Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Мармазовой С.И.,
судей Васевой Е.Е., Плаховой Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Лобановой Ю.В.,
при участии:
от Жарова Евгения Анатольевича: Жаров Е.А. (паспорт),
от иных лиц, участвующих в деле: не явились
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
Жарова Е.А.
на определение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 мая 2016 года
об удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о признании сделки с Жаровым Е.А. недействительной,
вынесенное судьей Пенькиным Д.Е.
в рамках дела N А60-38881/2013
о признании индивидуального предпринимателя Васильева Алексея Алексеевича (ИП Васильев А.А., ИНН 890500229775, ОГРНИП 305667431800056) несостоятельным (банкротом),
установил:
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2013 принято к производству заявление Елькина В.И. о признании ИП Васильева А.А. (далее - должник) несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2013 в отношении должника введено наблюдение, временным управляющим утвержден Стуков А.В.
Соответствующая публикация осуществлена в газете "Коммерсантъ" N 226 от 07.12.2013.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2014 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим имуществом должника утвержден Стуков А.В.
Определением суда от 02.10.2014 конкурсным управляющим имуществом должника утвержден Большаков Е.А.
20.07.2015 конкурсный управляющий имуществом должника обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением об оспаривании сделки должника, в котором просил признать недействительной сделку по передаче должником в собственность Жарова Е.А. земельного участка расположенного по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская. 129-А, общей площадью 169 кв. м, кадастровый номер 66:33:0101009:3720; части жилого дома N 1, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-1, общей площадью 145,1 кв. м, кадастровый номер 66-66-19/003/2009-335; применить последствия недействительности сделки обязав Жарова Е.А. возвратить в конкурсную массу переданное должником имущество.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.09.2015 в порядке ст. 51 АПК РФ к рассмотрению настоящего обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Васильева Е.В.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2015 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Большакова Е.А. об оспаривании сделки отказано.
Постановлением Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 определение Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2015 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 12.04.2016 определение Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2016 признана недействительной сделка должника по передаче в собственность Жарову Е.А. земельного участка, площадью 169 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010009:3720, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения малоэтажных многоквартирных домов, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-А; части жилого дома N 1, с кадастровым номером 66-66-19/003/2009-335, общей площадью 145,1 кв. м, этаж: 1, подземный этаж: 1, расположенная по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-1. На Жарова Е.А. возложена обязанность возвратить в конкурсную массу должника указанное имущество. С должника в пользу Жарова Е.А. взыскано 600 000 руб.
Жаров Е.А., не согласившись с вынесенным определением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что не знал и не должен был знать о наличии у должника признаков несостоятельности, т.к. является физическим лицом и непрофессиональным участником рынка недвижимости, не имел возможности и не должен был отслеживать информацию о должнике на Интернет-ресурсах и в специализированных СМИ. Проявил должную степень осмотрительности при заключении сделки: заключил предварительный договор, принял и стал использовать имущество, потребовал расписку должника в подтверждение оплаты, информация о возбужденных в отношении должника исполнительных производствах отсутствовала, строительство многоквартирных домов велось. Провести государственную регистрацию договора купли-продажи от 15.10.2013 в день его заключения не представилось возможным в связи с занятостью должника, на которую он ссылался, впоследствии выяснилось, что на земельный участок наложен запрет, до снятия запрета обращение за регистрацией не имело смысла, т.к. сделка не была бы зарегистрирована. Имущество приобретено у должника по цене, фактически превышающей рыночную стоимость, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка составляла 182 401 руб. 70 коп., иных данных о стоимости не имеется, из фотоматериалов следует аварийное состояние части жилого дома. Оплату Жаров Е.А. произвел в полном объеме 01.10.2012, то есть должник получил равноценное встречное предоставление еще до совершения сделки. Суд не применил п.п. 8, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), совершение сделки фактически началось 01.10.2012 и ее можно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предоплате. Стоимость переданного Жарову Е.А. имущества значительно меньше 1% стоимости активов должника, сделка совершена в рамках обычной для должника хозяйственной деятельности по застройке. Суд не применил ст. 61.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Конкурсный управляющий имуществом должника в отзыве на апелляционную жалобу просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что Жаров Е.А. знал, либо, проявив должную степень осмотрительности, мог узнать о наличии у должника признаков неплатежеспособности. В рамках настоящего дела невозможно предоставить сведения, которые позволят достоверно установить стоимость активов должника. Должник не мог получить равноценное встречное предоставление после заключения основного договора, т.к. денежные средства переданы в момент заключения предварительного.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2016 судебное разбирательство по апелляционной жалобе отложено на 24.08.2016.
В судебном заседании Жаров Е.А. на доводах апелляционной жалобы настаивает, просит определение отменить, жалобу удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебное заседание не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между должником (продавец) и Жаровым Е.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома с земельным участком от 01.10.2012, по условиям которого стороны обязуются заключить в срок до 01.10.2013 основной договор купли-продажи части жилого дома N 1 и необходимого для его эксплуатации земельного участка площадью не менее 150 кв. м, которые расположенные по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-1.
По условиям указанного предварительного договора отчуждаемая часть жилого дома имеет общую площадь 145.1 кв. м, состоит из одного одноэтажного строения, материал стен - дерево, кадастровый номер 66-66-19/003/2009-335.
Согласно п. 2 предварительного договора на момент заключения данного договора отчуждаемая часть жилого дома принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора мены от 17.08.2012 б/н, зарегистрированного в ЕГРП под записью N 66-66-19/054/2012-195.
Земельный участок площадью 1 089 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010009:423, частью которого является отчуждаемый земельный участок, принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора мены от 17.08.2012 б/н, зарегистрированного в ЕГРП под записью N 66-66-19/054/2012-196.
В соответствии с п. 3 предварительного договора стоимость отчуждаемого недвижимого имущества определена сторонами в сумме 200 000 руб. (часть жилого дома) и 400 000 руб. (земельный участок).
В качестве оплаты покупатель передал продавцу 600 000 руб., что подтверждается абз. 2 п. 4 предварительного договора и распиской о получении должником от Жарова Е.А. денежных средств в размере 600 000 руб. (л.д. 12).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2013 в отношении должника возбуждено производство по делу о банкротстве.
Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи, между должником (продавец) и Жаровым Е.А. (покупатель) заключен основной договор купли-продажи нежилого помещения от 15.10.2013.
В договоре стороны согласовали факт передачи продавцом в собственность покупателя следующие объекты недвижимости:
а) земельный участок площадью 169 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010009:3720, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения малоэтажных многоквартирных домов, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора мены от 17.08.2012 б/н, зарегистрированного в ЕГРП под записью N 66-66-19/054/2012-196, решения от 30.09.2013 N 1 о разделе земельного участка, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-А;
б) часть жилого дома N 1, с кадастровым номером 66-66-19/003/2009-335, общей площадью 145,1 кв. м, этаж: 1, подземный этаж: 1, принадлежащая продавцу на праве собственности на основании договора мены от 17.08.2012 б/н, зарегистрированного в ЕГРП под записью N 66-66-19/054/2012-195, расположенная по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-1.
Согласно п. 2 основного договора земельный участок продается покупателю за 400 000 руб.; часть жилого дома - за 200 000 руб. Денежные средства за земельный участок переданы продавцу до подписания договора.
Передача отчуждаемого имущества продавцом и принятие его покупателем состоялось до подписания сторонами договора без дополнительных документов о передаче недвижимого имущества (п. 4 основного договора).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.12.2013 в отношении должника введено наблюдение.
Государственная регистрация права собственности на земельный участок, часть жилого дома N 1 совершена 26.04.2014, о чем свидетельствует отметка регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2014 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим имуществом должника утвержден Стуков А.В.
Определением суда от 02.10.2014 конкурсным управляющим имуществом должника утвержден Большаков Е.А.
Ссылаясь на то, что передача должником в собственность Жарова Е.А. нежилого помещения в период наблюдения при наличии неудовлетворенных требований кредиторов привела к оказанию Жарову Е.А. большего предпочтения в удовлетворении требования по отношению к требованиям иных кредиторов, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор купли-продажи заключен после возбуждения дела о банкротстве, государственная регистрация права собственности на земельный участок, часть жилого дома N 1 совершена после введения в отношении должника процедуры наблюдения; на момент перехода права собственности должник отвечал признакам неплатежеспособности; в результате совершения оспариваемой сделки Жаров Е.А. получил преимущественное удовлетворение своего требования перед требованиями других кредиторов должника; Жаров Е.А. знал либо, проявив должную степень осмотрительности, мог узнать о наличии у должника признаков несостоятельности; доказательства, обосновывающие причины отсутствия регистрации перехода права в разумные сроки с момента подписания договора, не представлены.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав Жарова Е.А. в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта и отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.
В силу п. 1 ст. 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
Согласно п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) разъяснено, что по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.).
Согласно п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:
- сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;
- сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;
- сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;
- сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с п. 2 ст. 61.3 Закона о банкротстве сделка, указанная в п. 1 названной статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.
Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, если сделка с предпочтением была совершена после принятия судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия судом заявления о признании должника банкротом, то в силу пункта 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.3, в связи с чем, наличия иных обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор купли-продажи, в том числе и содержащий условия о предварительной оплате объекта недвижимости, сам по себе не влечет возникновения у покупателя права собственности на недвижимое имущество, уменьшения конкурсной массы и наступления неблагоприятных последствий для кредиторов должника. Возникновение и последующая регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, т.е. уменьшение конкурсной массы, происходит на основании основного договора купли-продажи.
Основной договор купли-продажи заключен 15.10.2013, то есть после возбуждения дела о банкротстве определение арбитражного суда от 14.10.2013, государственная регистрация права собственности на земельный участок, часть жилого дома N 1 совершена 26.04.2014 (согласно отметке регистратора Управления Росреестра по Свердловской области), то есть после введения в отношении должника наблюдения определением суда от 09.01.2013.
На момент перехода права собственности на спорное имущество должник отвечал признакам неплатежеспособности, поскольку имел неисполненные денежные обязательства перед иными кредиторами, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника, что подтверждается соответствующими определениями о включении требований в реестр.
Поскольку при отсутствии спорной сделки, требование Жарова Е.А. подлежало бы пропорциональному удовлетворению за счет конкурсной массы должника наряду с требованиями иных кредиторов этой же очереди, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в результате совершения оспариваемой сделки Жаров Е.А. получил преимущественное удовлетворение своего требования перед требованиями других кредиторов должника.
Учитывая, что регистрация перехода права собственности на спорное имущество состоялась после введения в отношении должника наблюдения и официального опубликования указанных сведений, суд первой инстанции обоснованно указал, что Жаров Е.А. знал либо, проявив должную степень осмотрительности, мог узнать о наличии у должника признаков несостоятельности.
Установив, что на момент перехода права собственности должник отвечал признакам неплатежеспособности, в результате совершения оспариваемой сделки Жаров Е.А. получил преимущественное удовлетворение своего требования перед требованиями других кредиторов должника, суд первой инстанции признал оспариваемую сделку недействительной на основании п. 2 ст. 61.3 Закона о банкротстве.
При этом суд первой инстанции указал на не представление доказательств, обосновывающих причины отсутствия регистрации перехода права в разумные сроки с момента подписания договора.
Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 61.4 Закона о банкротстве сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пунктов 1 статей 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 при определении того, была ли сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, следует учитывать, что таковой является сделка, не отличающаяся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени.
Кроме того, к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, судебная арбитражная практика относит обусловленные разумными экономическими причинами сделки, не отличающиеся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени, и необходимые для осуществления его хозяйственной деятельности (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 722/11 по делу N А40-58697/2009).
Бремя доказывания того, что сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, лежит на другой стороне сделки; бремя доказывания того, что цена сделки превысила один процент стоимости активов должника, лежит на оспаривающем сделку лице.
Из материалов дела следует, что основным видом деятельности должника являлось не только осуществление деятельности по строительству жилых помещений с последующей их реализацией, но и подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества. При этом продажа недвижимого имущества осуществлялась должником путем подписания сначала предварительного договора, затем основного договора купли-продажи и государственной регистрации прав собственности.
Отменяя судебные акты и направляя настоящий обособленный спор на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 12.04.2016 указал, что при новом рассмотрении суду надлежит установить обстоятельства, связанные с регистрацией перехода права собственности на спорные объект недвижимости и причины, по которым она не проведена в разумные сроки.
Согласно договору купли-продажи от 15.10.2013 продавцом в собственность покупателя переданы следующие объекты недвижимости земельный участок площадью 169 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010009:3720; часть жилого дома N 1, с кадастровым номером 66-66-19/003/2009-335, общей площадью 145,1 кв. м, этаж: 1, подземный этаж: 1.
Государственная регистрация права собственности на земельный участок, часть жилого дома N 1 совершена 26.04.2014.
В пункте 8 предварительного договора от 01.10.2012 предусмотрено, что для совершения сделки купли-продажи отчуждаемых части жилого дома и земельного участка в сроки, указанные в п. 4 настоящего договора, стороны обязуются совершить следующие действия, в частности, сторона 1 (должник) обязуется в полном объеме собрать и подготовить необходимые документы (в т.ч. осуществить раздел земельного участка, площадью 1089 кв. м с кадастровым номером 66:33:0101009:423, осуществить государственную регистрацию права на вновь образованные земельные участки), подготовить договор купли-продажи.
Письмом от 19.09.2013 (л.д. 85 т. 2) Жаров Е.А. потребовал у должника исполнения с его стороны обязательств, установленных в п. 8 предварительного договора. Данное письмо получено должником 19.09.2013, что подтверждается его подписью на письме.
Должник письмом от 24.01.2014 (л.д. 86 т. 2) сообщил Жарову Е.А., что произвести регистрацию права собственности не представляется возможным, поскольку определением Сысертского районного суда Свердловской области от 22.03.2013 на спорный земельный участок наложено ограничение - запрет на совершение регистрационных действий. Должник указал, что предпринимает действия по снятию указанного ограничения.
Согласно выписке из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.01.2014 (л.д. 87 т. 2) земельный участок площадью 1089 кв. м с кадастровым номером 66:33:0101009:423 обременен 22.03.2013 определением об обеспечении иска Сысертского районного суда Свердловской области от 22.03.2013. При этом срок ограничения (обременения) права не определен.
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка площадью 169 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010009:3720 следует, что данный паспорт составлен 24.03.2014 (л.д. 83-84 т. 2).
Документы на государственную регистрацию представлены 10.04.2014, что подтверждается распиской в получении документов (л.д. 25-31).
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии обстоятельств, объективно препятствующих осуществлению регистрации перехода права собственности на спорное имущество в разумные сроки с момента подписания договора.
С учетом указанного, ссылка суда первой инстанции на не представление доказательств, обосновывающих причины отсутствия регистрации перехода права в разумные сроки с момента подписания договора, является необоснованной.
Согласно п. 2 договора купли продажи земельный участок продается покупателю за 400 000 руб.; часть жилого дома - за 200 000 руб.
Из финансового анализа должника следует, что только стоимость недвижимого имущества, имеющегося у должника, составляла более 345 млн. руб., стоимость переданного имущества составляет - 600 000 руб., следовательно, стоимость имущества, передаваемого по оспариваемой сделке, меньше 1% стоимости активов должника.
Таким образом, учитывая вышеизложенное и исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемая сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, в связи с чем, основания для признания оспариваемой сделки недействительной на основании ст. 61.3 Закона о банкротстве отсутствуют.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 61.4 Закона о банкротстве сделки должника, направленные на исполнение обязательств, по которым должник получил равноценное встречное исполнение обязательств непосредственно после заключения договора, могут быть оспорены только на основании пункта 2 статьи 61.2 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 2 договора купли-продажи от 15.10.2013 денежные средства за земельный участок переданы продавцу до подписания договора.
Факт получения должником от Жарова Е.А. денежных средств в размере 600 000 руб. подтверждается распиской от 01.10.2012.
Доказательства, свидетельствующие о неравноценном встречном исполнение обязательств по договору, в материалах дела отсутствуют.
Согласно пояснениям Жарова Е.А., он принял спорное имущество, пользуется им, несет расходы по его содержанию, осуществляет капитальный ремонт, несет расходы по оплате электроэнергии.
Как следует из домовой книги в жилом доме N 1, общей площадью 145,1 кв. м, КН 66:33:0000000:1147, расположенному по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-1, с 21.06.2014 в указанном доме зарегистрированы по месту жительства Жарова Е.Э., Жаров А.П.
Принимая во внимание отсутствие оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим имуществом должника требований следует отказать.
При изложенных обстоятельствах определение суда первой инстанции от 30.05.2016 подлежит отмене на основании п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, а апелляционная жалоба удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе с учетом ее удовлетворения относятся на должника в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 30 мая 2016 года по делу N А60-38881/2013 отменить.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего имуществом индивидуального предпринимателя Васильева Алексея Алексеевича отказать.
Взыскать с Васильева Алексея Алексеевича в доход федерального бюджета государственную пошлину по заявлению в сумме 3 000 (Три тысячи) рублей.
Взыскать с Васильева Алексея Алексеевича в пользу Жарова Евгения Анатольевича в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 3 000 (Три тысячи) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.08.2016 N 17АП-16656/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А60-38881/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. N 17АП-16656/2014-ГК
Дело N А60-38881/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Мармазовой С.И.,
судей Васевой Е.Е., Плаховой Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Лобановой Ю.В.,
при участии:
от Жарова Евгения Анатольевича: Жаров Е.А. (паспорт),
от иных лиц, участвующих в деле: не явились
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
Жарова Е.А.
на определение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 мая 2016 года
об удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о признании сделки с Жаровым Е.А. недействительной,
вынесенное судьей Пенькиным Д.Е.
в рамках дела N А60-38881/2013
о признании индивидуального предпринимателя Васильева Алексея Алексеевича (ИП Васильев А.А., ИНН 890500229775, ОГРНИП 305667431800056) несостоятельным (банкротом),
установил:
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2013 принято к производству заявление Елькина В.И. о признании ИП Васильева А.А. (далее - должник) несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2013 в отношении должника введено наблюдение, временным управляющим утвержден Стуков А.В.
Соответствующая публикация осуществлена в газете "Коммерсантъ" N 226 от 07.12.2013.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2014 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим имуществом должника утвержден Стуков А.В.
Определением суда от 02.10.2014 конкурсным управляющим имуществом должника утвержден Большаков Е.А.
20.07.2015 конкурсный управляющий имуществом должника обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением об оспаривании сделки должника, в котором просил признать недействительной сделку по передаче должником в собственность Жарова Е.А. земельного участка расположенного по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская. 129-А, общей площадью 169 кв. м, кадастровый номер 66:33:0101009:3720; части жилого дома N 1, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-1, общей площадью 145,1 кв. м, кадастровый номер 66-66-19/003/2009-335; применить последствия недействительности сделки обязав Жарова Е.А. возвратить в конкурсную массу переданное должником имущество.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.09.2015 в порядке ст. 51 АПК РФ к рассмотрению настоящего обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Васильева Е.В.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2015 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Большакова Е.А. об оспаривании сделки отказано.
Постановлением Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 определение Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2015 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 12.04.2016 определение Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2016 признана недействительной сделка должника по передаче в собственность Жарову Е.А. земельного участка, площадью 169 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010009:3720, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения малоэтажных многоквартирных домов, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-А; части жилого дома N 1, с кадастровым номером 66-66-19/003/2009-335, общей площадью 145,1 кв. м, этаж: 1, подземный этаж: 1, расположенная по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-1. На Жарова Е.А. возложена обязанность возвратить в конкурсную массу должника указанное имущество. С должника в пользу Жарова Е.А. взыскано 600 000 руб.
Жаров Е.А., не согласившись с вынесенным определением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что не знал и не должен был знать о наличии у должника признаков несостоятельности, т.к. является физическим лицом и непрофессиональным участником рынка недвижимости, не имел возможности и не должен был отслеживать информацию о должнике на Интернет-ресурсах и в специализированных СМИ. Проявил должную степень осмотрительности при заключении сделки: заключил предварительный договор, принял и стал использовать имущество, потребовал расписку должника в подтверждение оплаты, информация о возбужденных в отношении должника исполнительных производствах отсутствовала, строительство многоквартирных домов велось. Провести государственную регистрацию договора купли-продажи от 15.10.2013 в день его заключения не представилось возможным в связи с занятостью должника, на которую он ссылался, впоследствии выяснилось, что на земельный участок наложен запрет, до снятия запрета обращение за регистрацией не имело смысла, т.к. сделка не была бы зарегистрирована. Имущество приобретено у должника по цене, фактически превышающей рыночную стоимость, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка составляла 182 401 руб. 70 коп., иных данных о стоимости не имеется, из фотоматериалов следует аварийное состояние части жилого дома. Оплату Жаров Е.А. произвел в полном объеме 01.10.2012, то есть должник получил равноценное встречное предоставление еще до совершения сделки. Суд не применил п.п. 8, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), совершение сделки фактически началось 01.10.2012 и ее можно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предоплате. Стоимость переданного Жарову Е.А. имущества значительно меньше 1% стоимости активов должника, сделка совершена в рамках обычной для должника хозяйственной деятельности по застройке. Суд не применил ст. 61.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Конкурсный управляющий имуществом должника в отзыве на апелляционную жалобу просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что Жаров Е.А. знал, либо, проявив должную степень осмотрительности, мог узнать о наличии у должника признаков неплатежеспособности. В рамках настоящего дела невозможно предоставить сведения, которые позволят достоверно установить стоимость активов должника. Должник не мог получить равноценное встречное предоставление после заключения основного договора, т.к. денежные средства переданы в момент заключения предварительного.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2016 судебное разбирательство по апелляционной жалобе отложено на 24.08.2016.
В судебном заседании Жаров Е.А. на доводах апелляционной жалобы настаивает, просит определение отменить, жалобу удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебное заседание не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между должником (продавец) и Жаровым Е.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома с земельным участком от 01.10.2012, по условиям которого стороны обязуются заключить в срок до 01.10.2013 основной договор купли-продажи части жилого дома N 1 и необходимого для его эксплуатации земельного участка площадью не менее 150 кв. м, которые расположенные по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-1.
По условиям указанного предварительного договора отчуждаемая часть жилого дома имеет общую площадь 145.1 кв. м, состоит из одного одноэтажного строения, материал стен - дерево, кадастровый номер 66-66-19/003/2009-335.
Согласно п. 2 предварительного договора на момент заключения данного договора отчуждаемая часть жилого дома принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора мены от 17.08.2012 б/н, зарегистрированного в ЕГРП под записью N 66-66-19/054/2012-195.
Земельный участок площадью 1 089 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010009:423, частью которого является отчуждаемый земельный участок, принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора мены от 17.08.2012 б/н, зарегистрированного в ЕГРП под записью N 66-66-19/054/2012-196.
В соответствии с п. 3 предварительного договора стоимость отчуждаемого недвижимого имущества определена сторонами в сумме 200 000 руб. (часть жилого дома) и 400 000 руб. (земельный участок).
В качестве оплаты покупатель передал продавцу 600 000 руб., что подтверждается абз. 2 п. 4 предварительного договора и распиской о получении должником от Жарова Е.А. денежных средств в размере 600 000 руб. (л.д. 12).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2013 в отношении должника возбуждено производство по делу о банкротстве.
Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи, между должником (продавец) и Жаровым Е.А. (покупатель) заключен основной договор купли-продажи нежилого помещения от 15.10.2013.
В договоре стороны согласовали факт передачи продавцом в собственность покупателя следующие объекты недвижимости:
а) земельный участок площадью 169 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010009:3720, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения малоэтажных многоквартирных домов, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора мены от 17.08.2012 б/н, зарегистрированного в ЕГРП под записью N 66-66-19/054/2012-196, решения от 30.09.2013 N 1 о разделе земельного участка, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-А;
б) часть жилого дома N 1, с кадастровым номером 66-66-19/003/2009-335, общей площадью 145,1 кв. м, этаж: 1, подземный этаж: 1, принадлежащая продавцу на праве собственности на основании договора мены от 17.08.2012 б/н, зарегистрированного в ЕГРП под записью N 66-66-19/054/2012-195, расположенная по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-1.
Согласно п. 2 основного договора земельный участок продается покупателю за 400 000 руб.; часть жилого дома - за 200 000 руб. Денежные средства за земельный участок переданы продавцу до подписания договора.
Передача отчуждаемого имущества продавцом и принятие его покупателем состоялось до подписания сторонами договора без дополнительных документов о передаче недвижимого имущества (п. 4 основного договора).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.12.2013 в отношении должника введено наблюдение.
Государственная регистрация права собственности на земельный участок, часть жилого дома N 1 совершена 26.04.2014, о чем свидетельствует отметка регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2014 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим имуществом должника утвержден Стуков А.В.
Определением суда от 02.10.2014 конкурсным управляющим имуществом должника утвержден Большаков Е.А.
Ссылаясь на то, что передача должником в собственность Жарова Е.А. нежилого помещения в период наблюдения при наличии неудовлетворенных требований кредиторов привела к оказанию Жарову Е.А. большего предпочтения в удовлетворении требования по отношению к требованиям иных кредиторов, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор купли-продажи заключен после возбуждения дела о банкротстве, государственная регистрация права собственности на земельный участок, часть жилого дома N 1 совершена после введения в отношении должника процедуры наблюдения; на момент перехода права собственности должник отвечал признакам неплатежеспособности; в результате совершения оспариваемой сделки Жаров Е.А. получил преимущественное удовлетворение своего требования перед требованиями других кредиторов должника; Жаров Е.А. знал либо, проявив должную степень осмотрительности, мог узнать о наличии у должника признаков несостоятельности; доказательства, обосновывающие причины отсутствия регистрации перехода права в разумные сроки с момента подписания договора, не представлены.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав Жарова Е.А. в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта и отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.
В силу п. 1 ст. 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
Согласно п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) разъяснено, что по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.).
Согласно п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:
- сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;
- сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;
- сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;
- сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с п. 2 ст. 61.3 Закона о банкротстве сделка, указанная в п. 1 названной статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.
Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, если сделка с предпочтением была совершена после принятия судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия судом заявления о признании должника банкротом, то в силу пункта 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.3, в связи с чем, наличия иных обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор купли-продажи, в том числе и содержащий условия о предварительной оплате объекта недвижимости, сам по себе не влечет возникновения у покупателя права собственности на недвижимое имущество, уменьшения конкурсной массы и наступления неблагоприятных последствий для кредиторов должника. Возникновение и последующая регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, т.е. уменьшение конкурсной массы, происходит на основании основного договора купли-продажи.
Основной договор купли-продажи заключен 15.10.2013, то есть после возбуждения дела о банкротстве определение арбитражного суда от 14.10.2013, государственная регистрация права собственности на земельный участок, часть жилого дома N 1 совершена 26.04.2014 (согласно отметке регистратора Управления Росреестра по Свердловской области), то есть после введения в отношении должника наблюдения определением суда от 09.01.2013.
На момент перехода права собственности на спорное имущество должник отвечал признакам неплатежеспособности, поскольку имел неисполненные денежные обязательства перед иными кредиторами, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника, что подтверждается соответствующими определениями о включении требований в реестр.
Поскольку при отсутствии спорной сделки, требование Жарова Е.А. подлежало бы пропорциональному удовлетворению за счет конкурсной массы должника наряду с требованиями иных кредиторов этой же очереди, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в результате совершения оспариваемой сделки Жаров Е.А. получил преимущественное удовлетворение своего требования перед требованиями других кредиторов должника.
Учитывая, что регистрация перехода права собственности на спорное имущество состоялась после введения в отношении должника наблюдения и официального опубликования указанных сведений, суд первой инстанции обоснованно указал, что Жаров Е.А. знал либо, проявив должную степень осмотрительности, мог узнать о наличии у должника признаков несостоятельности.
Установив, что на момент перехода права собственности должник отвечал признакам неплатежеспособности, в результате совершения оспариваемой сделки Жаров Е.А. получил преимущественное удовлетворение своего требования перед требованиями других кредиторов должника, суд первой инстанции признал оспариваемую сделку недействительной на основании п. 2 ст. 61.3 Закона о банкротстве.
При этом суд первой инстанции указал на не представление доказательств, обосновывающих причины отсутствия регистрации перехода права в разумные сроки с момента подписания договора.
Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 61.4 Закона о банкротстве сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пунктов 1 статей 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 при определении того, была ли сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, следует учитывать, что таковой является сделка, не отличающаяся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени.
Кроме того, к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, судебная арбитражная практика относит обусловленные разумными экономическими причинами сделки, не отличающиеся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени, и необходимые для осуществления его хозяйственной деятельности (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 722/11 по делу N А40-58697/2009).
Бремя доказывания того, что сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, лежит на другой стороне сделки; бремя доказывания того, что цена сделки превысила один процент стоимости активов должника, лежит на оспаривающем сделку лице.
Из материалов дела следует, что основным видом деятельности должника являлось не только осуществление деятельности по строительству жилых помещений с последующей их реализацией, но и подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества. При этом продажа недвижимого имущества осуществлялась должником путем подписания сначала предварительного договора, затем основного договора купли-продажи и государственной регистрации прав собственности.
Отменяя судебные акты и направляя настоящий обособленный спор на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 12.04.2016 указал, что при новом рассмотрении суду надлежит установить обстоятельства, связанные с регистрацией перехода права собственности на спорные объект недвижимости и причины, по которым она не проведена в разумные сроки.
Согласно договору купли-продажи от 15.10.2013 продавцом в собственность покупателя переданы следующие объекты недвижимости земельный участок площадью 169 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010009:3720; часть жилого дома N 1, с кадастровым номером 66-66-19/003/2009-335, общей площадью 145,1 кв. м, этаж: 1, подземный этаж: 1.
Государственная регистрация права собственности на земельный участок, часть жилого дома N 1 совершена 26.04.2014.
В пункте 8 предварительного договора от 01.10.2012 предусмотрено, что для совершения сделки купли-продажи отчуждаемых части жилого дома и земельного участка в сроки, указанные в п. 4 настоящего договора, стороны обязуются совершить следующие действия, в частности, сторона 1 (должник) обязуется в полном объеме собрать и подготовить необходимые документы (в т.ч. осуществить раздел земельного участка, площадью 1089 кв. м с кадастровым номером 66:33:0101009:423, осуществить государственную регистрацию права на вновь образованные земельные участки), подготовить договор купли-продажи.
Письмом от 19.09.2013 (л.д. 85 т. 2) Жаров Е.А. потребовал у должника исполнения с его стороны обязательств, установленных в п. 8 предварительного договора. Данное письмо получено должником 19.09.2013, что подтверждается его подписью на письме.
Должник письмом от 24.01.2014 (л.д. 86 т. 2) сообщил Жарову Е.А., что произвести регистрацию права собственности не представляется возможным, поскольку определением Сысертского районного суда Свердловской области от 22.03.2013 на спорный земельный участок наложено ограничение - запрет на совершение регистрационных действий. Должник указал, что предпринимает действия по снятию указанного ограничения.
Согласно выписке из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.01.2014 (л.д. 87 т. 2) земельный участок площадью 1089 кв. м с кадастровым номером 66:33:0101009:423 обременен 22.03.2013 определением об обеспечении иска Сысертского районного суда Свердловской области от 22.03.2013. При этом срок ограничения (обременения) права не определен.
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка площадью 169 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010009:3720 следует, что данный паспорт составлен 24.03.2014 (л.д. 83-84 т. 2).
Документы на государственную регистрацию представлены 10.04.2014, что подтверждается распиской в получении документов (л.д. 25-31).
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии обстоятельств, объективно препятствующих осуществлению регистрации перехода права собственности на спорное имущество в разумные сроки с момента подписания договора.
С учетом указанного, ссылка суда первой инстанции на не представление доказательств, обосновывающих причины отсутствия регистрации перехода права в разумные сроки с момента подписания договора, является необоснованной.
Согласно п. 2 договора купли продажи земельный участок продается покупателю за 400 000 руб.; часть жилого дома - за 200 000 руб.
Из финансового анализа должника следует, что только стоимость недвижимого имущества, имеющегося у должника, составляла более 345 млн. руб., стоимость переданного имущества составляет - 600 000 руб., следовательно, стоимость имущества, передаваемого по оспариваемой сделке, меньше 1% стоимости активов должника.
Таким образом, учитывая вышеизложенное и исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемая сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, в связи с чем, основания для признания оспариваемой сделки недействительной на основании ст. 61.3 Закона о банкротстве отсутствуют.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 61.4 Закона о банкротстве сделки должника, направленные на исполнение обязательств, по которым должник получил равноценное встречное исполнение обязательств непосредственно после заключения договора, могут быть оспорены только на основании пункта 2 статьи 61.2 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 2 договора купли-продажи от 15.10.2013 денежные средства за земельный участок переданы продавцу до подписания договора.
Факт получения должником от Жарова Е.А. денежных средств в размере 600 000 руб. подтверждается распиской от 01.10.2012.
Доказательства, свидетельствующие о неравноценном встречном исполнение обязательств по договору, в материалах дела отсутствуют.
Согласно пояснениям Жарова Е.А., он принял спорное имущество, пользуется им, несет расходы по его содержанию, осуществляет капитальный ремонт, несет расходы по оплате электроэнергии.
Как следует из домовой книги в жилом доме N 1, общей площадью 145,1 кв. м, КН 66:33:0000000:1147, расположенному по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 129-1, с 21.06.2014 в указанном доме зарегистрированы по месту жительства Жарова Е.Э., Жаров А.П.
Принимая во внимание отсутствие оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим имуществом должника требований следует отказать.
При изложенных обстоятельствах определение суда первой инстанции от 30.05.2016 подлежит отмене на основании п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, а апелляционная жалоба удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе с учетом ее удовлетворения относятся на должника в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 30 мая 2016 года по делу N А60-38881/2013 отменить.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего имуществом индивидуального предпринимателя Васильева Алексея Алексеевича отказать.
Взыскать с Васильева Алексея Алексеевича в доход федерального бюджета государственную пошлину по заявлению в сумме 3 000 (Три тысячи) рублей.
Взыскать с Васильева Алексея Алексеевича в пользу Жарова Евгения Анатольевича в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 3 000 (Три тысячи) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
С.И.МАРМАЗОВА
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
Т.Ю.ПЛАХОВА
С.И.МАРМАЗОВА
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
Т.Ю.ПЛАХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)