Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован наличием на спорном участке помимо объектов, принадлежащих обществу на праве собственности, объекта недвижимости, находящегося в собственности Российской Федерации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителя:
заявителя - Степановой О.В. (доверенность от 01.12.2015),
в отсутствие:
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2015 (судья Маслова И.И.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)
по делу N А12-14367/2014
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БАЗИС", г. Волгоград (ИНН 3442096625, ОГРН 1083459001064) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, г. Волгоград (ИНН 3444168900, ОГРН 1093444002684), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: федеральное государственное унитарное предприятие "Агат", г. Волгоград, о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БАЗИС" (далее - ООО "БАЗИС", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - ТУ Росимущества в Волгоградской области) в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими Обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, выраженного в письме от 07.03.2014 N 07/3325; об обязании ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенные нарушения прав ООО "БАЗИС" путем принятия решения о предоставлении ООО "БАЗИС" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), и в срок, предусмотренный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, (далее - ЗК РФ) в установленный законом срок направить ООО "БАЗИС" проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015, признан незаконным отказ ТУ Росимущества в Волгоградской области, выраженный в письме от 07.03.2014 N 07/3325, в предоставлении в собственность ООО "БАЗИС" земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
На ТУ Росимущества в Волгоградской области возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вступления решения в законную силу решения о предоставлении ООО "БАЗИС" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес ООО "БАЗИС".
В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Волгоградской области просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Базис" указало на несвоевременные действия ТУ Росимущества в Волгоградской области по формированию земельных участков, неправильное применение последним законодательства при разделе исходного земельного участка и несоблюдение правил постановки на учет объектов, не являющихся объектами недвижимости, поэтому они не имеют законного оправдания и не могут являться основанием для лишения общества, предоставленного законом права на приватизацию земельного участка по льготной цене.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно договору купли-продажи от 20.07.2011, заключенному между гражданином Томаревым Юрием Александровичем (Продавец) и ООО "БАЗИС" (Покупатель), общество приобрело в собственность объекты недвижимости, а именно:
- - нежилое помещение, общей площадью 433,20 кв. м назначение: производственное, номера на поэтажном плане 1-15, условный номер: 34-34-01/130/2005-317, расположенное на первом этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Жигулевская, дом 17;
- - нежилое помещение, общей площадью 343,10 кв. м назначение: административное, номера на поэтажном плане 1-17, условный номер: 34-34-01/130/2005-321, расположенное на втором этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, д. 17. Данные объекты ранее принадлежали на праве хозяйственного ведения федеральному государственному предприятию "Агат" и выбыли из государственной собственности по поручению Российского фонда федерального имущества с торгов согласно протоколам от 29.11.2004 N 28, 29.
29 июня 2012 года ООО "БАЗИС" обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявлением о принятии решения о приватизации состоящего на кадастровом учете земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1580 кв. м, кадастровый номер 34:34:030048:49, на котором расположены принадлежащие ООО "БАЗИС" объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
В связи переоформлением - формированием и постановкой на кадастровый учет исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:52, который ранее находился в ведении муниципального органа, ТУ Росимущества в Волгоградской области уведомило Общество о необходимости формирования земельного участка, на котором расположены его объекты недвижимости, с последующим обращением в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявлением о согласовании раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:52 с целью образования земельного участка, расположенного под объектами недвижимости ООО "БАЗИС".
ООО "БАЗИС" проведены мероприятия по межеванию земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:52, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости, и постановке его на кадастровый учет. По результатам кадастрового учета присвоен кадастровый номер 34:34:030048:96, выдан кадастровый паспорт.
Однако, компетентный орган отказал ООО "БАЗИС" в разделе указанного выше земельного участка, в связи с чем со стороны Общества приняты меры по судебному урегулированию данного спора, по результатам которого в рамках дела N А12-5614/2013 исходный земельный участок разделен и образован земельный участок с кадастровым номером 34:34:030048:96 площадью 1493 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на котором расположены два объекта недвижимого имущества, принадлежащего ООО "БАЗИС", о чем вынесено распоряжение от 23.01.2014 N 22-р.
07 февраля 2014 года в ЕГРП внесена запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 34:34:030048:96, площадью 1493 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
10 февраля 2014 года ООО "БАЗИС" обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с запросом о результатах рассмотрения заявления от 29.06.2012 о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
Письмом от 07.03.2014 исх. N 07/3325 ТУ Росимущества в Волгоградской области отказало ООО "БАЗИС" в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка. Причиной отказа послужил тот факт, что на земельном участке кроме объектов, принадлежащих на праве собственности ООО "БАЗИС", расположен объект недвижимости (сооружение - благоустройство территории), находящийся в собственности Российской Федерации, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2012 N 34-34-01/086/2012-095.
Не согласившись с указанным отказом, посчитав его незаконным и нарушающим его права и интересы, заявитель обратился с соответствующими требованиями в арбитражный суд.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
В силу пункта 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленным данным Кодексом.
При этом реализация права на оспаривание ненормативного акта возможна в том случае, если таким актом нарушены права и законные интересы заявителя, а целью предъявленного заявления является восстановление этих прав и интересов.
В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), абзацем 1 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
При этом согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ (действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений), в случае, если здание (помещение в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В силу пункта 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ определено, что до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Удовлетворяя заявленные требования, суд мотивировал тем, что объект недвижимости, принадлежащий ООО "БАЗИС" сформирован и учтен как самостоятельный технический объект и используется в целях обслуживания нужд ООО "БАЗИС". Фактически помещения ООО "БАЗИС" являются отдельным, конструктивно-обособленным зданием, в котором отсутствуют иные собственники помещений, что подтверждается сведениями о государственной регистрации права и техническим паспортом, в которых отсутствуют сведения об иных собственниках, т.е. право собственности на данный объект не является долевым.
Общество имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка, отказ ТУ Росимущества в Волгоградской области в предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, выраженный в письме от 07.03.2014 N 07/3325, является незаконным, нарушает права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности.
Законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых отдельными объектами недвижимости и необходимыми для использования каждого из них.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
Из приведенных норм следует, что собственники объектов недвижимости (частей зданий, строений, сооружений), расположенных на неделимом земельном участке, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок только после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030048:96 расположено здание по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, где находятся вышеуказанные помещения, принадлежащие на праве собственности только ООО "БАЗИС".
Согласно экспертному заключению от 24.05.2015 N 011/15з, принадлежащие ООО "БАЗИС" нежилые помещения, площадью 433,2 кв. м и 343,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, образуют отдельное здание; все помещения, находящиеся в здании, литера К, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, находятся в собственности у ООО "БАЗИС". Таким образом, экспертным заключением установлено об отсутствии иных собственников помещений в здании 17 по ул. Жигулевская, г. Волгоград.
Сторонами выводы, содержащиеся в экспертном заключении, не оспорены в судах первой и апелляционной инстанций.
Как следует из материалов дела, ТУ Росимущества в Волгоградской области, отказывая ООО "БАЗИС" в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка письмом от 07.03.2014 исх. N 07/3325, указало, что на земельном участке кроме объектов, принадлежащих на праве собственности ООО "БАЗИС", расположен объект недвижимости (сооружение - благоустройство территории), находящийся в собственности Российской Федерации, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2012 N 34-34-01/086/2012-095.
Государственная регистрация права собственности Российской Федерации на спорное имущество как на объекты недвижимости препятствует оформлению ООО "БАЗИС" прав на земельный участок.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.09.2014 по делу N А12-8782/2014 по иску ООО "БАЗИС" признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на объект: сооружение - благоустройство территории, назначение: прочее, площадью: 6250 кв. м, инвентарный номер: 401:006591:02012, литер III, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, кадастровый номер 34-34-01/086/2012-095.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, в рамках дела N А12-8782/2014 судебным актом установлено отсутствие на спорном участке объекта недвижимости (сооружение - благоустройство территории), находящегося в собственности Российской Федерации. Иных основания для отказа обществу в приватизации земельного участка ТУ Росимущества в Волгоградской области судам первой и апелляционной инстанций не приведено.
Суд обоснованно счел необходимым обязать ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вступления решения в законную силу решения о предоставлении ООО "БАЗИС" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес ООО "БАЗИС".
Так как ООО "БАЗИС" обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявлением о принятии решения о приватизации состоящего на кадастровом учете земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены принадлежащие ООО "БАЗИС" объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, 29.06.2012, то есть до 01.07.2012, в период действия выкупной цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с положениями ЗК РФ, с учетом положений Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Кроме того судом правомерно учтено, что первичное обращение ООО "БАЗИС" в ТУ Росимущества в Волгоградской области с соответствующим заявлением о принятии решения о приватизации состоящего на кадастровом учете земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1580 кв. м, кадастровый номер 34:34:030048:49, на котором расположены принадлежащие ООО "БАЗИС" объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, датировано 29.06.2012. При этом заявителем был представлен пакет документов соответствующий перечню, утвержденному Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок".
В данном обращении ООО "БАЗИС" от 29.06.2012 выражено его волеизъявление о приватизации земельного участка, расположенного по принадлежащими ООО "БАЗИС" объектами недвижимости, расположенными по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
Как установлено судом и следует из материалов дела, указание в заявлении на площадь земельного участка 1580 кв. м и его кадастровый номер 34:34:030048:49 обусловлено наличием у ООО "БАЗИС" актуальных содержащихся в Государственном кадастре недвижимости сведений на момент обращения с данным заявлением, поскольку в момент обращения с данным заявлением именно данный земельный участок состоял на кадастровом учете, что подтверждается имеющимися в материалах дела сведениями из Государственного кадастра недвижимости, отраженными в публичной кадастровой карте. Земельный участок с кадастровым номером 34:34:030048:52 внесен в государственный кадастр недвижимости после подачи заявления ООО "БАЗИС" 05.10.2012.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 22.01.2016 N Ф06-19893/2013 ПО ДЕЛУ N А12-14367/2014
Требование: О признании незаконным отказа органа по управлению государственным имуществом в предоставлении в собственность земельного участка, обязании предоставить в собственность земельный участок и направить проект договора купли-продажи.Разделы:
Приватизация земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован наличием на спорном участке помимо объектов, принадлежащих обществу на праве собственности, объекта недвижимости, находящегося в собственности Российской Федерации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2016 г. N Ф06-19893/2013
Дело N А12-14367/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителя:
заявителя - Степановой О.В. (доверенность от 01.12.2015),
в отсутствие:
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2015 (судья Маслова И.И.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)
по делу N А12-14367/2014
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БАЗИС", г. Волгоград (ИНН 3442096625, ОГРН 1083459001064) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, г. Волгоград (ИНН 3444168900, ОГРН 1093444002684), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: федеральное государственное унитарное предприятие "Агат", г. Волгоград, о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БАЗИС" (далее - ООО "БАЗИС", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - ТУ Росимущества в Волгоградской области) в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими Обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, выраженного в письме от 07.03.2014 N 07/3325; об обязании ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенные нарушения прав ООО "БАЗИС" путем принятия решения о предоставлении ООО "БАЗИС" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), и в срок, предусмотренный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, (далее - ЗК РФ) в установленный законом срок направить ООО "БАЗИС" проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015, признан незаконным отказ ТУ Росимущества в Волгоградской области, выраженный в письме от 07.03.2014 N 07/3325, в предоставлении в собственность ООО "БАЗИС" земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
На ТУ Росимущества в Волгоградской области возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вступления решения в законную силу решения о предоставлении ООО "БАЗИС" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес ООО "БАЗИС".
В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Волгоградской области просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Базис" указало на несвоевременные действия ТУ Росимущества в Волгоградской области по формированию земельных участков, неправильное применение последним законодательства при разделе исходного земельного участка и несоблюдение правил постановки на учет объектов, не являющихся объектами недвижимости, поэтому они не имеют законного оправдания и не могут являться основанием для лишения общества, предоставленного законом права на приватизацию земельного участка по льготной цене.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно договору купли-продажи от 20.07.2011, заключенному между гражданином Томаревым Юрием Александровичем (Продавец) и ООО "БАЗИС" (Покупатель), общество приобрело в собственность объекты недвижимости, а именно:
- - нежилое помещение, общей площадью 433,20 кв. м назначение: производственное, номера на поэтажном плане 1-15, условный номер: 34-34-01/130/2005-317, расположенное на первом этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Жигулевская, дом 17;
- - нежилое помещение, общей площадью 343,10 кв. м назначение: административное, номера на поэтажном плане 1-17, условный номер: 34-34-01/130/2005-321, расположенное на втором этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, д. 17. Данные объекты ранее принадлежали на праве хозяйственного ведения федеральному государственному предприятию "Агат" и выбыли из государственной собственности по поручению Российского фонда федерального имущества с торгов согласно протоколам от 29.11.2004 N 28, 29.
29 июня 2012 года ООО "БАЗИС" обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявлением о принятии решения о приватизации состоящего на кадастровом учете земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1580 кв. м, кадастровый номер 34:34:030048:49, на котором расположены принадлежащие ООО "БАЗИС" объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
В связи переоформлением - формированием и постановкой на кадастровый учет исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:52, который ранее находился в ведении муниципального органа, ТУ Росимущества в Волгоградской области уведомило Общество о необходимости формирования земельного участка, на котором расположены его объекты недвижимости, с последующим обращением в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявлением о согласовании раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:52 с целью образования земельного участка, расположенного под объектами недвижимости ООО "БАЗИС".
ООО "БАЗИС" проведены мероприятия по межеванию земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:52, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости, и постановке его на кадастровый учет. По результатам кадастрового учета присвоен кадастровый номер 34:34:030048:96, выдан кадастровый паспорт.
Однако, компетентный орган отказал ООО "БАЗИС" в разделе указанного выше земельного участка, в связи с чем со стороны Общества приняты меры по судебному урегулированию данного спора, по результатам которого в рамках дела N А12-5614/2013 исходный земельный участок разделен и образован земельный участок с кадастровым номером 34:34:030048:96 площадью 1493 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на котором расположены два объекта недвижимого имущества, принадлежащего ООО "БАЗИС", о чем вынесено распоряжение от 23.01.2014 N 22-р.
07 февраля 2014 года в ЕГРП внесена запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 34:34:030048:96, площадью 1493 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
10 февраля 2014 года ООО "БАЗИС" обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с запросом о результатах рассмотрения заявления от 29.06.2012 о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
Письмом от 07.03.2014 исх. N 07/3325 ТУ Росимущества в Волгоградской области отказало ООО "БАЗИС" в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка. Причиной отказа послужил тот факт, что на земельном участке кроме объектов, принадлежащих на праве собственности ООО "БАЗИС", расположен объект недвижимости (сооружение - благоустройство территории), находящийся в собственности Российской Федерации, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2012 N 34-34-01/086/2012-095.
Не согласившись с указанным отказом, посчитав его незаконным и нарушающим его права и интересы, заявитель обратился с соответствующими требованиями в арбитражный суд.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
В силу пункта 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленным данным Кодексом.
При этом реализация права на оспаривание ненормативного акта возможна в том случае, если таким актом нарушены права и законные интересы заявителя, а целью предъявленного заявления является восстановление этих прав и интересов.
В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), абзацем 1 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
При этом согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ (действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений), в случае, если здание (помещение в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В силу пункта 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ определено, что до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Удовлетворяя заявленные требования, суд мотивировал тем, что объект недвижимости, принадлежащий ООО "БАЗИС" сформирован и учтен как самостоятельный технический объект и используется в целях обслуживания нужд ООО "БАЗИС". Фактически помещения ООО "БАЗИС" являются отдельным, конструктивно-обособленным зданием, в котором отсутствуют иные собственники помещений, что подтверждается сведениями о государственной регистрации права и техническим паспортом, в которых отсутствуют сведения об иных собственниках, т.е. право собственности на данный объект не является долевым.
Общество имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка, отказ ТУ Росимущества в Волгоградской области в предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, выраженный в письме от 07.03.2014 N 07/3325, является незаконным, нарушает права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности.
Законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых отдельными объектами недвижимости и необходимыми для использования каждого из них.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
Из приведенных норм следует, что собственники объектов недвижимости (частей зданий, строений, сооружений), расположенных на неделимом земельном участке, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок только после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030048:96 расположено здание по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, где находятся вышеуказанные помещения, принадлежащие на праве собственности только ООО "БАЗИС".
Согласно экспертному заключению от 24.05.2015 N 011/15з, принадлежащие ООО "БАЗИС" нежилые помещения, площадью 433,2 кв. м и 343,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, образуют отдельное здание; все помещения, находящиеся в здании, литера К, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, находятся в собственности у ООО "БАЗИС". Таким образом, экспертным заключением установлено об отсутствии иных собственников помещений в здании 17 по ул. Жигулевская, г. Волгоград.
Сторонами выводы, содержащиеся в экспертном заключении, не оспорены в судах первой и апелляционной инстанций.
Как следует из материалов дела, ТУ Росимущества в Волгоградской области, отказывая ООО "БАЗИС" в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка письмом от 07.03.2014 исх. N 07/3325, указало, что на земельном участке кроме объектов, принадлежащих на праве собственности ООО "БАЗИС", расположен объект недвижимости (сооружение - благоустройство территории), находящийся в собственности Российской Федерации, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2012 N 34-34-01/086/2012-095.
Государственная регистрация права собственности Российской Федерации на спорное имущество как на объекты недвижимости препятствует оформлению ООО "БАЗИС" прав на земельный участок.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.09.2014 по делу N А12-8782/2014 по иску ООО "БАЗИС" признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на объект: сооружение - благоустройство территории, назначение: прочее, площадью: 6250 кв. м, инвентарный номер: 401:006591:02012, литер III, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, кадастровый номер 34-34-01/086/2012-095.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, в рамках дела N А12-8782/2014 судебным актом установлено отсутствие на спорном участке объекта недвижимости (сооружение - благоустройство территории), находящегося в собственности Российской Федерации. Иных основания для отказа обществу в приватизации земельного участка ТУ Росимущества в Волгоградской области судам первой и апелляционной инстанций не приведено.
Суд обоснованно счел необходимым обязать ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вступления решения в законную силу решения о предоставлении ООО "БАЗИС" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес ООО "БАЗИС".
Так как ООО "БАЗИС" обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявлением о принятии решения о приватизации состоящего на кадастровом учете земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены принадлежащие ООО "БАЗИС" объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, 29.06.2012, то есть до 01.07.2012, в период действия выкупной цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с положениями ЗК РФ, с учетом положений Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Кроме того судом правомерно учтено, что первичное обращение ООО "БАЗИС" в ТУ Росимущества в Волгоградской области с соответствующим заявлением о принятии решения о приватизации состоящего на кадастровом учете земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1580 кв. м, кадастровый номер 34:34:030048:49, на котором расположены принадлежащие ООО "БАЗИС" объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, датировано 29.06.2012. При этом заявителем был представлен пакет документов соответствующий перечню, утвержденному Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок".
В данном обращении ООО "БАЗИС" от 29.06.2012 выражено его волеизъявление о приватизации земельного участка, расположенного по принадлежащими ООО "БАЗИС" объектами недвижимости, расположенными по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
Как установлено судом и следует из материалов дела, указание в заявлении на площадь земельного участка 1580 кв. м и его кадастровый номер 34:34:030048:49 обусловлено наличием у ООО "БАЗИС" актуальных содержащихся в Государственном кадастре недвижимости сведений на момент обращения с данным заявлением, поскольку в момент обращения с данным заявлением именно данный земельный участок состоял на кадастровом учете, что подтверждается имеющимися в материалах дела сведениями из Государственного кадастра недвижимости, отраженными в публичной кадастровой карте. Земельный участок с кадастровым номером 34:34:030048:52 внесен в государственный кадастр недвижимости после подачи заявления ООО "БАЗИС" 05.10.2012.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)