Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец сослался на отсутствие залоговых отношений между ним и участниками долевого строительства, прекращение права аренды участка в связи с ликвидацией застройщика.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2017 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Лошкомоевой В.А.
судей Ишутиной О.В.
Лаптева Н.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области на постановление от 19.07.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Кривошеина С.В., Сбитнев А.Ю.) по делу N А67-5883/2016 Арбитражного суда Томской области по заявлению Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, город Томск, перекресток Плеханова, 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, город Томск, улица Пушкина, 34/1, ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823) об отказе в государственной регистрации прекращения обременений в виде ипотеки прав на земельный участок.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: жилищно-строительный кооператив "Нижний, 47", муниципальное унитарное предприятие "Томскстройзаказчик", общество с ограниченной ответственностью "СтройТех", Дворянкина Людмила Михайловна, Полякова Людмила Васильевна, Лоскутникова Татьяна Михайловна, Яхъяев Муса Мадаевич, Шапонько Михаил Михайлович, Яковлев Александр Иванович, Ишуткин Александр Константинович, Крылова Гульмира Петровна, Кохан Владимир Васильевич, Апухтина Ольга Владимировна, Канашевич Надежда Михайловна, Романова Ирина Леонидовна, Никитина Тамара Борисовна, Чернышева Ольга Олеговна, Лебедкин Олег Юрьевич, Павлова Тамара Дмитриевна, Павинич Нина Ассеровна, Перемитин Алексей Евгеньевич, Мурин Вячеслав Владимирович, Пиунова Наталья Михайловна, Сидорова Александра Витальевна, Быкова Елена Геннадьевна, Кузнецова Любовь Николаевна, Сычева Алла Александровна, Буяльская Полина Александровна, Пахмурина Ирина Равильевна, Ращупкина Флюра Мансуровна, Маскалюк Дмитрий Викторович, Степанян Эльбак Вараздатович, Степанов Владимир Николаевич, Степанова Ольга Николаевна, Дегиль Иван Евгеньевич, Сергеев Дмитрий Александрович, Галажинская Ольга Васильевна, Шепелев Валерий Владимирович, Смолянинова Елена Ивановна, Щербинина Наталья Васильевна, Федоренок Василий Гаврилович, Фаршатов Дамир Анверович, Соснин Вячеслав Сергеевич, Киселенко Яна Александровна, Грицук Виктор Михайлович, Южакова Елена Николаевна, Белецкая Светлана Ивановна, общество с ограниченной ответственностью "Электроинжиниринг", Вишневская Юлия Олеговна, Актобаев Александр Валерьевич, Степанян Наира Вараздатовна, Степуро Елена Алексеевна, Гаджиева Олеся Юрьевна, Гаджиев Виджай Гаджи-оглы, Михайлова Татьяна Борисовна, Федоринов Филипп Станиславович, Евдокимов Павел Емельянович, Евдокимова Алена Григорьевна, Осипенко Ольга Владимировна, Борин Дмитрий Игоревич, Иванов Евгений Игоревич, Плетт Валентина Гавриловна, Ильинская Ольга Васильевна, Лобов Виктор Николаевич, Ряшенцев Анатолий Михайлович, Бугакова Светлана Викторовна, Мегель Елена Сергеевна, Тарзимянов Олег Анатольевич, Тимофеев Евгений Викторович, Насадюкова Ирина Юрьевна, Савва Владимир Иванович, Воронина Александра Александровна, Логинова Анна Владимировна, Чередниченко Алексей Владимирович, Постникова Светлана Александровна, Донцов Владимир Иванович, Вишнякова Тамара Анатольевна, Пепелина Ольга Николаевна, Шмырева Инна Ивановна, Федулова Вера Степановна, Пичугина Нина Михайловна, Зудова Алена Александровна, Богданова Нина Петровна, Ящук Алла Владимировна, Самойлов Александр Сергеевич, Болсуновский Андрей Юрьевич, Литвинова Надежда Владимировна, общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр образовательных ресурсов", Бойчук Марина Владимировна, Бойчук Александр Васильевич, Забуйский Артем Николаевич, Лаврентьева Людмила Евграфовна, Лукошенко Екатерина Матвеевна, Манзаров Баир Дармаевич, Гроховская Людмила Анатольевна, Кубаткин Алексей Михайлович, Кубаткина Ирина Владимировна, Елисеева Елена Сергеевна, Булгакова Екатерина Ивановна, Байгулова Елена Степановна, Евстропов Максим Николаевич, Поляков Иван Сергеевич, Гулаков Сергей Васильевич, Колбас Сергей Владимирович, Ивкова Екатерина Сергеевна, общество с ограниченной ответственностью "Спецстройотряд", Фомина Татьяна Витальевна, Нем Наталья Борисовна, Нем Алексей Матвеевич, Чмара Любовь Петровна, Рябовская Евгения Олеговна, Беккер Галина Владимировна, Васильев Петр Александрович, Чибрикова Галина Ивановна, Гибадулина Елена Михайловна, Клементьева Людмила Степановна, Солдатова Алевтина Викторовна, Ткачева Галина Анатольевна, Архипов Александр Борисович, Асеева Наталья Николаевна, Кульбижеков Владимир Николаевич, Христич Людмила Петровна, Каткова Тамара Алексеевна, Марченко Галина Георгиевна, Печатнов Сергей Александрович, Иванова Марина Георгиевна, Сергеева Людмила Анатольевна, Похабов Сергей Васильевич, Поддубнов Александр Геннадьевич, Самосудов Александр Владимирович, Скороходова Анна Александровна, Бакурадзе Анжелика Демушевна, Гутов Антон Арсенович, Иванова Вера Зиновьевна, Туркова Валентина Васильевна, Селянина Вера Сергеевна, Миронов Михаил Иванович, Бударева Вера Андреевна, Завьялова Зоя Петровна, Сургутанова Светлана Борисовна, Воробьев Олег Владимирович, Курусь Татьяна Николаевна, Янучковская Надежда Витальевна, Карпов Александр Алиевич, Гусев Валерий Олегович, Машканцева Алина Олеговна, Машканцев Олег Витальевич, Машканцева Оксана Анатольевна, Машканцева Яна Олеговна, Михайлова Любовь Николаевна, Тютиков Владимир Иванович, Коваленко Данил Сергеевич, Коваленко Владислав Сергеевич, Коваленко Ольга Сергеевна, Сиденкова Наталия Леонидовна, Вельке Дмитрий Александрович, Водзинская Елена Александровна, Плотников Виталий Викторович, Воробьева Анна Владимировна, Усатова Ирина Александровна, Светчикова Елена Николаевна, Агибалов Николай Васильевич, Степнов Алексей Олегович, Степнов Андрей Олегович, Емелина Оксана Николаевна, Павлушкин Леонид Николаевич, Канашевич Надежда Михайловна, общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом", общество с ограниченной ответственностью "Томский кирпичный завод", общество с ограниченной ответственностью "Сибпром", общество с ограниченной ответственностью "АвтоСтрой", общество с ограниченной ответственностью "Технострой", общество с ограниченной ответственностью "ДомСтрой", Шубин Владимир Владимирович, Епимахова Светлана Викторовна, Карпова Татьяна Николаевна, Буркатовская Юлия Борисовна, Жорняк Лина Владимировна, Аппель Валентина Ильинична, Стариков Тимофей Викторович, Глущенко Татьяна Константиновна, Бугай Тамара Михайловна, Паршукова Марина Викторовна, Лобанов Александр Геннадьевич, Овчарова Людмила Викторовна, Хакимова Альмира Минихаметовна, Бугакова Светлана Викторовна, Рыжкова Валентина Георгиевна, Иванова Евгения Вячеславовна, Рябова Валентина Федоровна, Шкарупо Людмила Васильевна, Камаева Светлана Анатольевна, Стариков Евгений Викторович, Чистикова Раиса Дмитриевна, Гынгазова Валерия Владимировна, Воронов Игорь Викторович, Муртазин Радик Рифович, Федоренко Наталья Иннокентьевна, Косьянова Ольга Анатольевна, Шарафанова Тамара Ниловна, Архипов Александр Борисович, Танаков Виктор Павлович, Васильева Клавдия Ивановна, Маевская Ирина Викторовна, Мельникова Ирина Николаевна, Круглов Максим Васильевич, Рублева Ирина Шалваевна, Пономаренко Анастасия Владимировна, Уральцева Наталья Аркадьевна, Снегорьков Виктор Михайлович, Рудова Марина Геннадьевна, Иванов Иван Владимирович, Соломахина Светлана Сергеевна, Шавыкин Сергей Васильевич, Сыпченко Сергей Николаевич, Березовский Семен Сергеевич, Березовский Денис Сергеевич, Березовский Сергей Юрьевич, Шумилова Екатерина Борисовна, Селезнева Ирина Владимировна, Айдуков Михаил Анатольевич, Латыпова Юлия Данисовна, Сивчиков Виктор Егорович, Хандогин Алексей Викторович, Хандогина Екатерина Сергеевна, открытое акционерное общество "Томская домостроительная компания", Тутубалин Федор Константинович, Фомин Роман Михайлович, Кузнецова Наталия Александровна, Грищенко Ольга Анатольевна, Старосек Данил Геннадьевич, Хекало Валерия Николаевна, Хекало Людмила Петровна, Антошина Анна Васильевна, Корякина Софья Владимировна, Корякин Владимир Геннадьевич, Морозов Антон Сергеевич, Шапиро Галина Васильевна, Федорищева Анастасия Викторовна, Гоголинская Светлана Викторовна, Комов Александр Николаевич, Медведева Юлия Владимировна, Медведев Денис Григорьевич, Крецул Вера Петровна, Нестеренко Галина Ивановна, Сергеева Наталья Викторовна, Сергеева Екатерина Витальевна, Демидова Вера Владимировна, Бокова Лилия Васильевна, Грицай Надежда Александровна, муниципальное унитарное предприятие "Томскстройзаказчик", Ржеуский Сергей Евгеньевич, Кученова Ирина Михайловна, Веснин Александр Александрович, Зинченко Нина Николаевна, Тютеньков Вячеслав Анатольевич, Алимова Елена Александровна, Николаев Алексей Владимирович, Николаева Наталия Юрьевна, Татанова Наталья Елисеевна, Скобелин Сергей Анатольевич, Бурлуцкий Андрей Александрович, Пятенкова Наталья Анатольевна, Пятенков Геннадий Федорович, Замулин Владимир Ильич, Лебедева Наталия Сергеевна, Красова Анастасия Александровна, Красов Алексей Валерьевич, Новикова Дина Александровна, Новиков Сергей Юрьевич, Карпович Ольга Васильевна, Зелепугин Алексей Сергеевич, Апанасенок Александр Геннадьевич, Беланов Михаил Григорьевич, Артюхина Татьяна Петровна, Федяева Ирина Михайловна, Трофимова Оксана Геннадьевна, Трофимова Анастасия Валерьевна, Ляпин Юрий Алексеевич, Колесников Николай Андреевич, Кравцов Александр Валерьевич, Житникович Надежда Акиндиновна, Киреев Олег Иванович, Киреева Оксана Викторовна, Петренко Руслан Владимирович, Уласова Ольга Александровна, Уласов Владимир Александрович, Чеканова Вера Дмитриевна, Куксенко Михаил Юрьевич, Куксенко Анна Афанасьевна, Шихова Татьяна Марковна, Марченко Лилия Михайловна, Шамраева Влада Андреевна, Епишина Ульяна Андреевна, Андреева Татьяна Анатольевна, Мыцак Евгений Ярославович, Корпусов Дмитрий Николаевич, Понетайкина Анжелика Олеговна, Иконникова Светлана Викторовна, Шубин Владимир Анатольевич, Ескин Александр Викторович, Грицук Сергей Викторович, Локтионова Татьяна Ивановна, общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Лэндвилл", Сычева Екатерина Борисовна, общество с ограниченной ответственностью "Нордстрой", Порошина Светлана Ильинична, Пилецкая Ольга Владимировна, Жданович Галина Афанасьевна, Латыпов Радик Фаритович, Лобачева Светлана Петровна, Актобаев Александр Валерьевич, Иванкова Галина Владимировна, Рогалев Евгений Николаевич, Токарева Александра Юрьевна, Зарубин Вадим Петрович, Сенина Марина Юрьевна, Тагирова Фероза Ибрагимовна, Ким Евгения Михайловна, Крючкова Ольга Ефимова.
Суд
установил:
Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - Департамент недвижимости) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде ипотеки прав на земельный участок с кадастровым номером 70:21:02000070:702, изложенного в сообщении от 18.07.2016 N 001/030/2016-7214, и обязании Управления Росреестра зарегистрировать прекращение обременения данного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен жилищно-строительный кооператив "Нижний, 47" (далее - ЖСК "Нижний, 47").
Решением суда от 19.10.2016 (судья Казарин И.М.) заявление удовлетворено.
Определением от 27.02.2017 суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участников долевого строительства согласно перечню, представленному Управлением Росреестра.
Постановлением апелляционного суда от 19.07.2017 решение суда первой инстанции отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принят по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
С постановлением от 19.07.2017 не согласно Управление Росреестра, в кассационной жалобе просит его отменить либо изменить и принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, разрешая вопрос о незаконности отказа в прекращении записи об ипотеке права аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции не применил нормы специальных законов (пункт 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)), которыми императивно закреплены основания и порядок погашения таких записей. При этом, основываясь на положениях статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих основания для прекращения ипотеки, а не основания для погашения записи об ипотеке, суд апелляционной инстанции неправомерно отождествил понятия прекращение ипотеки и прекращение записи об ипотеке. У регистрирующего органа, являющегося исполнительным органом государственной власти, отсутствовали полномочия определять наличие либо отсутствие права залога в силу закона. Решение данного вопроса относится к прерогативе суда, рассматривающего соответствующее требование в порядке искового производства. Проблема отсутствия правовой регламентации вопроса о погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением залога по основаниям, предусмотренным в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не должна решаться путем обжалования решения регистрирующего органа об отказе в осуществлении указанных действий. Только наличие вступившего в законную силу судебного акта является основанием для государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке. С учетом особенностей главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемое решение подлежало правовой оценке на предмет соответствия специальному закона, а не общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, апелляционный суд не применил положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), обеспечивающего гарантии защиты прав непрофессиональных инвесторов строительства многоквартирного дома в случае ликвидации застройщика. Учитывая, что факт ликвидации застройщика не свидетельствует о погашении требований всех кредиторов участников долевого строительства, до момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме залог права аренды земельных участков не прекращается.
Управление Росреестра считает вывод апелляционного суда о том, что залог права аренды земельного участка, как и сама аренда прекратились с момента ликвидации застройщика, записи о данном обременении в реестре являются неактуальными и ничего не подтверждают, а, соответственно, лица, вступившие в долевое строительство многоквартирного дома, не являются залогодержателями, не соотносящимся с необходимостью привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц залогодержателей, с установленным фактом неоспаривания в судебном порядке наличия ипотеки и фактом имеющейся актуальности сведения в реестре о залоге права аренды земельного участка. Кроме того, выводы суда о том, что Департамент недвижимости был уполномочен на обращение с заявлением о прекращении обременении (ограничений) в виде ипотеки на земельные участки, право собственности на которые не разграничено, и о том, что запись о залоге в пользу участников долевого строительства влечет невозможность заявителя распоряжаться земельным участком, не соответствуют фактическим обстоятельствам, так как предметом ипотеки являлось право аренды, а не сам земельный участок, что не препятствовало заявителю в реализации его полномочий по распоряжению земельным участком. Более того, исследуя вопрос о судьбе договоров долевого участия в долевом строительстве и наличия гарантий защиты прав и законных интересов граждан и иных участников долевого строительства в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, апелляционный суд, сославшись на отсутствие правовых оснований для сохранения залога, не указал какими правовыми гарантиями защиты своих и без того нарушенных прав и законных интересов по состоянию на текущую дату располагают участники долевого строительства. Ликвидация застройщика с передачей его прав и обязанностей жилищно-строительному кооперативу не является основанием для прекращения права залога земельного участка, на котором ведется строительство жилого многоквартирного дома.
Департамент недвижимости и Рябовская Евгения Олеговна направили отзывы, которые судом кассационной инстанции во внимание не принимаются ввиду несоблюдения требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении копии отзывов в адрес других лиц, участвующих в деле в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывами до начала судебного заседания.
Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Демос" (далее - ООО "Демос") предоставлен в аренду для строительства жилого комплекса земельный участок с кадастровым номером 70:21:02000070:702.
Между ООО "Демос" и участниками строительства заключены договоры участия в долевом строительстве, в связи с чем на основании статьи 13 Закона о долевом строительстве право аренды земельного участка обременено залогом (ипотека) в пользу каждого участника долевого строительства.
Определением от 23.11.2011 Арбитражного суда Томской области возбуждено производство по делу N А67-6230/2011 о признании ООО "Демос" несостоятельным (банкротом).
Определением суда от 04.06.2015 в рамках дела о несостоятельности (банкротства) ООО "Демос" требования участников строительства погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок с кадастровым номером 70:21:02000070:702 ЖСК "Нижний, 47".
Определением суда от 11.01.2016 конкурсное производство в отношении ООО "Демос" завершено, 15.03.2016 в единый государственный реестр юридических лиц вынесена запись о ликвидации ООО "Демос".
На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", решения Думы города Томска от 25.04.2014 N 998 "О внесении изменений в отдельные решения представительного органа муниципального образования "Город Томск" на Департамент недвижимости возложены полномочия по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено.
Департамент недвижимости обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде залога прав на земельный участок с кадастровым номером 70:21:02000070:702. Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию в связи с тем, что с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, надлежащим заявителем в настоящем случае является ЖСК "Нижний, 47".
Сообщением от 18.07.2016 N 001/030/2016-7214 Управление Росреестра отказало Департаменту недвижимости в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав на земельный участок.
Полагая, что в силу пункта 1 статьи 352, статей 407, 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав на земельный участок ввиду отсутствия залоговых отношения между Департаментом недвижимости и участниками долевого строительства, прекращения права аренды земельного участка в силу закона (арендатор по договору аренды земельного участка - застройщик ООО "Демос" прекратил свою деятельность в качестве юридического лица), Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявление, суд апелляционной инстанции исходил из того, что наличие регистрационных записей об ипотеке права аренды земельного участка, обеспечивающей обязательства в рамках договора долевого участия в строительстве, в отсутствие указанных обязательств не может свидетельствовать о сохранении залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:702 и не препятствует регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на данный земельный участок.
При этом судом отмечено, что возбуждение в отношении ООО "Демос" дела о банкротстве с последующей его ликвидацией свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, поэтому прекращение ипотеки не могло быть связано только с окончанием строительства жилого дома и предоставлением застройщиком пакета документов, предусмотренных статьей 25 Закона об ипотеке.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют нормам законодательства и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно абзацу десятому пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.
В рассматриваемом случае непредставление Департаментом недвижимости документов, подтверждающих прекращение ограничений (обременений) существующих ипотек на земельный участок, послужило основанием для вынесения Управлением Росреестра оспариваемого решения об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке.
Между тем регистрирующим органом не учтено, что застройщик - ООО "Демос" на момент подачи заявления ликвидирован вследствие банкротства, при этом, как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, у Департамента недвижимости отсутствовала возможность представить документы, на основании которых возможно прекращение ограничения в виде залога.
Учитывая, что в такой ситуации застройщик не способен был исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия, соответственно, регистрационная запись об ипотеке могла быть погашена с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и других законов, регулирующих спорные правоотношения.
Подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.
В силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Поскольку ликвидация ООО "Демос" в силу пункта 1 статьи 61, пункта 9 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет правопреемства по обязательствам застройщика, то в силу статьи 419 указанного Кодекса договор аренды земельного участка прекратил свое действие, соответственно, на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог указанного права также является прекращенным.
Исходя из названных норм права довод Управления Росреестра о том, что прекращение залога могло быть только предметом рассмотрения самостоятельного судебного спора, в результате которого Департамент недвижимости должен был при обращении с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке представить судебный акт, так как вопросы прекращения ипотеки при проведении правовой экспертизы документов на этапе государственной регистрации не могли быть рассмотрены в административном порядке, является несостоятельным.
Отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (предъявление документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учетом подтвержденного факта прекращения права аренды, поскольку сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.
Само по себе погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (абзац второй пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации).
Поскольку материалами дела подтверждается, что право аренды прекратилось, то в силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для сохранения в реестре прав записи о залоге (обременении) названного права отсутствовали, в связи с чем заявление Департамента недвижимости о погашении регистрационной записи в отношении ипотеки подлежало удовлетворению.
Более того, суд апелляционной инстанции правомерно принял во внимание то, что обязательства между ООО "Демос" и участниками строительства, основанные на договорах участия в долевом строительстве, прекращены с момента погашения требований участников строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Демос" (04.06.2015), в связи с чем залог арендных прав на указанный земельный участок также был прекращен с 04.06.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, сформулированными в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
С учетом характера отношений, возникающих при рассмотрении Управлением Росреестра вопроса о сохранении в реестре прав записи о залоге права аренды, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах принятый ненормативный правовой акт об отказе в погашении регистрационной записи в отношении ипотеки является неправомерным.
Доводы, приведенные регистрирующим органом в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при прекращении права аренды земельного участка не могут быть обеспечены права дольщиков в виде залога (ипотеки) данного права в связи с его отсутствием.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции принято с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права, оснований для его отмены в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 19.07.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-5883/2016 Арбитражного суда Томской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 25.10.2017 N Ф04-4480/2017 ПО ДЕЛУ N А67-5883/2016
Требование: Об оспаривании отказа в государственной регистрации прекращения обременения в виде ипотеки прав на земельный участок, обязании зарегистрировать прекращение обременения данного участка.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец сослался на отсутствие залоговых отношений между ним и участниками долевого строительства, прекращение права аренды участка в связи с ликвидацией застройщика.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. по делу N А67-5883/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2017 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Лошкомоевой В.А.
судей Ишутиной О.В.
Лаптева Н.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области на постановление от 19.07.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Кривошеина С.В., Сбитнев А.Ю.) по делу N А67-5883/2016 Арбитражного суда Томской области по заявлению Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (634050, город Томск, перекресток Плеханова, 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, город Томск, улица Пушкина, 34/1, ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823) об отказе в государственной регистрации прекращения обременений в виде ипотеки прав на земельный участок.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: жилищно-строительный кооператив "Нижний, 47", муниципальное унитарное предприятие "Томскстройзаказчик", общество с ограниченной ответственностью "СтройТех", Дворянкина Людмила Михайловна, Полякова Людмила Васильевна, Лоскутникова Татьяна Михайловна, Яхъяев Муса Мадаевич, Шапонько Михаил Михайлович, Яковлев Александр Иванович, Ишуткин Александр Константинович, Крылова Гульмира Петровна, Кохан Владимир Васильевич, Апухтина Ольга Владимировна, Канашевич Надежда Михайловна, Романова Ирина Леонидовна, Никитина Тамара Борисовна, Чернышева Ольга Олеговна, Лебедкин Олег Юрьевич, Павлова Тамара Дмитриевна, Павинич Нина Ассеровна, Перемитин Алексей Евгеньевич, Мурин Вячеслав Владимирович, Пиунова Наталья Михайловна, Сидорова Александра Витальевна, Быкова Елена Геннадьевна, Кузнецова Любовь Николаевна, Сычева Алла Александровна, Буяльская Полина Александровна, Пахмурина Ирина Равильевна, Ращупкина Флюра Мансуровна, Маскалюк Дмитрий Викторович, Степанян Эльбак Вараздатович, Степанов Владимир Николаевич, Степанова Ольга Николаевна, Дегиль Иван Евгеньевич, Сергеев Дмитрий Александрович, Галажинская Ольга Васильевна, Шепелев Валерий Владимирович, Смолянинова Елена Ивановна, Щербинина Наталья Васильевна, Федоренок Василий Гаврилович, Фаршатов Дамир Анверович, Соснин Вячеслав Сергеевич, Киселенко Яна Александровна, Грицук Виктор Михайлович, Южакова Елена Николаевна, Белецкая Светлана Ивановна, общество с ограниченной ответственностью "Электроинжиниринг", Вишневская Юлия Олеговна, Актобаев Александр Валерьевич, Степанян Наира Вараздатовна, Степуро Елена Алексеевна, Гаджиева Олеся Юрьевна, Гаджиев Виджай Гаджи-оглы, Михайлова Татьяна Борисовна, Федоринов Филипп Станиславович, Евдокимов Павел Емельянович, Евдокимова Алена Григорьевна, Осипенко Ольга Владимировна, Борин Дмитрий Игоревич, Иванов Евгений Игоревич, Плетт Валентина Гавриловна, Ильинская Ольга Васильевна, Лобов Виктор Николаевич, Ряшенцев Анатолий Михайлович, Бугакова Светлана Викторовна, Мегель Елена Сергеевна, Тарзимянов Олег Анатольевич, Тимофеев Евгений Викторович, Насадюкова Ирина Юрьевна, Савва Владимир Иванович, Воронина Александра Александровна, Логинова Анна Владимировна, Чередниченко Алексей Владимирович, Постникова Светлана Александровна, Донцов Владимир Иванович, Вишнякова Тамара Анатольевна, Пепелина Ольга Николаевна, Шмырева Инна Ивановна, Федулова Вера Степановна, Пичугина Нина Михайловна, Зудова Алена Александровна, Богданова Нина Петровна, Ящук Алла Владимировна, Самойлов Александр Сергеевич, Болсуновский Андрей Юрьевич, Литвинова Надежда Владимировна, общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр образовательных ресурсов", Бойчук Марина Владимировна, Бойчук Александр Васильевич, Забуйский Артем Николаевич, Лаврентьева Людмила Евграфовна, Лукошенко Екатерина Матвеевна, Манзаров Баир Дармаевич, Гроховская Людмила Анатольевна, Кубаткин Алексей Михайлович, Кубаткина Ирина Владимировна, Елисеева Елена Сергеевна, Булгакова Екатерина Ивановна, Байгулова Елена Степановна, Евстропов Максим Николаевич, Поляков Иван Сергеевич, Гулаков Сергей Васильевич, Колбас Сергей Владимирович, Ивкова Екатерина Сергеевна, общество с ограниченной ответственностью "Спецстройотряд", Фомина Татьяна Витальевна, Нем Наталья Борисовна, Нем Алексей Матвеевич, Чмара Любовь Петровна, Рябовская Евгения Олеговна, Беккер Галина Владимировна, Васильев Петр Александрович, Чибрикова Галина Ивановна, Гибадулина Елена Михайловна, Клементьева Людмила Степановна, Солдатова Алевтина Викторовна, Ткачева Галина Анатольевна, Архипов Александр Борисович, Асеева Наталья Николаевна, Кульбижеков Владимир Николаевич, Христич Людмила Петровна, Каткова Тамара Алексеевна, Марченко Галина Георгиевна, Печатнов Сергей Александрович, Иванова Марина Георгиевна, Сергеева Людмила Анатольевна, Похабов Сергей Васильевич, Поддубнов Александр Геннадьевич, Самосудов Александр Владимирович, Скороходова Анна Александровна, Бакурадзе Анжелика Демушевна, Гутов Антон Арсенович, Иванова Вера Зиновьевна, Туркова Валентина Васильевна, Селянина Вера Сергеевна, Миронов Михаил Иванович, Бударева Вера Андреевна, Завьялова Зоя Петровна, Сургутанова Светлана Борисовна, Воробьев Олег Владимирович, Курусь Татьяна Николаевна, Янучковская Надежда Витальевна, Карпов Александр Алиевич, Гусев Валерий Олегович, Машканцева Алина Олеговна, Машканцев Олег Витальевич, Машканцева Оксана Анатольевна, Машканцева Яна Олеговна, Михайлова Любовь Николаевна, Тютиков Владимир Иванович, Коваленко Данил Сергеевич, Коваленко Владислав Сергеевич, Коваленко Ольга Сергеевна, Сиденкова Наталия Леонидовна, Вельке Дмитрий Александрович, Водзинская Елена Александровна, Плотников Виталий Викторович, Воробьева Анна Владимировна, Усатова Ирина Александровна, Светчикова Елена Николаевна, Агибалов Николай Васильевич, Степнов Алексей Олегович, Степнов Андрей Олегович, Емелина Оксана Николаевна, Павлушкин Леонид Николаевич, Канашевич Надежда Михайловна, общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом", общество с ограниченной ответственностью "Томский кирпичный завод", общество с ограниченной ответственностью "Сибпром", общество с ограниченной ответственностью "АвтоСтрой", общество с ограниченной ответственностью "Технострой", общество с ограниченной ответственностью "ДомСтрой", Шубин Владимир Владимирович, Епимахова Светлана Викторовна, Карпова Татьяна Николаевна, Буркатовская Юлия Борисовна, Жорняк Лина Владимировна, Аппель Валентина Ильинична, Стариков Тимофей Викторович, Глущенко Татьяна Константиновна, Бугай Тамара Михайловна, Паршукова Марина Викторовна, Лобанов Александр Геннадьевич, Овчарова Людмила Викторовна, Хакимова Альмира Минихаметовна, Бугакова Светлана Викторовна, Рыжкова Валентина Георгиевна, Иванова Евгения Вячеславовна, Рябова Валентина Федоровна, Шкарупо Людмила Васильевна, Камаева Светлана Анатольевна, Стариков Евгений Викторович, Чистикова Раиса Дмитриевна, Гынгазова Валерия Владимировна, Воронов Игорь Викторович, Муртазин Радик Рифович, Федоренко Наталья Иннокентьевна, Косьянова Ольга Анатольевна, Шарафанова Тамара Ниловна, Архипов Александр Борисович, Танаков Виктор Павлович, Васильева Клавдия Ивановна, Маевская Ирина Викторовна, Мельникова Ирина Николаевна, Круглов Максим Васильевич, Рублева Ирина Шалваевна, Пономаренко Анастасия Владимировна, Уральцева Наталья Аркадьевна, Снегорьков Виктор Михайлович, Рудова Марина Геннадьевна, Иванов Иван Владимирович, Соломахина Светлана Сергеевна, Шавыкин Сергей Васильевич, Сыпченко Сергей Николаевич, Березовский Семен Сергеевич, Березовский Денис Сергеевич, Березовский Сергей Юрьевич, Шумилова Екатерина Борисовна, Селезнева Ирина Владимировна, Айдуков Михаил Анатольевич, Латыпова Юлия Данисовна, Сивчиков Виктор Егорович, Хандогин Алексей Викторович, Хандогина Екатерина Сергеевна, открытое акционерное общество "Томская домостроительная компания", Тутубалин Федор Константинович, Фомин Роман Михайлович, Кузнецова Наталия Александровна, Грищенко Ольга Анатольевна, Старосек Данил Геннадьевич, Хекало Валерия Николаевна, Хекало Людмила Петровна, Антошина Анна Васильевна, Корякина Софья Владимировна, Корякин Владимир Геннадьевич, Морозов Антон Сергеевич, Шапиро Галина Васильевна, Федорищева Анастасия Викторовна, Гоголинская Светлана Викторовна, Комов Александр Николаевич, Медведева Юлия Владимировна, Медведев Денис Григорьевич, Крецул Вера Петровна, Нестеренко Галина Ивановна, Сергеева Наталья Викторовна, Сергеева Екатерина Витальевна, Демидова Вера Владимировна, Бокова Лилия Васильевна, Грицай Надежда Александровна, муниципальное унитарное предприятие "Томскстройзаказчик", Ржеуский Сергей Евгеньевич, Кученова Ирина Михайловна, Веснин Александр Александрович, Зинченко Нина Николаевна, Тютеньков Вячеслав Анатольевич, Алимова Елена Александровна, Николаев Алексей Владимирович, Николаева Наталия Юрьевна, Татанова Наталья Елисеевна, Скобелин Сергей Анатольевич, Бурлуцкий Андрей Александрович, Пятенкова Наталья Анатольевна, Пятенков Геннадий Федорович, Замулин Владимир Ильич, Лебедева Наталия Сергеевна, Красова Анастасия Александровна, Красов Алексей Валерьевич, Новикова Дина Александровна, Новиков Сергей Юрьевич, Карпович Ольга Васильевна, Зелепугин Алексей Сергеевич, Апанасенок Александр Геннадьевич, Беланов Михаил Григорьевич, Артюхина Татьяна Петровна, Федяева Ирина Михайловна, Трофимова Оксана Геннадьевна, Трофимова Анастасия Валерьевна, Ляпин Юрий Алексеевич, Колесников Николай Андреевич, Кравцов Александр Валерьевич, Житникович Надежда Акиндиновна, Киреев Олег Иванович, Киреева Оксана Викторовна, Петренко Руслан Владимирович, Уласова Ольга Александровна, Уласов Владимир Александрович, Чеканова Вера Дмитриевна, Куксенко Михаил Юрьевич, Куксенко Анна Афанасьевна, Шихова Татьяна Марковна, Марченко Лилия Михайловна, Шамраева Влада Андреевна, Епишина Ульяна Андреевна, Андреева Татьяна Анатольевна, Мыцак Евгений Ярославович, Корпусов Дмитрий Николаевич, Понетайкина Анжелика Олеговна, Иконникова Светлана Викторовна, Шубин Владимир Анатольевич, Ескин Александр Викторович, Грицук Сергей Викторович, Локтионова Татьяна Ивановна, общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Лэндвилл", Сычева Екатерина Борисовна, общество с ограниченной ответственностью "Нордстрой", Порошина Светлана Ильинична, Пилецкая Ольга Владимировна, Жданович Галина Афанасьевна, Латыпов Радик Фаритович, Лобачева Светлана Петровна, Актобаев Александр Валерьевич, Иванкова Галина Владимировна, Рогалев Евгений Николаевич, Токарева Александра Юрьевна, Зарубин Вадим Петрович, Сенина Марина Юрьевна, Тагирова Фероза Ибрагимовна, Ким Евгения Михайловна, Крючкова Ольга Ефимова.
Суд
установил:
Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - Департамент недвижимости) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде ипотеки прав на земельный участок с кадастровым номером 70:21:02000070:702, изложенного в сообщении от 18.07.2016 N 001/030/2016-7214, и обязании Управления Росреестра зарегистрировать прекращение обременения данного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен жилищно-строительный кооператив "Нижний, 47" (далее - ЖСК "Нижний, 47").
Решением суда от 19.10.2016 (судья Казарин И.М.) заявление удовлетворено.
Определением от 27.02.2017 суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участников долевого строительства согласно перечню, представленному Управлением Росреестра.
Постановлением апелляционного суда от 19.07.2017 решение суда первой инстанции отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принят по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
С постановлением от 19.07.2017 не согласно Управление Росреестра, в кассационной жалобе просит его отменить либо изменить и принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, разрешая вопрос о незаконности отказа в прекращении записи об ипотеке права аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции не применил нормы специальных законов (пункт 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)), которыми императивно закреплены основания и порядок погашения таких записей. При этом, основываясь на положениях статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих основания для прекращения ипотеки, а не основания для погашения записи об ипотеке, суд апелляционной инстанции неправомерно отождествил понятия прекращение ипотеки и прекращение записи об ипотеке. У регистрирующего органа, являющегося исполнительным органом государственной власти, отсутствовали полномочия определять наличие либо отсутствие права залога в силу закона. Решение данного вопроса относится к прерогативе суда, рассматривающего соответствующее требование в порядке искового производства. Проблема отсутствия правовой регламентации вопроса о погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением залога по основаниям, предусмотренным в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, не должна решаться путем обжалования решения регистрирующего органа об отказе в осуществлении указанных действий. Только наличие вступившего в законную силу судебного акта является основанием для государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке. С учетом особенностей главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемое решение подлежало правовой оценке на предмет соответствия специальному закона, а не общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, апелляционный суд не применил положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), обеспечивающего гарантии защиты прав непрофессиональных инвесторов строительства многоквартирного дома в случае ликвидации застройщика. Учитывая, что факт ликвидации застройщика не свидетельствует о погашении требований всех кредиторов участников долевого строительства, до момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме залог права аренды земельных участков не прекращается.
Управление Росреестра считает вывод апелляционного суда о том, что залог права аренды земельного участка, как и сама аренда прекратились с момента ликвидации застройщика, записи о данном обременении в реестре являются неактуальными и ничего не подтверждают, а, соответственно, лица, вступившие в долевое строительство многоквартирного дома, не являются залогодержателями, не соотносящимся с необходимостью привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц залогодержателей, с установленным фактом неоспаривания в судебном порядке наличия ипотеки и фактом имеющейся актуальности сведения в реестре о залоге права аренды земельного участка. Кроме того, выводы суда о том, что Департамент недвижимости был уполномочен на обращение с заявлением о прекращении обременении (ограничений) в виде ипотеки на земельные участки, право собственности на которые не разграничено, и о том, что запись о залоге в пользу участников долевого строительства влечет невозможность заявителя распоряжаться земельным участком, не соответствуют фактическим обстоятельствам, так как предметом ипотеки являлось право аренды, а не сам земельный участок, что не препятствовало заявителю в реализации его полномочий по распоряжению земельным участком. Более того, исследуя вопрос о судьбе договоров долевого участия в долевом строительстве и наличия гарантий защиты прав и законных интересов граждан и иных участников долевого строительства в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, апелляционный суд, сославшись на отсутствие правовых оснований для сохранения залога, не указал какими правовыми гарантиями защиты своих и без того нарушенных прав и законных интересов по состоянию на текущую дату располагают участники долевого строительства. Ликвидация застройщика с передачей его прав и обязанностей жилищно-строительному кооперативу не является основанием для прекращения права залога земельного участка, на котором ведется строительство жилого многоквартирного дома.
Департамент недвижимости и Рябовская Евгения Олеговна направили отзывы, которые судом кассационной инстанции во внимание не принимаются ввиду несоблюдения требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении копии отзывов в адрес других лиц, участвующих в деле в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывами до начала судебного заседания.
Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Демос" (далее - ООО "Демос") предоставлен в аренду для строительства жилого комплекса земельный участок с кадастровым номером 70:21:02000070:702.
Между ООО "Демос" и участниками строительства заключены договоры участия в долевом строительстве, в связи с чем на основании статьи 13 Закона о долевом строительстве право аренды земельного участка обременено залогом (ипотека) в пользу каждого участника долевого строительства.
Определением от 23.11.2011 Арбитражного суда Томской области возбуждено производство по делу N А67-6230/2011 о признании ООО "Демос" несостоятельным (банкротом).
Определением суда от 04.06.2015 в рамках дела о несостоятельности (банкротства) ООО "Демос" требования участников строительства погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок с кадастровым номером 70:21:02000070:702 ЖСК "Нижний, 47".
Определением суда от 11.01.2016 конкурсное производство в отношении ООО "Демос" завершено, 15.03.2016 в единый государственный реестр юридических лиц вынесена запись о ликвидации ООО "Демос".
На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", решения Думы города Томска от 25.04.2014 N 998 "О внесении изменений в отдельные решения представительного органа муниципального образования "Город Томск" на Департамент недвижимости возложены полномочия по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено.
Департамент недвижимости обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде залога прав на земельный участок с кадастровым номером 70:21:02000070:702. Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию в связи с тем, что с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, надлежащим заявителем в настоящем случае является ЖСК "Нижний, 47".
Сообщением от 18.07.2016 N 001/030/2016-7214 Управление Росреестра отказало Департаменту недвижимости в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав на земельный участок.
Полагая, что в силу пункта 1 статьи 352, статей 407, 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав на земельный участок ввиду отсутствия залоговых отношения между Департаментом недвижимости и участниками долевого строительства, прекращения права аренды земельного участка в силу закона (арендатор по договору аренды земельного участка - застройщик ООО "Демос" прекратил свою деятельность в качестве юридического лица), Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявление, суд апелляционной инстанции исходил из того, что наличие регистрационных записей об ипотеке права аренды земельного участка, обеспечивающей обязательства в рамках договора долевого участия в строительстве, в отсутствие указанных обязательств не может свидетельствовать о сохранении залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200007:702 и не препятствует регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на данный земельный участок.
При этом судом отмечено, что возбуждение в отношении ООО "Демос" дела о банкротстве с последующей его ликвидацией свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, поэтому прекращение ипотеки не могло быть связано только с окончанием строительства жилого дома и предоставлением застройщиком пакета документов, предусмотренных статьей 25 Закона об ипотеке.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют нормам законодательства и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно абзацу десятому пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.
В рассматриваемом случае непредставление Департаментом недвижимости документов, подтверждающих прекращение ограничений (обременений) существующих ипотек на земельный участок, послужило основанием для вынесения Управлением Росреестра оспариваемого решения об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке.
Между тем регистрирующим органом не учтено, что застройщик - ООО "Демос" на момент подачи заявления ликвидирован вследствие банкротства, при этом, как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, у Департамента недвижимости отсутствовала возможность представить документы, на основании которых возможно прекращение ограничения в виде залога.
Учитывая, что в такой ситуации застройщик не способен был исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия, соответственно, регистрационная запись об ипотеке могла быть погашена с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и других законов, регулирующих спорные правоотношения.
Подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.
В силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Поскольку ликвидация ООО "Демос" в силу пункта 1 статьи 61, пункта 9 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет правопреемства по обязательствам застройщика, то в силу статьи 419 указанного Кодекса договор аренды земельного участка прекратил свое действие, соответственно, на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог указанного права также является прекращенным.
Исходя из названных норм права довод Управления Росреестра о том, что прекращение залога могло быть только предметом рассмотрения самостоятельного судебного спора, в результате которого Департамент недвижимости должен был при обращении с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке представить судебный акт, так как вопросы прекращения ипотеки при проведении правовой экспертизы документов на этапе государственной регистрации не могли быть рассмотрены в административном порядке, является несостоятельным.
Отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (предъявление документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учетом подтвержденного факта прекращения права аренды, поскольку сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.
Само по себе погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (абзац второй пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации).
Поскольку материалами дела подтверждается, что право аренды прекратилось, то в силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для сохранения в реестре прав записи о залоге (обременении) названного права отсутствовали, в связи с чем заявление Департамента недвижимости о погашении регистрационной записи в отношении ипотеки подлежало удовлетворению.
Более того, суд апелляционной инстанции правомерно принял во внимание то, что обязательства между ООО "Демос" и участниками строительства, основанные на договорах участия в долевом строительстве, прекращены с момента погашения требований участников строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Демос" (04.06.2015), в связи с чем залог арендных прав на указанный земельный участок также был прекращен с 04.06.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, сформулированными в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
С учетом характера отношений, возникающих при рассмотрении Управлением Росреестра вопроса о сохранении в реестре прав записи о залоге права аренды, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах принятый ненормативный правовой акт об отказе в погашении регистрационной записи в отношении ипотеки является неправомерным.
Доводы, приведенные регистрирующим органом в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при прекращении права аренды земельного участка не могут быть обеспечены права дольщиков в виде залога (ипотеки) данного права в связи с его отсутствием.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции принято с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права, оснований для его отмены в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 19.07.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-5883/2016 Арбитражного суда Томской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.ЛОШКОМОЕВА
Судьи
О.В.ИШУТИНА
Н.В.ЛАПТЕВ
В.А.ЛОШКОМОЕВА
Судьи
О.В.ИШУТИНА
Н.В.ЛАПТЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)