Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3307/2017) акционерного общества "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" и апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3309/2017) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.01.2017 по делу N А75-13192/2016 (судья Зубакина О.В.)
по заявлению Администрации города Сургута
к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре
3-и лица: 1) акционерное общество "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами", 2) общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент"
об оспаривании предупреждения от 05.08.2016 N 6
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя: представитель не явился;
- от заинтересованного лица: представитель не явился;
- от 3-х лиц: 1) Газизов В.Р. по доверенности от 01.02.2017 N 30/17 от 01.02.2017 сроком действия по 31.01.2018 (после перерыва представитель не явился); Афанасьева И.А. по доверенности N 56/17 от 03.04.2017 сроком действия по 03.04.2018 (после перерыва представитель не явился); Подгузова К.Г. по доверенности N 56/17 от 03.04.2017 сроком действия по 03.04.2018; 2) Панасенко Э.Р. по доверенности от 13.01.2017 N 3 (после перерыва представитель не явился).
установил:
Администрация города Сургута (далее - заявитель, Администрация г. Сургута, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - заинтересованное лицо, УФАС по ХМАО, антимонопольный орган) о признании недействительным предупреждения от 05.08.2016 N 6.
К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечено акционерное общество "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" (АО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами") и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент" (ООО "УК "Центр Менеджмент").
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.01.2017 в удовлетворении заявленных Администрацией г. Сургута требований отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что в действиях заявителя, выразившихся в принятии постановления от 14.07.2015 N 4896 "Об утверждении документации по планировке территории "Проект планировки и проект межевания территории микрорайона 30 города Сургута. Корректировка", имеются признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции", что могло привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация г. Сургута обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
При этом податель апелляционной жалобы указывает на то, что в пункте 3.2.6 договора, заключенного в результате проведения аукциона, установлено минимальное количество квадратных метров, которое должно быть введено в эксплуатацию каждый год; проект планировки был утвержден в соответствии с установленной процедурой по результатам публичных слушаний.
Третье лицо АО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит удовлетворить заявление Администрации г. Сургута, так как в договоре расчет стоимости арендной платы производился из предполагаемых данных о застройке земельного участка в объеме 550 000 кв. м жилья; у заявителя отсутствовала обязанность включать в извещение о проведении аукциона и договор сведения об объеме жилищного строительства; при формировании заявок на участие в аукционе все участники исходили из максимального объема застройки территории жильем; на момент подготовки аукционной документации и проведения торгов невозможно было установить точные параметры предполагаемой жилой застройки; договор комплексного освоения территории предполагает ее освоение на основе проекта планировки территории и проекта межевания, что отсутствовало в период проведения торгов; пункт 3.2.6 договора не устанавливает ограничение объема вводимого в эксплуатацию жилья; предупреждение нарушает права граждан, проживающих в построенных домах; земельный участок в настоящее время размежеван на части и передан в собственность подателю апелляционной жалобы.
В отзыве на апелляционную жалобу УФАС по ХМАО просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, поскольку в действиях заявителя имелись признаки нарушения законодательства о защите конкуренции, которые были устранены Администрацией г. Сургута путем отмены спорного постановления.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "Центр Менеджмент" также просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, так как пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает, что условия договора, заключенного на торгах, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имеющие существенное значение; в конкретной ситуации изменение количества квадратных метров жилья является существенным изменением условий заключенного договора.
В заседании суда апелляционной инстанции представители третьих лиц поддержали доводы своей апелляционной жалобы и отзыва на нее.
Надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела Администрация г. Сургута и УФАС по ХМАО, явку своих представителей в процесс не обеспечили, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данных лиц по имеющимся в деле материалам.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей третьих лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута 15.09.2006 был проведен аукцион, открытый по составу участников, с открытой формой подачи предложений, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка микрорайона N 30 под комплексное освоение в целях жилищного строительства (распоряжение администрации города от 27.07.2006 N 1641).
В соответствии с извещением, размещенным на сайте Администрации г. Сургута, на аукцион был выставлен следующий земельный участок: местоположение микрорайон N 30, зона Ж-3 "Зона многоэтажной жилой застройки"; кадастровый номер земельного участка - 86:10:01 01 000:0337; площадь земельного участка - 490 789 кв. м.
Условия предоставления земельного участка в аренду, а также права и обязанности сторон, были закреплены Департаментом в проекте договора аренды, который являлся приложением N 1 к извещению о проведении аукциона.
Между Администрацией города Сургута и закрытым акционерным обществом "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" (в настоящее время АО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами") 25.09.2006 на основании протокола о результатах аукциона от 15.09.2006 N 3 был заключен договор аренды земельного участка N 716.
По договору аренды администрация передала ЗАО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" земельный участок, общей площадью 490 789 кв. м, кадастровый номер 86:10:01:01 000:0337, расположенный по адресу: территориальная зона Ж-3, микрорайон N 30, г. Сургут, Тюменская область.
В соответствии с пунктом 3.2.6 договора аренды ЗАО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" было обязано в срок до 01.08.2016 осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ж-3 и утвержденным проектом планировки, с указанным минимальным объемом ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, необходимого для ввода объектов микрорайона N 30 и построить и ввести в эксплуатацию 301 190 кв. м жилья.
Правительством Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято Постановление от 08.07.2010 N 160-п "О целевой программе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Новая школа Югры на 2010-2013 годы".
Постановлением от 18.08.2011 внесены изменения в программу N 311-п. Согласно данным изменениям в микрорайоне N 30 города Сургута утвержден перечень строительства объектов капитального строительства, а именно 4 детских сада.
ЗАО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" 26.06.2013 письмом N 1464-ю обратилось в администрацию о корректировке проекта планировки и межевания микрорайона 30.
Постановлением от 14.07.2015 N 4896 "Об утверждении документации по планировке территории "Проект планировки и межевания территории микрорайона 30 города Сургута. Корректировка" увеличена площадь вводимого в эксплуатацию жилья до 470 725 кв. м жилья.
ООО "УК "Центр Менеджмент" обратилось 05.05.2016 в антимонопольный орган с заявлением о проверке законности действий администрации по изменению установленных ею при проведении аукциона объемов жилищного строительства.
Антимонопольным органом администрации выдано предупреждение от 05.08.2016 N 6, согласно которому действия администрации, выразившиеся в принятии постановления от 14.07.2015 N 4896 "Об утверждении документации по планировке территории "Проект планировки и межевания территории микрорайона 30 города Сургута. Корректировка" признаны нарушающими требования части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" (т. 1 л.д. 11-14).
Администрация постановлением от 28.09.2016 признала утратившим силу свое постановление от 14.07.2015 N 4896.
Тем не менее, не согласившись с предупреждением антимонопольного органа, Администрация г. Сургута обратилась с соответствующим заявлением в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
23.01.2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 7 статьей 4 Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006 конкуренция - соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
Согласно пункту 17 статьи 4 Федерального закона "О защите конкуренции" признаками ограничения конкуренции являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации.
На основании части 1 статьи 39.1 Федерального закона "О защите конкуренции" в целях пресечения действий (бездействия), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, антимонопольный орган выдает хозяйствующему субъекту, занимающему доминирующее положение, предупреждение в письменной форме прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, об устранении причин и условий, способствовавших возникновению такого нарушения, и о принятии мер по устранению его последствий.
Согласно части 2 статьи 39.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предупреждение выдается хозяйствующему субъекту, занимающему доминирующее положение, в случае выявления признаков нарушения пунктов 3 и 5 части 1 статьи 10 закона.
В соответствии с пунктом 4 статьи 39.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предупреждение должно содержать: 1) выводы о наличии оснований для его выдачи; 2) нормы антимонопольного законодательства, которые нарушены действиями (бездействием) лица, которому выдается предупреждение; 3) перечень действий, направленных на прекращение нарушения антимонопольного законодательства, устранение причин и условий, способствовавших возникновению такого нарушения, устранение последствий такого нарушения, а также разумный срок их выполнения.
Порядок выдачи предупреждения о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства и его форма утверждены Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 14.12.2011 N 874.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.04.2014 N 18403/13, судебный контроль при обжаловании предупреждения, как при проверке его соответствия закону, так и при оценке нарушения им прав и законных интересов должен быть ограничен особенностями вынесения такого акта, целями, достигаемыми этим актом, соразмерностью предписанных мер и их исполнимостью.
Поскольку предупреждение выносится при обнаружении лишь признаков правонарушения, а не его факта (часть 2 статьи 39.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), то судебной проверке подлежит факт наличия таких признаков по поступившим в антимонопольный орган информации и документам как основаниям вынесения предупреждения.
Суд не устанавливает обстоятельства, подтверждающие факт совершения правонарушения, которые должны быть установлены антимонопольным органом при производстве по делу в случае его возбуждения, и не предрешает выводы антимонопольного органа в порядке главы 9 Федерального закона "О защите конкуренции".
Как было выше сказано, антимонопольным органом действий заявителя, выразившиеся в принятии постановления от 14.07.2015 N 4896 "Об утверждении документации по планировке территории "Проект планировки и межевания территории микрорайона 30 города Сургута. Корректировка" признаны действиями, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в связи с чем, Администрации г. Сургута выдано предупреждение от 05.08.2016 N 6, согласно которому ее действия признаны нарушающими требования части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции".
В силу части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Частью 1 статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на дату проведения аукциона) установлено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу указанной статьи, аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.
Аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи (часть 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).
Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион) (часть 3 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (часть 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:
об организаторе аукциона; о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение); о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о "шаге аукциона"; о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды (часть 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Условия проведения торгов предусматриваются также Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (часть 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Как верно указал суд первой инстанции, условия предоставления земельного участка в аренду, права и обязанности сторон, в том числе, связанные с ограничениями его использования, были закреплены в проекте договора аренды, который являлся приложением N 1 к извещению о проведении аукциона.
Так, подпунктом 3.2.6. проекта договора аренды арендатору вменено в обязанность до 01.08.2016 осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ж.З.-ЗО и утвержденным проектом планировки, с указанным минимальным объемом ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, необходимого для ввода объектов микрорайона N 30, и построить и ввести в эксплуатацию 301 190 кв. м жилья.
Таким образом, на момент проведения аукциона Администрация г. Сургута определила, что общее количество квадратных метров жилья, которое арендатор должен ввести в эксплуатацию, составляет 301 190 кв. м, тем самым закрепив ограничение использования земельного участка, предоставленного под комплексное освоение.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что указанный показатель - возведение 301 190 кв. м жилья - является одним из наиболее значимых для строительных организаций, так как позволяет на начальном этапе определить экономическую привлекательность и рентабельность строительства объектов капитального строительства на определенном земельном участке. При формировании застройщиком стоимости реализации квадратного метра объекта недвижимости, учитывается его себестоимость, в которую входят, в том числе и расходы застройщика по аренде (выкупу) земельного участка, на котором планируется строительства.
Следовательно, указанный администрацией города показатель - 301 190 кв. м жилья, которые должны быть введены в эксплуатацию, имеет приоритетное значение при решении вопроса об участии (не участии) в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка.
Таким образом, Администрация г. Сургута, увеличив количество квадратных метров жилья, подлежащего вводу в эксплуатацию, путем издания Постановления от 14.07.2015 N 4896 "Об утверждении документации по планировке территории "Проект планировки и проект межевания территории микрорайона 30 города Сургута. Корректировка", фактически изменила условия проведенного аукциона, а также заключенного по его результатам договора аренды в одностороннем порядке, нарушив требования части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, запрещающей изменение заключенного на торгах договора, если эти изменения имеют существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Указанные изменения проекта планировки территории бесспорно фактически влекут и изменение условий договора, предоставляя арендатору право на строительство 471 000 кв. м, а не 301 190 кв. м, как это было установлено в аукционной документации и договоре аренды.
Администрация города определяла победителя аукциона как участника, предложившего наибольшую цену за право заключения договора аренды земельного участка. Данную цену каждый участвовавший в аукционе застройщик определял для себя исключительно исходя из экономической рентабельности и коммерческой целесообразности строительства домов на данной территории.
При наличии информации на этапе проведения аукциона о возможности строительства 471 000 кв. м, а не 301 190 кв. м, иные застройщики могли предложить большую цену за право заключения договора и выиграть аукцион, что свидетельствует о совершении органом местного самоуправления, при участии в предоставлении права аренды земельного участка таких требований к этому праву, которые не соответствовали условиям извещения о проведении аукциона, то есть не предусмотренных законодательством Российской Федерации, что свидетельствует о совершении действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Не принимается во внимание судом апелляционной инстанции довод Администрации г. Сургута о том, что пункт 3.2.6. договора аренды устанавливает лишь минимальное количество квадратных метров жилья, которое должно быть введено в эксплуатацию, поэтому арендатор вправе ввести в эксплуатацию больший объем жилья.
Как было выше сказано, буквальная формулировка пункта 3.2.6. договора аренды земельного участка от 25.09.2006 N 716 означает, что для арендатора установлены минимальные объемы ввода в эксплуатацию лишь в отношении объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, а в отношении жилья указано общее количество квадратных метров в твердом размере.
При этом указанные минимальные объемы вводимого жилья по каждому календарному году имеют отношение только к каждому из указанных календарных годов, а суммарное значение вводимого в эксплуатацию жилья указано 301 190 кв. м.
В апелляционной жалобе заявитель также указывает на законность своего постановления, поскольку проект планировки был утвержден в соответствии с установленной процедурой по результатам публичных слушаний.
Действительно, пунктом 9 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что в случае поступления в уполномоченные органы местного самоуправления, заявлений о принятии решений о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в части 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, такие органы в течение четырнадцати рабочих дней со дня поступления указанных заявлений обязаны принять решения о подготовке документации по планировке соответствующей территории.
Также пунктом 12.1. статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что органы местного самоуправления осуществляют проверку подготовленной на основании их решений документации по планировке территории на соответствие требованиям, указанным в части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, в течение тридцати дней со дня поступления такой документации и по результатам проверки принимают решения о направлении такой документации главе местной администрации на утверждение или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку.
Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению и в соответствии с условиями договора аренды.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, арендатор выразил согласие на строительство и эксплуатацию 301 190 кв. м жилья.
Порядок предоставления земельного участка под строительство предусмотрен статьями 30.2, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона), что предполагает его предоставление для комплексного освоения в целях жилищного строительства в аренду по результатам аукциона, в точном соответствии с условиями извещения о проведении аукциона, включая и предусмотренные данным извещением ограничения.
Изменение количества квадратных метров жилья является существенным изменением условий заключенного договора аренды и могло ограничить права потенциальных участников торгов после публикации, а также повлечь изменение оценки предмета торгов.
Следовательно, подобные изменения после заключения договора по результатам аукциона могли повлечь уменьшение количества заинтересованных в приобретении земельного участка в аренду лиц, по сравнению с тем, если бы на момент объявления о предстоящих торгах количество квадратных метров жилья соответствовал ныне измененному.
В этой связи следует принять во внимание доводы Управления Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и ООО "УК "Центр Менеджмент" о том, что, если бы аукцион проводился на более выгодных, чем было объявлено, условиях, то участники могли предложить более высокую цену, что соответственно могло бы повлечь изменение победителя либо цены договора аренды.
Увеличение количества квадратных метров жилья, подлежащего вводу в эксплуатацию, в рассматриваемом случае может быть направлено на обход процедуры торгов.
Третье лицо АО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" в апелляционной жалобе указывает, со ссылкой на обстоятельства, установленные в деле N А75-10035/2011, что из данных отчета оценщика следует, что расчет стоимости арендной платы производился из предполагаемых данных о застройке земельного участка в объеме 550 000 кв. м жилья.
Суд апелляционной инстанции не принимает данный довод. Во-первых, данное обстоятельство не может быть расценено как установленное по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в рамках дела N А75-10035/2011 УФАС по ХМАО участником процесса не было.
Во-вторых, фактическое определение арендной платы с учетом иного количества предполагаемых к строительству квадратных метров, чем предусмотрено договором, может свидетельствовать ни о ничтожности условий, включенных в пункт 3.2.6. договора, а о необоснованности установленной арендной платы.
Не принимается во внимание и довод третьего лица о том, что у заявителя в силу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствовала обязанность включать в извещение о проведении аукциона и договор сведения об объеме жилищного строительства, поскольку, как было сказано ранее, право на установление арендодателем ограничений в использовании земельного участка прямо предусмотрено статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации как условие, указываемое в извещении о проведении конкурса.
Материалами дела не подтверждается утверждение АО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами", что при формировании заявок на участие в аукционе все участники исходили из максимального объема застройки территории жильем.
Не обоснованным является и утверждение о том, что на момент подготовки аукционной документации и проведения торгов невозможно было установить точные параметры предполагаемой жилой застройки, поскольку данные параметры были названы в договоре, а проект планировки и проект межевания территории разрабатывался по заказу самого арендатора.
Податель жалобы также указывает на то, что предупреждение нарушает права граждан, проживающих в построенных домах, а земельный участок в настоящее время размежеван на части и передан в собственность подателю апелляционной жалобы.
Однако, принимая во внимание установленные на законодательном уровне требования к форме и порядку выдачи предупреждения, а также изложенные обстоятельства, суд считает правомерной выдачу антимонопольным органом предупреждения Администрации г. Сургута не совершать действий, противоречащих условиям аукциона.
При этом указанное предупреждение само по себе направлено лишь на соблюдения закона лицом, проводящим аукционы, и ничьих более прав напрямую не нарушает.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции находит позицию суда первой инстанции соответствующей действующему законодательству, в связи с чем, приходит к выводу об обоснованном отказе в удовлетворении судом первой инстанции требований заявителя в полном объеме.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся по результатам рассмотрения дела на лицо, ее подавшее.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу акционерного общества "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" и апелляционную жалобу Администрации города Сургута оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.01.2017 по делу N А75-13192/2016 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.05.2017 N 08АП-3307/2017, 08АП-3309/2017 ПО ДЕЛУ N А75-13192/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2017 г. N 08АП-3307/2017, 08АП-3309/2017
Дело N А75-13192/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3307/2017) акционерного общества "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" и апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3309/2017) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.01.2017 по делу N А75-13192/2016 (судья Зубакина О.В.)
по заявлению Администрации города Сургута
к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре
3-и лица: 1) акционерное общество "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами", 2) общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент"
об оспаривании предупреждения от 05.08.2016 N 6
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя: представитель не явился;
- от заинтересованного лица: представитель не явился;
- от 3-х лиц: 1) Газизов В.Р. по доверенности от 01.02.2017 N 30/17 от 01.02.2017 сроком действия по 31.01.2018 (после перерыва представитель не явился); Афанасьева И.А. по доверенности N 56/17 от 03.04.2017 сроком действия по 03.04.2018 (после перерыва представитель не явился); Подгузова К.Г. по доверенности N 56/17 от 03.04.2017 сроком действия по 03.04.2018; 2) Панасенко Э.Р. по доверенности от 13.01.2017 N 3 (после перерыва представитель не явился).
установил:
Администрация города Сургута (далее - заявитель, Администрация г. Сургута, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - заинтересованное лицо, УФАС по ХМАО, антимонопольный орган) о признании недействительным предупреждения от 05.08.2016 N 6.
К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечено акционерное общество "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" (АО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами") и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент" (ООО "УК "Центр Менеджмент").
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.01.2017 в удовлетворении заявленных Администрацией г. Сургута требований отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что в действиях заявителя, выразившихся в принятии постановления от 14.07.2015 N 4896 "Об утверждении документации по планировке территории "Проект планировки и проект межевания территории микрорайона 30 города Сургута. Корректировка", имеются признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции", что могло привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация г. Сургута обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
При этом податель апелляционной жалобы указывает на то, что в пункте 3.2.6 договора, заключенного в результате проведения аукциона, установлено минимальное количество квадратных метров, которое должно быть введено в эксплуатацию каждый год; проект планировки был утвержден в соответствии с установленной процедурой по результатам публичных слушаний.
Третье лицо АО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит удовлетворить заявление Администрации г. Сургута, так как в договоре расчет стоимости арендной платы производился из предполагаемых данных о застройке земельного участка в объеме 550 000 кв. м жилья; у заявителя отсутствовала обязанность включать в извещение о проведении аукциона и договор сведения об объеме жилищного строительства; при формировании заявок на участие в аукционе все участники исходили из максимального объема застройки территории жильем; на момент подготовки аукционной документации и проведения торгов невозможно было установить точные параметры предполагаемой жилой застройки; договор комплексного освоения территории предполагает ее освоение на основе проекта планировки территории и проекта межевания, что отсутствовало в период проведения торгов; пункт 3.2.6 договора не устанавливает ограничение объема вводимого в эксплуатацию жилья; предупреждение нарушает права граждан, проживающих в построенных домах; земельный участок в настоящее время размежеван на части и передан в собственность подателю апелляционной жалобы.
В отзыве на апелляционную жалобу УФАС по ХМАО просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, поскольку в действиях заявителя имелись признаки нарушения законодательства о защите конкуренции, которые были устранены Администрацией г. Сургута путем отмены спорного постановления.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "Центр Менеджмент" также просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, так как пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает, что условия договора, заключенного на торгах, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имеющие существенное значение; в конкретной ситуации изменение количества квадратных метров жилья является существенным изменением условий заключенного договора.
В заседании суда апелляционной инстанции представители третьих лиц поддержали доводы своей апелляционной жалобы и отзыва на нее.
Надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела Администрация г. Сургута и УФАС по ХМАО, явку своих представителей в процесс не обеспечили, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данных лиц по имеющимся в деле материалам.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей третьих лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута 15.09.2006 был проведен аукцион, открытый по составу участников, с открытой формой подачи предложений, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка микрорайона N 30 под комплексное освоение в целях жилищного строительства (распоряжение администрации города от 27.07.2006 N 1641).
В соответствии с извещением, размещенным на сайте Администрации г. Сургута, на аукцион был выставлен следующий земельный участок: местоположение микрорайон N 30, зона Ж-3 "Зона многоэтажной жилой застройки"; кадастровый номер земельного участка - 86:10:01 01 000:0337; площадь земельного участка - 490 789 кв. м.
Условия предоставления земельного участка в аренду, а также права и обязанности сторон, были закреплены Департаментом в проекте договора аренды, который являлся приложением N 1 к извещению о проведении аукциона.
Между Администрацией города Сургута и закрытым акционерным обществом "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" (в настоящее время АО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами") 25.09.2006 на основании протокола о результатах аукциона от 15.09.2006 N 3 был заключен договор аренды земельного участка N 716.
По договору аренды администрация передала ЗАО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" земельный участок, общей площадью 490 789 кв. м, кадастровый номер 86:10:01:01 000:0337, расположенный по адресу: территориальная зона Ж-3, микрорайон N 30, г. Сургут, Тюменская область.
В соответствии с пунктом 3.2.6 договора аренды ЗАО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" было обязано в срок до 01.08.2016 осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ж-3 и утвержденным проектом планировки, с указанным минимальным объемом ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, необходимого для ввода объектов микрорайона N 30 и построить и ввести в эксплуатацию 301 190 кв. м жилья.
Правительством Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято Постановление от 08.07.2010 N 160-п "О целевой программе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Новая школа Югры на 2010-2013 годы".
Постановлением от 18.08.2011 внесены изменения в программу N 311-п. Согласно данным изменениям в микрорайоне N 30 города Сургута утвержден перечень строительства объектов капитального строительства, а именно 4 детских сада.
ЗАО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" 26.06.2013 письмом N 1464-ю обратилось в администрацию о корректировке проекта планировки и межевания микрорайона 30.
Постановлением от 14.07.2015 N 4896 "Об утверждении документации по планировке территории "Проект планировки и межевания территории микрорайона 30 города Сургута. Корректировка" увеличена площадь вводимого в эксплуатацию жилья до 470 725 кв. м жилья.
ООО "УК "Центр Менеджмент" обратилось 05.05.2016 в антимонопольный орган с заявлением о проверке законности действий администрации по изменению установленных ею при проведении аукциона объемов жилищного строительства.
Антимонопольным органом администрации выдано предупреждение от 05.08.2016 N 6, согласно которому действия администрации, выразившиеся в принятии постановления от 14.07.2015 N 4896 "Об утверждении документации по планировке территории "Проект планировки и межевания территории микрорайона 30 города Сургута. Корректировка" признаны нарушающими требования части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" (т. 1 л.д. 11-14).
Администрация постановлением от 28.09.2016 признала утратившим силу свое постановление от 14.07.2015 N 4896.
Тем не менее, не согласившись с предупреждением антимонопольного органа, Администрация г. Сургута обратилась с соответствующим заявлением в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
23.01.2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 7 статьей 4 Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006 конкуренция - соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
Согласно пункту 17 статьи 4 Федерального закона "О защите конкуренции" признаками ограничения конкуренции являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации.
На основании части 1 статьи 39.1 Федерального закона "О защите конкуренции" в целях пресечения действий (бездействия), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, антимонопольный орган выдает хозяйствующему субъекту, занимающему доминирующее положение, предупреждение в письменной форме прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, об устранении причин и условий, способствовавших возникновению такого нарушения, и о принятии мер по устранению его последствий.
Согласно части 2 статьи 39.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предупреждение выдается хозяйствующему субъекту, занимающему доминирующее положение, в случае выявления признаков нарушения пунктов 3 и 5 части 1 статьи 10 закона.
В соответствии с пунктом 4 статьи 39.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предупреждение должно содержать: 1) выводы о наличии оснований для его выдачи; 2) нормы антимонопольного законодательства, которые нарушены действиями (бездействием) лица, которому выдается предупреждение; 3) перечень действий, направленных на прекращение нарушения антимонопольного законодательства, устранение причин и условий, способствовавших возникновению такого нарушения, устранение последствий такого нарушения, а также разумный срок их выполнения.
Порядок выдачи предупреждения о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства и его форма утверждены Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 14.12.2011 N 874.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.04.2014 N 18403/13, судебный контроль при обжаловании предупреждения, как при проверке его соответствия закону, так и при оценке нарушения им прав и законных интересов должен быть ограничен особенностями вынесения такого акта, целями, достигаемыми этим актом, соразмерностью предписанных мер и их исполнимостью.
Поскольку предупреждение выносится при обнаружении лишь признаков правонарушения, а не его факта (часть 2 статьи 39.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), то судебной проверке подлежит факт наличия таких признаков по поступившим в антимонопольный орган информации и документам как основаниям вынесения предупреждения.
Суд не устанавливает обстоятельства, подтверждающие факт совершения правонарушения, которые должны быть установлены антимонопольным органом при производстве по делу в случае его возбуждения, и не предрешает выводы антимонопольного органа в порядке главы 9 Федерального закона "О защите конкуренции".
Как было выше сказано, антимонопольным органом действий заявителя, выразившиеся в принятии постановления от 14.07.2015 N 4896 "Об утверждении документации по планировке территории "Проект планировки и межевания территории микрорайона 30 города Сургута. Корректировка" признаны действиями, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в связи с чем, Администрации г. Сургута выдано предупреждение от 05.08.2016 N 6, согласно которому ее действия признаны нарушающими требования части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции".
В силу части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Частью 1 статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на дату проведения аукциона) установлено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу указанной статьи, аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.
Аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи (часть 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).
Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион) (часть 3 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (часть 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:
об организаторе аукциона; о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение); о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о "шаге аукциона"; о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды (часть 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Условия проведения торгов предусматриваются также Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (часть 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Как верно указал суд первой инстанции, условия предоставления земельного участка в аренду, права и обязанности сторон, в том числе, связанные с ограничениями его использования, были закреплены в проекте договора аренды, который являлся приложением N 1 к извещению о проведении аукциона.
Так, подпунктом 3.2.6. проекта договора аренды арендатору вменено в обязанность до 01.08.2016 осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ж.З.-ЗО и утвержденным проектом планировки, с указанным минимальным объемом ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, необходимого для ввода объектов микрорайона N 30, и построить и ввести в эксплуатацию 301 190 кв. м жилья.
Таким образом, на момент проведения аукциона Администрация г. Сургута определила, что общее количество квадратных метров жилья, которое арендатор должен ввести в эксплуатацию, составляет 301 190 кв. м, тем самым закрепив ограничение использования земельного участка, предоставленного под комплексное освоение.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что указанный показатель - возведение 301 190 кв. м жилья - является одним из наиболее значимых для строительных организаций, так как позволяет на начальном этапе определить экономическую привлекательность и рентабельность строительства объектов капитального строительства на определенном земельном участке. При формировании застройщиком стоимости реализации квадратного метра объекта недвижимости, учитывается его себестоимость, в которую входят, в том числе и расходы застройщика по аренде (выкупу) земельного участка, на котором планируется строительства.
Следовательно, указанный администрацией города показатель - 301 190 кв. м жилья, которые должны быть введены в эксплуатацию, имеет приоритетное значение при решении вопроса об участии (не участии) в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка.
Таким образом, Администрация г. Сургута, увеличив количество квадратных метров жилья, подлежащего вводу в эксплуатацию, путем издания Постановления от 14.07.2015 N 4896 "Об утверждении документации по планировке территории "Проект планировки и проект межевания территории микрорайона 30 города Сургута. Корректировка", фактически изменила условия проведенного аукциона, а также заключенного по его результатам договора аренды в одностороннем порядке, нарушив требования части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, запрещающей изменение заключенного на торгах договора, если эти изменения имеют существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Указанные изменения проекта планировки территории бесспорно фактически влекут и изменение условий договора, предоставляя арендатору право на строительство 471 000 кв. м, а не 301 190 кв. м, как это было установлено в аукционной документации и договоре аренды.
Администрация города определяла победителя аукциона как участника, предложившего наибольшую цену за право заключения договора аренды земельного участка. Данную цену каждый участвовавший в аукционе застройщик определял для себя исключительно исходя из экономической рентабельности и коммерческой целесообразности строительства домов на данной территории.
При наличии информации на этапе проведения аукциона о возможности строительства 471 000 кв. м, а не 301 190 кв. м, иные застройщики могли предложить большую цену за право заключения договора и выиграть аукцион, что свидетельствует о совершении органом местного самоуправления, при участии в предоставлении права аренды земельного участка таких требований к этому праву, которые не соответствовали условиям извещения о проведении аукциона, то есть не предусмотренных законодательством Российской Федерации, что свидетельствует о совершении действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Не принимается во внимание судом апелляционной инстанции довод Администрации г. Сургута о том, что пункт 3.2.6. договора аренды устанавливает лишь минимальное количество квадратных метров жилья, которое должно быть введено в эксплуатацию, поэтому арендатор вправе ввести в эксплуатацию больший объем жилья.
Как было выше сказано, буквальная формулировка пункта 3.2.6. договора аренды земельного участка от 25.09.2006 N 716 означает, что для арендатора установлены минимальные объемы ввода в эксплуатацию лишь в отношении объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, а в отношении жилья указано общее количество квадратных метров в твердом размере.
При этом указанные минимальные объемы вводимого жилья по каждому календарному году имеют отношение только к каждому из указанных календарных годов, а суммарное значение вводимого в эксплуатацию жилья указано 301 190 кв. м.
В апелляционной жалобе заявитель также указывает на законность своего постановления, поскольку проект планировки был утвержден в соответствии с установленной процедурой по результатам публичных слушаний.
Действительно, пунктом 9 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что в случае поступления в уполномоченные органы местного самоуправления, заявлений о принятии решений о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в части 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, такие органы в течение четырнадцати рабочих дней со дня поступления указанных заявлений обязаны принять решения о подготовке документации по планировке соответствующей территории.
Также пунктом 12.1. статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что органы местного самоуправления осуществляют проверку подготовленной на основании их решений документации по планировке территории на соответствие требованиям, указанным в части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, в течение тридцати дней со дня поступления такой документации и по результатам проверки принимают решения о направлении такой документации главе местной администрации на утверждение или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку.
Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению и в соответствии с условиями договора аренды.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, арендатор выразил согласие на строительство и эксплуатацию 301 190 кв. м жилья.
Порядок предоставления земельного участка под строительство предусмотрен статьями 30.2, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона), что предполагает его предоставление для комплексного освоения в целях жилищного строительства в аренду по результатам аукциона, в точном соответствии с условиями извещения о проведении аукциона, включая и предусмотренные данным извещением ограничения.
Изменение количества квадратных метров жилья является существенным изменением условий заключенного договора аренды и могло ограничить права потенциальных участников торгов после публикации, а также повлечь изменение оценки предмета торгов.
Следовательно, подобные изменения после заключения договора по результатам аукциона могли повлечь уменьшение количества заинтересованных в приобретении земельного участка в аренду лиц, по сравнению с тем, если бы на момент объявления о предстоящих торгах количество квадратных метров жилья соответствовал ныне измененному.
В этой связи следует принять во внимание доводы Управления Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и ООО "УК "Центр Менеджмент" о том, что, если бы аукцион проводился на более выгодных, чем было объявлено, условиях, то участники могли предложить более высокую цену, что соответственно могло бы повлечь изменение победителя либо цены договора аренды.
Увеличение количества квадратных метров жилья, подлежащего вводу в эксплуатацию, в рассматриваемом случае может быть направлено на обход процедуры торгов.
Третье лицо АО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" в апелляционной жалобе указывает, со ссылкой на обстоятельства, установленные в деле N А75-10035/2011, что из данных отчета оценщика следует, что расчет стоимости арендной платы производился из предполагаемых данных о застройке земельного участка в объеме 550 000 кв. м жилья.
Суд апелляционной инстанции не принимает данный довод. Во-первых, данное обстоятельство не может быть расценено как установленное по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в рамках дела N А75-10035/2011 УФАС по ХМАО участником процесса не было.
Во-вторых, фактическое определение арендной платы с учетом иного количества предполагаемых к строительству квадратных метров, чем предусмотрено договором, может свидетельствовать ни о ничтожности условий, включенных в пункт 3.2.6. договора, а о необоснованности установленной арендной платы.
Не принимается во внимание и довод третьего лица о том, что у заявителя в силу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствовала обязанность включать в извещение о проведении аукциона и договор сведения об объеме жилищного строительства, поскольку, как было сказано ранее, право на установление арендодателем ограничений в использовании земельного участка прямо предусмотрено статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации как условие, указываемое в извещении о проведении конкурса.
Материалами дела не подтверждается утверждение АО "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами", что при формировании заявок на участие в аукционе все участники исходили из максимального объема застройки территории жильем.
Не обоснованным является и утверждение о том, что на момент подготовки аукционной документации и проведения торгов невозможно было установить точные параметры предполагаемой жилой застройки, поскольку данные параметры были названы в договоре, а проект планировки и проект межевания территории разрабатывался по заказу самого арендатора.
Податель жалобы также указывает на то, что предупреждение нарушает права граждан, проживающих в построенных домах, а земельный участок в настоящее время размежеван на части и передан в собственность подателю апелляционной жалобы.
Однако, принимая во внимание установленные на законодательном уровне требования к форме и порядку выдачи предупреждения, а также изложенные обстоятельства, суд считает правомерной выдачу антимонопольным органом предупреждения Администрации г. Сургута не совершать действий, противоречащих условиям аукциона.
При этом указанное предупреждение само по себе направлено лишь на соблюдения закона лицом, проводящим аукционы, и ничьих более прав напрямую не нарушает.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции находит позицию суда первой инстанции соответствующей действующему законодательству, в связи с чем, приходит к выводу об обоснованном отказе в удовлетворении судом первой инстанции требований заявителя в полном объеме.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся по результатам рассмотрения дела на лицо, ее подавшее.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу акционерного общества "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" и апелляционную жалобу Администрации города Сургута оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.01.2017 по делу N А75-13192/2016 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)