Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
- от истца: представитель Перекрестов П.А., удостоверение, доверенность от 20.12.2016;
- от ответчика: представитель Широбоков А.П., паспорт, доверенность от 30.08.2016;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-Строительного Кооператива "Альфа"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 по делу N А32-30719/2015
по иску Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи
к Жилищно-Строительному кооперативу "Альфа"
при участии третьих лиц Михина Петра Валентиновича, Панченко Юрия Анатольевича, Капикян Эммы Ашотовны, Таран Олега Сидоровича, Бойко Татьяны Данииловны, Комиссаровой Елены Яковлевны, Бурылова Александра Владимировича, Сухорукова Сергея Владимировича, Гордиенко Владимира Николаевича, Петросян Гагика Акововича, Столярова Михаила Владимировича, Казаковой Марины Степановны, Шипилова Василия Николаевича, Юссеф Саида, Тараненко Юрия Станиславовича, Испирян Мхитар Мясниковича, Коробовой Екатерины Николаевны, Аракелян Роберта Рафиковича, Халидовой Юлии Халидовны, Колбиной Тамары Борисовны, общества с ограниченной ответственностью "SBK", Чернигина-Каханович Олега Анатольевича, Коробовой Виктории Николаевны, Чернигиной-Каханович, Гамбарян Айказ Аршамовича, Каргаполова Егора Олеговича, Планида Александра Викторовича, Михина Николая Владимировича, Носкова Вадима Анатольевича, Мельниковой Татьяны Михайловны, Ахецхецан Размика Шотаевича, Чепнян Оганеса Меликовича, Арефьевой Аллы Ивановны, Назаренко Натальи Евгеньевны
о признании ничтожной (недействительной) сделки, взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Левченко О.С.
Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к жилищно-строительному кооперативу "Альфа" (далее - кооператив) о признании недействительным (ничтожным) договора от 19.02.2007 N 4900004094, заключенного между администрацией и кооперативом, об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды кооператива на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:0093, о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:0093 площадью 58 000 кв. м для строительства квартала индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, 195/14 в виде договора от 19.02.2007 N 4900004094, взыскании с кооператива неосновательного обогащения за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 664 581 рубля 20 копеек, неустойки в размере 33 621 рубля 91 копейки (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда первой инстанции от 01.12.2015 к производству принят встречный иск кооператива о признании дополнительного соглашения от 27.07.2010 N 1 самостоятельным договором аренды земельного участка площадью 58 000 кв. м для строительства квартала индивидуальной жилой застройки по улице Плеханова в Центральном районе г. Сочи, расположенном в городской черте, в экономико-планировочной зоне С-1-а, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка 23:49:0201020:93, сроком действия до 01.01.2017 с исполнением сторонами договора - муниципальным образованием город-курорт Сочи и кооперативом - обязательств по данному договору.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Михин Петр Валентинович (1956 года рождения, уроженец г. Каменска Ростовской области), Каргаполов Егор Олегович (1982 года рождения, уроженец г. Самара Куйбышевской области).
Определением суда от 05.05.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Казакова Марина Степановна, Бурылов Александр Владимирович.
Определением суда от 27.06.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Шипилов Василий Николаевич, Сухоруков Сергей Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "SBK", Столяров Михаил Владимирович, Юссеф Саид, Гамбарян Айказ Аршамович, Аракелян Роберт Рафикович, Колбина Тамара Борисовна, Капикян Эмма Ашотовна, Халидова Юлия Халидовна, Тараненко Юрий Станиславович, Гордиенко Владимир Николаевич, Испирян Мхитар Мясникович, Таран Олег Сидорович, Панченко Юрий Анатольевич, Планид Александр Викторович, Чернигин-Каханович Олег Анатольевич, Чернигина-Каханович Марина Ивановна, Бойко Татьяна Данииловна, Комиссарова Елена Яковлевна, Коробова Екатерина Николаевна, Коробова Виктория Николаевна, Коробов Николай Егорович, Петросян Гагик Аковович, Михин Николай Владимирович, Носков Вадим Анатольевич, Мельникова Татьяна Михайловна, Ахецхецан Размик Шотаевич, Чепнян Оганес Меликович, Арефьева Алла Ивановна, Назаренко Наталья Евгеньевна, Григорян Артур Вазгенович.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 исковые требования удовлетворены частично. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:0093 площадью 58 000 кв. м для строительства квартала индивидуальной жилой застройкой, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, улица Виноградная, д. 195/14 в виде договора от 19.02.2007 N 4900004094, заключенного между администрацией и кооперативом. В удовлетворении остальной части иска отказано. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции от 12.12.2016 отменить, прекратить производство по делу в части требований о признании обременения отсутствующим.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что в рамках дела N А32-16768/2011 рассматривалось исковое заявление администрации о признании обременения отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения. Производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, производство по настоящему делу подлежало прекращению, поскольку имеется вступивший в законную силу судебный акт.
Определением председателя пятого судебного состава Ванина В.В. от 28.04.2017 произведена замена судьи Ковалевой Н.В. на судью Нарышкину Н.В. в связи с нахождением судьи Ковалевой Н.В. в отпуске.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных пояснений.
Представитель истца в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части (признания отсутствующим обременения земельного участка).
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.02.2007 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор N 4900004094 аренды земельного участка площадью 58 000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0201020:0093), предназначенного для строительства квартала индивидуальной жилой застройки по ул. Плеханова в Центральном районе города Сочи. Договор заключен сроком по 01.01.2017, зарегистрирован в установленном законом порядке 06.04.2007. Участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов с 01.01.2004, на что указано в пункте 1.2 договора, пунктом 2.3 договора его условия распространены на правоотношения сторон, возникшие с 01.01.2007.
В соответствии с пунктами 1.3, 5.2.15 договора аренды возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается, возведение жилых и иных зданий, строений и сооружений арендатор обязался осуществлять в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В связи с регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок, стороны заключили дополнительное соглашение от 27.07.2010 N 1 (далее - соглашение).
Договор аренды и соглашение в установленном законом порядке зарегистрированы, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.05.2015 N 23/050/132/2015-247.
Ссылаясь на то, что договор аренды является ничтожной сделкой в силу закона, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.
В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона "Об особо охраняемых природных территориях", о чем правильно сделал вывод суд первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду, в связи с чем договор аренды земельного участка от 19.02.2007 N 4900004094 является недействительной (ничтожной) сделкой.
То обстоятельство, что 27.07.2010 между администрацией и кооперативом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, не может свидетельствовать о конвалидации ничтожного договора, поскольку данные действия сторон не исцеляют пороки ничтожной сделки.
Согласно протоколу судебного заседания от 01.12.2015 ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2011 N 456-О-О разъяснено, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Поскольку право на предъявление иска в этом случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.
Таким образом, действия по фактическому исполнению оспариваемого договора аренды стороны начали совершать после его подписания и до момента его заключения, определяемого днем государственной регистрации сделок.
Следовательно, исполнение по оспариваемой сделки началось не позднее ее государственной регистрации.
Срок исковой давности по требованиям истца о признании недействительным (ничтожным) договора от 19.02.2007 (дата государственной регистрации 06.04.2007) истек не позднее 06.04.2010.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 21.12.2006 N 576-О и от 19.06.2007 N 452-О-О подтвердил, что истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого суд обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае принудительная (судебная) защита прав лица независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна, вследствие чего исследование иных обстоятельств спора не может повлиять на характер вынесенного судебного акта.
Придя к выводу о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в части признания договора аренды от 19.02.2007 N 4900004094, заключенного между администрацией и кооперативом ничтожным (недействительным).
В соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", к собственности муниципальных районов или городских округов отнесены земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу этого Закона, т.е. до 19.12.2008.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.05.2015 N 23/050/132/2015-247 собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город Сочи.
Отказывая во взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным земельным участком, суд первой инстанции отсутствие в материалах дела доказательств использования ответчиком спорного земельного участка.
В части отказа в удовлетворении исковых требований апелляционная жалоба ответчика доводов не содержит, истцом решение не обжалуется, в связи с чем решение в указанной части апелляционным судом не проверяется по правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В части исковых требований о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Как правильно установлено судом первой инстанции из материалов дела, возникшее из договора N 4900004094 от 19.02.2007 обременение права собственности муниципального образования (в виде аренды в пользу кооператива) зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации от 06.04.2007 N 23-23-50/005/2007-643).
В пункте 52 Постановления N 10/22 разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом.
Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 N 12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).
Из приведенных разъяснений следует, что применение такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что права муниципального образования город Сочи, нарушенные внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним безосновательной регистрационной записи о праве аренды кооператива, в полном объеме восстанавливаются погашением данной регистрационной записи.
При этом суд первой инстанции указал, что применительно к рассматриваемому спору заявленное требование фактически носит негаторный характер, на которое не распространяется срок исковой давности (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 57 Постановления N 10/22).
Для удовлетворения негаторного иска также не имеет значение добросовестность ответчика при получении доступа к спорному участку.
Кроме того, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 12 Закон N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет значение единого федерального информационного ресурса, в связи, с чем содержащиеся в нем сведения должны отвечать критериям достоверности и актуальности (часть 9 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации N 149-ФЗ от 27.07.2006 "Об информации, информационных технологиях и о защите информации").
Согласно пункту 1 статьи 17 Закон N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются вступившие в законную силу судебные акты.
Учитывая, что договор аренды N 4900004094 от 19.02.2007 является ничтожным и имеющаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды кооператива была внесена в государственный реестр в отсутствие к тому правового основания, при рассмотрении спора в суде первой инстанции представители ответчика указывали на неиспользование спорного земельного участка, удовлетворение иска администрации будет иметь положительное значение и для целей приведения сведений государственного реестра в соответствие с действительностью.
Аналогичная правовая позиция указана в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2016 по делу N А32-48017/2014, от 11.08.2016 по делу N А32-47164/2015,.
При таких обстоятельствах, исковые требования в части признания отсутствующим право аренды кооператива на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:0093 площадью 58 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 195/14, правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Отказывая в удовлетворении искового требования - в случае удовлетворения исковых требований администрации, указать в резолютивной части решения, что данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении (аннулировании) аренды ЖСК "Альфа" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:0093, суд первой инстанции указал, что удовлетворение исковых требований в части признания отсутствующим право аренды кооператива на спорный земельный участок является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 06.04.2007 N 23-23-50/005/2007-643 о праве аренды, в связи с чем, отсутствует необходимость указания в резолютивной части решения на необходимости погашения записи о регистрации права аренды.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 по делу N А32-8744/2013.
Доводы ответчика о необходимости прекращения производства по делу апелляционным судом отклоняются исходя из следующего.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одним из оснований для прекращения производства по делу является наличие вступившего в законную силу принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебного акта арбитражного суда. На основании ч. 3 ст. 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 25.02.2010 N 236-О-О и от 22.03.2011 N 319-О-О разъяснил следующее. Положение пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает возможность прекращения производства по делу только в случаях, когда право на судебную защиту (право на судебное рассмотрение спора) было реализовано в состоявшемся ранее судебном процессе на основе принципов равноправия и состязательности сторон. Это положение направлено на пресечение рассмотрения судами тождественных исков (между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям). Таким образом, прекращение производства по делу по указанному основанию возможно только в случае идентичности как сторон спора, так предмета и оснований требований. Тождественность заявленных требований определяется совпадением их предмета и основания, а также сторон спора.
При этом предметом иска являются материально-правовые требования к ответчику о взыскании денежных средств, совершении ответчиком определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, его изменении или прекращении. Изменение предмета иска возможно в двух формах: изменение способа защиты субъективного права, изменение предмета спора.
Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что в рамках дела N А32-16768/2011 рассматривалось исковое заявление администрации о признании обременения отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения. Производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, производство по настоящему делу подлежало прекращению, поскольку имеется вступивший в законную силу судебный акт.
Суд апелляционной инстанции считает, что заявленный иск по делу N А32-16768/2011 имеет иное основание, таким образом, оснований для прекращения производство по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось.
Отказ от негаторного иска не препятствует повторному обращению правообладателя в суд с требованием об устранении нарушений его прав, в силу наличия изменившихся оснований иска.
Ссылка ответчика на наличие на спорном земельного участке объекта недвижимости (дороги), право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, не является основанием для отмены судебного акта.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 сформулировал правовой подход, согласно которому, применительно к рассматриваемой ситуации, реализация арендодателем своего права на расторжение договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и возможности реализовать исключительное право на приобретение права аренды в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.
Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель ответчика признал отсутствие использования спорного земельного участка, со ссылкой на отказ в выдаче разрешения на строительство.
Апелляционный суд также учитывает то, что сторонами спора оспаривается решение суда первой инстанции в части взыскания неосновательного обогащения, мотивированного отсутствием доказательств использования ответчиком спорного земельного участка.
Кроме того, прекращение производства по делу приведет к сохранению в реестре записи об обременении арендой по недействительному договору и нарушает права администрации как арендодателя.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителями. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 по делу N А32-30719/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.05.2017 N 15АП-1712/2017 ПО ДЕЛУ N А32-30719/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2017 г. N 15АП-1712/2017
Дело N А32-30719/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
- от истца: представитель Перекрестов П.А., удостоверение, доверенность от 20.12.2016;
- от ответчика: представитель Широбоков А.П., паспорт, доверенность от 30.08.2016;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-Строительного Кооператива "Альфа"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 по делу N А32-30719/2015
по иску Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи
к Жилищно-Строительному кооперативу "Альфа"
при участии третьих лиц Михина Петра Валентиновича, Панченко Юрия Анатольевича, Капикян Эммы Ашотовны, Таран Олега Сидоровича, Бойко Татьяны Данииловны, Комиссаровой Елены Яковлевны, Бурылова Александра Владимировича, Сухорукова Сергея Владимировича, Гордиенко Владимира Николаевича, Петросян Гагика Акововича, Столярова Михаила Владимировича, Казаковой Марины Степановны, Шипилова Василия Николаевича, Юссеф Саида, Тараненко Юрия Станиславовича, Испирян Мхитар Мясниковича, Коробовой Екатерины Николаевны, Аракелян Роберта Рафиковича, Халидовой Юлии Халидовны, Колбиной Тамары Борисовны, общества с ограниченной ответственностью "SBK", Чернигина-Каханович Олега Анатольевича, Коробовой Виктории Николаевны, Чернигиной-Каханович, Гамбарян Айказ Аршамовича, Каргаполова Егора Олеговича, Планида Александра Викторовича, Михина Николая Владимировича, Носкова Вадима Анатольевича, Мельниковой Татьяны Михайловны, Ахецхецан Размика Шотаевича, Чепнян Оганеса Меликовича, Арефьевой Аллы Ивановны, Назаренко Натальи Евгеньевны
о признании ничтожной (недействительной) сделки, взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к жилищно-строительному кооперативу "Альфа" (далее - кооператив) о признании недействительным (ничтожным) договора от 19.02.2007 N 4900004094, заключенного между администрацией и кооперативом, об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды кооператива на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:0093, о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:0093 площадью 58 000 кв. м для строительства квартала индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, 195/14 в виде договора от 19.02.2007 N 4900004094, взыскании с кооператива неосновательного обогащения за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 664 581 рубля 20 копеек, неустойки в размере 33 621 рубля 91 копейки (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда первой инстанции от 01.12.2015 к производству принят встречный иск кооператива о признании дополнительного соглашения от 27.07.2010 N 1 самостоятельным договором аренды земельного участка площадью 58 000 кв. м для строительства квартала индивидуальной жилой застройки по улице Плеханова в Центральном районе г. Сочи, расположенном в городской черте, в экономико-планировочной зоне С-1-а, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка 23:49:0201020:93, сроком действия до 01.01.2017 с исполнением сторонами договора - муниципальным образованием город-курорт Сочи и кооперативом - обязательств по данному договору.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Михин Петр Валентинович (1956 года рождения, уроженец г. Каменска Ростовской области), Каргаполов Егор Олегович (1982 года рождения, уроженец г. Самара Куйбышевской области).
Определением суда от 05.05.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Казакова Марина Степановна, Бурылов Александр Владимирович.
Определением суда от 27.06.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Шипилов Василий Николаевич, Сухоруков Сергей Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "SBK", Столяров Михаил Владимирович, Юссеф Саид, Гамбарян Айказ Аршамович, Аракелян Роберт Рафикович, Колбина Тамара Борисовна, Капикян Эмма Ашотовна, Халидова Юлия Халидовна, Тараненко Юрий Станиславович, Гордиенко Владимир Николаевич, Испирян Мхитар Мясникович, Таран Олег Сидорович, Панченко Юрий Анатольевич, Планид Александр Викторович, Чернигин-Каханович Олег Анатольевич, Чернигина-Каханович Марина Ивановна, Бойко Татьяна Данииловна, Комиссарова Елена Яковлевна, Коробова Екатерина Николаевна, Коробова Виктория Николаевна, Коробов Николай Егорович, Петросян Гагик Аковович, Михин Николай Владимирович, Носков Вадим Анатольевич, Мельникова Татьяна Михайловна, Ахецхецан Размик Шотаевич, Чепнян Оганес Меликович, Арефьева Алла Ивановна, Назаренко Наталья Евгеньевна, Григорян Артур Вазгенович.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 исковые требования удовлетворены частично. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:0093 площадью 58 000 кв. м для строительства квартала индивидуальной жилой застройкой, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, улица Виноградная, д. 195/14 в виде договора от 19.02.2007 N 4900004094, заключенного между администрацией и кооперативом. В удовлетворении остальной части иска отказано. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции от 12.12.2016 отменить, прекратить производство по делу в части требований о признании обременения отсутствующим.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что в рамках дела N А32-16768/2011 рассматривалось исковое заявление администрации о признании обременения отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения. Производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, производство по настоящему делу подлежало прекращению, поскольку имеется вступивший в законную силу судебный акт.
Определением председателя пятого судебного состава Ванина В.В. от 28.04.2017 произведена замена судьи Ковалевой Н.В. на судью Нарышкину Н.В. в связи с нахождением судьи Ковалевой Н.В. в отпуске.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных пояснений.
Представитель истца в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части (признания отсутствующим обременения земельного участка).
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.02.2007 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор N 4900004094 аренды земельного участка площадью 58 000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0201020:0093), предназначенного для строительства квартала индивидуальной жилой застройки по ул. Плеханова в Центральном районе города Сочи. Договор заключен сроком по 01.01.2017, зарегистрирован в установленном законом порядке 06.04.2007. Участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов с 01.01.2004, на что указано в пункте 1.2 договора, пунктом 2.3 договора его условия распространены на правоотношения сторон, возникшие с 01.01.2007.
В соответствии с пунктами 1.3, 5.2.15 договора аренды возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается, возведение жилых и иных зданий, строений и сооружений арендатор обязался осуществлять в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В связи с регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок, стороны заключили дополнительное соглашение от 27.07.2010 N 1 (далее - соглашение).
Договор аренды и соглашение в установленном законом порядке зарегистрированы, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.05.2015 N 23/050/132/2015-247.
Ссылаясь на то, что договор аренды является ничтожной сделкой в силу закона, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.
В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона "Об особо охраняемых природных территориях", о чем правильно сделал вывод суд первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду, в связи с чем договор аренды земельного участка от 19.02.2007 N 4900004094 является недействительной (ничтожной) сделкой.
То обстоятельство, что 27.07.2010 между администрацией и кооперативом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, не может свидетельствовать о конвалидации ничтожного договора, поскольку данные действия сторон не исцеляют пороки ничтожной сделки.
Согласно протоколу судебного заседания от 01.12.2015 ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2011 N 456-О-О разъяснено, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Поскольку право на предъявление иска в этом случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.
Таким образом, действия по фактическому исполнению оспариваемого договора аренды стороны начали совершать после его подписания и до момента его заключения, определяемого днем государственной регистрации сделок.
Следовательно, исполнение по оспариваемой сделки началось не позднее ее государственной регистрации.
Срок исковой давности по требованиям истца о признании недействительным (ничтожным) договора от 19.02.2007 (дата государственной регистрации 06.04.2007) истек не позднее 06.04.2010.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 21.12.2006 N 576-О и от 19.06.2007 N 452-О-О подтвердил, что истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого суд обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае принудительная (судебная) защита прав лица независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна, вследствие чего исследование иных обстоятельств спора не может повлиять на характер вынесенного судебного акта.
Придя к выводу о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в части признания договора аренды от 19.02.2007 N 4900004094, заключенного между администрацией и кооперативом ничтожным (недействительным).
В соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", к собственности муниципальных районов или городских округов отнесены земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу этого Закона, т.е. до 19.12.2008.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.05.2015 N 23/050/132/2015-247 собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город Сочи.
Отказывая во взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным земельным участком, суд первой инстанции отсутствие в материалах дела доказательств использования ответчиком спорного земельного участка.
В части отказа в удовлетворении исковых требований апелляционная жалоба ответчика доводов не содержит, истцом решение не обжалуется, в связи с чем решение в указанной части апелляционным судом не проверяется по правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В части исковых требований о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Как правильно установлено судом первой инстанции из материалов дела, возникшее из договора N 4900004094 от 19.02.2007 обременение права собственности муниципального образования (в виде аренды в пользу кооператива) зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации от 06.04.2007 N 23-23-50/005/2007-643).
В пункте 52 Постановления N 10/22 разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом.
Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 N 12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).
Из приведенных разъяснений следует, что применение такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что права муниципального образования город Сочи, нарушенные внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним безосновательной регистрационной записи о праве аренды кооператива, в полном объеме восстанавливаются погашением данной регистрационной записи.
При этом суд первой инстанции указал, что применительно к рассматриваемому спору заявленное требование фактически носит негаторный характер, на которое не распространяется срок исковой давности (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 57 Постановления N 10/22).
Для удовлетворения негаторного иска также не имеет значение добросовестность ответчика при получении доступа к спорному участку.
Кроме того, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 12 Закон N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет значение единого федерального информационного ресурса, в связи, с чем содержащиеся в нем сведения должны отвечать критериям достоверности и актуальности (часть 9 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации N 149-ФЗ от 27.07.2006 "Об информации, информационных технологиях и о защите информации").
Согласно пункту 1 статьи 17 Закон N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются вступившие в законную силу судебные акты.
Учитывая, что договор аренды N 4900004094 от 19.02.2007 является ничтожным и имеющаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды кооператива была внесена в государственный реестр в отсутствие к тому правового основания, при рассмотрении спора в суде первой инстанции представители ответчика указывали на неиспользование спорного земельного участка, удовлетворение иска администрации будет иметь положительное значение и для целей приведения сведений государственного реестра в соответствие с действительностью.
Аналогичная правовая позиция указана в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2016 по делу N А32-48017/2014, от 11.08.2016 по делу N А32-47164/2015,.
При таких обстоятельствах, исковые требования в части признания отсутствующим право аренды кооператива на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:0093 площадью 58 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 195/14, правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Отказывая в удовлетворении искового требования - в случае удовлетворения исковых требований администрации, указать в резолютивной части решения, что данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении (аннулировании) аренды ЖСК "Альфа" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:0093, суд первой инстанции указал, что удовлетворение исковых требований в части признания отсутствующим право аренды кооператива на спорный земельный участок является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 06.04.2007 N 23-23-50/005/2007-643 о праве аренды, в связи с чем, отсутствует необходимость указания в резолютивной части решения на необходимости погашения записи о регистрации права аренды.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 по делу N А32-8744/2013.
Доводы ответчика о необходимости прекращения производства по делу апелляционным судом отклоняются исходя из следующего.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одним из оснований для прекращения производства по делу является наличие вступившего в законную силу принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебного акта арбитражного суда. На основании ч. 3 ст. 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 25.02.2010 N 236-О-О и от 22.03.2011 N 319-О-О разъяснил следующее. Положение пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает возможность прекращения производства по делу только в случаях, когда право на судебную защиту (право на судебное рассмотрение спора) было реализовано в состоявшемся ранее судебном процессе на основе принципов равноправия и состязательности сторон. Это положение направлено на пресечение рассмотрения судами тождественных исков (между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям). Таким образом, прекращение производства по делу по указанному основанию возможно только в случае идентичности как сторон спора, так предмета и оснований требований. Тождественность заявленных требований определяется совпадением их предмета и основания, а также сторон спора.
При этом предметом иска являются материально-правовые требования к ответчику о взыскании денежных средств, совершении ответчиком определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, его изменении или прекращении. Изменение предмета иска возможно в двух формах: изменение способа защиты субъективного права, изменение предмета спора.
Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что в рамках дела N А32-16768/2011 рассматривалось исковое заявление администрации о признании обременения отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения. Производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, производство по настоящему делу подлежало прекращению, поскольку имеется вступивший в законную силу судебный акт.
Суд апелляционной инстанции считает, что заявленный иск по делу N А32-16768/2011 имеет иное основание, таким образом, оснований для прекращения производство по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось.
Отказ от негаторного иска не препятствует повторному обращению правообладателя в суд с требованием об устранении нарушений его прав, в силу наличия изменившихся оснований иска.
Ссылка ответчика на наличие на спорном земельного участке объекта недвижимости (дороги), право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, не является основанием для отмены судебного акта.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 сформулировал правовой подход, согласно которому, применительно к рассматриваемой ситуации, реализация арендодателем своего права на расторжение договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и возможности реализовать исключительное право на приобретение права аренды в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.
Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель ответчика признал отсутствие использования спорного земельного участка, со ссылкой на отказ в выдаче разрешения на строительство.
Апелляционный суд также учитывает то, что сторонами спора оспаривается решение суда первой инстанции в части взыскания неосновательного обогащения, мотивированного отсутствием доказательств использования ответчиком спорного земельного участка.
Кроме того, прекращение производства по делу приведет к сохранению в реестре записи об обременении арендой по недействительному договору и нарушает права администрации как арендодателя.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителями. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 по делу N А32-30719/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)