Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2017 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,
при участии:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Сибирская Строительная Компания" - Гиниборг О.В., представителя по доверенности от 01.09.2016 N 2,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (ИНН 2466071160, ОГРН 1022402649290)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "16" июня 2017 года по делу N А33-21499/2016, принятое судьей Полищук Е.В.
общество с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (ИНН 2466071160, ОГРН 1022402649290, далее - ООО "Сибирская строительная компания", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - ответчик, департамент) о взыскании 17 361 рубля 77 копеек неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195 за период с 16.08.2015 по 17.09.2015.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 26 сентября 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен Рудаков Александр Михайлович (далее - Рудаков А.М., третье лицо).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2017 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:
- - обязательства истца как застройщика по инвестиционному договору исполнены с даты подписания ООО "ССК" и Рудаковым Л.М. акта приема-передачи от 05.05.2015, который был зарегистрирован в установленном законом порядке;
- - с 05.05.2015 истец не использовал земельный участок по целевому назначению, определенному в договоре аренды;
- - то, что право собственности на объект Рудаков А.М. зарегистрировал 17.09.2015, не является основанием для уплаты истцом арендной платы за земельный участок до 18.09.2016, поскольку регистрация права является добровольным волеизъявлением собственника объекта недвижимости, не зависит от воли застройщика;
- - в результате передачи истцом объектов недвижимости Рудакову А.М., к нему перешли и права на земельный участок, занятый переданной недвижимостью;
- - у истца отсутствовала обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком в период с 16.08.2015 по 17.09.2015, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей;
- - застройщик с 16.08.2015 по 17.09.2015 понес убытки в виде неосновательно уплаченной арендной платы, инвестор не возмещал застройщику понесенные расходы, но не возражает нести их, поскольку фактически использует земельный участок с 05.05.2015.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2017 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 31.08.2017.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчика, третьего лица.
От ответчика, третьего лица отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не поступали.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195, согласно пункту 1.1 которого в редакции пункта 1 дополнения от 27.05.2013 N 2936 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300001:148, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145, (далее - участок), для использования в целях строительства строительной базы и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), общей площадью 7000 кв. м. Земельный участок передается по акту приема-передачи.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 04.08.2010 по 03.08.2013. В силу пункта 3 дополнения от 06.12.2013 N 5541 срок действия договора продлен по 03.08.2016.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 15 704 рубля 85 копеек.
В соответствии с пунктом 1 дополнения от 06.12.2013 N 5541 плата за арендованный земельный участок составляет с 04.08.2013 - ежемесячно 32 068 рублей 40 копеек.
Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в порядке и на условиях, предусмотренных пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации города от 03.11.2003 N 469 "Об утверждении Положения о порядке согласования передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, передачи арендованного участка в субаренду" (пункт 4.3.1 договора).
В силу пункта 4.4.7 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
В соответствии с разделом 6 "Изменение, расторжение и прекращение договора" все изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в той же форме, что и договор и подписаны уполномоченными лицами (пункт 6.1). Договор может быть расторгнут в случае отмены распорядительного акта, являющегося основанием для заключения договора (пункт 6.2). В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления арендатора. Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением о расторжении договора, направленным арендодателем с даты, указанной в таком уведомлении, независимо от даты его получения арендатором (пункт 6.3).
Договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 25.12.2014, номер регистрации 24-24-01/280/2014-568.
Согласно акту приема-передачи земельного участка датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование арендатора считать 04.08.2010.
Платежными поручениями от 06.08.2015 N 770 на сумму 32 068 рублей 40 копеек и от 04.09.2015 N 861 на сумму 32 068 рублей 40 копеек истец оплатил арендную плату по договору за август и сентябрь 2015 года соответственно.
Письмом от 14.05.2015 N 267 истец просил ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195 в связи с вводом объекта в эксплуатацию. Письмо получено ответчиком 15.05.2015.
В ответ на письмо от 14.05.2015 N 267 ответчик сообщил, что для расторжения указанного договора необходимо предоставить свидетельство о государственной регистрации имущественных прав на завершенный строительством объект (получено истцом 11.06.2015 вх. N 120).
В материалы дела представлены письма истца от 17.06.2015 N 303, ответчика от 30.06.2015 N 23948.
Письмом от 21.01.2016 N 29 истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора с датой расторжения договора 18.09.2015 и протокол разногласий к нему, в котором просит считать датой расторжения договора 05.05.2015.
В материалы дела представлена копия разрешения на ввод объекта (построенного объекта капитального строительства - строительной базы в составе: холодный склад и теплый склад, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145) в эксплуатацию от 10.04.2015.
Между истцом (заказчик-застройщик) и Рудаковым Александром Михайловичем (инвестор) заключен договор инвестирования строительства строительной базы от 12.12.2010 N 31 (далее - договор инвестирования), согласно пункту 1.1 которого заказчик-застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок собственными и (или) привлеченными силами и средствами построить (создать) на земельном участка с кадастровым номером 24:50:0300001:148 строительную базу в составе: холодного склада: общей площадью 675 кв. м, этажность - 1, строительный объем - 4506 куб. м; теплого склада: общей площадью 468 кв. м, этажность - 1, строительный объем - 2644 куб. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145 (далее по тексту - строительная база, объект инвестирования), и после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать инвестору, а инвестор обязуется передать заказчику-застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для строительства строительной базы как результата инвестиционной деятельности в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, и по окончанию строительства принять объект инвестирования.
По актам приема-передачи от 05.05.2015 во исполнение договора инвестирования заказчик-застройщик передал, а инвестор принял законченные строительством объекты недвижимого имущества - строительная база в составе холодного склада и теплого склада, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145.
18.09.2015 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Рудакова Александра Михайловича в отношении нежилого здания, площадь 503,6 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145.
В отношении холодного склада в материалы дела представлено заключение строительно-технической экспертизы, согласно которому обследованное строение является временным.
В материалы дела представлен договор аренды земельного участка от 09.12.2015 N 1904, согласно пункту 1.1 которого ответчик предоставляет, а Рудаков Александр Михайлович принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:0:0300001:148, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145 (далее - участок), для использования в целях эксплуатации нежилых зданий в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 7000 кв. м. Земельный участок передается по акту приема-передачи. Срок аренды участка устанавливается с 20.11.2015 по 19.11.2064 (пункт 2.1). Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 18.09.2015 - дата записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.09.2015 (пункт 2.3). Первый платеж по настоящему договору начисляется с 18.09.2015 по 31.12.2015 (пункт 3.2 договора).
Договор аренды земельного участка от 09.12.2015 N 1904 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.12.2015.
По акту приема-передачи земельного участка датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование Рудаковым Александром Михайловичем стороны согласовали считать 18.09.2015.
В материалы дела представлены копии следующих документов: договор на электроснабжение от 17.01.2008 N 8000, акт от 11.03.2016 N 16-25, договор на электроснабжение от 07.07.2009 N 10075, решение Центрального районного суда г. Красноярска от 22.12.2016 по делу N 2-8687/2016.
Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195 расторгнут истцом в одностороннем порядке с 15.08.2015, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения. С учетом заявленного требования в предмет доказывания по настоящему делу входит, в том числе наличие или отсутствие правовых оснований получения ответчиком арендной платы за период с 16.08.2015 по 17.08.2015.
Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195, правоотношения по нему регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 04.08.2010 по 03.08.2013. В силу пункта 3 дополнения от 06.12.2013 N 5541 срок действия договора продлен по 03.08.2016.
Согласно положениям статей 606, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195 расторгнут им в одностороннем порядке с 15.08.2015 на основании пункта 4.4.7 договора, по истечении трех месяцев со дня получения ответчиком письма от 14.05.2015 N 267, согласно которому истец просит ответчика расторгнуть договор в связи с вводом объекта в эксплуатацию (письмо получено ответчиком 15.05.2015), договор аренды прекратил свое действие, в связи с чем, у ответчика отсутствуют правовые основания получения арендной платы от истца за указанный период, обоснованно отклонен судом первой инстанции с учетом положений статей 307, 309, 310, 407, 408, 450, 450.1, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.
Действующим законодательством установлено, что право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено законом или договором. В силу обязательственного арендного правоотношения между арендодателем и арендатором до момента расторжения (прекращения) договора аренды (по соглашению сторон или в судебном порядке либо отказа от договора в случаях, предусмотренных договором или законом) и возврата объекта аренды арендатором арендодателю на стороне арендатора имеется обязанность по уплате арендных платежей. Данная обязанность может быть прекращена по основаниям, предусмотренным законом или соглашением сторон обязательства. Освобождение арендатора от обязанности, предусмотренной договором аренды, по внесению арендной платы по основанию, не предусмотренному законом или договором, в том числе в связи с тем, что арендатор передал арендуемое имущество третьему лицу, противоречит существу обязательственного правоотношения, в силу которого на стороне арендатора имеется обязанность по уплате арендных платежей именно второй стороне обязательственного арендного правоотношения - арендодателю, и влечет нарушение прав арендодателя, который до момента возврата ему арендуемого имущества имеет право требовать от другой стороны обязательства - арендатора, исполнения принятого на себя арендатором обязательства по уплате арендных платежей.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно буквальному толкованию пункта 4.4.7 договора, право арендатора на односторонний отказ от договора по смыслу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено, предусмотрена только обязанность арендатора уведомить арендодателя о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
Согласно пункту 6.1 договора после уведомления арендодателя между сторонами должно было быть подписано соглашение о расторжении договора.
Между тем, действующим законодательством, а также условиями спорного договора аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора в связи с завершением строительства и передачей объекта строительства заказчику (инвестору) по акту приема-передачи.
Довод о том, что обязательства ООО "ССК" как застройщика по инвестиционному договору исполнены с даты подписания ООО "ССК" и Рудаковым Л.М. акта приема-передачи от 05.05.2015, который был зарегистрирован в установленном законом порядке, в результате передачи ООО "ССК" объектов недвижимости Рудакову А.М., к нему перешли и права на земельный участок, занятый переданной недвижимостью, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку фактическая передача построенного объекта третьему лицу согласно нормам действующего законодательства и условиям договора аренды не может послужить основанием для прекращения договора аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195, следовательно, и обязанности арендатора по внесению арендных платежей.
Пункт 4.3 договора, раздел 6 договора "Изменение, расторжение и прекращение договора" не предусматривают право арендатора расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае передачи построенного объекта заказчику (инвестору).
С учетом вышеизложенных обстоятельств, правоотношения по договору аренды между истцом и ответчиком не прекратились 15.08.2015 в связи с односторонним отказом от договора, на стороне ответчика отсутствует неосновательное обогащение в виде уплаченных истцом арендных платежей за период с 16.08.2015 по 17.09.2015.
Довод заявителя жалобы о том, что построенные по договору инвестирования от 12.12.2010 N 31 объекты (теплый склад и холодный склад) вместе с земельным участком по акту приема-передачи от 05.05.2015 перешли во владение и пользование инвестора строительства - Рудакова А.М., который подтвердил данное обстоятельство, отклонен судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 18.09.2015 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Рудакова Александра Михайловича в отношении нежилого здания, площадь 503,6 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145.
В отношении холодного склада в материалы дела представлено заключение строительно-технической экспертизы, согласно которому обследованное строение является временным.
В связи с регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества между ответчиком (арендодатель) и Рудаковым А.М. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 09.12.2015 N 1904, согласно пункту 1.1 которого ответчик предоставляет, а Рудаков М.А. принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:0:0300001:148, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145 (далее - участок), для использования в целях эксплуатации нежилых зданий в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 7000 кв. м. Земельный участок передается по акту приема-передачи. Срок аренды участка устанавливается с 20.11.2015 по 19.11.2064 (пункт 2.1). Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 18.09.2015 - дата записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.3). Первый платеж по настоящему договору начисляется с 18.09.2015 по 31.12.2015 (пункт 3.2 договора).
По акту приема-передачи земельного участка датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование Рудаковым Александром Михайловичем стороны согласовали считать 18.09.2015.
Договор аренды земельного участка от 09.12.2015 N 1904 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.12.2015.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Учитывая вышеизложенные нормы права, правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что применительно к спорным правоотношениям к собственнику объекта недвижимого имущества - Рудакову М.А., переходит право аренды на земельный участок, занятый данным объектом недвижимого имущества и возникает обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком с момента государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 Постановления Пленума N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, до момента регистрации права собственности на объект недвижимости лицом, обязанным уплачивать арендную плату является арендатор земельного участка до прекращения договора аренды в установленном законом порядке, а с момента регистрации права собственности на объект недвижимости - собственник объекта недвижимости.
Поскольку в спорный период в установленном порядке договор аренды расторгнут не был, право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано не было, истцом обоснованно уплачивалась арендная плата. Неосновательное обогащение ответчика отсутствовало.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" июня 2017 года по делу N А33-21499/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.09.2017 ПО ДЕЛУ N А33-21499/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2017 г. по делу N А33-21499/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2017 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,
при участии:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Сибирская Строительная Компания" - Гиниборг О.В., представителя по доверенности от 01.09.2016 N 2,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (ИНН 2466071160, ОГРН 1022402649290)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "16" июня 2017 года по делу N А33-21499/2016, принятое судьей Полищук Е.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (ИНН 2466071160, ОГРН 1022402649290, далее - ООО "Сибирская строительная компания", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - ответчик, департамент) о взыскании 17 361 рубля 77 копеек неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195 за период с 16.08.2015 по 17.09.2015.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 26 сентября 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен Рудаков Александр Михайлович (далее - Рудаков А.М., третье лицо).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2017 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:
- - обязательства истца как застройщика по инвестиционному договору исполнены с даты подписания ООО "ССК" и Рудаковым Л.М. акта приема-передачи от 05.05.2015, который был зарегистрирован в установленном законом порядке;
- - с 05.05.2015 истец не использовал земельный участок по целевому назначению, определенному в договоре аренды;
- - то, что право собственности на объект Рудаков А.М. зарегистрировал 17.09.2015, не является основанием для уплаты истцом арендной платы за земельный участок до 18.09.2016, поскольку регистрация права является добровольным волеизъявлением собственника объекта недвижимости, не зависит от воли застройщика;
- - в результате передачи истцом объектов недвижимости Рудакову А.М., к нему перешли и права на земельный участок, занятый переданной недвижимостью;
- - у истца отсутствовала обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком в период с 16.08.2015 по 17.09.2015, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей;
- - застройщик с 16.08.2015 по 17.09.2015 понес убытки в виде неосновательно уплаченной арендной платы, инвестор не возмещал застройщику понесенные расходы, но не возражает нести их, поскольку фактически использует земельный участок с 05.05.2015.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2017 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 31.08.2017.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчика, третьего лица.
От ответчика, третьего лица отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не поступали.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195, согласно пункту 1.1 которого в редакции пункта 1 дополнения от 27.05.2013 N 2936 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300001:148, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145, (далее - участок), для использования в целях строительства строительной базы и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), общей площадью 7000 кв. м. Земельный участок передается по акту приема-передачи.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 04.08.2010 по 03.08.2013. В силу пункта 3 дополнения от 06.12.2013 N 5541 срок действия договора продлен по 03.08.2016.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 15 704 рубля 85 копеек.
В соответствии с пунктом 1 дополнения от 06.12.2013 N 5541 плата за арендованный земельный участок составляет с 04.08.2013 - ежемесячно 32 068 рублей 40 копеек.
Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в порядке и на условиях, предусмотренных пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации города от 03.11.2003 N 469 "Об утверждении Положения о порядке согласования передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, передачи арендованного участка в субаренду" (пункт 4.3.1 договора).
В силу пункта 4.4.7 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
В соответствии с разделом 6 "Изменение, расторжение и прекращение договора" все изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в той же форме, что и договор и подписаны уполномоченными лицами (пункт 6.1). Договор может быть расторгнут в случае отмены распорядительного акта, являющегося основанием для заключения договора (пункт 6.2). В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления арендатора. Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением о расторжении договора, направленным арендодателем с даты, указанной в таком уведомлении, независимо от даты его получения арендатором (пункт 6.3).
Договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 25.12.2014, номер регистрации 24-24-01/280/2014-568.
Согласно акту приема-передачи земельного участка датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование арендатора считать 04.08.2010.
Платежными поручениями от 06.08.2015 N 770 на сумму 32 068 рублей 40 копеек и от 04.09.2015 N 861 на сумму 32 068 рублей 40 копеек истец оплатил арендную плату по договору за август и сентябрь 2015 года соответственно.
Письмом от 14.05.2015 N 267 истец просил ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195 в связи с вводом объекта в эксплуатацию. Письмо получено ответчиком 15.05.2015.
В ответ на письмо от 14.05.2015 N 267 ответчик сообщил, что для расторжения указанного договора необходимо предоставить свидетельство о государственной регистрации имущественных прав на завершенный строительством объект (получено истцом 11.06.2015 вх. N 120).
В материалы дела представлены письма истца от 17.06.2015 N 303, ответчика от 30.06.2015 N 23948.
Письмом от 21.01.2016 N 29 истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора с датой расторжения договора 18.09.2015 и протокол разногласий к нему, в котором просит считать датой расторжения договора 05.05.2015.
В материалы дела представлена копия разрешения на ввод объекта (построенного объекта капитального строительства - строительной базы в составе: холодный склад и теплый склад, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145) в эксплуатацию от 10.04.2015.
Между истцом (заказчик-застройщик) и Рудаковым Александром Михайловичем (инвестор) заключен договор инвестирования строительства строительной базы от 12.12.2010 N 31 (далее - договор инвестирования), согласно пункту 1.1 которого заказчик-застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок собственными и (или) привлеченными силами и средствами построить (создать) на земельном участка с кадастровым номером 24:50:0300001:148 строительную базу в составе: холодного склада: общей площадью 675 кв. м, этажность - 1, строительный объем - 4506 куб. м; теплого склада: общей площадью 468 кв. м, этажность - 1, строительный объем - 2644 куб. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145 (далее по тексту - строительная база, объект инвестирования), и после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать инвестору, а инвестор обязуется передать заказчику-застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для строительства строительной базы как результата инвестиционной деятельности в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, и по окончанию строительства принять объект инвестирования.
По актам приема-передачи от 05.05.2015 во исполнение договора инвестирования заказчик-застройщик передал, а инвестор принял законченные строительством объекты недвижимого имущества - строительная база в составе холодного склада и теплого склада, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145.
18.09.2015 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Рудакова Александра Михайловича в отношении нежилого здания, площадь 503,6 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145.
В отношении холодного склада в материалы дела представлено заключение строительно-технической экспертизы, согласно которому обследованное строение является временным.
В материалы дела представлен договор аренды земельного участка от 09.12.2015 N 1904, согласно пункту 1.1 которого ответчик предоставляет, а Рудаков Александр Михайлович принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:0:0300001:148, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145 (далее - участок), для использования в целях эксплуатации нежилых зданий в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 7000 кв. м. Земельный участок передается по акту приема-передачи. Срок аренды участка устанавливается с 20.11.2015 по 19.11.2064 (пункт 2.1). Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 18.09.2015 - дата записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.09.2015 (пункт 2.3). Первый платеж по настоящему договору начисляется с 18.09.2015 по 31.12.2015 (пункт 3.2 договора).
Договор аренды земельного участка от 09.12.2015 N 1904 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.12.2015.
По акту приема-передачи земельного участка датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование Рудаковым Александром Михайловичем стороны согласовали считать 18.09.2015.
В материалы дела представлены копии следующих документов: договор на электроснабжение от 17.01.2008 N 8000, акт от 11.03.2016 N 16-25, договор на электроснабжение от 07.07.2009 N 10075, решение Центрального районного суда г. Красноярска от 22.12.2016 по делу N 2-8687/2016.
Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195 расторгнут истцом в одностороннем порядке с 15.08.2015, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения. С учетом заявленного требования в предмет доказывания по настоящему делу входит, в том числе наличие или отсутствие правовых оснований получения ответчиком арендной платы за период с 16.08.2015 по 17.08.2015.
Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195, правоотношения по нему регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 04.08.2010 по 03.08.2013. В силу пункта 3 дополнения от 06.12.2013 N 5541 срок действия договора продлен по 03.08.2016.
Согласно положениям статей 606, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195 расторгнут им в одностороннем порядке с 15.08.2015 на основании пункта 4.4.7 договора, по истечении трех месяцев со дня получения ответчиком письма от 14.05.2015 N 267, согласно которому истец просит ответчика расторгнуть договор в связи с вводом объекта в эксплуатацию (письмо получено ответчиком 15.05.2015), договор аренды прекратил свое действие, в связи с чем, у ответчика отсутствуют правовые основания получения арендной платы от истца за указанный период, обоснованно отклонен судом первой инстанции с учетом положений статей 307, 309, 310, 407, 408, 450, 450.1, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.
Действующим законодательством установлено, что право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено законом или договором. В силу обязательственного арендного правоотношения между арендодателем и арендатором до момента расторжения (прекращения) договора аренды (по соглашению сторон или в судебном порядке либо отказа от договора в случаях, предусмотренных договором или законом) и возврата объекта аренды арендатором арендодателю на стороне арендатора имеется обязанность по уплате арендных платежей. Данная обязанность может быть прекращена по основаниям, предусмотренным законом или соглашением сторон обязательства. Освобождение арендатора от обязанности, предусмотренной договором аренды, по внесению арендной платы по основанию, не предусмотренному законом или договором, в том числе в связи с тем, что арендатор передал арендуемое имущество третьему лицу, противоречит существу обязательственного правоотношения, в силу которого на стороне арендатора имеется обязанность по уплате арендных платежей именно второй стороне обязательственного арендного правоотношения - арендодателю, и влечет нарушение прав арендодателя, который до момента возврата ему арендуемого имущества имеет право требовать от другой стороны обязательства - арендатора, исполнения принятого на себя арендатором обязательства по уплате арендных платежей.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно буквальному толкованию пункта 4.4.7 договора, право арендатора на односторонний отказ от договора по смыслу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено, предусмотрена только обязанность арендатора уведомить арендодателя о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
Согласно пункту 6.1 договора после уведомления арендодателя между сторонами должно было быть подписано соглашение о расторжении договора.
Между тем, действующим законодательством, а также условиями спорного договора аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора в связи с завершением строительства и передачей объекта строительства заказчику (инвестору) по акту приема-передачи.
Довод о том, что обязательства ООО "ССК" как застройщика по инвестиционному договору исполнены с даты подписания ООО "ССК" и Рудаковым Л.М. акта приема-передачи от 05.05.2015, который был зарегистрирован в установленном законом порядке, в результате передачи ООО "ССК" объектов недвижимости Рудакову А.М., к нему перешли и права на земельный участок, занятый переданной недвижимостью, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку фактическая передача построенного объекта третьему лицу согласно нормам действующего законодательства и условиям договора аренды не может послужить основанием для прекращения договора аренды земельного участка от 11.11.2011 N 2195, следовательно, и обязанности арендатора по внесению арендных платежей.
Пункт 4.3 договора, раздел 6 договора "Изменение, расторжение и прекращение договора" не предусматривают право арендатора расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае передачи построенного объекта заказчику (инвестору).
С учетом вышеизложенных обстоятельств, правоотношения по договору аренды между истцом и ответчиком не прекратились 15.08.2015 в связи с односторонним отказом от договора, на стороне ответчика отсутствует неосновательное обогащение в виде уплаченных истцом арендных платежей за период с 16.08.2015 по 17.09.2015.
Довод заявителя жалобы о том, что построенные по договору инвестирования от 12.12.2010 N 31 объекты (теплый склад и холодный склад) вместе с земельным участком по акту приема-передачи от 05.05.2015 перешли во владение и пользование инвестора строительства - Рудакова А.М., который подтвердил данное обстоятельство, отклонен судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 18.09.2015 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Рудакова Александра Михайловича в отношении нежилого здания, площадь 503,6 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145.
В отношении холодного склада в материалы дела представлено заключение строительно-технической экспертизы, согласно которому обследованное строение является временным.
В связи с регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества между ответчиком (арендодатель) и Рудаковым А.М. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 09.12.2015 N 1904, согласно пункту 1.1 которого ответчик предоставляет, а Рудаков М.А. принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:0:0300001:148, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Брянская, 141-145 (далее - участок), для использования в целях эксплуатации нежилых зданий в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 7000 кв. м. Земельный участок передается по акту приема-передачи. Срок аренды участка устанавливается с 20.11.2015 по 19.11.2064 (пункт 2.1). Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 18.09.2015 - дата записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.3). Первый платеж по настоящему договору начисляется с 18.09.2015 по 31.12.2015 (пункт 3.2 договора).
По акту приема-передачи земельного участка датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование Рудаковым Александром Михайловичем стороны согласовали считать 18.09.2015.
Договор аренды земельного участка от 09.12.2015 N 1904 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.12.2015.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Учитывая вышеизложенные нормы права, правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что применительно к спорным правоотношениям к собственнику объекта недвижимого имущества - Рудакову М.А., переходит право аренды на земельный участок, занятый данным объектом недвижимого имущества и возникает обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком с момента государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 Постановления Пленума N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, до момента регистрации права собственности на объект недвижимости лицом, обязанным уплачивать арендную плату является арендатор земельного участка до прекращения договора аренды в установленном законом порядке, а с момента регистрации права собственности на объект недвижимости - собственник объекта недвижимости.
Поскольку в спорный период в установленном порядке договор аренды расторгнут не был, право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано не было, истцом обоснованно уплачивалась арендная плата. Неосновательное обогащение ответчика отсутствовало.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" июня 2017 года по делу N А33-21499/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)