Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен (отзыв)
от ответчика: представитель Сорокин В.Н. по доверенности от 19.02.2016, паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Формула здоровья"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 23.11.2015 по делу N А32-22460/2015 (судья Данько М.М.)
по иску индивидуального предпринимателя Павлова Виктора Николаевича (ОГРНИП 311230913200015)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Формула здоровья" (ИНН 2311132846, ОГРН 1112311001692)
о расторжении договора субаренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
индивидуальный предприниматель Павлов Виктор Николаевич (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Формула Здоровья" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора субаренды от 20.01.2015, а также о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 150 000 рублей. Истец просит указать в решении, что оно является основанием для филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю для погашения записи в ЕГРП.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, пользуясь земельным участком, оплату за такое использование не производил.
Решением от 23.11.2015 с общества в пользу предпринимателя взыскано 150 000 рублей задолженности, в остальной части иска отказано, иск в части расторжения договора оставлен без рассмотрения. В части оставления иска без рассмотрения решение мотивировано несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В удовлетворении требования истца о необходимости указания в решении того, что судебный акт является основанием для погашения записи в ЕГРП, судом отказано, поскольку договор настоящим решением не расторгнут. Требование о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в размере 150 000 рублей удовлетворено судом в связи с доказанностью заявленных требований по существу и по размеру.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 23.11.2015, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что ответчик ссылался на то, что арендодатель передал имущество с недостатками, препятствующими его использованию, в связи, с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату. Ответчик указал, что после подписания договора и его государственной регистрации выяснил, что под спорным земельным участком проходит магистральный газопровод, водопроводные сети и канализационные сети. Ответчик указал, что собирался использовать земельный участок под временное сооружение для размещения медицинского центра и для установки на нем передвижного магнитно-резонансного томографа (МРТ), однако при наличии подземных коммуникаций препятствует использованию участка по назначению. Оставление требования о расторжении договор субаренды без рассмотрения ответчик полагает неправомерным, поскольку ответчик предоставил в суд отзыв на исковое заявление, где указывал, что согласен на расторжение договора.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил, направил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение от 23.11.2015 в части взыскания задолженности оставить без изменений, а в части расторжения договора субаренды земельного участка от 20.01.2015 принять новый судебный акт. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 января 2015 года между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка б/н., по условиям которого арендатор передает в субаренду субарендатору земельный участок площадью 663 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, 94/2, кадастровым номером 23:43:0128002:1803.
В соответствии с пунктом 1.1 договора, участок передается в субаренду для размещения медицинского центра, без права возведения капитальных объектов недвижимости.
Земельный участок принадлежит арендатору на праве аренды, предоставленном ему на основании следующих документов:
- - договор аренды земельного участка N 4300018583 от 20.07.2012, зарегистрированный 01.08.2012, номер регистрации 23-23-01/572/2012-455;
- - акт приема-передачи земельного участка от 20.07.2012;
- - постановление N 5444 администрации муниципального образования город Краснодар от 29.06.2012;
- - договор уступки права аренды земельного участка от 07.08.2013, зарегистрированный 19.09.2013, номер регистрации: 23-23-01/2544/13-118.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, договор заключается сроком по 29.06.2022. Срок аренды начинает исчисляться с момента подписания договора.
В соответствии с пунктом 7.5 договора, указанный в п. 1.1 договора земельный участок передается от арендатора к субарендатору на основании договора, без подписания каких-либо дополнительных актов.
Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке 30.01.2015, о чем свидетельствует соответствующий штамп на обороте договора.
В соответствии с пунктом 3.2 договора, арендная плата вносится субарендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца. Оплата за первый оплачиваемый месяц вносится в течение 10 календарных дней с момента подписания договора.
Размер арендной платы исчисляется в следующем порядке:
- - в течение 6 месяцев с момента подписания договора размер арендной платы составляет 30 000 рублей в месяц;
- - начиная с 7 (седьмого) месяца с момента подписания договора размер арендной платы составляет 90 000 рублей в месяц.
Долг по арендной плате на 16.06.2015 составил 150 000 рублей и по настоящее время ответчиком не оплачен. Указанное явилось причиной обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на п. 1 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, арендодатель, передав имущество с недостатками, препятствующими его использованию, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату. Возражения ответчика сводятся к тому, что ответчик, имел устную договоренность с истцом о том, что истец изменит разрешенное использование земельного участка с действующего на строительство и эксплуатацию медицинского центра. Однако до настоящего времени изменение использования вышеуказанного земельного участка истцом произведено не было. Кроме того, после подписания договора и его государственной регистрации ответчик выяснил, что под спорным земельном участком проходит магистральный газопровод, в связи с чем, какое-либо строительство в местах размещения подземного магистрального газопровода категорически запрещено.
Суд отклонил доводы ответчика, поскольку участок передан ответчику в субаренду для размещения медицинского центра, без права возведения капитальных объектов недвижимости. Из смысла договора следует, что медицинский центр должен представлять собой имущество, не обладающее признаками объекта капитального строительства.
Из материалов дела следует, что расчет арендной платы за спорный период выполнен истцом в соответствии с условиями пункта 3.3 договора.
Согласно представленному в материалы дела расчету, размер арендной платы по состоянию на 16.06.2015 по договору субаренды от 20.01.2015 составил 150 000 рублей.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие погашение ответчиком задолженности, в связи с чем, требование в части взыскания арендной платы в размере 150 000 рублей удовлетворено судом первой инстанции.
Довод заявителя жалобы о том, что он не мог использовать земельный участок по назначению, не доказан по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ответчик в спорный период по акту приема-передачи также не вернул участок арендодателю, иск о расторжении договора в связи с невозможностью его использования в суд не направлялся.
Истцом также заявлено требование о расторжении договора субаренды земельного участка от 20.01.2015, причиной которого является ненадлежащее исполнение обязательств по своевременной уплате арендных платежей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
То есть процедура расторжения договора аренды состоит из двух самостоятельных действий, которые до обращения в суд с иском должен совершить арендодатель:
- - направить либо вручить арендатору предложение об устранении в разумный срок допущенных им в процессе использования арендованного имущества нарушений;
- - направить предложение о расторжении договора в случае неустранения указанных нарушений в разумный срок.
В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что несовершение любого из названных действий должно расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора и влечь оставление иска без рассмотрения.
Соответственно иск о расторжении договора должен быть заявлен по тем основаниям, которые доведены до арендатора в досудебном порядке.
Ответчик в отзыве не возражал заключить мировое соглашение о расторжении договора, но без выплаты компенсации по арендным платежам, однако стороны не пришли к заключению мирового соглашения.
Определением суда от 07.09.2015 истцу предложено представить доказательства направления ответчику предложения о расторжении договора (в четко сформулированной форме).
Указанное определение истцом оставлено без исполнения.
Из буквального смысла закона следует, что инициатор расторжения договора должен предложить другой стороне сделки расторгнуть договор.
Указание в претензии на то обстоятельство, что в случае неисполнения предложения об устранении допущенных нарушений, в суд будет подано исковое заявление о расторжении договора, таким предложением не является.
В связи с этим, направление уведомления, содержащего только требование о погашении задолженности и отсутствие предложения расторгнуть договор, свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, что влечет за собой оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Само по себе обращение истца в суд не способно преодолеть факт несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Таким образом, требования истца в части расторжения договора аренды судом правомерно оставлены без рассмотрения.
При этом, суд апелляционной инстанции, считает необходимым отметить, что если стороны после вынесения решения обоюдно не возражают расторгнуть договор добровольно (на это указано в жалобе и отзыве на жалобу), для этого не требовалось обращения в суд за принудительным судебным расторжением и спор в этой части отсутствует, стороны договора не лишены права во внесудебном порядке подписать такое соглашение о расторжении договора и зарегистрировать погашение записи об обременении в связи с расторжением договора в ЕГРП.
Требование стороны о расторжении сделки и погашении записи об аренде в ЕГРП с помощью суда без обращения в регистрирующий орган при отсутствии спора в этой части не нуждается в судебной защите.
В ином случае при действительном наличии спора истец не лишен права при четком соблюдении досудебного порядка потребовать расторжения договора в суде.
Судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015 по делу N А32-22460/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.03.2016 N 15АП-872/2016 ПО ДЕЛУ N А32-22460/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2016 г. N 15АП-872/2016
Дело N А32-22460/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен (отзыв)
от ответчика: представитель Сорокин В.Н. по доверенности от 19.02.2016, паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Формула здоровья"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 23.11.2015 по делу N А32-22460/2015 (судья Данько М.М.)
по иску индивидуального предпринимателя Павлова Виктора Николаевича (ОГРНИП 311230913200015)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Формула здоровья" (ИНН 2311132846, ОГРН 1112311001692)
о расторжении договора субаренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
индивидуальный предприниматель Павлов Виктор Николаевич (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Формула Здоровья" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора субаренды от 20.01.2015, а также о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 150 000 рублей. Истец просит указать в решении, что оно является основанием для филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю для погашения записи в ЕГРП.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, пользуясь земельным участком, оплату за такое использование не производил.
Решением от 23.11.2015 с общества в пользу предпринимателя взыскано 150 000 рублей задолженности, в остальной части иска отказано, иск в части расторжения договора оставлен без рассмотрения. В части оставления иска без рассмотрения решение мотивировано несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В удовлетворении требования истца о необходимости указания в решении того, что судебный акт является основанием для погашения записи в ЕГРП, судом отказано, поскольку договор настоящим решением не расторгнут. Требование о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в размере 150 000 рублей удовлетворено судом в связи с доказанностью заявленных требований по существу и по размеру.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 23.11.2015, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что ответчик ссылался на то, что арендодатель передал имущество с недостатками, препятствующими его использованию, в связи, с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату. Ответчик указал, что после подписания договора и его государственной регистрации выяснил, что под спорным земельным участком проходит магистральный газопровод, водопроводные сети и канализационные сети. Ответчик указал, что собирался использовать земельный участок под временное сооружение для размещения медицинского центра и для установки на нем передвижного магнитно-резонансного томографа (МРТ), однако при наличии подземных коммуникаций препятствует использованию участка по назначению. Оставление требования о расторжении договор субаренды без рассмотрения ответчик полагает неправомерным, поскольку ответчик предоставил в суд отзыв на исковое заявление, где указывал, что согласен на расторжение договора.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил, направил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение от 23.11.2015 в части взыскания задолженности оставить без изменений, а в части расторжения договора субаренды земельного участка от 20.01.2015 принять новый судебный акт. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 января 2015 года между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка б/н., по условиям которого арендатор передает в субаренду субарендатору земельный участок площадью 663 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, 94/2, кадастровым номером 23:43:0128002:1803.
В соответствии с пунктом 1.1 договора, участок передается в субаренду для размещения медицинского центра, без права возведения капитальных объектов недвижимости.
Земельный участок принадлежит арендатору на праве аренды, предоставленном ему на основании следующих документов:
- - договор аренды земельного участка N 4300018583 от 20.07.2012, зарегистрированный 01.08.2012, номер регистрации 23-23-01/572/2012-455;
- - акт приема-передачи земельного участка от 20.07.2012;
- - постановление N 5444 администрации муниципального образования город Краснодар от 29.06.2012;
- - договор уступки права аренды земельного участка от 07.08.2013, зарегистрированный 19.09.2013, номер регистрации: 23-23-01/2544/13-118.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, договор заключается сроком по 29.06.2022. Срок аренды начинает исчисляться с момента подписания договора.
В соответствии с пунктом 7.5 договора, указанный в п. 1.1 договора земельный участок передается от арендатора к субарендатору на основании договора, без подписания каких-либо дополнительных актов.
Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке 30.01.2015, о чем свидетельствует соответствующий штамп на обороте договора.
В соответствии с пунктом 3.2 договора, арендная плата вносится субарендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца. Оплата за первый оплачиваемый месяц вносится в течение 10 календарных дней с момента подписания договора.
Размер арендной платы исчисляется в следующем порядке:
- - в течение 6 месяцев с момента подписания договора размер арендной платы составляет 30 000 рублей в месяц;
- - начиная с 7 (седьмого) месяца с момента подписания договора размер арендной платы составляет 90 000 рублей в месяц.
Долг по арендной плате на 16.06.2015 составил 150 000 рублей и по настоящее время ответчиком не оплачен. Указанное явилось причиной обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на п. 1 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, арендодатель, передав имущество с недостатками, препятствующими его использованию, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату. Возражения ответчика сводятся к тому, что ответчик, имел устную договоренность с истцом о том, что истец изменит разрешенное использование земельного участка с действующего на строительство и эксплуатацию медицинского центра. Однако до настоящего времени изменение использования вышеуказанного земельного участка истцом произведено не было. Кроме того, после подписания договора и его государственной регистрации ответчик выяснил, что под спорным земельном участком проходит магистральный газопровод, в связи с чем, какое-либо строительство в местах размещения подземного магистрального газопровода категорически запрещено.
Суд отклонил доводы ответчика, поскольку участок передан ответчику в субаренду для размещения медицинского центра, без права возведения капитальных объектов недвижимости. Из смысла договора следует, что медицинский центр должен представлять собой имущество, не обладающее признаками объекта капитального строительства.
Из материалов дела следует, что расчет арендной платы за спорный период выполнен истцом в соответствии с условиями пункта 3.3 договора.
Согласно представленному в материалы дела расчету, размер арендной платы по состоянию на 16.06.2015 по договору субаренды от 20.01.2015 составил 150 000 рублей.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие погашение ответчиком задолженности, в связи с чем, требование в части взыскания арендной платы в размере 150 000 рублей удовлетворено судом первой инстанции.
Довод заявителя жалобы о том, что он не мог использовать земельный участок по назначению, не доказан по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ответчик в спорный период по акту приема-передачи также не вернул участок арендодателю, иск о расторжении договора в связи с невозможностью его использования в суд не направлялся.
Истцом также заявлено требование о расторжении договора субаренды земельного участка от 20.01.2015, причиной которого является ненадлежащее исполнение обязательств по своевременной уплате арендных платежей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
То есть процедура расторжения договора аренды состоит из двух самостоятельных действий, которые до обращения в суд с иском должен совершить арендодатель:
- - направить либо вручить арендатору предложение об устранении в разумный срок допущенных им в процессе использования арендованного имущества нарушений;
- - направить предложение о расторжении договора в случае неустранения указанных нарушений в разумный срок.
В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что несовершение любого из названных действий должно расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора и влечь оставление иска без рассмотрения.
Соответственно иск о расторжении договора должен быть заявлен по тем основаниям, которые доведены до арендатора в досудебном порядке.
Ответчик в отзыве не возражал заключить мировое соглашение о расторжении договора, но без выплаты компенсации по арендным платежам, однако стороны не пришли к заключению мирового соглашения.
Определением суда от 07.09.2015 истцу предложено представить доказательства направления ответчику предложения о расторжении договора (в четко сформулированной форме).
Указанное определение истцом оставлено без исполнения.
Из буквального смысла закона следует, что инициатор расторжения договора должен предложить другой стороне сделки расторгнуть договор.
Указание в претензии на то обстоятельство, что в случае неисполнения предложения об устранении допущенных нарушений, в суд будет подано исковое заявление о расторжении договора, таким предложением не является.
В связи с этим, направление уведомления, содержащего только требование о погашении задолженности и отсутствие предложения расторгнуть договор, свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, что влечет за собой оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Само по себе обращение истца в суд не способно преодолеть факт несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Таким образом, требования истца в части расторжения договора аренды судом правомерно оставлены без рассмотрения.
При этом, суд апелляционной инстанции, считает необходимым отметить, что если стороны после вынесения решения обоюдно не возражают расторгнуть договор добровольно (на это указано в жалобе и отзыве на жалобу), для этого не требовалось обращения в суд за принудительным судебным расторжением и спор в этой части отсутствует, стороны договора не лишены права во внесудебном порядке подписать такое соглашение о расторжении договора и зарегистрировать погашение записи об обременении в связи с расторжением договора в ЕГРП.
Требование стороны о расторжении сделки и погашении записи об аренде в ЕГРП с помощью суда без обращения в регистрирующий орган при отсутствии спора в этой части не нуждается в судебной защите.
В ином случае при действительном наличии спора истец не лишен права при четком соблюдении досудебного порядка потребовать расторжения договора в суде.
Судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015 по делу N А32-22460/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)