Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не исполнил обязанности по государственной регистрации договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Качаева Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Михайлова Г.В.
судей Поддубной О.А., Головнева И.В.
при секретаре Б.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. к Б.С., ОООО "Гермип", третье лицо; Управление Росреестра по Ростовской области об осуществлении государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, признании недействительным договора купли-продажи, применения последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе А.
на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 7 июня 2016 г.
Заслушав доклад судьи Михайлова Г.В., судебная коллегия,
установила:
А. обратился с настоящим иском в суд, ссылаясь на то, что 01.10.2015 года между Б.С. и истцом заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, в соответствии с которым Б.С. передано истцу недвижимое имущество.
Данные объекты имущества были переданы во владение и пользование истца на условиях, предусмотренных договором аренды сроком на 10 лет.
Во исполнение условий договора, арендодатель Б.С. получил от истца арендную плату за весь период аренды (до 01.10.2025 года) в размере 10 000 000 рублей, что подтверждается распиской от 01.10.2015 года.
Истец ссылается на то, что до настоящего времени арендодатель не выполнил необходимых от него действий по регистрации указанного договора аренды в РОСРЕЕСТРЕ, под разными предлогами откладывал сдачу документов для регистрации договора, после чего, перестал выходить на связь, необходимые от него документы для сдачи на регистрацию, не представил, фактически уклоняется от государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2015 года.
Указывая на уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, истец считает, что ему, как стороне по сделке дает право требовать государственной регистрации указанного договора в судебном порядке. В соответствии с п. 3.1.4. договора аренды, арендодатель не вправе без согласия арендатора отчуждать имущество, однако, несмотря на данный запрет, Б.С. заключил договор купли-продажи с ОООО "Гермип". Истец полагает, что данная сделка противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ, и отвечает признакам недействительности сделки, установленными ст. 168 ГК РФ.
Ссылаясь на положения ст. ст. 165, 433, 609, 651 ГК РФ, истец просил суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключенного между Б.С. и А. 01.10.2015 года сроком до 01.10.2025 года в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для использования в производственных целях, площадью 36362 кв. м, кадастровый НОМЕР и находящиеся на вышеуказанном земельном участке следующие объекты недвижимого имущества: материальный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1116,3 кв. м, кадастровый НОМЕР; административно-производственное здание, назначение: нежилое, общая площадь 416,6 кв. м, этажность - 2, кадастровый НОМЕР; подъездной железнодорожный путь, назначение: производственное, протяженность 396 кв. м, кадастровый НОМЕР; трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, общей площадью 55,8 кв. м, кадастровый НОМЕР; цех холодной резки металла, назначение: нежилое, общей площадью 614,9 кв. м, кадастровый НОМЕР; слесарно-сборочный цех НОМЕР, площадью 3364,3 кв. м, Литер С, С1, С2, с3, с4, этажность: 1, навес, площадью 46,2 кв. м, литер с, кадастровый НОМЕР; насосная канализационная станция, Литер И, площадью 53,4 кв. м, кадастровый НОМЕР; признать недействительным договор купли-продажи от 08.10.2015 года, заключенный между Б.С. и ОООО "Гермип".
В порядке ст. 39 ГПК РФ, истец уточнил требования в части регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключенного между Б.С. и А. 01.10.2015 года сроком до 01.10.2025 года в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для использования в производственных целях, площадью 36362 кв. м, кадастровый НОМЕР и находящиеся на вышеуказанном земельном участке следующие объекты недвижимого имущества: материальный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1116,3 кв. м, кадастровый НОМЕР; административно-производственное здание, назначение: нежилое, общая площадь 416,6 кв. м, этажность - 2, кадастровый НОМЕР; подъездной железнодорожный путь, назначение: производственное, протяженность 396 кв. м, кадастровый НОМЕР; трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, общей площадью 55,8 кв. м, кадастровый НОМЕР; цех холодной резки металла, назначение: нежилое, общей площадью 614,9 кв. м, кадастровый НОМЕР; слесарно-сборочный цех НОМЕР, площадью 3364,3 кв. м, Литер С, С1, С2, с3, с4, этажность: 1, навес, площадью 46,2 кв. м, литер с, кадастровый НОМЕР; насосная канализационная станция, Литер II, площадью 53,4_ кв. м, кадастровый НОМЕР; признать недействительным договор купли-продажи от 08.10.2015 года, заключенный между Б.С. и ОООО "Гермип" и применить последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества Б.С.
Определением суда от 12.02.2016 года Управление Федеральной государственной службы кадастра и картографии по Ростовской области исключено из состава ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 7 июня 2016 г. в удовлетворении исковых требований А. было отказано.
В апелляционной жалобе А. просит отменить данное решение и принять новое. Ссылаясь на обстоятельства аналогичные, изложенным в иске, истец полагает свои исковые требования обоснованными и доказанными. Указывает, что суд не дал надлежащей оценки, представленным им доказательствам. В частности, судом не учтено, что истец по договору купли-продажи приобрел движимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, в связи с чем, фактическое использование земельного участка имело место не только в связи с заключением договора аренды. Истцом были приняты меры к охране приобретенного по сделке купли-продажи движимого имущества. Кроме того, представителем ответчика ОООО "Гермип" обстоятельства, связанные с фактом нахождения на спорном земельном участке движимого имущества, принадлежащего истцу, не отрицался.
В жалобе отмечается, что отсутствие документов, подтверждающих оплату коммунальных услуг, само по себе, не может свидетельствовать о неисполнении сторонами спорной сделки.
По мнению апеллянта, при наличии подписанного сторонами договора аренды с правом выкупа и отсутствии регистрации в Росреестре, при наличии письменного обращения к ответчику с предложением о явке в целях регистрации договора, с учетом заключенного 20.10.2016 Б.С. договора купли-продажи недвижимого имущества, ранее предоставленного истцу в аренду, истец полагает доказанным факт уклонения ответчика Б.С. от государственной регистрации права аренды недвижимого имущества.
В апелляционной жалобе истец также обращает внимание на то, что, суд не предпринял все допустимые меры к извещению ответчика Б.С. Так, судом не запрашивался адрес регистрации и проживания Б.С. в адресном бюро г. Россошь.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав истца А., его представителя по доверенности Ш., представителя ответчика ООО "Гермип" по доверенности П., ответчика Б.С., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ установлено, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключенные сроком менее чем на один год.
В абзаце 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определены последствия уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации. В частности, что если одна из сторон, заключившая договор, уклоняется от подачи заявления об его государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о проведении государственной регистрации.
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу нормы ст. 168 ГК РФ при решении вопроса о признании сделки недействительной на основании указанной статьи судом должно быть установлено, а со стороны истца доказано, каким требованиям конкретных законов или иных правовых актов не соответствует сделка (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
Из материалов дела следует, что 01.10.2015 года между Б.С. (арендодатель) и А. (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа в отношении объектов недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для использования в производственных целях, площадью 36362 кв. м, кадастровый НОМЕР и находящиеся на вышеуказанном земельном участке следующие объекты недвижимого имущества: материальный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1116,3 кв. м, кадастровый НОМЕР; административно - производственное здание, назначение: нежилое, общая площадь 416,6 кв. м, этажность - 2, кадастровый НОМЕР; подъездной железнодорожный путь, назначение: производственное, протяженность 396 кв. м, кадастровый НОМЕР; трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, общей площадью 55,8 кв. м, кадастровый НОМЕР; цех холодной резки металла, назначение: нежилое, общей площадью 614,9 кв. м, кадастровый НОМЕР; слесарно-сборочный цех НОМЕР, площадью 3364,3 кв. м, Литер С, С1, С2, с3, с4, этажность: 1, навес, площадью 46,2 кв. м, литер с, кадастровый НОМЕР; насосная канализационная станция, Литер II, площадью 53,4 кв. м, кадастровый НОМЕР (т. 1 л.д. 11-16).
По условиям договора указанные объекты имущества были переданы во владение и пользование истца А., как арендатора, на срок 10 лет (п. 2.2).
В соответствии с условиями договора арендная плата составила 1 000 000 рублей в год и уплачивается арендатором арендодателю в момент подписания договора единовременно за весь период действия договора (п. 5.2).
Во исполнение указанных условий договора истцом представлена расписка от 01.10.2015 года в получении арендодателем Б.С. от истца А. (арендатора) арендной платы за весь период аренды (до 01.10.2025 года) в размере 10 000 000 рублей (т. 1 л.д. 25).
На момент заключения договора аренды с правом выкупа от 01.10.2015 года, недвижимое имущество находилось в залоге у ООО "АКТИВ", у которого арендодатель (ответчик) Б.С. приобрел названное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи имущества (т. 2 л.д. 56-60), с которым Б.С. должен был произвести полный расчет до 31.12.2015 года.
В рамках рассмотрения спора установлено, что договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2015 года зарегистрирован в Управлении РОСРЕЕСТРА не был. Истец А., ссылаясь на нарушение своих прав, в обоснование иска указывает об уклонении ответчика Б.С. от государственной регистрации договора аренды с правом выкупа.
Принимая обжалуемое решение, суд руководствовался статьями 168, 164, 433, 165 ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что истцом не представлены доказательства уклонения Б.С. от регистрации спорного договора аренды. То обстоятельство, что А. заключен ранее договор аренды спорного недвижимого имущества от 21.09.2015 года, заключенного ранее договора аренды с правом выкупа, а также заключенного им же с ООО "23 МОЗ" договора купли-продажи движимого имущества от 08.09.2015 года, расположенного по адресу нахождения спорных объектов недвижимого имущества АДРЕС с позиции суда не свидетельствует о начале исполнения договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2015 года, путем принятия как движимого, так и недвижимого имущества и его использования.
Оценив представленные сторонами доказательства в своей совокупности, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований А. о регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2015 года, заключенного между Б.С. и А., поскольку доказательств обоснованности заявленных требований истцовой стороной не представлено, судом не добыто.
Давая оценку требованиям истца о признании договора купли-продажи недействительным, суд установил, что ответчик Б.С., обладая правом собственности на спорные объекты недвижимости, расположенные по адресу: АДРЕС 20.10.2015 года заключил с ответчиком ОООО "Гермип" договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, который по согласованию с ООО "АКТИВ" (т. 2 л.д. 25, 29, 33, 37, 41, 45, 49, 53), являющимся залогодержателем имущества, находящегося в собственности Б.С., был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 28.10.2015 года, с последующим снятием обременений 11.11.2015 года (залогодержатель ООО "АКТИВ"). Обоснованность проведения государственной регистрации данной сделки подтверждена представленными материалами регистрационных дел в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: АДРЕС которые в настоящем деле являются спорными.
Отказывая в удовлетворении данной части исковых требований, суд указал, что договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, заключенный между Б.С. и ОООО "Гермип" заключен 20.10.2015 года, а его регистрация осуществлена только 28.10.2015 года, договор купли-продажи между указанными сторонами 08.10.2015 года не заключался. Условия договора купли-продажи между ответчиками по спору соблюдены, в силу чего, его регистрация произведена в Управлении РОСРЕЕСТРА, в соответствии с требованиями законодательства РФ, при этом на регистрацию сделки договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2015 года, ответчик Б.С. являлся дважды 20 и 21 октября 2015 года, о чем свидетельствуют его личные подписи в заявлениях о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости (т. 2 л.д. 26, 27, 30, 31, 34, 35, 38, 39, 42, 43, 46, 47, 50, 51, 54, 55). Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2015 года означает, что подписанный между А. и Б.С. договор, не дает лицу, принимающему имущество в пользование (А.), прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам, что отражено в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Кроме того, суд указал, что из материалов дела следует, что ответчик ОООО "Гермип" в момент заключения договора купли-продажи с Б.С. в отношении спорных объектов недвижимости, не знало о договоре аренды, заключенным между Б.С. и А. (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, продавец не информировал ОООО "Гермип" о наличии данного договора), в связи с чем, в отношении указанного юридического лица соглашение Б.С. и А. не имеет силы.
Таким образом, выводы суда являются правильными, мотивированными, соответствуют содержанию исследованных судом доказательств и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в их законности и обоснованности.
Доводы истцовой стороны об уклонении ответчика Б.С. от государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества получили надлежащую правовую оценку. Суд, верно указал, что обоснованность данных доводов истца в рамках рассмотрения спора, ни письменными обращениями в адрес ответчика, ни обращениями в виде телефонных звонков, ни обращением с заявлением самостоятельно в орган государственной регистрации в целях регистрации договора аренды недвижимого имущества, не подтверждена.
Приведенные в апелляционной жалобе аргументы истца о том, что он по договору купли-продажи приобрел движимое имущество, расположенное на земельном участке, в связи с чем, фактически использовал спорный земельный участок не только в связи с заключением договора аренды, правоустанавливающего значения не имеют.
Доводы о том, что суд не предпринял все допустимые меры к извещению ответчика Б.С., также приняты во внимание быть не могут. Ответчик Б.С. о времени и месте рассмотрения спора извещался судом надлежащим образом, направлением как почтовых извещений, а так и телеграмм, однако почтовую корреспонденцию не получал, в качестве причин не вручения почтовых извещений указано "истек срок хранения", причиной не вручения телеграмм о вызове в судебное заседание указано "нет доступа в квартиру, подъезд закрыт, на двери кодовый замок". Согласно материалов дела, а именно: документов регистрационного дела, договора аренды с правом выкупа от 01.10.2015 года, договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2015 года следует, что ответчик Б.С. зарегистрирован по адресу: АДРЕС. Таким образом, располагая сведениями о регистрации ответчика, у суда отсутствовали основания для направления запроса о месте регистрации и проживания Б.С. в отдел УФМС г. Россошь.
В целом, доводы апелляционной жалобы сводятся, по сути, к оспариванию оценки судом имеющихся в деле доказательств.
Между тем, в силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Указанные требования закона судом выполнены, а ссылки, на документы, опровергающие правомерность судебной оценки доказательств, которые не были приняты во внимание при рассмотрении дела в суде первой инстанции и не получили оценки в обжалуемом решении, в апелляционной жалобе отсутствуют.
Несогласие заявителя с судебной оценкой доказательств при отсутствии документов, опровергающих ее правомерность, не свидетельствует о незаконности обжалуемого решения, а потому не является основанием для его отмены.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно оценил представленные доказательства, правильно установил фактические обстоятельства дела и грамотно применил нормы материального и процессуального права в связи, с чем оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 7 июня 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
Мотивированный текст определения изготовлен 15.09.2016 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-15571/2016
Требование: Об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий его недействительности.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не исполнил обязанности по государственной регистрации договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 сентября 2016 г. по делу N 33-15571/2016
Судья: Качаева Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Михайлова Г.В.
судей Поддубной О.А., Головнева И.В.
при секретаре Б.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. к Б.С., ОООО "Гермип", третье лицо; Управление Росреестра по Ростовской области об осуществлении государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, признании недействительным договора купли-продажи, применения последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе А.
на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 7 июня 2016 г.
Заслушав доклад судьи Михайлова Г.В., судебная коллегия,
установила:
А. обратился с настоящим иском в суд, ссылаясь на то, что 01.10.2015 года между Б.С. и истцом заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, в соответствии с которым Б.С. передано истцу недвижимое имущество.
Данные объекты имущества были переданы во владение и пользование истца на условиях, предусмотренных договором аренды сроком на 10 лет.
Во исполнение условий договора, арендодатель Б.С. получил от истца арендную плату за весь период аренды (до 01.10.2025 года) в размере 10 000 000 рублей, что подтверждается распиской от 01.10.2015 года.
Истец ссылается на то, что до настоящего времени арендодатель не выполнил необходимых от него действий по регистрации указанного договора аренды в РОСРЕЕСТРЕ, под разными предлогами откладывал сдачу документов для регистрации договора, после чего, перестал выходить на связь, необходимые от него документы для сдачи на регистрацию, не представил, фактически уклоняется от государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2015 года.
Указывая на уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, истец считает, что ему, как стороне по сделке дает право требовать государственной регистрации указанного договора в судебном порядке. В соответствии с п. 3.1.4. договора аренды, арендодатель не вправе без согласия арендатора отчуждать имущество, однако, несмотря на данный запрет, Б.С. заключил договор купли-продажи с ОООО "Гермип". Истец полагает, что данная сделка противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ, и отвечает признакам недействительности сделки, установленными ст. 168 ГК РФ.
Ссылаясь на положения ст. ст. 165, 433, 609, 651 ГК РФ, истец просил суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключенного между Б.С. и А. 01.10.2015 года сроком до 01.10.2025 года в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для использования в производственных целях, площадью 36362 кв. м, кадастровый НОМЕР и находящиеся на вышеуказанном земельном участке следующие объекты недвижимого имущества: материальный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1116,3 кв. м, кадастровый НОМЕР; административно-производственное здание, назначение: нежилое, общая площадь 416,6 кв. м, этажность - 2, кадастровый НОМЕР; подъездной железнодорожный путь, назначение: производственное, протяженность 396 кв. м, кадастровый НОМЕР; трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, общей площадью 55,8 кв. м, кадастровый НОМЕР; цех холодной резки металла, назначение: нежилое, общей площадью 614,9 кв. м, кадастровый НОМЕР; слесарно-сборочный цех НОМЕР, площадью 3364,3 кв. м, Литер С, С1, С2, с3, с4, этажность: 1, навес, площадью 46,2 кв. м, литер с, кадастровый НОМЕР; насосная канализационная станция, Литер И, площадью 53,4 кв. м, кадастровый НОМЕР; признать недействительным договор купли-продажи от 08.10.2015 года, заключенный между Б.С. и ОООО "Гермип".
В порядке ст. 39 ГПК РФ, истец уточнил требования в части регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключенного между Б.С. и А. 01.10.2015 года сроком до 01.10.2025 года в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для использования в производственных целях, площадью 36362 кв. м, кадастровый НОМЕР и находящиеся на вышеуказанном земельном участке следующие объекты недвижимого имущества: материальный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1116,3 кв. м, кадастровый НОМЕР; административно-производственное здание, назначение: нежилое, общая площадь 416,6 кв. м, этажность - 2, кадастровый НОМЕР; подъездной железнодорожный путь, назначение: производственное, протяженность 396 кв. м, кадастровый НОМЕР; трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, общей площадью 55,8 кв. м, кадастровый НОМЕР; цех холодной резки металла, назначение: нежилое, общей площадью 614,9 кв. м, кадастровый НОМЕР; слесарно-сборочный цех НОМЕР, площадью 3364,3 кв. м, Литер С, С1, С2, с3, с4, этажность: 1, навес, площадью 46,2 кв. м, литер с, кадастровый НОМЕР; насосная канализационная станция, Литер II, площадью 53,4_ кв. м, кадастровый НОМЕР; признать недействительным договор купли-продажи от 08.10.2015 года, заключенный между Б.С. и ОООО "Гермип" и применить последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества Б.С.
Определением суда от 12.02.2016 года Управление Федеральной государственной службы кадастра и картографии по Ростовской области исключено из состава ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 7 июня 2016 г. в удовлетворении исковых требований А. было отказано.
В апелляционной жалобе А. просит отменить данное решение и принять новое. Ссылаясь на обстоятельства аналогичные, изложенным в иске, истец полагает свои исковые требования обоснованными и доказанными. Указывает, что суд не дал надлежащей оценки, представленным им доказательствам. В частности, судом не учтено, что истец по договору купли-продажи приобрел движимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, в связи с чем, фактическое использование земельного участка имело место не только в связи с заключением договора аренды. Истцом были приняты меры к охране приобретенного по сделке купли-продажи движимого имущества. Кроме того, представителем ответчика ОООО "Гермип" обстоятельства, связанные с фактом нахождения на спорном земельном участке движимого имущества, принадлежащего истцу, не отрицался.
В жалобе отмечается, что отсутствие документов, подтверждающих оплату коммунальных услуг, само по себе, не может свидетельствовать о неисполнении сторонами спорной сделки.
По мнению апеллянта, при наличии подписанного сторонами договора аренды с правом выкупа и отсутствии регистрации в Росреестре, при наличии письменного обращения к ответчику с предложением о явке в целях регистрации договора, с учетом заключенного 20.10.2016 Б.С. договора купли-продажи недвижимого имущества, ранее предоставленного истцу в аренду, истец полагает доказанным факт уклонения ответчика Б.С. от государственной регистрации права аренды недвижимого имущества.
В апелляционной жалобе истец также обращает внимание на то, что, суд не предпринял все допустимые меры к извещению ответчика Б.С. Так, судом не запрашивался адрес регистрации и проживания Б.С. в адресном бюро г. Россошь.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав истца А., его представителя по доверенности Ш., представителя ответчика ООО "Гермип" по доверенности П., ответчика Б.С., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ установлено, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключенные сроком менее чем на один год.
В абзаце 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определены последствия уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации. В частности, что если одна из сторон, заключившая договор, уклоняется от подачи заявления об его государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о проведении государственной регистрации.
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу нормы ст. 168 ГК РФ при решении вопроса о признании сделки недействительной на основании указанной статьи судом должно быть установлено, а со стороны истца доказано, каким требованиям конкретных законов или иных правовых актов не соответствует сделка (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
Из материалов дела следует, что 01.10.2015 года между Б.С. (арендодатель) и А. (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа в отношении объектов недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для использования в производственных целях, площадью 36362 кв. м, кадастровый НОМЕР и находящиеся на вышеуказанном земельном участке следующие объекты недвижимого имущества: материальный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1116,3 кв. м, кадастровый НОМЕР; административно - производственное здание, назначение: нежилое, общая площадь 416,6 кв. м, этажность - 2, кадастровый НОМЕР; подъездной железнодорожный путь, назначение: производственное, протяженность 396 кв. м, кадастровый НОМЕР; трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, общей площадью 55,8 кв. м, кадастровый НОМЕР; цех холодной резки металла, назначение: нежилое, общей площадью 614,9 кв. м, кадастровый НОМЕР; слесарно-сборочный цех НОМЕР, площадью 3364,3 кв. м, Литер С, С1, С2, с3, с4, этажность: 1, навес, площадью 46,2 кв. м, литер с, кадастровый НОМЕР; насосная канализационная станция, Литер II, площадью 53,4 кв. м, кадастровый НОМЕР (т. 1 л.д. 11-16).
По условиям договора указанные объекты имущества были переданы во владение и пользование истца А., как арендатора, на срок 10 лет (п. 2.2).
В соответствии с условиями договора арендная плата составила 1 000 000 рублей в год и уплачивается арендатором арендодателю в момент подписания договора единовременно за весь период действия договора (п. 5.2).
Во исполнение указанных условий договора истцом представлена расписка от 01.10.2015 года в получении арендодателем Б.С. от истца А. (арендатора) арендной платы за весь период аренды (до 01.10.2025 года) в размере 10 000 000 рублей (т. 1 л.д. 25).
На момент заключения договора аренды с правом выкупа от 01.10.2015 года, недвижимое имущество находилось в залоге у ООО "АКТИВ", у которого арендодатель (ответчик) Б.С. приобрел названное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи имущества (т. 2 л.д. 56-60), с которым Б.С. должен был произвести полный расчет до 31.12.2015 года.
В рамках рассмотрения спора установлено, что договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2015 года зарегистрирован в Управлении РОСРЕЕСТРА не был. Истец А., ссылаясь на нарушение своих прав, в обоснование иска указывает об уклонении ответчика Б.С. от государственной регистрации договора аренды с правом выкупа.
Принимая обжалуемое решение, суд руководствовался статьями 168, 164, 433, 165 ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что истцом не представлены доказательства уклонения Б.С. от регистрации спорного договора аренды. То обстоятельство, что А. заключен ранее договор аренды спорного недвижимого имущества от 21.09.2015 года, заключенного ранее договора аренды с правом выкупа, а также заключенного им же с ООО "23 МОЗ" договора купли-продажи движимого имущества от 08.09.2015 года, расположенного по адресу нахождения спорных объектов недвижимого имущества АДРЕС с позиции суда не свидетельствует о начале исполнения договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2015 года, путем принятия как движимого, так и недвижимого имущества и его использования.
Оценив представленные сторонами доказательства в своей совокупности, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований А. о регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2015 года, заключенного между Б.С. и А., поскольку доказательств обоснованности заявленных требований истцовой стороной не представлено, судом не добыто.
Давая оценку требованиям истца о признании договора купли-продажи недействительным, суд установил, что ответчик Б.С., обладая правом собственности на спорные объекты недвижимости, расположенные по адресу: АДРЕС 20.10.2015 года заключил с ответчиком ОООО "Гермип" договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, который по согласованию с ООО "АКТИВ" (т. 2 л.д. 25, 29, 33, 37, 41, 45, 49, 53), являющимся залогодержателем имущества, находящегося в собственности Б.С., был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 28.10.2015 года, с последующим снятием обременений 11.11.2015 года (залогодержатель ООО "АКТИВ"). Обоснованность проведения государственной регистрации данной сделки подтверждена представленными материалами регистрационных дел в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: АДРЕС которые в настоящем деле являются спорными.
Отказывая в удовлетворении данной части исковых требований, суд указал, что договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, заключенный между Б.С. и ОООО "Гермип" заключен 20.10.2015 года, а его регистрация осуществлена только 28.10.2015 года, договор купли-продажи между указанными сторонами 08.10.2015 года не заключался. Условия договора купли-продажи между ответчиками по спору соблюдены, в силу чего, его регистрация произведена в Управлении РОСРЕЕСТРА, в соответствии с требованиями законодательства РФ, при этом на регистрацию сделки договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2015 года, ответчик Б.С. являлся дважды 20 и 21 октября 2015 года, о чем свидетельствуют его личные подписи в заявлениях о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости (т. 2 л.д. 26, 27, 30, 31, 34, 35, 38, 39, 42, 43, 46, 47, 50, 51, 54, 55). Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2015 года означает, что подписанный между А. и Б.С. договор, не дает лицу, принимающему имущество в пользование (А.), прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам, что отражено в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Кроме того, суд указал, что из материалов дела следует, что ответчик ОООО "Гермип" в момент заключения договора купли-продажи с Б.С. в отношении спорных объектов недвижимости, не знало о договоре аренды, заключенным между Б.С. и А. (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, продавец не информировал ОООО "Гермип" о наличии данного договора), в связи с чем, в отношении указанного юридического лица соглашение Б.С. и А. не имеет силы.
Таким образом, выводы суда являются правильными, мотивированными, соответствуют содержанию исследованных судом доказательств и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в их законности и обоснованности.
Доводы истцовой стороны об уклонении ответчика Б.С. от государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества получили надлежащую правовую оценку. Суд, верно указал, что обоснованность данных доводов истца в рамках рассмотрения спора, ни письменными обращениями в адрес ответчика, ни обращениями в виде телефонных звонков, ни обращением с заявлением самостоятельно в орган государственной регистрации в целях регистрации договора аренды недвижимого имущества, не подтверждена.
Приведенные в апелляционной жалобе аргументы истца о том, что он по договору купли-продажи приобрел движимое имущество, расположенное на земельном участке, в связи с чем, фактически использовал спорный земельный участок не только в связи с заключением договора аренды, правоустанавливающего значения не имеют.
Доводы о том, что суд не предпринял все допустимые меры к извещению ответчика Б.С., также приняты во внимание быть не могут. Ответчик Б.С. о времени и месте рассмотрения спора извещался судом надлежащим образом, направлением как почтовых извещений, а так и телеграмм, однако почтовую корреспонденцию не получал, в качестве причин не вручения почтовых извещений указано "истек срок хранения", причиной не вручения телеграмм о вызове в судебное заседание указано "нет доступа в квартиру, подъезд закрыт, на двери кодовый замок". Согласно материалов дела, а именно: документов регистрационного дела, договора аренды с правом выкупа от 01.10.2015 года, договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2015 года следует, что ответчик Б.С. зарегистрирован по адресу: АДРЕС. Таким образом, располагая сведениями о регистрации ответчика, у суда отсутствовали основания для направления запроса о месте регистрации и проживания Б.С. в отдел УФМС г. Россошь.
В целом, доводы апелляционной жалобы сводятся, по сути, к оспариванию оценки судом имеющихся в деле доказательств.
Между тем, в силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Указанные требования закона судом выполнены, а ссылки, на документы, опровергающие правомерность судебной оценки доказательств, которые не были приняты во внимание при рассмотрении дела в суде первой инстанции и не получили оценки в обжалуемом решении, в апелляционной жалобе отсутствуют.
Несогласие заявителя с судебной оценкой доказательств при отсутствии документов, опровергающих ее правомерность, не свидетельствует о незаконности обжалуемого решения, а потому не является основанием для его отмены.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно оценил представленные доказательства, правильно установил фактические обстоятельства дела и грамотно применил нормы материального и процессуального права в связи, с чем оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 7 июня 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
Мотивированный текст определения изготовлен 15.09.2016 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)