Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество сослалось на то, что спорный участок был предоставлен ему в аренду для строительства жилых домов, после ввода в эксплуатацию которых общество имеет исключительное право на приобретение в собственность участка, находящегося в границах спорного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Платоновой Е.А., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строй-Акцент" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2015 по делу N А60-1317/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
администрации городского округа Верхняя Пышма - Черемных Е.В. (доверенность от 29.09.2015 N 7557-02), Шевченко О.Н. (доверенность от 25.02.2015 N 1187-02).
Закрытое акционерное общество "Строй-Акцент" (далее - общество "Строй-Акцент") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Комитет по управлению имуществом), администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Администрация) о разделе земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205 на три земельных участка: площадью 1 721 кв. м (на котором расположен многоквартирный жилой дом N 44Д по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области); площадью 1 700 кв. м (на котором расположен многоквартирный жилой дом N 44Ж по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области); площадью 114 798 кв. м, а также о возложении на Комитет по управлению имуществом обязанности заключить с обществом "Строй-Акцент" договор купли-продажи земельного участка площадью 114 798 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205, по цене 41 750 000 руб. (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014, исковые требования удовлетворены, земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000 000:205 разделен на три участка:
- земельный участок площадью 1721 кв. м, на котором находится многоквартирный жилой дом N 44Д по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области;
- земельный участок площадью 1700 кв. м, на котором находится многоквартирный жилой дом N 44Ж по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области;
- земельный участок площадью 114798 кв. м.
На Комитет по управлению имуществом возложена обязанность заключить с обществом "Строй-Акцент" договор купли-продажи земельного участка площадью 114798 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205, по цене 41 750 000 рублей.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2014 решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2015 (судья Италмасова Е.Г.) в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 (судьи Макаров Т.В., Виноградова Л.Ф., Дюкин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, общество "Строй-Акцент" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В обоснование своих возражений заявитель ссылается на неправильное применение ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, нарушение п. 2 ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что суды первой и апелляционной инстанций неправомерно отказали в удовлетворении исковых требований, сделав ошибочные выводы о том, что отказ Администрации в удовлетворении заявления общества о реализации исключительного права приобретения спорного земельного участка в собственность обусловлен прекращением действия договора аренды с 14.11.2012, отсутствием документации по планировке территории и государственного кадастрового учета вновь образованных земельных участков. Заявитель считает, что в целях реализации исключительного права им представлены необходимые документы: проекты межевания, проекты планировки и другие документы, подготовленные с учетом действовавшей в период с 2008 г. по 2012 г. концепции комплексного освоения территории, которые суды ошибочно посчитали не соответствующими утвержденной проектной документации по планировке территории микрорайона "А" жилого района "Северный" в городе Верхней Пышме. Общество "Строй-Акцент" также не согласно с выводами судов об отсутствии у него статуса арендатора и прав в отношении спорного земельного участка, считая, что п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит пресекательного срока для обращения арендатора с соответствующим заявлением. Более того, по его мнению, отсутствие акта приема-передачи спорного земельного участка от арендатора арендодателю свидетельствует о сохранении обязательственных отношений между сторонами спора.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что по результатам проведения торгов в порядке, предусмотренном ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, 14.11.2007 между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом "Строй-Акцент" (арендатор) заключен договор N 189/П-07, согласно которому арендодатель передал арендатору на условиях аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:205 площадью 118 219 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А, на срок с 14.11.2007 по 14.11.2012 (далее - договор аренды).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.12.2007.
Цель предоставления земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.4 договора аренды).
Срок аренды и обязательства по договору устанавливаются с 14.11.2007 по 14.11.2012 (п. 1.5. договора аренды).
В соответствии с условиями п. 5.1 договора арендатору установлены максимальные сроки, исчисляемые с момента заключения договора, по выполнению следующих работ: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка - 6 месяцев; обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры - 6 месяцев; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 5 лет.
Предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхней Пышме направлен обществом "Строй-Акцент" Главному архитектору городского округа "Верхняя Пышма" письмом от 29.06.2008 N 157.
Письмом от 12.04.2010 исх. N 94 общество "Строй-Акцент" обратилось к Главе администрации городского округа "Верхняя Пышма" с просьбой о том, что в связи с вводом в эксплуатацию двух 9-тиэтажных многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции, необходимо произвести раздел земельного участка, предоставленного по договору аренды, с последующим оформлением прав собственности в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и передачей земель общего пользования в земли казны.
В письме от 30.11.2010 исх. N 222 общество обратилось к Администрации с предложением о согласовании вопроса по проведению межевания земельного участка с кадастровым номером 66:36:00 0 000:0205, занятого сданными в эксплуатацию жилыми домами и о подготовке соответствующего постановления и внесении изменений в договор аренды.
Задание на разработку проекта планировки микрорайона направлено Главе администрации городского округа "Верхняя Пышма" для согласования 11.10.2011, что подтверждено письмом исх. N 278.
Письмом от 28.01.2013 N 263-02 Администрация отказала в удовлетворении ходатайства общества о реализации исключительного права приобретения в собственность земельного участка, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 14.11.2007 N 189/П прекращен 14.11.2012 в связи с истечением срока его действия; документация по планировке территории отсутствует, земельные участки в границах ранее предоставленного участка не сформированы и не осуществлен их государственный кадастровый учет. Уполномоченным органом отмечено, что необходимо осуществить процедуры образования земельных участков под введенными в эксплуатацию жилыми многоквартирными домами, расположенными на испрашиваемой территории.
Постановлением главы администрации городского округа Верхняя Пышма от 10.12.2014 N 2224 утвержден проект внесения изменений в проект планировки территории микрорайона "А" жилого района "Северный" города Верхняя Пышма (кадастровые кварталы 66:36:0102001, 66:36:0102028), утвержденный постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 29.05.2007 N 1488.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу N А60-7364/2013, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2013, установлено, что договор аренды прекратил свое действие с 14.11.2012, в продлении договора на новый срок обществу "Строй-Акцент" отказано на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку общество "Строй-Акцент" не исполнило надлежащим образом обязательства по разработке проектов планировки и межевания территории, предусмотренные ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В связи с чем при рассмотрении названного дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у Администрации обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 на новый срок без проведения торгов.
Общество "Строй-Акцент", ссылаясь на наличие у него исключительного права на приобретение земельного участка, вновь образованного после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, обратилось в суд с настоящим иском.
При новом рассмотрении спора, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Указанная норма права определяет перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Пунктом 3 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Названными положениями ст. 38.2. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе условия о максимальном сроке подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальном сроке выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальном сроке осуществления жилищного строительства.
В соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного п. 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.
Следовательно, исключительное право на приобретение земельных участков и собственность или в аренду в границах ранее предоставленного земельного участка возникает у арендатора, выполнившего требования, предусмотренные подп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков.
В соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной данным Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.
Согласно ч. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории, а также на основании заявлений о принятии решении о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в ч. 8.1 ст. 45 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 8.1. ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.
Таким образом, для приобретения исключительного права на заключение договора купли-продажи земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, необходимо, кроме наличия статуса арендатора и существования вновь образованных участков, еще выполнение таких условий, как: утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и прохождение государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе письмо от 29.06.2008 N 157, согласно которому направлен предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхней Пышме, письмо от 12.04.2010 исх. N 94, с которым общество "Строй-Акцент" обратилось к Главе администрации городского округа "Верхняя Пышма" с просьбой о разделе земельного участка, предоставленного по договору аренды в связи с вводом в эксплуатацию двух 9-тиэтажных многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции, письмо от 11.10.2011 исх. N 278, которым направлено для согласования задание на разработку проекта планировки микрорайона, приняв во внимание обстоятельства, установленные постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу N А60-7364/2013, имеющие в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в нарушение условий п. 5.1 договора аренды не соблюдено требование о максимальных сроках для выполнения действий, являющихся условием предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства; документация по планировке территории не предоставлена, земельный участок в границах ранее предоставленного земельного участка не сформирован и не осуществлен их государственный кадастровый учет.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что обществом "Строй-Акцент" не исполнены обязательства, установленные в ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и принятые им на себя по условиям договора аренды, в связи с чем истец не приобрел исключительного права на заключение договора купли-продажи земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Доводы общества "Строй-Акцент" о том, что прекращение действия договора аренды не может являться основанием для отказа в реализации исключительного права на приобретение земельного участка, так как п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит пресекательного срока для обращения арендатора с соответствующим заявлением и при том, что земельный участок в установленном порядке арендодателю не возвращен, отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на неверном толковании изложенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.
Оценка довода заявителя кассационной жалобы о том, что отказ Администрации в удовлетворении заявления общества "Строй-Акцент" о реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка по причине истечения срока действия договора аренды является бездействием уполномоченного органа, воспрепятствовавшим заявителю в осуществлении предоставленного ему права, не влияет на законность принятого судебного акта.
Иные доводы общества "Строй-Акцент", изложенные в кассационной жалобе, не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2015 по делу N А60-1317/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строй-Акцент" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
И.А.ТАТАРИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 22.12.2015 N Ф09-7258/14 ПО ДЕЛУ N А60-1317/2014
Требование: О разделении земельного участка, об обязании органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи вновь образованного участка.Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество сослалось на то, что спорный участок был предоставлен ему в аренду для строительства жилых домов, после ввода в эксплуатацию которых общество имеет исключительное право на приобретение в собственность участка, находящегося в границах спорного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2015 г. N Ф09-7258/14
Дело N А60-1317/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Платоновой Е.А., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строй-Акцент" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2015 по делу N А60-1317/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
администрации городского округа Верхняя Пышма - Черемных Е.В. (доверенность от 29.09.2015 N 7557-02), Шевченко О.Н. (доверенность от 25.02.2015 N 1187-02).
Закрытое акционерное общество "Строй-Акцент" (далее - общество "Строй-Акцент") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Комитет по управлению имуществом), администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Администрация) о разделе земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205 на три земельных участка: площадью 1 721 кв. м (на котором расположен многоквартирный жилой дом N 44Д по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области); площадью 1 700 кв. м (на котором расположен многоквартирный жилой дом N 44Ж по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области); площадью 114 798 кв. м, а также о возложении на Комитет по управлению имуществом обязанности заключить с обществом "Строй-Акцент" договор купли-продажи земельного участка площадью 114 798 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205, по цене 41 750 000 руб. (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2014, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014, исковые требования удовлетворены, земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000 000:205 разделен на три участка:
- земельный участок площадью 1721 кв. м, на котором находится многоквартирный жилой дом N 44Д по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области;
- земельный участок площадью 1700 кв. м, на котором находится многоквартирный жилой дом N 44Ж по ул. Уральских рабочих в г. Верхней Пышме Свердловской области;
- земельный участок площадью 114798 кв. м.
На Комитет по управлению имуществом возложена обязанность заключить с обществом "Строй-Акцент" договор купли-продажи земельного участка площадью 114798 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000 000:205, по цене 41 750 000 рублей.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2014 решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2015 (судья Италмасова Е.Г.) в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 (судьи Макаров Т.В., Виноградова Л.Ф., Дюкин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, общество "Строй-Акцент" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В обоснование своих возражений заявитель ссылается на неправильное применение ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, нарушение п. 2 ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что суды первой и апелляционной инстанций неправомерно отказали в удовлетворении исковых требований, сделав ошибочные выводы о том, что отказ Администрации в удовлетворении заявления общества о реализации исключительного права приобретения спорного земельного участка в собственность обусловлен прекращением действия договора аренды с 14.11.2012, отсутствием документации по планировке территории и государственного кадастрового учета вновь образованных земельных участков. Заявитель считает, что в целях реализации исключительного права им представлены необходимые документы: проекты межевания, проекты планировки и другие документы, подготовленные с учетом действовавшей в период с 2008 г. по 2012 г. концепции комплексного освоения территории, которые суды ошибочно посчитали не соответствующими утвержденной проектной документации по планировке территории микрорайона "А" жилого района "Северный" в городе Верхней Пышме. Общество "Строй-Акцент" также не согласно с выводами судов об отсутствии у него статуса арендатора и прав в отношении спорного земельного участка, считая, что п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит пресекательного срока для обращения арендатора с соответствующим заявлением. Более того, по его мнению, отсутствие акта приема-передачи спорного земельного участка от арендатора арендодателю свидетельствует о сохранении обязательственных отношений между сторонами спора.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что по результатам проведения торгов в порядке, предусмотренном ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, 14.11.2007 между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом "Строй-Акцент" (арендатор) заключен договор N 189/П-07, согласно которому арендодатель передал арендатору на условиях аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:205 площадью 118 219 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, район Северный, мкр. А, на срок с 14.11.2007 по 14.11.2012 (далее - договор аренды).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.12.2007.
Цель предоставления земельного участка - для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.4 договора аренды).
Срок аренды и обязательства по договору устанавливаются с 14.11.2007 по 14.11.2012 (п. 1.5. договора аренды).
В соответствии с условиями п. 5.1 договора арендатору установлены максимальные сроки, исчисляемые с момента заключения договора, по выполнению следующих работ: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка - 6 месяцев; обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры - 6 месяцев; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 5 лет.
Предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхней Пышме направлен обществом "Строй-Акцент" Главному архитектору городского округа "Верхняя Пышма" письмом от 29.06.2008 N 157.
Письмом от 12.04.2010 исх. N 94 общество "Строй-Акцент" обратилось к Главе администрации городского округа "Верхняя Пышма" с просьбой о том, что в связи с вводом в эксплуатацию двух 9-тиэтажных многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции, необходимо произвести раздел земельного участка, предоставленного по договору аренды, с последующим оформлением прав собственности в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и передачей земель общего пользования в земли казны.
В письме от 30.11.2010 исх. N 222 общество обратилось к Администрации с предложением о согласовании вопроса по проведению межевания земельного участка с кадастровым номером 66:36:00 0 000:0205, занятого сданными в эксплуатацию жилыми домами и о подготовке соответствующего постановления и внесении изменений в договор аренды.
Задание на разработку проекта планировки микрорайона направлено Главе администрации городского округа "Верхняя Пышма" для согласования 11.10.2011, что подтверждено письмом исх. N 278.
Письмом от 28.01.2013 N 263-02 Администрация отказала в удовлетворении ходатайства общества о реализации исключительного права приобретения в собственность земельного участка, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 14.11.2007 N 189/П прекращен 14.11.2012 в связи с истечением срока его действия; документация по планировке территории отсутствует, земельные участки в границах ранее предоставленного участка не сформированы и не осуществлен их государственный кадастровый учет. Уполномоченным органом отмечено, что необходимо осуществить процедуры образования земельных участков под введенными в эксплуатацию жилыми многоквартирными домами, расположенными на испрашиваемой территории.
Постановлением главы администрации городского округа Верхняя Пышма от 10.12.2014 N 2224 утвержден проект внесения изменений в проект планировки территории микрорайона "А" жилого района "Северный" города Верхняя Пышма (кадастровые кварталы 66:36:0102001, 66:36:0102028), утвержденный постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 29.05.2007 N 1488.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу N А60-7364/2013, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2013, установлено, что договор аренды прекратил свое действие с 14.11.2012, в продлении договора на новый срок обществу "Строй-Акцент" отказано на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку общество "Строй-Акцент" не исполнило надлежащим образом обязательства по разработке проектов планировки и межевания территории, предусмотренные ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В связи с чем при рассмотрении названного дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у Администрации обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:205 на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды от 14.11.2007 N 189/П-07 на новый срок без проведения торгов.
Общество "Строй-Акцент", ссылаясь на наличие у него исключительного права на приобретение земельного участка, вновь образованного после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, обратилось в суд с настоящим иском.
При новом рассмотрении спора, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Указанная норма права определяет перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Пунктом 3 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Названными положениями ст. 38.2. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе условия о максимальном сроке подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальном сроке выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальном сроке осуществления жилищного строительства.
В соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного п. 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.
Следовательно, исключительное право на приобретение земельных участков и собственность или в аренду в границах ранее предоставленного земельного участка возникает у арендатора, выполнившего требования, предусмотренные подп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков.
В соответствии со ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной данным Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.
Согласно ч. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории, а также на основании заявлений о принятии решении о подготовке документации по планировке территории от лиц, указанных в ч. 8.1 ст. 45 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 8.1. ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.
Таким образом, для приобретения исключительного права на заключение договора купли-продажи земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, необходимо, кроме наличия статуса арендатора и существования вновь образованных участков, еще выполнение таких условий, как: утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и прохождение государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе письмо от 29.06.2008 N 157, согласно которому направлен предварительный вариант проекта планировки объектов капитального строительства микрорайона "А" жилого района "Северный" в г. Верхней Пышме, письмо от 12.04.2010 исх. N 94, с которым общество "Строй-Акцент" обратилось к Главе администрации городского округа "Верхняя Пышма" с просьбой о разделе земельного участка, предоставленного по договору аренды в связи с вводом в эксплуатацию двух 9-тиэтажных многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции, письмо от 11.10.2011 исх. N 278, которым направлено для согласования задание на разработку проекта планировки микрорайона, приняв во внимание обстоятельства, установленные постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу N А60-7364/2013, имеющие в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в нарушение условий п. 5.1 договора аренды не соблюдено требование о максимальных сроках для выполнения действий, являющихся условием предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства; документация по планировке территории не предоставлена, земельный участок в границах ранее предоставленного земельного участка не сформирован и не осуществлен их государственный кадастровый учет.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что обществом "Строй-Акцент" не исполнены обязательства, установленные в ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и принятые им на себя по условиям договора аренды, в связи с чем истец не приобрел исключительного права на заключение договора купли-продажи земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Доводы общества "Строй-Акцент" о том, что прекращение действия договора аренды не может являться основанием для отказа в реализации исключительного права на приобретение земельного участка, так как п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит пресекательного срока для обращения арендатора с соответствующим заявлением и при том, что земельный участок в установленном порядке арендодателю не возвращен, отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на неверном толковании изложенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.
Оценка довода заявителя кассационной жалобы о том, что отказ Администрации в удовлетворении заявления общества "Строй-Акцент" о реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка по причине истечения срока действия договора аренды является бездействием уполномоченного органа, воспрепятствовавшим заявителю в осуществлении предоставленного ему права, не влияет на законность принятого судебного акта.
Иные доводы общества "Строй-Акцент", изложенные в кассационной жалобе, не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2015 по делу N А60-1317/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строй-Акцент" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
И.А.ТАТАРИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)