Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи, но от этого уклонился, в связи с чем был понужден к заключению договора в судебном порядке, однако от регистрации перехода права собственности и передачи имущества уклонился.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Веревочкина А.А.
Докладчик: Грибанов Ю.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Пилипенко Е.А.,
судей Грибанова Ю.Ю., Кузнецовой Н.Е.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 02 ноября 2017 года дело по апелляционным жалобам В.А.Я., В.А.А., М.Е. на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 12 июля 2017 года и дополнительное решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 14 августа 2017 года, которыми оставлены без удовлетворения исковые требования В.А.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б., В.Е. и В.В., М.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М.О. к В.А.Я. и Г. о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным и удовлетворены исковые требования Г. к В.А.Я. о передаче объектов недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности.
На В.А.Я. возложена обязанность исполнить обязанности продавца по договору купли-продажи по передаче покупателю Г. 55/100 долей в праве собственности на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, а также 55/100 долей в праве собственности на земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый индивидуальным жилым домом, общей площадью 516 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на 55/100 долей в праве собственности на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, а также 55/100 долей в праве собственности на земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый индивидуальным жилым домом, общей площадью 516 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, от продавца В.А.Я., ДД.ММ.ГГГГ рождения, к покупателю Г., ДД.ММ.ГГГГ рождения, на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Грибанова Ю.Ю., выслушав объяснения В.А.Я. и ее представителя С., В.А.А. и М.Е., судебная коллегия
Г. обратился в суд с уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ иском к В.А.Я. о передаче объектов недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности.
Исковые требования мотивированы заключением между сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи 55/100 долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, по условиям которого В.А.Я. приняла на себя обязательства заключить с Г. договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, от чего уклонились в связи с чем была понуждена к заключению договора в судебном порядке - решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N, однако от регистрации перехода права собственности и передачи покупателю проданного имущества, несмотря на исполнение обязанностей по его оплате, уклонилась, нарушая тем самым права истца.
На основании изложенного истец просил суд обязать В.А.Я. передать объекты недвижимого имущества: 55/100 доли в праве на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, занимаемых индивидуальным жилым домом общей площадью 516 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от В.А.Я. к Г. на указанные объекты недвижимого имущества, указав, что решение суда является основанием для внесения изменений в государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Взыскать с В.А.Я. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1800 рублей.
В.А.А., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б., В.Е.Д. и В.В.Д., а также М. Е.Е.Г., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М.О., обратились в суд с уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ исками к В.А.Я. и Г. о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным.
Исковые требования мотивированы тем, что в результате заключения В.А.Я. и Г. ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи 55/100 долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, исходя из правовых последствий, которые влечет заключение оспоренного договора, нарушаются интересы несовершеннолетних детей, которые в силу закона сохраняют право на жилище - право пользования спорным жилым домом N по <адрес>, которого в случае удовлетворения иска Г. дети лишаться исходя из положений п. 2 ст. 292 ГК РФ. В то же время ни В.А.А. с М.Е., ни их дети не способны обеспечить себя иным жильем. Кроме того, оспариваемая сделка также является ничтожной по основаниям ст. 169 ГК РФ, как совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, так как посягает на конституционное право детей на жилище.
На основании изложенного В.А.А. с М.Е. просили суд признать ничтожным предварительный договор купли-продажи 55/100 доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м и земельный участок, кадастровый N общей площадью 516 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, заключенного между Г. и В.А.Я.
Определением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 19.05.2017 г. гражданские дела по вышеуказанным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения, по результатам которого судом приняты вышеуказанные основное и дополнительное решение.
С решением суда не согласились В.А.А., В.А.Я. и М.Е.
В апелляционной жалобе В.А.Я. изложена просьба решение суда и дополнительно решение суда, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных истцом требований отказать.
В жалобе апеллянт ссылается на п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Указывает, что государственная регистрация перехода права собственности, не может быть самостоятельным действием, не связанным с фактической передачей имущества, соответственно, как самостоятельное требование не может быть удовлетворено.
Заявленные истцом требования о регистрации перехода права собственности, предъявленные в суд, нарушают права второго участника долевой собственности.
Указывает, что порядок уведомления и получения согласия второго участника долевой собственности не соблюдался сторонами, отсутствуют доказательства, подтверждающие соблюдение нотариальной формы удостоверения сделки, соответственно, у РосРеестра по Новосибирской области отсутствуют основания для осуществления государственной регистрации перехода права.
Указывает, что предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества, в связи с чем предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.
Также апеллянт указывает, что судом при принятии решения не были учтены положения ст. 431 ГК РФ.
В апелляционных жалобах В.А.А., М.Е. изложены просьбы решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым заявленные ими исковые требований удовлетворить.
В жалобе апеллянты ссылаются на то, что судом при принятии решение не были учтены положения ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ст. 11 Международного пакта о гражданских и политических правах.
Апеллянты указывают, что в связи с принятием обжалуемого решения суда они согласно условиям предварительного договора должны будут сняться с регистрационного учета по месту жительства и выселиться из занимаемого жилого помещения. При всем этом, ни В.А.А., М.Е. ни их несовершеннолетние дети не способны обеспечить себя иным жильем.
Также апеллянты указывают, что пункт договора, которым ответчица приняла на себя обязательство обеспечить снятие с регистрационного учета третьих лиц противоречит закону.
В.А.А., М.Е. и их несовершеннолетние дети, как члены семьи собственника, вправе претендовать на сохранение за ними права пользования отчуждаемым жилым помещением, в связи с невозможностью обеспечения себя другим жилым помещением после завершения сделки.
Проверив материалы дела на основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Г. и В.А.Я. заключен предварительный договор купли-продажи 55/100 долей на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, в праве общей долевой собственности, а также 55/100 доли на земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, в праве общей долевой собственности, занимаемый индивидуальным жилым домом, общей площадью 516,00 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требования Г. к В.А.Я. о понуждении заключить договор удовлетворены. На В.А.Я. возложена обязанность заключить с Г. договор купли-продажи 55/100 долей на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, а также 55/100 долей на земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый индивидуальным жилым домом, общей площадью 516 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
Удовлетворяя исковые требования Г. и отказывая в удовлетворении исковых требований В.А.А., М.Е. суд исходил из того, что заключенный 27 мая 2014 года между В.А.Я. и Г. предварительный договор купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок не противоречит требованиям действующего законодательства, заключен с соблюдением существующих правил и оснований для признания его ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ и статьи 169 ГК РФ не имеется. При этом решение суда о понуждении В.А.Я. к заключению договора купли-продажи 55/100 долей в праве собственности на вышеуказанные объекты недвижимости вступило в законную силу, но В.А.Я. не исполнено, Г. обязательства покупателя по оплате товара исполнены в полном объеме и надлежащим образом, в связи с чем что у В.А.Я. возникла обязанность передать в собственность Г. 55/100 долей на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, а также 55/100 долей на земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый индивидуальным жилым домом, общей площадью 516 кв. м, расположенный по тому же адресу.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
П. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняет, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Как следует из материалов дела, решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 30 марта 2015 года по иску Г. к В.А.Я. об обязании заключить договор купли-продажи спорных 55/100 доли жилого дома и земельного участка вступило в законную силу, но В.А.Я. не исполнено, в связи с чем Г. обратился в суд с иском к В.Р. о передаче объектов недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности, что не противоречит приведенным положениям закона.
Соответственно, не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что государственная регистрация перехода права собственности, не может быть самостоятельным действием, не связанным с фактической передачей имущества, как самостоятельное требование не может быть удовлетворено.
Представленными при разрешении спора доказательствами бесспорно подтверждается, что В.А.Я., несмотря на исполнение покупателем обязательств по оплате приобретенных долей в праве собственности на недвижимое имущество в порядке ст. 327 ГК РФ путем внесения денежных средств на депозит нотариуса, уклоняется от исполнения решение суда о понуждении заключить договор купли-продажи от 27 мая 2014 года, в связи с чем иск Г. о передаче объекта недвижимого имущества, государственной регистрации переходе права собственности правомерно был удовлетворен судом в рамках избранного покупателем и основанного на нормах права способа защиты его прав, как стороны предварительного договора купли-продажи.
Соответственно, доводы апелляционной жалобы о том, что предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества, в связи с чем не может служить основанием приобретения права собственности на имущество, законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора, не соответствуют установленным в ходе рассмотрения дела обстоятельствам и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
При этом суд апелляционной инстанции также учитывает содержание п. 4 ст. 445 ГК РФ (в редакции, действовавшей после 01 июня 2015 года), в силу которого если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, а следовательно, и порождает с указанной даты все правовые последствия, характерные для основного договора.
Решение суда о понуждении к заключению договора от 30.03.2015 г. вступило в законную силу 07.07.2015 г. и с указанной даты на основании п. п. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ признается юридическим фактом, на основании которого возникают гражданские права и обязанности.
Ссылки на обязательность нотариального удостоверения сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество не являются основанием для иных выводов по существу спора, поскольку требование о государственной регистрации переходе права собственности и передачи объекта недвижимого имущества основаны не на сделке, а на вступившем в законную силу решении суда, в то время как требование о нотариальном удостоверении сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, введенное в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральным законом от 29.12.2015 г. N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не действовало как на дату заключения предварительного договора от 27.05.2014 г., так и на дату принятия решения о понуждении к заключению договора от 30.03.2015 г.
Содержащиеся в жалобе доводы о нарушении прав, заявленные в интересах иного лица - другого участника долевой собственности, при отсутствии наделения соответствующими полномочиями действовать в его интересах, не могут быть приняты во внимание суда апелляционной инстанции.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, пункт договора, которым В.А.Я. приняла на себя обязательство обеспечить снятие с регистрационного учета третьих лиц, не противоречит действующему законодательству.
Как следует из материалов дела, предварительной договор купли-продажи от 27.05.2014 г. не содержит условий, предоставляющих В.А.А., М.Е. и их несовершеннолетним детям право на пользование продаваемым жилым помещением.
Доводы апеллянтов о том, о том, что В.А.А., М.Е. и их несовершеннолетние дети не могут обеспечить себя другим жилым помещением после завершения сделки, в связи с чем за ними должно быть сохранено право пользование спорным жилым помещением, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не основаны на законе, в то время как согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Нарушений жилищных прав несовершеннолетних в данном случае не имеется, как и отсутствуют основания для применения п. 4 ст. 292 ГК РФ, который допускает отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, только с согласия органа опеки и попечительства, в связи с тем, что несовершеннолетние дети к таким лицам не относятся, ни формально, ни фактически они не были лишены родительского попечения на момент смены собственника дома, нарушений родителями определенных законом обязанностей по отношению к ребенку не установлено, а собственник спорного жилого помещения не относится к числу их родителей, что исключает применение порядка отчуждения жилого помещения, предусмотренного п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционных жалобах, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 12 июля 2017 года и дополнительное решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 14 августа 2017 года в пределах доводов апелляционных жалоб оставить без изменения, апелляционные жалобы В.А.Я., В.А.А. и М.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-10526/2017
Требование: 1) О передаче объектов недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности; 2) О признании предварительного договора купли-продажи ничтожным.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи, но от этого уклонился, в связи с чем был понужден к заключению договора в судебном порядке, однако от регистрации перехода права собственности и передачи имущества уклонился.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 ноября 2017 г. по делу N 33-10526/2017г.
Судья: Веревочкина А.А.
Докладчик: Грибанов Ю.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Пилипенко Е.А.,
судей Грибанова Ю.Ю., Кузнецовой Н.Е.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 02 ноября 2017 года дело по апелляционным жалобам В.А.Я., В.А.А., М.Е. на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 12 июля 2017 года и дополнительное решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 14 августа 2017 года, которыми оставлены без удовлетворения исковые требования В.А.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б., В.Е. и В.В., М.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М.О. к В.А.Я. и Г. о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным и удовлетворены исковые требования Г. к В.А.Я. о передаче объектов недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности.
На В.А.Я. возложена обязанность исполнить обязанности продавца по договору купли-продажи по передаче покупателю Г. 55/100 долей в праве собственности на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, а также 55/100 долей в праве собственности на земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый индивидуальным жилым домом, общей площадью 516 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на 55/100 долей в праве собственности на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, а также 55/100 долей в праве собственности на земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый индивидуальным жилым домом, общей площадью 516 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, от продавца В.А.Я., ДД.ММ.ГГГГ рождения, к покупателю Г., ДД.ММ.ГГГГ рождения, на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Грибанова Ю.Ю., выслушав объяснения В.А.Я. и ее представителя С., В.А.А. и М.Е., судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ иском к В.А.Я. о передаче объектов недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности.
Исковые требования мотивированы заключением между сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи 55/100 долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, по условиям которого В.А.Я. приняла на себя обязательства заключить с Г. договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, от чего уклонились в связи с чем была понуждена к заключению договора в судебном порядке - решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N, однако от регистрации перехода права собственности и передачи покупателю проданного имущества, несмотря на исполнение обязанностей по его оплате, уклонилась, нарушая тем самым права истца.
На основании изложенного истец просил суд обязать В.А.Я. передать объекты недвижимого имущества: 55/100 доли в праве на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, занимаемых индивидуальным жилым домом общей площадью 516 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от В.А.Я. к Г. на указанные объекты недвижимого имущества, указав, что решение суда является основанием для внесения изменений в государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Взыскать с В.А.Я. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1800 рублей.
В.А.А., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Б., В.Е.Д. и В.В.Д., а также М. Е.Е.Г., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего М.О., обратились в суд с уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ исками к В.А.Я. и Г. о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным.
Исковые требования мотивированы тем, что в результате заключения В.А.Я. и Г. ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи 55/100 долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, исходя из правовых последствий, которые влечет заключение оспоренного договора, нарушаются интересы несовершеннолетних детей, которые в силу закона сохраняют право на жилище - право пользования спорным жилым домом N по <адрес>, которого в случае удовлетворения иска Г. дети лишаться исходя из положений п. 2 ст. 292 ГК РФ. В то же время ни В.А.А. с М.Е., ни их дети не способны обеспечить себя иным жильем. Кроме того, оспариваемая сделка также является ничтожной по основаниям ст. 169 ГК РФ, как совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, так как посягает на конституционное право детей на жилище.
На основании изложенного В.А.А. с М.Е. просили суд признать ничтожным предварительный договор купли-продажи 55/100 доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м и земельный участок, кадастровый N общей площадью 516 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, заключенного между Г. и В.А.Я.
Определением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 19.05.2017 г. гражданские дела по вышеуказанным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения, по результатам которого судом приняты вышеуказанные основное и дополнительное решение.
С решением суда не согласились В.А.А., В.А.Я. и М.Е.
В апелляционной жалобе В.А.Я. изложена просьба решение суда и дополнительно решение суда, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных истцом требований отказать.
В жалобе апеллянт ссылается на п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Указывает, что государственная регистрация перехода права собственности, не может быть самостоятельным действием, не связанным с фактической передачей имущества, соответственно, как самостоятельное требование не может быть удовлетворено.
Заявленные истцом требования о регистрации перехода права собственности, предъявленные в суд, нарушают права второго участника долевой собственности.
Указывает, что порядок уведомления и получения согласия второго участника долевой собственности не соблюдался сторонами, отсутствуют доказательства, подтверждающие соблюдение нотариальной формы удостоверения сделки, соответственно, у РосРеестра по Новосибирской области отсутствуют основания для осуществления государственной регистрации перехода права.
Указывает, что предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества, в связи с чем предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.
Также апеллянт указывает, что судом при принятии решения не были учтены положения ст. 431 ГК РФ.
В апелляционных жалобах В.А.А., М.Е. изложены просьбы решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым заявленные ими исковые требований удовлетворить.
В жалобе апеллянты ссылаются на то, что судом при принятии решение не были учтены положения ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ст. 11 Международного пакта о гражданских и политических правах.
Апеллянты указывают, что в связи с принятием обжалуемого решения суда они согласно условиям предварительного договора должны будут сняться с регистрационного учета по месту жительства и выселиться из занимаемого жилого помещения. При всем этом, ни В.А.А., М.Е. ни их несовершеннолетние дети не способны обеспечить себя иным жильем.
Также апеллянты указывают, что пункт договора, которым ответчица приняла на себя обязательство обеспечить снятие с регистрационного учета третьих лиц противоречит закону.
В.А.А., М.Е. и их несовершеннолетние дети, как члены семьи собственника, вправе претендовать на сохранение за ними права пользования отчуждаемым жилым помещением, в связи с невозможностью обеспечения себя другим жилым помещением после завершения сделки.
Проверив материалы дела на основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Г. и В.А.Я. заключен предварительный договор купли-продажи 55/100 долей на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, в праве общей долевой собственности, а также 55/100 доли на земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, в праве общей долевой собственности, занимаемый индивидуальным жилым домом, общей площадью 516,00 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требования Г. к В.А.Я. о понуждении заключить договор удовлетворены. На В.А.Я. возложена обязанность заключить с Г. договор купли-продажи 55/100 долей на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, а также 55/100 долей на земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый индивидуальным жилым домом, общей площадью 516 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
Удовлетворяя исковые требования Г. и отказывая в удовлетворении исковых требований В.А.А., М.Е. суд исходил из того, что заключенный 27 мая 2014 года между В.А.Я. и Г. предварительный договор купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок не противоречит требованиям действующего законодательства, заключен с соблюдением существующих правил и оснований для признания его ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ и статьи 169 ГК РФ не имеется. При этом решение суда о понуждении В.А.Я. к заключению договора купли-продажи 55/100 долей в праве собственности на вышеуказанные объекты недвижимости вступило в законную силу, но В.А.Я. не исполнено, Г. обязательства покупателя по оплате товара исполнены в полном объеме и надлежащим образом, в связи с чем что у В.А.Я. возникла обязанность передать в собственность Г. 55/100 долей на индивидуальный жилой дом, кадастровый N общей площадью 71,7 кв. м, жилое здание, инв. N, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, а также 55/100 долей на земельный участок, кадастровый N категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый индивидуальным жилым домом, общей площадью 516 кв. м, расположенный по тому же адресу.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
П. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняет, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Как следует из материалов дела, решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 30 марта 2015 года по иску Г. к В.А.Я. об обязании заключить договор купли-продажи спорных 55/100 доли жилого дома и земельного участка вступило в законную силу, но В.А.Я. не исполнено, в связи с чем Г. обратился в суд с иском к В.Р. о передаче объектов недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности, что не противоречит приведенным положениям закона.
Соответственно, не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что государственная регистрация перехода права собственности, не может быть самостоятельным действием, не связанным с фактической передачей имущества, как самостоятельное требование не может быть удовлетворено.
Представленными при разрешении спора доказательствами бесспорно подтверждается, что В.А.Я., несмотря на исполнение покупателем обязательств по оплате приобретенных долей в праве собственности на недвижимое имущество в порядке ст. 327 ГК РФ путем внесения денежных средств на депозит нотариуса, уклоняется от исполнения решение суда о понуждении заключить договор купли-продажи от 27 мая 2014 года, в связи с чем иск Г. о передаче объекта недвижимого имущества, государственной регистрации переходе права собственности правомерно был удовлетворен судом в рамках избранного покупателем и основанного на нормах права способа защиты его прав, как стороны предварительного договора купли-продажи.
Соответственно, доводы апелляционной жалобы о том, что предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества, в связи с чем не может служить основанием приобретения права собственности на имущество, законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора, не соответствуют установленным в ходе рассмотрения дела обстоятельствам и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
При этом суд апелляционной инстанции также учитывает содержание п. 4 ст. 445 ГК РФ (в редакции, действовавшей после 01 июня 2015 года), в силу которого если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, а следовательно, и порождает с указанной даты все правовые последствия, характерные для основного договора.
Решение суда о понуждении к заключению договора от 30.03.2015 г. вступило в законную силу 07.07.2015 г. и с указанной даты на основании п. п. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ признается юридическим фактом, на основании которого возникают гражданские права и обязанности.
Ссылки на обязательность нотариального удостоверения сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество не являются основанием для иных выводов по существу спора, поскольку требование о государственной регистрации переходе права собственности и передачи объекта недвижимого имущества основаны не на сделке, а на вступившем в законную силу решении суда, в то время как требование о нотариальном удостоверении сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, введенное в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральным законом от 29.12.2015 г. N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не действовало как на дату заключения предварительного договора от 27.05.2014 г., так и на дату принятия решения о понуждении к заключению договора от 30.03.2015 г.
Содержащиеся в жалобе доводы о нарушении прав, заявленные в интересах иного лица - другого участника долевой собственности, при отсутствии наделения соответствующими полномочиями действовать в его интересах, не могут быть приняты во внимание суда апелляционной инстанции.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, пункт договора, которым В.А.Я. приняла на себя обязательство обеспечить снятие с регистрационного учета третьих лиц, не противоречит действующему законодательству.
Как следует из материалов дела, предварительной договор купли-продажи от 27.05.2014 г. не содержит условий, предоставляющих В.А.А., М.Е. и их несовершеннолетним детям право на пользование продаваемым жилым помещением.
Доводы апеллянтов о том, о том, что В.А.А., М.Е. и их несовершеннолетние дети не могут обеспечить себя другим жилым помещением после завершения сделки, в связи с чем за ними должно быть сохранено право пользование спорным жилым помещением, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не основаны на законе, в то время как согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Нарушений жилищных прав несовершеннолетних в данном случае не имеется, как и отсутствуют основания для применения п. 4 ст. 292 ГК РФ, который допускает отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, только с согласия органа опеки и попечительства, в связи с тем, что несовершеннолетние дети к таким лицам не относятся, ни формально, ни фактически они не были лишены родительского попечения на момент смены собственника дома, нарушений родителями определенных законом обязанностей по отношению к ребенку не установлено, а собственник спорного жилого помещения не относится к числу их родителей, что исключает применение порядка отчуждения жилого помещения, предусмотренного п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционных жалобах, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 12 июля 2017 года и дополнительное решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 14 августа 2017 года в пределах доводов апелляционных жалоб оставить без изменения, апелляционные жалобы В.А.Я., В.А.А. и М.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)