Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.
при участии в заседании:
- от первого заместителя прокурора Амурской области: Иванова Наталья Сергеевна прокурор отдела, представитель по поручению Прокуратуры Амурской области от 09.08.2017 N 8-21-2017/576;
- от муниципального образования Завитинский район в лице Администрации Завитинского района: не явились;
- от сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) "Русь": не явились;
- от комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Первого заместителя прокурора Амурской области
на решение от 07.06.2017
по делу N 04-3058/2017
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Котлярковским В.И.
по иску первого заместителя прокурора Амурской области
к муниципальному образованию Завитинского района в лице администрации
Завитинского района Амурской области
о признании недействительными условий договора аренды земельного участка
установил:
первый заместитель прокурора Амурской области (далее - прокурор), действующий в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов, муниципального образования Завитинского района в лице администрации Завитинского района Амурской области обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к муниципальному образованию Завитинского района в лице администрации Завитинского района Амурской области (ОГРН 1022801062954, ИНН 2814000564, далее - Администрация), сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхоз) "Русь" (ОГРН 1022801064494, ИНН 2812002050, далее - СПК (колхоз) "Русь", ответчик) о признании недействительными пункта 4.1.1, пункт 6.2 в части слов "а также в случаях указанных в пункте 4.1.1", пункта 4.3.1 договора аренды земельного участка N 107 от 18.08.2014, заключенного между муниципальным образованием Завитинский район Амурской области и сельскохозяйственным производственным кооперативом (колхоз) "Русь" (далее - договор аренды).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 07.06.2017 пункт 4.3.1 договора аренды признан недействительным, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, прокурор обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в части, которой в иске отказано, и принять новый судебный акт.
Согласно позиции прокурора, буквальное толкование пункта 4.1.1 договора свидетельствует о том, что данный пункт в нарушение норм статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает право требовать расторжения договора не в судебном порядке, а в случаях в нем перечисленных.
Полагает, что к спорным отношениям подлежат применению специальные нормы земельного законодательства о расторжении договора аренды только в судебном порядке, а не общие положения гражданского законодательства.
С апелляционной жалобой прокурор представил заключение специалиста- лингвиста от 14.04.2017, содержащее вывод о том, что договор аренды от 09.08.2016 N 1-01-16/21-Н может быть расторгнут арендодателем по двум грамматическим равнозначным основаниям: по требованию арендодателя по решению суда на основаниях и в порядке, установленном гражданским законодательством, и по требованию арендодателя в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 31.08.2017 на 11 часов 00 минут. Информация об этом размещена публично на сайте арбитражного суда в сети Интернет.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель прокурора настаивал на доводах жалобы и отмене решения суда в обжалуемой части, поддержал ходатайство о приобщении к материалам дела заключение лингвиста от 14.04.2017.
Исходя из установленного в статье 9 АПК РФ принципа состязательности, стороны пользуются равными правами на представление суду доказательств, как в обоснование своих доводов, так и в обоснование своих возражений. Одновременно с этим лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В силу части 1 статьи 66 АПК РФ по общему правилу стороны представляют доказательства в суд первой инстанции.
В силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Прокурором не названы уважительные причины, невозможности представить дополнительное доказательство в суд первой инстанции. Кроме того, по настоящему делу прокурор оспорил договор аренды земельного участка N 107 от 18.08.2014, а приложенное к жалобе заключение специалиста-лингвиста от 14.04.2017 выполнено в отношении иного договора от 09.08.2016 N 1-01-16/21-Н.
По приведенным основаниям в удовлетворении ходатайства отказано, о чем вынесено протокольное определение.
Иные лица, извещенные о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
Судебное разбирательство в соответствии со статьей 156 АПК РФ проводится без участия ответчиков и третьего лица.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, поскольку прокурор согласно доводам жалобы просит пересмотреть часть судебного акта (в отношении пунктов 4.1.1. и 6.2 договора), стороны не заявили возражений по проверке только части судебного акта, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.08.2014 между муниципальным образованием Завитинский район Амурской области (арендодатель) и сельскохозяйственным производственным кооперативом (колхозом) "Русь" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности муниципального образования Завитинский район N 107.
В соответствии с условиями данного договора арендатору в аренду передан земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, из состава земель государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 28:12:020705:27, местоположение Амурская область, Завитинский район, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 3 711 597 кв. м (далее участок), на срок с 18.08.2014 до 18.08.2029.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях: не использования участка в целях сельскохозяйственного производства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; использования участка не в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к категории земель сельскохозяйственного назначения; использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2. договора.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленном настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.
Полагая, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, а условия пунктов 4.1.1., 6.2 договора, предусматривающие право арендодателя в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка по указанным в них основаниям, противоречат требованиям закона и нарушают публичные интересы в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель, пункт 4.1.3 противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, прокурор обратился в Арбитражный суд Амурской области с рассматриваемым иском.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителя Прокуратуры Амурской области, изучив материалы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
В соответствии с требованиями статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 181 ГК РФ).
Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями (абзац 2 части 1 статьи 52 АПК РФ).
Иск заявлен в защиту публичных интересов в целях устранения нарушений требований земельного законодательства. В обоснование заявленных требований прокурор сослался на нарушение оспариваемыми условиями пунктов 4.1.1. и 6.2 договора аренды требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем, в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
- Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 ЗК РФ). Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (часть 2 приведенной статьи), в частности, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
- порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Указанные нормы Земельного кодекса об основаниях прекращения аренды земельного участка являются специальными по отношению к предусмотренным гражданским законодательством, и включение их в договор не может быть признано нарушающим действующее законодательство и тем более, публичные интересы, поскольку они направлены, в первую очередь, на их защиту.
Общие основания расторжения договора предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Так, в соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 ГК РФ. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с требованиями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
По смыслу приведенных норм, право для одностороннего расторжения договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда.
По мнению прокурора, указанные требования закона ответчиками при заключении договора не соблюдены.
В пункте 6.2 договора аренды, заключенного на 15 лет, согласовано условие о том, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, на основании и в порядке, установленном настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1; в пункте пункта 4.1.1 договора перечислены случаи, признаваемые сторонами достаточным основанием для заявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора, что вышеприведенным положениям закона (статья 619 ГК РФ, статьи 45 и 46 ЗК РФ) не противоречит.
Оценив оспариваемые условия договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ о толковании договора, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу о том, что из содержания договора не усматривается предоставления арендодателю прав отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке.
Таким образом, при заключении договора аренды нарушения требований действующего законодательства, которые являлись бы основанием для признания его в оспариваемой части недействительным (ничтожным), допущены не было, в связи с чем, в удовлетворении иска о признании недействительными пунктов 4.1.1 и 6.2 договора в части слов "а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1" отказано правомерно.
Доводы прокурора обоснованы анализом текста договора в пределах лингвистической составляющей, в то время как в соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ его правовое толкование осуществляется судом.
Решение Арбитражного суда Амурской области является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Судом исследованы все имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 07.06.2017 по делу N А04-3058/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.09.2017 N 06АП-4083/2017 ПО ДЕЛУ N 04-3058/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2017 г. N 06АП-4083/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.
при участии в заседании:
- от первого заместителя прокурора Амурской области: Иванова Наталья Сергеевна прокурор отдела, представитель по поручению Прокуратуры Амурской области от 09.08.2017 N 8-21-2017/576;
- от муниципального образования Завитинский район в лице Администрации Завитинского района: не явились;
- от сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) "Русь": не явились;
- от комитета по управлению муниципальным имуществом Завитинского района: не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Первого заместителя прокурора Амурской области
на решение от 07.06.2017
по делу N 04-3058/2017
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Котлярковским В.И.
по иску первого заместителя прокурора Амурской области
к муниципальному образованию Завитинского района в лице администрации
Завитинского района Амурской области
о признании недействительными условий договора аренды земельного участка
установил:
первый заместитель прокурора Амурской области (далее - прокурор), действующий в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов, муниципального образования Завитинского района в лице администрации Завитинского района Амурской области обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к муниципальному образованию Завитинского района в лице администрации Завитинского района Амурской области (ОГРН 1022801062954, ИНН 2814000564, далее - Администрация), сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхоз) "Русь" (ОГРН 1022801064494, ИНН 2812002050, далее - СПК (колхоз) "Русь", ответчик) о признании недействительными пункта 4.1.1, пункт 6.2 в части слов "а также в случаях указанных в пункте 4.1.1", пункта 4.3.1 договора аренды земельного участка N 107 от 18.08.2014, заключенного между муниципальным образованием Завитинский район Амурской области и сельскохозяйственным производственным кооперативом (колхоз) "Русь" (далее - договор аренды).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 07.06.2017 пункт 4.3.1 договора аренды признан недействительным, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, прокурор обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в части, которой в иске отказано, и принять новый судебный акт.
Согласно позиции прокурора, буквальное толкование пункта 4.1.1 договора свидетельствует о том, что данный пункт в нарушение норм статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает право требовать расторжения договора не в судебном порядке, а в случаях в нем перечисленных.
Полагает, что к спорным отношениям подлежат применению специальные нормы земельного законодательства о расторжении договора аренды только в судебном порядке, а не общие положения гражданского законодательства.
С апелляционной жалобой прокурор представил заключение специалиста- лингвиста от 14.04.2017, содержащее вывод о том, что договор аренды от 09.08.2016 N 1-01-16/21-Н может быть расторгнут арендодателем по двум грамматическим равнозначным основаниям: по требованию арендодателя по решению суда на основаниях и в порядке, установленном гражданским законодательством, и по требованию арендодателя в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 31.08.2017 на 11 часов 00 минут. Информация об этом размещена публично на сайте арбитражного суда в сети Интернет.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель прокурора настаивал на доводах жалобы и отмене решения суда в обжалуемой части, поддержал ходатайство о приобщении к материалам дела заключение лингвиста от 14.04.2017.
Исходя из установленного в статье 9 АПК РФ принципа состязательности, стороны пользуются равными правами на представление суду доказательств, как в обоснование своих доводов, так и в обоснование своих возражений. Одновременно с этим лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В силу части 1 статьи 66 АПК РФ по общему правилу стороны представляют доказательства в суд первой инстанции.
В силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Прокурором не названы уважительные причины, невозможности представить дополнительное доказательство в суд первой инстанции. Кроме того, по настоящему делу прокурор оспорил договор аренды земельного участка N 107 от 18.08.2014, а приложенное к жалобе заключение специалиста-лингвиста от 14.04.2017 выполнено в отношении иного договора от 09.08.2016 N 1-01-16/21-Н.
По приведенным основаниям в удовлетворении ходатайства отказано, о чем вынесено протокольное определение.
Иные лица, извещенные о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.
Судебное разбирательство в соответствии со статьей 156 АПК РФ проводится без участия ответчиков и третьего лица.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, поскольку прокурор согласно доводам жалобы просит пересмотреть часть судебного акта (в отношении пунктов 4.1.1. и 6.2 договора), стороны не заявили возражений по проверке только части судебного акта, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.08.2014 между муниципальным образованием Завитинский район Амурской области (арендодатель) и сельскохозяйственным производственным кооперативом (колхозом) "Русь" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности муниципального образования Завитинский район N 107.
В соответствии с условиями данного договора арендатору в аренду передан земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, из состава земель государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 28:12:020705:27, местоположение Амурская область, Завитинский район, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 3 711 597 кв. м (далее участок), на срок с 18.08.2014 до 18.08.2029.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях: не использования участка в целях сельскохозяйственного производства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; использования участка не в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к категории земель сельскохозяйственного назначения; использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2. договора.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленном настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.
Полагая, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, а условия пунктов 4.1.1., 6.2 договора, предусматривающие право арендодателя в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка по указанным в них основаниям, противоречат требованиям закона и нарушают публичные интересы в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель, пункт 4.1.3 противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, прокурор обратился в Арбитражный суд Амурской области с рассматриваемым иском.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителя Прокуратуры Амурской области, изучив материалы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
В соответствии с требованиями статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 181 ГК РФ).
Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями (абзац 2 части 1 статьи 52 АПК РФ).
Иск заявлен в защиту публичных интересов в целях устранения нарушений требований земельного законодательства. В обоснование заявленных требований прокурор сослался на нарушение оспариваемыми условиями пунктов 4.1.1. и 6.2 договора аренды требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем, в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
- Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 ЗК РФ). Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (часть 2 приведенной статьи), в частности, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
- порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Указанные нормы Земельного кодекса об основаниях прекращения аренды земельного участка являются специальными по отношению к предусмотренным гражданским законодательством, и включение их в договор не может быть признано нарушающим действующее законодательство и тем более, публичные интересы, поскольку они направлены, в первую очередь, на их защиту.
Общие основания расторжения договора предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Так, в соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 ГК РФ. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с требованиями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
По смыслу приведенных норм, право для одностороннего расторжения договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда.
По мнению прокурора, указанные требования закона ответчиками при заключении договора не соблюдены.
В пункте 6.2 договора аренды, заключенного на 15 лет, согласовано условие о том, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, на основании и в порядке, установленном настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1; в пункте пункта 4.1.1 договора перечислены случаи, признаваемые сторонами достаточным основанием для заявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора, что вышеприведенным положениям закона (статья 619 ГК РФ, статьи 45 и 46 ЗК РФ) не противоречит.
Оценив оспариваемые условия договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ о толковании договора, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу о том, что из содержания договора не усматривается предоставления арендодателю прав отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке.
Таким образом, при заключении договора аренды нарушения требований действующего законодательства, которые являлись бы основанием для признания его в оспариваемой части недействительным (ничтожным), допущены не было, в связи с чем, в удовлетворении иска о признании недействительными пунктов 4.1.1 и 6.2 договора в части слов "а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1" отказано правомерно.
Доводы прокурора обоснованы анализом текста договора в пределах лингвистической составляющей, в то время как в соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ его правовое толкование осуществляется судом.
Решение Арбитражного суда Амурской области является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Судом исследованы все имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 07.06.2017 по делу N А04-3058/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)