Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гараевой Н.Я.,
судей Коротковой Е.Н., Мизяк В.П.,
при ведении протокола судебного заседания Саражаковой Я.А.,
при участии в заседании:
от ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК" - Некрасова Е.Ю. по доверенности б/н от 24.06.2017; Самыгин А.Г. по доверенности б/н от 17.07.2017 г.; Хромова М.Л. по доверенности N 27 от 07.09.2017 г.
от Министерства имущественных отношений Московской области - Шелмаков В.Д. по доверенности N 3 от 09.01.2017 г.
от Администрации Серпуховского муниципального района - Пупышева Е.А. по доверенности N 1/401 от 30.12.2016 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Строительно-инвестиционная фирма СТРОЙТЭК" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2017 года по делу N А41-90684/16, принятое судьей Борсовой Ж.П.,
по иску ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК" к Администрация Серпуховского муниципального района Московской области о расторжении контракта, взыскании убытков, неосновательного обогащения, процентов,
установил:
ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Серпуховского муниципального района Московской области (ИНН 5077007093, ОГРН 1025007775440) с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ:
- о расторжении инвестиционного контракта N 10/2015 от 01.10.2015 года на строительство группы жилых домов на земельных участках по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Паниково, заключенного между Администрацией Серпуховского муниципального района Московской области и ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК",
- о взыскании неосновательного обогащения в размере 29 067 455,82 руб. и убытков в размере 16 128 448,96 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 206 000,00 руб.
Определением арбитражного суда Московской области принято к производству исковое заявление ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК" к Администрации Серпуховского муниципального района МО о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 233 471,47 руб.
Делу присвоен номер N А41-24242/2017. 02 мая 2017 года по делу N А41-24242/2017 вынесено определение об объединении в одно производство дел N А41-90684/16 и N А41-24242/2017.
Суд в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором истец просит суд:
- расторгнуть инвестиционный контракт N 10/2015 от 01.10.2015 года на строительство группы жилых домов на земельных участках по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Паниково, заключенный между Администрацией Серпуховского муниципального района Московской области и ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК",
- взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 29 067 455,82 руб., убытки в размере 16 128 448,96 руб.,
- взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке п. 1 ст. 395 ГК РФ в сумме 6 888 639,76 руб. по состоянию на 29.05.2017 года, а также проценты, подлежащие начислению на сумму задолженности до фактического исполнения Администрацией обязательства по возврату неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02.06.2017 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением суда, в Десятый арбитражный апелляционный суд обратились ООО "Строительно-Инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК" с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В заседании принял участие представители ООО "СИФ СТРОЙТЭК", на доводах апелляционной жалобы настаивали, просили отменить Решение Арбитражного суда Московской области от 02.06.2017 года отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Представители Администрации Серпуховского муниципального района Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав пояснения явившихся лиц, изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.03.2014 года ООО "СТРОЙТЭК" был признан победителем проведенного Администрацией Серпуховского муниципального района Московской области аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.
15.04.2014 года по результатам аукциона между Администрацией Серпуховского муниципального района (далее - ответчик, Администрация) и ООО "СТРОЙТЭК" (далее - истец, Общество) заключены два договора аренды земельных участков, расположенных в деревне Паниково, сельского поселения Дашковское Серпуховского района Московской области сроком до 11 апреля 2018 (далее - договоры аренды):
- - Договор аренды земельного участка N 2003 от 15.04.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:32:0000000:35125, площадью 29 966 кв. м с видом разрешенного использования "для размещения многоэтажной жилой застройки и детского сада" на срок с 15.04.2014 г. по 11.04.2018 г.;
- - Договор аренды земельного участка N 2004 от 15.04.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:32:0020205:353, площадью 53 138 кв. м с видом разрешенного использования "для размещения многоэтажной жилой застройки с подземным паркингом" на сроке 15.04.2014 г. по 11.04.2018 г.
Договоры аренды зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области 23.06.2014 года.
По договорам аренды истец уплатил ответчику 29 767 496,13 рублей, из которых 24 208 640 рублей - плата за заключение договоров аренды и 5 558 856,13 рублей - арендная плата.
Для целей строительства истцом на арендуемых земельных участках многоэтажных жилых домов Администрацией на основании статей 42, 43 и 45 Градостроительного кодекса РФ было издано постановление от 30.12.2014 N 4040 "О разрешении ООО "СТРОЙТЭК" разработки проекта планировки территории под размещение многоэтажной жилой застройки на земельных участках, расположенных по адресу: Серпуховской район, д. Паниково". Истцом данный проект был разработан.
Однако, на заседании Межведомственной комиссии Градостроительного совета Московской области (протоколы N 35 от 17.09.2015 и 3 72_5914795 N 49 от 24.12.2015) установлено несоответствие вида разрешенного использования арендуемых земельных участков "для размещения многоэтажной жилой застройки" Нормативам градостроительного проектирования Московской области в части этажности.
Так, согласно постановлению Правительства Московской области от 24 июня 2014 года N 491/2016 в сельских населенных пунктах Московской области допускается строительство малоэтажных жилых домов (не свыше трех или четырех этажей).
Проект планировки и межевания территории под строительство многоэтажных домов, разработанный истцом был отклонен МВК по причинам несоответствия таким требованиям.
Истцом был разработан проект малоэтажного жилого комплекса с рабочим названием "Изумрудный город" с объектами социальной сферы и транспортной инфраструктуры. Всего жилой комплекс предусматривает проживание более полутора тысяч человек.
Учитывая рекомендации Межведомственной комиссии Градостроительного совета Московской области, на основании разработанного проекта планировки, между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный контракт N 10/2015 от 01.10.2015 г. на строительство группы жилых домов на земельных участках по адресу: Московская область, Серпуховской район, сп. Дашковское, д. Паниково (далее - инвестиционный контракт).
В соответствии с п. 2.1 предметом инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству за счет истца следующих объектов: 1) группы жилых домов (11 жилых домов) средней этажности с встроено-пристроенными нежилыми помещениями для размещения предприятий бытового обслуживания, общественного питания, досуговых и офисных помещений на земельных участках с к.н. 50632:0000000:35125 площадью 29966 кв. м и к.н. 50:32:0020205:353 площадью 53 138 кв. м, предоставленных инвестору - застройщику в аренду на основании Договоров аренды N 2003 и 2004 от 15.04.2014; 2) детского сада на 125 мест на земельном участке площадью 23645 кв. м с кадастровым номером 50:32:0020205:747, категория "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для размещения объектов дошкольного образования"; 3) общеобразовательной школы на 260 мест начального, общего и среднего (полного) образования на земельном участке площадью 12203 кв. м с к.н. 50:32:0020205:748, категория "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для размещения объектов начального, общего и среднего (полного) образования; 4) двух многоярусных гараж-стоянок на земельном участке с к.н. 50:32:0020205:749 площадью 22126 кв. м, категория "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для размещения двух многоярусных гараж-стоянок".
Кроме того, п. 2.1 инвестиционного контракта предусмотрены модернизация и строительство городских инженерных сетей и сооружений, строительство присоединения к автодороге "Васильевское - Серпухов" и т.д.
Согласно п. 5.1.2 контракта ответчик принял на себя обязательство оказывать истцу необходимое содействие в реализации инвестиционного контракта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации.
Решением Межведомственной комиссии Градостроительного совета Московской области (протокол N 10 от 17.03.2016 г.) проект планировки и межевания территории по размещению малоэтажной жилой застройки был одобрен и направлен в Администрацию Серпуховского муниципального района для организации и проведения публичных слушаний.
Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.
Как указывает истец, в нарушение требований ст. 46 Градостроительного Кодекса Российской Федерации публичные слушания Администрацией не были проведены.
Впоследствии, в нарушение пунктов 5.1.2, 5.3.1 инвестиционного контракта ответчик сначала потребовал включения в инвестиционный контракт дополнительные неоправданные обременения инвестора в сумме 250 млн. рублей (строительство ФОК и приобретение строительной техники), а позже отказался от какого-либо сотрудничества с истцом в целях урегулирования земельно-имущественных отношений для дальнейшей реализации инвестиционного соглашения.
На неоднократные обращения истца об изменении вида разрешенного использования земельных участков или по приведению их в соответствие с видом разрешенного использования классификатору, Нормативам градостроительного проектирования и разработанному проекту планировки малоэтажной жилой застройки (письма исх. N 03/с от 13.01.2016, исх. N 49/с и N 51/с от 07.07.2016., исх. N 81/с от 13.09.2016) ответчик ответил отказом ссылкой на запрет, установленный п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (письма исх. N 97-411 и N 98-411 от 08.02.2016; N 689-411/16 от 11.08.2016).
В результате недобросовестных и незаконных действий ответчика сложилась ситуация, при которой арендуемые земельные участки с к.н. 50:32:0000000:35125 с видом разрешенного использования - "для размещения многоэтажной жилой застройки и детского сада" и к.н. 50:32:0020205:353 с видом разрешенного использования "для размещения многоэтажной жилой застройки с подземным паркингом" не могли быть использованы истцом для многоэтажного жилого строительства жилья в деревне Паниково с.п. Дашковское, поскольку это противоречило установленным в Московской области Нормативам градостроительного проектирования.
При этом истец также лишен возможности пользоваться арендуемыми земельными участками для реализации инвестиционного контракта и размещения в д. Паниково малоэтажной застройки из-за невозможности изменить установленный вид разрешенного использования земельных участков.
Рассмотрев обращение ООО "СТРОЙТЭК" по вопросу изменения вида разрешенного использования арендуемых участков, Министерство имущественных отношений Московской области письмом (исх. N 13-23933 от 06.10.2016) выразило мнение о необходимости расторжения договоров аренды земельных участков. Как указывает истец, осуществление какого-либо строительства на земельных участках, предоставленных ответчиком по договорам аренды невозможно по причине непригодности таких земельных участков для строительства многоэтажных жилых домов. Исполнение истцом условий инвестиционного контракта по строительству малоэтажных жилых домов и социальной инфраструктуры также оказалось невозможным из-за отказа ответчика урегулировать земельно-имущественные отношения по такому контракту. Письмом от 24.10.2016 (исх. N 407) истец направил ответчику уведомление о расторжении с 25.11.2016 договоров аренды в связи с существенными нарушениями ответчиком (арендодателем) законодательства и условий договоров аренды, потребовав возмещения убытков арендатора, понесенные истцом в сумме 48 281 609,58 рублей, включая платежи по договорам аренды и понесенные истцом иные расходы.
Одновременно письмом от 24.10.2016 (исх. N 408) истец направил ответчику уведомление о расторжении с 25.11.2016 инвестиционного контракта по причине нарушения истцом земельного, градостроительного и гражданского законодательства, неисполнения условий контракта в части урегулирования земельно-имущественных отношений.
Письмом от 22.11.2016 (исх. N 1025-411/16) ответчик направил подписанные со своей стороны два соглашения от 22.11.2016 о расторжении договоров аренды земельных участков (N 2003, 2004 от 15.04.14).
В возмещении ООО "СТРОЙТЭК" убытков ответчиком отказано.
В ответе на уведомление о расторжении инвестиционного контракта (письмо N 237исх/407 от 21.11.2016) ответчик сообщил, что инвестиционный контракт между сторонами не заключался.
Таким образом, соглашениями от 22.11.2016 г. договоры аренды земельных участков N 2003 от 15.04.2014 и N 2004 от 15.04.2014 г., заключенные между истцом и ответчиком расторгнуты с 25.11.2016 г.
Заключенный между сторонами инвестиционный контракт N 10/2015 от 01.10.2015 г. не расторгнут.
В соответствии с п. 10.3 инвестиционного контракта стороны вправе требовать расторжения инвестиционного контракта в Арбитражном суде Московской области в случае невыполнения одной из сторон условий контракта.
Инвестиционный контракт заключен сторонами в целях строительства в д. Паниково жилых домов и объектов социальной инфраструктуры на земельных участках, арендуемых истцом по договорам аренды N 2003, 2004 от 15.04.2014, а также на земельных участках, сформированных Администрацией под размещение объектов детского сада, общеобразовательной школы и многоярусных гараж-стоянок.
Исковые требования заявлены также в связи с тем, что согласно пунктам 5.1.1 - 5.1.2 инвестиционного контракта ответчик принял на себя обязательства не осуществлять обременение земельных участков, предоставленных застройщику в аренду и оказывать содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, однако, ответчиком не только не оказывается содействие истцу в реализации инвестиционного контракта, но и создаются препятствия в осуществлении инвестиционной деятельности.
Истец не может надлежащим образом исполнять свои обязательства по инвестиционному контракту, поскольку ответчик передал по договорам аренды земельные участки, не пригодные для строительства малоэтажных домов, до настоящего времени не решен вопрос о выделении под строительство целевых земельных участков с кадастровыми номерами 50:32:0020205:747; 50:32:0020205:748 и 50:32:0020205:749 для размещения объектов детского сада, общеобразовательной школы и многоярусных гараж-стоянок.
Дополнительные требования Администрации включить в инвестиционный контракт обязательство истца по строительству ФОК в пос. Большевик и приобретение для муниципальных нужд строительной техники на сумму 250 млн. рублей, а также предложение изменить инвестиционный контракт в части увеличения причитающихся Администрации общей площади нежилых помещений создали бы для Общества неоправданные обременения в процессе реализации инвестиционного контракта без предоставления каких-либо равноценных встречных обязательств.
В результате недобросовестных действий Администрации истец был лишен возможности получить разрешение на строительство и исполнить обязательства по инвестиционному контракту.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из следующего:
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование истца о расторжении инвестиционного контракта основано на том, что ответчик существенно нарушил требования инвестиционного контракта, лишив истца возможности осуществлять строительство на указанных в контракте земельных участках.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Ответчик письмом от 21.11.2016 (N 237исх/407) отказался удовлетворить требования истца о расторжении инвестиционного контракта по мотиву не заключения сторонами такого контракта, что опровергается представленным на обозрение суда подлинным инвестиционным контрактом.
Исходя из требований ст. 450, 452 ГК РФ, а также п. 10.3 инвестиционного контракта N 10/2015 от 01,10.2015 г., такой инвестиционный контракт подлежит расторжению в судебном порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество (земельный участок) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Указанными правовыми нормами установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество (земельный участок), пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды, и обладающее теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать.
Согласно требованиям п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с требованиями градостроительного (ст. ст. 37, 51 Градостроительного кодекса РФ) и земельного законодательства Российской Федерации (ст. ст. 7, 85 Земельного кодекса РФ) использование арендатором земельного участка под строительство возможно только в строгом соответствии с его правовым режимом, определяемым принадлежностью земельного участка к той или иной категории и видом разрешенного использования.
Как полагает истец, Ответчик, в нарушение требований гражданского, земельного и градостроительного законодательства, предоставил истцу в аренду земельные участки, которые оказались непригодными для их использования соответствии с условиями договоров - в целях строительства многоэтажных домов в сельском поселении.
В силу требований п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно пунктами 1, 2 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Как установлено судом, между ООО "Стройтек" и Администрацией Серпуховского муниципального района были заключены договоры аренды N 2004 от 15.04.2014 года (земельный участок N 50:32:0020205:353) и N 2003 от 15.04.2014 года (земельный участок N 50:32:0000000:35125).
Указанные договоры аренды земельных участков были заключены в результате проведенных торгов в форме аукциона, в соответствии со ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Основанием заключения договоров аренды являются протоколы от 04.03.2014 года. Договоры аренды были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Земельный участок 50:32:0000000:35125 был образован на основании постановления администрации Серпуховского муниципального района от 08.06.2012 N 1168 "О предварительном согласовании места размещения многоэтажной жилой застройки и детского сада на земельном участке в д. Паниково сельского поселения Дашковское Серпуховского муниципального района Московской области".
Земельный участок 50:32:0020205:353 был образован на основании постановления администрации Серпуховского муниципального района от 08.06.2012 N 1170 "О предварительном согласовании места размещения многоэтажной жилой застройки и детского сада на земельном участке в д. Паниково сельского поселения Дашковское Серпуховского муниципального района Московской области".
Земельные участки образовывались на основании актов выбора земельных участков от 04.05.2012 года.
Согласно п. 1 указанных постановлений были определены характеристики данных земельных участков-категория и вид разрешенного использования - для строительства многоэтажной жилой застройки.
Постановлениями администрации Серпуховского муниципального района N 2331 и N 2330 от 27.11.2013 были назначены аукционы на продажу права аренды земельных участков 50:32:0020205:353 и 50:32:000000:35125.
В материалы дела истцом представлены копии заявок на участие в открытом аукционе от 17.12.2013.
Согласно указанных заявок истец имел информацию о земельных участках, являющихся предметом аукциона, в том числе и о виде разрешенного использования.
В 2014 году администрацией городского округа Серпухов были поданы исковые заявления о признании вышеуказанных договоров недействительными (дела N А41-58568/14 и N А41-58323/14). Решениями судов в удовлетворении исковых требований было отказано, судебные акты вступили в законную силу.
За период рассмотрения указанных судебных споров, администрация города Серпухов незаконно изменила адреса земельных участков, являющихся предметами договоров аренды с ООО "Стройтек", в связи с чем администрация Серпуховского муниципального района 15.04.2015 года обратиться в Арбитражный суд Московской области с требованием о признании постановления Главы городского округа Серпухов от 03 марта 2015 года N 125 недействительным (дело N А41-25408/2015).
05.12.2016 года Арбитражный суд Московской области вынес решение о признании постановления Главы городского округа Серпухов от 03 марта 2015 года N 125 недействительным, признании незаконными действий филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Московской области" о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости в части сведений о местоположении земельных участков и обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав верное местоположение земельных участков. Решение суда вступило в законную силу.
Однако, до настоящего времени в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" решение не исполнила, не изменила адреса в государственном кадастре недвижимости на вышеуказанные земельные участки.
Суд первой инстанции указал, что после заключения договоров аренды земельных участков, произошло изменение законодательства, регулирующего нормативы проектирования в Московской области. Постановлением Правительства МО от 24.06.2014 N 491/20 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области" в населенных пунктах Московской области федерального и областного подчинения были установлены Нормативы градостроительного проектирования, согласно которым строительство в сельских поседениях допускается не выше 3-х этажей.
В силу открытости данной информации, судом первой инстанции сделан вывод о том, что Истец, являясь застройщиком, не мог не обладать указанной информацией.
Согласно выписке из протокола N 35 заседания МВК от 17.09.2015 года истцу было отказано в согласовании проекта планировки территории под размещение многоквартирной жилой застройки, так как проект не соответствует Нормативам градостроительного проектирования в Московской области.
Указанный отказ истец не обжаловал.
Проект истцом был переделан. После чего, 13.01.2016 года истец обратился в администрацию Серпуховского муниципального района с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных по вышеуказанным договорам аренды. Письмом от 08.02.2016 года N 97/411 администрация Серпуховского муниципального района в изменении вида разрешенного использования отказала, в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Согласно п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в части изменения видов разрешенного использовании такого земельного участка не допускается.
Данный отказ Администрации Серпуховского муниципального района истцом не обжалован. Аналогичная информация была предоставлена истцу и Министерством имущественных отношений в письме от 06.10.2015 года N 13исх-23933.
При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции сделан вывод о недоказанности довода истца относительно ненадлежащего исполнения обязательств по договорам аренды, отсутствии права изменить вид разрешенного использования земельного участка.
По мнению суда первой инстанции, то обстоятельство, что после заключения договоров аренды истец подготовил проекты малоэтажного строительства, и при этом, они стали противоречить виду разрешенного использования земельных участков, не может расцениваться как виновные действия (бездействия) администрации.
Кроме того, суд указал, что учитывая, что с 2015 года по декабрь 2016 года в Арбитражном суде Московской области рассматривалось дело N А41-25408/15 и до настоящего времени решение суда органом государственного кадастрового учета не исполнено, администрация Серпуховского муниципального района не имеет возможности провести публичные слушания.
Письмом от 28.09.2016 N 20 исх-18299/81 истец был информирован об этом Министерством строительного комплекса Московской области, 22.11.2016 года стороны добровольно расторгли договоры аренды N 2003 и N 2004, подписав соответствующие соглашения.
Требуя расторжения инвестиционного контракта, истец указывает, что администрацией не был решен вопрос о предоставлении истцу дополнительно 3-х земельных участков.
Однако, в письме от 18.07.2016 N 41с Губернатору Московской области истец сам признает, что администрация Серпуховского муниципального района объявляла проведение аукциона, однако истец не выразил намерения в нем участвовать.
Истец не представил доказательств обращения в администрацию Серпуховского муниципального района с заявлением о предоставлении указанных земельных участков и соответствующий отказ администрации.
Согласно п. 10.3 инвестиционного контракта, представленного истцом в материалы дела, основанием для расторжения контракта является невыполнение одной из Сторон условий контракта. При этом в соответствии с п. п. 5.1.1 и 5.1.2 инвестиционного контракта администрация Серпуховского муниципального района не должна осуществлять приватизацию, сдачу в аренду и другие обременения земельного участка, переданного в аренду инвестору-застройщику, а также оказывать необходимое содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам компетенции администрации. Земельные участки были переданы истцу, что он не оспаривает, необходимое содействие администрация оказывала в рамках действующего законодательства.
Но совершать какие-либо действия, прямо противоречащие требованиям закона, даже и направленные на помощь инвестору - застройщику, администрация не имеет возможности. Ссылка истца на имеющиеся разногласия по условиям инвестиционного контракта не подтверждается надлежащими доказательствами.
С учетом совокупности представленных доказательств суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения контракта в связи с существенным нарушением обязательств со стороны ответчика
Также не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании неосновательного обогащения и убытков, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
В силу требований п. п. 4, 5 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со настоящего Кодекса и по требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Земельные участки были предоставлен истцу, что истец не оспаривает.
Доводы истца о том, что земельные участки не могли быть использованы по вине ответчика, отклоняются, так как истец обладал полной информацией относительно предмета договоров и о действующих градостроительных нормах.
Таким образом, истец при заключении договоров не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.
В соответствии с протоколом МВК N 35 от 17.09.2015 истец также был проинформирован о том, что проект многоэтажного строительства не соответствует Нормативам градостроительного проектирования и было рекомендовано проработать обоснование по отклонению от Нормативов.
В соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Доказательств обращения за разрешением на отклонение от предельных параметров в материалы дела истцом не предоставлено. Тем самым, истец со своей стороны не предпринял действий, направленных на реализацию права на многоэтажное строительство в соответствии с видом разрешенного использования, что устранило бы препятствия для использования земельных участков и минимизировало бы риски предпринимательской деятельности.
Ссылка истца на положения ст. 612 ГК РФ необоснованна, т.к. изменение требований законодательства после заключения договоров аренды нельзя расценивать как недостатки предмета договора. Довод истца о неправомерности применения администрацией Серпуховского муниципального района положений ст. 39.8 ЗК РФ при отказе в изменении вида разрешенного использования земельных участков, ввиду того, что указанная норма введена в действие после заключения спорных договоров аренды, не соответствует земельному законодательству.
Истец в обоснование указанного довода ссылается на п. 14 ст. 34 Федерального закона N 171-ФЗ от 23.06.2014, согласно которому отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что положения п. 14 ст. 34 Федерального закона N 171-ФЗ в рассматриваемых правоотношениях неприменимы. Указанная норма Закона регулирует строго ограниченные правоотношения, а именно: аренда земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. При этом, между Администрацией и ООО "Стройтек" не заключалось договоров о комплексном освоении территории, как это предусмотрено нормами Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.
В Серпуховском муниципальном районе отсутствует генеральный план и правила землепользования и застройки сельского поселения Дашковское, в связи с чем установить соответствие вида разрешенного использования рассматриваемых участков классификатору видов разрешенного использования земельных участков в порядке установленном п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ невозможно.
Аналогичная информация была доведена до истца Министерством имущественных отношений Московской области (л.д. 31).
В соответствии со п. 1 ст. 393 ГК РФ право требования взыскания убытков обладает Сторона, чье право было нарушено, при любом неисполнении или ненадлежащем исполнении другой стороной обязательств по договору (ГК РФ). Как установлено судом и указывалось выше, свои обязательства по договорам аренды Администрация исполняла надлежащим образом.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что истец, несмотря на полученное решение МВК об отказе в согласовании проекта, а также требование законодательства о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка предоставленного по результатам торгов, продолжал заключать договоры, осознавая риск возникновения невозможности реализации проекта (договор N 581/16 от 22.03.2016 г. договор N 00 1787-5776-15 от 17.03.2016. договор N 01/16-ЭП от 12.04.2016).
Согласно итоговым протоколам от 04.03.2014 года истец был объявлен победителем и 15.04.2015 с ним были заключены договоры аренды N 2003 и N 2004 на вышеуказанные участки. Однако, истец, несмотря на отсутствие договорных арендных отношений, в отсутствие юридических оснований уже заключил следующие договоры, представленные в материалы дела как доказательство несения убытков: - Договор агентский N 09/13 от 17.12.2013 о совершении контрагентом юридических действий связанных со сбором, подготовкой и получением документации необходимой для проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многоэтажной жилой застройки на земельном участке N 50:32:0020205:353, 50:32:0000000:35125 - Договор N 024/14 от 11.03.2014 на подготовку топографической съемки территории земельного участка с N 50:32:0020205:353 и земельного участка с N 50:32:0000000:35125, а также 50-метровой охранной зоны площадь 35 га и произведение выноса в натуре границ указанных земельных участков (сумма 630 000 руб.). Договоры аренды с истцом на момент заключения указанного договора подписаны не были и основания для заключения договора N 024/14 у истца отсутствовали.
- Дополнительное соглашение N 1 к договору 024/14 от 11.03.2014 о выполнении топографической съемки земельного участка 50:32:0020205:35126 и 50- метровой охранной зоны площадью 12 га (сумма 216 000 руб.).
Предметом дополнительного соглашения является работы в отношении земельного участка, находящегося в аренде у иного лица.
- Договор N 045-14 от 19.03.2014 на разработку 2-вариантов градостроительной проработки на земельных участках N 50:32:0020205:353 N 50:32:0000000:35125 (сумма 85238,40 руб.).
Разрешения разрабатывать проект планировки территории, на тот момент администрация не выдавала.
Далее, после заключения договоров аренды земельных участков, истец согласно представленным им в материалы дела документам заключил следующие договоры:
- Договор N 061-14 от OS.05.2014 на подготовку градостроительных планов на земельные участки (ГПЗУ) для размещения многоквартирного жилого дома на з/у N 50:32:0020205:353 N 50:32:0000000:35125 (сумма 49840 руб.).
Согласно п. 17 ст. 46 ГрК РФ подготовку ГПЗУ осуществляют органы местного самоуправления бесплатно - Договор N 12/13 от 16.05.2014 (на сумму 2130000 руб.) на проведение инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий для комплексной жилой застройки, расположенной по адресу: Московская область, Серпуховский район, вблизи д. Паниково (л.д. 101 т. 2) - Договор N 15/14-ППл от 29.05.2014 на разработку проекта планировки территории многоэтажной жилой застройки, расположенной по адресу: Московская область, Серпуховский район, сельское поселение Дашковское д. Паниково. При этом, согласно протоколу согласования цены от 29.05.2014 года, сумма оплаты указана в размере 3 700 000. Дополнительным соглашением от 20.11.2014 г. цена установлена в размере 3 220 000 руб. и протокол согласования от 29.05.2014 стороны признают недействительным.
Договор, учитывая его предмет, заключен до разрешении проводить разработку планировки территории, т.к. постановление администрации о разрешении разрабатывать проект планировки территории N 4040 было подписано 30.12.2014 г., следовательно, разработка проектной документации производилась ООО "Стройтек" на свой предпринимательский риск и не находится в причинно-следственной связи с действиями ответчика.
- Договор подряда N 768Е/14 от 09.12.2014 на проведение кадастровых работ по подготовке и сбору межевых планов на земельные участки для размещения двух многоярусных гараж-стоянок 22 126 кв. м, для размещения объектов начального, общего и среднего образования площадью 23 645 кв. м и для размещения объектов дошкольного образования, ориентировочной площадью 12 203 кв. м, по адресу: Серпуховский район д. Паниково (87 000 руб.).
Истец не обращался за предоставлением земельных участков, в отношении которых проводились работы согласно представленному договору.
- Договор N 005/15 от 30.01.2015 на проведение топографической съемки земельного участка, прилегающего к площадке застройки общей площадью 2 га по адресу Серпуховский район, д. Паниково (70 000 руб.).
Работы, предусмотренные указанным договором, уже были предметом договора N 024/14, что подтверждает необоснованность заключения договора на повторное проведение аналогичных работ.
- Договор N 18/15 от 05.03.2015 на разработку презентационного материала по планировке территории под размещение многоквартирной застройки на земельных участках, расположенных по адресу: Серпуховский район д. Паниково. (412 000 руб.). Требование о разработке выдвигалось МВК при Градостроительном совете, а не органом местного самоуправления.
- Договор подряда N 161/15 от 17.03.2015 на кадастровые работы по подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для общего пользования по адресу: Серпуховский район, д. Паниково (15 000 руб.).
Истцом не подтверждена обоснованность заключения договора, а также отсутствуют документы подтверждающие выполнение работ. Отсутствует протокол согласования цены (п. 3.1 договора).
- Агентский договор N 05/15 от 28.04.2015 на сбор, подготовку и получение документов, необходимых для проектирования строительства и ввода в эксплуатацию объектов дошкольного образования на земельном участке N 50:32:0020205:747 (185 000 руб.).
Договор N 05/15 заключен в отношении земельного участка, которым истец не владеет на каком-либо праве, в связи с чем, оплата за услуги, производилась им на свой предпринимательский риск и не находится в причинно-следственной связи с действиями ответчика.
Также акт N 19 от 25.10.2016 на сумму 185 000 руб. составлен по другому договору.
Такие же доводы приводит ответчик в отношении агентских договоров (Агентский договор N 06/15 от 28.04.2015, Агентский договор N 07/15 от 28.04.2015, Агентский договор N 08/15 от 28.04.2015). - Договор подряда N 581/16 от 22.03.2016 (151038 руб.) на разработку раздела "Перечень мероприятий по охране окружающей среды" с предложением по установке санитарно-защитной зоны от двух наземных гаражей-стоянок закрытого типа и автономной котельной до 3 мвт в составе проекта планировки территории малоэтажной застройки по адресу: Серпуховский район, д. Паниково.
Земельный участок под указанный вид деятельности истцу не предоставлялся. Кроме того, 22.07.2014 года письмом N 173/с истец обратился в Минстрой Московской области с предпроектными предложениями, как следует из содержания письма Минстроя Московской области от 17.08.2014 года.
Согласно выписке из протокола N 20 заседания МВК от 10.07.2014 (л.д. 146 - 147), истцу были даны рекомендации и ни в одном пункте протокола не говорится о невозможности многоэтажного строительства на земельных участках. В сентябре 2015 года МВК при градостроительном Совете проинформировало истца о несоответствии проекта Нормативам градостроительного проектирования (протокол N 35 от 17.09.2015 (л.д. 2 т. 2). повторно в декабре 2015 года (протокол N 49 (л.д. 3, т. 2)).
02 февраля 2016 года письмами N 98/411 и 97/411 Администрация сообщила истцу о невозможности изменить вид разрешенного использования земельных участков в силу требований изменившегося Земельного кодекса РФ.
Однако, истец, обладая указанной информацией, без должной степени осмотрительности и заботливости продолжал вступать в договорные отношения с третьими лицами.
Заключение договоров, копии которых представлены истцом в материалы дела производилось истцом на свой предпринимательский риск и не находится в причинно- следственной связи с действиями ответчика.
Довод истца о том, что полученные администрацией арендные платежи являются неосновательным обогащением, противоречит фактическим обстоятельствам дела.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2017 N 10АП-10210/2017 ПО ДЕЛУ N А41-90684/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2017 г. по делу N А41-90684/16
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гараевой Н.Я.,
судей Коротковой Е.Н., Мизяк В.П.,
при ведении протокола судебного заседания Саражаковой Я.А.,
при участии в заседании:
от ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК" - Некрасова Е.Ю. по доверенности б/н от 24.06.2017; Самыгин А.Г. по доверенности б/н от 17.07.2017 г.; Хромова М.Л. по доверенности N 27 от 07.09.2017 г.
от Министерства имущественных отношений Московской области - Шелмаков В.Д. по доверенности N 3 от 09.01.2017 г.
от Администрации Серпуховского муниципального района - Пупышева Е.А. по доверенности N 1/401 от 30.12.2016 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Строительно-инвестиционная фирма СТРОЙТЭК" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2017 года по делу N А41-90684/16, принятое судьей Борсовой Ж.П.,
по иску ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК" к Администрация Серпуховского муниципального района Московской области о расторжении контракта, взыскании убытков, неосновательного обогащения, процентов,
установил:
ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Серпуховского муниципального района Московской области (ИНН 5077007093, ОГРН 1025007775440) с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ:
- о расторжении инвестиционного контракта N 10/2015 от 01.10.2015 года на строительство группы жилых домов на земельных участках по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Паниково, заключенного между Администрацией Серпуховского муниципального района Московской области и ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК",
- о взыскании неосновательного обогащения в размере 29 067 455,82 руб. и убытков в размере 16 128 448,96 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 206 000,00 руб.
Определением арбитражного суда Московской области принято к производству исковое заявление ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК" к Администрации Серпуховского муниципального района МО о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 233 471,47 руб.
Делу присвоен номер N А41-24242/2017. 02 мая 2017 года по делу N А41-24242/2017 вынесено определение об объединении в одно производство дел N А41-90684/16 и N А41-24242/2017.
Суд в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором истец просит суд:
- расторгнуть инвестиционный контракт N 10/2015 от 01.10.2015 года на строительство группы жилых домов на земельных участках по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Паниково, заключенный между Администрацией Серпуховского муниципального района Московской области и ООО "Строительно-инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК",
- взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 29 067 455,82 руб., убытки в размере 16 128 448,96 руб.,
- взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке п. 1 ст. 395 ГК РФ в сумме 6 888 639,76 руб. по состоянию на 29.05.2017 года, а также проценты, подлежащие начислению на сумму задолженности до фактического исполнения Администрацией обязательства по возврату неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02.06.2017 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением суда, в Десятый арбитражный апелляционный суд обратились ООО "Строительно-Инвестиционная фирма "СТРОЙТЭК" с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В заседании принял участие представители ООО "СИФ СТРОЙТЭК", на доводах апелляционной жалобы настаивали, просили отменить Решение Арбитражного суда Московской области от 02.06.2017 года отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Представители Администрации Серпуховского муниципального района Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав пояснения явившихся лиц, изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.03.2014 года ООО "СТРОЙТЭК" был признан победителем проведенного Администрацией Серпуховского муниципального района Московской области аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.
15.04.2014 года по результатам аукциона между Администрацией Серпуховского муниципального района (далее - ответчик, Администрация) и ООО "СТРОЙТЭК" (далее - истец, Общество) заключены два договора аренды земельных участков, расположенных в деревне Паниково, сельского поселения Дашковское Серпуховского района Московской области сроком до 11 апреля 2018 (далее - договоры аренды):
- - Договор аренды земельного участка N 2003 от 15.04.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:32:0000000:35125, площадью 29 966 кв. м с видом разрешенного использования "для размещения многоэтажной жилой застройки и детского сада" на срок с 15.04.2014 г. по 11.04.2018 г.;
- - Договор аренды земельного участка N 2004 от 15.04.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:32:0020205:353, площадью 53 138 кв. м с видом разрешенного использования "для размещения многоэтажной жилой застройки с подземным паркингом" на сроке 15.04.2014 г. по 11.04.2018 г.
Договоры аренды зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области 23.06.2014 года.
По договорам аренды истец уплатил ответчику 29 767 496,13 рублей, из которых 24 208 640 рублей - плата за заключение договоров аренды и 5 558 856,13 рублей - арендная плата.
Для целей строительства истцом на арендуемых земельных участках многоэтажных жилых домов Администрацией на основании статей 42, 43 и 45 Градостроительного кодекса РФ было издано постановление от 30.12.2014 N 4040 "О разрешении ООО "СТРОЙТЭК" разработки проекта планировки территории под размещение многоэтажной жилой застройки на земельных участках, расположенных по адресу: Серпуховской район, д. Паниково". Истцом данный проект был разработан.
Однако, на заседании Межведомственной комиссии Градостроительного совета Московской области (протоколы N 35 от 17.09.2015 и 3 72_5914795 N 49 от 24.12.2015) установлено несоответствие вида разрешенного использования арендуемых земельных участков "для размещения многоэтажной жилой застройки" Нормативам градостроительного проектирования Московской области в части этажности.
Так, согласно постановлению Правительства Московской области от 24 июня 2014 года N 491/2016 в сельских населенных пунктах Московской области допускается строительство малоэтажных жилых домов (не свыше трех или четырех этажей).
Проект планировки и межевания территории под строительство многоэтажных домов, разработанный истцом был отклонен МВК по причинам несоответствия таким требованиям.
Истцом был разработан проект малоэтажного жилого комплекса с рабочим названием "Изумрудный город" с объектами социальной сферы и транспортной инфраструктуры. Всего жилой комплекс предусматривает проживание более полутора тысяч человек.
Учитывая рекомендации Межведомственной комиссии Градостроительного совета Московской области, на основании разработанного проекта планировки, между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный контракт N 10/2015 от 01.10.2015 г. на строительство группы жилых домов на земельных участках по адресу: Московская область, Серпуховской район, сп. Дашковское, д. Паниково (далее - инвестиционный контракт).
В соответствии с п. 2.1 предметом инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству за счет истца следующих объектов: 1) группы жилых домов (11 жилых домов) средней этажности с встроено-пристроенными нежилыми помещениями для размещения предприятий бытового обслуживания, общественного питания, досуговых и офисных помещений на земельных участках с к.н. 50632:0000000:35125 площадью 29966 кв. м и к.н. 50:32:0020205:353 площадью 53 138 кв. м, предоставленных инвестору - застройщику в аренду на основании Договоров аренды N 2003 и 2004 от 15.04.2014; 2) детского сада на 125 мест на земельном участке площадью 23645 кв. м с кадастровым номером 50:32:0020205:747, категория "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для размещения объектов дошкольного образования"; 3) общеобразовательной школы на 260 мест начального, общего и среднего (полного) образования на земельном участке площадью 12203 кв. м с к.н. 50:32:0020205:748, категория "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для размещения объектов начального, общего и среднего (полного) образования; 4) двух многоярусных гараж-стоянок на земельном участке с к.н. 50:32:0020205:749 площадью 22126 кв. м, категория "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для размещения двух многоярусных гараж-стоянок".
Кроме того, п. 2.1 инвестиционного контракта предусмотрены модернизация и строительство городских инженерных сетей и сооружений, строительство присоединения к автодороге "Васильевское - Серпухов" и т.д.
Согласно п. 5.1.2 контракта ответчик принял на себя обязательство оказывать истцу необходимое содействие в реализации инвестиционного контракта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации.
Решением Межведомственной комиссии Градостроительного совета Московской области (протокол N 10 от 17.03.2016 г.) проект планировки и межевания территории по размещению малоэтажной жилой застройки был одобрен и направлен в Администрацию Серпуховского муниципального района для организации и проведения публичных слушаний.
Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.
Как указывает истец, в нарушение требований ст. 46 Градостроительного Кодекса Российской Федерации публичные слушания Администрацией не были проведены.
Впоследствии, в нарушение пунктов 5.1.2, 5.3.1 инвестиционного контракта ответчик сначала потребовал включения в инвестиционный контракт дополнительные неоправданные обременения инвестора в сумме 250 млн. рублей (строительство ФОК и приобретение строительной техники), а позже отказался от какого-либо сотрудничества с истцом в целях урегулирования земельно-имущественных отношений для дальнейшей реализации инвестиционного соглашения.
На неоднократные обращения истца об изменении вида разрешенного использования земельных участков или по приведению их в соответствие с видом разрешенного использования классификатору, Нормативам градостроительного проектирования и разработанному проекту планировки малоэтажной жилой застройки (письма исх. N 03/с от 13.01.2016, исх. N 49/с и N 51/с от 07.07.2016., исх. N 81/с от 13.09.2016) ответчик ответил отказом ссылкой на запрет, установленный п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (письма исх. N 97-411 и N 98-411 от 08.02.2016; N 689-411/16 от 11.08.2016).
В результате недобросовестных и незаконных действий ответчика сложилась ситуация, при которой арендуемые земельные участки с к.н. 50:32:0000000:35125 с видом разрешенного использования - "для размещения многоэтажной жилой застройки и детского сада" и к.н. 50:32:0020205:353 с видом разрешенного использования "для размещения многоэтажной жилой застройки с подземным паркингом" не могли быть использованы истцом для многоэтажного жилого строительства жилья в деревне Паниково с.п. Дашковское, поскольку это противоречило установленным в Московской области Нормативам градостроительного проектирования.
При этом истец также лишен возможности пользоваться арендуемыми земельными участками для реализации инвестиционного контракта и размещения в д. Паниково малоэтажной застройки из-за невозможности изменить установленный вид разрешенного использования земельных участков.
Рассмотрев обращение ООО "СТРОЙТЭК" по вопросу изменения вида разрешенного использования арендуемых участков, Министерство имущественных отношений Московской области письмом (исх. N 13-23933 от 06.10.2016) выразило мнение о необходимости расторжения договоров аренды земельных участков. Как указывает истец, осуществление какого-либо строительства на земельных участках, предоставленных ответчиком по договорам аренды невозможно по причине непригодности таких земельных участков для строительства многоэтажных жилых домов. Исполнение истцом условий инвестиционного контракта по строительству малоэтажных жилых домов и социальной инфраструктуры также оказалось невозможным из-за отказа ответчика урегулировать земельно-имущественные отношения по такому контракту. Письмом от 24.10.2016 (исх. N 407) истец направил ответчику уведомление о расторжении с 25.11.2016 договоров аренды в связи с существенными нарушениями ответчиком (арендодателем) законодательства и условий договоров аренды, потребовав возмещения убытков арендатора, понесенные истцом в сумме 48 281 609,58 рублей, включая платежи по договорам аренды и понесенные истцом иные расходы.
Одновременно письмом от 24.10.2016 (исх. N 408) истец направил ответчику уведомление о расторжении с 25.11.2016 инвестиционного контракта по причине нарушения истцом земельного, градостроительного и гражданского законодательства, неисполнения условий контракта в части урегулирования земельно-имущественных отношений.
Письмом от 22.11.2016 (исх. N 1025-411/16) ответчик направил подписанные со своей стороны два соглашения от 22.11.2016 о расторжении договоров аренды земельных участков (N 2003, 2004 от 15.04.14).
В возмещении ООО "СТРОЙТЭК" убытков ответчиком отказано.
В ответе на уведомление о расторжении инвестиционного контракта (письмо N 237исх/407 от 21.11.2016) ответчик сообщил, что инвестиционный контракт между сторонами не заключался.
Таким образом, соглашениями от 22.11.2016 г. договоры аренды земельных участков N 2003 от 15.04.2014 и N 2004 от 15.04.2014 г., заключенные между истцом и ответчиком расторгнуты с 25.11.2016 г.
Заключенный между сторонами инвестиционный контракт N 10/2015 от 01.10.2015 г. не расторгнут.
В соответствии с п. 10.3 инвестиционного контракта стороны вправе требовать расторжения инвестиционного контракта в Арбитражном суде Московской области в случае невыполнения одной из сторон условий контракта.
Инвестиционный контракт заключен сторонами в целях строительства в д. Паниково жилых домов и объектов социальной инфраструктуры на земельных участках, арендуемых истцом по договорам аренды N 2003, 2004 от 15.04.2014, а также на земельных участках, сформированных Администрацией под размещение объектов детского сада, общеобразовательной школы и многоярусных гараж-стоянок.
Исковые требования заявлены также в связи с тем, что согласно пунктам 5.1.1 - 5.1.2 инвестиционного контракта ответчик принял на себя обязательства не осуществлять обременение земельных участков, предоставленных застройщику в аренду и оказывать содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, однако, ответчиком не только не оказывается содействие истцу в реализации инвестиционного контракта, но и создаются препятствия в осуществлении инвестиционной деятельности.
Истец не может надлежащим образом исполнять свои обязательства по инвестиционному контракту, поскольку ответчик передал по договорам аренды земельные участки, не пригодные для строительства малоэтажных домов, до настоящего времени не решен вопрос о выделении под строительство целевых земельных участков с кадастровыми номерами 50:32:0020205:747; 50:32:0020205:748 и 50:32:0020205:749 для размещения объектов детского сада, общеобразовательной школы и многоярусных гараж-стоянок.
Дополнительные требования Администрации включить в инвестиционный контракт обязательство истца по строительству ФОК в пос. Большевик и приобретение для муниципальных нужд строительной техники на сумму 250 млн. рублей, а также предложение изменить инвестиционный контракт в части увеличения причитающихся Администрации общей площади нежилых помещений создали бы для Общества неоправданные обременения в процессе реализации инвестиционного контракта без предоставления каких-либо равноценных встречных обязательств.
В результате недобросовестных действий Администрации истец был лишен возможности получить разрешение на строительство и исполнить обязательства по инвестиционному контракту.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из следующего:
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование истца о расторжении инвестиционного контракта основано на том, что ответчик существенно нарушил требования инвестиционного контракта, лишив истца возможности осуществлять строительство на указанных в контракте земельных участках.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Ответчик письмом от 21.11.2016 (N 237исх/407) отказался удовлетворить требования истца о расторжении инвестиционного контракта по мотиву не заключения сторонами такого контракта, что опровергается представленным на обозрение суда подлинным инвестиционным контрактом.
Исходя из требований ст. 450, 452 ГК РФ, а также п. 10.3 инвестиционного контракта N 10/2015 от 01,10.2015 г., такой инвестиционный контракт подлежит расторжению в судебном порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество (земельный участок) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Указанными правовыми нормами установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество (земельный участок), пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды, и обладающее теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать.
Согласно требованиям п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с требованиями градостроительного (ст. ст. 37, 51 Градостроительного кодекса РФ) и земельного законодательства Российской Федерации (ст. ст. 7, 85 Земельного кодекса РФ) использование арендатором земельного участка под строительство возможно только в строгом соответствии с его правовым режимом, определяемым принадлежностью земельного участка к той или иной категории и видом разрешенного использования.
Как полагает истец, Ответчик, в нарушение требований гражданского, земельного и градостроительного законодательства, предоставил истцу в аренду земельные участки, которые оказались непригодными для их использования соответствии с условиями договоров - в целях строительства многоэтажных домов в сельском поселении.
В силу требований п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно пунктами 1, 2 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Как установлено судом, между ООО "Стройтек" и Администрацией Серпуховского муниципального района были заключены договоры аренды N 2004 от 15.04.2014 года (земельный участок N 50:32:0020205:353) и N 2003 от 15.04.2014 года (земельный участок N 50:32:0000000:35125).
Указанные договоры аренды земельных участков были заключены в результате проведенных торгов в форме аукциона, в соответствии со ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Основанием заключения договоров аренды являются протоколы от 04.03.2014 года. Договоры аренды были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Земельный участок 50:32:0000000:35125 был образован на основании постановления администрации Серпуховского муниципального района от 08.06.2012 N 1168 "О предварительном согласовании места размещения многоэтажной жилой застройки и детского сада на земельном участке в д. Паниково сельского поселения Дашковское Серпуховского муниципального района Московской области".
Земельный участок 50:32:0020205:353 был образован на основании постановления администрации Серпуховского муниципального района от 08.06.2012 N 1170 "О предварительном согласовании места размещения многоэтажной жилой застройки и детского сада на земельном участке в д. Паниково сельского поселения Дашковское Серпуховского муниципального района Московской области".
Земельные участки образовывались на основании актов выбора земельных участков от 04.05.2012 года.
Согласно п. 1 указанных постановлений были определены характеристики данных земельных участков-категория и вид разрешенного использования - для строительства многоэтажной жилой застройки.
Постановлениями администрации Серпуховского муниципального района N 2331 и N 2330 от 27.11.2013 были назначены аукционы на продажу права аренды земельных участков 50:32:0020205:353 и 50:32:000000:35125.
В материалы дела истцом представлены копии заявок на участие в открытом аукционе от 17.12.2013.
Согласно указанных заявок истец имел информацию о земельных участках, являющихся предметом аукциона, в том числе и о виде разрешенного использования.
В 2014 году администрацией городского округа Серпухов были поданы исковые заявления о признании вышеуказанных договоров недействительными (дела N А41-58568/14 и N А41-58323/14). Решениями судов в удовлетворении исковых требований было отказано, судебные акты вступили в законную силу.
За период рассмотрения указанных судебных споров, администрация города Серпухов незаконно изменила адреса земельных участков, являющихся предметами договоров аренды с ООО "Стройтек", в связи с чем администрация Серпуховского муниципального района 15.04.2015 года обратиться в Арбитражный суд Московской области с требованием о признании постановления Главы городского округа Серпухов от 03 марта 2015 года N 125 недействительным (дело N А41-25408/2015).
05.12.2016 года Арбитражный суд Московской области вынес решение о признании постановления Главы городского округа Серпухов от 03 марта 2015 года N 125 недействительным, признании незаконными действий филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Московской области" о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости в части сведений о местоположении земельных участков и обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав верное местоположение земельных участков. Решение суда вступило в законную силу.
Однако, до настоящего времени в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" решение не исполнила, не изменила адреса в государственном кадастре недвижимости на вышеуказанные земельные участки.
Суд первой инстанции указал, что после заключения договоров аренды земельных участков, произошло изменение законодательства, регулирующего нормативы проектирования в Московской области. Постановлением Правительства МО от 24.06.2014 N 491/20 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области" в населенных пунктах Московской области федерального и областного подчинения были установлены Нормативы градостроительного проектирования, согласно которым строительство в сельских поседениях допускается не выше 3-х этажей.
В силу открытости данной информации, судом первой инстанции сделан вывод о том, что Истец, являясь застройщиком, не мог не обладать указанной информацией.
Согласно выписке из протокола N 35 заседания МВК от 17.09.2015 года истцу было отказано в согласовании проекта планировки территории под размещение многоквартирной жилой застройки, так как проект не соответствует Нормативам градостроительного проектирования в Московской области.
Указанный отказ истец не обжаловал.
Проект истцом был переделан. После чего, 13.01.2016 года истец обратился в администрацию Серпуховского муниципального района с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных по вышеуказанным договорам аренды. Письмом от 08.02.2016 года N 97/411 администрация Серпуховского муниципального района в изменении вида разрешенного использования отказала, в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Согласно п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в части изменения видов разрешенного использовании такого земельного участка не допускается.
Данный отказ Администрации Серпуховского муниципального района истцом не обжалован. Аналогичная информация была предоставлена истцу и Министерством имущественных отношений в письме от 06.10.2015 года N 13исх-23933.
При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции сделан вывод о недоказанности довода истца относительно ненадлежащего исполнения обязательств по договорам аренды, отсутствии права изменить вид разрешенного использования земельного участка.
По мнению суда первой инстанции, то обстоятельство, что после заключения договоров аренды истец подготовил проекты малоэтажного строительства, и при этом, они стали противоречить виду разрешенного использования земельных участков, не может расцениваться как виновные действия (бездействия) администрации.
Кроме того, суд указал, что учитывая, что с 2015 года по декабрь 2016 года в Арбитражном суде Московской области рассматривалось дело N А41-25408/15 и до настоящего времени решение суда органом государственного кадастрового учета не исполнено, администрация Серпуховского муниципального района не имеет возможности провести публичные слушания.
Письмом от 28.09.2016 N 20 исх-18299/81 истец был информирован об этом Министерством строительного комплекса Московской области, 22.11.2016 года стороны добровольно расторгли договоры аренды N 2003 и N 2004, подписав соответствующие соглашения.
Требуя расторжения инвестиционного контракта, истец указывает, что администрацией не был решен вопрос о предоставлении истцу дополнительно 3-х земельных участков.
Однако, в письме от 18.07.2016 N 41с Губернатору Московской области истец сам признает, что администрация Серпуховского муниципального района объявляла проведение аукциона, однако истец не выразил намерения в нем участвовать.
Истец не представил доказательств обращения в администрацию Серпуховского муниципального района с заявлением о предоставлении указанных земельных участков и соответствующий отказ администрации.
Согласно п. 10.3 инвестиционного контракта, представленного истцом в материалы дела, основанием для расторжения контракта является невыполнение одной из Сторон условий контракта. При этом в соответствии с п. п. 5.1.1 и 5.1.2 инвестиционного контракта администрация Серпуховского муниципального района не должна осуществлять приватизацию, сдачу в аренду и другие обременения земельного участка, переданного в аренду инвестору-застройщику, а также оказывать необходимое содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам компетенции администрации. Земельные участки были переданы истцу, что он не оспаривает, необходимое содействие администрация оказывала в рамках действующего законодательства.
Но совершать какие-либо действия, прямо противоречащие требованиям закона, даже и направленные на помощь инвестору - застройщику, администрация не имеет возможности. Ссылка истца на имеющиеся разногласия по условиям инвестиционного контракта не подтверждается надлежащими доказательствами.
С учетом совокупности представленных доказательств суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения контракта в связи с существенным нарушением обязательств со стороны ответчика
Также не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании неосновательного обогащения и убытков, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
В силу требований п. п. 4, 5 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со настоящего Кодекса и по требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Земельные участки были предоставлен истцу, что истец не оспаривает.
Доводы истца о том, что земельные участки не могли быть использованы по вине ответчика, отклоняются, так как истец обладал полной информацией относительно предмета договоров и о действующих градостроительных нормах.
Таким образом, истец при заключении договоров не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.
В соответствии с протоколом МВК N 35 от 17.09.2015 истец также был проинформирован о том, что проект многоэтажного строительства не соответствует Нормативам градостроительного проектирования и было рекомендовано проработать обоснование по отклонению от Нормативов.
В соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Доказательств обращения за разрешением на отклонение от предельных параметров в материалы дела истцом не предоставлено. Тем самым, истец со своей стороны не предпринял действий, направленных на реализацию права на многоэтажное строительство в соответствии с видом разрешенного использования, что устранило бы препятствия для использования земельных участков и минимизировало бы риски предпринимательской деятельности.
Ссылка истца на положения ст. 612 ГК РФ необоснованна, т.к. изменение требований законодательства после заключения договоров аренды нельзя расценивать как недостатки предмета договора. Довод истца о неправомерности применения администрацией Серпуховского муниципального района положений ст. 39.8 ЗК РФ при отказе в изменении вида разрешенного использования земельных участков, ввиду того, что указанная норма введена в действие после заключения спорных договоров аренды, не соответствует земельному законодательству.
Истец в обоснование указанного довода ссылается на п. 14 ст. 34 Федерального закона N 171-ФЗ от 23.06.2014, согласно которому отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что положения п. 14 ст. 34 Федерального закона N 171-ФЗ в рассматриваемых правоотношениях неприменимы. Указанная норма Закона регулирует строго ограниченные правоотношения, а именно: аренда земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. При этом, между Администрацией и ООО "Стройтек" не заключалось договоров о комплексном освоении территории, как это предусмотрено нормами Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.
В Серпуховском муниципальном районе отсутствует генеральный план и правила землепользования и застройки сельского поселения Дашковское, в связи с чем установить соответствие вида разрешенного использования рассматриваемых участков классификатору видов разрешенного использования земельных участков в порядке установленном п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ невозможно.
Аналогичная информация была доведена до истца Министерством имущественных отношений Московской области (л.д. 31).
В соответствии со п. 1 ст. 393 ГК РФ право требования взыскания убытков обладает Сторона, чье право было нарушено, при любом неисполнении или ненадлежащем исполнении другой стороной обязательств по договору (ГК РФ). Как установлено судом и указывалось выше, свои обязательства по договорам аренды Администрация исполняла надлежащим образом.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что истец, несмотря на полученное решение МВК об отказе в согласовании проекта, а также требование законодательства о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка предоставленного по результатам торгов, продолжал заключать договоры, осознавая риск возникновения невозможности реализации проекта (договор N 581/16 от 22.03.2016 г. договор N 00 1787-5776-15 от 17.03.2016. договор N 01/16-ЭП от 12.04.2016).
Согласно итоговым протоколам от 04.03.2014 года истец был объявлен победителем и 15.04.2015 с ним были заключены договоры аренды N 2003 и N 2004 на вышеуказанные участки. Однако, истец, несмотря на отсутствие договорных арендных отношений, в отсутствие юридических оснований уже заключил следующие договоры, представленные в материалы дела как доказательство несения убытков: - Договор агентский N 09/13 от 17.12.2013 о совершении контрагентом юридических действий связанных со сбором, подготовкой и получением документации необходимой для проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многоэтажной жилой застройки на земельном участке N 50:32:0020205:353, 50:32:0000000:35125 - Договор N 024/14 от 11.03.2014 на подготовку топографической съемки территории земельного участка с N 50:32:0020205:353 и земельного участка с N 50:32:0000000:35125, а также 50-метровой охранной зоны площадь 35 га и произведение выноса в натуре границ указанных земельных участков (сумма 630 000 руб.). Договоры аренды с истцом на момент заключения указанного договора подписаны не были и основания для заключения договора N 024/14 у истца отсутствовали.
- Дополнительное соглашение N 1 к договору 024/14 от 11.03.2014 о выполнении топографической съемки земельного участка 50:32:0020205:35126 и 50- метровой охранной зоны площадью 12 га (сумма 216 000 руб.).
Предметом дополнительного соглашения является работы в отношении земельного участка, находящегося в аренде у иного лица.
- Договор N 045-14 от 19.03.2014 на разработку 2-вариантов градостроительной проработки на земельных участках N 50:32:0020205:353 N 50:32:0000000:35125 (сумма 85238,40 руб.).
Разрешения разрабатывать проект планировки территории, на тот момент администрация не выдавала.
Далее, после заключения договоров аренды земельных участков, истец согласно представленным им в материалы дела документам заключил следующие договоры:
- Договор N 061-14 от OS.05.2014 на подготовку градостроительных планов на земельные участки (ГПЗУ) для размещения многоквартирного жилого дома на з/у N 50:32:0020205:353 N 50:32:0000000:35125 (сумма 49840 руб.).
Согласно п. 17 ст. 46 ГрК РФ подготовку ГПЗУ осуществляют органы местного самоуправления бесплатно - Договор N 12/13 от 16.05.2014 (на сумму 2130000 руб.) на проведение инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий для комплексной жилой застройки, расположенной по адресу: Московская область, Серпуховский район, вблизи д. Паниково (л.д. 101 т. 2) - Договор N 15/14-ППл от 29.05.2014 на разработку проекта планировки территории многоэтажной жилой застройки, расположенной по адресу: Московская область, Серпуховский район, сельское поселение Дашковское д. Паниково. При этом, согласно протоколу согласования цены от 29.05.2014 года, сумма оплаты указана в размере 3 700 000. Дополнительным соглашением от 20.11.2014 г. цена установлена в размере 3 220 000 руб. и протокол согласования от 29.05.2014 стороны признают недействительным.
Договор, учитывая его предмет, заключен до разрешении проводить разработку планировки территории, т.к. постановление администрации о разрешении разрабатывать проект планировки территории N 4040 было подписано 30.12.2014 г., следовательно, разработка проектной документации производилась ООО "Стройтек" на свой предпринимательский риск и не находится в причинно-следственной связи с действиями ответчика.
- Договор подряда N 768Е/14 от 09.12.2014 на проведение кадастровых работ по подготовке и сбору межевых планов на земельные участки для размещения двух многоярусных гараж-стоянок 22 126 кв. м, для размещения объектов начального, общего и среднего образования площадью 23 645 кв. м и для размещения объектов дошкольного образования, ориентировочной площадью 12 203 кв. м, по адресу: Серпуховский район д. Паниково (87 000 руб.).
Истец не обращался за предоставлением земельных участков, в отношении которых проводились работы согласно представленному договору.
- Договор N 005/15 от 30.01.2015 на проведение топографической съемки земельного участка, прилегающего к площадке застройки общей площадью 2 га по адресу Серпуховский район, д. Паниково (70 000 руб.).
Работы, предусмотренные указанным договором, уже были предметом договора N 024/14, что подтверждает необоснованность заключения договора на повторное проведение аналогичных работ.
- Договор N 18/15 от 05.03.2015 на разработку презентационного материала по планировке территории под размещение многоквартирной застройки на земельных участках, расположенных по адресу: Серпуховский район д. Паниково. (412 000 руб.). Требование о разработке выдвигалось МВК при Градостроительном совете, а не органом местного самоуправления.
- Договор подряда N 161/15 от 17.03.2015 на кадастровые работы по подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для общего пользования по адресу: Серпуховский район, д. Паниково (15 000 руб.).
Истцом не подтверждена обоснованность заключения договора, а также отсутствуют документы подтверждающие выполнение работ. Отсутствует протокол согласования цены (п. 3.1 договора).
- Агентский договор N 05/15 от 28.04.2015 на сбор, подготовку и получение документов, необходимых для проектирования строительства и ввода в эксплуатацию объектов дошкольного образования на земельном участке N 50:32:0020205:747 (185 000 руб.).
Договор N 05/15 заключен в отношении земельного участка, которым истец не владеет на каком-либо праве, в связи с чем, оплата за услуги, производилась им на свой предпринимательский риск и не находится в причинно-следственной связи с действиями ответчика.
Также акт N 19 от 25.10.2016 на сумму 185 000 руб. составлен по другому договору.
Такие же доводы приводит ответчик в отношении агентских договоров (Агентский договор N 06/15 от 28.04.2015, Агентский договор N 07/15 от 28.04.2015, Агентский договор N 08/15 от 28.04.2015). - Договор подряда N 581/16 от 22.03.2016 (151038 руб.) на разработку раздела "Перечень мероприятий по охране окружающей среды" с предложением по установке санитарно-защитной зоны от двух наземных гаражей-стоянок закрытого типа и автономной котельной до 3 мвт в составе проекта планировки территории малоэтажной застройки по адресу: Серпуховский район, д. Паниково.
Земельный участок под указанный вид деятельности истцу не предоставлялся. Кроме того, 22.07.2014 года письмом N 173/с истец обратился в Минстрой Московской области с предпроектными предложениями, как следует из содержания письма Минстроя Московской области от 17.08.2014 года.
Согласно выписке из протокола N 20 заседания МВК от 10.07.2014 (л.д. 146 - 147), истцу были даны рекомендации и ни в одном пункте протокола не говорится о невозможности многоэтажного строительства на земельных участках. В сентябре 2015 года МВК при градостроительном Совете проинформировало истца о несоответствии проекта Нормативам градостроительного проектирования (протокол N 35 от 17.09.2015 (л.д. 2 т. 2). повторно в декабре 2015 года (протокол N 49 (л.д. 3, т. 2)).
02 февраля 2016 года письмами N 98/411 и 97/411 Администрация сообщила истцу о невозможности изменить вид разрешенного использования земельных участков в силу требований изменившегося Земельного кодекса РФ.
Однако, истец, обладая указанной информацией, без должной степени осмотрительности и заботливости продолжал вступать в договорные отношения с третьими лицами.
Заключение договоров, копии которых представлены истцом в материалы дела производилось истцом на свой предпринимательский риск и не находится в причинно- следственной связи с действиями ответчика.
Довод истца о том, что полученные администрацией арендные платежи являются неосновательным обогащением, противоречит фактическим обстоятельствам дела.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)