Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2017 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Апаркина В.Н.,
судей Поповой Е.Г., Семушкина В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,
с участием в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" - до и после перерыва Дмитриев С.Д., доверенность от 10.10.2017,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - до и после перерыва Ряхова Л.В., доверенность от 30.12.2016 N 12-6075,
от общества с ограниченной ответственностью "ПКЦ Контур" - до и после перерыва не явился, извещено,
от Департамента градостроительства г.о. Самара - до и после перерыва не явился, извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании 16-23 октября 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года по делу N А55-13775/2017 (судья Лихачев А.А.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" (ОГРН 1026300963710, ИНН 6315540850), г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ПКЦ Контур", г. Самара,
Департамент градостроительства г.о. Самара, г. Самара,
о признании решения незаконным и обязании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением (с учетом уточнений - л.д. 122-123 т. 1) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 02.03.2017 N 63-00-119/17-21742 об отказе в осуществлении кадастрового учета и об обязании Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления кадастрового учета земельного участка площадью 8 996,03 кв. м согласно межевому плану, подготовленному 10.02.2017 ООО ПКЦ "Контур", приложенному к заявлению N 30-3975392 от 17.11.2016.
Решением суда 1 инстанции от 14 июля 2017 года заявление удовлетворено, оспариваемое решение Управления признано незаконным.
Суд обязал Управление по вступлении судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Альфа Стиль" путем осуществления кадастрового учета земельного участка площадью 8 996,03 кв. м согласно межевому плану, подготовленному 10.02.2017 ООО ПКЦ "Контур", приложенному к заявлению N 30-3975392 от 17.11.2016.
Кроме того, с Управления в пользу заявителя взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда 1 инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе ООО "Альфа Стиль" в удовлетворении заявленных требований.
При этом указывает, что поскольку в сведениях Единого государственного реестра недвижимости имеются актуальные записи об обременениях правами третьих лиц указанного земельного участка, в силу статьи 39.27 Земельного кодекса РФ перераспределение земель с учетом земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:528 и 63:01:0812002:1168 невозможно. Кроме того, схема расположения земельного участка площадью 8 996,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого в границах улиц Пионерской и Венцека, на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала N 63:01:0812002, была утверждена Департаментом управления имуществом г.о. Самара распоряжением от 25.08.2016 N 915, тогда как полномочиями по принятию решений по вопросу перераспределения земельных участков, а также принятию решений, предусмотренных главой V.4 Земельного кодекса РФ обладает Департамент градостроительства г.о. Самары.
ООО "Альфа-Стиль" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 16 октября 2017 года был объявлен перерыв до 23 октября 2017 года до 11 ч. 00 м.
Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на электронном табло в здании суда.
В судебном заседании представители Управления Росреестра по Самарской области и ООО "Альфа Стиль" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве соответственно.
Представители ООО "ПКЦ Контур" и Департамента градостроительства г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, 30.08.2005 постановлением Главы города Самары N 2281 был утвержден Акт о выборе земельного участка площадью 8996,03 кв. м под застройку и реконструкцию квартала N 21 в границах улиц: Венцека, Алексея Толстого, Пионерской, Водников (л.д. 19-20 т. 1).
20.01.2011 Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области N 8-п срок действия постановления Главы города Самары от 30.08.2005 был продлен на двенадцать лет (л.д. 10-14, 119-120 т. 1).
25.08.2016 распоряжением Департамента управления имуществом г.о. Самара N 915 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала N 63:01:0812002" была утверждена схема расположения земельного участка площадью 8 996,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого в границах ул. Пионерской и Венцека, для производства работ комплексной реконструкции застройки квартала N 21- строительству жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземными автомобильными стоянками, относящегося по категории к землям населенных пунктов, в пределах территории зоны среднеэтажной жилой застройки 3-6 этажей (Ж-3) по Карте правового зонирования Правил застройки и землепользования в городе Самаре, на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала N 63:01:08 12 002, образуемого путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д. 15-18 т. 1).
07.11.2016 в соответствии с данным распоряжением кадастровым инженером Колесовым А.А. в результате выполнения кадастровых работ был подготовлен межевой план в связи с образованием одного земельного участка площадью 8996 кв. м путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д. 43-52 т. 1).
17.11.2016 в адрес Управления Росреестра по Самарской области от кадастрового инженера Колесова А.А. поступило заявление N 30-3975392 о постановке на кадастровый учет земельного участка, образованного путем перераспределения земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д. 39-40 т. 1).
30.11.2016 Управлением Росреестра по Самарской области было принято решение N 3-00-119/16-172299 о приостановлении осуществления кадастрового учета в связи с тем, что межевой план от 07.11.2016 по содержанию не соответствует ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре, т.к. предусматривает образование участка, нарушающего требования Земельного кодекса Российской Федерации о допустимости его образования. Управлением рекомендовано представить межевой план, подготовленный с соблюдением требований ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре, ч. 1 ст. 39.27 Земельного Кодекса РФ об образуемых участках (л.д. 68-70 т. 1).
07.12.2016 кадастровым инженером Колесовым А.А. был повторно подготовлен межевой план в связи с образованием одного земельного участка площадью 8996 кв. м путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д. 73-82 т. 1).
10.02.2017 данный межевой план был дополнительно представлен кадастровым инженером в Управление в целях устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета от 30.11.2016 N 3-00-119/16-172299 (л.д. 71-72 т. 1).
Уведомлением Управления от 17.02.2017 N 63-00-119/17-16686 осуществление кадастрового учета было также приостановлено поскольку сведения, содержащиеся в дополнительно представленных документах, не устраняют причин приостановления осуществления кадастрового учета по заявлению от 17.11.2016 N 30-3975392 (л.д. 106-109 т. 1).
02.03.2017 решением Управления Росреестра по Самарской области N 63-00-119/17-21742 в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образованного путем перераспределения земельных участков, указанных в представленных межевых планах от 07.11.2016 и от 07.12.2016 (в оспариваемом решении Управления, равно как и в обжалуемом решении суда 1 инстанции допущена опечатка в дате: ошибочно указана дата изготовления межевого плана 10.02.2017), было отказано (л.д. 110-112 т. 1).
В решении отражено, что в соответствии с представленным межевым планом из земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 путем перераспределения их с землями неразграниченной государственной собственности образуется один земельный участок с видом разрешенного использования для производства работ комплексной реконструкции застройки квартала N 21 - строительству домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземными стоянками. При этом исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:1168 предоставлен на праве аренды юридическому лицу, а также обременен ипотекой. Исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:528 обременен ипотекой. Исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:3 сведений об обременениях не имеет. Вместе с тем, на образуемом земельном участке расположен объект капитального строительства, многоквартирный жилой дом 63:01:0812002:944. Таким образом, в силу положений ч. 1 ст. 39.27 ЗК РФ указанные земельные участки не подлежат перераспределению как между собой, так и с землями государственная собственность на которые не разграничена в силу наличия обременений, а также предоставления одного из них на праве аренды юридическому лицу. Кроме того, в составе межевого плана не содержатся сведения о том, что орган местного самоуправления, утвердивший схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, является единственным собственником всех помещений многоквартирного дома, в связи с чем невозможно определить допустимо ли перераспределение такого участка по правилам ч. 1 ст. 39.27 Земельного кодекса РФ. В случае если собственниками помещений многоквартирного дома являются юридические или физические лица, перераспределение такого земельного участка допустимо по правилам, установленным ст. 39.28 Земельного кодекса РФ. Факт сноса многоквартирного дома не исключает право собственности на земельный участок под указанным домом согласно ч. 6 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков, в том числе, в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами. Один из исходных земельных участков сформирован для размещения многоквартирного жилого дома. Однако, в составе приложений к межевому плану отсутствует утвержденный проект межевания территории. Кроме того, в решении отражено, что в соответствии с положениями Постановления от 10 мая 2016 г. N 563 "Об организации работы по реализации полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" принятие решений по вопросу перераспределения земель и (или) земельных участков между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, а также принятия иных решений, предусмотренных главой V.4 Земельного кодекса РФ отнесено к компетенции Департамента градостроительства г.о. Самара. Таким образом, указанное выше распоряжение издано вне компетенции издавшего его органа, а соответственно не может являться основанием для подготовки межевого плана, т.к. нарушает требования ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре о несоответствии образуемых земельных участков требованиям Земельного законодательства. Таким образом, межевой план по содержанию не соответствует ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре, т.к. предусматривает образование участка, нарушающего требования Земельного кодекса РФ о допустимости его образования.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Альфа Стиль" обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Удовлетворяя заявление общества, суд 1 инстанции исходил из того, что согласно уведомлениям Росреестра по Самарской области от 22.07.2016 N 63/001/320/2016-1639 и от 07.12.2016 N 63/116/712/2016-24136 произведена государственная регистрация прекращения обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0812002:528, сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с КН 63:01:0812002:933 отсутствуют. Обременение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0812002:1168 является обременением права аренды ООО "Альфа Стиль", возникшим в силу закона у участников долевого строительства. Право аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0812002:1168 предоставлено тому же юридическому лицу, которое обратилось с заявкой о постановке на учет 17.11.2016. В ст. 16 Федерального закона N 189 от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нем. В соответствии с ч. 2 ст. 16 ФЗ N 189, если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учете, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме.
В связи с этим суд 1 инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое заявителем решение Управления Росреестра по Самарской области не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ООО "Альфа Стиль".
Между тем данные выводы суда 1 инстанции являются ошибочными, поскольку судом не были надлежащим образом учтены следующие обстоятельства.
Согласно частям 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции до 01.01.2017) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Порядок образования земельных участков путем раздела, перераспределения, объединения, выдела, в том числе из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется нормами главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
По смыслу пунктов 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации решения об образовании земельных участков принимаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Следовательно, при рассмотрении настоящего спора подлежали установлению обстоятельства, касающиеся наличия и объема прав публичного собственника, заявителя, как арендатора и залогодержателя, в отношении соответствующих участков, а также возможности их раздела, перераспределения, объединения, выдела, с соблюдением принципов обеспечения прав землевладельцев и землепользователей.
В соответствии с п. 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
При этом согласно п. 3 данной статьи перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.
Из материалов дела видно, что спорный земельный участок площадью 8996 кв. м образован путем перераспределения не сформированного и не прошедшего кадастровый учет земельного участка площадью 3466 кв. м и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Полномочиями по распоряжению данными земельными участками обладает администрация городского округа Самара как орган местного самоуправления.
Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой предусмотрены статьей 39.27 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 данной статьи перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в следующих случаях:
1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута;
2) земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута;
3) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.
При этом согласно п. 3 данной статьи в случае перераспределения земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и право распоряжения которыми принадлежит одному и тому же исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, такое перераспределение осуществляется на основании решения соответствующего органа.
В данном случае таковым соответствующим органом является Департамент градостроительства городского округа Самара в соответствии в соответствии с пп. 14 п. 1 постановления администрации городского округа Самара от 10.05.2016 N 563 "Об организации работы по реализации полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", согласно которому руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по организации принятия решений по вопросу перераспределения земель и (или) земельных участков между собой, а также принятия иных решений, предусмотренных главой V.4 Земельного кодекса РФ.
Аналогичные полномочия возложены на руководителя Департамента градостроительства городского округа Самара в соответствии с пп. 15, 18 п. 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара".
Между тем из материалов дела не усматривается, что перераспределение указанных земельных участков было произведено на основании решения уполномоченного органа местного самоуправления - Департамента градостроительства городского округа Самара, что схема расположения спорного земельного участка площадью 8 996 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого в границах ул. Пионерской и Венцека, образуемого путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528, была утверждена соответствующим решением Департамента градостроительства городского округа Самара.
Из материалов дела также видно, что объектами перераспределения (исходными участками) являются земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528, а также земельный участок площадью 3 466 кв. м.
При этом последний не сформирован в установленном порядке, не прошел кадастровый учет, сведения о нем в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 17.10.2017 N 63/116/741/2017-20 (представлено заявителем в суд апелляционной инстанции).
Исходный земельный участок с КН 63:01:0812002:528 площадью 2447 кв. м имеет вид разрешенного использования: для строительства первого этапа первого пускового комплекса второй очереди комплексной реконструкции застройки квартала N 21 - строительства жилого дома N 1, секции NN 1.1, 1.2, 1.3.
На данном земельном участке расположен объект недвижимости с КН 63:01608120026944 - многоквартирный жилой дом, земельный участок обременен ипотекой в пользу ЗАО "Банк ВТБ24", зарегистрирован договор долевого участия в строительстве жилого дома N 1 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (номер государственной регистрации 63-63-01/012/2012-292 от 08.02.2012), обременен ипотекой: объект долевого строительства - двухкомнатная квартира площадью 67,93 кв. м в секции 1.1, номер этажа 3, номер объекта 3 (номер государственной регистрации 63-63-01/012/2012-427 от 10.12.2012), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.10.2017 N 63/116/741/2017-19 (представлена заявителем в суд апелляционной инстанции).
В соответствии с актами приема-передачи от 13.05.2013, от 20.06.2013, от 14.04.2014 ряд квартир в данном жилом доме передан дольщикам в соответствии с заключенными договорами долевого участия в строительстве от 27.10.2010 N 17393-П, от 02.11.2011 N 18259-П, от 21.12.2011 N 18384-П (л.д. 102-104 т. 1).
Исходный земельный участок с КН 63:01:0812002:1168 площадью 3424 кв. м имеет вид разрешенного использования: для строительства второй очереди комплексной реконструкции застройки квартала N 21 - строительства жилого дома N 1, секции NN 1.4, 1.5.
Земельный участок обременен ипотекой в виде права аренды на земельный участок и строящегося на нем многоквартирного дома в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 23.08.2016 N 30833-П (номер государственной регистрации 63-63/001-63/001/319/2016-6128/2 от 23.11.2016).
В отношении земельного участка зарегистрирован договор аренды от 21.11.2013 N 831 в пользу ООО "АльфаСтиль" (номер государственной регистрации 63-63-01/136/2013-241 от 12.12.2013), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.10.2017 N 63/116/741/2017-17 (представлена заявителем в суд апелляционной инстанции).
Таким образом, по состоянию на 25.08.2016, т.е. на момент принятия Департаментом управления имуществом г.о. Самара распоряжения N 915 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала N 63:01:0812002", которым была утверждена схема расположения спорного земельного участка площадью 8 996,00 кв. м, образуемого путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528, исходные земельные участки с КН 63:01:0812002:528 и 63:01:0812002:1168 были обременены правами третьих лиц, что исключает возможность их перераспределения в соответствии с положениями ст. 39.27 ЗК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Следовательно, в данном случае орган местного самоуправления не вправе распоряжаться указанными земельными участками в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под расположенными на них многоквартирными домами, в том числе и в порядке перераспределения земельных участков, поскольку в соответствии с п. 1 статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка (в данном случае с КН 63:01:0812002:528 и 63:01:0812002:1168, сформированных в целях строительства многоквартирных жилых домов) прекращается и образуется новый земельный участок.
С учетом изложенного оспариваемым решением от 02.03.2017 N 63-00-119/17-21742 Управление Росреестра по Самарской области правомерно отказало в осуществлении кадастрового учета спорного земельного участка площадью 8996 кв. м, образуемого путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528.
В связи с этим у суда 1 инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявления ООО "Альфа Стиль" и признания оспариваемого решения Управления незаконным.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, при неправильном применении норм материального права и фактическим обстоятельствам дела не соответствуют, что в силу положений пп. 1, 3, 4 п. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для его отмены.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда 1 инстанции следует отменить, в удовлетворении заявления ООО "Альфа Стиль" отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года по делу N А55-13775/2017 отменить, в удовлетворении заявления ООО "Альфа Стиль" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.10.2017 N 11АП-12392/2017 ПО ДЕЛУ N А55-13775/2017
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2017 г. по делу N А55-13775/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2017 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Апаркина В.Н.,
судей Поповой Е.Г., Семушкина В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,
с участием в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" - до и после перерыва Дмитриев С.Д., доверенность от 10.10.2017,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - до и после перерыва Ряхова Л.В., доверенность от 30.12.2016 N 12-6075,
от общества с ограниченной ответственностью "ПКЦ Контур" - до и после перерыва не явился, извещено,
от Департамента градостроительства г.о. Самара - до и после перерыва не явился, извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании 16-23 октября 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года по делу N А55-13775/2017 (судья Лихачев А.А.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" (ОГРН 1026300963710, ИНН 6315540850), г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ПКЦ Контур", г. Самара,
Департамент градостроительства г.о. Самара, г. Самара,
о признании решения незаконным и обязании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением (с учетом уточнений - л.д. 122-123 т. 1) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 02.03.2017 N 63-00-119/17-21742 об отказе в осуществлении кадастрового учета и об обязании Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления кадастрового учета земельного участка площадью 8 996,03 кв. м согласно межевому плану, подготовленному 10.02.2017 ООО ПКЦ "Контур", приложенному к заявлению N 30-3975392 от 17.11.2016.
Решением суда 1 инстанции от 14 июля 2017 года заявление удовлетворено, оспариваемое решение Управления признано незаконным.
Суд обязал Управление по вступлении судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Альфа Стиль" путем осуществления кадастрового учета земельного участка площадью 8 996,03 кв. м согласно межевому плану, подготовленному 10.02.2017 ООО ПКЦ "Контур", приложенному к заявлению N 30-3975392 от 17.11.2016.
Кроме того, с Управления в пользу заявителя взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда 1 инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе ООО "Альфа Стиль" в удовлетворении заявленных требований.
При этом указывает, что поскольку в сведениях Единого государственного реестра недвижимости имеются актуальные записи об обременениях правами третьих лиц указанного земельного участка, в силу статьи 39.27 Земельного кодекса РФ перераспределение земель с учетом земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:528 и 63:01:0812002:1168 невозможно. Кроме того, схема расположения земельного участка площадью 8 996,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого в границах улиц Пионерской и Венцека, на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала N 63:01:0812002, была утверждена Департаментом управления имуществом г.о. Самара распоряжением от 25.08.2016 N 915, тогда как полномочиями по принятию решений по вопросу перераспределения земельных участков, а также принятию решений, предусмотренных главой V.4 Земельного кодекса РФ обладает Департамент градостроительства г.о. Самары.
ООО "Альфа-Стиль" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 16 октября 2017 года был объявлен перерыв до 23 октября 2017 года до 11 ч. 00 м.
Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на электронном табло в здании суда.
В судебном заседании представители Управления Росреестра по Самарской области и ООО "Альфа Стиль" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве соответственно.
Представители ООО "ПКЦ Контур" и Департамента градостроительства г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, 30.08.2005 постановлением Главы города Самары N 2281 был утвержден Акт о выборе земельного участка площадью 8996,03 кв. м под застройку и реконструкцию квартала N 21 в границах улиц: Венцека, Алексея Толстого, Пионерской, Водников (л.д. 19-20 т. 1).
20.01.2011 Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области N 8-п срок действия постановления Главы города Самары от 30.08.2005 был продлен на двенадцать лет (л.д. 10-14, 119-120 т. 1).
25.08.2016 распоряжением Департамента управления имуществом г.о. Самара N 915 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала N 63:01:0812002" была утверждена схема расположения земельного участка площадью 8 996,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого в границах ул. Пионерской и Венцека, для производства работ комплексной реконструкции застройки квартала N 21- строительству жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземными автомобильными стоянками, относящегося по категории к землям населенных пунктов, в пределах территории зоны среднеэтажной жилой застройки 3-6 этажей (Ж-3) по Карте правового зонирования Правил застройки и землепользования в городе Самаре, на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала N 63:01:08 12 002, образуемого путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д. 15-18 т. 1).
07.11.2016 в соответствии с данным распоряжением кадастровым инженером Колесовым А.А. в результате выполнения кадастровых работ был подготовлен межевой план в связи с образованием одного земельного участка площадью 8996 кв. м путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д. 43-52 т. 1).
17.11.2016 в адрес Управления Росреестра по Самарской области от кадастрового инженера Колесова А.А. поступило заявление N 30-3975392 о постановке на кадастровый учет земельного участка, образованного путем перераспределения земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д. 39-40 т. 1).
30.11.2016 Управлением Росреестра по Самарской области было принято решение N 3-00-119/16-172299 о приостановлении осуществления кадастрового учета в связи с тем, что межевой план от 07.11.2016 по содержанию не соответствует ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре, т.к. предусматривает образование участка, нарушающего требования Земельного кодекса Российской Федерации о допустимости его образования. Управлением рекомендовано представить межевой план, подготовленный с соблюдением требований ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре, ч. 1 ст. 39.27 Земельного Кодекса РФ об образуемых участках (л.д. 68-70 т. 1).
07.12.2016 кадастровым инженером Колесовым А.А. был повторно подготовлен межевой план в связи с образованием одного земельного участка площадью 8996 кв. м путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д. 73-82 т. 1).
10.02.2017 данный межевой план был дополнительно представлен кадастровым инженером в Управление в целях устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета от 30.11.2016 N 3-00-119/16-172299 (л.д. 71-72 т. 1).
Уведомлением Управления от 17.02.2017 N 63-00-119/17-16686 осуществление кадастрового учета было также приостановлено поскольку сведения, содержащиеся в дополнительно представленных документах, не устраняют причин приостановления осуществления кадастрового учета по заявлению от 17.11.2016 N 30-3975392 (л.д. 106-109 т. 1).
02.03.2017 решением Управления Росреестра по Самарской области N 63-00-119/17-21742 в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образованного путем перераспределения земельных участков, указанных в представленных межевых планах от 07.11.2016 и от 07.12.2016 (в оспариваемом решении Управления, равно как и в обжалуемом решении суда 1 инстанции допущена опечатка в дате: ошибочно указана дата изготовления межевого плана 10.02.2017), было отказано (л.д. 110-112 т. 1).
В решении отражено, что в соответствии с представленным межевым планом из земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 путем перераспределения их с землями неразграниченной государственной собственности образуется один земельный участок с видом разрешенного использования для производства работ комплексной реконструкции застройки квартала N 21 - строительству домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземными стоянками. При этом исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:1168 предоставлен на праве аренды юридическому лицу, а также обременен ипотекой. Исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:528 обременен ипотекой. Исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:3 сведений об обременениях не имеет. Вместе с тем, на образуемом земельном участке расположен объект капитального строительства, многоквартирный жилой дом 63:01:0812002:944. Таким образом, в силу положений ч. 1 ст. 39.27 ЗК РФ указанные земельные участки не подлежат перераспределению как между собой, так и с землями государственная собственность на которые не разграничена в силу наличия обременений, а также предоставления одного из них на праве аренды юридическому лицу. Кроме того, в составе межевого плана не содержатся сведения о том, что орган местного самоуправления, утвердивший схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, является единственным собственником всех помещений многоквартирного дома, в связи с чем невозможно определить допустимо ли перераспределение такого участка по правилам ч. 1 ст. 39.27 Земельного кодекса РФ. В случае если собственниками помещений многоквартирного дома являются юридические или физические лица, перераспределение такого земельного участка допустимо по правилам, установленным ст. 39.28 Земельного кодекса РФ. Факт сноса многоквартирного дома не исключает право собственности на земельный участок под указанным домом согласно ч. 6 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков, в том числе, в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами. Один из исходных земельных участков сформирован для размещения многоквартирного жилого дома. Однако, в составе приложений к межевому плану отсутствует утвержденный проект межевания территории. Кроме того, в решении отражено, что в соответствии с положениями Постановления от 10 мая 2016 г. N 563 "Об организации работы по реализации полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" принятие решений по вопросу перераспределения земель и (или) земельных участков между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, а также принятия иных решений, предусмотренных главой V.4 Земельного кодекса РФ отнесено к компетенции Департамента градостроительства г.о. Самара. Таким образом, указанное выше распоряжение издано вне компетенции издавшего его органа, а соответственно не может являться основанием для подготовки межевого плана, т.к. нарушает требования ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре о несоответствии образуемых земельных участков требованиям Земельного законодательства. Таким образом, межевой план по содержанию не соответствует ч. 10 ст. 38 Закона о кадастре, т.к. предусматривает образование участка, нарушающего требования Земельного кодекса РФ о допустимости его образования.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Альфа Стиль" обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Удовлетворяя заявление общества, суд 1 инстанции исходил из того, что согласно уведомлениям Росреестра по Самарской области от 22.07.2016 N 63/001/320/2016-1639 и от 07.12.2016 N 63/116/712/2016-24136 произведена государственная регистрация прекращения обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0812002:528, сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с КН 63:01:0812002:933 отсутствуют. Обременение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0812002:1168 является обременением права аренды ООО "Альфа Стиль", возникшим в силу закона у участников долевого строительства. Право аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0812002:1168 предоставлено тому же юридическому лицу, которое обратилось с заявкой о постановке на учет 17.11.2016. В ст. 16 Федерального закона N 189 от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ" утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нем. В соответствии с ч. 2 ст. 16 ФЗ N 189, если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учете, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме.
В связи с этим суд 1 инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое заявителем решение Управления Росреестра по Самарской области не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ООО "Альфа Стиль".
Между тем данные выводы суда 1 инстанции являются ошибочными, поскольку судом не были надлежащим образом учтены следующие обстоятельства.
Согласно частям 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции до 01.01.2017) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Порядок образования земельных участков путем раздела, перераспределения, объединения, выдела, в том числе из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется нормами главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
По смыслу пунктов 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации решения об образовании земельных участков принимаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Следовательно, при рассмотрении настоящего спора подлежали установлению обстоятельства, касающиеся наличия и объема прав публичного собственника, заявителя, как арендатора и залогодержателя, в отношении соответствующих участков, а также возможности их раздела, перераспределения, объединения, выдела, с соблюдением принципов обеспечения прав землевладельцев и землепользователей.
В соответствии с п. 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
При этом согласно п. 3 данной статьи перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.
Из материалов дела видно, что спорный земельный участок площадью 8996 кв. м образован путем перераспределения не сформированного и не прошедшего кадастровый учет земельного участка площадью 3466 кв. м и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Полномочиями по распоряжению данными земельными участками обладает администрация городского округа Самара как орган местного самоуправления.
Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой предусмотрены статьей 39.27 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 данной статьи перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в следующих случаях:
1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута;
2) земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута;
3) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.
При этом согласно п. 3 данной статьи в случае перераспределения земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и право распоряжения которыми принадлежит одному и тому же исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, такое перераспределение осуществляется на основании решения соответствующего органа.
В данном случае таковым соответствующим органом является Департамент градостроительства городского округа Самара в соответствии в соответствии с пп. 14 п. 1 постановления администрации городского округа Самара от 10.05.2016 N 563 "Об организации работы по реализации полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", согласно которому руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по организации принятия решений по вопросу перераспределения земель и (или) земельных участков между собой, а также принятия иных решений, предусмотренных главой V.4 Земельного кодекса РФ.
Аналогичные полномочия возложены на руководителя Департамента градостроительства городского округа Самара в соответствии с пп. 15, 18 п. 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара".
Между тем из материалов дела не усматривается, что перераспределение указанных земельных участков было произведено на основании решения уполномоченного органа местного самоуправления - Департамента градостроительства городского округа Самара, что схема расположения спорного земельного участка площадью 8 996 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого в границах ул. Пионерской и Венцека, образуемого путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528, была утверждена соответствующим решением Департамента градостроительства городского округа Самара.
Из материалов дела также видно, что объектами перераспределения (исходными участками) являются земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528, а также земельный участок площадью 3 466 кв. м.
При этом последний не сформирован в установленном порядке, не прошел кадастровый учет, сведения о нем в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 17.10.2017 N 63/116/741/2017-20 (представлено заявителем в суд апелляционной инстанции).
Исходный земельный участок с КН 63:01:0812002:528 площадью 2447 кв. м имеет вид разрешенного использования: для строительства первого этапа первого пускового комплекса второй очереди комплексной реконструкции застройки квартала N 21 - строительства жилого дома N 1, секции NN 1.1, 1.2, 1.3.
На данном земельном участке расположен объект недвижимости с КН 63:01608120026944 - многоквартирный жилой дом, земельный участок обременен ипотекой в пользу ЗАО "Банк ВТБ24", зарегистрирован договор долевого участия в строительстве жилого дома N 1 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (номер государственной регистрации 63-63-01/012/2012-292 от 08.02.2012), обременен ипотекой: объект долевого строительства - двухкомнатная квартира площадью 67,93 кв. м в секции 1.1, номер этажа 3, номер объекта 3 (номер государственной регистрации 63-63-01/012/2012-427 от 10.12.2012), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.10.2017 N 63/116/741/2017-19 (представлена заявителем в суд апелляционной инстанции).
В соответствии с актами приема-передачи от 13.05.2013, от 20.06.2013, от 14.04.2014 ряд квартир в данном жилом доме передан дольщикам в соответствии с заключенными договорами долевого участия в строительстве от 27.10.2010 N 17393-П, от 02.11.2011 N 18259-П, от 21.12.2011 N 18384-П (л.д. 102-104 т. 1).
Исходный земельный участок с КН 63:01:0812002:1168 площадью 3424 кв. м имеет вид разрешенного использования: для строительства второй очереди комплексной реконструкции застройки квартала N 21 - строительства жилого дома N 1, секции NN 1.4, 1.5.
Земельный участок обременен ипотекой в виде права аренды на земельный участок и строящегося на нем многоквартирного дома в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 23.08.2016 N 30833-П (номер государственной регистрации 63-63/001-63/001/319/2016-6128/2 от 23.11.2016).
В отношении земельного участка зарегистрирован договор аренды от 21.11.2013 N 831 в пользу ООО "АльфаСтиль" (номер государственной регистрации 63-63-01/136/2013-241 от 12.12.2013), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.10.2017 N 63/116/741/2017-17 (представлена заявителем в суд апелляционной инстанции).
Таким образом, по состоянию на 25.08.2016, т.е. на момент принятия Департаментом управления имуществом г.о. Самара распоряжения N 915 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала N 63:01:0812002", которым была утверждена схема расположения спорного земельного участка площадью 8 996,00 кв. м, образуемого путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528, исходные земельные участки с КН 63:01:0812002:528 и 63:01:0812002:1168 были обременены правами третьих лиц, что исключает возможность их перераспределения в соответствии с положениями ст. 39.27 ЗК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Следовательно, в данном случае орган местного самоуправления не вправе распоряжаться указанными земельными участками в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под расположенными на них многоквартирными домами, в том числе и в порядке перераспределения земельных участков, поскольку в соответствии с п. 1 статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка (в данном случае с КН 63:01:0812002:528 и 63:01:0812002:1168, сформированных в целях строительства многоквартирных жилых домов) прекращается и образуется новый земельный участок.
С учетом изложенного оспариваемым решением от 02.03.2017 N 63-00-119/17-21742 Управление Росреестра по Самарской области правомерно отказало в осуществлении кадастрового учета спорного земельного участка площадью 8996 кв. м, образуемого путем перераспределения земельного участка площадью 3 466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528.
В связи с этим у суда 1 инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявления ООО "Альфа Стиль" и признания оспариваемого решения Управления незаконным.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, при неправильном применении норм материального права и фактическим обстоятельствам дела не соответствуют, что в силу положений пп. 1, 3, 4 п. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для его отмены.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда 1 инстанции следует отменить, в удовлетворении заявления ООО "Альфа Стиль" отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года по делу N А55-13775/2017 отменить, в удовлетворении заявления ООО "Альфа Стиль" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н.АПАРКИН
Судьи
Е.Г.ПОПОВА
В.С.СЕМУШКИН
В.Н.АПАРКИН
Судьи
Е.Г.ПОПОВА
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)