Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.
В полном объеме постановления изготовлено 08 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей Макарцева А.В., Юдина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Туголуковым И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 29 мая 2017 года по делу N А78-1849/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" (ОГРН 1137536000733, ИНН 7536133100 672027, Россия, г. Чита, Забайкальский край, Бутина, 54-52) к администрации городского поселения "Могочинское" (ОГРН 1057527012740, ИНН 7512004191, 673732, Россия, г. Могоча, Забайкальский край, ул. Советская, 41) об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка, о внесении изменений в муниципальный контракт
при участии в судебном заседании:
от истца - Пилецкая Я.Н., представитель по доверенности от 08.01.2017,
от ответчика - Краснов Е.А., глава АГП "Могочинское", Кузьмичева Н.В., представитель по доверенности от 09.01.2017,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к администрации городского поселения "Могочинское" (далее - ответчик, администрация) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка N 2 от 13.03.2014 до 31.12.2017; о внесении изменения в муниципальный контракт от 18.02.2014 N 5-2014 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве, изложив пункты 3.2 и 5.1 контракта в следующей редакции:
- "п. 3.2. Дата государственной регистрации муниципального контракта в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю является датой начала работ. Акт приемки-передачи квартир должен быть подписан не позднее 31 декабря 2017 года";
- "п. 5.1. Передача каждого из объектов, указанных в п. 1.2. Контракта, производится по акту приема-передачи, подписанному сторонами. Акт приема-передачи квартир должен быть подписан не позднее 31 декабря 2017 года";
- о внесении изменения в муниципальный контракт от 19.11.2014 N 49-2014, изложив пункт 2.1 контракта в следующей редакции: "п. 2.1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиры не позднее 31 декабря 2017 года. Датой передачи квартир является дата подписания передаточного акта объектов долевого строительства (квартир)".
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 29.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Истец указывает, что, отказывая в удовлетворении требований об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка, суд фактически лишил застройщика права на завершение строительства жилого многоквартирного дома, предназначенного для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья, входящего в программу переселения, которая находится в Забайкальском крае на особом контроле.
Общество полагает, что уклонение ответчика от продления срока аренды земельного участка неправомерно, у ответчика отсутствовали правовые основания игнорировать обращения истца о необходимости продления срока действия договора аренды. В данном случае, истец своевременно в соответствии с назначением приступил к выполнению работ на земельном участке.
По мнению истца, судом необоснованно применены положения пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, так как у истца на данном земельном участке имеется объект незавершенного строительства.
Судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что договор аренды земельного участка был заключен без проведения конкурсных процедур, в связи с тем, что он был представлен именно для строительства жилого многоквартирного дома, в связи с истечением срока продлевался по соглашению сторон, кроме этого на спорный земельный участок 01.09.2016 был заключен новый договор аренды N 1п-3. Однако 13.09.2016 постановлением администрации N 1809 было отменено решение от 01.09.2016 о предоставлении участка в аренду. При этом правомерность заключения нового договора, а также односторонний отказ Администрации от него, судом не исследованы.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней и отзыва администрации на жалобу, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Забайкальский край, Могочинский район, г. Могоча, ул. Березовая, 43.
Земельный участок принадлежит на праве собственности городскому поселению "Могочинское".
На основании протокола N 2 подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 06.02.2014 между обществом - застройщиком и администрацией - участником долевого строительства был заключен муниципальный контракт N 5-2014 от 18.02.2014 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве многоквартирного малоэтажного жилого дома, расположенного в г. Могоча для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в 2014 году (далее - контракт).
В соответствии с условиями контракта, с учетом дополнительных соглашений, застройщик взял на себя обязательства в период с 18 февраля 2014 года по 25 декабря 2014 года (согласно графику строительства по приложению 3 контракта) построить (создать) 101 (сто одна) квартирный трехэтажный жилой дом по адресу: Забайкальский край, Могочинский район, г. Могоча, ул. Березовая, 43 (далее - объект).
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по акту ответчику жилые помещения (квартиры) с "чистовой отделкой", в количестве 81 квартира, общей площадью не менее 4 415,40 квадратных метров (без учета балконов, лоджий, веранд и террас).
Решением суда по делу N А78-380/2015 от 01.04.2015 в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, произошедшими не по вине застройщика, сроки передачи квартир продлены, истец должен передать квартиры ответчику не позднее 31.07.2015.
По причине отсутствия технических условий присоединения дома к сетям теплоснабжения, водоснабжения и канализации в период с 15.09.2014 по 21.06.2016, неоднократного истребования у ответчика новых технических условий, на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации решением суда от 01.07.2016 по делу N А78-341/2016 внесены изменения в пункты 3.2 и 5. 1 муниципального контракта от 18.02.2014 N 5-2014, сроки передачи квартир продлены до 31.10.2016.
Решение суда вступило в законную силу 23.11.2016.
Истец указывает, что решение суда вступило в законную силу после истечения срока, на который был продлен контракт, что не позволило обществу привлечь иных участников долевого строительства с целью внесения дополнительных инвестиционных средств.
Помимо этого, истец утверждает, что не имел возможности закончить строительство в срок до 31.10.2016 по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, в связи с чем, не смог заключить договор энергоснабжения.
По результатам закупки (извещение N 0191300016914000079) на основании решения о согласовании возможности заключения контракта с единственным поставщиком от 31.10.2014 N 31/2014 между обществом - застройщиком и Администрацией - участником долевого строительства был заключен муниципальный контракт N 4-2014 от 19.11.2014.
В соответствии с условиями контракта, с учетом дополнительных соглашений, застройщик взял на себя обязательство построить (создать) многоквартирный дом по адресу: Забайкальский край, Могочинский район, г. Могоча, ул. Березовая, 43, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 30.07.2015 передать по акту ответчику жилые помещения (квартиры) в количестве 8 квартир общей площадью не менее 392,5 квадратных метров (без учета балконов, лоджий, веранд и террас).
Истец утверждает, что не имел возможности закончить строительство в установленный срок по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок.
Общество считает, что администрация осуществляла препятствия в строительстве многоквартирного дома путем отказа в продлении договора аренды земельного участка.
Судом установлено, что постановлением администрации от 13.03.2014 N 58 обществу был предоставлен земельный участок для строительства спорного дома с кадастровым номером 75:28:070422:862 площадью 15 000 кв. м сроком на 1 год.
Между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 2 от 13.03.2014 сроком действия с 13.03.2014 по 13.03.2015.
Дополнительным соглашением N 1 от 14.03.2015 срок действия договора аренды продлен до 30.12.2015.
По истечению срока аренды письмом от 24.08.2016 N 44 истец просил ответчика о продлении срока действия договора до 30.12.2016.
Постановлением администрации от 01.09.2016 N 1794 обществу был предоставлен земельный участок для строительства спорного дома с кадастровым номером 75:28:070422:862 площадью 15000 кв. м сроком на 4 месяца.
Между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 1п-3 от 01.09.2016 сроком действия с 01.09.2016 по 31.12.2016.
Постановлением администрации от 13.09.2016 N 1809 отменено постановление от 01.09.2016 N 1794, указано - договор аренды N 1п-3 от 01.09.2016 считать недействительным.
30.12.2015 администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 1, 2 секции, в настоящее время не закончено строительство 3, 4 секция спорного дома.
В адрес ответчика истцом направлено уведомление от 18.11.2016 с приложением соглашений NN 7, 8 о внесении изменений в муниципальные контракты NN 5-2014 и 4-2014 о продлении срока их действия. Администрация отказалась продлить муниципальные контракты.
Повторно 28.02.2017 направлена претензия N 212 с требованием продлить срок договора аренды земельного участка и сроки муниципальных контрактов NN 5-2014 и 4-2014 до 31.12.2017, которая оставлена без удовлетворения.
На основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации истец в связи с существенным изменением обстоятельств обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствовался статьями 8, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Абзацем 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 13.03.2014 N 2, в муниципальный контракт от 18.02.2014 N 5-2014 и муниципальный контракт от 19.11.2014 N 49-2014.
Срок муниципального контракта N 5-2014 от 18.02.2014 дважды продлялся Арбитражным судом Забайкальского края (решения по делу N А78-380/2015 от 01.04.2015 и по делу N А78-341/2016 от 01.07.2016) в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, произошедшими не по вине застройщика.
Первый раз по делу N А78-380/2015 срок строительства был продлен в связи с необходимостью изменения месте строительства дома.
Решением суда по делу N А78-341/2016 срок был продлен до 31.10.2016 в связи с тем, что в период с 15.09.2014 по 21.06.2016 отсутствовали технические условия присоединения дома к сетям теплоснабжения, водоснабжения и канализации по причине не выдачи их администрацией.
Технические условия выданы администрацией обществу 21.06.2016 - в ходе судебного разбирательства по делу N А78-341/2016, в настоящее время обстоятельства, явившиеся основанием для продления срока контрактов устранены, в связи с чем, суд первой инстанции правильно указал, что довод истца о невозможности окончить строительство в связи с обжалованием решения суда по делу N А78-341/2016 является неправомерным.
В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В материалы дела представлены документы, подтверждающие регистрацию права собственности городского поселения "Могочинское" на квартиры в спорном доме (т. 2, л.д. 120-186), в связи с чем, суд первой инстанции правильно указал, что действие договора аренды прекратилось с даты первой государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру в названном доме и его продление до 31.12.2017 является невозможным, соответственно основания для продления контрактов NN 5-2014 и 49-2014 отсутствуют.
Доводы истца о том, что с 01.01.2017 вступает в силу новый порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, который предусматривает регистрацию доли в праве собственности застройщика (или публичного образования) и первого (последующих) дольщиков - правообладателей помещений, не принимаются судом апелляционной инстанции, сами по себе не являются основанием для изменения решения суда первой инстанции, поскольку в указанном истцом пункте 139 указанных правил речь идет о регистрации долевой собственности прежнего собственника земли и дольщика, а не переходе права собственности на землю "по частям", на чем настаивает истец.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что у истца не возникло право на заключение нового договора аренды на новый срок без проведения торгов, поскольку отсутствуют предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Истец в нарушение статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что невозможность исполнения муниципальных контрактов NN 4-2014 и 49-2014 имела место быть по независящей от истца причине, обществом не представлено доказательств возникновения каких-либо дополнительных существенных изменений обстоятельств по независящим от истца причинам, препятствующих окончанию строительства в установленные сроки, помимо тех, которые уже были предметом судебного разбирательства (решения по делу N А78-380/2015 от 01.04.2015 и по делу N А78-341/2016 от 01.07.2016).
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 29 мая 2017 года по делу N А78-1849/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2017 N 04АП-3758/2017 ПО ДЕЛУ N А78-1849/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2017 г. по делу N А78-1849/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.
В полном объеме постановления изготовлено 08 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей Макарцева А.В., Юдина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Туголуковым И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 29 мая 2017 года по делу N А78-1849/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" (ОГРН 1137536000733, ИНН 7536133100 672027, Россия, г. Чита, Забайкальский край, Бутина, 54-52) к администрации городского поселения "Могочинское" (ОГРН 1057527012740, ИНН 7512004191, 673732, Россия, г. Могоча, Забайкальский край, ул. Советская, 41) об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка, о внесении изменений в муниципальный контракт
при участии в судебном заседании:
от истца - Пилецкая Я.Н., представитель по доверенности от 08.01.2017,
от ответчика - Краснов Е.А., глава АГП "Могочинское", Кузьмичева Н.В., представитель по доверенности от 09.01.2017,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СибСтройКом" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к администрации городского поселения "Могочинское" (далее - ответчик, администрация) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка N 2 от 13.03.2014 до 31.12.2017; о внесении изменения в муниципальный контракт от 18.02.2014 N 5-2014 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве, изложив пункты 3.2 и 5.1 контракта в следующей редакции:
- "п. 3.2. Дата государственной регистрации муниципального контракта в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю является датой начала работ. Акт приемки-передачи квартир должен быть подписан не позднее 31 декабря 2017 года";
- "п. 5.1. Передача каждого из объектов, указанных в п. 1.2. Контракта, производится по акту приема-передачи, подписанному сторонами. Акт приема-передачи квартир должен быть подписан не позднее 31 декабря 2017 года";
- о внесении изменения в муниципальный контракт от 19.11.2014 N 49-2014, изложив пункт 2.1 контракта в следующей редакции: "п. 2.1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиры не позднее 31 декабря 2017 года. Датой передачи квартир является дата подписания передаточного акта объектов долевого строительства (квартир)".
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 29.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Истец указывает, что, отказывая в удовлетворении требований об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка, суд фактически лишил застройщика права на завершение строительства жилого многоквартирного дома, предназначенного для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья, входящего в программу переселения, которая находится в Забайкальском крае на особом контроле.
Общество полагает, что уклонение ответчика от продления срока аренды земельного участка неправомерно, у ответчика отсутствовали правовые основания игнорировать обращения истца о необходимости продления срока действия договора аренды. В данном случае, истец своевременно в соответствии с назначением приступил к выполнению работ на земельном участке.
По мнению истца, судом необоснованно применены положения пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, так как у истца на данном земельном участке имеется объект незавершенного строительства.
Судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что договор аренды земельного участка был заключен без проведения конкурсных процедур, в связи с тем, что он был представлен именно для строительства жилого многоквартирного дома, в связи с истечением срока продлевался по соглашению сторон, кроме этого на спорный земельный участок 01.09.2016 был заключен новый договор аренды N 1п-3. Однако 13.09.2016 постановлением администрации N 1809 было отменено решение от 01.09.2016 о предоставлении участка в аренду. При этом правомерность заключения нового договора, а также односторонний отказ Администрации от него, судом не исследованы.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней и отзыва администрации на жалобу, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Забайкальский край, Могочинский район, г. Могоча, ул. Березовая, 43.
Земельный участок принадлежит на праве собственности городскому поселению "Могочинское".
На основании протокола N 2 подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 06.02.2014 между обществом - застройщиком и администрацией - участником долевого строительства был заключен муниципальный контракт N 5-2014 от 18.02.2014 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве многоквартирного малоэтажного жилого дома, расположенного в г. Могоча для переселения граждан из аварийного жилищного фонда в 2014 году (далее - контракт).
В соответствии с условиями контракта, с учетом дополнительных соглашений, застройщик взял на себя обязательства в период с 18 февраля 2014 года по 25 декабря 2014 года (согласно графику строительства по приложению 3 контракта) построить (создать) 101 (сто одна) квартирный трехэтажный жилой дом по адресу: Забайкальский край, Могочинский район, г. Могоча, ул. Березовая, 43 (далее - объект).
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по акту ответчику жилые помещения (квартиры) с "чистовой отделкой", в количестве 81 квартира, общей площадью не менее 4 415,40 квадратных метров (без учета балконов, лоджий, веранд и террас).
Решением суда по делу N А78-380/2015 от 01.04.2015 в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, произошедшими не по вине застройщика, сроки передачи квартир продлены, истец должен передать квартиры ответчику не позднее 31.07.2015.
По причине отсутствия технических условий присоединения дома к сетям теплоснабжения, водоснабжения и канализации в период с 15.09.2014 по 21.06.2016, неоднократного истребования у ответчика новых технических условий, на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации решением суда от 01.07.2016 по делу N А78-341/2016 внесены изменения в пункты 3.2 и 5. 1 муниципального контракта от 18.02.2014 N 5-2014, сроки передачи квартир продлены до 31.10.2016.
Решение суда вступило в законную силу 23.11.2016.
Истец указывает, что решение суда вступило в законную силу после истечения срока, на который был продлен контракт, что не позволило обществу привлечь иных участников долевого строительства с целью внесения дополнительных инвестиционных средств.
Помимо этого, истец утверждает, что не имел возможности закончить строительство в срок до 31.10.2016 по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, в связи с чем, не смог заключить договор энергоснабжения.
По результатам закупки (извещение N 0191300016914000079) на основании решения о согласовании возможности заключения контракта с единственным поставщиком от 31.10.2014 N 31/2014 между обществом - застройщиком и Администрацией - участником долевого строительства был заключен муниципальный контракт N 4-2014 от 19.11.2014.
В соответствии с условиями контракта, с учетом дополнительных соглашений, застройщик взял на себя обязательство построить (создать) многоквартирный дом по адресу: Забайкальский край, Могочинский район, г. Могоча, ул. Березовая, 43, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 30.07.2015 передать по акту ответчику жилые помещения (квартиры) в количестве 8 квартир общей площадью не менее 392,5 квадратных метров (без учета балконов, лоджий, веранд и террас).
Истец утверждает, что не имел возможности закончить строительство в установленный срок по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок.
Общество считает, что администрация осуществляла препятствия в строительстве многоквартирного дома путем отказа в продлении договора аренды земельного участка.
Судом установлено, что постановлением администрации от 13.03.2014 N 58 обществу был предоставлен земельный участок для строительства спорного дома с кадастровым номером 75:28:070422:862 площадью 15 000 кв. м сроком на 1 год.
Между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 2 от 13.03.2014 сроком действия с 13.03.2014 по 13.03.2015.
Дополнительным соглашением N 1 от 14.03.2015 срок действия договора аренды продлен до 30.12.2015.
По истечению срока аренды письмом от 24.08.2016 N 44 истец просил ответчика о продлении срока действия договора до 30.12.2016.
Постановлением администрации от 01.09.2016 N 1794 обществу был предоставлен земельный участок для строительства спорного дома с кадастровым номером 75:28:070422:862 площадью 15000 кв. м сроком на 4 месяца.
Между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 1п-3 от 01.09.2016 сроком действия с 01.09.2016 по 31.12.2016.
Постановлением администрации от 13.09.2016 N 1809 отменено постановление от 01.09.2016 N 1794, указано - договор аренды N 1п-3 от 01.09.2016 считать недействительным.
30.12.2015 администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 1, 2 секции, в настоящее время не закончено строительство 3, 4 секция спорного дома.
В адрес ответчика истцом направлено уведомление от 18.11.2016 с приложением соглашений NN 7, 8 о внесении изменений в муниципальные контракты NN 5-2014 и 4-2014 о продлении срока их действия. Администрация отказалась продлить муниципальные контракты.
Повторно 28.02.2017 направлена претензия N 212 с требованием продлить срок договора аренды земельного участка и сроки муниципальных контрактов NN 5-2014 и 4-2014 до 31.12.2017, которая оставлена без удовлетворения.
На основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации истец в связи с существенным изменением обстоятельств обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствовался статьями 8, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Абзацем 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 13.03.2014 N 2, в муниципальный контракт от 18.02.2014 N 5-2014 и муниципальный контракт от 19.11.2014 N 49-2014.
Срок муниципального контракта N 5-2014 от 18.02.2014 дважды продлялся Арбитражным судом Забайкальского края (решения по делу N А78-380/2015 от 01.04.2015 и по делу N А78-341/2016 от 01.07.2016) в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, произошедшими не по вине застройщика.
Первый раз по делу N А78-380/2015 срок строительства был продлен в связи с необходимостью изменения месте строительства дома.
Решением суда по делу N А78-341/2016 срок был продлен до 31.10.2016 в связи с тем, что в период с 15.09.2014 по 21.06.2016 отсутствовали технические условия присоединения дома к сетям теплоснабжения, водоснабжения и канализации по причине не выдачи их администрацией.
Технические условия выданы администрацией обществу 21.06.2016 - в ходе судебного разбирательства по делу N А78-341/2016, в настоящее время обстоятельства, явившиеся основанием для продления срока контрактов устранены, в связи с чем, суд первой инстанции правильно указал, что довод истца о невозможности окончить строительство в связи с обжалованием решения суда по делу N А78-341/2016 является неправомерным.
В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В материалы дела представлены документы, подтверждающие регистрацию права собственности городского поселения "Могочинское" на квартиры в спорном доме (т. 2, л.д. 120-186), в связи с чем, суд первой инстанции правильно указал, что действие договора аренды прекратилось с даты первой государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру в названном доме и его продление до 31.12.2017 является невозможным, соответственно основания для продления контрактов NN 5-2014 и 49-2014 отсутствуют.
Доводы истца о том, что с 01.01.2017 вступает в силу новый порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, который предусматривает регистрацию доли в праве собственности застройщика (или публичного образования) и первого (последующих) дольщиков - правообладателей помещений, не принимаются судом апелляционной инстанции, сами по себе не являются основанием для изменения решения суда первой инстанции, поскольку в указанном истцом пункте 139 указанных правил речь идет о регистрации долевой собственности прежнего собственника земли и дольщика, а не переходе права собственности на землю "по частям", на чем настаивает истец.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что у истца не возникло право на заключение нового договора аренды на новый срок без проведения торгов, поскольку отсутствуют предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Истец в нарушение статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что невозможность исполнения муниципальных контрактов NN 4-2014 и 49-2014 имела место быть по независящей от истца причине, обществом не представлено доказательств возникновения каких-либо дополнительных существенных изменений обстоятельств по независящим от истца причинам, препятствующих окончанию строительства в установленные сроки, помимо тех, которые уже были предметом судебного разбирательства (решения по делу N А78-380/2015 от 01.04.2015 и по делу N А78-341/2016 от 01.07.2016).
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 29 мая 2017 года по делу N А78-1849/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.БУШУЕВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
С.И.ЮДИН
Е.М.БУШУЕВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)