Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Содружество"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 10 февраля 2016 года по делу N А06-5127/2014 (судья Цепляева Л.Н.) п
о исковому заявлению администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (ИНН 3010001001, ОГРН 1023000708345)
к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (ИНН 3015097664, ОГРН 1123015003055)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении договора,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Инвесткапстрой Плюс", муниципальное образование "Сасыкольский сельсовет" в лице администрации муниципального образования "Сасыкольский сельсовет",
при участии:
представителя общества с ограниченной ответственностью "Содружество" Кочетковой Т.С., действующей по доверенности от 03.05.2016, выданной сроком на один год,
представителя общества с ограниченной ответственностью "Инвесткапстрой Плюс" Кочетковой Т.С., действующей по доверенности от 03.12.2015, выданной сроком на один год,
установил:
Администрация муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (далее - Администрация МО "Харабалинский район" Астраханской области, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (далее - ООО "Содружество", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 892 от 05.12.2012 за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 в размере 411 396 руб. 99 коп., пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 77 158 руб. 30 коп. и расторжении договора.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10 февраля 2016 года заявленные Администрацией МО "Харабалинский район" Астраханской области требования удовлетворены. Суд взыскал с ООО "Содружество" в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" задолженность по договору аренды N 892 от 05.12.2012 за период с 01 мая 2013 года по 31 мая 2014 года в размере 411 396 руб. 99 коп., пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 77 158 руб. 30 коп.
Договор аренды земельного участка N 892 от 05.12.2012 расторгнут.
С ООО "Содружество" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 18 771 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Содружество" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что истцом неправильно произведен расчет арендной платы, без учета того, что арендованный ответчиком земельный участок предоставлен в целях строительства, для которых предусмотрен понижающий коэффициент. Кроме того, апеллянт полагает, что расчет размера арендной платы должен производиться с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и считает, что у Общества имеется переплата по арендной плате. Также апеллянт указывает о заявлении ответчиком в суде первой инстанции о снижении суммы неустойки ввиду ее не несоразмерности последствиям нарушенного обязательства в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако судом данное заявление не было рассмотрено. Также апеллянт ссылается на отсутствие у суда первой инстанции оснований для расторжения договора аренды, при этом отмечает, что данное требование могло быть заявлено только Администрацией "Сасыкольский сельсовет".
В судебном заседании представитель ООО "Содружество" поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.
Письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.
Представители Администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области и муниципального образования "Сасыкольский сельсовет" в лице администрации муниципального образования "Сасыкольский сельсовет" в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 30.04.2016.
От Администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области в материалы дела поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Судом данное ходатайство удовлетворено
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении вышеуказанных лиц о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя ООО "Содружество", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, на основании постановления Администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области N 1257 от 30.11.2012, между Администрацией МО "Харабалинский район" Астраханской области (Арендодатель) и ООО "Содружество" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 892 от 05.12.2012 (далее - Договор)
Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 6 285 кв. м, с кадастровым номером 30:10:020407:34, расположенный по адресу: Астраханская область, Харабалинский район, с. Сасыколи, ул. 50 лет Победы, д. 2а, в границах участка, указанного в кадастровом паспорте земельного участка от 26.03.2012 N 3015/115/2012-52926, для строительства детского сада.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора срок аренды участка устанавливается с 05.12.2012 по 14.06.2015.
В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Астраханской области 09.01.2013.
Пунктом 2.1 Договора годовой размер арендной платы за арендованный земельный участок на момент подписания договора установлен в сумме 383 061 руб. 70 коп.
Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, но не позднее 25-го числа текущего месяца безналичным платежом на счет: УФК по Астраханской области (АМО "Сасыкольский сельсовет") ИНН 3010004176 КПП 301001001 ОКАТО 1224582000, р/с 40101810400000010009, ГР КЦ ГУ Банка России по Астраханской области, г. Астрахань, БИК 041203001, КБК 40711105013100000120 (пункт 2.5 Договора)
В силу пункта 2.5 Договора за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Арендатором обязательства по внесению арендной платы не исполнялись, в связи с чем, по расчету истца, за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 411 396 руб. 99 коп.
За просрочку внесения арендных платежей истцом ответчику начислены пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в сумме 77 158 руб. 30 коп.
28.04.2014 истцом в адрес ответчика направлена претензия N 01-11/1551 с требованием о погашении задолженности по арендной плате в срок до 02.06.2014 и было предложено направить в Администрацию МО "Харабалинский район" Астраханской области представителя для подписания соглашения о расторжении Договора аренды N 892 от 05.12.2012.
Претензия ответчиком получена, что подтверждается копией почтового уведомления о вручении (т. 1, л.д. 13-15), однако оставлена ответчиком без ответа.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца суд первой инстанции с вышеуказанными исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца в части взыскания основного долга и пени, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 614, 309 - 310, 330, Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты, и, проверив расчет, предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и пени, порядок их начисления, счел требования истца о взыскании задолженности и пени по договору подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции несоответствующими обстоятельствам дела и основанными на неправильном применении норм материального права, при этом исходит из следующего.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из заявленных исковых требований, ООО "Содружество" в нарушение условий заключенного с Администрацией МО "Харабалинский район" Астраханской области Договора своевременно не вносило арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 411 396 руб. 99 коп.
Расчет задолженности по арендной плате за указанный период произведен истцом согласно Приложению к Договору, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением базовой ставки арендной платы 27,4%, установленной Решением Совета муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области от 11.08.2010 N 70.
Ответчик считает, что расчет арендной платы должен за исковой период быть произведен по методике и ставкам, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, то есть в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, как это предусмотрено абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных данным постановлением для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов.
Суд первой инстанции установив, что объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, верно указал, что порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим до 01.03.2015, подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Вместе с тем, делая вывод о правомерности произведения Администрацией МО "Харабалинский район" Астраханской области расчета размера арендной платы по формуле, утвержденной постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П (Сб х КС=АП, где АП - размер годовой арендной платы; Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах от кадастровой стоимости; КС - кадастровая стоимость земельного участка, выраженная в руб.), не учел следующее.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае спорный Договор заключен 05.12.2012, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П (далее - Постановление N 26-П) утвержден Порядок (далее - Порядок) определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Данное постановление и утвержденный им Порядок публиковались в Сборнике законов и нормативных правовых актов Астраханской области (N 5 от 07.02.2008, N 25 от 22.03.2008, N 58 от 13.11.2008, N 14 от 02.04.2009, N 58 от 29.12.2011).
Изменение размера арендной платы в связи с изменением базового размера (базовой ставки) или корректировочных коэффициентов к ней является обязательным для сторон договора аренды земельного участка без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему (пункт 2.8 Порядка).
Таким образом, в силу вышеизложенного, в данном случае при расчет суммы задолженности по Договору должна применяться методика расчета, утвержденная Постановлением N 26-П.
Постановлением N 26-П утверждена следующая методика начисления годовой арендной платы:
- Сб х КС=АП, где АП - размер годовой арендной платы за земельные участки из состава земель промышленности;
- Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах от кадастровой стоимости;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.
Разделом 7 Порядка, утвержденного Постановлением N 26, предусмотрены особенности расчета арендной платы за использование земельными участками, предоставленными для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов, в частности применение при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства.
Как установлено судом первой инстанции и объективно следует из пункта 1.1 Договора, земельный участок по Договору предоставлен ответчику в аренду для строительства детского сада и в последующем цель предоставления спорного земельного участка в аренду не менялась.
Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Содружество" не представлен ни один документ, подтверждающий наличие согласованного проекта строительства и разрешение на строительство, выданное в установленном порядке, а потому указанный коэффициент неприменим при расчете арендной платы в исковой период, основан на неправильном толковании норм материального права.
Пункт 7.1 Постановления N 26-П не связывает применение понижающего коэффициента с наличием разрешения на строительство, а содержит положения только о цели предоставления в аренду земельного участка - для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности.
Таким образом, из цели предоставления земельного участка во взаимосвязи с буквальным толкованием указанного выше Порядка, необходимость применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента очевидна.
Согласно пункту 7.2 Постановления N 26-П при предоставлении в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства, Кс определяется по формуле:
Кс = Сн x 0.2 / Сб,
- где Сн - действующая налоговая ставка в отношении земельного участка;
- Сб - базовая ставка арендной платы за один квадратный метр в год, выраженная в процентах;
- - в первый срок продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1;
- - во второй и последующие сроки продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1.2.
Налоговая ставка в отношении спорного земельного участка в исковой период была установлена Решениями Совета муниципального образования "Сасыкольский сельсовет" N 139 от 15.11.2012 и N 176 от 20.11.2013 в размере 1,5%.
Базовая ставка арендной платы в отношении спорного земельного участка в исковой период установлена в Приложении N 6 к Решению Совета муниципального образования "Харабалинский район" в размере 27,4%.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что Договор не продлевался, Кс в данном случае составит 0,01 (1,5% х 0.2/27,4%).
Согласно кадастровому паспорту от 26.03.2012 N 3015/115/2012/-52926 кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 398 035 руб. 40 коп.
Основываясь на методике начисления годовой арендной платы, установленной Постановлением N 26-П, учитывая необходимость применения понижающего коэффициента, суд апелляционной инстанции путем математического подсчета приходит к выводу, что за исковой период подлежала оплате арендная плата в сумме 4 148,05 руб. (исходя из 1398035,40 х 27,4% х 0,01).
Установлено, что ответчиком платежными поручениями N 7 от 22.03.2013 и N 53 от 22.04.2013 произведена оплата арендной платы в сумме 159 609 руб. 04 коп.
Таким образом, истец не доказал, что за исковой период у ответчика возникла задолженность.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для взыскания арендной платы за исковой период.
Поскольку в ходе судебного разбирательства наличие у ответчика долга по арендной плате в исковой период не нашло своего подтверждения, а также принимая во внимание, что внесение арендной платы было произведено ответчиком в марте - апреле 2013 года, суд апелляционной инстанции считает, что не подлежат удовлетворению и требования о взыскании суммы пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 77 158 руб. 30 коп.
Также истцом было заявлено требование о расторжении Договора, мотивированное неоднократным невнесением арендной платы более чем за три месяца.
Удовлетворяя требования истца в части расторжения спорного Договора, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил существенные нарушения условий Договора в части невнесения арендной платы арендатором более чем за три месяца, соблюдение истцом досудебного порядка, в связи с чем, счел исковые требования о расторжении спорного Договора обоснованными.
Между тем, как уже было указано выше, в рассматриваемом случае факт неоднократной просрочки внесения арендной платы не имел места, в связи с чем требование о расторжении Договора необоснованно и удовлетворению не подлежало.
Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.
Руководствуясь статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 10 февраля 2016 года по делу N А06-5127/2014 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Содружество" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2016 ПО ДЕЛУ N А06-5127/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2016 г. по делу N А06-5127/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Содружество"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 10 февраля 2016 года по делу N А06-5127/2014 (судья Цепляева Л.Н.) п
о исковому заявлению администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (ИНН 3010001001, ОГРН 1023000708345)
к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (ИНН 3015097664, ОГРН 1123015003055)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении договора,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Инвесткапстрой Плюс", муниципальное образование "Сасыкольский сельсовет" в лице администрации муниципального образования "Сасыкольский сельсовет",
при участии:
представителя общества с ограниченной ответственностью "Содружество" Кочетковой Т.С., действующей по доверенности от 03.05.2016, выданной сроком на один год,
представителя общества с ограниченной ответственностью "Инвесткапстрой Плюс" Кочетковой Т.С., действующей по доверенности от 03.12.2015, выданной сроком на один год,
установил:
Администрация муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (далее - Администрация МО "Харабалинский район" Астраханской области, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (далее - ООО "Содружество", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 892 от 05.12.2012 за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 в размере 411 396 руб. 99 коп., пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 77 158 руб. 30 коп. и расторжении договора.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10 февраля 2016 года заявленные Администрацией МО "Харабалинский район" Астраханской области требования удовлетворены. Суд взыскал с ООО "Содружество" в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" задолженность по договору аренды N 892 от 05.12.2012 за период с 01 мая 2013 года по 31 мая 2014 года в размере 411 396 руб. 99 коп., пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 77 158 руб. 30 коп.
Договор аренды земельного участка N 892 от 05.12.2012 расторгнут.
С ООО "Содружество" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 18 771 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Содружество" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что истцом неправильно произведен расчет арендной платы, без учета того, что арендованный ответчиком земельный участок предоставлен в целях строительства, для которых предусмотрен понижающий коэффициент. Кроме того, апеллянт полагает, что расчет размера арендной платы должен производиться с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и считает, что у Общества имеется переплата по арендной плате. Также апеллянт указывает о заявлении ответчиком в суде первой инстанции о снижении суммы неустойки ввиду ее не несоразмерности последствиям нарушенного обязательства в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако судом данное заявление не было рассмотрено. Также апеллянт ссылается на отсутствие у суда первой инстанции оснований для расторжения договора аренды, при этом отмечает, что данное требование могло быть заявлено только Администрацией "Сасыкольский сельсовет".
В судебном заседании представитель ООО "Содружество" поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.
Письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.
Представители Администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области и муниципального образования "Сасыкольский сельсовет" в лице администрации муниципального образования "Сасыкольский сельсовет" в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 30.04.2016.
От Администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области в материалы дела поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Судом данное ходатайство удовлетворено
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении вышеуказанных лиц о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя ООО "Содружество", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, на основании постановления Администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области N 1257 от 30.11.2012, между Администрацией МО "Харабалинский район" Астраханской области (Арендодатель) и ООО "Содружество" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 892 от 05.12.2012 (далее - Договор)
Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 6 285 кв. м, с кадастровым номером 30:10:020407:34, расположенный по адресу: Астраханская область, Харабалинский район, с. Сасыколи, ул. 50 лет Победы, д. 2а, в границах участка, указанного в кадастровом паспорте земельного участка от 26.03.2012 N 3015/115/2012-52926, для строительства детского сада.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора срок аренды участка устанавливается с 05.12.2012 по 14.06.2015.
В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Астраханской области 09.01.2013.
Пунктом 2.1 Договора годовой размер арендной платы за арендованный земельный участок на момент подписания договора установлен в сумме 383 061 руб. 70 коп.
Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, но не позднее 25-го числа текущего месяца безналичным платежом на счет: УФК по Астраханской области (АМО "Сасыкольский сельсовет") ИНН 3010004176 КПП 301001001 ОКАТО 1224582000, р/с 40101810400000010009, ГР КЦ ГУ Банка России по Астраханской области, г. Астрахань, БИК 041203001, КБК 40711105013100000120 (пункт 2.5 Договора)
В силу пункта 2.5 Договора за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Арендатором обязательства по внесению арендной платы не исполнялись, в связи с чем, по расчету истца, за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 411 396 руб. 99 коп.
За просрочку внесения арендных платежей истцом ответчику начислены пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в сумме 77 158 руб. 30 коп.
28.04.2014 истцом в адрес ответчика направлена претензия N 01-11/1551 с требованием о погашении задолженности по арендной плате в срок до 02.06.2014 и было предложено направить в Администрацию МО "Харабалинский район" Астраханской области представителя для подписания соглашения о расторжении Договора аренды N 892 от 05.12.2012.
Претензия ответчиком получена, что подтверждается копией почтового уведомления о вручении (т. 1, л.д. 13-15), однако оставлена ответчиком без ответа.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца суд первой инстанции с вышеуказанными исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца в части взыскания основного долга и пени, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 614, 309 - 310, 330, Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты, и, проверив расчет, предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и пени, порядок их начисления, счел требования истца о взыскании задолженности и пени по договору подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции несоответствующими обстоятельствам дела и основанными на неправильном применении норм материального права, при этом исходит из следующего.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из заявленных исковых требований, ООО "Содружество" в нарушение условий заключенного с Администрацией МО "Харабалинский район" Астраханской области Договора своевременно не вносило арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 411 396 руб. 99 коп.
Расчет задолженности по арендной плате за указанный период произведен истцом согласно Приложению к Договору, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением базовой ставки арендной платы 27,4%, установленной Решением Совета муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области от 11.08.2010 N 70.
Ответчик считает, что расчет арендной платы должен за исковой период быть произведен по методике и ставкам, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, то есть в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, как это предусмотрено абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных данным постановлением для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов.
Суд первой инстанции установив, что объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, верно указал, что порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим до 01.03.2015, подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Вместе с тем, делая вывод о правомерности произведения Администрацией МО "Харабалинский район" Астраханской области расчета размера арендной платы по формуле, утвержденной постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П (Сб х КС=АП, где АП - размер годовой арендной платы; Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах от кадастровой стоимости; КС - кадастровая стоимость земельного участка, выраженная в руб.), не учел следующее.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае спорный Договор заключен 05.12.2012, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П (далее - Постановление N 26-П) утвержден Порядок (далее - Порядок) определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Данное постановление и утвержденный им Порядок публиковались в Сборнике законов и нормативных правовых актов Астраханской области (N 5 от 07.02.2008, N 25 от 22.03.2008, N 58 от 13.11.2008, N 14 от 02.04.2009, N 58 от 29.12.2011).
Изменение размера арендной платы в связи с изменением базового размера (базовой ставки) или корректировочных коэффициентов к ней является обязательным для сторон договора аренды земельного участка без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему (пункт 2.8 Порядка).
Таким образом, в силу вышеизложенного, в данном случае при расчет суммы задолженности по Договору должна применяться методика расчета, утвержденная Постановлением N 26-П.
Постановлением N 26-П утверждена следующая методика начисления годовой арендной платы:
- Сб х КС=АП, где АП - размер годовой арендной платы за земельные участки из состава земель промышленности;
- Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах от кадастровой стоимости;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.
Разделом 7 Порядка, утвержденного Постановлением N 26, предусмотрены особенности расчета арендной платы за использование земельными участками, предоставленными для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов, в частности применение при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства.
Как установлено судом первой инстанции и объективно следует из пункта 1.1 Договора, земельный участок по Договору предоставлен ответчику в аренду для строительства детского сада и в последующем цель предоставления спорного земельного участка в аренду не менялась.
Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Содружество" не представлен ни один документ, подтверждающий наличие согласованного проекта строительства и разрешение на строительство, выданное в установленном порядке, а потому указанный коэффициент неприменим при расчете арендной платы в исковой период, основан на неправильном толковании норм материального права.
Пункт 7.1 Постановления N 26-П не связывает применение понижающего коэффициента с наличием разрешения на строительство, а содержит положения только о цели предоставления в аренду земельного участка - для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности.
Таким образом, из цели предоставления земельного участка во взаимосвязи с буквальным толкованием указанного выше Порядка, необходимость применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента очевидна.
Согласно пункту 7.2 Постановления N 26-П при предоставлении в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства, Кс определяется по формуле:
Кс = Сн x 0.2 / Сб,
- где Сн - действующая налоговая ставка в отношении земельного участка;
- Сб - базовая ставка арендной платы за один квадратный метр в год, выраженная в процентах;
- - в первый срок продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1;
- - во второй и последующие сроки продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1.2.
Налоговая ставка в отношении спорного земельного участка в исковой период была установлена Решениями Совета муниципального образования "Сасыкольский сельсовет" N 139 от 15.11.2012 и N 176 от 20.11.2013 в размере 1,5%.
Базовая ставка арендной платы в отношении спорного земельного участка в исковой период установлена в Приложении N 6 к Решению Совета муниципального образования "Харабалинский район" в размере 27,4%.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что Договор не продлевался, Кс в данном случае составит 0,01 (1,5% х 0.2/27,4%).
Согласно кадастровому паспорту от 26.03.2012 N 3015/115/2012/-52926 кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 398 035 руб. 40 коп.
Основываясь на методике начисления годовой арендной платы, установленной Постановлением N 26-П, учитывая необходимость применения понижающего коэффициента, суд апелляционной инстанции путем математического подсчета приходит к выводу, что за исковой период подлежала оплате арендная плата в сумме 4 148,05 руб. (исходя из 1398035,40 х 27,4% х 0,01).
Установлено, что ответчиком платежными поручениями N 7 от 22.03.2013 и N 53 от 22.04.2013 произведена оплата арендной платы в сумме 159 609 руб. 04 коп.
Таким образом, истец не доказал, что за исковой период у ответчика возникла задолженность.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для взыскания арендной платы за исковой период.
Поскольку в ходе судебного разбирательства наличие у ответчика долга по арендной плате в исковой период не нашло своего подтверждения, а также принимая во внимание, что внесение арендной платы было произведено ответчиком в марте - апреле 2013 года, суд апелляционной инстанции считает, что не подлежат удовлетворению и требования о взыскании суммы пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 77 158 руб. 30 коп.
Также истцом было заявлено требование о расторжении Договора, мотивированное неоднократным невнесением арендной платы более чем за три месяца.
Удовлетворяя требования истца в части расторжения спорного Договора, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил существенные нарушения условий Договора в части невнесения арендной платы арендатором более чем за три месяца, соблюдение истцом досудебного порядка, в связи с чем, счел исковые требования о расторжении спорного Договора обоснованными.
Между тем, как уже было указано выше, в рассматриваемом случае факт неоднократной просрочки внесения арендной платы не имел места, в связи с чем требование о расторжении Договора необоснованно и удовлетворению не подлежало.
Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.
Руководствуясь статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 10 февраля 2016 года по делу N А06-5127/2014 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Содружество" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)