Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2015 года
Полный текст решения изготовлен 18 августа 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Радина С.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зотовой М.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова, д. 4, ОГРНЮЛ 1095836002481)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (442960, Пензенская область, г. Заречный, проспект Мира, д. 5, ОГРНЮЛ 1125838000089)
индивидуальному предпринимателю Ловкову Александру Викторовичу, ИНН 583400472745, Пензенская область
о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова, д. 4)
при участии
от истца: Фоменко С.А. - представителя по доверенности
от ответчиков: Вознюка И.Е. - представителя ООО "ЗемСтрой", по доверенности, Депутатова А.С. - представителя ИП Ловкова А.В., по доверенности
от третьего лица не явился, извещен
установил:
- Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее Управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (далее ООО "ЗемСтрой") и индивидуальному предпринимателю Ловкову Александру Викторовичу (далее ИП Ловков А.В.) с учетом принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) отказа от части исковых требований с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенный для строительства N 329/13 от 23.12.2013, заключенного между Управлением и ООО "ЗемСтрой" в отношении земельного участка площадью 45034,00 кв. м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1430;
- - обязании ООО "ЗемСтрой" возвратить Управлению по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 45034,00 кв. м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1430, свободным от имущества;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства N 329/13 от 23.12.2013, заключенный между Управлением и Ловковым А.В. в отношении земельного участка площадью 2000,00 кв.м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1429;
- - обязании ИП Ловкова А.В, возвратить Управлению по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 2000,00 кв.м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1429, свободным от имущества. Исковые требования основаны на статьях 450 - 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), решении Пензенской городской Думы от 29.05.2009 N 55-8/5.
Определением от 09 июня 2015 года по инициативе суда с согласия представителей сторон в порядке части 1 статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация города Пензы.
Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещено (л.д. 124 том 2). В отзыве на иск заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя (л.д. 82-83 том 2).
Представители сторон не возражали против рассмотрения дела без участия представителя третьего лица. При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь частями 2, 5 статьи 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в судебном заседании без участия третьего лица.
В судебном заседании представитель истца с учетом принятого судом отказа от части исковых требований, на исковых требованиях настаивал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражениях на отзыв ответчиков на иск, и дополнении к исковому заявлению (л.д. 87-90, 112-114, 132-134 том 2). Представитель указал на неоднократное, несвоевременное исполнение ответчиками своих обязательств по оплате арендных платежей. Также указал на то, что ответчиками не исполняется условие договора о представлении арендодателю оригиналов платежных документов с отметкой банка об исполнении. Земельный участок не освоен. Договор уступки подписан ответчиками без согласия арендодателя.
Истец считает, что указанные нарушения требований к арендаторам являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Отметил, что отказ от части исковых требований, касающейся взыскания с ответчиков задолженности был вызван лишь тем, что в период рассмотрения дела ответчиками задолженность была погашена. Просил суд исковые требования удовлетворить.
Кроме того, в судебном заседании истцом было заявлено ходатайства об истребовании из администрации города Заречного Пензенской области и ГБУ "Государственный архив Пензенской области" постановления главы администрации г. Заречного от 07.08.1998 N 521, постановления главы города Пензы от 17.09.1999 N 1659/1. Ходатайства мотивированы тем основанием, что земельный участок предоставлялся в целях обеспечения граждан, переезжающих из г. Заречного на новое место жительство в связи с утратой служебной связи с организацией (объектом), расположенной в ЗАТО. Поскольку в результате уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды, земельные участки в перешли к коммерческой организации и ИП Ловкову А.В. (ответчикам), цель предоставления земельных участков в аренду нарушена.
Протокольным определением истцу было отказано в удовлетворении данных ходатайств, поскольку запрашиваемые им документы (постановления) не относятся к предмету настоящего иска. Их исследование не может повлиять на принятие решения по делу.
В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрацию г. Заречного Пензенской области, Управление капитального строительства г. Заречного Пензенской области, Фонд жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области. Ходатайство мотивировано тем, что земельные участки предоставлялись в аренду УКСу г. Заречного в целях обеспечения граждан, переезжающих из г. Заречного на новое место жительство в связи с утратой служебной связи с организацией (объектом), расположенного в ЗАТО. Истец полагает, что суду необходимо установить данные о наличии или отсутствии у указанных третьих лиц претензий в отношении состоявшейся переуступки права на земельный участок, предназначенный для строительства жилья для жителей ЗАТО.
В удовлетворении данного ходатайства протокольным определением было отказано, ввиду отсутствия связи предмета спора, и изъятием земельного участка из пользования УКСа г. Заречного на основании постановления администрации города Пензы.
Представитель первого ответчика исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 95-96 том 1), считая, что подписав в 2013 году с ООО "ЗемСтрой" договор аренды земельного участка истец легализовал все ранее состоявшиеся переходы прав на земельный участок (последовательность перехода прав на земельный участок кадастровый номер 58:29:2009009:1430, предназначенный для строительства жилой застройки малоэтажной, расположенный по адресу: г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова изложена письменно (л.д. 125-128 том 2). Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке. При государственной регистрации договора аренды прошел правовую экспертизу.
Доводы истца в отношении того, что истцом земельный участок до настоящего времени не освоен, считает необоснованным, поскольку ни каким нормативным правовым документом не регламентировано понятие "освоение земельного участка".
В качестве доказательства исполнения ООО "ЗемСтрой" обязательств по договору аренды земельного участка от 23.12.2013 N 329/13 указал на представленный в материалы дела разработанный проект планировки и застройки жилых домов малой этажности, за разработку которого ООО "ЗемСтрой" оплачено более 1 млн. руб. Проект передан в администрацию города Пензы для его утверждения. На протяжении семи месяцев администрация не рассматривала вопрос о его утверждении. На протяжении всего этого времени ООО "ЗемСтрой" оплачивало и оплачивает арендные платежи, о чем имеется в материалах дела Акт сверки расчетов. С учетом нового срока, предусмотренного для проведения публичных слушаний по вопросу утверждения плана застройки, который в общей сложности составил два года на ООО "ЗемСтрой" лишено возможности приступить к строительству жилых домов, то есть к "освоению", арендованного земельного участка, поскольку не может получить разрешение на строительство. Просит суд истцу в иске отказать в полном объеме.
Представитель второго ответчика исковые требования не признал в полном объеме по мотивам, изложенным в отзыве на иск (л.д. 40-45 том 2), указав, что арендные платежи ИП Ловковым А.В. оплачены, о чем имеется в материалах дела акт сверки расчетов.
В отношении довода истца, что без согласия арендодателя подписан договор уступки прав арендатора признает не обоснованным, так как ИП Ловков А.В. не заключал договор аренды с Управлением, следовательно, требование о расторжении договора аренды заявлено необоснованно.
Ссылаясь на нормы статьи 46 ЗК РФ представитель указал на необоснованность требования истца, мотивированного тем, что ответчик не осваивает земельный участок, так как в материалы дела представлен отказ администрации города Пензы в выдаче разрешения на строительство при наличии представленных в материалы дела доказательств освоения ИП Ловковым А.В земельный участка: земельный участок огорожен забором, установлена система полива, освещения, установлены камеры наблюдения, разработан эскизный проект объекта недвижимости - индивидуальный жилой дом. Земельный участок ИП Ловковым А.В. получен в аренду для целей - строительство жилого дома для личных целей, поскольку является смежным земельным участком, находящегося в его личной собственности, на котором расположен индивидуальный жилой дом. Считает, что указанные документы подтверждают факт освоения земельного участка. Просил суд истцу в иске отказать.
Третье лицо в отзыве на исковое заявление исковые требования поддержало в полном объеме (л.д. 82-83 том 2).
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд находит исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы не подлежащими удовлетворению в полном объеме, при этом исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы способы защиты подлежат применению в случаях, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. При этом выбранный в соответствии со статьей 12 ГК РФ способ защиты права должен позволить в дальнейшем восстановить нарушенное право истца.
Согласно пункту 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Пензы от 14.11.2013 N 1349 "Об образовании земельного участка, расположенного по адресу г. Пензы, район Дегтярного затона по ул. Измайлова", в целях обеспечения эффективного и рационального использования земель, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы, 23.12.2013 между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы (далее Управление) (арендодатель) и ООО "ЗемСтрой" (арендатор), был заключен договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства N 329/13 (л.д. 43-46 том 1), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования под строительство жилой застройки малой этажности на условиях аренды земельный участок относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка 58:29:2009009:1310, площадью 47034,0 кв. м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова.
Согласно пункту 2.1 договора, границы земельного участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора (л.д. 45 том 1).
Согласно представленному в материалы дела Акту приема-передачи от 23.12.2013 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 47034 кв. м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, предназначенный под жилую застройку малоэтажную. Границы и состояние земельного участка на момент его приема-передачи соответствуют указанным в приложении к договору аренды N 329/13 от 23.12.2013 (л.д. 47 том 1). В акте приема-передачи земельного участка стороны согласились, что земельный участок фактически перешел в пользование арендатора с 14.11.2013.
Согласно пункту 3.1 договор заключен на срок до 19 июля 2018 года.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2014 о чем в ЕГРП внесена запись регистрации N 58-58036/026/2013-900.
Согласно представленному в материалы дела постановлению администрации города Пензы от 21.05.2014 N 566 "Об образовании земельных участков по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова" (л.д.42 том 2), в соответствии с заявлением ООО "ЗемСтрой", в целях обеспечения эффективного и рационального использования земель, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы по их управлению администрация города Пензы постановила, образовать из земельного участка площадью 47034 кв. м (кадастровый номер 58:29:2009009:1310) по адресу: г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова (Железнодорожный район), предназначенного под жилую застройку малоэтажную, находящегося в аренде у ООО "ЗемСтрой", путем раздела следующие земельные участки:
- - земельный участок площадью 2000 кв. м (кадастровый номер: 58:29:2009009:1429) по адресу: г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова (Железнодорожный район), разрешенное использование - под жилую застройку малоэтажную;
- - земельный участок площадью 45034 кв. (кадастровый номер 58:29:2009009:1430) по адресу: г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова (Железнодорожный район), разрешенное использование - под жилую застройку малоэтажную.
В связи с образованием земельного участка, площадью 2000 кв. м 24.07.2014 Управлением и ООО "ЗемСтрой" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 23.12.2013 N 329/13 (л.д. 48 том 1), согласно которому стороны договора внесли изменения в редакцию пункта 1.1, изложив его следующим образом: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки: кадастровый номер 58:29:2009009:1429 площадью 2000,00 кв.м,
- кадастровый номер 58:29:2009009:1430 площадью 45034,0 кв.м, находящиеся по адресу г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 07.07.2014 (л.д. 85 том 1).
16.07.2014 между ООО "ЗемСтрой" и ИП Ловковым А.В. был подписан договор уступки прав аренды земельного участка б/номера (л.д. 84 том 1), согласно которому ООО "ЗемСтрой" (первоначальный арендатор) уступил принадлежащее ему право на основании договора аренды земельного участка, предназначенный для строительства от 23.12.2013 N 329/13, а ИП Ловков А.В. (новый арендатор) принял на себя права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку малоэтажную, общей площадью 2000 кв.м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, р-н Дегтярного затона по улице Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1429.
Согласно пункту 1.3 договора уступки, права аренды других земельных участков, принадлежащие первоначальному арендатору на основании указанных в пункте 1.2 договора аренды и дополнительного соглашения к нему, но не оговоренные в пункте 1.1 договора уступки, к новому арендатору не переданы.
Одновременно с переходом прав аренды земельного участка к новому арендатору перешли все обязанности арендатора, связанные с арендой земельного участка, в том числе (но не исключительно) обязанности по уплате арендных платежей, неустоек, штрафов, пени, возмещению убытков, любых иных видов ответственности, возникших или могущих возникнуть в будущем в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды (пункт 1.4 договора уступки).
Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 28.07.2014, о чем имеется отметка на договоре (л.д. 84 том 1).
О совершенной переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 23.12.2013 N 329/13, 16.07.2014 арендатор направил арендодателю (истцу) уведомление (л.д. 53 том 1). Указанное уведомление истцом получено 17.07.2014 и зарегистрировано за вход. N 5505.
В силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
В силу положений статей 26 и 34 ЗК РФ, использование земельного участка является правомерным только при наличии соответствующего договора на земельный участок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно части 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ, пунктам 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы для договоров аренды земельного участка является существенным условием.
- Согласно пункту 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2014, сумма арендной платы по договору за земельный участок кадастровый номер 58:29:2009009:1429 площадью 2000,00 кв.м, кадастровый номер 58:29:2009009:1430 площадью 45034,00 кв.м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, с 27.05.2014 составила: - 275840 руб. 30 коп. в год (22986 руб. 70 руб. в месяц);
- - 01.01.2015 арендная плата составляет 325491 руб. 56 коп. в год, (27124 руб. 30 коп. в месяц) (л.д. 49-52 том 1).
Расчет арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.4 договора).
С учетом установленных арбитражным судом обстоятельств, по своей правовой квалификации, представленный в материалы дела договор аренды земельного участка N 329/13 от 23.12.20013 подписанный между Управлением (арендодатель, истец) и ООО "ЗемСтрой" содержит все необходимые для договора аренды земельного участка условия и квалифицируется как заключенный.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено судом одним из оснований для обращения в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка N 329/13 от 23.12.2013 послужило ненадлежащее исполнение арендаторами своих обязательств по оплате арендных платежей.
Вместе с тем из материалов дела судом установлено, что по состоянию на 24.03.2015 (день подачи искового заявления) задолженность по арендным платежам за ООО "ЗемСтрой" составила сумму 24970 руб. 92 коп., за Ловковым А.В. сумму 2845 руб. 72 коп.
В ходе рассмотрения дела указанная задолженность ответчиками в полном объеме была погашена, в связи с этим истец отказался от искового требования имущественного характера.
В судебном заседании представитель истца настаивал на исковых требованиях о расторжении с ответчиками договора аренды земельного участка от 23.12.2013 N 329/13 и передаче земельных участков по акту арендодателю.
Свои требования истец обосновывает нарушением арендаторами условий указанного договора, выразившиеся, в том числе: - не согласование с арендодателем передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; - не освоении земельного участка более одного года, а также систематическом невыполнении обязанности по представлению арендодателю оригинала документа с отметкой Банка об исполнении перечисления арендной платы. В связи с этим истец настаивает на расторжении договора аренды с ООО "ЗемСтрой" и ИП Ловковым А.В. и обязании их освободить земельные участки от имущества им принадлежащего, обосновав исковые требования положениями статей 450 - 453, 622 ГК РФ.
В разделе 6 "Ответственность сторон" стороны установили основания для досрочного расторжения договора аренды:
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признанных сторонами существенными, нарушениях договора, независимо от их последующего устранения:
- - договор может быть расторгнут в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство;
- - при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2;
- - при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 в течение одного года с даты вступления договора в силу;
- - при невнесении арендной платы в течение четырех и более месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки;
- - в случае двукратного неисполнения (несвоевременною или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка;
- - если арендатор умышленно ухудшает состояние участка.
- при несоблюдении обязанностей, предусмотренных договором.
- при заключении либо продлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц.
Суд, рассмотрев требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства от 23.12.2013 N 329/13, заключенный между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы и ООО "ЗемСтрой" (арендатором), ИП Ловковым А.В. (новым арендатором вновь образованного з/участка) и возврате по акту приема-передачи арендованного имущества - земельных участков, свободными от имущества, считает не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 настоящей статьи.
Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (подпункт 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22, статьей 46 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 60 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (части 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Как следует из материалов дела 03.12.2014 в адрес ООО "ЗемСтрой" была направлена претензия за исх. N 9/6606, в которой истец требовал погашения образовавшейся задолженности, а также представить доказательства освоения земельного участка. В тот же день претензия за исх. N 9/6605 была направлена и ИП Ловкову А.В. с аналогичными требованиями (л.д. 55-57 том 1).
Не дождавшись ответа, 21.01.2015 истцом в адрес ответчиков были направлены предложения NN 9/170, 9/171 о расторжении договора аренды от 23.12.2013 N 329/13 в срок до 06.02.2015 (л.д. 58, 61 том 1).
В пункте 4.2.9 договора аренды, стороны установили, что в случае изменения юридического и корреспондентского (почтового) адресов арендатор в 10-дневный срок обязан направить арендодателю письменное уведомление об этом. Ответственность за надлежащее получение корреспонденции, поступающей в адрес арендатора, лежит на самом арендаторе. В случае, если арендатор не уведомил арендодателя о смене адресов, а также в случае отказа либо уклонения арендатора от получения корреспонденции, он считается надлежаще уведомленным в получении любой корреспонденции, направленной по адресу, указанному в договоре.
Согласно представленным в материалы дела копиям почтовых конвертов, предложения о расторжении договора аренды, направленные истцом ООО "ЗемСтрой", по адресу: Пензенская область, г. Заречный, проспект Мира, 5 (согласно штемпелю почтового отделения связи 28.01.2015) адресатом получено не было (л.д. 62-64, том 1). Согласно почтовой карточке о вручении почтового отправления идентификационный номер 44000063550379 по адресу: г. Пенза, ул. Герцена д. 9, кв. 45 ИП Ловковым А.В. получено 16.02.2015 (л.д. 59-60 том 1).
Ответы на предложения о расторжении договора ответчиками не даны.
Истец считая, что ответчиками нарушены существенные условия договора (не своевременное исполнение денежного обязательства, не освоение земельного участка, неоднократное не представление арендодателю оригиналов платежных документов об оплате арендных платежей), основываясь на положении раздела 6 договора, согласно которому договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя по решению суда, а также нормах статей 450, 619 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с вышеназванными исковыми требованиями.
Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:
- - направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- - предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- - требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Оценив содержание текста предложения о расторжении договора от 21.01.2015 N 9/170, N 9/171, суд считает, что оно содержит требование о расторжении договора аренды земельного участка путем сдачи земельного участка по акту приема-передачи представителю Управления, что определенно выражает волю арендодателя, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
Ранее ответчикам были направлены претензии, с требованием погашения задолженности и представления доказательств освоения земельных участков.
24.03.2015 истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Как указано выше, из представленных материалов дела судом установлено, что на день подачи настоящего искового заявления за ответчиками числилась задолженность по арендным платежам: за ООО "ЗемСтрой" 24970 руб. 92 коп. что составляет сумму чуть превышающую размер одной месячной арендной платы (размер месячного платежа составляет 22009 руб. 24 коп.), за Ловковым А.В. сумму 2845 руб. 72 коп. (месячный размер арендной платы составляет 977 руб. 45 коп.), то есть около трех месячных платежей.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут досрочно, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.01.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Как следует из представленного истцом в материалы дела Акта сверки расчетом между Управлением и ООО "ЗемСтрой" за период с 01.01.2013 по 27.02.2015 первый арендный платеж ответчиком произведен 11.09.2014 в сумме 164891 руб. 16 коп. Второй платеж произведен 23.10.2014 в сумме 55190 руб. 78 коп., которым в полном объеме погасил задолженность за весь период, включая сумму начисленной пени.
Начиная с ноября 2014 года по январь 2015 года за ответчиком вновь образовалась задолженность. Следующий платеж ООО "ЗемСтрой" произвел 05.03.2015, погасив задолженность за ноябрь, декабрь 2014 года, январь, февраль 2015 года и частично март 2015 года. Данные обстоятельства свидетельствует, что во исполнение требования истца о погашении задолженности ответчик надлежащим образом отреагировал на него, устранив допущенное нарушение. В ходе рассмотрения дела ответчиком задолженность в полном объеме погашена.
Также судом установлено, что за ответчиком ИП Ловковым А.В. на день подачи истцом настоящего иска числилась задолженность, которая им погашена в ходе рассмотрения дела. В результате чего истец отказался от имущественного требования.
Таким образом, из материалов дела судом установлено, что в действительности ответчиками неоднократно и не в полном объеме оплачивались арендные платежи. Вместе с тем длительное неисполнение условий договора в части оплаты арендных платежей (за период с 14.11.2013 по 11.09.2014) ООО "ЗемСтрой" были оплачены в добровольном порядке. Указанный период времени истцом оставлен без надлежащего контроля, и права требования расторжения договора за систематическое неисполнение денежного (финансового) обязательства по договору аренды.
Такое же бесконтрольное бездействие истца прослеживается и в отношении второго арендатора ИП Ловкова А.В. который не вносил арендные платежи за период с 28.07.2014 по 26.01.2015, тогда как согласно пункту 6 статьи 3 Положения об управлении муниципального имущества администрации города Пензы на него возложена обязанность по контролю за перечислением доходов в бюджет города Пензы, администрируемых Управлением (пункт 16 статьи 2 указанного Положения).
При таких обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.01.2011 N 73 суд считает, что истцом утрачено право требования расторжения договора аренды земельного участка по основанию, как не исполнение арендаторами условия договора об оплате арендных платежей, а факт наличия задолженности ответчиков на день обращения истца с настоящим иском за ООО "ЗемСтрой" 24970 руб. 92 коп. и за ИП Ловковым А.В. сумму 2845 руб. 72 коп. незначительной для Управления, в связи чем оснований для вывода о существенном нарушении ответчиками условий договора аренды земельного участка у суда не имеется.
Суд признает как не существенное основания для расторжения договора аренды и условие договора (пункт 6.3.5): в случае двукратного неисполнения (несвоевременною или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка), исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16), в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.
Положением об управлении муниципального имущества администрации города Пензы обязанность по контролю за перечислением доходов в бюджет города Пензы, администрируемых Управлением возложена на арендодателя (истца) (п. 16 статьи 2, п. статьи 3).
Таким образом, непредставление арендаторами арендодателю подлинных документов, свидетельствующих об оплате арендных платежей, не является существенным условием договора аренды от 23.12.2013 N 329/13, дающим основанием для его расторжения.
Также суд признает необоснованным довод истца о том, что первый ответчик без разрешения арендодателя передал свои права и обязанности по договору аренды земельным участком кадастровый номер 58:29:2009009:1429 площадью 2000 кв. м исходя из следующего.
В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Как установлено судом, пунктом 4.1.4 договора аренды 23.12.2013 N 329/13 закреплена обязанность арендодателя при поступлении заявления от арендатора земельного участка о переоформлении уступки прав и обязанностей по договору аренды проверять освоение земельною участка.
Пунктом 7.1 установлен прямой запрет на оформление договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельною участка в случае его неосвоения без согласия арендодателя.
Иных ограничений права арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам условиями договора не предусмотрено. Доказательств обратного истцом суду не представлено.
Проанализировав условия договора аренды земельного участка от 23.12.2013 N 329/13 с учетом подписанного сторонами (Управлением и ООО "ЗемСтрой") дополнительного соглашения от 24.06.2014, условия договора переуступки прав аренды земельного участка от 16.07.2014, судом установлено, что ООО "ЗемСтрой" (первый ответчика) прав на земельный участок кадастровый номер 58:29:2009009:1310 площадью 47034 кв. м, ИП Ловкову А.В. (второму ответчику) не передавал.
Ответчиками подписан договор о передаче (переуступке) прав аренды земельного участка кадастровый номер 58:29:2009009:1429, площадью 2000 кв. м, образованного вследствие раздела земельного участка 58:29:2009009:1310 площадью 47034 кв. м на два самостоятельных объекта прав.
Как следует из постановления администрации города Пензы от 21.05.2014 N 566 "Об образовании земельных участков по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова" раздел произведен по заявлению ООО "ЗемСтрой" в целях эффективного и рационального использования земель, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы по их управлению (л.д. 42 том 1).
В связи с разделом земельного участка кадастровый номер 58:29:2009009:1310, сторонами договора (Управлением и ООО "ЗемСтрой") 24.06.2015 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 23.12.2013 N 329/13, согласно которому внесено изменение в редакцию пункта 1.1 договора.
О передаче прав и обязанностей по оспариваемому договору аренды земельного участка собственник земельного участка был уведомлен 17.07.2014, что подтверждается представленной в материалы дела истцом копией уведомления об уступке прав аренды земельного участка (л.д. 53 том 1).
Кроме того, суд считает необоснованным данный довод истца и на том основании, что истец, своевременно извещенный о состоявшейся сделке переуступки права аренды на земельный участок кадастровый номер 58:29.2009009:1429 в установленном законом порядке указанную сделку не оспорил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
Судом установлено, что требование истца вытекает из гражданских правоотношений и материально-правовой интерес истца заключается в восстановлении прав, нарушенных указанной сделкой, на совершение которой истцом не дано согласие. Таким образом, оспариванию подлежит сама совершенная сделка.
Доказательств обращения в суд с соответствующим исковым заявлением об оспаривании сделки, совершенной 16.07.2014 между ООО "ЗемСтрой" и ИП Ловковым А.В. суду не представлено.
Вместе с тем, в материалах дела имеются документы, подтверждающие факт признания истцом ИП Ловкова А.В. арендатором земельного участка кадастровый номер 58:29:2009009:1429 площадью 2000 кв. м, а именно: претензия от 03.12.2014 исх. N 9/6605, предложение о расторжении договора аренды от 21.01.2015 исх. N 9/171, Акт сверки расчетов за земельный участок, а также само исковое заявление, в котором истец требует расторгнуть договор аренды земельного участка с ИП Ловковым А.В., из чего следует, что своими конклюдентными действия истец признает надлежащим арендатором ИП Ловкова А.В.
При таких обстоятельствах данные доводы истца, как основание для расторжения договора подлежат отклонению как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, ошибочные, основанные на неверном толковании норм материального права.
Довод истца о неосвоении ответчиками земельных участков, предназначенных для строительства, находящихся в их пользовании на праве аренды, как основание для расторжения договора, суд также считает подлежащим отклонению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 4.2.7 договора аренды, на арендатора возложена обязанность по предоставлению подтверждения освоения земельного участка не позднее чем за три месяца до даты истечения срока прекращения аренды.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор (ответчики) обязались использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (под жилую застройку малоэтажную).
В соответствии с пунктом 6.3.1, договор может быть расторгнут в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство.
В соответствии со статьей 287 ГК РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 45 настоящего Кодекса).
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны быть приложены правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 ГрК РФ.
Судом установлено, что ответчиком (ООО "ЗемСтрой") в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произвел первичные действия по подготовке земельного участка к строительству, а именно: осуществил подготовку эскизного проекта застройки земельного участка, заключил договор на разработку проекта планировки территории, согласовал с государственными и муниципальными органами технико-геодезические параметры застройки, а также заключил договор с подрядной организацией по подготовке земельного участка к строительным работам (л.д. 104-142 том 1 л.д. 8-39 том 2, л.д. 1-18 том 3).
Так, ответчик провел работу по различным согласовательным процедурам, необходимым для начала строительства. То есть, с начала действия договора и по настоящее время земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением.
ООО "ЗемСтрой" представлен в материалы дела договор подряда, заключенный между ООО "Земстрой" (заказчик) и ООО "Бизнес-партнер" (подрядчик), согласно которому подрядчик должен осуществить работы по расчистке территории и формированию границ частей земельных участков, в пределах которых будет осуществляться строительство одноквартирного жилого дома не более трех этажей в соответствии с проектом, не позднее 20 июля 2015 года.
Ответчиком ИП Ловковым А.В. в материалы дела представлены доказательства освоения земельного участка, в виде эскизного проекта, технический проект жилого дома, фотофиксации земельного участка, согласно которой земельный участок огражден забором. По периметру ограждения установлена система полива, установлена система освещения, и видеонаблюдения л.д. 55-57 том 2).
Таким образом, доводы истца о неосвоении ответчиками земельных участков не соответствует материалам дела.
ООО "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заявление от 19.03.2014 исх. N 31403/4, адресованное истцу с просьбой утвердить проект планировки территории (л.д. 99 том 2) на который истцом ответ до настоящего времени не дан.
Из пояснений ответчиков судом установлено, и это подтверждается материалами дела, при обращении с заявлением о выдаче градостроительного плана администрацией города Пензы письмом от 30.04.2015 за исх.N 2852 со ссылкой на рассмотрение Арбитражным судом Пензенской области настоящего дела ИП Ловкову А.В. было отказано (л.д. 58 том 2).
Вместе с тем, первым ответчиком в материалы дела представлено о заключение от 18.08.2014 по итогам публичных слушаний о проекте планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 22.08.2014 N 42). В данном заключении указано, что результаты проведения публичных слушаний будут направлены главе администрации города Пензы для принятия решения (л.д. 100 том 2).
Поскольку застройщик, ООО "ЗемСтрой" о результатах публичных слушаний до настоящего времени не был извещен, их результат на официальном сайте администрации города Пензы не опубликован, к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена администрация города Пензы.
Во исполнение определения суда об истребовании доказательств, третьим лицом было представлено постановление администрации города Пензы от 14.10.2014 N 1194 "Об отклонении и направлении на доработку проекта планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная" (л.д. 130 том 2).
Ответчиком ООО "ЗемСтрой" в материалы дела представлено Заключение от 13.04.2015 по итогам публичных слушаний "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решение Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N 916-44/4" публикованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 17.04.2015 N 21 (201)), согласно пункту 41 изменения в Генеральный план города Пензы будут внесены и часть, касающейся застройки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами: Крымская, Бунина, Живописная - изменения жилой функциональной зоны (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажа) на жилую функциональную зону (малоэтажная жилая застройка 1-3 этажа) (на основании предложения уличного комитета "Дегтярный затон") (л.д. 141 том 2).
26.06.2015 Пензенская городская Дума приняла Решение N 200-10/6 "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N 916-44/4". Решение Пензенской городской Думы опубликовано 03.07.2015 в СМИ "Муниципальные ведомости" N 38 ((218) (л.д. 142-144 том 2).
Суд считает, что ответчики представили в материалы настоящего дела достаточно доказательств того, что на протяжении всего периода действия договора аренды осуществляли и осуществляют мероприятия, направленные на освоение земельного участка. Само по себе отсутствие на земельном участке материального объекта не является основанием для расторжения договора аренды на основании подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08).
Неполучение до настоящего времени разрешения на строительство обусловлено объективными обстоятельствами и не является результатом бездействия или злого умысла со стороны арендаторов.
Вместе с тем, истцом в материалы дела не представлено доказательств бездействия арендаторов в отношении исполнения условий договора, касающихся освоения земельного участка, напротив, ООО "ЗемСтрой" представлены документы в передаче в администрацию города Пензы План застройки территории "Дегтярный затон" на утверждение, ИП Ловковым А.В. представлен отказ в подготовке градостроительного плана, указывающие на исполнение условий договора (подготовка проекта застройки территории).
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, суд считает требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 329/13 от 23.12.2013 не обоснованными, как несоответствующие материалам дела и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В соответствии с частью 3 настоящей статьи государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден при подаче иска, при отказ в удовлетворении исковых требования не взыскивается.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Исковые требования управления муниципального имущества администрации города Пензы оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.
Судья
С.Ю.РАДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 18.08.2015 ПО ДЕЛУ N А49-3135/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 августа 2015 г. по делу N А49-3135/2015
Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2015 года
Полный текст решения изготовлен 18 августа 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Радина С.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зотовой М.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова, д. 4, ОГРНЮЛ 1095836002481)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (442960, Пензенская область, г. Заречный, проспект Мира, д. 5, ОГРНЮЛ 1125838000089)
индивидуальному предпринимателю Ловкову Александру Викторовичу, ИНН 583400472745, Пензенская область
о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова, д. 4)
при участии
от истца: Фоменко С.А. - представителя по доверенности
от ответчиков: Вознюка И.Е. - представителя ООО "ЗемСтрой", по доверенности, Депутатова А.С. - представителя ИП Ловкова А.В., по доверенности
от третьего лица не явился, извещен
установил:
- Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее Управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (далее ООО "ЗемСтрой") и индивидуальному предпринимателю Ловкову Александру Викторовичу (далее ИП Ловков А.В.) с учетом принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) отказа от части исковых требований с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенный для строительства N 329/13 от 23.12.2013, заключенного между Управлением и ООО "ЗемСтрой" в отношении земельного участка площадью 45034,00 кв. м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1430;
- - обязании ООО "ЗемСтрой" возвратить Управлению по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 45034,00 кв. м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1430, свободным от имущества;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства N 329/13 от 23.12.2013, заключенный между Управлением и Ловковым А.В. в отношении земельного участка площадью 2000,00 кв.м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1429;
- - обязании ИП Ловкова А.В, возвратить Управлению по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 2000,00 кв.м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1429, свободным от имущества. Исковые требования основаны на статьях 450 - 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), решении Пензенской городской Думы от 29.05.2009 N 55-8/5.
Определением от 09 июня 2015 года по инициативе суда с согласия представителей сторон в порядке части 1 статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация города Пензы.
Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещено (л.д. 124 том 2). В отзыве на иск заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя (л.д. 82-83 том 2).
Представители сторон не возражали против рассмотрения дела без участия представителя третьего лица. При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь частями 2, 5 статьи 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в судебном заседании без участия третьего лица.
В судебном заседании представитель истца с учетом принятого судом отказа от части исковых требований, на исковых требованиях настаивал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражениях на отзыв ответчиков на иск, и дополнении к исковому заявлению (л.д. 87-90, 112-114, 132-134 том 2). Представитель указал на неоднократное, несвоевременное исполнение ответчиками своих обязательств по оплате арендных платежей. Также указал на то, что ответчиками не исполняется условие договора о представлении арендодателю оригиналов платежных документов с отметкой банка об исполнении. Земельный участок не освоен. Договор уступки подписан ответчиками без согласия арендодателя.
Истец считает, что указанные нарушения требований к арендаторам являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Отметил, что отказ от части исковых требований, касающейся взыскания с ответчиков задолженности был вызван лишь тем, что в период рассмотрения дела ответчиками задолженность была погашена. Просил суд исковые требования удовлетворить.
Кроме того, в судебном заседании истцом было заявлено ходатайства об истребовании из администрации города Заречного Пензенской области и ГБУ "Государственный архив Пензенской области" постановления главы администрации г. Заречного от 07.08.1998 N 521, постановления главы города Пензы от 17.09.1999 N 1659/1. Ходатайства мотивированы тем основанием, что земельный участок предоставлялся в целях обеспечения граждан, переезжающих из г. Заречного на новое место жительство в связи с утратой служебной связи с организацией (объектом), расположенной в ЗАТО. Поскольку в результате уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды, земельные участки в перешли к коммерческой организации и ИП Ловкову А.В. (ответчикам), цель предоставления земельных участков в аренду нарушена.
Протокольным определением истцу было отказано в удовлетворении данных ходатайств, поскольку запрашиваемые им документы (постановления) не относятся к предмету настоящего иска. Их исследование не может повлиять на принятие решения по делу.
В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрацию г. Заречного Пензенской области, Управление капитального строительства г. Заречного Пензенской области, Фонд жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области. Ходатайство мотивировано тем, что земельные участки предоставлялись в аренду УКСу г. Заречного в целях обеспечения граждан, переезжающих из г. Заречного на новое место жительство в связи с утратой служебной связи с организацией (объектом), расположенного в ЗАТО. Истец полагает, что суду необходимо установить данные о наличии или отсутствии у указанных третьих лиц претензий в отношении состоявшейся переуступки права на земельный участок, предназначенный для строительства жилья для жителей ЗАТО.
В удовлетворении данного ходатайства протокольным определением было отказано, ввиду отсутствия связи предмета спора, и изъятием земельного участка из пользования УКСа г. Заречного на основании постановления администрации города Пензы.
Представитель первого ответчика исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 95-96 том 1), считая, что подписав в 2013 году с ООО "ЗемСтрой" договор аренды земельного участка истец легализовал все ранее состоявшиеся переходы прав на земельный участок (последовательность перехода прав на земельный участок кадастровый номер 58:29:2009009:1430, предназначенный для строительства жилой застройки малоэтажной, расположенный по адресу: г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова изложена письменно (л.д. 125-128 том 2). Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке. При государственной регистрации договора аренды прошел правовую экспертизу.
Доводы истца в отношении того, что истцом земельный участок до настоящего времени не освоен, считает необоснованным, поскольку ни каким нормативным правовым документом не регламентировано понятие "освоение земельного участка".
В качестве доказательства исполнения ООО "ЗемСтрой" обязательств по договору аренды земельного участка от 23.12.2013 N 329/13 указал на представленный в материалы дела разработанный проект планировки и застройки жилых домов малой этажности, за разработку которого ООО "ЗемСтрой" оплачено более 1 млн. руб. Проект передан в администрацию города Пензы для его утверждения. На протяжении семи месяцев администрация не рассматривала вопрос о его утверждении. На протяжении всего этого времени ООО "ЗемСтрой" оплачивало и оплачивает арендные платежи, о чем имеется в материалах дела Акт сверки расчетов. С учетом нового срока, предусмотренного для проведения публичных слушаний по вопросу утверждения плана застройки, который в общей сложности составил два года на ООО "ЗемСтрой" лишено возможности приступить к строительству жилых домов, то есть к "освоению", арендованного земельного участка, поскольку не может получить разрешение на строительство. Просит суд истцу в иске отказать в полном объеме.
Представитель второго ответчика исковые требования не признал в полном объеме по мотивам, изложенным в отзыве на иск (л.д. 40-45 том 2), указав, что арендные платежи ИП Ловковым А.В. оплачены, о чем имеется в материалах дела акт сверки расчетов.
В отношении довода истца, что без согласия арендодателя подписан договор уступки прав арендатора признает не обоснованным, так как ИП Ловков А.В. не заключал договор аренды с Управлением, следовательно, требование о расторжении договора аренды заявлено необоснованно.
Ссылаясь на нормы статьи 46 ЗК РФ представитель указал на необоснованность требования истца, мотивированного тем, что ответчик не осваивает земельный участок, так как в материалы дела представлен отказ администрации города Пензы в выдаче разрешения на строительство при наличии представленных в материалы дела доказательств освоения ИП Ловковым А.В земельный участка: земельный участок огорожен забором, установлена система полива, освещения, установлены камеры наблюдения, разработан эскизный проект объекта недвижимости - индивидуальный жилой дом. Земельный участок ИП Ловковым А.В. получен в аренду для целей - строительство жилого дома для личных целей, поскольку является смежным земельным участком, находящегося в его личной собственности, на котором расположен индивидуальный жилой дом. Считает, что указанные документы подтверждают факт освоения земельного участка. Просил суд истцу в иске отказать.
Третье лицо в отзыве на исковое заявление исковые требования поддержало в полном объеме (л.д. 82-83 том 2).
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд находит исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы не подлежащими удовлетворению в полном объеме, при этом исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы способы защиты подлежат применению в случаях, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. При этом выбранный в соответствии со статьей 12 ГК РФ способ защиты права должен позволить в дальнейшем восстановить нарушенное право истца.
Согласно пункту 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Пензы от 14.11.2013 N 1349 "Об образовании земельного участка, расположенного по адресу г. Пензы, район Дегтярного затона по ул. Измайлова", в целях обеспечения эффективного и рационального использования земель, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы, 23.12.2013 между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы (далее Управление) (арендодатель) и ООО "ЗемСтрой" (арендатор), был заключен договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства N 329/13 (л.д. 43-46 том 1), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования под строительство жилой застройки малой этажности на условиях аренды земельный участок относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка 58:29:2009009:1310, площадью 47034,0 кв. м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова.
Согласно пункту 2.1 договора, границы земельного участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора (л.д. 45 том 1).
Согласно представленному в материалы дела Акту приема-передачи от 23.12.2013 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 47034 кв. м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, предназначенный под жилую застройку малоэтажную. Границы и состояние земельного участка на момент его приема-передачи соответствуют указанным в приложении к договору аренды N 329/13 от 23.12.2013 (л.д. 47 том 1). В акте приема-передачи земельного участка стороны согласились, что земельный участок фактически перешел в пользование арендатора с 14.11.2013.
Согласно пункту 3.1 договор заключен на срок до 19 июля 2018 года.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2014 о чем в ЕГРП внесена запись регистрации N 58-58036/026/2013-900.
Согласно представленному в материалы дела постановлению администрации города Пензы от 21.05.2014 N 566 "Об образовании земельных участков по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова" (л.д.42 том 2), в соответствии с заявлением ООО "ЗемСтрой", в целях обеспечения эффективного и рационального использования земель, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы по их управлению администрация города Пензы постановила, образовать из земельного участка площадью 47034 кв. м (кадастровый номер 58:29:2009009:1310) по адресу: г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова (Железнодорожный район), предназначенного под жилую застройку малоэтажную, находящегося в аренде у ООО "ЗемСтрой", путем раздела следующие земельные участки:
- - земельный участок площадью 2000 кв. м (кадастровый номер: 58:29:2009009:1429) по адресу: г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова (Железнодорожный район), разрешенное использование - под жилую застройку малоэтажную;
- - земельный участок площадью 45034 кв. (кадастровый номер 58:29:2009009:1430) по адресу: г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова (Железнодорожный район), разрешенное использование - под жилую застройку малоэтажную.
В связи с образованием земельного участка, площадью 2000 кв. м 24.07.2014 Управлением и ООО "ЗемСтрой" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 23.12.2013 N 329/13 (л.д. 48 том 1), согласно которому стороны договора внесли изменения в редакцию пункта 1.1, изложив его следующим образом: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельные участки: кадастровый номер 58:29:2009009:1429 площадью 2000,00 кв.м,
- кадастровый номер 58:29:2009009:1430 площадью 45034,0 кв.м, находящиеся по адресу г. Пенза, р-н Дегтярного затона по ул. Измайлова.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 07.07.2014 (л.д. 85 том 1).
16.07.2014 между ООО "ЗемСтрой" и ИП Ловковым А.В. был подписан договор уступки прав аренды земельного участка б/номера (л.д. 84 том 1), согласно которому ООО "ЗемСтрой" (первоначальный арендатор) уступил принадлежащее ему право на основании договора аренды земельного участка, предназначенный для строительства от 23.12.2013 N 329/13, а ИП Ловков А.В. (новый арендатор) принял на себя права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку малоэтажную, общей площадью 2000 кв.м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, р-н Дегтярного затона по улице Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1429.
Согласно пункту 1.3 договора уступки, права аренды других земельных участков, принадлежащие первоначальному арендатору на основании указанных в пункте 1.2 договора аренды и дополнительного соглашения к нему, но не оговоренные в пункте 1.1 договора уступки, к новому арендатору не переданы.
Одновременно с переходом прав аренды земельного участка к новому арендатору перешли все обязанности арендатора, связанные с арендой земельного участка, в том числе (но не исключительно) обязанности по уплате арендных платежей, неустоек, штрафов, пени, возмещению убытков, любых иных видов ответственности, возникших или могущих возникнуть в будущем в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды (пункт 1.4 договора уступки).
Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 28.07.2014, о чем имеется отметка на договоре (л.д. 84 том 1).
О совершенной переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 23.12.2013 N 329/13, 16.07.2014 арендатор направил арендодателю (истцу) уведомление (л.д. 53 том 1). Указанное уведомление истцом получено 17.07.2014 и зарегистрировано за вход. N 5505.
В силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
В силу положений статей 26 и 34 ЗК РФ, использование земельного участка является правомерным только при наличии соответствующего договора на земельный участок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно части 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ, пунктам 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы для договоров аренды земельного участка является существенным условием.
- Согласно пункту 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2014, сумма арендной платы по договору за земельный участок кадастровый номер 58:29:2009009:1429 площадью 2000,00 кв.м, кадастровый номер 58:29:2009009:1430 площадью 45034,00 кв.м, по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, с 27.05.2014 составила: - 275840 руб. 30 коп. в год (22986 руб. 70 руб. в месяц);
- - 01.01.2015 арендная плата составляет 325491 руб. 56 коп. в год, (27124 руб. 30 коп. в месяц) (л.д. 49-52 том 1).
Расчет арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.4 договора).
С учетом установленных арбитражным судом обстоятельств, по своей правовой квалификации, представленный в материалы дела договор аренды земельного участка N 329/13 от 23.12.20013 подписанный между Управлением (арендодатель, истец) и ООО "ЗемСтрой" содержит все необходимые для договора аренды земельного участка условия и квалифицируется как заключенный.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено судом одним из оснований для обращения в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка N 329/13 от 23.12.2013 послужило ненадлежащее исполнение арендаторами своих обязательств по оплате арендных платежей.
Вместе с тем из материалов дела судом установлено, что по состоянию на 24.03.2015 (день подачи искового заявления) задолженность по арендным платежам за ООО "ЗемСтрой" составила сумму 24970 руб. 92 коп., за Ловковым А.В. сумму 2845 руб. 72 коп.
В ходе рассмотрения дела указанная задолженность ответчиками в полном объеме была погашена, в связи с этим истец отказался от искового требования имущественного характера.
В судебном заседании представитель истца настаивал на исковых требованиях о расторжении с ответчиками договора аренды земельного участка от 23.12.2013 N 329/13 и передаче земельных участков по акту арендодателю.
Свои требования истец обосновывает нарушением арендаторами условий указанного договора, выразившиеся, в том числе: - не согласование с арендодателем передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; - не освоении земельного участка более одного года, а также систематическом невыполнении обязанности по представлению арендодателю оригинала документа с отметкой Банка об исполнении перечисления арендной платы. В связи с этим истец настаивает на расторжении договора аренды с ООО "ЗемСтрой" и ИП Ловковым А.В. и обязании их освободить земельные участки от имущества им принадлежащего, обосновав исковые требования положениями статей 450 - 453, 622 ГК РФ.
В разделе 6 "Ответственность сторон" стороны установили основания для досрочного расторжения договора аренды:
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признанных сторонами существенными, нарушениях договора, независимо от их последующего устранения:
- - договор может быть расторгнут в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство;
- - при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2;
- - при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 в течение одного года с даты вступления договора в силу;
- - при невнесении арендной платы в течение четырех и более месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки;
- - в случае двукратного неисполнения (несвоевременною или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка;
- - если арендатор умышленно ухудшает состояние участка.
- при несоблюдении обязанностей, предусмотренных договором.
- при заключении либо продлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц.
Суд, рассмотрев требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства от 23.12.2013 N 329/13, заключенный между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы и ООО "ЗемСтрой" (арендатором), ИП Ловковым А.В. (новым арендатором вновь образованного з/участка) и возврате по акту приема-передачи арендованного имущества - земельных участков, свободными от имущества, считает не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 настоящей статьи.
Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (подпункт 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22, статьей 46 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 60 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (части 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Как следует из материалов дела 03.12.2014 в адрес ООО "ЗемСтрой" была направлена претензия за исх. N 9/6606, в которой истец требовал погашения образовавшейся задолженности, а также представить доказательства освоения земельного участка. В тот же день претензия за исх. N 9/6605 была направлена и ИП Ловкову А.В. с аналогичными требованиями (л.д. 55-57 том 1).
Не дождавшись ответа, 21.01.2015 истцом в адрес ответчиков были направлены предложения NN 9/170, 9/171 о расторжении договора аренды от 23.12.2013 N 329/13 в срок до 06.02.2015 (л.д. 58, 61 том 1).
В пункте 4.2.9 договора аренды, стороны установили, что в случае изменения юридического и корреспондентского (почтового) адресов арендатор в 10-дневный срок обязан направить арендодателю письменное уведомление об этом. Ответственность за надлежащее получение корреспонденции, поступающей в адрес арендатора, лежит на самом арендаторе. В случае, если арендатор не уведомил арендодателя о смене адресов, а также в случае отказа либо уклонения арендатора от получения корреспонденции, он считается надлежаще уведомленным в получении любой корреспонденции, направленной по адресу, указанному в договоре.
Согласно представленным в материалы дела копиям почтовых конвертов, предложения о расторжении договора аренды, направленные истцом ООО "ЗемСтрой", по адресу: Пензенская область, г. Заречный, проспект Мира, 5 (согласно штемпелю почтового отделения связи 28.01.2015) адресатом получено не было (л.д. 62-64, том 1). Согласно почтовой карточке о вручении почтового отправления идентификационный номер 44000063550379 по адресу: г. Пенза, ул. Герцена д. 9, кв. 45 ИП Ловковым А.В. получено 16.02.2015 (л.д. 59-60 том 1).
Ответы на предложения о расторжении договора ответчиками не даны.
Истец считая, что ответчиками нарушены существенные условия договора (не своевременное исполнение денежного обязательства, не освоение земельного участка, неоднократное не представление арендодателю оригиналов платежных документов об оплате арендных платежей), основываясь на положении раздела 6 договора, согласно которому договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя по решению суда, а также нормах статей 450, 619 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с вышеназванными исковыми требованиями.
Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:
- - направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- - предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- - требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Оценив содержание текста предложения о расторжении договора от 21.01.2015 N 9/170, N 9/171, суд считает, что оно содержит требование о расторжении договора аренды земельного участка путем сдачи земельного участка по акту приема-передачи представителю Управления, что определенно выражает волю арендодателя, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
Ранее ответчикам были направлены претензии, с требованием погашения задолженности и представления доказательств освоения земельных участков.
24.03.2015 истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Как указано выше, из представленных материалов дела судом установлено, что на день подачи настоящего искового заявления за ответчиками числилась задолженность по арендным платежам: за ООО "ЗемСтрой" 24970 руб. 92 коп. что составляет сумму чуть превышающую размер одной месячной арендной платы (размер месячного платежа составляет 22009 руб. 24 коп.), за Ловковым А.В. сумму 2845 руб. 72 коп. (месячный размер арендной платы составляет 977 руб. 45 коп.), то есть около трех месячных платежей.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут досрочно, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.01.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Как следует из представленного истцом в материалы дела Акта сверки расчетом между Управлением и ООО "ЗемСтрой" за период с 01.01.2013 по 27.02.2015 первый арендный платеж ответчиком произведен 11.09.2014 в сумме 164891 руб. 16 коп. Второй платеж произведен 23.10.2014 в сумме 55190 руб. 78 коп., которым в полном объеме погасил задолженность за весь период, включая сумму начисленной пени.
Начиная с ноября 2014 года по январь 2015 года за ответчиком вновь образовалась задолженность. Следующий платеж ООО "ЗемСтрой" произвел 05.03.2015, погасив задолженность за ноябрь, декабрь 2014 года, январь, февраль 2015 года и частично март 2015 года. Данные обстоятельства свидетельствует, что во исполнение требования истца о погашении задолженности ответчик надлежащим образом отреагировал на него, устранив допущенное нарушение. В ходе рассмотрения дела ответчиком задолженность в полном объеме погашена.
Также судом установлено, что за ответчиком ИП Ловковым А.В. на день подачи истцом настоящего иска числилась задолженность, которая им погашена в ходе рассмотрения дела. В результате чего истец отказался от имущественного требования.
Таким образом, из материалов дела судом установлено, что в действительности ответчиками неоднократно и не в полном объеме оплачивались арендные платежи. Вместе с тем длительное неисполнение условий договора в части оплаты арендных платежей (за период с 14.11.2013 по 11.09.2014) ООО "ЗемСтрой" были оплачены в добровольном порядке. Указанный период времени истцом оставлен без надлежащего контроля, и права требования расторжения договора за систематическое неисполнение денежного (финансового) обязательства по договору аренды.
Такое же бесконтрольное бездействие истца прослеживается и в отношении второго арендатора ИП Ловкова А.В. который не вносил арендные платежи за период с 28.07.2014 по 26.01.2015, тогда как согласно пункту 6 статьи 3 Положения об управлении муниципального имущества администрации города Пензы на него возложена обязанность по контролю за перечислением доходов в бюджет города Пензы, администрируемых Управлением (пункт 16 статьи 2 указанного Положения).
При таких обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.01.2011 N 73 суд считает, что истцом утрачено право требования расторжения договора аренды земельного участка по основанию, как не исполнение арендаторами условия договора об оплате арендных платежей, а факт наличия задолженности ответчиков на день обращения истца с настоящим иском за ООО "ЗемСтрой" 24970 руб. 92 коп. и за ИП Ловковым А.В. сумму 2845 руб. 72 коп. незначительной для Управления, в связи чем оснований для вывода о существенном нарушении ответчиками условий договора аренды земельного участка у суда не имеется.
Суд признает как не существенное основания для расторжения договора аренды и условие договора (пункт 6.3.5): в случае двукратного неисполнения (несвоевременною или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка), исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16), в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.
Положением об управлении муниципального имущества администрации города Пензы обязанность по контролю за перечислением доходов в бюджет города Пензы, администрируемых Управлением возложена на арендодателя (истца) (п. 16 статьи 2, п. статьи 3).
Таким образом, непредставление арендаторами арендодателю подлинных документов, свидетельствующих об оплате арендных платежей, не является существенным условием договора аренды от 23.12.2013 N 329/13, дающим основанием для его расторжения.
Также суд признает необоснованным довод истца о том, что первый ответчик без разрешения арендодателя передал свои права и обязанности по договору аренды земельным участком кадастровый номер 58:29:2009009:1429 площадью 2000 кв. м исходя из следующего.
В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Как установлено судом, пунктом 4.1.4 договора аренды 23.12.2013 N 329/13 закреплена обязанность арендодателя при поступлении заявления от арендатора земельного участка о переоформлении уступки прав и обязанностей по договору аренды проверять освоение земельною участка.
Пунктом 7.1 установлен прямой запрет на оформление договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельною участка в случае его неосвоения без согласия арендодателя.
Иных ограничений права арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам условиями договора не предусмотрено. Доказательств обратного истцом суду не представлено.
Проанализировав условия договора аренды земельного участка от 23.12.2013 N 329/13 с учетом подписанного сторонами (Управлением и ООО "ЗемСтрой") дополнительного соглашения от 24.06.2014, условия договора переуступки прав аренды земельного участка от 16.07.2014, судом установлено, что ООО "ЗемСтрой" (первый ответчика) прав на земельный участок кадастровый номер 58:29:2009009:1310 площадью 47034 кв. м, ИП Ловкову А.В. (второму ответчику) не передавал.
Ответчиками подписан договор о передаче (переуступке) прав аренды земельного участка кадастровый номер 58:29:2009009:1429, площадью 2000 кв. м, образованного вследствие раздела земельного участка 58:29:2009009:1310 площадью 47034 кв. м на два самостоятельных объекта прав.
Как следует из постановления администрации города Пензы от 21.05.2014 N 566 "Об образовании земельных участков по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова" раздел произведен по заявлению ООО "ЗемСтрой" в целях эффективного и рационального использования земель, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы по их управлению (л.д. 42 том 1).
В связи с разделом земельного участка кадастровый номер 58:29:2009009:1310, сторонами договора (Управлением и ООО "ЗемСтрой") 24.06.2015 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 23.12.2013 N 329/13, согласно которому внесено изменение в редакцию пункта 1.1 договора.
О передаче прав и обязанностей по оспариваемому договору аренды земельного участка собственник земельного участка был уведомлен 17.07.2014, что подтверждается представленной в материалы дела истцом копией уведомления об уступке прав аренды земельного участка (л.д. 53 том 1).
Кроме того, суд считает необоснованным данный довод истца и на том основании, что истец, своевременно извещенный о состоявшейся сделке переуступки права аренды на земельный участок кадастровый номер 58:29.2009009:1429 в установленном законом порядке указанную сделку не оспорил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
Судом установлено, что требование истца вытекает из гражданских правоотношений и материально-правовой интерес истца заключается в восстановлении прав, нарушенных указанной сделкой, на совершение которой истцом не дано согласие. Таким образом, оспариванию подлежит сама совершенная сделка.
Доказательств обращения в суд с соответствующим исковым заявлением об оспаривании сделки, совершенной 16.07.2014 между ООО "ЗемСтрой" и ИП Ловковым А.В. суду не представлено.
Вместе с тем, в материалах дела имеются документы, подтверждающие факт признания истцом ИП Ловкова А.В. арендатором земельного участка кадастровый номер 58:29:2009009:1429 площадью 2000 кв. м, а именно: претензия от 03.12.2014 исх. N 9/6605, предложение о расторжении договора аренды от 21.01.2015 исх. N 9/171, Акт сверки расчетов за земельный участок, а также само исковое заявление, в котором истец требует расторгнуть договор аренды земельного участка с ИП Ловковым А.В., из чего следует, что своими конклюдентными действия истец признает надлежащим арендатором ИП Ловкова А.В.
При таких обстоятельствах данные доводы истца, как основание для расторжения договора подлежат отклонению как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, ошибочные, основанные на неверном толковании норм материального права.
Довод истца о неосвоении ответчиками земельных участков, предназначенных для строительства, находящихся в их пользовании на праве аренды, как основание для расторжения договора, суд также считает подлежащим отклонению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 4.2.7 договора аренды, на арендатора возложена обязанность по предоставлению подтверждения освоения земельного участка не позднее чем за три месяца до даты истечения срока прекращения аренды.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор (ответчики) обязались использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (под жилую застройку малоэтажную).
В соответствии с пунктом 6.3.1, договор может быть расторгнут в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство.
В соответствии со статьей 287 ГК РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 45 настоящего Кодекса).
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны быть приложены правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 ГрК РФ.
Судом установлено, что ответчиком (ООО "ЗемСтрой") в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произвел первичные действия по подготовке земельного участка к строительству, а именно: осуществил подготовку эскизного проекта застройки земельного участка, заключил договор на разработку проекта планировки территории, согласовал с государственными и муниципальными органами технико-геодезические параметры застройки, а также заключил договор с подрядной организацией по подготовке земельного участка к строительным работам (л.д. 104-142 том 1 л.д. 8-39 том 2, л.д. 1-18 том 3).
Так, ответчик провел работу по различным согласовательным процедурам, необходимым для начала строительства. То есть, с начала действия договора и по настоящее время земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением.
ООО "ЗемСтрой" представлен в материалы дела договор подряда, заключенный между ООО "Земстрой" (заказчик) и ООО "Бизнес-партнер" (подрядчик), согласно которому подрядчик должен осуществить работы по расчистке территории и формированию границ частей земельных участков, в пределах которых будет осуществляться строительство одноквартирного жилого дома не более трех этажей в соответствии с проектом, не позднее 20 июля 2015 года.
Ответчиком ИП Ловковым А.В. в материалы дела представлены доказательства освоения земельного участка, в виде эскизного проекта, технический проект жилого дома, фотофиксации земельного участка, согласно которой земельный участок огражден забором. По периметру ограждения установлена система полива, установлена система освещения, и видеонаблюдения л.д. 55-57 том 2).
Таким образом, доводы истца о неосвоении ответчиками земельных участков не соответствует материалам дела.
ООО "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заявление от 19.03.2014 исх. N 31403/4, адресованное истцу с просьбой утвердить проект планировки территории (л.д. 99 том 2) на который истцом ответ до настоящего времени не дан.
Из пояснений ответчиков судом установлено, и это подтверждается материалами дела, при обращении с заявлением о выдаче градостроительного плана администрацией города Пензы письмом от 30.04.2015 за исх.N 2852 со ссылкой на рассмотрение Арбитражным судом Пензенской области настоящего дела ИП Ловкову А.В. было отказано (л.д. 58 том 2).
Вместе с тем, первым ответчиком в материалы дела представлено о заключение от 18.08.2014 по итогам публичных слушаний о проекте планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 22.08.2014 N 42). В данном заключении указано, что результаты проведения публичных слушаний будут направлены главе администрации города Пензы для принятия решения (л.д. 100 том 2).
Поскольку застройщик, ООО "ЗемСтрой" о результатах публичных слушаний до настоящего времени не был извещен, их результат на официальном сайте администрации города Пензы не опубликован, к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена администрация города Пензы.
Во исполнение определения суда об истребовании доказательств, третьим лицом было представлено постановление администрации города Пензы от 14.10.2014 N 1194 "Об отклонении и направлении на доработку проекта планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная" (л.д. 130 том 2).
Ответчиком ООО "ЗемСтрой" в материалы дела представлено Заключение от 13.04.2015 по итогам публичных слушаний "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решение Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N 916-44/4" публикованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 17.04.2015 N 21 (201)), согласно пункту 41 изменения в Генеральный план города Пензы будут внесены и часть, касающейся застройки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами: Крымская, Бунина, Живописная - изменения жилой функциональной зоны (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажа) на жилую функциональную зону (малоэтажная жилая застройка 1-3 этажа) (на основании предложения уличного комитета "Дегтярный затон") (л.д. 141 том 2).
26.06.2015 Пензенская городская Дума приняла Решение N 200-10/6 "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N 916-44/4". Решение Пензенской городской Думы опубликовано 03.07.2015 в СМИ "Муниципальные ведомости" N 38 ((218) (л.д. 142-144 том 2).
Суд считает, что ответчики представили в материалы настоящего дела достаточно доказательств того, что на протяжении всего периода действия договора аренды осуществляли и осуществляют мероприятия, направленные на освоение земельного участка. Само по себе отсутствие на земельном участке материального объекта не является основанием для расторжения договора аренды на основании подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08).
Неполучение до настоящего времени разрешения на строительство обусловлено объективными обстоятельствами и не является результатом бездействия или злого умысла со стороны арендаторов.
Вместе с тем, истцом в материалы дела не представлено доказательств бездействия арендаторов в отношении исполнения условий договора, касающихся освоения земельного участка, напротив, ООО "ЗемСтрой" представлены документы в передаче в администрацию города Пензы План застройки территории "Дегтярный затон" на утверждение, ИП Ловковым А.В. представлен отказ в подготовке градостроительного плана, указывающие на исполнение условий договора (подготовка проекта застройки территории).
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, суд считает требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 329/13 от 23.12.2013 не обоснованными, как несоответствующие материалам дела и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В соответствии с частью 3 настоящей статьи государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден при подаче иска, при отказ в удовлетворении исковых требования не взыскивается.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Исковые требования управления муниципального имущества администрации города Пензы оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.
Судья
С.Ю.РАДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)