Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,
при участии:
от лиц, участвующих в деле, представители не явились
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
третьего лица - акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 15 сентября 2017 года
по делу N А60-31694/2017
принятое судьей Е.Ю.Абдрахмановой
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа
к закрытому акционерному обществу "Черноусовская фабрика" (ОГРН 1036602181835, ИНН 6639011053)
третьи лица: акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный Банк" (ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488), Чувашев Александр Николаевич
о взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка,
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Закрытому акционерному обществу "ЧЕРНОУСОВСКАЯ ФАБРИКА" (далее - ответчик) о взыскании 4 334 922 руб. 31 коп., в том числе 3 565169 руб. 42 коп. долга по договору аренды земельного участка N 135 от 22.12.2006, 997 923 руб. 72 коп. пеней за период с 15.04.2016 по 22.08.2017; о расторжении договора аренды земельного участка N 135 от 22.12.2006 и об освобождении земельного участка с кадастровым номером 66:06:3601001:0109 (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением от 22.08.2017 по ходатайству ответчика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено АО "Россельхозбанк".
Решением Арбитражный суд Свердловской области от 15 сентября 2017 года исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды N 135 от 22.12.2006. на ЗАО "ЧЕРНОУСОВСКАЯ ФАБРИКА" возложена обязанность в течение 10 дней возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:06:3601001:0109, общей площадью 116649 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район, с. Черноусово, ул. Центральная, 1. Взыскано с ЗАО "ЧЕРНОУСОВСКАЯ ФАБРИКА" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа 3 565 169 руб. 42 коп. долга, 997 923 руб. 72 коп. пеней. Взыскано с ЗАО "ЧЕРНОУСОВСКАЯ ФАБРИКА" в доход федерального бюджета 51 815 руб. госпошлины.
Не согласившись, АО "Россельхозбанк" обратилось в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить в части расторжения договора аренды N 135 от 22.12.2006.
В апелляционной жалобе АО "Россельхозбанк" указывает на то, что требование о расторжении договора аренды необходимо было оставить без рассмотрения. Просит решение первой инстанции отменить в части расторжения договора аренды N 135 от 22.12.2006 и оставить требование без рассмотрения.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Поскольку лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части, законность и обоснованность решения (определения) проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа (арендодатель) и ЗАО "Черноусовская фабрика" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 135 от 22.12.2006, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 66:06:3601001:0109, общей площадью 116 649 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район, с. Черноусово, ул. Центральная, 1, с целевым использованием под производственную базу. Земельный участок был передан арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от 22.12.2006.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись N 66-66-28/016/2006-291 от 22.01.2007). Срок действия договора с 07.12.2006 по 07.12.2055 (п. 2.1 договора).
Данные обстоятельства были установлены судебным актом Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-30184/2015 и в соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства не подлежат дальнейшему доказыванию.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды N 135 от 22.12.2006 земельного участка, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с апреля 2016 года по июнь 2017 года, составляющая, согласно расчету истца 3 565 169 руб. 42 коп.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 27.04.2017 с требованием о погашении задолженности в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии с указанием на начисление пеней (опись вложения, квитанция об отправке и уведомление с отметкой о вручении ответчику 17.05.2017 представлены в дело).
Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения суммы долга в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, заявленное истцом требование о взыскании задолженности в размере 3565169 руб. 42 коп. удовлетворено судом первой инстанции на основании ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что со стороны ответчика имело место нарушение исполнения обязательства по оплате арендной платы, требование истца по взысканию неустойки удовлетворено в размере 997 923 руб. 72 коп. за период с 15.04.2016 по 22.08.2017 судом первой инстанции на основании ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец также просит расторгнуть договор земельного участка N 135 от 22.12.2006 и обязать ответчика освободить земельный, переданный по договору аренды N 135 от 22.12.2006 г., с кадастровым номером 66:06:3601001:0109, с целевым использованием - под производственную базу, находящийся по адресу: Свердловская область, Белоярский район, с. Черноусово, ул. Центральная, 1, общей площадью 116649 кв. м, ссылаясь на то, что ответчик длительное время не исполняет обязательства по внесению арендной платы.
Статья 450 Кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 7.4 договора действие договора может быть прекращено по требованию Арендодателя, в случае если имеет место нарушение существенных условий договора со стороны арендатора.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Согласно пункту 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, с учетом правовой позиции, изложенной в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка, согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В то же время в абз. 2 п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, суды.
В пункте 2 статьи 452 Кодекса закреплено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В материалы дела представлено уведомление от 27.04.2017 (опись вложения, квитанция об отправке и уведомление с отметкой о вручении ответчику 17.05.2017 представлены в дело), содержащее указание на необходимость погашения задолженности и уплаты пеней, а также содержащее предложение о расторжении договора аренды N 135 от 22.12.2006.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что установленный обязательный досудебный порядок при расторжении договоров истцом соблюден, поскольку надлежащие доказательства предупреждения истцом ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате, в деле имеются, предложения о досрочном расторжении договора аренды направлено.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 07.04.2016 по делу N А60-14573/2016 по заявлению ОАО "Энергосбыт Плюс" о признании ЗАО "Черноусовская фабрика" несостоятельным (банкротом) заявление принято к производству.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.10.2016 ЗАО "Черноусовская фабрика" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, до 20.04.2017. Определением от 26.04.2017 срок конкурсного производства в отношении ЗАО "Черноусовская фабрика" продлен на 6 месяцев, до 20.10.2017.
Таким образом, с настоящим иском в том числе о расторжении договора и освобождении земельного участка истец обратился в арбитражный суд после открытия в отношении ответчика конкурсного производства (27.10.2016).
В связи с этим третье лицо настаивает на том, что рассмотрение требования о расторжении договора аренды должно быть произведено в рамках указанного дела о банкротстве.
В соответствии с п. 4 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
Действительно в соответствии с п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.
С даты принятия судом решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абзацем 7 пункта 1 статьи 126 и пунктом 34 Постановления N 35 порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.
Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.
Однако в любом случае указанное положение не ограничивает субъектов гражданских правоотношений пользоваться иными правами, в том числе правом, предоставленным Гражданским кодексом Российской Федерации, предусматривающим основания для досрочного расторжения договора (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.
При этом даже включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании п. 2 ст. 450 и п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса.
Кроме того, воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику.
При таких обстоятельствах и в силу вышеприведенных положений закона, принадлежащие обществу имущественные права по рассматриваемому договору не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, заявленное исковое требование о расторжении договора аренды направлено на прекращение правоотношений между сторонами по договору аренды земельного участка и не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку предъявленное истцом требование о расторжении спорного договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, оснований для составления его без рассмотрения по п. 4 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Материалами дела подтверждаются факты несвоевременного внесения арендной платы ответчиком, в том числе более двух раз подряд, длительный период просрочки исполнения обязательства по уплате арендной платы, наличие непогашенной задолженности, образовавшейся за значительный период, что признается судом существенным нарушением ответчиком его обязательств по договору аренды, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения рассматриваемого договора.
Наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, не является препятствием для расторжения договора аренды.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) и прекращение договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, сама по себе не нарушает исключительных прав ответчика, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Ссылки третьего лица на то, что расторжение договора аренды земельного участка нарушит его права как залогового кредитора, подлежат отклонению, поскольку наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение договора аренды земельного участка не лишает права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.
Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя вправе требовать расторжения договора аренды. Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения ответчика и банка основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на прекращение такого договора не требуется, в связи с чем нарушений прав и законных интересов банка не имеется, прекращение права аренды не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
Злоупотребления со стороны истца своими правами по расторжению договора аренды при введении конкурсного производства в отношении арендатора ответчиком и третьим лицом не доказано, судом не установлено.
Вышеизложенное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 08.09.2016 по делу N 309-ЭС16-4636, N А60-37449/2015, определении Верховного Суда РФ от 07.02.2012 по делу N А31-9245/2010.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, заявленные в суде первой инстанции, которые были рассмотрены судом и правомерно отклонены. Заявленные доводы выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК.
Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взыскивается с заявителя согласно ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 сентября 2017 года по делу N А60-31694/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.12.2017 N 17АП-16189/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-31694/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2017 г. N 17АП-16189/2017-ГК
Дело N А60-31694/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,
при участии:
от лиц, участвующих в деле, представители не явились
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
третьего лица - акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 15 сентября 2017 года
по делу N А60-31694/2017
принятое судьей Е.Ю.Абдрахмановой
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа
к закрытому акционерному обществу "Черноусовская фабрика" (ОГРН 1036602181835, ИНН 6639011053)
третьи лица: акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный Банк" (ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488), Чувашев Александр Николаевич
о взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Закрытому акционерному обществу "ЧЕРНОУСОВСКАЯ ФАБРИКА" (далее - ответчик) о взыскании 4 334 922 руб. 31 коп., в том числе 3 565169 руб. 42 коп. долга по договору аренды земельного участка N 135 от 22.12.2006, 997 923 руб. 72 коп. пеней за период с 15.04.2016 по 22.08.2017; о расторжении договора аренды земельного участка N 135 от 22.12.2006 и об освобождении земельного участка с кадастровым номером 66:06:3601001:0109 (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением от 22.08.2017 по ходатайству ответчика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено АО "Россельхозбанк".
Решением Арбитражный суд Свердловской области от 15 сентября 2017 года исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды N 135 от 22.12.2006. на ЗАО "ЧЕРНОУСОВСКАЯ ФАБРИКА" возложена обязанность в течение 10 дней возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:06:3601001:0109, общей площадью 116649 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район, с. Черноусово, ул. Центральная, 1. Взыскано с ЗАО "ЧЕРНОУСОВСКАЯ ФАБРИКА" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа 3 565 169 руб. 42 коп. долга, 997 923 руб. 72 коп. пеней. Взыскано с ЗАО "ЧЕРНОУСОВСКАЯ ФАБРИКА" в доход федерального бюджета 51 815 руб. госпошлины.
Не согласившись, АО "Россельхозбанк" обратилось в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить в части расторжения договора аренды N 135 от 22.12.2006.
В апелляционной жалобе АО "Россельхозбанк" указывает на то, что требование о расторжении договора аренды необходимо было оставить без рассмотрения. Просит решение первой инстанции отменить в части расторжения договора аренды N 135 от 22.12.2006 и оставить требование без рассмотрения.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Поскольку лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части, законность и обоснованность решения (определения) проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа (арендодатель) и ЗАО "Черноусовская фабрика" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 135 от 22.12.2006, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 66:06:3601001:0109, общей площадью 116 649 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район, с. Черноусово, ул. Центральная, 1, с целевым использованием под производственную базу. Земельный участок был передан арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от 22.12.2006.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись N 66-66-28/016/2006-291 от 22.01.2007). Срок действия договора с 07.12.2006 по 07.12.2055 (п. 2.1 договора).
Данные обстоятельства были установлены судебным актом Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-30184/2015 и в соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства не подлежат дальнейшему доказыванию.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды N 135 от 22.12.2006 земельного участка, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с апреля 2016 года по июнь 2017 года, составляющая, согласно расчету истца 3 565 169 руб. 42 коп.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 27.04.2017 с требованием о погашении задолженности в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии с указанием на начисление пеней (опись вложения, квитанция об отправке и уведомление с отметкой о вручении ответчику 17.05.2017 представлены в дело).
Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения суммы долга в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, заявленное истцом требование о взыскании задолженности в размере 3565169 руб. 42 коп. удовлетворено судом первой инстанции на основании ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что со стороны ответчика имело место нарушение исполнения обязательства по оплате арендной платы, требование истца по взысканию неустойки удовлетворено в размере 997 923 руб. 72 коп. за период с 15.04.2016 по 22.08.2017 судом первой инстанции на основании ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец также просит расторгнуть договор земельного участка N 135 от 22.12.2006 и обязать ответчика освободить земельный, переданный по договору аренды N 135 от 22.12.2006 г., с кадастровым номером 66:06:3601001:0109, с целевым использованием - под производственную базу, находящийся по адресу: Свердловская область, Белоярский район, с. Черноусово, ул. Центральная, 1, общей площадью 116649 кв. м, ссылаясь на то, что ответчик длительное время не исполняет обязательства по внесению арендной платы.
Статья 450 Кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 7.4 договора действие договора может быть прекращено по требованию Арендодателя, в случае если имеет место нарушение существенных условий договора со стороны арендатора.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Согласно пункту 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, с учетом правовой позиции, изложенной в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка, согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В то же время в абз. 2 п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, суды.
В пункте 2 статьи 452 Кодекса закреплено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В материалы дела представлено уведомление от 27.04.2017 (опись вложения, квитанция об отправке и уведомление с отметкой о вручении ответчику 17.05.2017 представлены в дело), содержащее указание на необходимость погашения задолженности и уплаты пеней, а также содержащее предложение о расторжении договора аренды N 135 от 22.12.2006.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что установленный обязательный досудебный порядок при расторжении договоров истцом соблюден, поскольку надлежащие доказательства предупреждения истцом ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате, в деле имеются, предложения о досрочном расторжении договора аренды направлено.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 07.04.2016 по делу N А60-14573/2016 по заявлению ОАО "Энергосбыт Плюс" о признании ЗАО "Черноусовская фабрика" несостоятельным (банкротом) заявление принято к производству.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.10.2016 ЗАО "Черноусовская фабрика" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, до 20.04.2017. Определением от 26.04.2017 срок конкурсного производства в отношении ЗАО "Черноусовская фабрика" продлен на 6 месяцев, до 20.10.2017.
Таким образом, с настоящим иском в том числе о расторжении договора и освобождении земельного участка истец обратился в арбитражный суд после открытия в отношении ответчика конкурсного производства (27.10.2016).
В связи с этим третье лицо настаивает на том, что рассмотрение требования о расторжении договора аренды должно быть произведено в рамках указанного дела о банкротстве.
В соответствии с п. 4 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
Действительно в соответствии с п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.
С даты принятия судом решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абзацем 7 пункта 1 статьи 126 и пунктом 34 Постановления N 35 порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.
Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.
Однако в любом случае указанное положение не ограничивает субъектов гражданских правоотношений пользоваться иными правами, в том числе правом, предоставленным Гражданским кодексом Российской Федерации, предусматривающим основания для досрочного расторжения договора (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.
При этом даже включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании п. 2 ст. 450 и п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса.
Кроме того, воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику.
При таких обстоятельствах и в силу вышеприведенных положений закона, принадлежащие обществу имущественные права по рассматриваемому договору не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, заявленное исковое требование о расторжении договора аренды направлено на прекращение правоотношений между сторонами по договору аренды земельного участка и не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку предъявленное истцом требование о расторжении спорного договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, оснований для составления его без рассмотрения по п. 4 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Материалами дела подтверждаются факты несвоевременного внесения арендной платы ответчиком, в том числе более двух раз подряд, длительный период просрочки исполнения обязательства по уплате арендной платы, наличие непогашенной задолженности, образовавшейся за значительный период, что признается судом существенным нарушением ответчиком его обязательств по договору аренды, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения рассматриваемого договора.
Наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, не является препятствием для расторжения договора аренды.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) и прекращение договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, сама по себе не нарушает исключительных прав ответчика, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Ссылки третьего лица на то, что расторжение договора аренды земельного участка нарушит его права как залогового кредитора, подлежат отклонению, поскольку наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение договора аренды земельного участка не лишает права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.
Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя вправе требовать расторжения договора аренды. Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения ответчика и банка основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на прекращение такого договора не требуется, в связи с чем нарушений прав и законных интересов банка не имеется, прекращение права аренды не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
Злоупотребления со стороны истца своими правами по расторжению договора аренды при введении конкурсного производства в отношении арендатора ответчиком и третьим лицом не доказано, судом не установлено.
Вышеизложенное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 08.09.2016 по делу N 309-ЭС16-4636, N А60-37449/2015, определении Верховного Суда РФ от 07.02.2012 по делу N А31-9245/2010.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, заявленные в суде первой инстанции, которые были рассмотрены судом и правомерно отклонены. Заявленные доводы выражают несогласие заявителя с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК.
Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взыскивается с заявителя согласно ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 сентября 2017 года по делу N А60-31694/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.М.ЖУКОВА
Т.М.ЖУКОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
В.В.СЕМЕНОВ
В.Ю.ДЮКИН
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)