Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Петрова А.И., доверенность от 03.09.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14095/2016) ООО "Титан"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2016 по делу N А56-59233/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
к ООО "Титан"
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (адрес: Россия 109074, Санкт-Петербург, Славянская площадь, д. 4, стр. 1, ОГРН: 1087799030846; далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Титан" (адрес: Россия 196191, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, ОГРН: 1107847163181; далее - Общество) о взыскании, с учетом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, 157 324 133,06 руб. долга по арендной плате, 40 578 939,44 руб. неустойки за просрочку платежей, 2 031 960 руб. неустойки за нарушение срока представления гарантии в размере, расторжении договора аренды двух земельных участков, входящих в состав единого лота для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.01.2015 N ДЗ-5, обязании ответчика передать Фонду по акту приема-передачи земельные участки общей площадью 790 000 кв. м (кадастровые номера 78:38:0011346:2004, 78:38:0011346:2005), расположенные по адресу: ориентир - Санкт-Петербург, город Сестрорецк, Авиационная улица, участок 1, аэродром "Горская" (с учетом уточнений).
Решением суда от 04.04.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование довода о том, что Фонд является ненадлежащим истцом, Общество указывает, что в силу ч. 2 ст. 7 ФЗ от 24.11.2014 N 356-ФЗ, право собственности Фонда на земельный участок прекратилось 01.04.2015. Также Общество считает, что основания для взыскания долга и неустойки за период до 16.02.2015 отсутствуют, поскольку только с указанной даты земельные участки могли использоваться в целях, установленных договором. Кроме того, Общество считает чрезмерным размер заявленной ко взысканию неустойки.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Фондом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 14.01.2015 N ДЗ-5, по условиям которого истец передал во временное владение и пользование ответчику земельные участки общей площадью 790 000 кв. м (кадастровые номера 78:38:0011346:2004, 78:38:0011346:2005), расположенные по адресу: ориентир - Санкт-Петербург, город Сестрорецк, Авиационная улица, участок 1, аэродром "Горская".
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.02.2015.
Согласно пунктам 4.4 и 6.2.3 договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного календарного квартала аренды.
В силу пункта 7.1 договора арендатор обязан в течение 90 календарных дней с даты заключения договора (в срок до 04.05.2015) представить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участков в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за земельные участки.
В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Ссылаясь на нарушение арендатором принятых на себя обязательств по договору, Фонд обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Довод относительно отсутствия у истца права на обращение в суд с настоящим иском в связи с прекращением права собственности на арендуемые земельные участки отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
Как разъяснено в абзаце втором Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
По расчету Фонда размер задолженности по арендной плате составил 157 324 133,06 руб.
Довод о невозможности использовать спорный земельный участок в период до 16.02.2015 отклоняется апелляционным судом как не имеющий надлежащего документального подтверждения своевременного обращения к арендодателю с требованиями об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
При этом согласно акту приема-передачи от 14.01.2015 земельные участки принят арендатором в состоянии, не препятствующем их использованию для комплексного освоения.
При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика долга правомерно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном размере.
Статьей 330 ГК РФ предусмотрена уплата должником определенной законом или договором денежной суммы - неустойки (штрафа, пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ и п. 9.4 договора истцом начислены пени, что составляет 40 578 939,44 руб.
Расчет судом проверен, признан правильным и обоснованным.
За нарушение срока предоставления гарантии арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора за каждый день просрочки (п. 9.6 договора).
Неустойка за нарушение срока представления гарантии согласно расчету истца составила 2 031 960 руб.
В отзыве на иск Общество просило снизить неустойку до 3 760 970, 92 руб., исходя из двукратной учетной ставки Банка России.
В апелляционной жалобе Общество также просит снизить неустойку, полагая ее размер чрезмерным.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 333 ГК РФ (в редакции от 08.03.2012 с учетом п. 2 статьи 2 ФЗ от 08.03.2015 N 42-ФЗ), если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Ответчиком соответствующих доказательств не представлено.
Сам по себе довод о превышении рассчитанной в соответствии с условиями договора неустойки двукратной учетной ставки Банка России не является основанием для снижения неустойки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Пунктом 6.3.2 договора установлено, что арендодатель вправе требовать расторжения договора в случае невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.
Фондом в соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ направлены в адрес ответчика предложения о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.
Поскольку материалам дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком до направления уведомления более двух раз подряд, требование истца о расторжении договора также правомерно удовлетворено.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку доказательств освобождения ответчиком спорных земельных участков и передачи их истцу не представлено, суд обоснованно обязал Общество передать Фонду земельные участки по акту приема-передачи.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2016 по делу N А56-59233/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2016 N 13АП-14095/2016 ПО ДЕЛУ N А56-59233/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2016 г. N 13АП-14095/2016
Дело N А56-59233/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Петрова А.И., доверенность от 03.09.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14095/2016) ООО "Титан"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2016 по делу N А56-59233/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
к ООО "Титан"
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (адрес: Россия 109074, Санкт-Петербург, Славянская площадь, д. 4, стр. 1, ОГРН: 1087799030846; далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Титан" (адрес: Россия 196191, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, ОГРН: 1107847163181; далее - Общество) о взыскании, с учетом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, 157 324 133,06 руб. долга по арендной плате, 40 578 939,44 руб. неустойки за просрочку платежей, 2 031 960 руб. неустойки за нарушение срока представления гарантии в размере, расторжении договора аренды двух земельных участков, входящих в состав единого лота для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.01.2015 N ДЗ-5, обязании ответчика передать Фонду по акту приема-передачи земельные участки общей площадью 790 000 кв. м (кадастровые номера 78:38:0011346:2004, 78:38:0011346:2005), расположенные по адресу: ориентир - Санкт-Петербург, город Сестрорецк, Авиационная улица, участок 1, аэродром "Горская" (с учетом уточнений).
Решением суда от 04.04.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование довода о том, что Фонд является ненадлежащим истцом, Общество указывает, что в силу ч. 2 ст. 7 ФЗ от 24.11.2014 N 356-ФЗ, право собственности Фонда на земельный участок прекратилось 01.04.2015. Также Общество считает, что основания для взыскания долга и неустойки за период до 16.02.2015 отсутствуют, поскольку только с указанной даты земельные участки могли использоваться в целях, установленных договором. Кроме того, Общество считает чрезмерным размер заявленной ко взысканию неустойки.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Фондом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 14.01.2015 N ДЗ-5, по условиям которого истец передал во временное владение и пользование ответчику земельные участки общей площадью 790 000 кв. м (кадастровые номера 78:38:0011346:2004, 78:38:0011346:2005), расположенные по адресу: ориентир - Санкт-Петербург, город Сестрорецк, Авиационная улица, участок 1, аэродром "Горская".
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.02.2015.
Согласно пунктам 4.4 и 6.2.3 договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного календарного квартала аренды.
В силу пункта 7.1 договора арендатор обязан в течение 90 календарных дней с даты заключения договора (в срок до 04.05.2015) представить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участков в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за земельные участки.
В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Ссылаясь на нарушение арендатором принятых на себя обязательств по договору, Фонд обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Довод относительно отсутствия у истца права на обращение в суд с настоящим иском в связи с прекращением права собственности на арендуемые земельные участки отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
Как разъяснено в абзаце втором Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
По расчету Фонда размер задолженности по арендной плате составил 157 324 133,06 руб.
Довод о невозможности использовать спорный земельный участок в период до 16.02.2015 отклоняется апелляционным судом как не имеющий надлежащего документального подтверждения своевременного обращения к арендодателю с требованиями об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
При этом согласно акту приема-передачи от 14.01.2015 земельные участки принят арендатором в состоянии, не препятствующем их использованию для комплексного освоения.
При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика долга правомерно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном размере.
Статьей 330 ГК РФ предусмотрена уплата должником определенной законом или договором денежной суммы - неустойки (штрафа, пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ и п. 9.4 договора истцом начислены пени, что составляет 40 578 939,44 руб.
Расчет судом проверен, признан правильным и обоснованным.
За нарушение срока предоставления гарантии арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора за каждый день просрочки (п. 9.6 договора).
Неустойка за нарушение срока представления гарантии согласно расчету истца составила 2 031 960 руб.
В отзыве на иск Общество просило снизить неустойку до 3 760 970, 92 руб., исходя из двукратной учетной ставки Банка России.
В апелляционной жалобе Общество также просит снизить неустойку, полагая ее размер чрезмерным.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 333 ГК РФ (в редакции от 08.03.2012 с учетом п. 2 статьи 2 ФЗ от 08.03.2015 N 42-ФЗ), если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Ответчиком соответствующих доказательств не представлено.
Сам по себе довод о превышении рассчитанной в соответствии с условиями договора неустойки двукратной учетной ставки Банка России не является основанием для снижения неустойки.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Пунктом 6.3.2 договора установлено, что арендодатель вправе требовать расторжения договора в случае невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.
Фондом в соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ направлены в адрес ответчика предложения о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.
Поскольку материалам дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком до направления уведомления более двух раз подряд, требование истца о расторжении договора также правомерно удовлетворено.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку доказательств освобождения ответчиком спорных земельных участков и передачи их истцу не представлено, суд обоснованно обязал Общество передать Фонду земельные участки по акту приема-передачи.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2016 по делу N А56-59233/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Я.В.БАРКАНОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)