Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на отказ арендатора расторгнуть договор и на существенное изменение обстоятельств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Жильцова Н.В. (доверенность от 30.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой" Филилеева В.В. (доверенность от 30.03.2016), Дикарева А.В. и Жорова Р.В. (доверенность от 21.03.2016), рассмотрев 10.08.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2015 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 (судьи Жиляева Е.В., Колосова Ж.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-9677/2015,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. р. Мойки, д. 7, лит. А, ОГРН 5067847163665, ИНН 7838358598 (далее - Общество), о расторжении договора от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579 аренды на инвестиционных условиях земельного участка 1 площадью 27 411 кв. м с кадастровым номером 78:6:2242:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб. (устье р. Смоленки).
В суде первой инстанции в порядке статьи 48 АПК РФ произведена замена КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения, ОГРН и ИНН те же; далее - Комитет).
Протокольным определением от 15.10.2015 суд принял к производству встречный иск Общества к Комитету об изменении указанного договора в части разработки документации по планировке территории, градостроительного плана, графика осуществления инвестиционного проекта, а также в части обязательств по уплате арендных платежей.
Решением от 24.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.04.2016, в удовлетворении первоначального иска отказано, в отдельное производство выделено требование Общества о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об удовлетворении заявленных требований.
Как указывает податель жалобы, доказательств, подтверждающих правомерность бездействия Общества в течение срока, предоставленного для реализации инвестиционного проекта, ответчиком не представлено; вывод судов о том, что Комитет мог предвидеть возможность отмены акта о выборе спорного земельного участка и его градостроительного плана, является неверным; ссылки судов на статьи 611 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не обоснованы.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Общества возражали против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1246 (далее - Постановление N 1246) КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 27.09.2011 заключили сроком до 28.05.2016 договор N 01/ЗКС-05579, по условиям которого КУГИ обязался предоставить инвестору земельный участок 1 площадью 27 411 кв. м с кадастровым номером 78:6:2242:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб. (устье р. Смоленки), для строительства объекта культуры и искусства и коммерческого объекта, не связанных с проживанием населения (культурно-деловой центр), а Общество - перечислить 39 000 000 руб. в счет арендной платы по договору.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 5.2 договора реализация проекта осуществляется в следующие сроки: первый этап (начало строительства) продолжительностью не более 11 месяцев должен быть выполнен до 28.07.2012 (пункт 5.2.1), второй (производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры, получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию) - до 28.05.2016 (пункт 5.2.2).
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 08.12.2014 N 1103 (далее - Постановление N 1103) признано утратившим силу Постановление N 1246, КУГИ поручено расторгнуть договор аренды от 27.09.2011.
Письмом от 26.12.2014 N 8081-19/14 КУГИ направил Обществу соглашение о расторжении спорного договора, предложив уплатить пени за нарушение условий пункта 5.2.1 договора, касающегося срока начала строительства объекта.
Отказ ответчика расторгнуть договор и существенное, по мнению КУГИ, изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований, указав на отсутствие предусмотренных статьей 451 ГК РФ условий для расторжения договора.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, также является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что решением Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2013 по делу N 3-58/13, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2013 N 78-АПГ13-17, приложение N 2 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 29-10) в части установления на спорном земельном участке, арендуемом Обществом, подзоны ТД 1-2-2 - общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры - признано недействующим с момента вступления в законную силу решения суда.
В рамках указанного дела судами установлено, что в нарушение требований Закона Санкт-Петербурга от 21.12.2005 N 728-99 "О генеральном плане Санкт-Петербурга", согласно приложению N 2 к которому на территории земельного участка с кадастровым номером 78:6:2242:3 установлены функциональные зоны "Д" (зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны) и "У" (зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения, магистралей городского значения и основных магистралей районного значении с включением объектов инженерной инфраструктуры), приложением N 2 к Закону N 29-10 применительно к спорному земельному участку установлена территориальная подзона ТД 1-2-2, соответствующая только функциональной зоне "Д" Генерального плана Санкт-Петербурга, но не учитывающая зону "У", предназначенную для развития Морской наб., что не позволяет завершить формирование улично-дорожной сети Санкт-Петербурга.
Вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 21.01.2014 по делу N 2-18/14, распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) от 26.01.2011 N 126 и 22.06.2012 N 1253 (далее - Распоряжение N 1253) об утверждении акта о выборе и градостроительного плана спорного земельного участка, а также эскизный проект здания культурно-делового комплекса, согласованный главным архитектором Санкт-Петербурга 15.02.2012, признаны незаконными, КГА вменено в обязанность отменить указанные документы.
В рамках названного дела суд установил, что в отсутствие градостроительного регламента территориальной зоны, в границах которой расположен арендуемый Обществом земельный участок, в градостроительном плане такого участка, в акте о его выборе и эскизном проекте будущего здания культурно-делового центра приведены произвольные параметры застройки; при принятии Распоряжения N 1253 КГА не мог не располагать сведениями о требованиях Генерального плана Санкт-Петербурга к указанной зоне, однако произвольно не применил их.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал наличие совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.
Как верно указали суды, изменение градостроительной документации не может быть признано существенным изменением обстоятельств, являющихся условием для расторжения спорного договора на основании упомянутой статьи.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 12.08.2016 N Ф07-5861/2016 ПО ДЕЛУ N А56-9677/2015
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на отказ арендатора расторгнуть договор и на существенное изменение обстоятельств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2016 г. по делу N А56-9677/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Жильцова Н.В. (доверенность от 30.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой" Филилеева В.В. (доверенность от 30.03.2016), Дикарева А.В. и Жорова Р.В. (доверенность от 21.03.2016), рассмотрев 10.08.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2015 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2016 (судьи Жиляева Е.В., Колосова Ж.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-9677/2015,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. р. Мойки, д. 7, лит. А, ОГРН 5067847163665, ИНН 7838358598 (далее - Общество), о расторжении договора от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579 аренды на инвестиционных условиях земельного участка 1 площадью 27 411 кв. м с кадастровым номером 78:6:2242:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб. (устье р. Смоленки).
В суде первой инстанции в порядке статьи 48 АПК РФ произведена замена КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения, ОГРН и ИНН те же; далее - Комитет).
Протокольным определением от 15.10.2015 суд принял к производству встречный иск Общества к Комитету об изменении указанного договора в части разработки документации по планировке территории, градостроительного плана, графика осуществления инвестиционного проекта, а также в части обязательств по уплате арендных платежей.
Решением от 24.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.04.2016, в удовлетворении первоначального иска отказано, в отдельное производство выделено требование Общества о внесении изменений в договор аренды земельного участка.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об удовлетворении заявленных требований.
Как указывает податель жалобы, доказательств, подтверждающих правомерность бездействия Общества в течение срока, предоставленного для реализации инвестиционного проекта, ответчиком не представлено; вывод судов о том, что Комитет мог предвидеть возможность отмены акта о выборе спорного земельного участка и его градостроительного плана, является неверным; ссылки судов на статьи 611 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не обоснованы.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Общества возражали против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1246 (далее - Постановление N 1246) КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 27.09.2011 заключили сроком до 28.05.2016 договор N 01/ЗКС-05579, по условиям которого КУГИ обязался предоставить инвестору земельный участок 1 площадью 27 411 кв. м с кадастровым номером 78:6:2242:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Морская наб. (устье р. Смоленки), для строительства объекта культуры и искусства и коммерческого объекта, не связанных с проживанием населения (культурно-деловой центр), а Общество - перечислить 39 000 000 руб. в счет арендной платы по договору.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 5.2 договора реализация проекта осуществляется в следующие сроки: первый этап (начало строительства) продолжительностью не более 11 месяцев должен быть выполнен до 28.07.2012 (пункт 5.2.1), второй (производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры, получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию) - до 28.05.2016 (пункт 5.2.2).
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 08.12.2014 N 1103 (далее - Постановление N 1103) признано утратившим силу Постановление N 1246, КУГИ поручено расторгнуть договор аренды от 27.09.2011.
Письмом от 26.12.2014 N 8081-19/14 КУГИ направил Обществу соглашение о расторжении спорного договора, предложив уплатить пени за нарушение условий пункта 5.2.1 договора, касающегося срока начала строительства объекта.
Отказ ответчика расторгнуть договор и существенное, по мнению КУГИ, изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований, указав на отсутствие предусмотренных статьей 451 ГК РФ условий для расторжения договора.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, также является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что решением Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2013 по делу N 3-58/13, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2013 N 78-АПГ13-17, приложение N 2 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 29-10) в части установления на спорном земельном участке, арендуемом Обществом, подзоны ТД 1-2-2 - общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры - признано недействующим с момента вступления в законную силу решения суда.
В рамках указанного дела судами установлено, что в нарушение требований Закона Санкт-Петербурга от 21.12.2005 N 728-99 "О генеральном плане Санкт-Петербурга", согласно приложению N 2 к которому на территории земельного участка с кадастровым номером 78:6:2242:3 установлены функциональные зоны "Д" (зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны) и "У" (зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения, магистралей городского значения и основных магистралей районного значении с включением объектов инженерной инфраструктуры), приложением N 2 к Закону N 29-10 применительно к спорному земельному участку установлена территориальная подзона ТД 1-2-2, соответствующая только функциональной зоне "Д" Генерального плана Санкт-Петербурга, но не учитывающая зону "У", предназначенную для развития Морской наб., что не позволяет завершить формирование улично-дорожной сети Санкт-Петербурга.
Вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 21.01.2014 по делу N 2-18/14, распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) от 26.01.2011 N 126 и 22.06.2012 N 1253 (далее - Распоряжение N 1253) об утверждении акта о выборе и градостроительного плана спорного земельного участка, а также эскизный проект здания культурно-делового комплекса, согласованный главным архитектором Санкт-Петербурга 15.02.2012, признаны незаконными, КГА вменено в обязанность отменить указанные документы.
В рамках названного дела суд установил, что в отсутствие градостроительного регламента территориальной зоны, в границах которой расположен арендуемый Обществом земельный участок, в градостроительном плане такого участка, в акте о его выборе и эскизном проекте будущего здания культурно-делового центра приведены произвольные параметры застройки; при принятии Распоряжения N 1253 КГА не мог не располагать сведениями о требованиях Генерального плана Санкт-Петербурга к указанной зоне, однако произвольно не применил их.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал наличие совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.
Как верно указали суды, изменение градостроительной документации не может быть признано существенным изменением обстоятельств, являющихся условием для расторжения спорного договора на основании упомянутой статьи.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)