Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия, в частности, по вопросам: 1) определения срока действия договора; 2) установления размера арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Тихомирова В.В.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 28.12.2016 (судья Ходякова О.С.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 (судьи Ярцев Д.Г., Кайгородова М.Ю., Назаров А.В.) по делу N А27-7084/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автотрейд" (650066, город Кемерово, улица Орджоникидзе, дом 3, ОГРН 1094205003969, ИНН 4205174245) к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, город. Кемерово, проспект Советский, дом 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Кемерово.
В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Автотрейд" - Ермоленко Н.С. по доверенности от 23.05.2016.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Автотрейд" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:102 площадью 37 946 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, Ленинский район, северо-восточнее пересечения улицы Терешковой и улицы Тухачевского, в котором просило:
- пункт 2.1 договора изложить в редакции: "Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 17.11.2025";
- предложение абзаца четвертого 4 пункта 3.6 договора, изложенного комитетом в редакции: "Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка" дополнить словами: "в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами";
- абзац третий пункта 3.7 о предложенном комитетом моменте изменения арендной платы - "с даты оценки, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка", заменить на: "с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка";
- исключить из договора подпункт 4.4.3 договора: "После получения в установленном порядке разрешений, предусмотренными нормативными правовыми актами, но не позднее одного года со дня заключения настоящего договора, приступить к использованию земельного участка в соответствии с пунктами 1.2, 1.3 настоящего договора" исключить;
- подпункты 4.4.4, 4.4.5, 4.4.8, 4.4.9, 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.14, 4.4.15, 4.4.16 договора считать, соответственно, подпунктами 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.8, 4.4.9, 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12;
- исключить подпункт 4.4.6 раздела 4.4 договора "Арендатор обязан": "Не сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без письменного разрешения арендодателя, оформляемого в виде уведомления. При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов", при этом пункт 4.3 "Арендатор имеет право" дополнить подпунктами:
4.3.1 в следующей редакции: "Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора",
- 4.3.2 в следующей редакции: "Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия Арендодателя при условии его уведомления. При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов";
- исключить пункт 4.4.7 раздела 4.4 договора "Арендатор обязан": "Не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также не осуществлять иных действий, приводящих к обременению земельного участка правами третьих лиц", при этом пункт 4.3 "Арендатор имеет право" дополнить подпунктом:
- 4.3.3 в следующей редакции: "Вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления";
- из предложения подпункта 4.4.8 раздела 4.4 договора "Арендатор обязан": "Обеспечить арендодателю и органам, осуществляющим земельный контроль, беспрепятственный доступ на земельный участок" исключить слова: "и органам, осуществляющим земельный контроль";
- исключить подпункт 4.4.13 раздела 4.4 договора "Арендатор обязан", предусматривающий письменное уведомление арендодателя в 10-дневный срок об отчуждении объекта недвижимости (перехода прав на него), а в случае нарушения условий о предоставлении информации о новом собственнике исключение возможности возврата арендатору арендной платы;
- изменить предложенную комитетом редакцию пункта 7.4 раздела 7 договора "Изменение и расторжение договора": "Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков только при следующих признаваемых сторонами существенных нарушениях договора:
7.4.1 при использовании земельного участка с нарушением условий, установленных в пункте 4.4.2 настоящего договора,
7.4.2 при неиспользовании земельного участка в течение срока, установленного пунктом 4.4.3 настоящего договора, а также при использовании земельного участка при отсутствии необходимых разрешений,
7.4.3 в случае осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка, ухудшению экологической обстановки, при загрязнении прилегающих земель и в других случаях, предусмотренных землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.
7.4.4 при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа независимо от ее последующего внесения.
7.4.5 при нарушении арендатором пункта 4.4.16 договора в случае наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении."
- на следующую редакцию пункта 7.4 договора: "Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом", при этом исключить из договора подпункты 7.4.1, 7.4.2, 7.4.3, 7.4.4, 7.4.5;
- исключить пункт 7.5 раздела 7 договора "Изменение и расторжение договора", предложенный комитетом в следующей редакции: "Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора, направив арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения договора при условии: погашения платы за фактическое пользование и задолженности по арендной плате (до момента расторжения договора), неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами; внесения возмещения за досрочное расторжение договора в размере месячной арендной платы";
- считать пунктом 7.5 договора пункт 7.6 предложенный в редакции комитета: "Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения платы за фактическое пользование и задолженности по арендной плате, выплате неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды", исключить из него слова: "за фактическое пользование";
- исключить из акта приема-передачи земельного участка пункт 4, предусматривающий указание на то, что арендатор осуществлял фактическое пользование земельным участком с 23.12.2015.
Кроме того, в протоколе определения величины арендной платы общество просило применить предусмотренный пунктом 5.3 приложения N 2 к Постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Кемерово" от 27.02.2008 N 62 коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - в размере 2% (торговые базы, складские помещения, площадки для складирования сырья и материалов), вместо предложенного комитетом коэффициента в размере 7,78% (специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров универмаги, универсальные магазины, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы, рынки, выставочные залы, автосалоны по продаже автомобилей).
Также общество просило в формуле расчета арендной платы заменить применение коэффициента (Ки), учитывающего уровень инфляции, с предложенного комитетом период инфляции с 2010-2015 годы, на период инфляции, начиная с 2017 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Кемерово (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 28.12.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017, требования общества удовлетворены:
- пункт 2.1 договора аренды земельного участка принят в следующей редакции: "Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 17.11.2025";
- абзац четвертый пункта 3.6 договора аренды земельного участка принят в следующей редакции: "- определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами";
- абзац третий пункта 3.7 договора аренды земельного участка принят в следующей редакции: "- с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка";
- подпункт 4.4.3 договора аренды земельного участка исключен;
- подпункты 4.4.4, 4.4.5, 4.4.8, 4.4.9, 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.14, 4.4.15, 4.4.16 договора считаются подпунктами 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.8, 4.4.9, 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12;
- подпункт 4.4.6 договора аренды земельного участка исключен;
- пункт 4.3 "Арендатор имеет право" договора аренды земельного участка принят в следующей редакции:
"4.3.1 Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора.
4.3.2 Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия арендодателя при условии его уведомления.
- При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов";
- подпункт 4.4.7 договора аренды земельного участка исключен;
- пункт 4.3 договора аренды земельного участка дополнен подпунктом 4.3.3 следующего содержания: "Вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления";
- подпункт 4.4.5 (ранее подпункт 4.4.8) договора аренды земельного участка изложен в следующей редакции: "Обеспечить арендодателю беспрепятственный доступ на земельный участок";
- подпункт 4.4.13 договора исключен;
- пункт 7.4 договора принят в следующей редакции: "Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом";
- подпункты 7.4.1, 7.4.2, 7.4.3, 7.4.4, 7.4.5 договора исключены;
- пункт 7.5 договора исключен;
- пункт 7.6 договора следует считать пунктом 7.5;
- в пункте 7.5 (ранее пункт 7.6) договора исключены слова "за фактическое пользование";
- пункт 4 акта приема-передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от N исключен;
- абзац третий протокола определения величины арендной платы по договору принят в следующей редакции:
"Арендная плата с учетом кадастровой стоимости, подлежащей применению с 01.01.2016 до момента ее изменения, устанавливается в размере 174 508,59 руб. в месяц и определяется по формуле:
А = КС х Кв х Ки х S/П, где:
- А - размер годовой арендной платы;
- КС = 2759,32 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. /кв. м), подлежащая применению с 01.01.2016 до момента изменения кадастровой стоимости земельного участка в установленном порядке;
- Кв = 2% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к Порядку);
- Ки = коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, предусмотренные на соответствующий год в нормативном правовом акте, начиная с 2017 года;
- S = 37 946,00 - площадь земельного участка (кв. м);
- П =12 - количество периодов внесения арендной платы в году".
Не согласившись с решением и постановлением, комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о том, что при определении срока аренды земельного участка судами неправомерно применены положения пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку обращение истца за заключением договора от 14.12.2015 является продолжением оформления отношений сторон по заключению договора аренды, начавшегося в 2012 году, следовательно, к отношениям сторон подлежат применению нормы ЗК РФ в редакции до 01.03.2015.
- Заявитель считает, что, действуя от имени собственника спорного земельного участка, он вправе самостоятельно устанавливать срок договора аренды, а также указывает, что предложенный им срок аренды в 3 года не противоречит законодательству;
- По мнению комитета, предложенная им редакция договора аренды является специально разработанной и утвержденной типовой формой договора аренды, положения которой не противоречат законодательству, а ее изменение или дополнение является нецелесообразным.
Заявитель считает, что судами необоснованно в расчете арендной платы не применены коэффициенты инфляции за период 2010-2015 годов.
В отзыве на кассационную жалобу, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Администрацией отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Учитывая надлежащее извещение комитета и администрации о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из доводов жалобы, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены решения и постановления.
Как следует из материалов дела и установлено судами, общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта по адресу: город Кемерово, Ленинский район, 300 м северо-восточнее пересечения улицы Терешковой и улицы Тухачевского для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
Решением комитета от 27.12.2012 N 10-2/5188 обществу предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт о выборе земельного участка для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
Испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 42:04:0349001:102 площадью 37 946 кв. м поставлен на кадастровый учет 05.02.2013.
Общество 14.12.2015 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 10 лет земельного участка для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
На основании этого заявления, пункта 8 статьи 31, пункта 2 статьи 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 171-ФЗ), статьи 34 Закона N 171-ФЗ, Закона Кемеровской области от 22.12.2014 N 128-ОЗ "Об отнесении полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово к полномочиям специального органа исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющего полномочия в сфере земельных отношений", решения комитета от 27.12.2012 N 10-2/5188 "О предварительном согласовании ООО "Автотрейд" места размещения объекта и утверждения акта о выборе земельного участка комитетом принято решение от 23.12.2015 N 10-2/4229 "О предоставлении в аренду ООО "Автотрейд" земельного участка, расположенного по адресу: город Кемерово, Ленинский район, 300 м северо-восточнее пересечения улицы Терешковой и улицы Тухачевского, для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности (далее - решение комитета от 23.12.2015 N 10-2/4229).
При заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия, в частности по вопросу срока аренды, расчета арендной платы.
Не согласившись с условиями в отношении пунктов 2.1, 2.3, 3.1, 3.3, 3.6, 3.7, подпунктов 4.4.3, 4.4.4, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.8, 4.4.13, 4.4.15, пунктов 5.3, 5.4, 6.1, 6.5, 7.4, подпунктов 7.4.1, 7.4.2, 7.4.3, 7.4.4., 7.4.5, пунктов 7.5, 7.6 проекта договора, пункта 4 акта приема-передачи и абзаца третьего протокола определения величины арендной платы по договору общество подписало договор с протоколом разногласий от 28.01.2016.
В свою очередь, комитет 26.02.2016 направил обществу протокол согласования разногласий.
В связи с недостижением согласия по спорным условиям общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая редакцию общества о сроке аренды по 17.11.2025, а не редакцию комитета - по 28.02.2019, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для применения положений пункта 12 статьи 39.8 ЗК РФ, введенных в действие с 01.03.2015 Законом N 171-ФЗ, поскольку правоотношения по условиям договора возникли между сторонами из заявления общества от 14.12.2015 и договор заключается во исполнение решения комитета от 23.12.2015 N 10-2/429, то есть после введения в действие статьи 39.8 ЗК РФ.
Соглашаясь с доводами общества об отсутствии оснований для применения в расчете арендной платы на 2016 год коэффициентов инфляции на 2010-2015 годы, суд исходил из того, что в расчете уже применена новая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904, а на 2016 год коэффициент инфляции в целях расчета арендной платы нормативным актом не утвержден.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд округа не установил оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
С 01.03.2015 утратили силу статьи 30 - 32 ЗК РФ, которыми была предусмотрена возможность предоставления земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта без проведения торгов.
С 01.03.2015 предоставление публичных участков для строительства возможно только на торгах, за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, если до 01.03 2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статей 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 01.03.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.
Таким образом, судами верно указано, что введение законодателем переходных положений, установленных частью 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, направлено на предоставление возможности завершения уже начатой до вступления в силу данного Федерального закона процедуры предоставления права на земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей строительства объекта недвижимости.
Внесенными Законом N 171-ФЗ изменениями в ЗК РФ с 01.03.2015 предоставление в аренду для строительства спорного земельного участка допускается только по результатам торгов.
Перечень случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен введенной в действие с 01.03.2015 нормой пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Предоставление спорного земельного участка в этом перечне не предусмотрено.
Пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ с 01.03.2015 введено правило о том, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Предусмотренное пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ ограничение срока аренды земельного участка, предоставляемого с 01.03.2015 для строительства, реконструкции зданий, сооружений (за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ), составляет от 3 до 10 лет.
По смыслу приведенных правовых норм право выбора обществом срока аренды, предоставленное с 01.03.2015, может быть реализовано в тех случаях заключения договора аренды без проведения торгов, которые установлены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, также введенной в действие с 01.03.2015.
Указанный вывод основан на последовательности и взаимной связи законодательного регулирования предоставления земельных участков на торгах и без проведения таковых. Так, предоставление арендатору земельного участка, предназначенного для строительства и без проведения торгов, права определения срока аренды, взаимосвязано с одновременным установлением законодателем конкретных случаев получения права аренды без торгов.
Поскольку, как указано выше, спорный случай предоставления обществу земельного участка не предусмотрен в перечне случаев заключения договора после 01.03.2015 без проведения торгов, то суды пришли к ошибочному выводу о наличии оснований для применения положений пункта 12 статьи 39.8 ЗК РФ при определении условия о сроке аренды.
Между тем, неверный вывод судов не привел к принятию неправильного решения относительно этого условия договора.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 3 статьи 610 ГК РФ максимальные (предельные) сроки договора аренды имущества могут устанавливаться только законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В рассматриваемом случае отношения сторон касаются публичного земельного участка, предоставление которого для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось до 01.03.2015 в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Между тем, законодательством, действовавшим в период возникновения между сторонами отношений по предоставлению земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не был установлен срок аренды публичного земельного участка.
В связи с этим, соглашаясь с редакцией общества о сроке аренды, суды обоснованно исходили из отсутствия обоснования комитетом предлагаемого им срока, на который земельный участок предоставляется в целях осуществления на нем строительства объекта торговли с объектами обслуживания.
При этом обществом в обоснование испрашиваемого срока аренды в материалы дела представлена проектно-строительная документация объекта строительства, указывающая, в том числе на масштабы строительства.
При таких обстоятельствах, исходя из положений статьи 65 АПК РФ, суд округа приходит к выводу о том, что в отличие от комитета, общество представило в материалы дела обоснование испрашиваемого срока аренды. В связи с этим суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения судебных актов относительно указанного условия договора. При этом суд округа учитывает и отсутствие доводов комитета о каких-либо возможных негативных последствиях для общественных интересов, интересов третьих лиц предложенным истцом сроком аренды.
Доводы комитета, основанные исключительно на его праве устанавливать срок аренды в связи с осуществлением полномочий собственника земельного участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанное не исключает необходимости обоснования заявляемых условий договора.
Суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы о применении в расчете арендной платы на 2016 год коэффициента инфляции 2010-2015 годов.
Как правильно указали суды, применение коэффициента инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов, однако неприменение коэффициентов инфляции обусловлено тем, что произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.
Поскольку решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, применяемая при расчете арендной платы с 01.01.2016, и на 2016 год нормативным актом не утвержден коэффициент инфляции в целях расчета арендной платы, то условия договора относительно расчета арендной платы правомерно приняты судами в редакции истца.
Ссылка комитета на отсутствие оснований для изменения предложенной им редакции договора, поскольку она соответствует утвержденной типовой форме договора аренды, отклоняется в связи с тем, что указанное не лишает другую сторону права заявить разногласия по такому договору.
Учитывая вышеизложенное, исходя из доводов кассационной жалобы, отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 28.12.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 по делу N А27-7084/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 14.08.2017 N Ф04-2495/2017 ПО ДЕЛУ N А27-7084/2016
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды участка, государственная собственность на который не разграничена.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия, в частности, по вопросам: 1) определения срока действия договора; 2) установления размера арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2017 г. по делу N А27-7084/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Тихомирова В.В.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 28.12.2016 (судья Ходякова О.С.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 (судьи Ярцев Д.Г., Кайгородова М.Ю., Назаров А.В.) по делу N А27-7084/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автотрейд" (650066, город Кемерово, улица Орджоникидзе, дом 3, ОГРН 1094205003969, ИНН 4205174245) к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, город. Кемерово, проспект Советский, дом 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Кемерово.
В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Автотрейд" - Ермоленко Н.С. по доверенности от 23.05.2016.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Автотрейд" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:102 площадью 37 946 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, Ленинский район, северо-восточнее пересечения улицы Терешковой и улицы Тухачевского, в котором просило:
- пункт 2.1 договора изложить в редакции: "Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 17.11.2025";
- предложение абзаца четвертого 4 пункта 3.6 договора, изложенного комитетом в редакции: "Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка" дополнить словами: "в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами";
- абзац третий пункта 3.7 о предложенном комитетом моменте изменения арендной платы - "с даты оценки, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка", заменить на: "с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка";
- исключить из договора подпункт 4.4.3 договора: "После получения в установленном порядке разрешений, предусмотренными нормативными правовыми актами, но не позднее одного года со дня заключения настоящего договора, приступить к использованию земельного участка в соответствии с пунктами 1.2, 1.3 настоящего договора" исключить;
- подпункты 4.4.4, 4.4.5, 4.4.8, 4.4.9, 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.14, 4.4.15, 4.4.16 договора считать, соответственно, подпунктами 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.8, 4.4.9, 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12;
- исключить подпункт 4.4.6 раздела 4.4 договора "Арендатор обязан": "Не сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без письменного разрешения арендодателя, оформляемого в виде уведомления. При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов", при этом пункт 4.3 "Арендатор имеет право" дополнить подпунктами:
4.3.1 в следующей редакции: "Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора",
- 4.3.2 в следующей редакции: "Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия Арендодателя при условии его уведомления. При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов";
- исключить пункт 4.4.7 раздела 4.4 договора "Арендатор обязан": "Не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также не осуществлять иных действий, приводящих к обременению земельного участка правами третьих лиц", при этом пункт 4.3 "Арендатор имеет право" дополнить подпунктом:
- 4.3.3 в следующей редакции: "Вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления";
- из предложения подпункта 4.4.8 раздела 4.4 договора "Арендатор обязан": "Обеспечить арендодателю и органам, осуществляющим земельный контроль, беспрепятственный доступ на земельный участок" исключить слова: "и органам, осуществляющим земельный контроль";
- исключить подпункт 4.4.13 раздела 4.4 договора "Арендатор обязан", предусматривающий письменное уведомление арендодателя в 10-дневный срок об отчуждении объекта недвижимости (перехода прав на него), а в случае нарушения условий о предоставлении информации о новом собственнике исключение возможности возврата арендатору арендной платы;
- изменить предложенную комитетом редакцию пункта 7.4 раздела 7 договора "Изменение и расторжение договора": "Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков только при следующих признаваемых сторонами существенных нарушениях договора:
7.4.1 при использовании земельного участка с нарушением условий, установленных в пункте 4.4.2 настоящего договора,
7.4.2 при неиспользовании земельного участка в течение срока, установленного пунктом 4.4.3 настоящего договора, а также при использовании земельного участка при отсутствии необходимых разрешений,
7.4.3 в случае осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка, ухудшению экологической обстановки, при загрязнении прилегающих земель и в других случаях, предусмотренных землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.
7.4.4 при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа независимо от ее последующего внесения.
7.4.5 при нарушении арендатором пункта 4.4.16 договора в случае наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении."
- на следующую редакцию пункта 7.4 договора: "Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом", при этом исключить из договора подпункты 7.4.1, 7.4.2, 7.4.3, 7.4.4, 7.4.5;
- исключить пункт 7.5 раздела 7 договора "Изменение и расторжение договора", предложенный комитетом в следующей редакции: "Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора, направив арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения договора при условии: погашения платы за фактическое пользование и задолженности по арендной плате (до момента расторжения договора), неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами; внесения возмещения за досрочное расторжение договора в размере месячной арендной платы";
- считать пунктом 7.5 договора пункт 7.6 предложенный в редакции комитета: "Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения платы за фактическое пользование и задолженности по арендной плате, выплате неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды", исключить из него слова: "за фактическое пользование";
- исключить из акта приема-передачи земельного участка пункт 4, предусматривающий указание на то, что арендатор осуществлял фактическое пользование земельным участком с 23.12.2015.
Кроме того, в протоколе определения величины арендной платы общество просило применить предусмотренный пунктом 5.3 приложения N 2 к Постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Кемерово" от 27.02.2008 N 62 коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - в размере 2% (торговые базы, складские помещения, площадки для складирования сырья и материалов), вместо предложенного комитетом коэффициента в размере 7,78% (специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров универмаги, универсальные магазины, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы, рынки, выставочные залы, автосалоны по продаже автомобилей).
Также общество просило в формуле расчета арендной платы заменить применение коэффициента (Ки), учитывающего уровень инфляции, с предложенного комитетом период инфляции с 2010-2015 годы, на период инфляции, начиная с 2017 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Кемерово (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 28.12.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017, требования общества удовлетворены:
- пункт 2.1 договора аренды земельного участка принят в следующей редакции: "Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 17.11.2025";
- абзац четвертый пункта 3.6 договора аренды земельного участка принят в следующей редакции: "- определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами";
- абзац третий пункта 3.7 договора аренды земельного участка принят в следующей редакции: "- с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка";
- подпункт 4.4.3 договора аренды земельного участка исключен;
- подпункты 4.4.4, 4.4.5, 4.4.8, 4.4.9, 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.14, 4.4.15, 4.4.16 договора считаются подпунктами 4.4.3, 4.4.4, 4.4.5, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.8, 4.4.9, 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12;
- подпункт 4.4.6 договора аренды земельного участка исключен;
- пункт 4.3 "Арендатор имеет право" договора аренды земельного участка принят в следующей редакции:
"4.3.1 Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора.
4.3.2 Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия арендодателя при условии его уведомления.
- При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов";
- подпункт 4.4.7 договора аренды земельного участка исключен;
- пункт 4.3 договора аренды земельного участка дополнен подпунктом 4.3.3 следующего содержания: "Вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления";
- подпункт 4.4.5 (ранее подпункт 4.4.8) договора аренды земельного участка изложен в следующей редакции: "Обеспечить арендодателю беспрепятственный доступ на земельный участок";
- подпункт 4.4.13 договора исключен;
- пункт 7.4 договора принят в следующей редакции: "Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом";
- подпункты 7.4.1, 7.4.2, 7.4.3, 7.4.4, 7.4.5 договора исключены;
- пункт 7.5 договора исключен;
- пункт 7.6 договора следует считать пунктом 7.5;
- в пункте 7.5 (ранее пункт 7.6) договора исключены слова "за фактическое пользование";
- пункт 4 акта приема-передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от N исключен;
- абзац третий протокола определения величины арендной платы по договору принят в следующей редакции:
"Арендная плата с учетом кадастровой стоимости, подлежащей применению с 01.01.2016 до момента ее изменения, устанавливается в размере 174 508,59 руб. в месяц и определяется по формуле:
А = КС х Кв х Ки х S/П, где:
- А - размер годовой арендной платы;
- КС = 2759,32 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. /кв. м), подлежащая применению с 01.01.2016 до момента изменения кадастровой стоимости земельного участка в установленном порядке;
- Кв = 2% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к Порядку);
- Ки = коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, предусмотренные на соответствующий год в нормативном правовом акте, начиная с 2017 года;
- S = 37 946,00 - площадь земельного участка (кв. м);
- П =12 - количество периодов внесения арендной платы в году".
Не согласившись с решением и постановлением, комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о том, что при определении срока аренды земельного участка судами неправомерно применены положения пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку обращение истца за заключением договора от 14.12.2015 является продолжением оформления отношений сторон по заключению договора аренды, начавшегося в 2012 году, следовательно, к отношениям сторон подлежат применению нормы ЗК РФ в редакции до 01.03.2015.
- Заявитель считает, что, действуя от имени собственника спорного земельного участка, он вправе самостоятельно устанавливать срок договора аренды, а также указывает, что предложенный им срок аренды в 3 года не противоречит законодательству;
- По мнению комитета, предложенная им редакция договора аренды является специально разработанной и утвержденной типовой формой договора аренды, положения которой не противоречат законодательству, а ее изменение или дополнение является нецелесообразным.
Заявитель считает, что судами необоснованно в расчете арендной платы не применены коэффициенты инфляции за период 2010-2015 годов.
В отзыве на кассационную жалобу, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Администрацией отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Учитывая надлежащее извещение комитета и администрации о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из доводов жалобы, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены решения и постановления.
Как следует из материалов дела и установлено судами, общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта по адресу: город Кемерово, Ленинский район, 300 м северо-восточнее пересечения улицы Терешковой и улицы Тухачевского для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
Решением комитета от 27.12.2012 N 10-2/5188 обществу предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт о выборе земельного участка для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
Испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 42:04:0349001:102 площадью 37 946 кв. м поставлен на кадастровый учет 05.02.2013.
Общество 14.12.2015 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 10 лет земельного участка для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
На основании этого заявления, пункта 8 статьи 31, пункта 2 статьи 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 171-ФЗ), статьи 34 Закона N 171-ФЗ, Закона Кемеровской области от 22.12.2014 N 128-ОЗ "Об отнесении полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово к полномочиям специального органа исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющего полномочия в сфере земельных отношений", решения комитета от 27.12.2012 N 10-2/5188 "О предварительном согласовании ООО "Автотрейд" места размещения объекта и утверждения акта о выборе земельного участка комитетом принято решение от 23.12.2015 N 10-2/4229 "О предоставлении в аренду ООО "Автотрейд" земельного участка, расположенного по адресу: город Кемерово, Ленинский район, 300 м северо-восточнее пересечения улицы Терешковой и улицы Тухачевского, для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности (далее - решение комитета от 23.12.2015 N 10-2/4229).
При заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия, в частности по вопросу срока аренды, расчета арендной платы.
Не согласившись с условиями в отношении пунктов 2.1, 2.3, 3.1, 3.3, 3.6, 3.7, подпунктов 4.4.3, 4.4.4, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.8, 4.4.13, 4.4.15, пунктов 5.3, 5.4, 6.1, 6.5, 7.4, подпунктов 7.4.1, 7.4.2, 7.4.3, 7.4.4., 7.4.5, пунктов 7.5, 7.6 проекта договора, пункта 4 акта приема-передачи и абзаца третьего протокола определения величины арендной платы по договору общество подписало договор с протоколом разногласий от 28.01.2016.
В свою очередь, комитет 26.02.2016 направил обществу протокол согласования разногласий.
В связи с недостижением согласия по спорным условиям общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая редакцию общества о сроке аренды по 17.11.2025, а не редакцию комитета - по 28.02.2019, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для применения положений пункта 12 статьи 39.8 ЗК РФ, введенных в действие с 01.03.2015 Законом N 171-ФЗ, поскольку правоотношения по условиям договора возникли между сторонами из заявления общества от 14.12.2015 и договор заключается во исполнение решения комитета от 23.12.2015 N 10-2/429, то есть после введения в действие статьи 39.8 ЗК РФ.
Соглашаясь с доводами общества об отсутствии оснований для применения в расчете арендной платы на 2016 год коэффициентов инфляции на 2010-2015 годы, суд исходил из того, что в расчете уже применена новая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904, а на 2016 год коэффициент инфляции в целях расчета арендной платы нормативным актом не утвержден.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд округа не установил оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
С 01.03.2015 утратили силу статьи 30 - 32 ЗК РФ, которыми была предусмотрена возможность предоставления земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта без проведения торгов.
С 01.03.2015 предоставление публичных участков для строительства возможно только на торгах, за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, если до 01.03 2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статей 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 01.03.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.
Таким образом, судами верно указано, что введение законодателем переходных положений, установленных частью 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, направлено на предоставление возможности завершения уже начатой до вступления в силу данного Федерального закона процедуры предоставления права на земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей строительства объекта недвижимости.
Внесенными Законом N 171-ФЗ изменениями в ЗК РФ с 01.03.2015 предоставление в аренду для строительства спорного земельного участка допускается только по результатам торгов.
Перечень случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен введенной в действие с 01.03.2015 нормой пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Предоставление спорного земельного участка в этом перечне не предусмотрено.
Пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ с 01.03.2015 введено правило о том, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Предусмотренное пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ ограничение срока аренды земельного участка, предоставляемого с 01.03.2015 для строительства, реконструкции зданий, сооружений (за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ), составляет от 3 до 10 лет.
По смыслу приведенных правовых норм право выбора обществом срока аренды, предоставленное с 01.03.2015, может быть реализовано в тех случаях заключения договора аренды без проведения торгов, которые установлены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, также введенной в действие с 01.03.2015.
Указанный вывод основан на последовательности и взаимной связи законодательного регулирования предоставления земельных участков на торгах и без проведения таковых. Так, предоставление арендатору земельного участка, предназначенного для строительства и без проведения торгов, права определения срока аренды, взаимосвязано с одновременным установлением законодателем конкретных случаев получения права аренды без торгов.
Поскольку, как указано выше, спорный случай предоставления обществу земельного участка не предусмотрен в перечне случаев заключения договора после 01.03.2015 без проведения торгов, то суды пришли к ошибочному выводу о наличии оснований для применения положений пункта 12 статьи 39.8 ЗК РФ при определении условия о сроке аренды.
Между тем, неверный вывод судов не привел к принятию неправильного решения относительно этого условия договора.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 3 статьи 610 ГК РФ максимальные (предельные) сроки договора аренды имущества могут устанавливаться только законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В рассматриваемом случае отношения сторон касаются публичного земельного участка, предоставление которого для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось до 01.03.2015 в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Между тем, законодательством, действовавшим в период возникновения между сторонами отношений по предоставлению земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не был установлен срок аренды публичного земельного участка.
В связи с этим, соглашаясь с редакцией общества о сроке аренды, суды обоснованно исходили из отсутствия обоснования комитетом предлагаемого им срока, на который земельный участок предоставляется в целях осуществления на нем строительства объекта торговли с объектами обслуживания.
При этом обществом в обоснование испрашиваемого срока аренды в материалы дела представлена проектно-строительная документация объекта строительства, указывающая, в том числе на масштабы строительства.
При таких обстоятельствах, исходя из положений статьи 65 АПК РФ, суд округа приходит к выводу о том, что в отличие от комитета, общество представило в материалы дела обоснование испрашиваемого срока аренды. В связи с этим суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения судебных актов относительно указанного условия договора. При этом суд округа учитывает и отсутствие доводов комитета о каких-либо возможных негативных последствиях для общественных интересов, интересов третьих лиц предложенным истцом сроком аренды.
Доводы комитета, основанные исключительно на его праве устанавливать срок аренды в связи с осуществлением полномочий собственника земельного участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанное не исключает необходимости обоснования заявляемых условий договора.
Суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы о применении в расчете арендной платы на 2016 год коэффициента инфляции 2010-2015 годов.
Как правильно указали суды, применение коэффициента инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов, однако неприменение коэффициентов инфляции обусловлено тем, что произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.
Поскольку решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, применяемая при расчете арендной платы с 01.01.2016, и на 2016 год нормативным актом не утвержден коэффициент инфляции в целях расчета арендной платы, то условия договора относительно расчета арендной платы правомерно приняты судами в редакции истца.
Ссылка комитета на отсутствие оснований для изменения предложенной им редакции договора, поскольку она соответствует утвержденной типовой форме договора аренды, отклоняется в связи с тем, что указанное не лишает другую сторону права заявить разногласия по такому договору.
Учитывая вышеизложенное, исходя из доводов кассационной жалобы, отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 28.12.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 по делу N А27-7084/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
В.В.ТИХОМИРОВ
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)