Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель полагал, что арендатор не использовал участок по целевому назначению (для размещения туристической базы отдыха).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" (ОГРН 1020100700861) - Белоусова А.В. (доверенность от 22.12.2015), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Медвежье" (ОГРН 1050100561862) и индивидуального предпринимателя Козменко Георгия Георгиевича (ОГРНИП 315231100014535), а также третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" - Козменко Г.Г. (доверенности от 08.08.2014 и от 01.01.2015), рассмотрев кассационную жалобу муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 по делу N А01-1740/2014 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.), установил следующее.
Муниципальное учреждение Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" (далее - комитет) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье" (далее - общество, ООО "Медвежье", ответчик) о расторжении заключенного сторонами договора от 22.11.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126.
Определением от 25.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" (далее - ООО "Серебряный ключ", т. 3, л.д. 57, 58).
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.02.2015 (судья Парасюк Е.А.) иск комитета удовлетворен, договор от 22.11.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126, заключенный сторонами, расторгнут. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 тыс. рублей. Суд пришел к выводу о том, что ответчик длительное время не использовал по назначению земельный участок, допущенное нарушение является существенным и влечет расторжение договора аренды. При этом общество не представило доказательства, свидетельствующие о наличии объективных препятствий для строительства туристической базы отдыха, а также совершения действий, прямо не связанных со строительством, но позволяющих сделать вывод о намерении ответчика реализовать цель предоставления земельного участка в аренду. В период с 2006 по 2009 годы ответчик имел возможность беспрепятственно пользоваться земельным участком, но не предпринимал действий, направленных на его освоение. ООО "Медвежье" привлекалось к административной ответственности за невыполнение предписания об устранении нарушений земельного законодательства, выразившихся в неиспользовании земельного участка по назначению. Спорный земельный участок предоставлен ответчику для размещения туристической базы отдыха. Однако им впоследствии совершена переуступка права для размещении временного сооружения, то есть для совершения иных действий, отличных от предусмотренных договором аренды от 22.11.2006. Сделка по переуступке совершена 15.10.2014, то есть в процессе судебного разбирательства по настоящему делу. Действия ответчика по заключению договора о переуступке суд квалифицировал как злоупотребление правом. Поскольку представленные обществом доказательства не подтверждают наличие обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка арендатором для строительства в течение длительного срока, истекшего с момента заключения договора, а также необходимость всего названного периода (со дня заключения договора до передачи спора на разрешение суда) для освоения участка, иск о досрочном расторжении договора аренды удовлетворен судом.
На основании определения от 16.04.2015 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Козменко Г.Г. (т. 5, л.д. 33-38).
Определением 22.05.2015 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя Козменко Г.Г. (далее - предприниматель; т. 6, л.д. 191-194).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 ходатайство комитета о приостановлении производства по делу отклонено, в удовлетворении заявления комитета о принятии по делу обеспечительных мер отказано, решение от 10.02.2015 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Апелляционный суд указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.12.2012 по делу N А01-102/2012 удовлетворен иск общества к ООО "Грант" о сносе самовольно возведенных на спорном земельном участке пункта проката с закусочной (литера А), гостевого дома (литера В), временных сооружений: открытой площадки, навеса N 2, навеса N 3, подъемника, площадки к пункту проката, а также об устранении препятствий в использовании земельного участка. В рамках настоящего дела общество представило доказательства (договор подряда 27.02.2009, акты приемки работ, проектную документацию), подтверждающие совершение действий по использованию арендованного земельного участка в целях размещения туристической базы отдыха. Кроме того, в рамках дела N А01-522/2014 ООО "Медвежье" обратилось с заявлением к ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" о сносе самовольных строений и устранении препятствий в использовании спорного земельного участка. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у арендатора препятствий в использовании спорного земельного участка. Договор аренды от 22.11.2006 не содержит обязанности общества по строительству базы в какие-либо конкретные сроки, кроме указания на право арендатора разместить базу отдыха на земельном участке с кадастровым номером 01:04:5901001:12 в пределах срока аренды. При этом общество выполнило ряд мероприятий по использованию арендованного земельного участка в целях размещения туристической базы отдыха, в том числе: очистило территорию от несанкционированных свалок и мусора, осуществило предпроектные работы, геологические, гидрологические, геоморфологические, экологические изыскания, произвело земельно-планировочные работы на территории всего участка, построило санно-лыжную трассу, внутрихозяйственные гравийные дороги, подготовило места отдыха, терренкуры, смотровые площадки, сформировало парковую зону, осуществило биотехнические, инженерно-биологические мероприятия, озеленение территории, посадку деревьев, кустарников и иной древесно-кустарниковой растительности, определило и подготовило экскурсионные маршруты по территории и окрестностям, осуществило проектирование строительства туристической базы "Медвежье", заключило договор на строительство туристической базы, подготовило строительные площадки для размещения зданий и сооружений турбазы. С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца о бездействии ответчика на протяжении всего срока действия договора аренды, начиная с 2006 года. Принимая во внимание судебные споры в рамках дел N А01-102/2012, А01-1559/2012, А01-1413/2014, апелляционный суд пришел к выводу о наличии у ответчика препятствий в использовании спорного земельного участка по назначению со стороны третьих лиц. Об указанных обстоятельствах было известно арендодателю, по запросам арендатора соответствующие меры приняты не были. Поскольку общество не имело возможности использовать спорный земельный участок в результате противоправных действий по его захвату в 2008 году, а также в связи с наличием этих препятствий в настоящее время, основания для удовлетворения иска о расторжении договора отсутствуют.
В кассационной жалобе комитет просит отменить апелляционное постановление от 16.07.2015. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Пункт 4.4.2 договора аренды закрепляет обязанность общества использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Общество не использовало спорный земельный участок, предназначенный для строительства, в указанных целях более трех лет, что свидетельствует о нарушении ответчиком норм Земельного кодекса и условий договора аренды. Суд апелляционной инстанции не должен был учитывать обстоятельства, установленные судебными актами по делам N А01-102/2012 и А01-1559/2012, поскольку комитет не участвовал в их рассмотрении. В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о совершении ООО "Медвежье" действий по использованию арендованного им участка в целях размещения туристической базы отдыха. Земельный участок находился во владении общества с 2006 года. К использованию участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования арендатор не приступил. Каких-либо подготовительных, строительных работ на участке не ведется, разрешение на строительство не получено. Доказательства невозможности использования спорного земельного участка ответчик не представил.
Общество, предприниматель и ООО "Серебряный ключ" представили отзывы, в которых возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель комитета на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
Представитель ответчиков и третьего лица указал на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 22.11.2006 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий площадью 34 383 кв. м (кадастровый номер 01:04:5901001:0126), расположенного по адресу: Республика Адыгея, р-н. Майкопский, западнее от с. Хамышки. Участок предоставлен на 49 лет для размещения туристической базы отдыха. Согласно пунктам 4.4.1, 4.4.2, 4.4.7 договора арендатор принял на себя обязанности выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.
В силу пункта 4.1.1 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушении других его условий.
Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 15.11.2006 (разрешенное использование - для размещения туристической базы отдыха), передан арендатору по акту приема-передачи. Государственная регистрация сделки осуществлена 07.12.2006 (т. 1, л.д. 19-22, 24, 26-27).
На основании договора от 15.10.2014 общество уступило ООО "Серебряный ключ" права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.11.2006 в необходимой для размещения временных сооружений (подъемник и пункт проката) части земельного участка площадью 5 тыс. кв. м (т. 3, л.д. 32-33).
На основании договора от 28.11.2014 Козменко Г.Г. приобрел права и обязанности арендатора спорного земельного участка (т. 5, л.д. 50-52).
Комитет 21.05.2014 направил в адрес общества претензию N 531, в которой потребовал в течение двух месяцев после ее получения приступить к использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением (т. 1, л.д. 9-11).
В претензии от 04.08.2014 N 765 комитет предложил обществу расторгнуть договор аренды и подписать прилагаемое соглашение о его расторжении (т. 1, л.д. 13-18).
Комитет, полагая, что арендатор не использовал земельный участок по целевому назначению (для размещения туристической базы отдыха), обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса.
При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришел к выводу о том, что факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды в установленном порядке не доказан.
Более того, арендатор принимал меры к созданию надлежащих условий к использованию участка по целевому назначению путем предъявлениям соответствующих исков (дела N А01-102/2012, А01-522/2014), а также осуществлял работы и иные мероприятия в целях размещения на нем туристической базы отдыха (т. 1, л.д. 68-102, 151-159, 170-182).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) истец не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора аренды земельного участка со стороны арендатора, тогда как ответчиком напротив представлены доказательства, подтверждающие принятие разумных мер, направленных на реализацию условий договора аренды.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса представленные в дело доказательства, апелляционный суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды.
Приведенные в кассационной жалобе доводы комитета о недостатках в представленной ответчиком проектной и строительной документации не опровергают выводы апелляционного суда, свидетельствуют о несогласии истца с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В данном деле суд апелляционной инстанции с учетом содержания представленных доказательств пришел к выводу о наличии у арендатора препятствий, в течение длительного периода исключающих возможность использования земельного участка из земель особо охраняемых территорий для размещения туристической базы отдыха. Факт привлечения общества к административной ответственности (с учетом содержания материалов административного производства; т. 3, л.д. 1-28) в рассматриваемом случае на правомерность приведенного вывода не влияет. С учетом изложенного довод истца о неправильном применении судом норм статей 45 и 46 Земельного кодекса следует признать ошибочным.
При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции учитывал наличие обращений истца в суд в целях устранения препятствий в использовании спорного участка, а также процессуальный результат их рассмотрения, поэтому ссылку комитета на неправильное применение правил статьи 69 Кодекса следует отклонить. С учетом установленных судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств, доводы жалобы о неиспользовании обществом участка по целевому назначению в течение срока, установленного статьей 45 Земельного кодекса, а также о наличии существенных нарушений, влекущих досрочное расторжение договора аренды, суд округа не принимает.
Основания для отмены апелляционного постановления по иным доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности сделанных судом выводов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Суд апелляционной инстанции верно применил нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовал и дал им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемом акте суждения соответствуют обстоятельствам спора. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 по делу N А01-1740/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 31.12.2015 N Ф08-9073/2015 ПО ДЕЛУ N А01-1740/2014
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель полагал, что арендатор не использовал участок по целевому назначению (для размещения туристической базы отдыха).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 декабря 2015 г. по делу N А01-1740/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" (ОГРН 1020100700861) - Белоусова А.В. (доверенность от 22.12.2015), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Медвежье" (ОГРН 1050100561862) и индивидуального предпринимателя Козменко Георгия Георгиевича (ОГРНИП 315231100014535), а также третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" - Козменко Г.Г. (доверенности от 08.08.2014 и от 01.01.2015), рассмотрев кассационную жалобу муниципального учреждения Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 по делу N А01-1740/2014 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.), установил следующее.
Муниципальное учреждение Комитет имущественных отношений администрации муниципального образования "Майкопский район" (далее - комитет) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье" (далее - общество, ООО "Медвежье", ответчик) о расторжении заключенного сторонами договора от 22.11.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126.
Определением от 25.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" (далее - ООО "Серебряный ключ", т. 3, л.д. 57, 58).
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.02.2015 (судья Парасюк Е.А.) иск комитета удовлетворен, договор от 22.11.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126, заключенный сторонами, расторгнут. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 тыс. рублей. Суд пришел к выводу о том, что ответчик длительное время не использовал по назначению земельный участок, допущенное нарушение является существенным и влечет расторжение договора аренды. При этом общество не представило доказательства, свидетельствующие о наличии объективных препятствий для строительства туристической базы отдыха, а также совершения действий, прямо не связанных со строительством, но позволяющих сделать вывод о намерении ответчика реализовать цель предоставления земельного участка в аренду. В период с 2006 по 2009 годы ответчик имел возможность беспрепятственно пользоваться земельным участком, но не предпринимал действий, направленных на его освоение. ООО "Медвежье" привлекалось к административной ответственности за невыполнение предписания об устранении нарушений земельного законодательства, выразившихся в неиспользовании земельного участка по назначению. Спорный земельный участок предоставлен ответчику для размещения туристической базы отдыха. Однако им впоследствии совершена переуступка права для размещении временного сооружения, то есть для совершения иных действий, отличных от предусмотренных договором аренды от 22.11.2006. Сделка по переуступке совершена 15.10.2014, то есть в процессе судебного разбирательства по настоящему делу. Действия ответчика по заключению договора о переуступке суд квалифицировал как злоупотребление правом. Поскольку представленные обществом доказательства не подтверждают наличие обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка арендатором для строительства в течение длительного срока, истекшего с момента заключения договора, а также необходимость всего названного периода (со дня заключения договора до передачи спора на разрешение суда) для освоения участка, иск о досрочном расторжении договора аренды удовлетворен судом.
На основании определения от 16.04.2015 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Козменко Г.Г. (т. 5, л.д. 33-38).
Определением 22.05.2015 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя Козменко Г.Г. (далее - предприниматель; т. 6, л.д. 191-194).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 ходатайство комитета о приостановлении производства по делу отклонено, в удовлетворении заявления комитета о принятии по делу обеспечительных мер отказано, решение от 10.02.2015 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Апелляционный суд указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.12.2012 по делу N А01-102/2012 удовлетворен иск общества к ООО "Грант" о сносе самовольно возведенных на спорном земельном участке пункта проката с закусочной (литера А), гостевого дома (литера В), временных сооружений: открытой площадки, навеса N 2, навеса N 3, подъемника, площадки к пункту проката, а также об устранении препятствий в использовании земельного участка. В рамках настоящего дела общество представило доказательства (договор подряда 27.02.2009, акты приемки работ, проектную документацию), подтверждающие совершение действий по использованию арендованного земельного участка в целях размещения туристической базы отдыха. Кроме того, в рамках дела N А01-522/2014 ООО "Медвежье" обратилось с заявлением к ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" о сносе самовольных строений и устранении препятствий в использовании спорного земельного участка. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у арендатора препятствий в использовании спорного земельного участка. Договор аренды от 22.11.2006 не содержит обязанности общества по строительству базы в какие-либо конкретные сроки, кроме указания на право арендатора разместить базу отдыха на земельном участке с кадастровым номером 01:04:5901001:12 в пределах срока аренды. При этом общество выполнило ряд мероприятий по использованию арендованного земельного участка в целях размещения туристической базы отдыха, в том числе: очистило территорию от несанкционированных свалок и мусора, осуществило предпроектные работы, геологические, гидрологические, геоморфологические, экологические изыскания, произвело земельно-планировочные работы на территории всего участка, построило санно-лыжную трассу, внутрихозяйственные гравийные дороги, подготовило места отдыха, терренкуры, смотровые площадки, сформировало парковую зону, осуществило биотехнические, инженерно-биологические мероприятия, озеленение территории, посадку деревьев, кустарников и иной древесно-кустарниковой растительности, определило и подготовило экскурсионные маршруты по территории и окрестностям, осуществило проектирование строительства туристической базы "Медвежье", заключило договор на строительство туристической базы, подготовило строительные площадки для размещения зданий и сооружений турбазы. С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца о бездействии ответчика на протяжении всего срока действия договора аренды, начиная с 2006 года. Принимая во внимание судебные споры в рамках дел N А01-102/2012, А01-1559/2012, А01-1413/2014, апелляционный суд пришел к выводу о наличии у ответчика препятствий в использовании спорного земельного участка по назначению со стороны третьих лиц. Об указанных обстоятельствах было известно арендодателю, по запросам арендатора соответствующие меры приняты не были. Поскольку общество не имело возможности использовать спорный земельный участок в результате противоправных действий по его захвату в 2008 году, а также в связи с наличием этих препятствий в настоящее время, основания для удовлетворения иска о расторжении договора отсутствуют.
В кассационной жалобе комитет просит отменить апелляционное постановление от 16.07.2015. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Пункт 4.4.2 договора аренды закрепляет обязанность общества использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Общество не использовало спорный земельный участок, предназначенный для строительства, в указанных целях более трех лет, что свидетельствует о нарушении ответчиком норм Земельного кодекса и условий договора аренды. Суд апелляционной инстанции не должен был учитывать обстоятельства, установленные судебными актами по делам N А01-102/2012 и А01-1559/2012, поскольку комитет не участвовал в их рассмотрении. В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о совершении ООО "Медвежье" действий по использованию арендованного им участка в целях размещения туристической базы отдыха. Земельный участок находился во владении общества с 2006 года. К использованию участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования арендатор не приступил. Каких-либо подготовительных, строительных работ на участке не ведется, разрешение на строительство не получено. Доказательства невозможности использования спорного земельного участка ответчик не представил.
Общество, предприниматель и ООО "Серебряный ключ" представили отзывы, в которых возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель комитета на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
Представитель ответчиков и третьего лица указал на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 22.11.2006 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий площадью 34 383 кв. м (кадастровый номер 01:04:5901001:0126), расположенного по адресу: Республика Адыгея, р-н. Майкопский, западнее от с. Хамышки. Участок предоставлен на 49 лет для размещения туристической базы отдыха. Согласно пунктам 4.4.1, 4.4.2, 4.4.7 договора арендатор принял на себя обязанности выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.
В силу пункта 4.1.1 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушении других его условий.
Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 15.11.2006 (разрешенное использование - для размещения туристической базы отдыха), передан арендатору по акту приема-передачи. Государственная регистрация сделки осуществлена 07.12.2006 (т. 1, л.д. 19-22, 24, 26-27).
На основании договора от 15.10.2014 общество уступило ООО "Серебряный ключ" права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.11.2006 в необходимой для размещения временных сооружений (подъемник и пункт проката) части земельного участка площадью 5 тыс. кв. м (т. 3, л.д. 32-33).
На основании договора от 28.11.2014 Козменко Г.Г. приобрел права и обязанности арендатора спорного земельного участка (т. 5, л.д. 50-52).
Комитет 21.05.2014 направил в адрес общества претензию N 531, в которой потребовал в течение двух месяцев после ее получения приступить к использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением (т. 1, л.д. 9-11).
В претензии от 04.08.2014 N 765 комитет предложил обществу расторгнуть договор аренды и подписать прилагаемое соглашение о его расторжении (т. 1, л.д. 13-18).
Комитет, полагая, что арендатор не использовал земельный участок по целевому назначению (для размещения туристической базы отдыха), обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса.
При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришел к выводу о том, что факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды в установленном порядке не доказан.
Более того, арендатор принимал меры к созданию надлежащих условий к использованию участка по целевому назначению путем предъявлениям соответствующих исков (дела N А01-102/2012, А01-522/2014), а также осуществлял работы и иные мероприятия в целях размещения на нем туристической базы отдыха (т. 1, л.д. 68-102, 151-159, 170-182).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) истец не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора аренды земельного участка со стороны арендатора, тогда как ответчиком напротив представлены доказательства, подтверждающие принятие разумных мер, направленных на реализацию условий договора аренды.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса представленные в дело доказательства, апелляционный суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды.
Приведенные в кассационной жалобе доводы комитета о недостатках в представленной ответчиком проектной и строительной документации не опровергают выводы апелляционного суда, свидетельствуют о несогласии истца с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В данном деле суд апелляционной инстанции с учетом содержания представленных доказательств пришел к выводу о наличии у арендатора препятствий, в течение длительного периода исключающих возможность использования земельного участка из земель особо охраняемых территорий для размещения туристической базы отдыха. Факт привлечения общества к административной ответственности (с учетом содержания материалов административного производства; т. 3, л.д. 1-28) в рассматриваемом случае на правомерность приведенного вывода не влияет. С учетом изложенного довод истца о неправильном применении судом норм статей 45 и 46 Земельного кодекса следует признать ошибочным.
При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции учитывал наличие обращений истца в суд в целях устранения препятствий в использовании спорного участка, а также процессуальный результат их рассмотрения, поэтому ссылку комитета на неправильное применение правил статьи 69 Кодекса следует отклонить. С учетом установленных судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств, доводы жалобы о неиспользовании обществом участка по целевому назначению в течение срока, установленного статьей 45 Земельного кодекса, а также о наличии существенных нарушений, влекущих досрочное расторжение договора аренды, суд округа не принимает.
Основания для отмены апелляционного постановления по иным доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности сделанных судом выводов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Суд апелляционной инстанции верно применил нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовал и дал им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемом акте суждения соответствуют обстоятельствам спора. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 по делу N А01-1740/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)