Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2009 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2009 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Засыпкиной Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Исхаковой Э.Г.,
с участием:
от заявителя - Романова Н.В. доверенность от 4 сентября 2008 г.,
от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - Корольков А.С. доверенность от 11 января 2009 г. N 12-04,
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области - Медведкина М.В. доверенность от 25 декабря 2008 г. N 808,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 ноября 2008 г. по делу N А55-13362/2008 (судья Холодкова Ю.Е.)
по заявлению индивидуального предпринимателя Ерофеева Дмитрия Юрьевича, г. Самара,
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,
третье лицо:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, г. Самара,
о признании недействительным решения об отказе,
установил:
Индивидуальный предприниматель Ерофеев Дмитрий Юрьевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом изменений требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - ответчик, регистрирующий орган) N 01/089/2208-751 от 03.09.2008 года в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 11-2008/12 от 30.01.2008 года, заключенного между заявителем и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области и об обязании зарегистрировать договор аренды.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 ноября 2008 г. заявленные требования удовлетворены.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что доводы регистрирующего органа об отсутствии оснований для применения порядка, предусмотренного статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) являются ошибочными; спорный земельный участок ранее арендовался заявителем на основании договора аренды земельного участка N 010159з от 10 августа 2001 года (л.д. 38-49), который в свою очередь был заключен на основании постановления главы города Самары от 12 июля 2001 года N 1056 (л.д. 36-37); на момент заключения договора N 010159з от 10 августа 2001 года действующее законодательство не предусматривало опубликование в СМИ сведений о предоставляемых земельных участках; срок действия договора аренды в соответствии с указанием гражданского законодательства устанавливается непосредственно договором и доводы заинтересованного лица о противоречии договора распорядительным актам (постановление главы города Самары N 1056 от 12 июля 2001 года) по сроку действия договора не основаны на законе.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что на момент издания распоряжения N 38-р от 30 января 2008 г. срок действия первоначального договора аренды от 10 августа 2001 г. истек, в связи с чем к отношениям сторон подлежала применению ст. 34 ЗК РФ; имеющееся в материалах дела дополнительное соглашение от 19 ноября 2004 г. о возобновлении договора аренды до 30 ноября 2005 г. должно было получить оценку как противоречащее изданному Постановлению главы г. Самара от 12 июля 2000 г. N 1056 и, следовательно, не имеющее юридической силы; несостоятельны доводы о том, что на момент издания распоряжения N 38-р от 30 января 2008 г. земельный участок находился в пользовании заявителя на основании возобновленного на неопределенный срок договора аренды; Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" (п. 6) указал, что применение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок противоречит существу земельных правоотношений и не согласуется с нормами, регулирующими арендные отношения, с истечением срока пользования земельным участком, право пользования им должно быть прекращено; буквальное толкование как ст. 22 ЗК РФ так и ст. 34 ЗК РФ не позволяет сделать вывод о том, что их применение носит взаимоисключающий характер; на предоставление заявителю земельного участка по постановлению N 38-р от 30.01.2008 г. в полной мере должны быть распространены положения ст. 34 ЗК РФ, в том числе в части необходимости заблаговременной публикации в средствах массовой информации сведений о предоставлении земельного участка.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители заявителя и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области считают решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
17 апреля 2008 года предприниматель Ерофеев Дмитрий Юрьевич обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная, в районе жилого дома N 71 (кадастровый номер 63:01:0919001:0050) (л.д. - 74).
Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 03 сентября 2008 г. сообщением N 01/089/2008-751 (л.д. 109-113) в государственной регистрации договора аренды было отказано.
При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка недействительным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В качестве основания для отказа в государственной регистрации в сообщении указано, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие заблаговременную публикацию сведений о предоставлении земельного участка в аренду в средствах массовой информации, как это установлено правилами п. 1 ст. 34 Земельного Кодекса РФ.
Также регистрирующий орган в своем отказе указал, что согласно представленному распоряжению от 30 января 2008 года N 38-р основанием предоставления данного земельного участка послужила статья 22 Земельного кодекса, предусматривающая преимущественное право на заключение нового договора аренды арендатора, однако представленная ксерокопия договора аренды земельного участка от 10 августа 2001 года N 010159з не является документом, подтверждающим право на преимущественное заключение договора аренды.
В своем отказе регистрирующий орган также ссылается на то, что представленный договор аренды от 10 августа 2001 года N 010159з не соответствует постановлению главы г. Самары N 1056 от 12 июля 2001 года, на основании которого он заключен, в связи с этим УФРС делает вывод о том, что данный договор подлежал государственной регистрации, и как следствие делает вывод о не заключенности договора аренды от 10 августа 2001 года и отсутствии у предпринимателя преимущественного права заключения договора аренды в соответствии со ст. 22 ЗК РФ.
Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка послужило утверждение регистрирующего органа о нарушении при заключении договора требований статьи 34 Земельного кодекса РФ.
Суд первой инстанции правомерно указал, что положения статьи 34 Земельного кодекса РФ определяют общие правила предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством при предоставлении земельного участка впервые, которые не могут быть применимы в данном случае, поскольку на регистрацию был заявлен договор, который был заключен по истечении срока другого ранее заключенного договора, то есть предоставление участка на основании договора N 11-2008/12 от 30 января 2008 года не было актом первичного предоставления участка.
Регистрирующим органом не было учтено, что статьей 22 Земельного кодекса РФ определены гарантии прав арендаторов земельных участков, уже являющихся объектом правоотношений.
Так, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
На государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка N 11-2008/12 от 30 января 2008 года, из содержания которого следует, что основанием заключения договора аренды явилось распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области N 38-р от 30 января 2008 года.
Указанное распоряжение также представлялось в регистрирующий орган. Данным распоряжением, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ индивидуальному предпринимателю Ерофееву Д.Ю. предоставлен в аренду земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, р-н Советский, ул. Аэродромная, в районе жилого дома N 71 площадью 143,4 кв. м, кадастровый номер 63:01:09 19 001:0050 для проектирования и строительства временного магазина, сроком на 5 (пять) лет.
До настоящего времени указанное распоряжение Территориального управления Федерального агентства но управлению федеральным имуществом но Самарской области N 38-р от 30 января 2008 года, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка N 11-2008/12 от 30 января 2008 года отменено не было, в судебном порядке оно также не было оспорено, следовательно, в соответствии с требованиями статьи 17 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данные документы являются надлежащими правовыми основаниями для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка.
На момент заключения договора N 010159з от 10 августа 2001 года, то есть первичного предоставления спорного земельного участка, действовавшее на тот период законодательство не предусматривало требований об опубликовании в СМИ сведений о предоставляемых земельных участках.
Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка N 11-2008/12 от 30 января 2008 года, данное требование не могло быть выполнено Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, поскольку заключение договора аренды земельного участка в данном случае не является актом нового предоставления участка, а по сути направлено на продление срока аренды ранее уже предоставленного на законных основаниях земельного участка.
Спорный земельный участок ранее арендовался заявителем на основании договора аренды земельного участка N 010159з от 10 августа 2001 года (л.д. 38-49), который в свою очередь был заключен на основании постановления главы города Самары от 12 июля 2001 года N 1056 (л.д. 36-37).
Суд первой инстанции правомерно признал необоснованными выводы регистрирующего органа о незаключенности договора аренды земельного участка N 010159з от 10 августа 2001 года ввиду отсутствия его государственной регистрации и как следствие невозможности применения статьи 22 ЗК РФ.
Представленный договор аренды заключен на срок с 12 июля 2001 года до 11 июля 2002 года, то есть на срок менее одного года (пункт 3.1 договора).
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В материалы дела также представлено дополнительное соглашение к договору от 19 ноября 2004 года (л.д. - 48), в соответствии с которым действие договора возобновлено до 30 ноября 2005 года.
Также в материалы дела представлено письмо комитета по управлению имуществом г. Самары N 15-07-15/77869 от 22 декабря 2005 года (л.д. - 35), в соответствии с которым комитет указывает, что договор аренды от 10 августа 2001 года N 010159з считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, подпунктом 5 п. 13 Инструкции "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, по истечении срока, установленного договором аренды от 10 августа 2001 года N 010159з, указанный договор аренды продлился на неопределенный срок.
Ссылка подателя жалобы на то, что в соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" положения ст. 621 ГК РФ не могут быть применены в отношении земельного участка по истечении срока пользования, указанного в договоре, является неосновательной, поскольку согласно указанному Информационному письму земельный участок, находящийся у организации по истечении срока, установленного договором на право временного пользования, может быть передан его собственником третьему лицу только после возвращения собственнику указанного участка. В частности, собственником земельного участка по истечении срока временного пользования производится оценка состояния земельного участка, его пригодность для использования по целевому назначению, приемка земельного участка по акту.
Поскольку возвращение земельного участка по окончании срока договора собственнику не произведено, то договорные отношения не могут считаться прекращенными.
Кроме того, следует учитывать, что указанное Информационное письмо было издано в феврале 2001 г., то есть до принятия нового Земельного кодекса РФ, согласно ст. 27 которого оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Согласно п. 3 ст. 22 действующего Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрены п. 1 ст. 17 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации).
В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В силу п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 указанного Федерального закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В рассматриваемом случае основанием для государственной регистрации права аренды земельного участка являлся договор аренды от 30 января 2008 г. N 11-2008/12, заключенный на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области N 38-р от 30 января 2008 года.
Непредставление заявителем сведений о публикации информации о земельном участке, предоставленном на определенном праве, в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, также не могли являться основаниями к отказу в совершении регистрационных действий, поскольку указанные обстоятельства не повлияли на юридическую силу вышеназванного распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области. В судебном порядке оно не признано недействительным, что исключает возможность применения к рассматриваемым правоотношениям абзаца 5 п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации, предусматривающего возможность отказа в государственной регистрации в случае незаконности акта государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2008 г. по делу N А55-14985/2007, оставленным в силе постановлением ФАС Поволжского округа по делу N А55-14985/2007 от 19 августа 2008 г.
С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что действия должностных лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, выразившиеся в отказе зарегистрировать договор аренды от 30 января 2008 г. N 11-2008/2, являются незаконными, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 ноября 2008 г. по делу N А55-13362/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
Т.С.ЗАСЫПКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.01.2009 N 11АП-9212/2008 ПО ДЕЛУ N А55-13362/2008
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2009 г. по делу N А55-13362/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2009 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2009 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Засыпкиной Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Исхаковой Э.Г.,
с участием:
от заявителя - Романова Н.В. доверенность от 4 сентября 2008 г.,
от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - Корольков А.С. доверенность от 11 января 2009 г. N 12-04,
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области - Медведкина М.В. доверенность от 25 декабря 2008 г. N 808,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 ноября 2008 г. по делу N А55-13362/2008 (судья Холодкова Ю.Е.)
по заявлению индивидуального предпринимателя Ерофеева Дмитрия Юрьевича, г. Самара,
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,
третье лицо:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, г. Самара,
о признании недействительным решения об отказе,
установил:
Индивидуальный предприниматель Ерофеев Дмитрий Юрьевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом изменений требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - ответчик, регистрирующий орган) N 01/089/2208-751 от 03.09.2008 года в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 11-2008/12 от 30.01.2008 года, заключенного между заявителем и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области и об обязании зарегистрировать договор аренды.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 ноября 2008 г. заявленные требования удовлетворены.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что доводы регистрирующего органа об отсутствии оснований для применения порядка, предусмотренного статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) являются ошибочными; спорный земельный участок ранее арендовался заявителем на основании договора аренды земельного участка N 010159з от 10 августа 2001 года (л.д. 38-49), который в свою очередь был заключен на основании постановления главы города Самары от 12 июля 2001 года N 1056 (л.д. 36-37); на момент заключения договора N 010159з от 10 августа 2001 года действующее законодательство не предусматривало опубликование в СМИ сведений о предоставляемых земельных участках; срок действия договора аренды в соответствии с указанием гражданского законодательства устанавливается непосредственно договором и доводы заинтересованного лица о противоречии договора распорядительным актам (постановление главы города Самары N 1056 от 12 июля 2001 года) по сроку действия договора не основаны на законе.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что на момент издания распоряжения N 38-р от 30 января 2008 г. срок действия первоначального договора аренды от 10 августа 2001 г. истек, в связи с чем к отношениям сторон подлежала применению ст. 34 ЗК РФ; имеющееся в материалах дела дополнительное соглашение от 19 ноября 2004 г. о возобновлении договора аренды до 30 ноября 2005 г. должно было получить оценку как противоречащее изданному Постановлению главы г. Самара от 12 июля 2000 г. N 1056 и, следовательно, не имеющее юридической силы; несостоятельны доводы о том, что на момент издания распоряжения N 38-р от 30 января 2008 г. земельный участок находился в пользовании заявителя на основании возобновленного на неопределенный срок договора аренды; Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" (п. 6) указал, что применение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок противоречит существу земельных правоотношений и не согласуется с нормами, регулирующими арендные отношения, с истечением срока пользования земельным участком, право пользования им должно быть прекращено; буквальное толкование как ст. 22 ЗК РФ так и ст. 34 ЗК РФ не позволяет сделать вывод о том, что их применение носит взаимоисключающий характер; на предоставление заявителю земельного участка по постановлению N 38-р от 30.01.2008 г. в полной мере должны быть распространены положения ст. 34 ЗК РФ, в том числе в части необходимости заблаговременной публикации в средствах массовой информации сведений о предоставлении земельного участка.
В судебном заседании представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители заявителя и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области считают решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
17 апреля 2008 года предприниматель Ерофеев Дмитрий Юрьевич обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная, в районе жилого дома N 71 (кадастровый номер 63:01:0919001:0050) (л.д. - 74).
Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 03 сентября 2008 г. сообщением N 01/089/2008-751 (л.д. 109-113) в государственной регистрации договора аренды было отказано.
При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка недействительным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В качестве основания для отказа в государственной регистрации в сообщении указано, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие заблаговременную публикацию сведений о предоставлении земельного участка в аренду в средствах массовой информации, как это установлено правилами п. 1 ст. 34 Земельного Кодекса РФ.
Также регистрирующий орган в своем отказе указал, что согласно представленному распоряжению от 30 января 2008 года N 38-р основанием предоставления данного земельного участка послужила статья 22 Земельного кодекса, предусматривающая преимущественное право на заключение нового договора аренды арендатора, однако представленная ксерокопия договора аренды земельного участка от 10 августа 2001 года N 010159з не является документом, подтверждающим право на преимущественное заключение договора аренды.
В своем отказе регистрирующий орган также ссылается на то, что представленный договор аренды от 10 августа 2001 года N 010159з не соответствует постановлению главы г. Самары N 1056 от 12 июля 2001 года, на основании которого он заключен, в связи с этим УФРС делает вывод о том, что данный договор подлежал государственной регистрации, и как следствие делает вывод о не заключенности договора аренды от 10 августа 2001 года и отсутствии у предпринимателя преимущественного права заключения договора аренды в соответствии со ст. 22 ЗК РФ.
Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка послужило утверждение регистрирующего органа о нарушении при заключении договора требований статьи 34 Земельного кодекса РФ.
Суд первой инстанции правомерно указал, что положения статьи 34 Земельного кодекса РФ определяют общие правила предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством при предоставлении земельного участка впервые, которые не могут быть применимы в данном случае, поскольку на регистрацию был заявлен договор, который был заключен по истечении срока другого ранее заключенного договора, то есть предоставление участка на основании договора N 11-2008/12 от 30 января 2008 года не было актом первичного предоставления участка.
Регистрирующим органом не было учтено, что статьей 22 Земельного кодекса РФ определены гарантии прав арендаторов земельных участков, уже являющихся объектом правоотношений.
Так, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
На государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка N 11-2008/12 от 30 января 2008 года, из содержания которого следует, что основанием заключения договора аренды явилось распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области N 38-р от 30 января 2008 года.
Указанное распоряжение также представлялось в регистрирующий орган. Данным распоряжением, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ индивидуальному предпринимателю Ерофееву Д.Ю. предоставлен в аренду земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, р-н Советский, ул. Аэродромная, в районе жилого дома N 71 площадью 143,4 кв. м, кадастровый номер 63:01:09 19 001:0050 для проектирования и строительства временного магазина, сроком на 5 (пять) лет.
До настоящего времени указанное распоряжение Территориального управления Федерального агентства но управлению федеральным имуществом но Самарской области N 38-р от 30 января 2008 года, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка N 11-2008/12 от 30 января 2008 года отменено не было, в судебном порядке оно также не было оспорено, следовательно, в соответствии с требованиями статьи 17 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данные документы являются надлежащими правовыми основаниями для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка.
На момент заключения договора N 010159з от 10 августа 2001 года, то есть первичного предоставления спорного земельного участка, действовавшее на тот период законодательство не предусматривало требований об опубликовании в СМИ сведений о предоставляемых земельных участках.
Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка N 11-2008/12 от 30 января 2008 года, данное требование не могло быть выполнено Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, поскольку заключение договора аренды земельного участка в данном случае не является актом нового предоставления участка, а по сути направлено на продление срока аренды ранее уже предоставленного на законных основаниях земельного участка.
Спорный земельный участок ранее арендовался заявителем на основании договора аренды земельного участка N 010159з от 10 августа 2001 года (л.д. 38-49), который в свою очередь был заключен на основании постановления главы города Самары от 12 июля 2001 года N 1056 (л.д. 36-37).
Суд первой инстанции правомерно признал необоснованными выводы регистрирующего органа о незаключенности договора аренды земельного участка N 010159з от 10 августа 2001 года ввиду отсутствия его государственной регистрации и как следствие невозможности применения статьи 22 ЗК РФ.
Представленный договор аренды заключен на срок с 12 июля 2001 года до 11 июля 2002 года, то есть на срок менее одного года (пункт 3.1 договора).
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В материалы дела также представлено дополнительное соглашение к договору от 19 ноября 2004 года (л.д. - 48), в соответствии с которым действие договора возобновлено до 30 ноября 2005 года.
Также в материалы дела представлено письмо комитета по управлению имуществом г. Самары N 15-07-15/77869 от 22 декабря 2005 года (л.д. - 35), в соответствии с которым комитет указывает, что договор аренды от 10 августа 2001 года N 010159з считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, подпунктом 5 п. 13 Инструкции "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, по истечении срока, установленного договором аренды от 10 августа 2001 года N 010159з, указанный договор аренды продлился на неопределенный срок.
Ссылка подателя жалобы на то, что в соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" положения ст. 621 ГК РФ не могут быть применены в отношении земельного участка по истечении срока пользования, указанного в договоре, является неосновательной, поскольку согласно указанному Информационному письму земельный участок, находящийся у организации по истечении срока, установленного договором на право временного пользования, может быть передан его собственником третьему лицу только после возвращения собственнику указанного участка. В частности, собственником земельного участка по истечении срока временного пользования производится оценка состояния земельного участка, его пригодность для использования по целевому назначению, приемка земельного участка по акту.
Поскольку возвращение земельного участка по окончании срока договора собственнику не произведено, то договорные отношения не могут считаться прекращенными.
Кроме того, следует учитывать, что указанное Информационное письмо было издано в феврале 2001 г., то есть до принятия нового Земельного кодекса РФ, согласно ст. 27 которого оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Согласно п. 3 ст. 22 действующего Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрены п. 1 ст. 17 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации).
В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В силу п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 указанного Федерального закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В рассматриваемом случае основанием для государственной регистрации права аренды земельного участка являлся договор аренды от 30 января 2008 г. N 11-2008/12, заключенный на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области N 38-р от 30 января 2008 года.
Непредставление заявителем сведений о публикации информации о земельном участке, предоставленном на определенном праве, в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, также не могли являться основаниями к отказу в совершении регистрационных действий, поскольку указанные обстоятельства не повлияли на юридическую силу вышеназванного распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области. В судебном порядке оно не признано недействительным, что исключает возможность применения к рассматриваемым правоотношениям абзаца 5 п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации, предусматривающего возможность отказа в государственной регистрации в случае незаконности акта государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2008 г. по делу N А55-14985/2007, оставленным в силе постановлением ФАС Поволжского округа по делу N А55-14985/2007 от 19 августа 2008 г.
С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что действия должностных лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, выразившиеся в отказе зарегистрировать договор аренды от 30 января 2008 г. N 11-2008/2, являются незаконными, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 ноября 2008 г. по делу N А55-13362/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
Т.С.ЗАСЫПКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)