Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9654/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.06.2016 по делу N А70-4580/2016 (судья Бадрызлова М.М.), принятое по заявлению закрытого акционерного общества "ПСФ Стар" (ОГРН 1027200774017, ИНН 7203056837) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ОГРН 1047200990891, ИНН 7202131175) о признании незаконными дополнения N 72/001/121/2015-2343/4243 от 09.03.2016 к уведомлению о приостановлении государственной регистрации; сообщения N 72/001/121/2015-2343/5659 от 17.03.2016 об отказе в государственной регистрации,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от закрытого акционерного общества "ПСФ Стар" - Бутакова Юлия Геннадьевна по доверенности б\\н от 11.01.2016 сроком действия по 11.01.2017, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
закрытое акционерного общества "ПСФ Стар" (далее - заявитель, ЗАО "ПСФ Стар", Общество) обратилось в арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - заинтересованное лицо, Управление, Управление Росреестра по Тюменской области) о признании незаконными дополнения N 72/001/121/2015-2343/4243 от 09.03.2016 к уведомлению о приостановлении государственной регистрации; сообщения N 72/001/121/2015-2343/5659 от 17.03.2016 об отказе в государственной регистрации.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.06.2016 по делу N А70-4580/2016 заявленные обществом требования удовлетворены, признаны недействительными дополнение N 72/001/121/2015-2343/4243 от 09.03.2016 к уведомлению о приостановлении государственной регистрации и сообщение N 72/001/121/2015-2343/5659 от 17.03.2016 об отказе в государственной регистрации, на Управление Росреестра по Тюменской области возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО "ПСФ Стар" путем регистрации права собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, общей площадью 9690 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Федорова-В.Гнаровской, ГП-6, кадастровый номер 72:2360430001:15313 по заявлению от 22.12.2015 г. вх. N 72/001/121/2015-2343. Этим же решение суд взыскал с Управления Росреестра по Тюменской области в пользу ЗАО "ПСФ Стар" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по Тюменской области обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что судом первой инстанции неправильно истолкован пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии) который применен без учета положений пункта 1 статьи 13 Закона о долевом участии, пункта 6 части 8 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1. статьи 69 Закона об ипотеки, что является основанием в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного решения.
По мнению подателя жалобы, провести государственную регистрацию права собственности на застройщика на незавершенный строительством жилой дом, возводимый за счет денежных средств участников долевого строительства, без государственной регистрации прав на земельный участок (договора аренды земельного участка) не представляется возможным.
Обществом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес Управления, в котором заявитель не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.
В судебном заседании представитель Общества возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Управление, надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайства об его отложении не заявило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившегося в судебное заседание представителя заявителя, установил следующие обстоятельства.
22.12.2015 ЗАО "Проектно-строительная фирма "Стар" подано заявление о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу: г. Тюмень, ул. Федорова - В. Гнаровской, ГП-6.
13.01.2016 в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ) принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности Общества на три месяца по причине необходимости предоставления дополнительных документов.
10.03.2016 по заявлению Общества государственная регистрация возобновлена. Обществом также дополнительно представлены Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15157 N 23-65063 от 05.08.2015 N 23-20/2995, сроком действия с 05.08.2015 по 05.07.2016 и Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15159 N 23-65061 от 05.08.2015 N 23-20/2984, сроком действия с 05.08.2015 по 05.07.2016, что подтверждается описью документов от 10.03.2016.
Управление 09.03.2016, рассмотрев представленные Обществом дополнительные документы подготовило Дополнение к уведомлению N 72/001/121/2015-2343/4243 о приостановлении государственной регистрации.
В обоснование Дополнения к уведомлению Управление указало на то, что договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, общей площадью 9690 кв. м, расположенный по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Федорова - В. Гнаровской, ГП-6 кадастровый номер 72:2360430001:15313, не соответствует требованиям действующего законодательства (заключен на срок менее одного года).
Сообщением от 17.03.2016 N 72/001/2015-2343/5659 в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества было отказано на основании абзаца 10 статьи. 20 Закона о регистрации.
В обоснование отказа в государственной регистрации Управление сослалось на отсутствие документов, устанавливающих права Общества на земельные участки, на котором расположен объект недвижимого имущества.
Полагая, что отказ в государственной регистрации прав является незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
21.06.2016 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В силу положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статей 199 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно положениям части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
При этом обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном Законом о регистрации порядке.
В соответствии с абзацем десятым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть отказано, в том числе, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В ходе проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов Управлением установлено, что согласно данным Государственного кадастра недвижимости многоквартирный жилой дом по адресу: г. Тюмень, ул. Федорова - В. Гнаровской, ГП-6 (кадастровый номер 72:23:043001:15313) расположен на земельный участках с кадастровыми номерами 72:23:043001:70, 72:23:0430001:15159, 72:23:0430001:15157.
Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430001:70, являющимся предметом аренды заявителя по Договору аренды земельного участка N 23-20/534 от 15.07.2004, действующему в редакции Соглашения от 30.05.2007о продлении срока действия договора аренды, Соглашения от 21.04.2010 о продлении и внесении изменений в договор, Соглашения от 08.04.2013 о продлении срока аренды и внесении изменений в договор аренды.
Земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15157 и 72:23:0430001:15159 принадлежат заявителю на праве аренды согласно договорам от 05.08.2015 N 23-20/2995 и от 05.08.2015 N 23-20/2984, соответственно, сроком действия с 05.08.2015 по 05.07.2016.
В обоснование отказа в государственной регистрации Управление указало на не соответствие представленных договоров аренды требованиям действующего законодательства, а именно отсутствие регистрации договоров аренды в установленном законом порядке. При этом Управление сослалось на статью 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Между тем отсутствие регистрации договоров аренды не может являться основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, возводимый на этих земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:043001:70, 72:23:0430001:15159, 72:23:0430001:15157, принадлежащих заявителю на праве аренды.
Статьей 3 Закона о долевом участии определены условия на право привлечения денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) объектов недвижимости.
Так, в силу части 1 статьи 3 вышеназванного закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Часть 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ не содержит прямого указания на обязательность государственной регистрации договора аренды земельного участка, на котором расположен объект долевого строительства, если такой договор заключен на срок менее чем один год.
Поскольку, в соответствии с пунктом 7.2 Договоров от 05.08.2015 N 23-20/2995 и от 05.08.2015 N 23-20/2984 срок их действия определен с 05.08.2015 по 05.07.2016, следовательно, указанные договора не подлежали государственной регистрации.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что провести государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством жилой дом, возводимый за счет денежных средств участников долевого строительства, без государственной регистрации прав на земельный участок (договора аренды земельного участка) не представляется возможным, не соответствует вышеприведенному законодательству.
Кроме того, Управлением не приведено нормативного обоснование невозможности заключения договора аренды на срок менее года.
Таким образом, требование регистрирующего органа о приведении представленных договоров аренды в соответствие с требованиями действующего законодательства, а именно заключить договор аренды на срок более года и зарегистрировать в установленном законом порядке, является незаконным.
Иных основания для отказа в государственной регистрации права на спорный объект из дополнения к уведомлению от 09.03.2016 и отказа от 17.03.2016 не усматривается.
Поскольку договоры аренды от 05.08.2015 N 23-20/2995 и от 05.08.2015 N 23-20/2984 не подлежат государственной регистрации, постольку у Управления отсутствовали правовые основания для вынесения оспариваемых актов.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Управления Росреестра по Тюменской области в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, изложенный в дополнении N 72/001/121/2015-2343/4243 от 09.03.2016 к уведомлению о приостановлении государственной регистрации и сообщении N 72/001/121/2015-2343/5659 от 17.03.2016 об отказе в государственной регистрации, обоснованно признаны судом первой инстанции незаконным.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Обществом нарушены требования пункта 2 статьи 69 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и опровергаются представленным в материалы дела документам.
Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В силу части 3 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Из материалов дела усматривается что Управление 13.01.2016 приостановило государственную регистрацию права собственности заявителя на незавершенный строительством многоквартирный дом. общей площадью 9690 кв. м расположенный по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Федорова-В. Гнаровской. ГП-6 кадастровый номер 72:2360430001:15313, что подтверждается Уведомлением N 72/001/121/2015-2343/298 от 13.01.2016, имеющимся в материалах дела (т. 1 л.д. 18-21), в связи с непредоставлением Заявителем заявления на ипотеку объекта права.
Заявление на ипотеку незавершенного строительством многоквартирного дома, общей площадью 9690 кв. м, расположенного по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Федорова-В. Гнаровской, ГП-6 кадастровый номер 72:2360430001:15313 Заявителем представлено 27.01.2016 в регистрирующий орган, что подтверждается Описью о принятии указанного заявления N 72/001/131 /2016-5837 от 27.01.2016 (т. 1 л.д. 22).
Регистрация ипотеки строящегося многоквартирного дома, общей площадью 9690 кв. м расположенного по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Федорова-В. Гнаровской. ГП-6 кадастровый номер 72:2360430001:15313 не осуществлена ответчиком вследствие незаконного отказа регистрирующего органа заявителю в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, общей площадью 9690 кв. м, расположенного по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Федорова-В. Гнаровской. ГП-6 кадастровый номер 72:2360430001:15313, что подтверждается сообщением N 72/001/121/2015-2343/5659 от 17.03.2016 (т. 1 л.д. 27-29).
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Управление Росреестра по Тюменской области на основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от ее уплаты.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.06.2016 по делу N А70-4580/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2016 N 08АП-9654/2016 ПО ДЕЛУ N А70-4580/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. N 08АП-9654/2016
Дело N А70-4580/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9654/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.06.2016 по делу N А70-4580/2016 (судья Бадрызлова М.М.), принятое по заявлению закрытого акционерного общества "ПСФ Стар" (ОГРН 1027200774017, ИНН 7203056837) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ОГРН 1047200990891, ИНН 7202131175) о признании незаконными дополнения N 72/001/121/2015-2343/4243 от 09.03.2016 к уведомлению о приостановлении государственной регистрации; сообщения N 72/001/121/2015-2343/5659 от 17.03.2016 об отказе в государственной регистрации,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от закрытого акционерного общества "ПСФ Стар" - Бутакова Юлия Геннадьевна по доверенности б\\н от 11.01.2016 сроком действия по 11.01.2017, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- установил:
закрытое акционерного общества "ПСФ Стар" (далее - заявитель, ЗАО "ПСФ Стар", Общество) обратилось в арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - заинтересованное лицо, Управление, Управление Росреестра по Тюменской области) о признании незаконными дополнения N 72/001/121/2015-2343/4243 от 09.03.2016 к уведомлению о приостановлении государственной регистрации; сообщения N 72/001/121/2015-2343/5659 от 17.03.2016 об отказе в государственной регистрации.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.06.2016 по делу N А70-4580/2016 заявленные обществом требования удовлетворены, признаны недействительными дополнение N 72/001/121/2015-2343/4243 от 09.03.2016 к уведомлению о приостановлении государственной регистрации и сообщение N 72/001/121/2015-2343/5659 от 17.03.2016 об отказе в государственной регистрации, на Управление Росреестра по Тюменской области возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО "ПСФ Стар" путем регистрации права собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, общей площадью 9690 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Федорова-В.Гнаровской, ГП-6, кадастровый номер 72:2360430001:15313 по заявлению от 22.12.2015 г. вх. N 72/001/121/2015-2343. Этим же решение суд взыскал с Управления Росреестра по Тюменской области в пользу ЗАО "ПСФ Стар" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по Тюменской области обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что судом первой инстанции неправильно истолкован пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии) который применен без учета положений пункта 1 статьи 13 Закона о долевом участии, пункта 6 части 8 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1. статьи 69 Закона об ипотеки, что является основанием в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного решения.
По мнению подателя жалобы, провести государственную регистрацию права собственности на застройщика на незавершенный строительством жилой дом, возводимый за счет денежных средств участников долевого строительства, без государственной регистрации прав на земельный участок (договора аренды земельного участка) не представляется возможным.
Обществом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес Управления, в котором заявитель не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.
В судебном заседании представитель Общества возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Управление, надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайства об его отложении не заявило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившегося в судебное заседание представителя заявителя, установил следующие обстоятельства.
22.12.2015 ЗАО "Проектно-строительная фирма "Стар" подано заявление о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу: г. Тюмень, ул. Федорова - В. Гнаровской, ГП-6.
13.01.2016 в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ) принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности Общества на три месяца по причине необходимости предоставления дополнительных документов.
10.03.2016 по заявлению Общества государственная регистрация возобновлена. Обществом также дополнительно представлены Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15157 N 23-65063 от 05.08.2015 N 23-20/2995, сроком действия с 05.08.2015 по 05.07.2016 и Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15159 N 23-65061 от 05.08.2015 N 23-20/2984, сроком действия с 05.08.2015 по 05.07.2016, что подтверждается описью документов от 10.03.2016.
Управление 09.03.2016, рассмотрев представленные Обществом дополнительные документы подготовило Дополнение к уведомлению N 72/001/121/2015-2343/4243 о приостановлении государственной регистрации.
В обоснование Дополнения к уведомлению Управление указало на то, что договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, общей площадью 9690 кв. м, расположенный по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Федорова - В. Гнаровской, ГП-6 кадастровый номер 72:2360430001:15313, не соответствует требованиям действующего законодательства (заключен на срок менее одного года).
Сообщением от 17.03.2016 N 72/001/2015-2343/5659 в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества было отказано на основании абзаца 10 статьи. 20 Закона о регистрации.
В обоснование отказа в государственной регистрации Управление сослалось на отсутствие документов, устанавливающих права Общества на земельные участки, на котором расположен объект недвижимого имущества.
Полагая, что отказ в государственной регистрации прав является незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
21.06.2016 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В силу положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статей 199 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно положениям части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
При этом обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).
В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном Законом о регистрации порядке.
В соответствии с абзацем десятым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть отказано, в том числе, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В ходе проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов Управлением установлено, что согласно данным Государственного кадастра недвижимости многоквартирный жилой дом по адресу: г. Тюмень, ул. Федорова - В. Гнаровской, ГП-6 (кадастровый номер 72:23:043001:15313) расположен на земельный участках с кадастровыми номерами 72:23:043001:70, 72:23:0430001:15159, 72:23:0430001:15157.
Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430001:70, являющимся предметом аренды заявителя по Договору аренды земельного участка N 23-20/534 от 15.07.2004, действующему в редакции Соглашения от 30.05.2007о продлении срока действия договора аренды, Соглашения от 21.04.2010 о продлении и внесении изменений в договор, Соглашения от 08.04.2013 о продлении срока аренды и внесении изменений в договор аренды.
Земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15157 и 72:23:0430001:15159 принадлежат заявителю на праве аренды согласно договорам от 05.08.2015 N 23-20/2995 и от 05.08.2015 N 23-20/2984, соответственно, сроком действия с 05.08.2015 по 05.07.2016.
В обоснование отказа в государственной регистрации Управление указало на не соответствие представленных договоров аренды требованиям действующего законодательства, а именно отсутствие регистрации договоров аренды в установленном законом порядке. При этом Управление сослалось на статью 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Между тем отсутствие регистрации договоров аренды не может являться основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, возводимый на этих земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:043001:70, 72:23:0430001:15159, 72:23:0430001:15157, принадлежащих заявителю на праве аренды.
Статьей 3 Закона о долевом участии определены условия на право привлечения денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) объектов недвижимости.
Так, в силу части 1 статьи 3 вышеназванного закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Часть 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ не содержит прямого указания на обязательность государственной регистрации договора аренды земельного участка, на котором расположен объект долевого строительства, если такой договор заключен на срок менее чем один год.
Поскольку, в соответствии с пунктом 7.2 Договоров от 05.08.2015 N 23-20/2995 и от 05.08.2015 N 23-20/2984 срок их действия определен с 05.08.2015 по 05.07.2016, следовательно, указанные договора не подлежали государственной регистрации.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что провести государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством жилой дом, возводимый за счет денежных средств участников долевого строительства, без государственной регистрации прав на земельный участок (договора аренды земельного участка) не представляется возможным, не соответствует вышеприведенному законодательству.
Кроме того, Управлением не приведено нормативного обоснование невозможности заключения договора аренды на срок менее года.
Таким образом, требование регистрирующего органа о приведении представленных договоров аренды в соответствие с требованиями действующего законодательства, а именно заключить договор аренды на срок более года и зарегистрировать в установленном законом порядке, является незаконным.
Иных основания для отказа в государственной регистрации права на спорный объект из дополнения к уведомлению от 09.03.2016 и отказа от 17.03.2016 не усматривается.
Поскольку договоры аренды от 05.08.2015 N 23-20/2995 и от 05.08.2015 N 23-20/2984 не подлежат государственной регистрации, постольку у Управления отсутствовали правовые основания для вынесения оспариваемых актов.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Управления Росреестра по Тюменской области в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, изложенный в дополнении N 72/001/121/2015-2343/4243 от 09.03.2016 к уведомлению о приостановлении государственной регистрации и сообщении N 72/001/121/2015-2343/5659 от 17.03.2016 об отказе в государственной регистрации, обоснованно признаны судом первой инстанции незаконным.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Обществом нарушены требования пункта 2 статьи 69 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и опровергаются представленным в материалы дела документам.
Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В силу части 3 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Из материалов дела усматривается что Управление 13.01.2016 приостановило государственную регистрацию права собственности заявителя на незавершенный строительством многоквартирный дом. общей площадью 9690 кв. м расположенный по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Федорова-В. Гнаровской. ГП-6 кадастровый номер 72:2360430001:15313, что подтверждается Уведомлением N 72/001/121/2015-2343/298 от 13.01.2016, имеющимся в материалах дела (т. 1 л.д. 18-21), в связи с непредоставлением Заявителем заявления на ипотеку объекта права.
Заявление на ипотеку незавершенного строительством многоквартирного дома, общей площадью 9690 кв. м, расположенного по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Федорова-В. Гнаровской, ГП-6 кадастровый номер 72:2360430001:15313 Заявителем представлено 27.01.2016 в регистрирующий орган, что подтверждается Описью о принятии указанного заявления N 72/001/131 /2016-5837 от 27.01.2016 (т. 1 л.д. 22).
Регистрация ипотеки строящегося многоквартирного дома, общей площадью 9690 кв. м расположенного по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Федорова-В. Гнаровской. ГП-6 кадастровый номер 72:2360430001:15313 не осуществлена ответчиком вследствие незаконного отказа регистрирующего органа заявителю в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, общей площадью 9690 кв. м, расположенного по адресу Тюменская область, г. Тюмень, ул. Федорова-В. Гнаровской. ГП-6 кадастровый номер 72:2360430001:15313, что подтверждается сообщением N 72/001/121/2015-2343/5659 от 17.03.2016 (т. 1 л.д. 27-29).
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Управление Росреестра по Тюменской области на основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от ее уплаты.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.06.2016 по делу N А70-4580/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)