Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Бархатова В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: Нетребской А.С.,
при участии в заседании:
от ООО "Гоша": Королев П.С., по доверенности от 30.04.2014, Кириченко М.Э., по доверенности от 30.04.2014; от Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области: Комков Е.В., по доверенности от 25.11.2015, N 91/1-1-30; от ООО "ВАРИАНТ": Королев А.Н., по доверенности от 20.08.2015, Барков Н.В., по доверенности от 02.03.2015; от ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области: не явились, извещены; от ООО "ИК "Универсал": не явились, извещены; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явились, извещены; эксперт Аксиненко А.В.: лично (паспорт),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ГОША" на решение Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2014 года по делу N А41-2191/13, принятое судьей Севостьяновой Н.В. по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Гоша" к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, Обществу с ограниченной ответственностью "ВАРИАНТ", третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора ООО "ИК "Универсал", третьи лица: ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о признании недействительными договоров,
установил:
ООО "Гоша" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом уточнений) к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, ООО "ВАРИАНТ" со следующими требованиями:
- 1. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 08 апреля 2011 года N 53/11;
- 2. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 19 июля 2012 года N 132/11;
- 3. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 417/12 от 17.09.2012 г.;
- 4. Применить последствия недействительности договора купли-продажи N 417/12 от 17.09.2012 г. земельного участка в виде возложения на Администрацию муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области обязанности по возврату 4 539 152 руб. 86 коп., а на ООО "ВАРИАНТ" обязанности по возврату Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284 (месторасположение: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б);
- 5. Признать права собственности ООО "Вариант" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010109:25284 месторасположение: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б) отсутствующим;
- 6. Признать ничтожной сделку по образованию земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284, совершенную путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25 и 50:22:0010109:394 с другими земельными участками с кадастровыми номера 50:22:0010109:0073, 50:22:0010109:182, 50:22:0010109:183, 50:22:0010109:414;
- 7. Признать ничтожной сделку по образованию земельного участка 50:22:0010109:25318, совершенную путем объединения земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284 с другими земельными участками с кадастровыми номерами 50:22:0010109:32, 50:22:0010109:37, 50:22:0010109:31;
- 8. Признать ничтожной сделку по образованию земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25367, 50:22:0010109:25368, 50:22:0010109:25369, совершенную путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25318;
- 9. Применить последствия недействительности указанных сделок в виде возвращения сторон оспариваемых сделок в первоначальное состояние;
- 10. Признать право собственности ООО "Вариант" на земельные участок с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25367, 50:22:0010109:25368, 50:22:0010109:25369, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б, дом 14 строение 5, дом 18, отсутствующим.
Определением суда от 29.01.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Определением суда от 16.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "ИК "Универсал".
Определением суда от 03.06.2013 дело N А41-2191/13 объединено в одно производство с делом N А41-21725/13 по иску ООО "ГОША" к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области и ООО "Вариант".
Определением суда от 03.06.2013 ООО "ИК "Универсал" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. ООО "ИК "Универсал" просило применить последствия недействительности ничтожности сделок, вернуть стороны в первоначальное состояние, восстановив положение, существовавшее до нарушения прав, а именно признать отсутствующим право собственности ООО "Вариант" на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:22:0010109:25367, 50:22:0010109:25368, 50:22:0010109:25369.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2014 года по делу N А41-2191/13 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "ГОША" обжаловало его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.
Администрация направила в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.
Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения арбитражного суда, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, Распоряжением Главы муниципального образования Люберецкий район Московской области N 1764-РГ от 27.09.2000 ООО "Гоша" в аренду сроком на 10 лет из земель г. Люберцы был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 12, общей площадью 0, 75 га, в том числе 0, 6 га под проектирование, строительство и эксплуатацию торгового комплекса и 0,15 га под открытую автостоянку в соответствии с утвержденным генеральным планом реконструкции Северной торговой площади ст. Люберцы-1.
Между Администрацией Люберецкого района (Арендодатель) и ООО "Гоша" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 69-370/2000-872 от 22.12.2000, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 996 кв. м под проектирование, строительство и эксплуатацию торгового комплекса, в соответствии с планом земельного участка К N 50-22-010225-0012-02 по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 12.
В соответствии с пунктом 1.2 договора он был заключен сроком с 27.09.2000 по 27.09.2010 с дальнейшей пролонгацией на последующие годы при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору, включая целевое использование земельного участка.
Между Администрацией Люберецкого района и ООО "Гоша" был заключен договор аренды земельного участка N 69-371/2000-872 от 22.12.2000, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 503 кв. м под открытую автостоянку, в соответствии с планом земельного участка К N 50-22-010225-0012-01 по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 12.
В соответствии с пунктом 1.2 договора он был заключен сроком с 27.09.2000 по 27.09.2010 с дальнейшей пролонгацией на последующие годы при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору, включая целевое использование земельного участка.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2002 были внесены записи о праве аренды ООО "Гоша" на земельный участок с кадастровым номером 50-22-010225-0012-01 площадью 1 503 кв. м и кадастровым номером 50-22-010225-0012-02 площадью 5 996 кв. м.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка кадастровый номер земельного участка площадью 1 503 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под открытую стоянку, был изменен с 50-22-010225-0012-01 на 50:22:0010109:25.
Из материалов дела также следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010109:25 является смежным с земельным участком N 50:22:0010109:394 общей площадью 2 000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под торговую деятельность.
ООО "Гоша" направило в адрес администрации Люберецкого района письмо N 47-09/10 от 30.09.2010, в котором просило предоставить ему в собственность земельный участок с кадастровым номером 50-22-010225-0012-01 площадью 1 503 кв. м.
Рассмотрев заявление ООО "Гоша", Администрация Люберецкого района письмом от 29.10.2010 сообщила заявителю об отказе в его удовлетворении со ссылкой на неоднократное грубое нарушением им существенных условий договора аренды от 22.12.2000.
ООО "Гоша" направило в адрес Администрации Люберецкого района письмо N 48-08/11 от 17.08.2011, в котором просило предоставить ему в аренду сроком на 15 лет земельный участок с кадастровым номером 50-22-010225-0012-01 площадью 1 503 кв. м для размещения открытой автостоянки и земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010109:394, расположенный по адресу Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б, для осуществления деятельности объектов торговли.
Администрацией Люберецкого района было принято постановление N 1534-ПА от 11.07.2011 "О предоставлении ООО "Вариант" земельного участка с месторасположением: Московской область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б и заключении договора аренды".
Между Администрацией Люберецкого района (Арендодатель) и ООО "Вариант" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 132/11 от 19.07.2011, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в границах муниципального образования городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района МО, общей площадью 2 000 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0010109:394, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, относящейся к категории "земли населенных пунктов", с местоположением: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б, под объект торговли.
Также Администрацией Люберецкого района было принято постановление N 517-ПА "О предоставлении ООО "Вариант" земельного участка с месторасположением: Московской область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 12 и заключении договора аренды".
Впоследствии между Администрацией и ООО "Вариант" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25 был заключен договор аренды N 53/11 от 08.04.2011, в соответствии с которым участок был передан по акту приема-передачи ООО "Вариант" в пользование с 24.03.2011 на 15 лет.
На кадастровый учет 16.08.2012 был поставлен земельный участок с КН: 50:22:0010109:25284 общей площадью 6 928 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под торговую деятельность, образованный путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25, 50:22:0010109:394, 50:22:0010109:0073, 50:22:0010109:182, 50:22:0010109:183, 50:22:0010109:414.
Администрацией Люберецкого района было издано постановление N 2177-ПА от 07.09.2012 "О предоставлении в собственность ООО "Вариант" земельного участка с месторасположением: Московской область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б и заключении договора купли-продажи".
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.09.2012 было зарегистрировано право собственности ООО "Вариант" на земельный участок общей площадью 6 928 кв. м с кадастровым номером 50:22:0010109:25284, расположенный по адресу: Московская область, город Люберцы, ул. Инициативная, дом 24А, 24Б, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под торговую деятельность.
Полагая, что предоставление спорного земельного участка в аренду ООО "Вариант" незаконно, ООО "Гоша" и ООО "ИК "Универсал" обратились в суд с рассматриваемыми требованиями.
Относительно требования о признании недействительными договоров аренды и купли-продажи спорного земельного участка апелляционный суд полагает необходимым указать следующее.
Отказывая в удовлетворении указанного требования, суд первой инстанции указал, что ООО "Гоша" и ООО "ИК "Универсал" не представлено доказательств нарушения оспариваемой сделкой прав истцов.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Относительно признания недействительным договора аренды N 53/11 от 08.04.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25 апелляционный суд установил следующее.
В соответствии с пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Вместе с тем, статьей 34 ЗК РФ (в редакции действующей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" решение о предоставлении незастроенных земельных участков принимается Правительством Московской области или соответствующим органом местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица и документов, предусмотренных частью 4 названной статьи Закона (пункт 1); Правительство Московской области или органы местного самоуправления соответствующего муниципального образования организуют подготовку и публикацию информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам для целей, не связанных со строительством; указанная информация подлежит опубликованию в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти Московской области и (или) источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по месту нахождения земельного участка (пункт 5).
Согласно подпункту 3 пункта 5.1, пункту 5.9 Положения о землепользовании и градостроительстве в Люберецком муниципальном районе Московской области, утвержденного решением Совета депутатов Люберецкого муниципального района Московской области от 20.06.2008 N 309/35 и действовавшего на момент заключения договора аренды от 08.04.2011, земельные участки гражданам и юридическим лицам для целей, не связанных со строительством, предоставляются в том числе для установки и размещения автостоянок; в случае предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов (конкурса, аукциона) Управление землепользования и землеустройства администрации района обеспечивает подготовку и публикацию информации о предстоящем предоставлении земельного участка.
В нарушение вышеприведенных норм статьи 34 ЗК РФ, а также ст. 6 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", оспариваемые в рамках настоящего дела договоры аренды, а также договор купли-продажи спорного земельного участка были заключены Администрацией с ООО "Вариант" без предварительного опубликования информации о предстоящем предоставлении этого земельного участка ООО "Вариант".
Таким образом, вышеуказанный договор аренды не соответствует указанным нормам и, соответственно, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
К аналогичным выводам пришли суды в рамках рассмотрения дела N А41-37641/12.
Относительно требования о признании недействительным договора аренды N 132/11 от 19.07.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:394 апелляционный суд установил следующее.
Указанный договор аренды был заключен между сторонами на основании постановления Администрации N 1534-ПА от 11.07.2011 "О предоставлении ООО "Вариант" земельного участка с месторасположением: Московской область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б и заключении договора аренды".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 10 января 2013 года по делу N А41-36584/12 указанное постановление было признано недействительным.
При этом, в рамках дела N А41-36584/12 суд установил, что между Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район МО (Арендодатель) и ООО "Вариант" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 132/11 от 19 июля 2011 года, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в границах муниципального образования городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района МО, общей площадью 2000 кв. м, с КН 50:22:0010109:394, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. (приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, относящейся к категории "земли населенных пунктов", с местоположением: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б, под объект торговли.
В соответствии с п. 2.1 указанного договора аренды срок аренды участка устанавливается на 15 лет с 11.07.2011.
Как следует из правоустанавливающих документов земельного участка с КН 50:22:001:01:09:394, договор аренды N 132/11, заключенный на основании Постановления Администрации от 11.07.11 N 1534-ПА, имеет дату 11 июля 2011 года.
Согласно выписке из ЕГРП от 19 июня 2012 г. данные о правообладателе земельного участка с КН 50:22:0010109:394 отсутствуют, договор аренды N 132/11 от 19 июня 2011 года зарегистрирован.
На основании изложенного, суд первой инстанции установил отсутствие выбора земельного участка, принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также отсутствие цели строительства зданий, строений, сооружений на предоставляемом земельном участке с КН 50:22:001:01:09:394 ООО "Вариант".
Следовательно, нормы ст. 30, 31 ЗК РФ не применимы к рассматриваемым отношениям.
В порядке ст. 65 АПК РФ Администрация Люберецкого муниципального района МО, ООО "Вариант" не представили доказательства предоставления земельного участка с КН 50:22:001:01:09:394 в порядке ст. 36 ЗК РФ (Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения).
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 ЛК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Таким образом, договор N 132/11 ничтожен, как несоответствующий пунктам 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статье 74 ЛК РФ,
Договор купли-продажи земельного участка с КН: 50:22:0010109:25284, апелляционный суд так же полагает ничтожным, так как указанный земельный участок образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25, 50:22:0010109:394, 50:22:0010109:0073, 50:22:0010109:182, 50:22:0010109:183, 50:22:0010109:414. Как указывалось выше, земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25, 50:22:0010109:394 были предоставлены ответчику незаконно. Соответственно, сделка по предоставлению земельного участка, включающего указанные земельные участки также недействительна.
В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде ответчиком был заявлен довод о том, что на спорном земельном участке расположены следующие, принадлежащие ответчику объекты:
- - здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 82,7 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01752:001, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "Б";
- - здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 113,5 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01753:001, расположенного по адресу г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "А".
Кроме того, ответчик ходатайствовал о проведении экспертизы в целях определения площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов. В противном случае, по мнению ответчика, удовлетворение требований о признании недействительными сделок нарушит право ответчика на пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации объектов.
Апелляционный суд удовлетворил заявленное ходатайство и определением от 20 ноября 2014 года назначил по настоящему делу экспертизу, поручив ее проведение Аксиненко Александру Владимировичу эксперту АНО "Коллегия независимых экспертов".
Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:
Определить предельную площадь земельного участка необходимого для использования расположенных на данном земельном участке двух зданий:
- - здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 82,7 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01752:001, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "Б";
- - здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 113,5 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01753:001, расположенного по адресу г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "А". Соотнести результат с границами земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284.
Определением от 17 мая 2015 года была назначена дополнительная экспертиза, перед экспертом был поставлен следующий вопрос:
Определить границы земельного участка, определенного в экспертном заключении N 2015-1003-СЭ в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284. Предоставить каталог координат указанного земельного участка, отобразить границы участка на картографической основе. Предоставить каталог координат земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284, исключая земельный участок необходимый для использования расположенных на данном земельном участке двух зданий: здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 82,7 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01752:001, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "Б"; здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 113,5 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01753:001, расположенного по адресу г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "А".
По итогам проведения указанных экспертиз, эксперт представил заключение, в котором рассчитал необходимую площадь земельного участка и соответствующие координаты.
Между тем, апелляционный суд полагает необходимым признать оспариваемые сделки недействительными полностью, ввиду того, что ничтожная сделка является таковой с момента ее совершения. Кроме того, как указывалось выше, спорная сделка ничтожна, ввиду несоответствия ее нормам статьи 31 ЗК РФ, что свидетельствует о ее недействительности в целом.
Кроме того, ответчик не лишен возможности обратиться в компетентный орган с заявлением о предоставлении ему соответствующего земельного участка в порядке, предусмотренным земельным законодательством.
Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает, что требование о признании недействительными вышеуказанных сделок подлежит удовлетворению.
В отношении требования о применении последствий недействительности указанной сделки апелляционный суд полагает необходимым отметить, что по смыслу положений статьи 167 ГК РФ положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.
Указанная правовая позиция также изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.07.2015 по делу N А40-54749/13
Как указывалось выше, ООО "ГОША" стороной оспариваемой сделки не является.
Соответственно, указанное требование удовлетворению не подлежит.
Также апелляционный суд полагает неподлежащим удовлетворению требование о признании отсутствующим права собственности ООО "Вариант" на спорный земельный участок, и на земельные участки с КН: 50:22:0010109:25367, 50:22:0010109:25368, 50:22:0010109:25369, в силу следующего.
Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, указанный способ защиты права применяется только в случае невозможности восстановления права истца иным, предусмотренным законом, способом.
Между тем, как указывалось выше, сделки в отношении спорного земельного участка и, соответственно, образованных из него земельных участков, ничтожны. Соответственно, право истца восстановлено.
Также истцом заявлено требование о признании недействительной сделки по образованию земельных участков из спорного земельного участка.
Указанное требование не подлежит удовлетворению, ввиду того, что действующее законодательство не предполагает такой способ защиты права, как признание недействительным решения собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Как указывалось выше, ООО "ИК "Универсал" участвует в настоящем деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования и просило применить последствия недействительности ничтожности сделок, вернуть стороны в первоначальное состояние, восстановив положение, существовавшее до нарушения прав, а именно: признать отсутствующим право собственности ООО "Вариант" на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:22:0010109:25367, 50:22:0010109:25368, 50:22:0010109:25369.
Между тем, по смыслу положений статьи 167 ГК РФ положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.
Соответственно, апелляционный суд полагает, что требования ООО "ИК "Универсал" не подлежат удовлетворению.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене, иск подлежит удовлетворению в части, а требования ООО "ИК "Универсал" удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2014 года по делу N А41-2191/13 отменить.
Признать недействительными (ничтожными) договор аренды земельного участка от 08.04.2011 N 53/11, договор аренды земельного участка от 19.07.2012 N 132/11, договор купли-продажи земельного участка N 417/12 от 17.09.2012.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
В.Ю.БАРХАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.01.2016 N 10АП-9406/2014 ПО ДЕЛУ N А41-2191/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2016 г. по делу N А41-2191/13
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Бархатова В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: Нетребской А.С.,
при участии в заседании:
от ООО "Гоша": Королев П.С., по доверенности от 30.04.2014, Кириченко М.Э., по доверенности от 30.04.2014; от Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области: Комков Е.В., по доверенности от 25.11.2015, N 91/1-1-30; от ООО "ВАРИАНТ": Королев А.Н., по доверенности от 20.08.2015, Барков Н.В., по доверенности от 02.03.2015; от ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области: не явились, извещены; от ООО "ИК "Универсал": не явились, извещены; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явились, извещены; эксперт Аксиненко А.В.: лично (паспорт),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ГОША" на решение Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2014 года по делу N А41-2191/13, принятое судьей Севостьяновой Н.В. по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Гоша" к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, Обществу с ограниченной ответственностью "ВАРИАНТ", третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора ООО "ИК "Универсал", третьи лица: ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о признании недействительными договоров,
установил:
ООО "Гоша" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом уточнений) к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, ООО "ВАРИАНТ" со следующими требованиями:
- 1. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 08 апреля 2011 года N 53/11;
- 2. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 19 июля 2012 года N 132/11;
- 3. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка N 417/12 от 17.09.2012 г.;
- 4. Применить последствия недействительности договора купли-продажи N 417/12 от 17.09.2012 г. земельного участка в виде возложения на Администрацию муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области обязанности по возврату 4 539 152 руб. 86 коп., а на ООО "ВАРИАНТ" обязанности по возврату Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284 (месторасположение: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б);
- 5. Признать права собственности ООО "Вариант" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010109:25284 месторасположение: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б) отсутствующим;
- 6. Признать ничтожной сделку по образованию земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284, совершенную путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25 и 50:22:0010109:394 с другими земельными участками с кадастровыми номера 50:22:0010109:0073, 50:22:0010109:182, 50:22:0010109:183, 50:22:0010109:414;
- 7. Признать ничтожной сделку по образованию земельного участка 50:22:0010109:25318, совершенную путем объединения земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284 с другими земельными участками с кадастровыми номерами 50:22:0010109:32, 50:22:0010109:37, 50:22:0010109:31;
- 8. Признать ничтожной сделку по образованию земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25367, 50:22:0010109:25368, 50:22:0010109:25369, совершенную путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25318;
- 9. Применить последствия недействительности указанных сделок в виде возвращения сторон оспариваемых сделок в первоначальное состояние;
- 10. Признать право собственности ООО "Вариант" на земельные участок с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25367, 50:22:0010109:25368, 50:22:0010109:25369, расположенные по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б, дом 14 строение 5, дом 18, отсутствующим.
Определением суда от 29.01.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Определением суда от 16.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "ИК "Универсал".
Определением суда от 03.06.2013 дело N А41-2191/13 объединено в одно производство с делом N А41-21725/13 по иску ООО "ГОША" к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области и ООО "Вариант".
Определением суда от 03.06.2013 ООО "ИК "Универсал" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. ООО "ИК "Универсал" просило применить последствия недействительности ничтожности сделок, вернуть стороны в первоначальное состояние, восстановив положение, существовавшее до нарушения прав, а именно признать отсутствующим право собственности ООО "Вариант" на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:22:0010109:25367, 50:22:0010109:25368, 50:22:0010109:25369.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2014 года по делу N А41-2191/13 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "ГОША" обжаловало его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.
Администрация направила в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.
Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения арбитражного суда, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, Распоряжением Главы муниципального образования Люберецкий район Московской области N 1764-РГ от 27.09.2000 ООО "Гоша" в аренду сроком на 10 лет из земель г. Люберцы был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 12, общей площадью 0, 75 га, в том числе 0, 6 га под проектирование, строительство и эксплуатацию торгового комплекса и 0,15 га под открытую автостоянку в соответствии с утвержденным генеральным планом реконструкции Северной торговой площади ст. Люберцы-1.
Между Администрацией Люберецкого района (Арендодатель) и ООО "Гоша" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 69-370/2000-872 от 22.12.2000, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 996 кв. м под проектирование, строительство и эксплуатацию торгового комплекса, в соответствии с планом земельного участка К N 50-22-010225-0012-02 по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 12.
В соответствии с пунктом 1.2 договора он был заключен сроком с 27.09.2000 по 27.09.2010 с дальнейшей пролонгацией на последующие годы при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору, включая целевое использование земельного участка.
Между Администрацией Люберецкого района и ООО "Гоша" был заключен договор аренды земельного участка N 69-371/2000-872 от 22.12.2000, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 503 кв. м под открытую автостоянку, в соответствии с планом земельного участка К N 50-22-010225-0012-01 по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 12.
В соответствии с пунктом 1.2 договора он был заключен сроком с 27.09.2000 по 27.09.2010 с дальнейшей пролонгацией на последующие годы при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору, включая целевое использование земельного участка.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2002 были внесены записи о праве аренды ООО "Гоша" на земельный участок с кадастровым номером 50-22-010225-0012-01 площадью 1 503 кв. м и кадастровым номером 50-22-010225-0012-02 площадью 5 996 кв. м.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка кадастровый номер земельного участка площадью 1 503 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под открытую стоянку, был изменен с 50-22-010225-0012-01 на 50:22:0010109:25.
Из материалов дела также следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010109:25 является смежным с земельным участком N 50:22:0010109:394 общей площадью 2 000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под торговую деятельность.
ООО "Гоша" направило в адрес администрации Люберецкого района письмо N 47-09/10 от 30.09.2010, в котором просило предоставить ему в собственность земельный участок с кадастровым номером 50-22-010225-0012-01 площадью 1 503 кв. м.
Рассмотрев заявление ООО "Гоша", Администрация Люберецкого района письмом от 29.10.2010 сообщила заявителю об отказе в его удовлетворении со ссылкой на неоднократное грубое нарушением им существенных условий договора аренды от 22.12.2000.
ООО "Гоша" направило в адрес Администрации Люберецкого района письмо N 48-08/11 от 17.08.2011, в котором просило предоставить ему в аренду сроком на 15 лет земельный участок с кадастровым номером 50-22-010225-0012-01 площадью 1 503 кв. м для размещения открытой автостоянки и земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010109:394, расположенный по адресу Московская область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б, для осуществления деятельности объектов торговли.
Администрацией Люберецкого района было принято постановление N 1534-ПА от 11.07.2011 "О предоставлении ООО "Вариант" земельного участка с месторасположением: Московской область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б и заключении договора аренды".
Между Администрацией Люберецкого района (Арендодатель) и ООО "Вариант" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 132/11 от 19.07.2011, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в границах муниципального образования городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района МО, общей площадью 2 000 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0010109:394, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, относящейся к категории "земли населенных пунктов", с местоположением: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б, под объект торговли.
Также Администрацией Люберецкого района было принято постановление N 517-ПА "О предоставлении ООО "Вариант" земельного участка с месторасположением: Московской область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 12 и заключении договора аренды".
Впоследствии между Администрацией и ООО "Вариант" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25 был заключен договор аренды N 53/11 от 08.04.2011, в соответствии с которым участок был передан по акту приема-передачи ООО "Вариант" в пользование с 24.03.2011 на 15 лет.
На кадастровый учет 16.08.2012 был поставлен земельный участок с КН: 50:22:0010109:25284 общей площадью 6 928 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под торговую деятельность, образованный путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25, 50:22:0010109:394, 50:22:0010109:0073, 50:22:0010109:182, 50:22:0010109:183, 50:22:0010109:414.
Администрацией Люберецкого района было издано постановление N 2177-ПА от 07.09.2012 "О предоставлении в собственность ООО "Вариант" земельного участка с месторасположением: Московской область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б и заключении договора купли-продажи".
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.09.2012 было зарегистрировано право собственности ООО "Вариант" на земельный участок общей площадью 6 928 кв. м с кадастровым номером 50:22:0010109:25284, расположенный по адресу: Московская область, город Люберцы, ул. Инициативная, дом 24А, 24Б, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под торговую деятельность.
Полагая, что предоставление спорного земельного участка в аренду ООО "Вариант" незаконно, ООО "Гоша" и ООО "ИК "Универсал" обратились в суд с рассматриваемыми требованиями.
Относительно требования о признании недействительными договоров аренды и купли-продажи спорного земельного участка апелляционный суд полагает необходимым указать следующее.
Отказывая в удовлетворении указанного требования, суд первой инстанции указал, что ООО "Гоша" и ООО "ИК "Универсал" не представлено доказательств нарушения оспариваемой сделкой прав истцов.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Относительно признания недействительным договора аренды N 53/11 от 08.04.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25 апелляционный суд установил следующее.
В соответствии с пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Вместе с тем, статьей 34 ЗК РФ (в редакции действующей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" решение о предоставлении незастроенных земельных участков принимается Правительством Московской области или соответствующим органом местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица и документов, предусмотренных частью 4 названной статьи Закона (пункт 1); Правительство Московской области или органы местного самоуправления соответствующего муниципального образования организуют подготовку и публикацию информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам для целей, не связанных со строительством; указанная информация подлежит опубликованию в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти Московской области и (или) источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по месту нахождения земельного участка (пункт 5).
Согласно подпункту 3 пункта 5.1, пункту 5.9 Положения о землепользовании и градостроительстве в Люберецком муниципальном районе Московской области, утвержденного решением Совета депутатов Люберецкого муниципального района Московской области от 20.06.2008 N 309/35 и действовавшего на момент заключения договора аренды от 08.04.2011, земельные участки гражданам и юридическим лицам для целей, не связанных со строительством, предоставляются в том числе для установки и размещения автостоянок; в случае предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов (конкурса, аукциона) Управление землепользования и землеустройства администрации района обеспечивает подготовку и публикацию информации о предстоящем предоставлении земельного участка.
В нарушение вышеприведенных норм статьи 34 ЗК РФ, а также ст. 6 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", оспариваемые в рамках настоящего дела договоры аренды, а также договор купли-продажи спорного земельного участка были заключены Администрацией с ООО "Вариант" без предварительного опубликования информации о предстоящем предоставлении этого земельного участка ООО "Вариант".
Таким образом, вышеуказанный договор аренды не соответствует указанным нормам и, соответственно, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
К аналогичным выводам пришли суды в рамках рассмотрения дела N А41-37641/12.
Относительно требования о признании недействительным договора аренды N 132/11 от 19.07.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:394 апелляционный суд установил следующее.
Указанный договор аренды был заключен между сторонами на основании постановления Администрации N 1534-ПА от 11.07.2011 "О предоставлении ООО "Вариант" земельного участка с месторасположением: Московской область, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б и заключении договора аренды".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 10 января 2013 года по делу N А41-36584/12 указанное постановление было признано недействительным.
При этом, в рамках дела N А41-36584/12 суд установил, что между Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район МО (Арендодатель) и ООО "Вариант" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 132/11 от 19 июля 2011 года, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в границах муниципального образования городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района МО, общей площадью 2000 кв. м, с КН 50:22:0010109:394, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. (приложение N 3), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, относящейся к категории "земли населенных пунктов", с местоположением: МО, г. Люберцы, ул. Инициативная, д. 24А, 24Б, под объект торговли.
В соответствии с п. 2.1 указанного договора аренды срок аренды участка устанавливается на 15 лет с 11.07.2011.
Как следует из правоустанавливающих документов земельного участка с КН 50:22:001:01:09:394, договор аренды N 132/11, заключенный на основании Постановления Администрации от 11.07.11 N 1534-ПА, имеет дату 11 июля 2011 года.
Согласно выписке из ЕГРП от 19 июня 2012 г. данные о правообладателе земельного участка с КН 50:22:0010109:394 отсутствуют, договор аренды N 132/11 от 19 июня 2011 года зарегистрирован.
На основании изложенного, суд первой инстанции установил отсутствие выбора земельного участка, принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также отсутствие цели строительства зданий, строений, сооружений на предоставляемом земельном участке с КН 50:22:001:01:09:394 ООО "Вариант".
Следовательно, нормы ст. 30, 31 ЗК РФ не применимы к рассматриваемым отношениям.
В порядке ст. 65 АПК РФ Администрация Люберецкого муниципального района МО, ООО "Вариант" не представили доказательства предоставления земельного участка с КН 50:22:001:01:09:394 в порядке ст. 36 ЗК РФ (Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения).
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 ЛК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Таким образом, договор N 132/11 ничтожен, как несоответствующий пунктам 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статье 74 ЛК РФ,
Договор купли-продажи земельного участка с КН: 50:22:0010109:25284, апелляционный суд так же полагает ничтожным, так как указанный земельный участок образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25, 50:22:0010109:394, 50:22:0010109:0073, 50:22:0010109:182, 50:22:0010109:183, 50:22:0010109:414. Как указывалось выше, земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010109:25, 50:22:0010109:394 были предоставлены ответчику незаконно. Соответственно, сделка по предоставлению земельного участка, включающего указанные земельные участки также недействительна.
В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде ответчиком был заявлен довод о том, что на спорном земельном участке расположены следующие, принадлежащие ответчику объекты:
- - здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 82,7 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01752:001, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "Б";
- - здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 113,5 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01753:001, расположенного по адресу г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "А".
Кроме того, ответчик ходатайствовал о проведении экспертизы в целях определения площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов. В противном случае, по мнению ответчика, удовлетворение требований о признании недействительными сделок нарушит право ответчика на пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации объектов.
Апелляционный суд удовлетворил заявленное ходатайство и определением от 20 ноября 2014 года назначил по настоящему делу экспертизу, поручив ее проведение Аксиненко Александру Владимировичу эксперту АНО "Коллегия независимых экспертов".
Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:
Определить предельную площадь земельного участка необходимого для использования расположенных на данном земельном участке двух зданий:
- - здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 82,7 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01752:001, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "Б";
- - здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 113,5 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01753:001, расположенного по адресу г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "А". Соотнести результат с границами земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284.
Определением от 17 мая 2015 года была назначена дополнительная экспертиза, перед экспертом был поставлен следующий вопрос:
Определить границы земельного участка, определенного в экспертном заключении N 2015-1003-СЭ в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284. Предоставить каталог координат указанного земельного участка, отобразить границы участка на картографической основе. Предоставить каталог координат земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010109:25284, исключая земельный участок необходимый для использования расположенных на данном земельном участке двух зданий: здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 82,7 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01752:001, расположенного по адресу: г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "Б"; здание нежилого назначения (объект торговли) общей площадью 113,5 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:22:01:01753:001, расположенного по адресу г. Люберцы, ул. Инициативная, 24 "А".
По итогам проведения указанных экспертиз, эксперт представил заключение, в котором рассчитал необходимую площадь земельного участка и соответствующие координаты.
Между тем, апелляционный суд полагает необходимым признать оспариваемые сделки недействительными полностью, ввиду того, что ничтожная сделка является таковой с момента ее совершения. Кроме того, как указывалось выше, спорная сделка ничтожна, ввиду несоответствия ее нормам статьи 31 ЗК РФ, что свидетельствует о ее недействительности в целом.
Кроме того, ответчик не лишен возможности обратиться в компетентный орган с заявлением о предоставлении ему соответствующего земельного участка в порядке, предусмотренным земельным законодательством.
Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает, что требование о признании недействительными вышеуказанных сделок подлежит удовлетворению.
В отношении требования о применении последствий недействительности указанной сделки апелляционный суд полагает необходимым отметить, что по смыслу положений статьи 167 ГК РФ положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.
Указанная правовая позиция также изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.07.2015 по делу N А40-54749/13
Как указывалось выше, ООО "ГОША" стороной оспариваемой сделки не является.
Соответственно, указанное требование удовлетворению не подлежит.
Также апелляционный суд полагает неподлежащим удовлетворению требование о признании отсутствующим права собственности ООО "Вариант" на спорный земельный участок, и на земельные участки с КН: 50:22:0010109:25367, 50:22:0010109:25368, 50:22:0010109:25369, в силу следующего.
Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, указанный способ защиты права применяется только в случае невозможности восстановления права истца иным, предусмотренным законом, способом.
Между тем, как указывалось выше, сделки в отношении спорного земельного участка и, соответственно, образованных из него земельных участков, ничтожны. Соответственно, право истца восстановлено.
Также истцом заявлено требование о признании недействительной сделки по образованию земельных участков из спорного земельного участка.
Указанное требование не подлежит удовлетворению, ввиду того, что действующее законодательство не предполагает такой способ защиты права, как признание недействительным решения собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Как указывалось выше, ООО "ИК "Универсал" участвует в настоящем деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования и просило применить последствия недействительности ничтожности сделок, вернуть стороны в первоначальное состояние, восстановив положение, существовавшее до нарушения прав, а именно: признать отсутствующим право собственности ООО "Вариант" на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:22:0010109:25367, 50:22:0010109:25368, 50:22:0010109:25369.
Между тем, по смыслу положений статьи 167 ГК РФ положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.
Соответственно, апелляционный суд полагает, что требования ООО "ИК "Универсал" не подлежат удовлетворению.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене, иск подлежит удовлетворению в части, а требования ООО "ИК "Универсал" удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 18 июня 2014 года по делу N А41-2191/13 отменить.
Признать недействительными (ничтожными) договор аренды земельного участка от 08.04.2011 N 53/11, договор аренды земельного участка от 19.07.2012 N 132/11, договор купли-продажи земельного участка N 417/12 от 17.09.2012.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
В.Ю.БАРХАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)