Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 15 ноября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Потеевой А.В., судей Докшиной А.Ю., Мурахиной Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Миловкиной А.В.,
при участии от заявителя предпринимателя Човушяна Э.О. и его представителя Львова В.А. по доверенности от 12.01.2015 N 69АА1386818, от ответчика Репиной О.Ю. по доверенности от 27.02.2017 N 195, Ивановой Е.А. по доверенности от 23.09.2015 N 260,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи апелляционную жалобу Администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 28 августа 2017 года по делу N А66-10420/2016 (судья Бачкина Е.А.),
индивидуальный предприниматель Човушян Эдвард Олегович (место нахождения: г. Тверь, ОГРНИП 315695200003010, ИНН 690503052810) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Администрации города Твери (ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 11; далее - Администрация) о признании недействительным постановления от 04.03.2016 N 365 "Об установлении вида разрешенного использования земельного участка и соответствия вида разрешенного использования земельного участка", о восстановлении записей в государственном кадастре недвижимости о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым N 69:40:0100641:48, существовавших до принятия оспариваемого постановления.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены федеральное бюджетное государственное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Россреестра"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра по Тверской области), а также Патракова Марина Валерьевна (г. Тверь).
Решением арбитражного суда от 28 августа 2017 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным постановление Администрации от 04.03.2016 N 365 "Об установлении вида разрешенного использования земельного участка и соответствия между видами разрешенного использования земельного участка" и указал, что вступивший в законную силу судебный акт является основанием для восстановления записей в едином государственном реестре недвижимости о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым N 69:40:0100641:48, существовавших до принятия постановления Администрации от 04.03.2016 N 365.
Администрация обжаловала решение в апелляционном порядке, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Считает, что оспариваемое постановление принято органом местного самоуправления во исполнение требований пункта 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Наличие заключенного договора аренды с предпринимателем Човушяном Э.О. не влияет на реализацию полномочий Администрации по изменению вида разрешенного использования в одностороннем порядке. Полагает, что предмет спора отсутствует, поскольку Администрацией самостоятельно постановлением от 16.01.2017 N 20 отменено оспариваемое постановление, нарушение прав и законных интересов предпринимателя не допущено.
Предприниматель Човушян Э.О. отзыв не представил, в судебном заседании заявитель и его представитель отклонили доводы апелляционной жалобы.
ФГБУ "ФКП Россреестра", Управление Росреестра по Тверской области, Патракова М.В. отзывы не представили, представителей в суд апелляционной инстанции не направили, о времени и месте судебных слушаний извещены надлежащим образом, поэтому жалоба рассмотрена без участия третьих лиц на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, изучив доводы жалобы, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения.
Из материалов дела следует, что предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости - павильон "Животноводство" общей площадью 1049,8 кв. м, расположенный по адресу: Тверская обл., пос. Сахарово (л.д. 8).
Указанное здание расположено на земельном участке общей площадью 133 303 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100641:48, вид разрешенного использования - под павильон "Животноводство" для размещения 50 голов крупного рогатого скота (л.д. 68 - 69).
Как установлено решением Заволжского районного суда города Твери от 20.12.2013, оставленным без изменения постановлением президиума Тверского областного суда от 12.01.2015, павильон "Животноводство" размещен на данном земельном участке в связи с созданием Областной сельскохозяйственной выставки в период 1972-1976 гг. В целях использования павильона за предпринимателем признано право на заключение договора аренды земельного участка.
Согласно договору аренды земельного участка от 27.02.2015 N 026-з/15, заключенному между Министерством имущественных и земельных отношений (арендодатель) и предпринимателем (арендатор), арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 69:40:0100641:48, сроком с 22.01.2015 по 11.01.2064.
В дальнейшем предприниматель обратился в Администрацию с заявлением от 03.03.2015 о приобретении земельного участка общей площадью 133 303 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100641:48, в собственность за плату и просил установить выкупную цену земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости. В дополнение к заявлению предприниматель 06.03.2015 представил в Администрацию комплект документов для подготовки проекта договора купли-продажи.
Администрация 26.03.2015 уведомила заявителя о том, что вопрос рассматривается в установленном порядке и о принятом решении ему будет сообщено дополнительно. Письмом от 27.05.2015 N 05-2015/01-и Администрация сообщила предпринимателю о том, что по информации Минприроды на спорном земельном участке расположены пруд и ручей без названия и предложила исключить из его состава земли водного фонда путем проведения работы по размежеванию земельного участка.
Полагая уклонение Администрации от заключения договора купли-продажи земельного участка незаконным бездействием, предприниматель обжаловал его в суд. Решением Арбитражного суда Тверской области от 27.10.2015 и дополнительным решением от 10.11.2015 по делу N А66-7803/2015 заявленные требования удовлетворены: признано незаконным бездействие Администрации, выразившееся в не направлении предпринимателю Човушяну Э.О. проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100641:48 (под павильон "Животноводство" для размещения 50 голов крупного рогатого скота) общей площадью 133 303 кв. м. Кроме того, суд обязал Администрацию направить предпринимателю в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу проект договора купли-продажи земельного участка по цене равной 2,5% от кадастровой стоимости.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.01.2016 судебные акты по делу оставлены без изменения.
Арбитражным судом Северо-Западного округа определением от 11.03.2016 исполнение решения суда приостановлено до окончания кассационного производства. Поскольку постановлением кассационного суда от 20.04.2016 судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения, то ранее принятое приостановление исполнения судебных актов отменено.
Проект договора купли-продажи земельного участка с реквизитами от 15.04.2016 N 8-1 предприниматель получил 22.04.2016.
Постановлением Администрации от 04.03.2016 N 365 "Об установлении вида разрешенного использования и соответствия между видами разрешенного использования земельного участка" земельному участку с кадастровым номером 69:40:0100641:48 в пункте 1 установлен вид разрешенного использования "Объекты торговли" и в пункте 2 установлено его соответствие с видом разрешенного использования, предусмотренным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, - "Рынки" (л.д. 9).
Изменение вида разрешенного использования повлекло увеличение кадастровой стоимости земельного участка, поэтому при рассмотрении проекта договора купли-продажи возникли разногласия относительно выкупной цены.
Предприниматель полагал, что цена участка должна исчисляться от кадастровой стоимости, действовавшей на момент его обращения с заявлением о выкупе, то есть при кадастровой стоимости 484 156 руб. 50 коп. цена должна составить 12 103 руб. 91 коп. Администрация определила выкупную цену в размере 4 044 546 руб. 32 коп., исчисленную от кадастровой стоимости, соответствующей виду разрешенного использования по постановлению от 04.03.2016 N 365, в сумме 161 781 853 руб. 92 коп.
Предприниматель Човушян Э.О. обратился в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 15.04.2016 N 8-1. Решением Арбитражного суда Тверской области от 20.09.2016 по делу N А66-6278/2016 условие договора о цене земельного участка принято в редакции, предложенной предпринимателем, и выкупная цена определена в сумме 12 103 руб. 91 коп. Решение суда аргументировано тем, что при обращении предпринимателя с заявлением о выкупе земельного участка 03.03.2015, Администрация обязана была рассмотреть его в установленный пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) тридцатидневный срок. Поскольку ее бездействие признано незаконным в рамках дела N А66-7803/2015, то нарушенные права и законные интересы предпринимателя должны быть восстановлены с момента незаконного бездействия.
Решение суда сторонами по делу не обжаловано и вступило в законную силу.
Предприниматель 12.09.2016 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления от 04.03.2016 N 365, которое принято к производству Арбитражным судом Тверской области и рассмотрено в настоящем деле.
В ходе судебного разбирательства Администрацией вынесено постановление от 16.01.2017 N 20, которым отменено оспариваемое постановление (л.д. 61).
Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, при наличии совокупности следующих условий: если оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как разъяснено в пункте 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя.
Срок обращения в арбитражный суд с таким заявлением установлен частью 4 статьи 198 АПК РФ и составляет три месяца с момента, когда лицу, обращающемуся в суд, стало известно о нарушении своих прав и законных интересов.
В заявлении о признании недействительным постановления Администрации предприниматель указал, что о принятии данного постановления узнал лишь 12.07.2017 в предварительном судебном заседании. Администрацией данный факт не опровергнут. Таким образом, процессуальных препятствий для рассмотрения заявления предпринимателя не имелось.
Оценивая правомерность постановления от 04.03.2016 N 365, отмененного самостоятельно органом местного самоуправления 16.01.2017, суд первой инстанции правильно исходил из того, что отмена ненормативного правового акта означает прекращение действия такого акта на будущее, признание же недействительным влечет признание его недействующим с момента принятия и свидетельствует о незаконности решения с момента его вынесения. Поэтому разрешение вопроса о законности оспариваемого постановления Администрации, действующего в период с 04.03.2016 по 16.01.2017, может оказать влияние на права и законные интересы заявителя, в частности, на исчисление обязательных платежей (арендной платы и земельного налога).
Доводы ответчика об отсутствии состоявшегося факта нарушения прав и законных интересов предпринимателя и, как следствие, отсутствие одного из необходимых условий для признания постановления недействительным, не принимаются судом.
Согласно данному Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 28.01.2016 N 108-О толкованию правовых норм, содержащихся в статьях 198 и 201 АПК РФ, судебная защита гарантируется исходя из предположения, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и были нарушены (либо существует реальная угроза их нарушения). В рассматриваемом случае возможность предъявлению предпринимателю к уплате обязательных платежей, исходя из увеличенной кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей виду разрешенного использования "Объекты торговли" - "Рынки", не утрачена, следовательно, существует реальная угроза нарушения прав предпринимателя.
Переход права собственности на земельный участок к иному лицу (с 01.12.2016 новым собственником является Патракова М.А.) не влияет на факт возможного нарушения прав и законных интересов предпринимателя в период действия ненормативного акта.
Апелляционный суд соглашается и с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для принятия оспариваемого постановления В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1, пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Во исполнение указанной нормы права приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 N 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор).
В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Статьей 85 ЗК РФ, статьями 36 и 37 ГрК РФ установлено, что для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости признаются не соответствующими установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования. В этом случае указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических регламентов.
Вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований в силу положений статьи 8 ГК РФ и статьи 11 ЗК РФ отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.
В соответствии с Временными правилами землепользования и застройки г. Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 N 71 (далее - Временные правила землепользования и застройки г. Твери) земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100641:48, расположенный по адресу: Тверская обл., г. Тверь, пос. Сахарово, относится к общественно-деловой зоне (К-2).
Вид разрешенного использования "Под павильон "Животноводство" градостроительный регламент зоны К-2 не содержит.
В то же время судом установлено и не оспаривается ответчиком, что объект недвижимого имущества - павильон "Животноводство", принадлежащий на праве собственности заявителю, был размещен в связи с созданием Областной сельскохозяйственной выставки в период с 1972 - 1976 гг.
Для таких случаев статьей 26 Временных правил землепользования и застройки г. Твери (в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого постановления), установлено, что положения Правил не затрагивают правомерность объектов капитального строительства, которые существовали до вступления в силу указанных Правил.
Таким образом, несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка "Под павильон "Животноводство" не входит в перечень видов разрешенного использования, названный земельный участок и прочно связанный с ним объект недвижимости может использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.
Оспариваемым постановлением Администрацией изменила вид разрешенного использования на "Объекты торговли", что применительно к Классификатору соответствует виду разрешенного использования "Рынки".
Однако решение об организации рынка на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100641:48 органом местного самоуправления в установленном порядке не принималось. Фактическое обследование земельного участка на предмет его использования Администрацией не проводилось. По договору от 27.02.2015 N 026-з/15 земельный участок передан предпринимателю в аренду под павильон "Животноводство" для размещения 50 голов крупного рогатого скота сроком с 22.01.2015 по 11.01.2064. Как утверждает предприниматель, объект недвижимости - павильон "Животноводство" законсервирован, какая-либо деятельность в нем не ведется в связи с неурегулированностью правового статуса земельного участка.
Следовательно, Администрация не представила доказательств использования принадлежащего предпринимателю земельного участка в иных целях, чем согласно установленному виду разрешенного использования "Под павильон "Животноводство", а также наличие объективных причин для изменения вида разрешенного использования.
Апелляционная инстанция также учитывает обстоятельства, установленные решениями Арбитражного суда Тверской области от 26.01.2016 по делу N А66-7803/2015, от 20.09.2016 по делу N А66-6278/2016, и выводы суда, усмотревшего в действиях Администрации по увеличению выкупной цены за земельный участок недобросовестное исполнение вступивших в законную силу судебных актов.
Ссылка Администрации на пункт 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), как на основание принятия постановления, отклоняется апелляционным судом.
Указанной нормой на органы местного самоуправления действительно возложена обязанность до 1 января 2020 года внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором, без проведения при этом публичных слушаний по проекту изменений.
Однако эта обязанность заключается в проведении процедуры по подтверждению юридического факта легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу. При реализации этой процедуры прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется.
Оспариваемым постановлением, Администрация изменила существующий вид разрешенного использования земельного участка на новый вид, который функционально отличается от прежнего, что пунктом 12 статьи 34 Закона N 171-ФЗ не регулируется.
Учитывая изложенное, выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, доводам ответчика судом дана полная и всесторонняя оценка, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 28 августа 2017 года по делу N А66-10420/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Твери - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2017 ПО ДЕЛУ N А66-10420/2016
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2017 г. по делу N А66-10420/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 15 ноября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Потеевой А.В., судей Докшиной А.Ю., Мурахиной Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Миловкиной А.В.,
при участии от заявителя предпринимателя Човушяна Э.О. и его представителя Львова В.А. по доверенности от 12.01.2015 N 69АА1386818, от ответчика Репиной О.Ю. по доверенности от 27.02.2017 N 195, Ивановой Е.А. по доверенности от 23.09.2015 N 260,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи апелляционную жалобу Администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 28 августа 2017 года по делу N А66-10420/2016 (судья Бачкина Е.А.),
установил:
индивидуальный предприниматель Човушян Эдвард Олегович (место нахождения: г. Тверь, ОГРНИП 315695200003010, ИНН 690503052810) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Администрации города Твери (ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 11; далее - Администрация) о признании недействительным постановления от 04.03.2016 N 365 "Об установлении вида разрешенного использования земельного участка и соответствия вида разрешенного использования земельного участка", о восстановлении записей в государственном кадастре недвижимости о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым N 69:40:0100641:48, существовавших до принятия оспариваемого постановления.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены федеральное бюджетное государственное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Россреестра"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра по Тверской области), а также Патракова Марина Валерьевна (г. Тверь).
Решением арбитражного суда от 28 августа 2017 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным постановление Администрации от 04.03.2016 N 365 "Об установлении вида разрешенного использования земельного участка и соответствия между видами разрешенного использования земельного участка" и указал, что вступивший в законную силу судебный акт является основанием для восстановления записей в едином государственном реестре недвижимости о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым N 69:40:0100641:48, существовавших до принятия постановления Администрации от 04.03.2016 N 365.
Администрация обжаловала решение в апелляционном порядке, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Считает, что оспариваемое постановление принято органом местного самоуправления во исполнение требований пункта 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Наличие заключенного договора аренды с предпринимателем Човушяном Э.О. не влияет на реализацию полномочий Администрации по изменению вида разрешенного использования в одностороннем порядке. Полагает, что предмет спора отсутствует, поскольку Администрацией самостоятельно постановлением от 16.01.2017 N 20 отменено оспариваемое постановление, нарушение прав и законных интересов предпринимателя не допущено.
Предприниматель Човушян Э.О. отзыв не представил, в судебном заседании заявитель и его представитель отклонили доводы апелляционной жалобы.
ФГБУ "ФКП Россреестра", Управление Росреестра по Тверской области, Патракова М.В. отзывы не представили, представителей в суд апелляционной инстанции не направили, о времени и месте судебных слушаний извещены надлежащим образом, поэтому жалоба рассмотрена без участия третьих лиц на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, изучив доводы жалобы, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения.
Из материалов дела следует, что предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости - павильон "Животноводство" общей площадью 1049,8 кв. м, расположенный по адресу: Тверская обл., пос. Сахарово (л.д. 8).
Указанное здание расположено на земельном участке общей площадью 133 303 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100641:48, вид разрешенного использования - под павильон "Животноводство" для размещения 50 голов крупного рогатого скота (л.д. 68 - 69).
Как установлено решением Заволжского районного суда города Твери от 20.12.2013, оставленным без изменения постановлением президиума Тверского областного суда от 12.01.2015, павильон "Животноводство" размещен на данном земельном участке в связи с созданием Областной сельскохозяйственной выставки в период 1972-1976 гг. В целях использования павильона за предпринимателем признано право на заключение договора аренды земельного участка.
Согласно договору аренды земельного участка от 27.02.2015 N 026-з/15, заключенному между Министерством имущественных и земельных отношений (арендодатель) и предпринимателем (арендатор), арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 69:40:0100641:48, сроком с 22.01.2015 по 11.01.2064.
В дальнейшем предприниматель обратился в Администрацию с заявлением от 03.03.2015 о приобретении земельного участка общей площадью 133 303 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100641:48, в собственность за плату и просил установить выкупную цену земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости. В дополнение к заявлению предприниматель 06.03.2015 представил в Администрацию комплект документов для подготовки проекта договора купли-продажи.
Администрация 26.03.2015 уведомила заявителя о том, что вопрос рассматривается в установленном порядке и о принятом решении ему будет сообщено дополнительно. Письмом от 27.05.2015 N 05-2015/01-и Администрация сообщила предпринимателю о том, что по информации Минприроды на спорном земельном участке расположены пруд и ручей без названия и предложила исключить из его состава земли водного фонда путем проведения работы по размежеванию земельного участка.
Полагая уклонение Администрации от заключения договора купли-продажи земельного участка незаконным бездействием, предприниматель обжаловал его в суд. Решением Арбитражного суда Тверской области от 27.10.2015 и дополнительным решением от 10.11.2015 по делу N А66-7803/2015 заявленные требования удовлетворены: признано незаконным бездействие Администрации, выразившееся в не направлении предпринимателю Човушяну Э.О. проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100641:48 (под павильон "Животноводство" для размещения 50 голов крупного рогатого скота) общей площадью 133 303 кв. м. Кроме того, суд обязал Администрацию направить предпринимателю в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу проект договора купли-продажи земельного участка по цене равной 2,5% от кадастровой стоимости.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.01.2016 судебные акты по делу оставлены без изменения.
Арбитражным судом Северо-Западного округа определением от 11.03.2016 исполнение решения суда приостановлено до окончания кассационного производства. Поскольку постановлением кассационного суда от 20.04.2016 судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения, то ранее принятое приостановление исполнения судебных актов отменено.
Проект договора купли-продажи земельного участка с реквизитами от 15.04.2016 N 8-1 предприниматель получил 22.04.2016.
Постановлением Администрации от 04.03.2016 N 365 "Об установлении вида разрешенного использования и соответствия между видами разрешенного использования земельного участка" земельному участку с кадастровым номером 69:40:0100641:48 в пункте 1 установлен вид разрешенного использования "Объекты торговли" и в пункте 2 установлено его соответствие с видом разрешенного использования, предусмотренным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, - "Рынки" (л.д. 9).
Изменение вида разрешенного использования повлекло увеличение кадастровой стоимости земельного участка, поэтому при рассмотрении проекта договора купли-продажи возникли разногласия относительно выкупной цены.
Предприниматель полагал, что цена участка должна исчисляться от кадастровой стоимости, действовавшей на момент его обращения с заявлением о выкупе, то есть при кадастровой стоимости 484 156 руб. 50 коп. цена должна составить 12 103 руб. 91 коп. Администрация определила выкупную цену в размере 4 044 546 руб. 32 коп., исчисленную от кадастровой стоимости, соответствующей виду разрешенного использования по постановлению от 04.03.2016 N 365, в сумме 161 781 853 руб. 92 коп.
Предприниматель Човушян Э.О. обратился в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 15.04.2016 N 8-1. Решением Арбитражного суда Тверской области от 20.09.2016 по делу N А66-6278/2016 условие договора о цене земельного участка принято в редакции, предложенной предпринимателем, и выкупная цена определена в сумме 12 103 руб. 91 коп. Решение суда аргументировано тем, что при обращении предпринимателя с заявлением о выкупе земельного участка 03.03.2015, Администрация обязана была рассмотреть его в установленный пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) тридцатидневный срок. Поскольку ее бездействие признано незаконным в рамках дела N А66-7803/2015, то нарушенные права и законные интересы предпринимателя должны быть восстановлены с момента незаконного бездействия.
Решение суда сторонами по делу не обжаловано и вступило в законную силу.
Предприниматель 12.09.2016 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления от 04.03.2016 N 365, которое принято к производству Арбитражным судом Тверской области и рассмотрено в настоящем деле.
В ходе судебного разбирательства Администрацией вынесено постановление от 16.01.2017 N 20, которым отменено оспариваемое постановление (л.д. 61).
Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, при наличии совокупности следующих условий: если оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как разъяснено в пункте 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя.
Срок обращения в арбитражный суд с таким заявлением установлен частью 4 статьи 198 АПК РФ и составляет три месяца с момента, когда лицу, обращающемуся в суд, стало известно о нарушении своих прав и законных интересов.
В заявлении о признании недействительным постановления Администрации предприниматель указал, что о принятии данного постановления узнал лишь 12.07.2017 в предварительном судебном заседании. Администрацией данный факт не опровергнут. Таким образом, процессуальных препятствий для рассмотрения заявления предпринимателя не имелось.
Оценивая правомерность постановления от 04.03.2016 N 365, отмененного самостоятельно органом местного самоуправления 16.01.2017, суд первой инстанции правильно исходил из того, что отмена ненормативного правового акта означает прекращение действия такого акта на будущее, признание же недействительным влечет признание его недействующим с момента принятия и свидетельствует о незаконности решения с момента его вынесения. Поэтому разрешение вопроса о законности оспариваемого постановления Администрации, действующего в период с 04.03.2016 по 16.01.2017, может оказать влияние на права и законные интересы заявителя, в частности, на исчисление обязательных платежей (арендной платы и земельного налога).
Доводы ответчика об отсутствии состоявшегося факта нарушения прав и законных интересов предпринимателя и, как следствие, отсутствие одного из необходимых условий для признания постановления недействительным, не принимаются судом.
Согласно данному Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 28.01.2016 N 108-О толкованию правовых норм, содержащихся в статьях 198 и 201 АПК РФ, судебная защита гарантируется исходя из предположения, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и были нарушены (либо существует реальная угроза их нарушения). В рассматриваемом случае возможность предъявлению предпринимателю к уплате обязательных платежей, исходя из увеличенной кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей виду разрешенного использования "Объекты торговли" - "Рынки", не утрачена, следовательно, существует реальная угроза нарушения прав предпринимателя.
Переход права собственности на земельный участок к иному лицу (с 01.12.2016 новым собственником является Патракова М.А.) не влияет на факт возможного нарушения прав и законных интересов предпринимателя в период действия ненормативного акта.
Апелляционный суд соглашается и с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для принятия оспариваемого постановления В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1, пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Во исполнение указанной нормы права приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 N 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор).
В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Статьей 85 ЗК РФ, статьями 36 и 37 ГрК РФ установлено, что для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости признаются не соответствующими установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования. В этом случае указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических регламентов.
Вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований в силу положений статьи 8 ГК РФ и статьи 11 ЗК РФ отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.
В соответствии с Временными правилами землепользования и застройки г. Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 N 71 (далее - Временные правила землепользования и застройки г. Твери) земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100641:48, расположенный по адресу: Тверская обл., г. Тверь, пос. Сахарово, относится к общественно-деловой зоне (К-2).
Вид разрешенного использования "Под павильон "Животноводство" градостроительный регламент зоны К-2 не содержит.
В то же время судом установлено и не оспаривается ответчиком, что объект недвижимого имущества - павильон "Животноводство", принадлежащий на праве собственности заявителю, был размещен в связи с созданием Областной сельскохозяйственной выставки в период с 1972 - 1976 гг.
Для таких случаев статьей 26 Временных правил землепользования и застройки г. Твери (в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого постановления), установлено, что положения Правил не затрагивают правомерность объектов капитального строительства, которые существовали до вступления в силу указанных Правил.
Таким образом, несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка "Под павильон "Животноводство" не входит в перечень видов разрешенного использования, названный земельный участок и прочно связанный с ним объект недвижимости может использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.
Оспариваемым постановлением Администрацией изменила вид разрешенного использования на "Объекты торговли", что применительно к Классификатору соответствует виду разрешенного использования "Рынки".
Однако решение об организации рынка на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100641:48 органом местного самоуправления в установленном порядке не принималось. Фактическое обследование земельного участка на предмет его использования Администрацией не проводилось. По договору от 27.02.2015 N 026-з/15 земельный участок передан предпринимателю в аренду под павильон "Животноводство" для размещения 50 голов крупного рогатого скота сроком с 22.01.2015 по 11.01.2064. Как утверждает предприниматель, объект недвижимости - павильон "Животноводство" законсервирован, какая-либо деятельность в нем не ведется в связи с неурегулированностью правового статуса земельного участка.
Следовательно, Администрация не представила доказательств использования принадлежащего предпринимателю земельного участка в иных целях, чем согласно установленному виду разрешенного использования "Под павильон "Животноводство", а также наличие объективных причин для изменения вида разрешенного использования.
Апелляционная инстанция также учитывает обстоятельства, установленные решениями Арбитражного суда Тверской области от 26.01.2016 по делу N А66-7803/2015, от 20.09.2016 по делу N А66-6278/2016, и выводы суда, усмотревшего в действиях Администрации по увеличению выкупной цены за земельный участок недобросовестное исполнение вступивших в законную силу судебных актов.
Ссылка Администрации на пункт 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), как на основание принятия постановления, отклоняется апелляционным судом.
Указанной нормой на органы местного самоуправления действительно возложена обязанность до 1 января 2020 года внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором, без проведения при этом публичных слушаний по проекту изменений.
Однако эта обязанность заключается в проведении процедуры по подтверждению юридического факта легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу. При реализации этой процедуры прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется.
Оспариваемым постановлением, Администрация изменила существующий вид разрешенного использования земельного участка на новый вид, который функционально отличается от прежнего, что пунктом 12 статьи 34 Закона N 171-ФЗ не регулируется.
Учитывая изложенное, выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, доводам ответчика судом дана полная и всесторонняя оценка, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 28 августа 2017 года по делу N А66-10420/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Твери - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.ПОТЕЕВА
А.В.ПОТЕЕВА
Судьи
А.Ю.ДОКШИНА
Н.В.МУРАХИНА
А.Ю.ДОКШИНА
Н.В.МУРАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)