Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Оспариваемым решением кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, однако решение было вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Абрамов Д.М.
Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шикуля Е.В.,
судей: Медведева С.Ф., Усенко Н.В.
при секретаре З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева С.Ф. административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Ростовской области на решение Ростовского областного суда от 12 мая 2017 г.,
Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в суд с административным иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее - Комиссии) от 14 ноября 2016 г. и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об установленной на основании оспариваемого решения кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что 14 ноября 2016 г. Комиссия, рассмотрев заявление ООО "Фортуна-Дон", приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером...... и определила ее равной рыночной стоимости, установленной оценщиком НП "Межрегиональный союз оценщиков" в размере 7812219,84 рублей.
По мнению административного истца, Комиссией не была дана надлежащая оценка отчету оценщика, который, как полагает ДИЗО г. Ростова-на-Дону, не соответствует положениям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки. Ненадлежащая проверка представленного отчета привела к необоснованному снижению кадастровой стоимости указанного земельного участка на 68,5%.
На основании изложенного, администрация ДИЗО г. Ростова-на-Дону просил суд признать незаконным решение Комиссии от 14 ноября 2016 г. об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером......, расположенного по адресу:...... в размере 7812219,84 рублей; исключить сведения об установленной указанным решением Комиссии кадастровой стоимости указанного земельного участка из государственного кадастра недвижимости.
Решением Ростовского областного суда от 12 мая 2017 г. административное исковое заявление ДИЗО г. Ростова-на-Дону удовлетворено. Кроме того, с Управления Росреестра по Ростовской области в пользу НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ взысканы судебные расходы в сумме 20451,24 рублей.
В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Ростовской области просит отменить решение от 12 мая 2017 г. и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение суда является необоснованным, вынесенным с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права, с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В апелляционной жалобе оспаривается вывод суда о том, что решение Комиссии от 14 ноября 2016 г. не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы ДИЗО г. Ростова-на-Дону.
По мнению подателя апелляционной жалобы, оспариваемое решение от 14 ноября 2016 г. принято по результатам рассмотрения заявления ООО "Фортуна-Дон" с приложенными к нему отчетом и положительным экспертным заключением на последний.
Как полагает представитель Управления Росреестра по Ростовской области, положенное в основу решения суда экспертное заключение НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ N 00283/Э от 03 мая 2017 г. не соответствует требованиям действующих федеральных стандартов оценки и, соответственно, не могло являться основанием к удовлетворению заявленных требований.
Также в апелляционной жалобе указывается на необоснованность взыскания с Управления Росреестра по Ростовской области судебных расходов за проведение судебной экспертизы в размере 20451,24 рублей со ссылкой на чрезмерность данной суммы.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Фортуна-Дон" просило решение Ростовского областного суда от 12 мая 2017 г. оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации г. Ростова-на-Дону - Е. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда от 12 мая 2017 г.
Представитель У.О. и ООО "Фортуна-Дон" - М. доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Ростовской области поддержала.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав участников процесса, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, не явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
На территории Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 01 января 2014 г., ее результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области".
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, в частности, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, ООО "Фортуна-Дон" в 2016 году являлось сособственником земельного участка, площадью...... кв. м, с кадастровым номером......, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - гипермаркеты и торговые центры, административные здания и офисы и другие виды, расположенного по адресу:....... В настоящее время единственным собственником земельного участка является У.Е. Органом кадастрового учета в порядке, установленном ст. 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка определена по состоянию на 14 октября 2016 г. в сумме 24818315,99 рублей.
Не согласившись с определенной кадастровой стоимостью, ООО "Фортуна-Дон" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка, представив при этом отчет об оценке земельного участка от 26 октября 2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 октября 2016 г. составляла 7812219,84 рублей, а также положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией оценщиков.
Комиссия 14 ноября 2016 г. приняла решение N 08-13/2016-397 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером...... в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.
На основании протокола N 26 заседания Комиссии от 14 ноября 2016 г. судом было установлено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 (далее - Порядок).
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, установив, что оспариваемое решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета.
Суд, рассматривая дело по существу, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу с целью проверки представленных доказательств.
Проведение экспертизы суд поручил НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ и поставил перед экспертом вопрос о том, подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете N 48-10-16/1 от 26 октября 2016 г.; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, являлась ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой.
Согласно судебному экспертному заключению НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ N 00283/Э от 03 мая 2017 г. стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете N 48-10-16/1 от 26 октября 2016 г. не подтверждается анализом соответствия отчета современным требованиям в области оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемым к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, проведения анализа рынка объекта оценки, объективности выборки аналогов и обоснованности проведения поправок.
Оценив доказательства, в том числе и заключение судебной экспертизы, по правилам ст. 84 КАС Российской Федерации, допросив эксперта в судебном заседании, суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ N 00283/Э от 03 мая 2017 г. является достаточным основанием для признания незаконным оспариваемого заключения Комиссии. Так, по результатам исследования судебный эксперт пришла к выводу о том, что отчет, положенный в основу оспариваемого решения, выполнен с нарушениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, отбору аналогов, применению корректировок, а также содержит иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта.
В частности, судебным экспертом отмечены следующие недостатки отчета: отсутствие возможности проверить обоснованность выборки аналогов для расчета рыночной стоимости в конкретном сегменте рынка, корректировки на площадь, на торг, также инженерные коммуникации определены неверно, ошибочно не применена корректировка на местоположение при наличии разницы между местом нахождения исследуемого участка и выбранными аналогами сегмента ИЖС.
Поскольку допущенные нарушения не позволяют судить о надежности результатов определения рыночной стоимости объектов оценки, полученных в рамках отчета об оценке N 48-10-16/1 от 26 октября 2016 г., суд пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной в представленном на Комиссию отчете об оценке и, как следствие, о необоснованности оспариваемого решения от 14 ноября 2016 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33А-11430/2017
Требование: О признании незаконным решения комиссии, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Оспариваемым решением кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, однако решение было вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. по делу N 33а-11430/2017
Судья: Абрамов Д.М.
Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шикуля Е.В.,
судей: Медведева С.Ф., Усенко Н.В.
при секретаре З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева С.Ф. административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Ростовской области на решение Ростовского областного суда от 12 мая 2017 г.,
установила:
Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в суд с административным иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее - Комиссии) от 14 ноября 2016 г. и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об установленной на основании оспариваемого решения кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что 14 ноября 2016 г. Комиссия, рассмотрев заявление ООО "Фортуна-Дон", приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером...... и определила ее равной рыночной стоимости, установленной оценщиком НП "Межрегиональный союз оценщиков" в размере 7812219,84 рублей.
По мнению административного истца, Комиссией не была дана надлежащая оценка отчету оценщика, который, как полагает ДИЗО г. Ростова-на-Дону, не соответствует положениям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки. Ненадлежащая проверка представленного отчета привела к необоснованному снижению кадастровой стоимости указанного земельного участка на 68,5%.
На основании изложенного, администрация ДИЗО г. Ростова-на-Дону просил суд признать незаконным решение Комиссии от 14 ноября 2016 г. об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером......, расположенного по адресу:...... в размере 7812219,84 рублей; исключить сведения об установленной указанным решением Комиссии кадастровой стоимости указанного земельного участка из государственного кадастра недвижимости.
Решением Ростовского областного суда от 12 мая 2017 г. административное исковое заявление ДИЗО г. Ростова-на-Дону удовлетворено. Кроме того, с Управления Росреестра по Ростовской области в пользу НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ взысканы судебные расходы в сумме 20451,24 рублей.
В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Ростовской области просит отменить решение от 12 мая 2017 г. и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение суда является необоснованным, вынесенным с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права, с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В апелляционной жалобе оспаривается вывод суда о том, что решение Комиссии от 14 ноября 2016 г. не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы ДИЗО г. Ростова-на-Дону.
По мнению подателя апелляционной жалобы, оспариваемое решение от 14 ноября 2016 г. принято по результатам рассмотрения заявления ООО "Фортуна-Дон" с приложенными к нему отчетом и положительным экспертным заключением на последний.
Как полагает представитель Управления Росреестра по Ростовской области, положенное в основу решения суда экспертное заключение НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ N 00283/Э от 03 мая 2017 г. не соответствует требованиям действующих федеральных стандартов оценки и, соответственно, не могло являться основанием к удовлетворению заявленных требований.
Также в апелляционной жалобе указывается на необоснованность взыскания с Управления Росреестра по Ростовской области судебных расходов за проведение судебной экспертизы в размере 20451,24 рублей со ссылкой на чрезмерность данной суммы.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Фортуна-Дон" просило решение Ростовского областного суда от 12 мая 2017 г. оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации г. Ростова-на-Дону - Е. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда от 12 мая 2017 г.
Представитель У.О. и ООО "Фортуна-Дон" - М. доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Ростовской области поддержала.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав участников процесса, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, не явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
На территории Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 01 января 2014 г., ее результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области".
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, в частности, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, ООО "Фортуна-Дон" в 2016 году являлось сособственником земельного участка, площадью...... кв. м, с кадастровым номером......, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - гипермаркеты и торговые центры, административные здания и офисы и другие виды, расположенного по адресу:....... В настоящее время единственным собственником земельного участка является У.Е. Органом кадастрового учета в порядке, установленном ст. 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка определена по состоянию на 14 октября 2016 г. в сумме 24818315,99 рублей.
Не согласившись с определенной кадастровой стоимостью, ООО "Фортуна-Дон" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка, представив при этом отчет об оценке земельного участка от 26 октября 2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 октября 2016 г. составляла 7812219,84 рублей, а также положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией оценщиков.
Комиссия 14 ноября 2016 г. приняла решение N 08-13/2016-397 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером...... в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.
На основании протокола N 26 заседания Комиссии от 14 ноября 2016 г. судом было установлено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 (далее - Порядок).
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, установив, что оспариваемое решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета.
Суд, рассматривая дело по существу, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу с целью проверки представленных доказательств.
Проведение экспертизы суд поручил НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ и поставил перед экспертом вопрос о том, подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете N 48-10-16/1 от 26 октября 2016 г.; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, являлась ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой.
Согласно судебному экспертному заключению НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ N 00283/Э от 03 мая 2017 г. стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете N 48-10-16/1 от 26 октября 2016 г. не подтверждается анализом соответствия отчета современным требованиям в области оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемым к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, проведения анализа рынка объекта оценки, объективности выборки аналогов и обоснованности проведения поправок.
Оценив доказательства, в том числе и заключение судебной экспертизы, по правилам ст. 84 КАС Российской Федерации, допросив эксперта в судебном заседании, суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение НОЦ "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского" ЮФУ N 00283/Э от 03 мая 2017 г. является достаточным основанием для признания незаконным оспариваемого заключения Комиссии. Так, по результатам исследования судебный эксперт пришла к выводу о том, что отчет, положенный в основу оспариваемого решения, выполнен с нарушениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, отбору аналогов, применению корректировок, а также содержит иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта.
В частности, судебным экспертом отмечены следующие недостатки отчета: отсутствие возможности проверить обоснованность выборки аналогов для расчета рыночной стоимости в конкретном сегменте рынка, корректировки на площадь, на торг, также инженерные коммуникации определены неверно, ошибочно не применена корректировка на местоположение при наличии разницы между местом нахождения исследуемого участка и выбранными аналогами сегмента ИЖС.
Поскольку допущенные нарушения не позволяют судить о надежности результатов определения рыночной стоимости объектов оценки, полученных в рамках отчета об оценке N 48-10-16/1 от 26 октября 2016 г., суд пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной в представленном на Комиссию отчете об оценке и, как следствие, о необоснованности оспариваемого решения от 14 ноября 2016 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)