Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,
судей О.Ю. Ефимовой, Р.Р. Илюшина
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.
при участии:
от ЗАО "Восточное": Ветлугаев А.В., паспорт, по доверенности от 01.10.2016,
от ООО "Газпром трансгаз Краснодар": Куликов С.С., паспорт, по доверенности от 25.12.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.02.2017 по делу N А32-45210/2016, принятое судьей Савиным Р.Ю.
по заявлению закрытого акционерного общества "Восточное"
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
при участии третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Краснодар",
закрытое акционерное общество "Восточное" (далее - ЗАО "Восточное") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ДИО, департамент) о признании незаконным отказа департамента от 02.11.2016 N 52-31311/16-32.20 в предоставлении ЗАО "Восточное" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2, об обязании департамента в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес ЗАО "Восточное" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Краснодар".
Решением суда от 18.02.2017 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе департамент просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что договор аренды истек до момента обращения с заявлением о выкупе земельного участка; земельный участок ограничен в обороте в связи с нахождением на участке линейных объектов - магистральный газопровод высокого давления.
В судебное заседание не явились представители Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие Департамента имущественных отношений Краснодарского края.
Представитель ООО "Газпром трансгаз Краснодар" в судебном заседании пояснил, что препятствия для предоставления ЗАО "Восточное" земельного участка со стороны общества не установлены.
Представитель ЗАО "Восточное" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.
По ходатайству ЗАО "Восточное" в соответствии со ст. 268 АПК РФ суд приобщил к материалам дела акты обследования земельного участка от 24.05.2016 N 144, от 11.07.2016 N 221, от 15.09.2016 N 268, с приложенными к актам фототаблицами; заключение кадастрового инженера от 01.06.2017. Суд приобщает указанные документы к материалам делу для более полного исследования обстоятельств дела и доводов сторон.
В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 час. 20 мин. 15.06.2017. После перерыва судебное заседание продолжено.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 22.04.1993 N 199 Межхозяйственное предприятие "Щербиновское" реорганизовано в ТОО "Восточное", которое впоследствии в соответствии с Постановлением главы Щербиновского района Краснодарского края от 26.04.2000 N 166 было реорганизовано путем преобразования в Сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) "Восточный".
10.01.2006 СПК (колхоз) "Восточный" реорганизован в форме преобразования в ОАО "Восточное".
В соответствии с решением годового общего собрания акционеров от 29.05.2009 ОАО "Восточное" изменило тип акционерного общества с открытого на закрытое.
В целях реализации Указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 31.07.1992 N 349 была утверждена схема перераспределения земель, находящихся в пользовании хозяйств Щербиновского района.
Согласно постановлению колхозам, совхозам, МП "Щербиновскому" сроком на пять лет из фонда перераспределения земель переданы в аренду сельхозугодья.
Материалы схемы перераспределения земель формировалась на основании данных материалов графического учета (поконтурных ведомостей), подготовленных Институтом КУБАНЬНИИГИПРОЗЕМ.
Постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 10.01.1993 N 3 был сформирован новый фонд перераспределения земель. Из земель МП "Щербиновское" сельхозугодья фонда перераспределения земель сформированы в размере 1233 га, которые было постановлено передать в аренду сроком на пять лет.
Во исполнение вышеуказанных актов органов государственной власти и местного самоуправления 20.05.1993 между Администрацией Щербиновского района и ТОО "Восточное" заключен договор N 67 о предоставлении земельного участка в аренду.
В соответствии с указанным договором ТОО "Восточное" предоставлены в аренду сроком на пять лет земельные угодья общей площадью 1233 га., в том числе пашни 1233 га для сельскохозяйственного использования и выращивания сельскохозяйственных культур.
Постановлением главы Щербиновского района Краснодарского края от 25.12.1997 N 597 ТОО "Восточное" срок аренды земельного участка фонда перераспределения продлен сроком на пять лет.
13.01.1998 во исполнение постановления главы Щербиновского района N 597 между администрацией Щербиновского района Краснодарского края и ТОО "Восточное" заключен новый договор N 177 о предоставлении земельного участка в аренду.
В соответствии с указанным договором ТОО "Восточное" предоставлены в аренду сроком на пять лет земельные угодья общей площадью 1233 га, в том числе пашни 1233 га для сельскохозяйственного использования и выращивания сельскохозяйственных культур.
Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Щербиновского района 13.01.1998.
Дополнительным соглашением N 1 от 31.12.2002 Договор N 177 от 13.01.1998 изложен в новой редакции и ему присвоен номер 3690000053.
Согласно пункту 1.3 указанного дополнительного соглашения стороны подтвердили, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка арендатору с 13.01.1998 без каких-либо иных документов по передаче имущества сроком до 13.01.2003 (п. п. 1.3, 6.2 дополнительного соглашения).
01.04.2003 сторонами в связи с приведением в соответствие с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.03.2003 N 244 "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 года N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" было заключено дополнительное соглашение N 2, в соответствии с которым была изменена сумма ежегодной арендной платы.
Во исполнение Постановления главы Щербиновского района Краснодарского края от 07.04.2003 N 199 между сторонами 07.04.2003 было заключено дополнительное соглашение N 3, которым была изменена сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок, срок договора продлен до 01.08.2012.
В 2004 году департаментом проведены работы по установлению границ и формированию арендуемых сельхозугодий фонда перераспределения земель, в результате которых были поставлены на кадастровый учет два земельных участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2 площадью 6281527 кв. м и кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5951008 кв. м (земельные участки единого землепользования).
Пунктом 6.2.5 Приказа Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" (далее - Приказ) предусмотрено, что права на составной земельный участок (сложную вещь), состоящий из нескольких участков, подлежат государственной регистрации как на один объект недвижимого имущества (единое землепользование), что соответствует положениям статьи 134 ГК РФ.
В п. 6.2.7 Приказа единое землепользование определяется как составной земельный участок, который может состоять из:
- - "условных участков" (смежных участков, разделяемых между собой границами кадастровых кварталов);
- "обособленных участков" ("несмежных" участков, входящих в единое землепользование, но разделенных посторонними участками; как правило, это - участки под опорами линейных объектов).
Земельный участок с кадастровым номером 23:36:0703001:2 состоит из обособленных земельных участков с кадастровыми номерами: 23:36:0703001:3; 23:36:0703001:4; 23:36:0703001:5; 23:36:0703001:6; 23:36:0703001:7.
Земельный участок с кадастровым номером 23:36:0703002:1 состоит из обособленных земельных участков с кадастровыми номерами 23:36:0703002:2 и 23:36:0703002:3.
02.06.2005 вышеуказанный договор аренды и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП была внесена запись 23-23-35/005/2005-272.
Постановлением главы муниципального образования Щербиновский район от 04.12.2006 N 439 "Об уполномоченном органе по управлению и распоряжению земельными участками" комитет по муниципальной собственности и имуществу администрации муниципального образования Щербиновский район определен уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными на территории Щербиновского района Краснодарского края, распоряжение которыми отнесено к компетенции исполнительного органа местного самоуправления муниципального образования Щербиновский район. Впоследствии комитет по муниципальной собственности и имуществу администрации муниципального образования Щербиновский район был реорганизован в Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район.
07.07.2008 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район и обществом заключено дополнительное соглашение N 4 и N 5 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.01.1998 N 3690000053, в соответствии с которыми указанный договор изложен в новой редакции, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 595,1008 га и земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2 площадью 628,1527 га продлен до 13.01.2047.
Дополнительные соглашения зарегистрированы у установленном законом порядке, о чем 15.08.2008 в ЕГРП были внесены записи 23-23-35/016/2008-010 и 232335/016/2008-009.
Владея более 20 лет на праве аренды земельным участком сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения земель, ЗАО "Восточное" обратилось в октябре 2016 года в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка за плату в размере 20 процентов от кадастровой стоимости.
Письмом от 02.11.2016 N 52-31311/16-32-20 департамент имущественных отношений Краснодарского края отказал в предоставлении государственной услуги, указав, что дополнительное соглашение от 07.04.2003 N 3 и дополнительное соглашение от 07.07.2008 N 4 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.01.1998 N 3600000053 в части продления срока действия договора аренды имеют признаки ничтожной сделки, указанные сделки не породили правовых последствий, в результате чего ЗАО "Восточное" не являясь арендатором, не вправе обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Также департаментом указано, что земельный участок ограничен в обороте, поскольку на земельном участке находятся линейные объекты: магистральный газопровод высокого давления "МГ Ленинградская - Ейск Ду 250 мм" и магистральный газопровод высокого давления "Лупинг - Ленинградская - Ейск Ду-500 мм".
Считая незаконным отказ в предоставлении земельного участка в собственность, ЗАО "Восточное" обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.
В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исходя из положений ст. 198 - 201 АПК РФ для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.
В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В силу статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ (в редакции на дату обращения заявителя) установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Частью 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Вместе с тем правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные частью 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
В соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ).
Статьей 21 Закон N 532-КЗ предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель.
Из части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ следует, что обязанность по подтверждению соответствия использования арендуемых земельных участков их назначению, а именно для нужд сельского хозяйства, возлагается на лицо, которое обращается в соответствующий компетентный орган публичной власти с заявлением о приватизации данных участков. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Министерством сельского хозяйства Российской Федерации в соответствии с абзацем 2 части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ до настоящего времени не утвержден.
Согласно "Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности", утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).
Таким образом, в силу Закона N 101-ФЗ обязательными условиями, при наличии которых допускается возможность приватизации арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, является использование арендатором указанного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Приказом департамента от 04.06.2012 N 767 утвержден административный регламент предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края (далее - Административный регламент).
Пунктом 2.6 Административного регламента установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления государственной услуги.
Согласно пункту 2.6.3 Административного регламента копии документов, предоставляемых заявителем, должны быть заверены надлежащим образом (нотариально либо в порядке, установленном Указом Президиума Верховного Совета СССР от 04.08.1983 N 9779-Х).
В пункте 2.8 Административного регламента установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении государственной услуги:
- - с заявлением обратилось лицо, не обладающее правом на получение государственной услуги и (или) не уполномоченное на обращение с таким заявлением;
- - к заявлению приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствует требованиям действующего законодательства и настоящего административного регламента;
- - имеются противоречия между заявленными и оформленными в установленном порядке правами;
- - департамент не обладает полномочиями по распоряжению земельным участком;
- - при наличии оснований, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Краснодарского края.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, спорный земельный участок используется заявителем по назначению - для сельскохозяйственного производства на основании действующего свыше трех лет и зарегистрированного в установленном порядке договора аренды.
Доказательства того, что заявитель спорный земельный участок использовал ненадлежащим образом, либо представил в департамент неполный пакет документов, отсутствуют.
Земельный участок арендуется обществом с мая 1993 года на основании договора аренды, используется в соответствии с целевым назначением (выращивание сельскохозяйственных культур), что подтверждается материалами дела, в том числе Сведениями о сборе урожая сельскохозяйственных культур за 2015 год, актами ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 28.04.2015, 24.05.2016, 11.07.2016, 15.09.2016.
Доказательств того, что арендатор привлекался к административной ответственности, предусмотренной статьями 8.6 - 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в дело не представлено.
Судом также установлено, что ЗАО "Восточное" обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в пределах срока действия договора аренды.
Судом установлено, что по окончании срока действия договора аренды от 13.01.1998 администрация муниципального образования Щербиновский район и правопредшественник заявителя СПК "Восточный" 07.04.2003 заключили дополнительное соглашение N 3 к договору аренды в отношении спорного земельного участка на срок до 01.08.2012.
07.07.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 4 к договору аренды земельного участка, которым срок аренды земельного участка продлен до 13.01.2047.
Департамент полагает, что дополнительные соглашения заключены без соблюдения процедуры выставления земельного участка на торги.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
На момент предоставления участка заявителю законодательство не предусматривало предоставление земельного участка на торгах и соблюдение публичных процедур.
По истечении срока действия договора аренды от 13.01.1998 N 3600000053 возражений со стороны департамента или администрации муниципального образования Щербиновский район не заявлено, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
Кроме того, на момент заключения дополнительных соглашений статья 1 Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ действовала в редакции, наделяющей администрацию муниципального образования Щербиновский район полномочиями по распоряжению земельными участками.
Внесение в Закон Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ изменений, а именно изложение п. 3 ч. 2 ст. 2 указанного закона вместо редакции "заключать договоры аренды земельных участков и соглашения об изменении срока действия договоров аренды земельных участков по форме, установленной департаментом имущественных отношений Краснодарского края" в новой редакции "заключать договоры аренды земельных участков и соглашения об изменении размера ежегодной арендной платы и размера пени за нарушение сроков внесения арендной платы по форме, установленной департаментом имущественных отношений Краснодарского края" не свидетельствует об отсутствии полномочий арендодателя на продление срока действия договора аренды земельного участка.
Общество правомерно полагает, что обладает статусом арендатора, с соответствующими правовыми гарантиями, закрепленными федеральным законодателем, в том числе на предоставление земельного участка в собственность, поскольку соглашение на продление срока договора аренды заключено уполномоченным арендодателем, при этом общество обрабатывает земельный участок и собственником не предъявляются какие-либо требования, в том числе об освобождении участка.
Договор от 13.01.1998 N 3600000053 не содержит положений о том, что его действие прекращается по истечении срока аренды участка.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере.
В случае толкования положений договора аренды об окончании срока его действия по истечении срока аренды участка и лишении фактически владеющего участком и обрабатывающего его общества статуса арендатора заявитель лишается предоставленных ему законодательством гарантий, что недопустимо.
Надлежащее использование спорного земельного участка материалами дела подтверждено.
До истечения срока аренды арендодатель не уведомлял арендатора о принятии в установленном порядке решения не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договора.
Таким образом, арендатор, надлежащим образом исполнявший договорные обязанности, продолжил пользование земельным участком по договору, возобновленному по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Соответственно, на момент обращения с заявлением о выкупе, у общества сохранилось право на оформление нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, что прямо предусмотрено подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Судом апелляционной инстанции также не принимаются ссылки департамента на расположение в границах земельного участка линейных объектов (магистральный газопровод высокого давления "МГ Ленинградская - Ейск Ду 250 мм" и магистральный газопровод высокого давления "Лупинг - Ленинградская - Ейск Ду-500 мм").
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статьей 90 Земельного кодекса определен режим использования земельных участков, в пределах которых расположены линейные объекты, в частности подземные трубопроводы.
Согласно п. п. 6 - 8 ст. 90 Земельного кодекса собственникам подземных трубопроводов не требуется оформление прав собственности на земельные участки, под которыми они проходят. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
Таким образом, законом установлены ограничения не по обороту земельных участков (переходу прав), а по фактическому использованию земельных участков, под которыми расположены трубопроводы, а также в границах охранных зон объектов, действующие в отношении всякого собственника и пользователя соответствующего земельного участка.
Подземный магистральный газопровод (линейное сооружение) находится под поверхностью земли.
В соответствии с пунктом 1 "Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов", утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300, к таким объектам относятся подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
В пункте 4.2. Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго Российской Федерации от 29.04.1992, постановлением Госгортехнадзора Российской Федерации от 22.04.1992 N 9, указано, что земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей, а используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований данных Правил.
Линейные объекты сами по себе не относятся в категории зданий, строений и сооружений, принадлежность к которым порождает исключительное право их собственников на приватизацию земельных участков, что подтверждается позицией Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенной в письме от 26.04.2013 N ОГ-Д23-2531.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено по ходатайству ООО "Газпром трансгаз Краснодар" для дополнительного исследования материалов дела, кадастровой информации применительно к спорному земельному участку и расположенным на нем объектам.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 08.06.2017 представитель ООО "Газпром трансгаз Краснодар" пояснил, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо надземные объекты, препятствующие предоставлению земельного участка в собственность обществу "Восточное".
При этом, представитель ООО "Газпром трансгаз Краснодар" указал, что наличие обременений в связи с нахождением под земельным участком газопровода должно быть учтено при его предоставлении в собственность общества и использовании.
Представленными в материалы дела актами обследования земельного участка и заключением кадастрового инженера также подтверждается отсутствие на участке объектов, препятствующих его использованию для сельскохозяйственного производства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии у Департамента имущественных отношений Краснодарского края оснований для отказа в предоставлении в собственность ЗАО "Восточное" испрашиваемого земельного участка.
Наличие имеющихся в силу закону обременений в связи с прохождением под земельным участком газопровода (применительно к месту прохождения газопровода, необходимости установления охранной зоны, особого порядка использования земельного участка) подлежит отражению при формировании условий договора купли-продажи, которые не являются предметом настоящего арбитражного спора.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы департамента, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм земельного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.
Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявления.
Таким образом, решение суда от 18.02.2017 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 февраля 2017 года по делу А32-45210/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.06.2017 N 15АП-5762/2017 ПО ДЕЛУ N А32-45210/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2017 г. N 15АП-5762/2017
Дело N А32-45210/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,
судей О.Ю. Ефимовой, Р.Р. Илюшина
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.
при участии:
от ЗАО "Восточное": Ветлугаев А.В., паспорт, по доверенности от 01.10.2016,
от ООО "Газпром трансгаз Краснодар": Куликов С.С., паспорт, по доверенности от 25.12.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.02.2017 по делу N А32-45210/2016, принятое судьей Савиным Р.Ю.
по заявлению закрытого акционерного общества "Восточное"
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
при участии третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Краснодар",
установил:
закрытое акционерное общество "Восточное" (далее - ЗАО "Восточное") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ДИО, департамент) о признании незаконным отказа департамента от 02.11.2016 N 52-31311/16-32.20 в предоставлении ЗАО "Восточное" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2, об обязании департамента в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес ЗАО "Восточное" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Краснодар".
Решением суда от 18.02.2017 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе департамент просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что договор аренды истек до момента обращения с заявлением о выкупе земельного участка; земельный участок ограничен в обороте в связи с нахождением на участке линейных объектов - магистральный газопровод высокого давления.
В судебное заседание не явились представители Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие Департамента имущественных отношений Краснодарского края.
Представитель ООО "Газпром трансгаз Краснодар" в судебном заседании пояснил, что препятствия для предоставления ЗАО "Восточное" земельного участка со стороны общества не установлены.
Представитель ЗАО "Восточное" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.
По ходатайству ЗАО "Восточное" в соответствии со ст. 268 АПК РФ суд приобщил к материалам дела акты обследования земельного участка от 24.05.2016 N 144, от 11.07.2016 N 221, от 15.09.2016 N 268, с приложенными к актам фототаблицами; заключение кадастрового инженера от 01.06.2017. Суд приобщает указанные документы к материалам делу для более полного исследования обстоятельств дела и доводов сторон.
В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 час. 20 мин. 15.06.2017. После перерыва судебное заседание продолжено.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 22.04.1993 N 199 Межхозяйственное предприятие "Щербиновское" реорганизовано в ТОО "Восточное", которое впоследствии в соответствии с Постановлением главы Щербиновского района Краснодарского края от 26.04.2000 N 166 было реорганизовано путем преобразования в Сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) "Восточный".
10.01.2006 СПК (колхоз) "Восточный" реорганизован в форме преобразования в ОАО "Восточное".
В соответствии с решением годового общего собрания акционеров от 29.05.2009 ОАО "Восточное" изменило тип акционерного общества с открытого на закрытое.
В целях реализации Указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 31.07.1992 N 349 была утверждена схема перераспределения земель, находящихся в пользовании хозяйств Щербиновского района.
Согласно постановлению колхозам, совхозам, МП "Щербиновскому" сроком на пять лет из фонда перераспределения земель переданы в аренду сельхозугодья.
Материалы схемы перераспределения земель формировалась на основании данных материалов графического учета (поконтурных ведомостей), подготовленных Институтом КУБАНЬНИИГИПРОЗЕМ.
Постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 10.01.1993 N 3 был сформирован новый фонд перераспределения земель. Из земель МП "Щербиновское" сельхозугодья фонда перераспределения земель сформированы в размере 1233 га, которые было постановлено передать в аренду сроком на пять лет.
Во исполнение вышеуказанных актов органов государственной власти и местного самоуправления 20.05.1993 между Администрацией Щербиновского района и ТОО "Восточное" заключен договор N 67 о предоставлении земельного участка в аренду.
В соответствии с указанным договором ТОО "Восточное" предоставлены в аренду сроком на пять лет земельные угодья общей площадью 1233 га., в том числе пашни 1233 га для сельскохозяйственного использования и выращивания сельскохозяйственных культур.
Постановлением главы Щербиновского района Краснодарского края от 25.12.1997 N 597 ТОО "Восточное" срок аренды земельного участка фонда перераспределения продлен сроком на пять лет.
13.01.1998 во исполнение постановления главы Щербиновского района N 597 между администрацией Щербиновского района Краснодарского края и ТОО "Восточное" заключен новый договор N 177 о предоставлении земельного участка в аренду.
В соответствии с указанным договором ТОО "Восточное" предоставлены в аренду сроком на пять лет земельные угодья общей площадью 1233 га, в том числе пашни 1233 га для сельскохозяйственного использования и выращивания сельскохозяйственных культур.
Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Щербиновского района 13.01.1998.
Дополнительным соглашением N 1 от 31.12.2002 Договор N 177 от 13.01.1998 изложен в новой редакции и ему присвоен номер 3690000053.
Согласно пункту 1.3 указанного дополнительного соглашения стороны подтвердили, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка арендатору с 13.01.1998 без каких-либо иных документов по передаче имущества сроком до 13.01.2003 (п. п. 1.3, 6.2 дополнительного соглашения).
01.04.2003 сторонами в связи с приведением в соответствие с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.03.2003 N 244 "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 года N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" было заключено дополнительное соглашение N 2, в соответствии с которым была изменена сумма ежегодной арендной платы.
Во исполнение Постановления главы Щербиновского района Краснодарского края от 07.04.2003 N 199 между сторонами 07.04.2003 было заключено дополнительное соглашение N 3, которым была изменена сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок, срок договора продлен до 01.08.2012.
В 2004 году департаментом проведены работы по установлению границ и формированию арендуемых сельхозугодий фонда перераспределения земель, в результате которых были поставлены на кадастровый учет два земельных участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2 площадью 6281527 кв. м и кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5951008 кв. м (земельные участки единого землепользования).
Пунктом 6.2.5 Приказа Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" (далее - Приказ) предусмотрено, что права на составной земельный участок (сложную вещь), состоящий из нескольких участков, подлежат государственной регистрации как на один объект недвижимого имущества (единое землепользование), что соответствует положениям статьи 134 ГК РФ.
В п. 6.2.7 Приказа единое землепользование определяется как составной земельный участок, который может состоять из:
- - "условных участков" (смежных участков, разделяемых между собой границами кадастровых кварталов);
- "обособленных участков" ("несмежных" участков, входящих в единое землепользование, но разделенных посторонними участками; как правило, это - участки под опорами линейных объектов).
Земельный участок с кадастровым номером 23:36:0703001:2 состоит из обособленных земельных участков с кадастровыми номерами: 23:36:0703001:3; 23:36:0703001:4; 23:36:0703001:5; 23:36:0703001:6; 23:36:0703001:7.
Земельный участок с кадастровым номером 23:36:0703002:1 состоит из обособленных земельных участков с кадастровыми номерами 23:36:0703002:2 и 23:36:0703002:3.
02.06.2005 вышеуказанный договор аренды и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП была внесена запись 23-23-35/005/2005-272.
Постановлением главы муниципального образования Щербиновский район от 04.12.2006 N 439 "Об уполномоченном органе по управлению и распоряжению земельными участками" комитет по муниципальной собственности и имуществу администрации муниципального образования Щербиновский район определен уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными на территории Щербиновского района Краснодарского края, распоряжение которыми отнесено к компетенции исполнительного органа местного самоуправления муниципального образования Щербиновский район. Впоследствии комитет по муниципальной собственности и имуществу администрации муниципального образования Щербиновский район был реорганизован в Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район.
07.07.2008 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район и обществом заключено дополнительное соглашение N 4 и N 5 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.01.1998 N 3690000053, в соответствии с которыми указанный договор изложен в новой редакции, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 595,1008 га и земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2 площадью 628,1527 га продлен до 13.01.2047.
Дополнительные соглашения зарегистрированы у установленном законом порядке, о чем 15.08.2008 в ЕГРП были внесены записи 23-23-35/016/2008-010 и 232335/016/2008-009.
Владея более 20 лет на праве аренды земельным участком сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения земель, ЗАО "Восточное" обратилось в октябре 2016 года в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка за плату в размере 20 процентов от кадастровой стоимости.
Письмом от 02.11.2016 N 52-31311/16-32-20 департамент имущественных отношений Краснодарского края отказал в предоставлении государственной услуги, указав, что дополнительное соглашение от 07.04.2003 N 3 и дополнительное соглашение от 07.07.2008 N 4 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.01.1998 N 3600000053 в части продления срока действия договора аренды имеют признаки ничтожной сделки, указанные сделки не породили правовых последствий, в результате чего ЗАО "Восточное" не являясь арендатором, не вправе обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Также департаментом указано, что земельный участок ограничен в обороте, поскольку на земельном участке находятся линейные объекты: магистральный газопровод высокого давления "МГ Ленинградская - Ейск Ду 250 мм" и магистральный газопровод высокого давления "Лупинг - Ленинградская - Ейск Ду-500 мм".
Считая незаконным отказ в предоставлении земельного участка в собственность, ЗАО "Восточное" обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.
В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исходя из положений ст. 198 - 201 АПК РФ для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.
В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В силу статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ (в редакции на дату обращения заявителя) установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Частью 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Вместе с тем правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные частью 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
В соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ).
Статьей 21 Закон N 532-КЗ предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель.
Из части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ следует, что обязанность по подтверждению соответствия использования арендуемых земельных участков их назначению, а именно для нужд сельского хозяйства, возлагается на лицо, которое обращается в соответствующий компетентный орган публичной власти с заявлением о приватизации данных участков. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Министерством сельского хозяйства Российской Федерации в соответствии с абзацем 2 части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ до настоящего времени не утвержден.
Согласно "Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности", утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).
Таким образом, в силу Закона N 101-ФЗ обязательными условиями, при наличии которых допускается возможность приватизации арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, является использование арендатором указанного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Приказом департамента от 04.06.2012 N 767 утвержден административный регламент предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края (далее - Административный регламент).
Пунктом 2.6 Административного регламента установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления государственной услуги.
Согласно пункту 2.6.3 Административного регламента копии документов, предоставляемых заявителем, должны быть заверены надлежащим образом (нотариально либо в порядке, установленном Указом Президиума Верховного Совета СССР от 04.08.1983 N 9779-Х).
В пункте 2.8 Административного регламента установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении государственной услуги:
- - с заявлением обратилось лицо, не обладающее правом на получение государственной услуги и (или) не уполномоченное на обращение с таким заявлением;
- - к заявлению приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствует требованиям действующего законодательства и настоящего административного регламента;
- - имеются противоречия между заявленными и оформленными в установленном порядке правами;
- - департамент не обладает полномочиями по распоряжению земельным участком;
- - при наличии оснований, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Краснодарского края.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, спорный земельный участок используется заявителем по назначению - для сельскохозяйственного производства на основании действующего свыше трех лет и зарегистрированного в установленном порядке договора аренды.
Доказательства того, что заявитель спорный земельный участок использовал ненадлежащим образом, либо представил в департамент неполный пакет документов, отсутствуют.
Земельный участок арендуется обществом с мая 1993 года на основании договора аренды, используется в соответствии с целевым назначением (выращивание сельскохозяйственных культур), что подтверждается материалами дела, в том числе Сведениями о сборе урожая сельскохозяйственных культур за 2015 год, актами ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 28.04.2015, 24.05.2016, 11.07.2016, 15.09.2016.
Доказательств того, что арендатор привлекался к административной ответственности, предусмотренной статьями 8.6 - 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в дело не представлено.
Судом также установлено, что ЗАО "Восточное" обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в пределах срока действия договора аренды.
Судом установлено, что по окончании срока действия договора аренды от 13.01.1998 администрация муниципального образования Щербиновский район и правопредшественник заявителя СПК "Восточный" 07.04.2003 заключили дополнительное соглашение N 3 к договору аренды в отношении спорного земельного участка на срок до 01.08.2012.
07.07.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 4 к договору аренды земельного участка, которым срок аренды земельного участка продлен до 13.01.2047.
Департамент полагает, что дополнительные соглашения заключены без соблюдения процедуры выставления земельного участка на торги.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
На момент предоставления участка заявителю законодательство не предусматривало предоставление земельного участка на торгах и соблюдение публичных процедур.
По истечении срока действия договора аренды от 13.01.1998 N 3600000053 возражений со стороны департамента или администрации муниципального образования Щербиновский район не заявлено, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
Кроме того, на момент заключения дополнительных соглашений статья 1 Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ действовала в редакции, наделяющей администрацию муниципального образования Щербиновский район полномочиями по распоряжению земельными участками.
Внесение в Закон Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ изменений, а именно изложение п. 3 ч. 2 ст. 2 указанного закона вместо редакции "заключать договоры аренды земельных участков и соглашения об изменении срока действия договоров аренды земельных участков по форме, установленной департаментом имущественных отношений Краснодарского края" в новой редакции "заключать договоры аренды земельных участков и соглашения об изменении размера ежегодной арендной платы и размера пени за нарушение сроков внесения арендной платы по форме, установленной департаментом имущественных отношений Краснодарского края" не свидетельствует об отсутствии полномочий арендодателя на продление срока действия договора аренды земельного участка.
Общество правомерно полагает, что обладает статусом арендатора, с соответствующими правовыми гарантиями, закрепленными федеральным законодателем, в том числе на предоставление земельного участка в собственность, поскольку соглашение на продление срока договора аренды заключено уполномоченным арендодателем, при этом общество обрабатывает земельный участок и собственником не предъявляются какие-либо требования, в том числе об освобождении участка.
Договор от 13.01.1998 N 3600000053 не содержит положений о том, что его действие прекращается по истечении срока аренды участка.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере.
В случае толкования положений договора аренды об окончании срока его действия по истечении срока аренды участка и лишении фактически владеющего участком и обрабатывающего его общества статуса арендатора заявитель лишается предоставленных ему законодательством гарантий, что недопустимо.
Надлежащее использование спорного земельного участка материалами дела подтверждено.
До истечения срока аренды арендодатель не уведомлял арендатора о принятии в установленном порядке решения не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договора.
Таким образом, арендатор, надлежащим образом исполнявший договорные обязанности, продолжил пользование земельным участком по договору, возобновленному по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Соответственно, на момент обращения с заявлением о выкупе, у общества сохранилось право на оформление нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, что прямо предусмотрено подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Судом апелляционной инстанции также не принимаются ссылки департамента на расположение в границах земельного участка линейных объектов (магистральный газопровод высокого давления "МГ Ленинградская - Ейск Ду 250 мм" и магистральный газопровод высокого давления "Лупинг - Ленинградская - Ейск Ду-500 мм").
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статьей 90 Земельного кодекса определен режим использования земельных участков, в пределах которых расположены линейные объекты, в частности подземные трубопроводы.
Согласно п. п. 6 - 8 ст. 90 Земельного кодекса собственникам подземных трубопроводов не требуется оформление прав собственности на земельные участки, под которыми они проходят. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
Таким образом, законом установлены ограничения не по обороту земельных участков (переходу прав), а по фактическому использованию земельных участков, под которыми расположены трубопроводы, а также в границах охранных зон объектов, действующие в отношении всякого собственника и пользователя соответствующего земельного участка.
Подземный магистральный газопровод (линейное сооружение) находится под поверхностью земли.
В соответствии с пунктом 1 "Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов", утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300, к таким объектам относятся подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
В пункте 4.2. Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго Российской Федерации от 29.04.1992, постановлением Госгортехнадзора Российской Федерации от 22.04.1992 N 9, указано, что земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей, а используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований данных Правил.
Линейные объекты сами по себе не относятся в категории зданий, строений и сооружений, принадлежность к которым порождает исключительное право их собственников на приватизацию земельных участков, что подтверждается позицией Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенной в письме от 26.04.2013 N ОГ-Д23-2531.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено по ходатайству ООО "Газпром трансгаз Краснодар" для дополнительного исследования материалов дела, кадастровой информации применительно к спорному земельному участку и расположенным на нем объектам.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 08.06.2017 представитель ООО "Газпром трансгаз Краснодар" пояснил, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо надземные объекты, препятствующие предоставлению земельного участка в собственность обществу "Восточное".
При этом, представитель ООО "Газпром трансгаз Краснодар" указал, что наличие обременений в связи с нахождением под земельным участком газопровода должно быть учтено при его предоставлении в собственность общества и использовании.
Представленными в материалы дела актами обследования земельного участка и заключением кадастрового инженера также подтверждается отсутствие на участке объектов, препятствующих его использованию для сельскохозяйственного производства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии у Департамента имущественных отношений Краснодарского края оснований для отказа в предоставлении в собственность ЗАО "Восточное" испрашиваемого земельного участка.
Наличие имеющихся в силу закону обременений в связи с прохождением под земельным участком газопровода (применительно к месту прохождения газопровода, необходимости установления охранной зоны, особого порядка использования земельного участка) подлежит отражению при формировании условий договора купли-продажи, которые не являются предметом настоящего арбитражного спора.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы департамента, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм земельного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.
Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявления.
Таким образом, решение суда от 18.02.2017 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 февраля 2017 года по делу А32-45210/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.
Председательствующий
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
Р.Р.ИЛЮШИН
О.Ю.ЕФИМОВА
Р.Р.ИЛЮШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)