Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,
при участии:
от ответчика - Макеевой А.А. по доверенности от 15.12.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Кузьмичева Евгения Владимировича, администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, администрации муниципального образования Кореновский район
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 по делу N А32-10148/2016, принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
по иску прокуратуры Краснодарского края
к администрации муниципального образования Кореновский район (ОГРН 1022304012169/ ИНН 2335008580),
администрации Кореновского городского поселения Кореновского района (ОГРН 1052319707274/ ИНН 2335063790),
индивидуальному предпринимателю Героеву Виталию Викторовичу (ОГРНИП 304233506400125/ ИНН 233300214099),
индивидуальному предпринимателю Кузьмичеву Евгению Владимировичу (ОГРНИП 305233017500030/ ИНН 233006622368),
при участии третьего лица: Сафоновой Эльвиры Фаридовны,
о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки
Заместитель прокурора Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования Кореновский район (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Кореновский район (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Героеву В.В. с требованиями:
- - признать недействительным (ничтожным) заключенный 19.12.2013 между администрацией муниципального образования Кореновский район и Героевым В.В. договор аренды N 1200005876 земельного участка с кадастровым номером 23:12:0601030:1387, общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права аренды Героева В.В. на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенный в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенный для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания;
- - аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 22.01.2014 N 23-23-02/2001/2014-220 о регистрации договора аренды от 19.12.2013 N 1200005876 земельного участка, с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 договор аренды земельного участка от 19.12.2013 N 1200005876 кадастровый номер 23:12:0601030:1387 признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи N 23-23-02/2001/2014-220 от 22.01.2014 о регистрации договора от 19.12.2013 N 1200005876 аренды земельного участка с кадастровый номер 23:12:0601030:1387. В требованиях к Героеву В.В. отказано.
Индивидуальный предприниматель Кузьмичев Евгений Владимирович, Администрация Кореновского городского поселения Кореновского района, Администрация муниципального образования Кореновский район обратились с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017, просили принять новый судебный акт.
Жалоба Кузьмичева Е.В. мотивирована тем, что решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 21.12.2016 N 251 внесены изменения в решение Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 25.12.2013 N 396 "Об утверждении правил землепользования и застройки Кореновского городского поселения Кореновского района" согласно которому спорный земельный участок относится к зоне Ж-СЗ для которой в качестве основного вида использования предусмотрено возведение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, приемные пункты прачечных и химчисток, похоронные бюро). Судом сделан неправомерный вывод о том, что изменения, внесенные в Правила спустя три года после заключения оспариваемого договора аренды не исцеляют первоначальный порок ничтожной сделки. В настоящее время основной вид разрешенного использования земельного участка полностью соответствует размещаемому на нем объекту недвижимости. Нарушений публичных и иных общественных интересов не усматривается. Оспаривание договора аренды от 19.12.2013 N 1200005876 без оценки судьбы возведенного на земельном участке объекта недвижимости не приведет к восстановлению прав в защиту которых обратился истец.
Жалоба администрации муниципального образования Кореновский район мотивирована тем, что прокурор не указал в защиту каких именно интересов муниципального образования Кореновский район он обратился с иском и какие права будут восстановлены принятым судебным актом. Смежные землепользователи от которых поступили жалобы вправе обратиться в суд в защиту своих интересов. Градостроительный кодекс РФ не запрещает формирование земельных участков с условно-разрешенным видом использования, следовательно, проведение публичных слушаний не требовалось. Кроме того, в ходе рассмотрения требований прокурора Правила землепользования и застройки Кореновского городского поселения были изменены, в результате чего в зоне размещения общественно-деловых зон в реконструируемой застройке где расположен спорный земельный участок, вид разрешенного использования полностью соответствует размещенному на земельном участке объекту недвижимости.
Администрация Кореновского городского поселения Кореновского района в апелляционной жалобе указала, что спорный договор аренды от 19.12.2013, заключенный с Героевым В.В. расторгнут по соглашению сторон 06.04.2016, в силу п. 3 соглашения с указанного момента обязательства сторон считаются прекращенными. В связи с принятием обеспечительных мер по данному делу в государственной регистрации соглашения от 06.04.2016 отказано. На основании заявления Кузьмичева Е.В., администрацией Кореновского городского поселения заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 06.04.2016 N 1211010060.
В судебном заседании представитель ответчика апелляционные жалобы поддержал в полном объеме.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Постановлением администрации МО Кореновский район от 15.10.2013 N 1763 утверждена схема расположения земельного участка площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, б/н, предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания, установлен вид разрешенного использования участка - для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания (далее - постановление от 15.10.2013 N 1763).
Земельный участок с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе б/н, поставлен на кадастровый учет 12.11.2013.
На основании распоряжения администрации муниципального образования Кореновский район от 13.11.2013 N 542-р и приказа муниципального казенного учреждения муниципального образования Кореновский район "Муниципальное имущество" от 13.11.2013 N 39 19.12.2013 проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.
По результатам проведенного аукциона в соответствии с протоколом о результатах торгов от 19.12.2013 N У-2013-217 19.12.2013 между администрацией муниципального образования Кореновский район и Героевым В.В. заключен договор N 1200005876 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, б/н, предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания, на срок до 19.12.2016 (п. 7.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.01.2014, N записи 23-2302/2001/2014-220.
Выпиской из ЕГРП от 10.02.2016 подтверждено отсутствие регистрации права собственности на земельный участок.
Постановлением главы администрации Кореновского городского поселения Кореновского района от 02.10.2014 N 952 земельному участку с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 присвоен адрес: Краснодарский край, Кореновский район, город Кореновск, улица Фрунзе, 75 "а".
Администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района Героеву В.В. выдано разрешение от 16.05.2014 N Ru 235131012013001-60 на строительство пошивочного цеха.
На основании указанного разрешения на строительство Героевым В.В. на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства (нежилое помещение) площадью застройки 949,7 кв. м, степенью готовности 29%, право собственности на него Героев В.В. зарегистрировал 05.06.2015.
На основании договора купли-продажи от 17.03.2016., заключенного между Героевым В.В. и Кузмичевым Е.В., право собственности на объект незавершенного строительства перешло к Кузмичеву Е.В. (дата регистрации 25.03.2016).
06.04.2016 между Героевым В.В. и Администрацией Кореновского городского поселения подписано соглашение о расторжении договора N 1200005876 аренды от 19.12.2013.
Между Кузмичевым Е.В. и Администрацией Кореновского городского поселения подписан договор N 1210100609 аренды спорного земельного участка на срок до 06.04.2019.
Соглашение от 06.04.2017 о расторжении договора N 1200005876 аренды от 19.12.2013 и договор N 1210100609 аренды спорного земельного участка от 06.04.2017 не зарегистрированы в установленном законом порядке в связи с принятием обеспечительных мер определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 по настоящему делу в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0601030:1387, запрета администрации МО Кореновский район и Героеву В.В. осуществлять какие-либо действия по распоряжению спорным земельным участком и запрета Управлению Росреестра по КК совершать действия по регистрации любых сделок, связанных с передачей прав и обязанностей в отношении указанного земельного участка (л.д. 4-5 т. 1).
В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Градостроительными регламентами устанавливаются в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (п. 1 и 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии с генеральным планом Кореновского городского поселения Кореновского района, утвержденного решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 20.09.2010 N 111, земельный участок кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 6,60 кв. м находится в зоне размещения объектов общественно деловых зон в реконструируемой застройке.
Согласно Правилам землепользования и застройки Кореновского городского поселения, утвержденным решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 04.02.2009 N 452 (в том числе в редакции от 2512.2013 N 396), спорный участок находится в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, где размещение пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания относится к условно разрешенным вилам использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Из п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса следует, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Кроме того, предоставление разрешения на условно разрешенный вид пользования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса (п. 6 ст. 37 Градостроительного кодекса).
Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется Правилами землепользования и застройки Кореновского городского поселения с учетом положений ст. 39 Градостроительного кодекса, который предусматривает обсуждение этого вопроса на публичных слушаниях, в том числе с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен этот земельный участок или объект капитального строительства.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений. Под территориальным планированием понимается планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а под территориальными зонами - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (статья 1 Градостроительного кодекса РФ).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.
При этом подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц (часть 3 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).
В силу п. 5 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.
Заключение о результатах публичных слушаний, на основании которого комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения, подлежит опубликованию в официальных изданиях и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет" (п. 6, 8 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, при формировании спорного земельного участка и установлении его вида разрешенного использования (постановление от 15.10.2013 N 1763 об утверждении схемы расположения спорного земельного участка) администрация муниципального образования Кореновский район обязана была руководствоваться действовавшими на тот Правилами землепользования и застройки Кореновского городского поселения, согласно которым спорный земельный участок расположен в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, не предусматривающей в качестве основного вида использования размещение пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания.
Если администрация полагала в дальнейшем использовать этот участок для вида разрешенного использования, являющегося согласно Правилам землепользования и застройки Кореновского городского поселения, условно-разрешенным, то она по смыслу ст. ст. 37, 39 Градостроительного кодекса была вправе в установленном законом порядке заблаговременно, то есть до установления условно разрешенного вида разрешенного использования в качестве основного, инициировать внесение соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки Кореновского городского поселения.
Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчиков о том, что в Градостроительный кодекс не запрещает формирование земельных участков с условно разрешенным видом использования, поскольку воля населения относительно вида разрешенного использования спорного земельного участка, отраженная в нормативном акте - Правилах землепользования и застройки Кореновского городского поселения, не предусматривающего в качестве основного вида использования размещение пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания, могла быть проигнорирована администрацией при указании вида разрешенного использования земельного участка в качестве основного в постановлении от 15.10.2013 N 1763.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС СКО от 09.06.2016 по делу А63-7889/2015.
Публичные слушания при заключении с Героевым В.В. договора аренды от 19.12.2013 земельного участка, предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания, не проводились.
Также такие слушания не проводились и перед выдачей Героеву В.В. администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района разрешения от 16.05.2014 N Ru235131012013001-60 на строительство пошивочного цеха.
При таких обстоятельствах постановление от 15.10.2013 N 1763 в части установления вида разрешенного использования пошивочное ателье, ремонт мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания не соответствующим требованиям ст. 37, 39 Градостроительного кодекса РФ, ст. 26 Правил землепользования и застройки Кореновского городского поселения.
Учитывая, что Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Согласно ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, а также о применении последствий недействительности таких сделок.
Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При заключении договора аренды от 19.12.2013 администрацией муниципального образования Кореновский район нарушены требования ст. ст. 37, 39 Градостроительного кодекса РФ и ст. 26 Правил землепользования и застройки Кореновского городского поселения, утвержденных решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 04.02.2009 N 452, поскольку участок передан Героеву В.В. без проведения необходимой процедуры и без учета публичного мнения.
Обязательность учета мнения населения, выраженного в ходе проведения публичных слушаний, следует из положений Конституции Российской Федерации (ст. ст. 2, 3, 32), Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", закрепляющего общие принципы и гарантии участия граждан в местном самоуправлении, в том числе путем проведения публичных слушаний по вопросам местного значения исходя из интересов населения (ст. 1, п. 3 ч. 3 ст. 28). На обязательность учета мнения населения, выраженного в результате публичных слушаний, указано также в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 931-0-0.
Невыполнение органом местного самоуправления возложенной законом обязанности повлекло нарушение публичных интересов, заключающихся, в том числе, в лишении граждан и смежных землепользователей возможности высказать мнение по поводу размещения на спорном земельном участке пошивочного цеха.
Поскольку полномочия по распоряжению муниципальной (публичной) собственностью администрацией муниципального образования Кореновский район реализованы ненадлежащим образом, при заключении договора аренды также нарушены права муниципального образования Кореновский район. В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166).
Заключение соглашения о расторжении оспариваемого договора аренды между Героевым В.В. и администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района, а также заключение между Кузмичевым Е.В. и администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района, нового договора аренды от 06.04.2017 N 1211010060, не препятствуют признанию судом оспариваемого договора аренды ничтожным.
Изменения внесенные Решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 21.12.2016 N 251 в решение Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 25.12.2013 N 396 "Об утверждении Правил землепользования и застройки Кореновского городского поселения Кореновского района (далее - Правила), согласно которым спорный земельный участок относится к зоне Ж-СЗ, для которой в качестве основного вида использования предусмотрено возведение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, приемные пункты прачечных и химчисток, похоронные бюро) после заключения оспариваемого договора аренды, не исцеляют первоначальный порок ничтожной сделки.
Оценив представленные в дело доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, однако неверно определил ответчиков по данному требованию, поскольку надлежащими ответчиками по требованию о признании сделок недействительными являются стороны сделок в данном случае администрация муниципального образования Кореновский район и Героев В.В., заключившие оспариваемый договор аренды от 19.12.2013 N 1200005876.
В силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно разъяснениями, приведенными в пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
Ни по одному из перечисленных в ч. 2 ст. 615 ГК РФ оснований право аренды спорного земельного участка Кузьмичеву Е.В. от Героева В.В. не передавалось.
Следовательно, Кузьмичев Е.В. не является стороной оспариваемого договора, доказательства передачи ему Героевым В.В. прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 19.12.2013 N 1200005876 (перенаем), отсутствуют.
Факт подписания сторонами спорного договора аренды от 19.12.2013 N 1200005876 соглашения от 06.04.2016 о его расторжении и заключение нового договора аренды от 06.04.2016 N 1211010060 между администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района и Кузьмичевым Е.В. для эксплуатации незавершенного строительством объекта, т.е. по иному основанию, не свидетельствует о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 19.12.2013 N 1200005876, заключенному для строительства данного объекта.
Договор аренды от 06.04.2016 N 1211010060 между администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района и Кузьмичевым Е.В. предметом спора по настоящему делу не является.
Исходя из изложенного, требования о признании недействительным (ничтожным) заключенного 19.12.2013 между администрацией муниципального образования Кореновский район и Героевым Виталием Викторовичем договора аренды N 1200005876 земельного участка с кадастровым номером 23:12:0601030:1387, общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания подлежат удовлетворению к указанным ответчикам, в иске к ненадлежащим ответчикам, не являющимся стороной данной сделки - ИП Кузьмичеву Е.В. и администрации Кореновского городского поселения Кореновского района следует отказать.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является самостоятельным и исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.
В данном случае правовых оснований для удовлетворения иска о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим не имеется, поскольку последствия недействительности спорной сделки устраняются удовлетворением требования об аннулировании (погашении) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 22.01.2014 N 23-23-02/2001/2014-220 о регистрации обременения права в виде аренды в пользу Героева В.В. на основании договора аренды от 19.12.2013 N 1200005876.
Вывод суда первой инстанции о том, что требование о погашении в реестре записи о праве аренды Героева В.В. согласно договору от 19.12.2013 N 1200005876 с учетом продажи им объекта незавершенного строительства Кузмичеву Е.В. фактически предъявлено к настоящему собственнику объекта недвижимости, в связи с чем, расходы по оплате государственной пошлине следует возложить на индивидуального предпринимателя Кузмичева Е.В., является неверным, не основан на нормах материального и процессуального права. В связи с изложенным, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 следует изменить.
Судебные расходы относятся на стороны в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 по делу N А32-10148/2016 изменить.
В удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Кузьмичеву Евгению Владимировичу и администрации Кореновского городского поселения Кореновского района отказать.
Исковые требования к индивидуальному предпринимателю Героеву Виталию Викторовичу и администрации муниципального образования Кореновский район удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) заключенный 19.12.2013 между администрацией муниципального образования Кореновский район и Героевым Виталием Викторовичем договор аренды N 1200005876 земельного участка с кадастровым номером 23:12:0601030:1387, общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 22.01.2014 N 23-23-02/2001/2014-220 о регистрации обременения права в виде аренды на основании договора аренды от 19.12.2013 N 1200005876 земельного участка, с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания.
В удовлетворении требований о признании отсутствующим права аренды Героева Виталия Викторовича на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенный в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенный для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Героева Виталия Викторовича (ОГРНИП 304233506400125/ ИНН 233300214099) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по иску.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Кузьмичеву Евгению Владимировичу (ОГРНИП 305233017500030/ ИНН 233006622368) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб. по апелляционной жалобе. Выдать справку.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2017 N 15АП-16293/2017 ПО ДЕЛУ N А32-10148/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2017 г. N 15АП-16293/2017
Дело N А32-10148/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,
при участии:
от ответчика - Макеевой А.А. по доверенности от 15.12.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Кузьмичева Евгения Владимировича, администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, администрации муниципального образования Кореновский район
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 по делу N А32-10148/2016, принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
по иску прокуратуры Краснодарского края
к администрации муниципального образования Кореновский район (ОГРН 1022304012169/ ИНН 2335008580),
администрации Кореновского городского поселения Кореновского района (ОГРН 1052319707274/ ИНН 2335063790),
индивидуальному предпринимателю Героеву Виталию Викторовичу (ОГРНИП 304233506400125/ ИНН 233300214099),
индивидуальному предпринимателю Кузьмичеву Евгению Владимировичу (ОГРНИП 305233017500030/ ИНН 233006622368),
при участии третьего лица: Сафоновой Эльвиры Фаридовны,
о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки
установил:
Заместитель прокурора Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования Кореновский район (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Кореновский район (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Героеву В.В. с требованиями:
- - признать недействительным (ничтожным) заключенный 19.12.2013 между администрацией муниципального образования Кореновский район и Героевым В.В. договор аренды N 1200005876 земельного участка с кадастровым номером 23:12:0601030:1387, общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания;
- - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права аренды Героева В.В. на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенный в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенный для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания;
- - аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 22.01.2014 N 23-23-02/2001/2014-220 о регистрации договора аренды от 19.12.2013 N 1200005876 земельного участка, с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 договор аренды земельного участка от 19.12.2013 N 1200005876 кадастровый номер 23:12:0601030:1387 признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи N 23-23-02/2001/2014-220 от 22.01.2014 о регистрации договора от 19.12.2013 N 1200005876 аренды земельного участка с кадастровый номер 23:12:0601030:1387. В требованиях к Героеву В.В. отказано.
Индивидуальный предприниматель Кузьмичев Евгений Владимирович, Администрация Кореновского городского поселения Кореновского района, Администрация муниципального образования Кореновский район обратились с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017, просили принять новый судебный акт.
Жалоба Кузьмичева Е.В. мотивирована тем, что решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 21.12.2016 N 251 внесены изменения в решение Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 25.12.2013 N 396 "Об утверждении правил землепользования и застройки Кореновского городского поселения Кореновского района" согласно которому спорный земельный участок относится к зоне Ж-СЗ для которой в качестве основного вида использования предусмотрено возведение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, приемные пункты прачечных и химчисток, похоронные бюро). Судом сделан неправомерный вывод о том, что изменения, внесенные в Правила спустя три года после заключения оспариваемого договора аренды не исцеляют первоначальный порок ничтожной сделки. В настоящее время основной вид разрешенного использования земельного участка полностью соответствует размещаемому на нем объекту недвижимости. Нарушений публичных и иных общественных интересов не усматривается. Оспаривание договора аренды от 19.12.2013 N 1200005876 без оценки судьбы возведенного на земельном участке объекта недвижимости не приведет к восстановлению прав в защиту которых обратился истец.
Жалоба администрации муниципального образования Кореновский район мотивирована тем, что прокурор не указал в защиту каких именно интересов муниципального образования Кореновский район он обратился с иском и какие права будут восстановлены принятым судебным актом. Смежные землепользователи от которых поступили жалобы вправе обратиться в суд в защиту своих интересов. Градостроительный кодекс РФ не запрещает формирование земельных участков с условно-разрешенным видом использования, следовательно, проведение публичных слушаний не требовалось. Кроме того, в ходе рассмотрения требований прокурора Правила землепользования и застройки Кореновского городского поселения были изменены, в результате чего в зоне размещения общественно-деловых зон в реконструируемой застройке где расположен спорный земельный участок, вид разрешенного использования полностью соответствует размещенному на земельном участке объекту недвижимости.
Администрация Кореновского городского поселения Кореновского района в апелляционной жалобе указала, что спорный договор аренды от 19.12.2013, заключенный с Героевым В.В. расторгнут по соглашению сторон 06.04.2016, в силу п. 3 соглашения с указанного момента обязательства сторон считаются прекращенными. В связи с принятием обеспечительных мер по данному делу в государственной регистрации соглашения от 06.04.2016 отказано. На основании заявления Кузьмичева Е.В., администрацией Кореновского городского поселения заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 06.04.2016 N 1211010060.
В судебном заседании представитель ответчика апелляционные жалобы поддержал в полном объеме.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Постановлением администрации МО Кореновский район от 15.10.2013 N 1763 утверждена схема расположения земельного участка площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, б/н, предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания, установлен вид разрешенного использования участка - для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания (далее - постановление от 15.10.2013 N 1763).
Земельный участок с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе б/н, поставлен на кадастровый учет 12.11.2013.
На основании распоряжения администрации муниципального образования Кореновский район от 13.11.2013 N 542-р и приказа муниципального казенного учреждения муниципального образования Кореновский район "Муниципальное имущество" от 13.11.2013 N 39 19.12.2013 проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.
По результатам проведенного аукциона в соответствии с протоколом о результатах торгов от 19.12.2013 N У-2013-217 19.12.2013 между администрацией муниципального образования Кореновский район и Героевым В.В. заключен договор N 1200005876 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, б/н, предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания, на срок до 19.12.2016 (п. 7.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.01.2014, N записи 23-2302/2001/2014-220.
Выпиской из ЕГРП от 10.02.2016 подтверждено отсутствие регистрации права собственности на земельный участок.
Постановлением главы администрации Кореновского городского поселения Кореновского района от 02.10.2014 N 952 земельному участку с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 присвоен адрес: Краснодарский край, Кореновский район, город Кореновск, улица Фрунзе, 75 "а".
Администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района Героеву В.В. выдано разрешение от 16.05.2014 N Ru 235131012013001-60 на строительство пошивочного цеха.
На основании указанного разрешения на строительство Героевым В.В. на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства (нежилое помещение) площадью застройки 949,7 кв. м, степенью готовности 29%, право собственности на него Героев В.В. зарегистрировал 05.06.2015.
На основании договора купли-продажи от 17.03.2016., заключенного между Героевым В.В. и Кузмичевым Е.В., право собственности на объект незавершенного строительства перешло к Кузмичеву Е.В. (дата регистрации 25.03.2016).
06.04.2016 между Героевым В.В. и Администрацией Кореновского городского поселения подписано соглашение о расторжении договора N 1200005876 аренды от 19.12.2013.
Между Кузмичевым Е.В. и Администрацией Кореновского городского поселения подписан договор N 1210100609 аренды спорного земельного участка на срок до 06.04.2019.
Соглашение от 06.04.2017 о расторжении договора N 1200005876 аренды от 19.12.2013 и договор N 1210100609 аренды спорного земельного участка от 06.04.2017 не зарегистрированы в установленном законом порядке в связи с принятием обеспечительных мер определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 по настоящему делу в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0601030:1387, запрета администрации МО Кореновский район и Героеву В.В. осуществлять какие-либо действия по распоряжению спорным земельным участком и запрета Управлению Росреестра по КК совершать действия по регистрации любых сделок, связанных с передачей прав и обязанностей в отношении указанного земельного участка (л.д. 4-5 т. 1).
В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Градостроительными регламентами устанавливаются в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (п. 1 и 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии с генеральным планом Кореновского городского поселения Кореновского района, утвержденного решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 20.09.2010 N 111, земельный участок кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 6,60 кв. м находится в зоне размещения объектов общественно деловых зон в реконструируемой застройке.
Согласно Правилам землепользования и застройки Кореновского городского поселения, утвержденным решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 04.02.2009 N 452 (в том числе в редакции от 2512.2013 N 396), спорный участок находится в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, где размещение пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания относится к условно разрешенным вилам использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Из п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса следует, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Кроме того, предоставление разрешения на условно разрешенный вид пользования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса (п. 6 ст. 37 Градостроительного кодекса).
Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется Правилами землепользования и застройки Кореновского городского поселения с учетом положений ст. 39 Градостроительного кодекса, который предусматривает обсуждение этого вопроса на публичных слушаниях, в том числе с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен этот земельный участок или объект капитального строительства.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений. Под территориальным планированием понимается планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а под территориальными зонами - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (статья 1 Градостроительного кодекса РФ).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.
При этом подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц (часть 3 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ).
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).
В силу п. 5 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.
Заключение о результатах публичных слушаний, на основании которого комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения, подлежит опубликованию в официальных изданиях и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет" (п. 6, 8 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, при формировании спорного земельного участка и установлении его вида разрешенного использования (постановление от 15.10.2013 N 1763 об утверждении схемы расположения спорного земельного участка) администрация муниципального образования Кореновский район обязана была руководствоваться действовавшими на тот Правилами землепользования и застройки Кореновского городского поселения, согласно которым спорный земельный участок расположен в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, не предусматривающей в качестве основного вида использования размещение пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания.
Если администрация полагала в дальнейшем использовать этот участок для вида разрешенного использования, являющегося согласно Правилам землепользования и застройки Кореновского городского поселения, условно-разрешенным, то она по смыслу ст. ст. 37, 39 Градостроительного кодекса была вправе в установленном законом порядке заблаговременно, то есть до установления условно разрешенного вида разрешенного использования в качестве основного, инициировать внесение соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки Кореновского городского поселения.
Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчиков о том, что в Градостроительный кодекс не запрещает формирование земельных участков с условно разрешенным видом использования, поскольку воля населения относительно вида разрешенного использования спорного земельного участка, отраженная в нормативном акте - Правилах землепользования и застройки Кореновского городского поселения, не предусматривающего в качестве основного вида использования размещение пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания, могла быть проигнорирована администрацией при указании вида разрешенного использования земельного участка в качестве основного в постановлении от 15.10.2013 N 1763.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС СКО от 09.06.2016 по делу А63-7889/2015.
Публичные слушания при заключении с Героевым В.В. договора аренды от 19.12.2013 земельного участка, предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания, не проводились.
Также такие слушания не проводились и перед выдачей Героеву В.В. администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района разрешения от 16.05.2014 N Ru235131012013001-60 на строительство пошивочного цеха.
При таких обстоятельствах постановление от 15.10.2013 N 1763 в части установления вида разрешенного использования пошивочное ателье, ремонт мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания не соответствующим требованиям ст. 37, 39 Градостроительного кодекса РФ, ст. 26 Правил землепользования и застройки Кореновского городского поселения.
Учитывая, что Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Согласно ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, а также о применении последствий недействительности таких сделок.
Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При заключении договора аренды от 19.12.2013 администрацией муниципального образования Кореновский район нарушены требования ст. ст. 37, 39 Градостроительного кодекса РФ и ст. 26 Правил землепользования и застройки Кореновского городского поселения, утвержденных решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 04.02.2009 N 452, поскольку участок передан Героеву В.В. без проведения необходимой процедуры и без учета публичного мнения.
Обязательность учета мнения населения, выраженного в ходе проведения публичных слушаний, следует из положений Конституции Российской Федерации (ст. ст. 2, 3, 32), Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", закрепляющего общие принципы и гарантии участия граждан в местном самоуправлении, в том числе путем проведения публичных слушаний по вопросам местного значения исходя из интересов населения (ст. 1, п. 3 ч. 3 ст. 28). На обязательность учета мнения населения, выраженного в результате публичных слушаний, указано также в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 931-0-0.
Невыполнение органом местного самоуправления возложенной законом обязанности повлекло нарушение публичных интересов, заключающихся, в том числе, в лишении граждан и смежных землепользователей возможности высказать мнение по поводу размещения на спорном земельном участке пошивочного цеха.
Поскольку полномочия по распоряжению муниципальной (публичной) собственностью администрацией муниципального образования Кореновский район реализованы ненадлежащим образом, при заключении договора аренды также нарушены права муниципального образования Кореновский район. В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166).
Заключение соглашения о расторжении оспариваемого договора аренды между Героевым В.В. и администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района, а также заключение между Кузмичевым Е.В. и администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района, нового договора аренды от 06.04.2017 N 1211010060, не препятствуют признанию судом оспариваемого договора аренды ничтожным.
Изменения внесенные Решением Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 21.12.2016 N 251 в решение Совета Кореновского городского поселения Кореновского района от 25.12.2013 N 396 "Об утверждении Правил землепользования и застройки Кореновского городского поселения Кореновского района (далее - Правила), согласно которым спорный земельный участок относится к зоне Ж-СЗ, для которой в качестве основного вида использования предусмотрено возведение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, приемные пункты прачечных и химчисток, похоронные бюро) после заключения оспариваемого договора аренды, не исцеляют первоначальный порок ничтожной сделки.
Оценив представленные в дело доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, однако неверно определил ответчиков по данному требованию, поскольку надлежащими ответчиками по требованию о признании сделок недействительными являются стороны сделок в данном случае администрация муниципального образования Кореновский район и Героев В.В., заключившие оспариваемый договор аренды от 19.12.2013 N 1200005876.
В силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно разъяснениями, приведенными в пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
Ни по одному из перечисленных в ч. 2 ст. 615 ГК РФ оснований право аренды спорного земельного участка Кузьмичеву Е.В. от Героева В.В. не передавалось.
Следовательно, Кузьмичев Е.В. не является стороной оспариваемого договора, доказательства передачи ему Героевым В.В. прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 19.12.2013 N 1200005876 (перенаем), отсутствуют.
Факт подписания сторонами спорного договора аренды от 19.12.2013 N 1200005876 соглашения от 06.04.2016 о его расторжении и заключение нового договора аренды от 06.04.2016 N 1211010060 между администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района и Кузьмичевым Е.В. для эксплуатации незавершенного строительством объекта, т.е. по иному основанию, не свидетельствует о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 19.12.2013 N 1200005876, заключенному для строительства данного объекта.
Договор аренды от 06.04.2016 N 1211010060 между администрацией Кореновского городского поселения Кореновского района и Кузьмичевым Е.В. предметом спора по настоящему делу не является.
Исходя из изложенного, требования о признании недействительным (ничтожным) заключенного 19.12.2013 между администрацией муниципального образования Кореновский район и Героевым Виталием Викторовичем договора аренды N 1200005876 земельного участка с кадастровым номером 23:12:0601030:1387, общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания подлежат удовлетворению к указанным ответчикам, в иске к ненадлежащим ответчикам, не являющимся стороной данной сделки - ИП Кузьмичеву Е.В. и администрации Кореновского городского поселения Кореновского района следует отказать.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является самостоятельным и исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.
В данном случае правовых оснований для удовлетворения иска о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим не имеется, поскольку последствия недействительности спорной сделки устраняются удовлетворением требования об аннулировании (погашении) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 22.01.2014 N 23-23-02/2001/2014-220 о регистрации обременения права в виде аренды в пользу Героева В.В. на основании договора аренды от 19.12.2013 N 1200005876.
Вывод суда первой инстанции о том, что требование о погашении в реестре записи о праве аренды Героева В.В. согласно договору от 19.12.2013 N 1200005876 с учетом продажи им объекта незавершенного строительства Кузмичеву Е.В. фактически предъявлено к настоящему собственнику объекта недвижимости, в связи с чем, расходы по оплате государственной пошлине следует возложить на индивидуального предпринимателя Кузмичева Е.В., является неверным, не основан на нормах материального и процессуального права. В связи с изложенным, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 следует изменить.
Судебные расходы относятся на стороны в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 по делу N А32-10148/2016 изменить.
В удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Кузьмичеву Евгению Владимировичу и администрации Кореновского городского поселения Кореновского района отказать.
Исковые требования к индивидуальному предпринимателю Героеву Виталию Викторовичу и администрации муниципального образования Кореновский район удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) заключенный 19.12.2013 между администрацией муниципального образования Кореновский район и Героевым Виталием Викторовичем договор аренды N 1200005876 земельного участка с кадастровым номером 23:12:0601030:1387, общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 22.01.2014 N 23-23-02/2001/2014-220 о регистрации обременения права в виде аренды на основании договора аренды от 19.12.2013 N 1200005876 земельного участка, с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенного в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенного для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания.
В удовлетворении требований о признании отсутствующим права аренды Героева Виталия Викторовича на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0601030:1387 общей площадью 660 кв. м, расположенный в г. Кореновске, по ул. Фрунзе, 75 "а", предназначенный для размещения пошивочного ателье, ремонта мастерской бытовой техники и иных объектов обслуживания отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Героева Виталия Викторовича (ОГРНИП 304233506400125/ ИНН 233300214099) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по иску.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Кузьмичеву Евгению Владимировичу (ОГРНИП 305233017500030/ ИНН 233006622368) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб. по апелляционной жалобе. Выдать справку.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)