Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.06.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 16.06.2016.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смирновой И.А.,
судей Захаровой Т.А., Протасова Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2016 по делу N А43-34748/2015,
принятое судьей Леоновым А.В.
по заявлению открытого акционерного общества "РУМО" (ОГРН 1025202608012, ИНН 5258000068, г. Нижний Новгород, ул. Адмирала Нахимова, д. 13)
о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области,
при участии:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - Кудряшовой Е.В. по доверенности от 28.09.2015 N 78,
и
открытое акционерное общество "РУМО" (далее - ООО "РУМО", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра), выразившихся в отказе исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ошибочные записи об обременениях земельных участков, и обязании Управления Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним эти записи.
Решением от 02.02.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявленные требования.
Управление Росреестра не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением или нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной инстанции, представителей в судебное заседание не направило, заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие, в отзыве на апелляционную жалобу просило в ее удовлетворении отказать, решение суда первой инстанции - оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2016 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав представителя Управления, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.
Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, на основании распоряжения главы города Нижнего Новгорода от 19.08.1997 N 2885-р между администрацией города Нижнего Новгорода в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и ООО "РУМО" заключен договор от 08.09.1997 N 990 аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, общей площадью 486 510 кв. м, находящийся по адресу: г. Нижний Новгород, Ленинский район, ул. Адмирала Нахимова, д. 13, сроком на 49 лет, зарегистрированный в поземельной книге г. Нижнего Новгорода 17.10.1997 (запись N 1/2332, регистр 2А, блок N 1), срок действия указанного договора - до 18.08.2046.
При этом указанный земельный участок имел 21 ограничение (обременение) права, из них: 3 ограничения (обременения) в пользу ООО "ОБС ИМПЭкс", ООО "Технокабель-НН", ООО "НижегородТехЦентр" - субаренда в силу закона в результате купли-продажи объектов недвижимости; 18 обременений (ограничений) - ипотека, право аренды земельного участка в силу закона в связи с ипотекой зданий.
С 05.09.2006 земельный участок с кадастровым номером N 52:18:05:294:008 находится в федеральной собственности, о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись N 52-52-01/457/2006-416.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области от 30.12.2014 N 549 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:8, в результате которого образовалось 36 земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0050294:1276-52:18:0050294:1311.
При регистрации вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерам 52:18:0050294:1276-52:18:0050294:1311 Управление Росреестра перенесло все актуальные записи об обременениях (ограничениях) из ликвидированного земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008 в полном объеме, в связи с чем каждый из 36 вновь образованных земельных участков несет на себе по 21 ограничению (обременению) права.
08.12.2015 и 11.12.2015 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением и дополнениями к нему, в которых просило исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременениях с тех земельных участков, на которых не расположены объекты недвижимости, имеющие ограничения (обременения), возникшие до 31.12.2014.
Письмом от 24.12.2015 N 8/23961-НК Управление Росреестра отказало Обществу в исключении записей.
Общество не согласилось с такими действиями Управления Росреестра и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
Согласно пункту 5.1.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
На основании статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).
Поскольку земельные участки в количестве 36 штук стоят на кадастровом учете и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними, вновь образованные земельные участки в соответствии с Законом о кадастре являются объектами гражданского оборота и могут быть обременены в установленном порядке правами и обязанностями заинтересованных лиц.
В данном случае из материалов дела следует и судом установлено, что в обеспечение обязательств Общества были заключены договоры ипотеки на объекты недвижимости и на право аренды той части первоначального земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, на которой находится каждый объект недвижимости.
На основании пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно пункту 2 этой же статьи залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не установлены иные правила.
В силу части 3 статьи 69 Законом об ипотеке если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
ГК РФ и Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания земельного участка, на котором расположен предмет ипотеки, и регистрации этих изменений.
С учетом приведенных положений суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в результате раздела земельного участка ипотека права аренды сохранится в отношении того земельного участка, на котором непосредственно находится объект недвижимости, переданный в ипотеку, а значит, нарушение прав залогодержателя в результате раздела земельного участка отсутствует.
Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые в том числе при разделе земельных участков, установлены статьей 22.2 Федерального закона N 122-ФЗ.
Согласно пункту 5 статьи 22.2 Федерального закона N 122-ФЗ одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
В соответствии с пунктом 51 Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи со статусом "актуальная" специальных частей подраздела 3 переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.
Данный пункт может применяется по аналогии и к договорам купли-продажи недвижимого имущества как к договорам, устанавливающим ограничение права.
По условиям договоров ипотеки и договоров купли-продажи одновременно с передачей имущества и прав на здания залогодержателю и покупателю передавались права аренды только части земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, а именно только той части земельного участка, которая находится под зданием, являющимся предметом договоров. Таким образом, сторонами договоров предусмотрены условия аренды части земельного участка, функционально обеспечивающей использование передаваемых по договорам объектов недвижимости - здания, строения, сооружения.
При этом согласно содержанию договоров купли-продажи и ипотеки стороны данных договоров не выражали своего согласия на аренду всего земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, а Общество не передавало залогодержателям и покупателям по договорам весь земельный участок с кадастровым номером 52:18:05:294:008. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
Стороны в договорах, на основании которых возникло ограничение (обременение) права, предусмотрели передачу в аренду лишь частей земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, находящихся под объектами недвижимости и необходимых для их эксплуатации. Данные части, переданные в аренду по разным договорам и разным лицам, были выделены в отдельные земельные участки по распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области от 30.12.2014 N 549.
Согласно части 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Как верно признал суд, в нарушение вышеуказанных норм Управление Росреестра не учло волю сторон договоров, что повлекло неосновательные ограничения прав на вновь образованные земельные участки.
Поскольку между Обществом (залогодателем) и залогодержателями отсутствовали и не возникли залоговые отношения первоначального земельного участка на всю площадь, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сохраняющиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении (обременении) прав на вновь образованные земельные участки, на которых отсутствуют какие либо объекты недвижимости, обремененные залогом (ипотекой), нарушают права владельца этих земельных участков.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, действия Управления Росреестра, выразившиеся в отказе исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ошибочные записи об обременениях земельных участков, противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением Росреестра не доказано.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.
Позиция заявителя апелляционной жалобы о необходимости представления ООО "РУМО" на государственную регистрацию заявлений о прекращении ограничений (обременений) в отношении спорных земельных участков является необоснованной, поскольку такая обязанность у Общества в рассматриваемой ситуации отсутствует. В данном случае именно регистрирующий орган при регистрации вновь образованных земельных участков перенес все обременения из ликвидированного земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008 на каждый из этих земельных участков, включая свободные от обременения земельные участки, что неправомерно.
Довод Управления Росреестра о том, что обжалуемое решение нарушает права залогодержателей земельных участков, не привлеченных к участию в деле, во внимание не принимается, как не подтвержденный соответствующими доказательствами. Более того, обременения, возникшие в силу договоров ипотеки, не прекращены.
Довод об отсутствии документов, подтверждающих, что спорные участки свободны от объектов недвижимости, также признается несостоятельным, противоречащим материалам дела, в том числе договорам ипотеки, выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.д.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
На этом основании суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Общества, а также возложил на Управление Росреестра обязанность исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременениях, возникшие до 31.12.2014, на земельных участках, на которых отсутствуют объекты недвижимости, повлекшие соответствующие обременения.
Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Нижегородской области отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
С учетом изложенного апелляционная жалоба Управления Росреестра по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2016 по делу N А43-34748/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2016 ПО ДЕЛУ N А43-34748/2015
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2016 г. по делу N А43-34748/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08.06.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 16.06.2016.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смирновой И.А.,
судей Захаровой Т.А., Протасова Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2016 по делу N А43-34748/2015,
принятое судьей Леоновым А.В.
по заявлению открытого акционерного общества "РУМО" (ОГРН 1025202608012, ИНН 5258000068, г. Нижний Новгород, ул. Адмирала Нахимова, д. 13)
о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области,
при участии:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - Кудряшовой Е.В. по доверенности от 28.09.2015 N 78,
и
установил:
открытое акционерное общество "РУМО" (далее - ООО "РУМО", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра), выразившихся в отказе исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ошибочные записи об обременениях земельных участков, и обязании Управления Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним эти записи.
Решением от 02.02.2016 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявленные требования.
Управление Росреестра не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением или нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной инстанции, представителей в судебное заседание не направило, заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие, в отзыве на апелляционную жалобу просило в ее удовлетворении отказать, решение суда первой инстанции - оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2016 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав представителя Управления, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.
Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, на основании распоряжения главы города Нижнего Новгорода от 19.08.1997 N 2885-р между администрацией города Нижнего Новгорода в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и ООО "РУМО" заключен договор от 08.09.1997 N 990 аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, общей площадью 486 510 кв. м, находящийся по адресу: г. Нижний Новгород, Ленинский район, ул. Адмирала Нахимова, д. 13, сроком на 49 лет, зарегистрированный в поземельной книге г. Нижнего Новгорода 17.10.1997 (запись N 1/2332, регистр 2А, блок N 1), срок действия указанного договора - до 18.08.2046.
При этом указанный земельный участок имел 21 ограничение (обременение) права, из них: 3 ограничения (обременения) в пользу ООО "ОБС ИМПЭкс", ООО "Технокабель-НН", ООО "НижегородТехЦентр" - субаренда в силу закона в результате купли-продажи объектов недвижимости; 18 обременений (ограничений) - ипотека, право аренды земельного участка в силу закона в связи с ипотекой зданий.
С 05.09.2006 земельный участок с кадастровым номером N 52:18:05:294:008 находится в федеральной собственности, о чем в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись N 52-52-01/457/2006-416.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области от 30.12.2014 N 549 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:8, в результате которого образовалось 36 земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0050294:1276-52:18:0050294:1311.
При регистрации вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерам 52:18:0050294:1276-52:18:0050294:1311 Управление Росреестра перенесло все актуальные записи об обременениях (ограничениях) из ликвидированного земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008 в полном объеме, в связи с чем каждый из 36 вновь образованных земельных участков несет на себе по 21 ограничению (обременению) права.
08.12.2015 и 11.12.2015 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением и дополнениями к нему, в которых просило исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременениях с тех земельных участков, на которых не расположены объекты недвижимости, имеющие ограничения (обременения), возникшие до 31.12.2014.
Письмом от 24.12.2015 N 8/23961-НК Управление Росреестра отказало Обществу в исключении записей.
Общество не согласилось с такими действиями Управления Росреестра и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
Согласно пункту 5.1.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
На основании статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).
Поскольку земельные участки в количестве 36 штук стоят на кадастровом учете и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними, вновь образованные земельные участки в соответствии с Законом о кадастре являются объектами гражданского оборота и могут быть обременены в установленном порядке правами и обязанностями заинтересованных лиц.
В данном случае из материалов дела следует и судом установлено, что в обеспечение обязательств Общества были заключены договоры ипотеки на объекты недвижимости и на право аренды той части первоначального земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, на которой находится каждый объект недвижимости.
На основании пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно пункту 2 этой же статьи залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не установлены иные правила.
В силу части 3 статьи 69 Законом об ипотеке если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
ГК РФ и Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания земельного участка, на котором расположен предмет ипотеки, и регистрации этих изменений.
С учетом приведенных положений суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в результате раздела земельного участка ипотека права аренды сохранится в отношении того земельного участка, на котором непосредственно находится объект недвижимости, переданный в ипотеку, а значит, нарушение прав залогодержателя в результате раздела земельного участка отсутствует.
Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые в том числе при разделе земельных участков, установлены статьей 22.2 Федерального закона N 122-ФЗ.
Согласно пункту 5 статьи 22.2 Федерального закона N 122-ФЗ одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
В соответствии с пунктом 51 Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи со статусом "актуальная" специальных частей подраздела 3 переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.
Данный пункт может применяется по аналогии и к договорам купли-продажи недвижимого имущества как к договорам, устанавливающим ограничение права.
По условиям договоров ипотеки и договоров купли-продажи одновременно с передачей имущества и прав на здания залогодержателю и покупателю передавались права аренды только части земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, а именно только той части земельного участка, которая находится под зданием, являющимся предметом договоров. Таким образом, сторонами договоров предусмотрены условия аренды части земельного участка, функционально обеспечивающей использование передаваемых по договорам объектов недвижимости - здания, строения, сооружения.
При этом согласно содержанию договоров купли-продажи и ипотеки стороны данных договоров не выражали своего согласия на аренду всего земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, а Общество не передавало залогодержателям и покупателям по договорам весь земельный участок с кадастровым номером 52:18:05:294:008. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
Стороны в договорах, на основании которых возникло ограничение (обременение) права, предусмотрели передачу в аренду лишь частей земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, находящихся под объектами недвижимости и необходимых для их эксплуатации. Данные части, переданные в аренду по разным договорам и разным лицам, были выделены в отдельные земельные участки по распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области от 30.12.2014 N 549.
Согласно части 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Как верно признал суд, в нарушение вышеуказанных норм Управление Росреестра не учло волю сторон договоров, что повлекло неосновательные ограничения прав на вновь образованные земельные участки.
Поскольку между Обществом (залогодателем) и залогодержателями отсутствовали и не возникли залоговые отношения первоначального земельного участка на всю площадь, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сохраняющиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении (обременении) прав на вновь образованные земельные участки, на которых отсутствуют какие либо объекты недвижимости, обремененные залогом (ипотекой), нарушают права владельца этих земельных участков.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, действия Управления Росреестра, выразившиеся в отказе исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ошибочные записи об обременениях земельных участков, противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением Росреестра не доказано.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.
Позиция заявителя апелляционной жалобы о необходимости представления ООО "РУМО" на государственную регистрацию заявлений о прекращении ограничений (обременений) в отношении спорных земельных участков является необоснованной, поскольку такая обязанность у Общества в рассматриваемой ситуации отсутствует. В данном случае именно регистрирующий орган при регистрации вновь образованных земельных участков перенес все обременения из ликвидированного земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008 на каждый из этих земельных участков, включая свободные от обременения земельные участки, что неправомерно.
Довод Управления Росреестра о том, что обжалуемое решение нарушает права залогодержателей земельных участков, не привлеченных к участию в деле, во внимание не принимается, как не подтвержденный соответствующими доказательствами. Более того, обременения, возникшие в силу договоров ипотеки, не прекращены.
Довод об отсутствии документов, подтверждающих, что спорные участки свободны от объектов недвижимости, также признается несостоятельным, противоречащим материалам дела, в том числе договорам ипотеки, выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.д.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
На этом основании суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Общества, а также возложил на Управление Росреестра обязанность исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременениях, возникшие до 31.12.2014, на земельных участках, на которых отсутствуют объекты недвижимости, повлекшие соответствующие обременения.
Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Нижегородской области отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
С учетом изложенного апелляционная жалоба Управления Росреестра по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2016 по делу N А43-34748/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.А.СМИРНОВА
И.А.СМИРНОВА
Судьи
Т.А.ЗАХАРОВА
Ю.В.ПРОТАСОВ
Т.А.ЗАХАРОВА
Ю.В.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)