Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И,Ю, Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Райт" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2015 по делу N А07-19391/2015 (судья Вальшина М.Х.).
В судебном заседании принял участие представитель
- ответчика: Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Газизова Маргарита Владимировна (доверенность от 11.01.2016 N 15-Д);
- третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Газизова Маргарита Владимировна (доверенность от 27.08.2015 N 01-05-2905/13).
Общество с ограниченной ответственностью "Райт" (далее - ООО "Райт", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за переделами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 17 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Чернышевского, 14, кадастровый номер 02:55:010254:231, площадью 996 кв. м сроком на 10 дней для проектирования и строительства здания музея имени Рудольфа Нуреева и студии документального кино.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо) и Министерство культуры Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 1).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.12.2015 (резолютивная часть объявлена 21.12.2015) в удовлетворении требований общества отказано (т. 2, л.д. 71).
В апелляционной жалобе (т. 2 л.д. 89) ООО "Райт" (далее также - апеллянт, податель жалобы) ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования общества удовлетворить. Приводит следующие доводы: истцом представлены документы, подтверждающие, что земельный участок осваивался; совместный акт осмотра сторонами не составлен ввиду отсутствия представителя ответчика; переданный в аренду земельный участок был обременен правами третьих лиц, о чем арендатор не был поставлен в известность.
По мнению апеллянта, общество соответствует критериям, установленным в п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, имеет преимущественное право на заключение договора аренды в силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
К дате судебного заседания ответчик представил отзыв, в котором просил решение суда оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (http://kad.arbitr.ru/).
Представители истца (общества с ограниченной ответственностью "Райт") третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (Министерства культуры Республики Башкортостан) Ответчик явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителя Управления и Администрации, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Из материалов настоящего дела следует, что на основании постановления главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 1571 от 03.04.2009 (л.д. 37-38 т. 1) заключен договор аренды земельного участка N 1099-09 от 13.07.2009 (л.д. 39-42 т. 1) по условиям которого, Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) передал обществу с ограниченной ответственностью "Райт" (арендатор) по акту приема передачи (л.д. 44 т. 1) в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010254:231, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан по ул. Чернышевского (местоположение установлено примерно в 17 м по направлению на юго-восток относительно ориентира: дом 14 по ул. Чернышевского) общей площадью 996 кв. м (далее - участок) для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино, в границах, указанных в кадастровом паспорте.
Срок аренды устанавливается с 03.04.2009 до 03.04.2012 (п. 3.1 договора) Согласно п. 3.3 договора Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока установленного в п. 3.1 договора уведомить об этом арендатора в письменной форме.
На основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1659 от 04.05.2012 (л.д. 64-65 т. 1) заключен договор N 463-12 аренды земельного участка от 10.07.2012 (л.д. 66-69 т. 1), по условиям которого Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) передало в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Райт" (арендатор) по акту приема передачи (л.д. 75 т. 1) в аренду тот же земельный участок с кадастровым номером 02:55:010254:231 площадью 996 кв. м для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино.
Срок аренды устанавливается с 04.05.2012 до 03.04.2015 (п. 3.1 договора).
По истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока установленного в п. 3.1 договора уведомить об этом арендатора в письменной форме. (п. 3.2., 3.3 договора).
Письмом исх. N 01-15 от 12.01.2015 общество обратилось к Главе Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с просьбой продлить действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010254:231 для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино (л.д. 76 т. 1).
Повторно общество направило письмо исх. N 15 от 16.06.06.2015 (л.д. 77 т. 1) с заявлением о продлении срока действия вышеуказанного договора аренды.
Письмом Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфы от 02.04.2015 г. исх. N 1371 (т. 1 л.д. 127) истцу в продлении договора аренды отказало.
Полагая отказ в продлении договора аренды необоснованным, истец, ссылаясь на то, что участок предоставлен ему в соответствии с распоряжением Президента Республики Башкортостан (Главы Республики Башкортостан) от 03.11.2006 N 8547ж-1 и в силу независящих от него обстоятельств, он не имел возможности использовать участок по целевому назначению в установленный договором аренды срок, обратился в суд в порядке искового производства с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств, свидетельствующих о том, что истец предпринял все возможные и необходимые меры для освоения земельного участка в период его аренды по вышеназванным договорам, в связи с этим, не имеется оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды участка на новый срок в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/2008. Доказательств предоставления участку истцу в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации) в дело также не представлено. Совокупность условий, предусмотренных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды без проведения торгов также отсутствует.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Срок действия договора аренды от 13.07.2009 N 1099-09 составлял с 03.04.2009 до 03.04.2012, договора аренды от 10.07.2012 N 463-12 - с 04.05.2012 до 03.04.2015.
То есть срок аренды участка истек в апреле 2015 года.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
Правовое регулирование, предусмотренное статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в силу части 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Тем самым, земельные участки не могут быть предоставлены в аренду на новый срок применительно к частям 9, 10 статьи 17.1 названного федерального закона.
В силу статей 209, 421, 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.
С учетом названного, довод апеллянта о наличии у него преимущественного право на заключение договора аренды со ссылкой на норму п. 1 ст. 621 ГК РФ следует признать несостоятельным.
Арендодатель (орган местного самоуправления / государственной власти) не может быть понужден к продлению обязательственных правоотношений произвольно, без установления юридически значимых обстоятельств дела.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют случаи, указанные в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ. В частности, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В данном случае указанная совокупность условий не установлена ввиду отсутствия оснований для предоставления обществу участка без проведения торгов, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Исходя из оснований заявленных истцом требований и обстоятельств дела, применительно к рассматриваемому спору относимы следующие случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотренные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ:
- - предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
- - предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Между тем доказательств того, что участок предоставлен истцу в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабного инвестиционного проекта, а также соответствия указанного объекта, инвестиционного проекта критериям, установленным законами Республики Башкортостан материалы дела не содержат, распоряжение Президента Республики Башкортостан от 03.11.2006 N 8547ж-1 суду не представлено.
Сведений о наличии на участке принадлежащего истцу объекта незавершенного строительства из материалов дела также не усматривается.
Таким образом, довод апеллянта о том, что имеются основания для заключения с обществом договора аренды участка без проведения торгов в порядке п. 3, п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, следует признать несостоятельным.
Применительно к положениям Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015 (даты вступления в силу федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации) в рамках предоставленных законом полномочий Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил некоторые особенности применения норм земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих правоотношения публичных собственников и частных лиц по поводу предоставления в аренду государственных (муниципальных) земель для строительства капитальных объектов.
Так, по смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.
Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований ООО "Райт", правовой оценке подлежат также действия общества, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Управления от продления договора аренды участка.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (ч. 2 ст. 9, ч. 3 ст. 41, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ).
В силу этого истец по требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок (о продлении срока аренды) обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишен возможности осуществить строительство объекта в пределах срока аренды.
Судебная коллегия усматривает, что ООО "Райт" не представило в арбитражный суд относимые, допустимые и достаточные доказательства, которые в своей совокупности позволяли бы прийти к выводу о наличии объективных препятствий к возведению здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино в пределах сроков аренды, установленных в договорах от 13.07.2009 N 1099-09 и от 10.07.2012 N 463-12.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды ООО "Райт" обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
По смыслу ст. 42 ЗК РФ арендатор должен своевременно приступать к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Из материалов настоящего дела следует и сторонами не оспаривается то обстоятельство, что первоначально участок передан на три года ООО "Райт" для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино по договору аренды от 13.07.2009 N 1099-09.
С подписанием договора от 10.07.2012 N 463-12 стороны продлили срок аренды в два раза, еще на 3 года.
Таким образом, спорный участок находился в аренде у ООО "Райт" на протяжении 6 лет: с апреля 2009 года по апрель 2015 года.
Несмотря на то обстоятельство, что в 2012 году орган местного самоуправления пошел навстречу застройщику и продлил срок аренды земельного участка, по состоянию на апрель 2015 года истец к возведению здания не приступил.
Доказательств того, что освоению земельного участка воспрепятствовали исключительно действия (бездействие) органа местного самоуправления либо третьих лиц, в дело не представлено.
Из представленных истцом документов (т. 1 л.д. 137-154, т. 2 л.д. 1-49) следует, что строительство к моменту окончания срока аренды находилось на стадии проектирования и согласования проектной документации, проведения подготовительных работ.
Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка, а также отдельных разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в соответствии с частью 12.2 настоящей статьи (ч. 1 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)).
Строительство объектов капитального строительства по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).
Тем самым, исходя из назначения земельного участка, в рамках договора аренды от 13.07.2009 и от 10.07.2012 общество обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
Сведений о том, что общество в установленном порядке получило разрешение на строительство здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино (либо орган местного самоуправления незаконно отказал в его выдаче), а также приступило к возведению данного объекта на арендуемом участке материалы дела не содержат.
Довод апеллянта о том, что акт совместного осмотра участка не составлен по вине представителя ответчика судебной коллегией не принимается, поскольку с учетом принципа состязательности сторон (ст. 9 АПК РФ) и распределения бремени доказывания в арбитражном процессе (ст. 65 АПК РФ) данное обстоятельство не освобождает истца как инициатора судебного процесса от обязанности доказать фактическое наличие обстоятельств, подтверждающих обоснованность заявленного иска.
Доказательств того, что освоению земельного участка воспрепятствовали исключительно действия (бездействие) органа местного самоуправления, в дело не представлено.
Доводы ответчика (т. 1 л.д. 134) о необходимости переноса внутриквартальных тепловых сетей и расположенных на участке металлических гаражей граждан не могут служить обоснованием не достижения цели аренды участка с учетом того, что срок аренды истцу уже продлялся на три года, а общий срок аренды, на протяжении которого истец не приступил к непосредственному строительству здания, составляет 6 лет.
Довод апелляционной жалобы о том, что участок обременен правами третьих лиц судом не принимается, поскольку сведений о нахождении на участке объектов недвижимого имущества иных лиц материалы дела не содержат, права (обременения прав) на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010254:231 не зарегистрированы (уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых введений от 02.02.2015 - т. 1 л.д. 126).
Кроме того, о наличии на участке чужого имущества (металлических гаражей) истец должен был узнать при принятии участка в аренду. Между тем акты приема-передачи от 13.07.2009 (т. 1 л.д. 44) и от 10.07.2012 (т. 1 л.д. 75) подписаны истцом без замечаний, возражения относительно пригодности участка для строительства не заявлены. Более того, в пунктах 2 и 3 актов указано, что участок передан в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, арендатор не имеет претензий к арендодателю в отношении состояния участка на момент передачи.
Письма, на которые ссылается апеллянт (т. 1 л.д. 152-154) датированы 26.04.2011, то есть еще периодом действия договора аренды от 13.07.2009. Мотивированного обоснования того, что именно данные обстоятельства (с учетом продления срока аренды на три года) явились препятствием для осуществления строительства объекта, истцом также не представлено.
Несмотря на то, что договор аренды был продлен истцу на 3 года, общество не совершило необходимых действий для осуществления строительства, не получило разрешение на строительство проектируемого объекта.
Доказательств обратного материалы дела не содержат.
При должной степени заботливости и осмотрительности истец имел объективную возможность подготовить необходимые документы, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство и завершить строительство здания до 03.04.2015.
Истец в результате своих собственных действий (бездействия) упустил возможность своевременно получить разрешение на строительство и возвести готовый капитальный объект (либо объект незавершенного строительства) к 2015 году.
Доказательств наличия вины должностных лиц Администрации либо Управления в том, что ООО "Райт" не смогло в отведенный срок подготовить проектную документацию, получить необходимые разрешения и осуществить строительство капитального объекта, в материалы настоящего дела не представлено.
По общему правилу (пункт 2 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ в действующей редакции) государственные и муниципальные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, могут быть предоставлены для строительства капитального объекта исключительно по результатам проведения торгов.
В этой связи ООО "Райт" должно представить доказательства наличия исключительных обстоятельств (в частности неправомерных действий третьих лиц), в результате возникновения и длительного существования которых арендатор был лишен возможности разработать проектную документацию и построить здание до окончания срока аренды.
В ином случае бывший арендатор вправе требовать предоставления земельного участка в аренду на равных с иными потенциальными застройщиками условиях, путем проведения публичных торгов, либо путем реализации преимущественного права заключения нового договора аренды (при наличии такового).
По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя и арендатора. В силу чего арендодатель вправе отказаться от заключения договора аренды на новый срок без указания на какие-либо нарушения, допущенные арендатором в период действия сделки.
В рассматриваемой ситуации отказ Управления от продления срока аренды обусловлен, в частности, тем, что ООО "Райт" не освоило земельный участок, не совершило необходимых действий для достижения целей заключения договора и предоставления участка в аренду.
Признаков злоупотребления правом, совершения ответчиками действий, направленных исключительно на ограничение прав субъекта предпринимательской деятельности, ущемление охраняемых законом интересов ООО "Райт" суд апелляционной инстанции не усматривает.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Райт" в рассматриваемой ситуации не имеется.
С учетом изложенного, решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных ч.ч. 3, 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО "Райт".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2015 по делу N А07-19391/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Райт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2016 N 18АП-1256/2016 ПО ДЕЛУ N А07-19391/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. N 18АП-1256/2016
Дело N А07-19391/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И,Ю, Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Райт" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2015 по делу N А07-19391/2015 (судья Вальшина М.Х.).
В судебном заседании принял участие представитель
- ответчика: Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Газизова Маргарита Владимировна (доверенность от 11.01.2016 N 15-Д);
- третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Газизова Маргарита Владимировна (доверенность от 27.08.2015 N 01-05-2905/13).
Общество с ограниченной ответственностью "Райт" (далее - ООО "Райт", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за переделами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 17 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Чернышевского, 14, кадастровый номер 02:55:010254:231, площадью 996 кв. м сроком на 10 дней для проектирования и строительства здания музея имени Рудольфа Нуреева и студии документального кино.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо) и Министерство культуры Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 1).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.12.2015 (резолютивная часть объявлена 21.12.2015) в удовлетворении требований общества отказано (т. 2, л.д. 71).
В апелляционной жалобе (т. 2 л.д. 89) ООО "Райт" (далее также - апеллянт, податель жалобы) ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования общества удовлетворить. Приводит следующие доводы: истцом представлены документы, подтверждающие, что земельный участок осваивался; совместный акт осмотра сторонами не составлен ввиду отсутствия представителя ответчика; переданный в аренду земельный участок был обременен правами третьих лиц, о чем арендатор не был поставлен в известность.
По мнению апеллянта, общество соответствует критериям, установленным в п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, имеет преимущественное право на заключение договора аренды в силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
К дате судебного заседания ответчик представил отзыв, в котором просил решение суда оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (http://kad.arbitr.ru/).
Представители истца (общества с ограниченной ответственностью "Райт") третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (Министерства культуры Республики Башкортостан) Ответчик явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителя Управления и Администрации, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Из материалов настоящего дела следует, что на основании постановления главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 1571 от 03.04.2009 (л.д. 37-38 т. 1) заключен договор аренды земельного участка N 1099-09 от 13.07.2009 (л.д. 39-42 т. 1) по условиям которого, Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) передал обществу с ограниченной ответственностью "Райт" (арендатор) по акту приема передачи (л.д. 44 т. 1) в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010254:231, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан по ул. Чернышевского (местоположение установлено примерно в 17 м по направлению на юго-восток относительно ориентира: дом 14 по ул. Чернышевского) общей площадью 996 кв. м (далее - участок) для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино, в границах, указанных в кадастровом паспорте.
Срок аренды устанавливается с 03.04.2009 до 03.04.2012 (п. 3.1 договора) Согласно п. 3.3 договора Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока установленного в п. 3.1 договора уведомить об этом арендатора в письменной форме.
На основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1659 от 04.05.2012 (л.д. 64-65 т. 1) заключен договор N 463-12 аренды земельного участка от 10.07.2012 (л.д. 66-69 т. 1), по условиям которого Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) передало в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Райт" (арендатор) по акту приема передачи (л.д. 75 т. 1) в аренду тот же земельный участок с кадастровым номером 02:55:010254:231 площадью 996 кв. м для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино.
Срок аренды устанавливается с 04.05.2012 до 03.04.2015 (п. 3.1 договора).
По истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока установленного в п. 3.1 договора уведомить об этом арендатора в письменной форме. (п. 3.2., 3.3 договора).
Письмом исх. N 01-15 от 12.01.2015 общество обратилось к Главе Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с просьбой продлить действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010254:231 для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино (л.д. 76 т. 1).
Повторно общество направило письмо исх. N 15 от 16.06.06.2015 (л.д. 77 т. 1) с заявлением о продлении срока действия вышеуказанного договора аренды.
Письмом Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфы от 02.04.2015 г. исх. N 1371 (т. 1 л.д. 127) истцу в продлении договора аренды отказало.
Полагая отказ в продлении договора аренды необоснованным, истец, ссылаясь на то, что участок предоставлен ему в соответствии с распоряжением Президента Республики Башкортостан (Главы Республики Башкортостан) от 03.11.2006 N 8547ж-1 и в силу независящих от него обстоятельств, он не имел возможности использовать участок по целевому назначению в установленный договором аренды срок, обратился в суд в порядке искового производства с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств, свидетельствующих о том, что истец предпринял все возможные и необходимые меры для освоения земельного участка в период его аренды по вышеназванным договорам, в связи с этим, не имеется оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды участка на новый срок в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/2008. Доказательств предоставления участку истцу в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации) в дело также не представлено. Совокупность условий, предусмотренных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды без проведения торгов также отсутствует.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Срок действия договора аренды от 13.07.2009 N 1099-09 составлял с 03.04.2009 до 03.04.2012, договора аренды от 10.07.2012 N 463-12 - с 04.05.2012 до 03.04.2015.
То есть срок аренды участка истек в апреле 2015 года.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
Правовое регулирование, предусмотренное статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в силу части 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Тем самым, земельные участки не могут быть предоставлены в аренду на новый срок применительно к частям 9, 10 статьи 17.1 названного федерального закона.
В силу статей 209, 421, 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.
С учетом названного, довод апеллянта о наличии у него преимущественного право на заключение договора аренды со ссылкой на норму п. 1 ст. 621 ГК РФ следует признать несостоятельным.
Арендодатель (орган местного самоуправления / государственной власти) не может быть понужден к продлению обязательственных правоотношений произвольно, без установления юридически значимых обстоятельств дела.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют случаи, указанные в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ. В частности, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В данном случае указанная совокупность условий не установлена ввиду отсутствия оснований для предоставления обществу участка без проведения торгов, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Исходя из оснований заявленных истцом требований и обстоятельств дела, применительно к рассматриваемому спору относимы следующие случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотренные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ:
- - предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
- - предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Между тем доказательств того, что участок предоставлен истцу в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабного инвестиционного проекта, а также соответствия указанного объекта, инвестиционного проекта критериям, установленным законами Республики Башкортостан материалы дела не содержат, распоряжение Президента Республики Башкортостан от 03.11.2006 N 8547ж-1 суду не представлено.
Сведений о наличии на участке принадлежащего истцу объекта незавершенного строительства из материалов дела также не усматривается.
Таким образом, довод апеллянта о том, что имеются основания для заключения с обществом договора аренды участка без проведения торгов в порядке п. 3, п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, следует признать несостоятельным.
Применительно к положениям Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015 (даты вступления в силу федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации) в рамках предоставленных законом полномочий Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил некоторые особенности применения норм земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих правоотношения публичных собственников и частных лиц по поводу предоставления в аренду государственных (муниципальных) земель для строительства капитальных объектов.
Так, по смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.
Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований ООО "Райт", правовой оценке подлежат также действия общества, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Управления от продления договора аренды участка.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (ч. 2 ст. 9, ч. 3 ст. 41, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ).
В силу этого истец по требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок (о продлении срока аренды) обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишен возможности осуществить строительство объекта в пределах срока аренды.
Судебная коллегия усматривает, что ООО "Райт" не представило в арбитражный суд относимые, допустимые и достаточные доказательства, которые в своей совокупности позволяли бы прийти к выводу о наличии объективных препятствий к возведению здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино в пределах сроков аренды, установленных в договорах от 13.07.2009 N 1099-09 и от 10.07.2012 N 463-12.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды ООО "Райт" обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
По смыслу ст. 42 ЗК РФ арендатор должен своевременно приступать к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Из материалов настоящего дела следует и сторонами не оспаривается то обстоятельство, что первоначально участок передан на три года ООО "Райт" для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино по договору аренды от 13.07.2009 N 1099-09.
С подписанием договора от 10.07.2012 N 463-12 стороны продлили срок аренды в два раза, еще на 3 года.
Таким образом, спорный участок находился в аренде у ООО "Райт" на протяжении 6 лет: с апреля 2009 года по апрель 2015 года.
Несмотря на то обстоятельство, что в 2012 году орган местного самоуправления пошел навстречу застройщику и продлил срок аренды земельного участка, по состоянию на апрель 2015 года истец к возведению здания не приступил.
Доказательств того, что освоению земельного участка воспрепятствовали исключительно действия (бездействие) органа местного самоуправления либо третьих лиц, в дело не представлено.
Из представленных истцом документов (т. 1 л.д. 137-154, т. 2 л.д. 1-49) следует, что строительство к моменту окончания срока аренды находилось на стадии проектирования и согласования проектной документации, проведения подготовительных работ.
Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка, а также отдельных разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в соответствии с частью 12.2 настоящей статьи (ч. 1 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)).
Строительство объектов капитального строительства по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).
Тем самым, исходя из назначения земельного участка, в рамках договора аренды от 13.07.2009 и от 10.07.2012 общество обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
Сведений о том, что общество в установленном порядке получило разрешение на строительство здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино (либо орган местного самоуправления незаконно отказал в его выдаче), а также приступило к возведению данного объекта на арендуемом участке материалы дела не содержат.
Довод апеллянта о том, что акт совместного осмотра участка не составлен по вине представителя ответчика судебной коллегией не принимается, поскольку с учетом принципа состязательности сторон (ст. 9 АПК РФ) и распределения бремени доказывания в арбитражном процессе (ст. 65 АПК РФ) данное обстоятельство не освобождает истца как инициатора судебного процесса от обязанности доказать фактическое наличие обстоятельств, подтверждающих обоснованность заявленного иска.
Доказательств того, что освоению земельного участка воспрепятствовали исключительно действия (бездействие) органа местного самоуправления, в дело не представлено.
Доводы ответчика (т. 1 л.д. 134) о необходимости переноса внутриквартальных тепловых сетей и расположенных на участке металлических гаражей граждан не могут служить обоснованием не достижения цели аренды участка с учетом того, что срок аренды истцу уже продлялся на три года, а общий срок аренды, на протяжении которого истец не приступил к непосредственному строительству здания, составляет 6 лет.
Довод апелляционной жалобы о том, что участок обременен правами третьих лиц судом не принимается, поскольку сведений о нахождении на участке объектов недвижимого имущества иных лиц материалы дела не содержат, права (обременения прав) на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010254:231 не зарегистрированы (уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых введений от 02.02.2015 - т. 1 л.д. 126).
Кроме того, о наличии на участке чужого имущества (металлических гаражей) истец должен был узнать при принятии участка в аренду. Между тем акты приема-передачи от 13.07.2009 (т. 1 л.д. 44) и от 10.07.2012 (т. 1 л.д. 75) подписаны истцом без замечаний, возражения относительно пригодности участка для строительства не заявлены. Более того, в пунктах 2 и 3 актов указано, что участок передан в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, арендатор не имеет претензий к арендодателю в отношении состояния участка на момент передачи.
Письма, на которые ссылается апеллянт (т. 1 л.д. 152-154) датированы 26.04.2011, то есть еще периодом действия договора аренды от 13.07.2009. Мотивированного обоснования того, что именно данные обстоятельства (с учетом продления срока аренды на три года) явились препятствием для осуществления строительства объекта, истцом также не представлено.
Несмотря на то, что договор аренды был продлен истцу на 3 года, общество не совершило необходимых действий для осуществления строительства, не получило разрешение на строительство проектируемого объекта.
Доказательств обратного материалы дела не содержат.
При должной степени заботливости и осмотрительности истец имел объективную возможность подготовить необходимые документы, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство и завершить строительство здания до 03.04.2015.
Истец в результате своих собственных действий (бездействия) упустил возможность своевременно получить разрешение на строительство и возвести готовый капитальный объект (либо объект незавершенного строительства) к 2015 году.
Доказательств наличия вины должностных лиц Администрации либо Управления в том, что ООО "Райт" не смогло в отведенный срок подготовить проектную документацию, получить необходимые разрешения и осуществить строительство капитального объекта, в материалы настоящего дела не представлено.
По общему правилу (пункт 2 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ в действующей редакции) государственные и муниципальные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, могут быть предоставлены для строительства капитального объекта исключительно по результатам проведения торгов.
В этой связи ООО "Райт" должно представить доказательства наличия исключительных обстоятельств (в частности неправомерных действий третьих лиц), в результате возникновения и длительного существования которых арендатор был лишен возможности разработать проектную документацию и построить здание до окончания срока аренды.
В ином случае бывший арендатор вправе требовать предоставления земельного участка в аренду на равных с иными потенциальными застройщиками условиях, путем проведения публичных торгов, либо путем реализации преимущественного права заключения нового договора аренды (при наличии такового).
По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя и арендатора. В силу чего арендодатель вправе отказаться от заключения договора аренды на новый срок без указания на какие-либо нарушения, допущенные арендатором в период действия сделки.
В рассматриваемой ситуации отказ Управления от продления срока аренды обусловлен, в частности, тем, что ООО "Райт" не освоило земельный участок, не совершило необходимых действий для достижения целей заключения договора и предоставления участка в аренду.
Признаков злоупотребления правом, совершения ответчиками действий, направленных исключительно на ограничение прав субъекта предпринимательской деятельности, ущемление охраняемых законом интересов ООО "Райт" суд апелляционной инстанции не усматривает.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Райт" в рассматриваемой ситуации не имеется.
С учетом изложенного, решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных ч.ч. 3, 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО "Райт".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2015 по делу N А07-19391/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Райт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)