Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Максимова Сергея Ивановича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2017 по делу N А07-995/2017 (судья Харисов А.Ф).
В заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "РУСТАЛ-Недвижимость" - Хакимов С.Р. (доверенность от 11.09.2017, паспорт);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - Билалова А.Х. (доверенность от 27.09.2016 N 196, удостоверение);
- общества с ограниченной ответственностью "Башкирская сетевая компания" - Мухина Е.С. (доверенность от 01.01.2017 N 119/11-22, паспорт);
- Максимова Сергея Ивановича - Максимов С.И. (лично, паспорт);
- Тазеевой Ляли Шарифовны - Тазеева Л.Ш. (лично, паспорт);
- Зубайдуллиной Таслимы Рифкатовны - Зубайдуллина Т.Р. (лично, паспорт);
- Общество с ограниченной ответственностью "Рустал-Недвижимость" (далее - ООО "Рустал-Недвижимость", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным бездействия Управления Росреестра по невнесению в ЕГРП записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами: 02:26:080102:1366, 02:26:080102:1368, 02:26:080102:1369, 02:26:080102:1370, 02:26:080102:1371, 02:26:080102:1372, 02:26:080102:1391, 02:26:080102:1474, 02:26:080102:1476, 02:26:080102:1464, 02:26:080102:1443, 02:26:080102:1458, 02:26:080102:1470, 02:26:080102:1456, 02:26:080102:1454, 02:26:080102:1450, 02:26:080102:1460, 02:26:080102:1452, 02:26:080102:1479, 02:26:080102:1483, 02:26:080102:1466, 02:26:080102:1481, 02:26:080102:1462, 02:26:080102:1468, 02:26:080102:1472, 02:26:080102:1486 правом аренды по договору аренды земельного участка N 130-08-26-зем от 18.08.2008, договору передачи прав и обязанностей N б/н от 25.01.2010 на срок по 18.08.2057,
- обязании Управления Росреестра внести в ЕГРП запись об обременении земельных участков с кадастровыми номерами:
02:26:080102:1366, 02:26:080102:1368, 02:26:080102:1369, 02:26:080102:1370, 02:26:080102:1371, 02:26:080102:1372, 02:26:080102:1391, 02:26:080102:1474, 02:26:080102:1476, 02:26:080102:1464, 02:26:080102:1443, 02:26:080102:1458, 02:26:080102:1470, 02:26:080102:1456, 02:26:080102:1454, 02:26:080102:1450, 02:26:080102:1460, 02:26:080102:1452, 02:26:080102:1479, 02:26:080102:1483, 02:26:080102:1466, 02:26:080102:1481, 02:26:080102:1462, 02:26:080102:1468, 02:26:080102:1472, 02:26:080102:1486 правом аренды по договору аренды земельного участка N 130-08-26-зем от 18.08.2008, договору передачи прав и обязанностей N б/н от 25.01.2010 на срок по 18.08.2057 (требования изложены с учетом принятого судом уточнения исковых требований - т. 4 л.д. 10-11).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан", Администрация муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью "Башкирская сетевая компания", Артемьев Е.П., Климчук К.Н., Медведева Т.В., Фролов М.П., Якимова О.Н., Яркова В.А., Петинцев Ю.А., Якимов В.П., Смирнова Н.Н., Максимов С.И., Юнусова З.Н., Тазеева Л.Ш., Хайруллина Е.С., Багаутдинов Д.К., Хайруллин Ф.Ф., Хайруллина З.С., Маринко Н.Г., Зубайдуллина Т.Р., Бердина С.П., Гарфутдинова Г.Х., Тужилова В.П., Прокофьев В.Н., Прокофьева Л.А.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2017 (резолютивная часть от 20.06.2017) требования ООО "Рустал-Недвижимость" удовлетворены.
С указанным решением не согласились Максимов С.И. и Управление Росреестра (далее также - податели жалоб, апеллянты).
Максимов С.И. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении требования заявителя.
Апеллянт не согласен с выводами суда о том, что одновременно с государственной регистрацией права собственности на образуемые земельные участки Управлением Росреестра должна быть произведена государственная регистрация ограничений (обременений) на эти участки. Ссылаясь на то, что образовывались земельные участки при их выделе в счет земельных долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:26:080102:29, апеллянт указывает, что согласие арендатора исходного земельного участка на такое образование не требуется, а в силу п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ обременения (ограничения) прав, возникшие на основании договоров, не сохраняются в отношении образуемых земельных участков. Кроме того, апеллянт полагает, что заявителем пропущен срок на обращение с соответствующим заявлением в суд, т. к. данные о вновь образованных земельных участках были известны заявителю в марте 2015 г, поскольку заявитель в это время обращался в Иглинский районный суд Республики Башкортостан с требованием к пайщикам о понуждении их к заключению договоров аренды.
Управление Росреестра в апелляционной жалобе ссылается на нарушение судом первой инстанции требований процессуального законодательства. Апеллянт указывает на то, что заявителем не уточнялись требования в том виде, как они изложены судом в решении, поскольку ООО "Рустал-Недвижимость" не обращалось с заявлением о признании незаконными действий Управления, выразившихся в письме N ОЮЛ-27059/212 от 06.12.2016 об отказе во внесении в ЕГРН записи об обременении земельных участков. Суд вышел за пределы заявленных требований, т. к. предметом спора являлись иные требования заявителя, изложенные в заявлении об уточнении иска, поступившем в суд 15.06.2017.
Суд не учел, что поступившее в Управление Росреестра заявление ООО "Русал-Недвижимость" от 11.11.2016 не соответствовало требованиям, предъявляемым к форме и содержанию заявления на государственную регистрацию прав, не подлежало рассмотрению по правилам Закона о регистрации и было рассмотрено в соответствии с требованиями Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" в силу чего ответ Управления N ОЮЛ-27059/212 от 06.12.2016 не является отказом в государственной регистрации, а носит лишь информативный характер.
Суд не учел, что кадастровые номера земельных участков, указанных в заявлении Общества, поданном в Управление, отличаются от кадастровых номеров, указанных в обжалуемом решении.
Помимо этого апеллянт настаивает на том, что по существу в настоящем деле имеется спор о праве, который не подлежит рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из административных правоотношений.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
С учетом мнения присутствующих представителей лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия иных не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан от 18.08.2008 между муниципальным управлением земельных и имущественных отношений администрации Иглинского района (арендодатель) и ООО "Система" (арендатор) заключен договор аренды N 130-08-26-зем земельного участка с кадастровым номером 02:26:080102:29 для ведения сельскохозяйственного производства сроком до 18 августа 2057 года (т. 1 л.д. 15-16). Государственная регистрация договора аренды произведена 17.09.2008 (т. 1 л.д. 16 оборот).
По договору передачи прав и обязанностей от 05.01.2010 ООО "Система" передала прав и обязанности арендатора, вытекающие из вышеназванного договора обществу "Русал-Недвижимость" (т. 1 л.д. 17).
Постановлением администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан от 29.06.2011 N 06-694 земельный участок с кадастровым номером 02:26:080102:29 предоставлен в общую собственность граждан, имеющих право на получение земельной доли (пая) из земель сельскохозяйственного назначения согласно прилагаемого списка (т. 2 л.д. 78).
08.08.2011 на основании указанного постановления произведена регистрация права общей долевой собственности работников совхоза "Алаторский" (27 человек) на земельный участок кадастровым номером 02:26:080102:29 (т. 3 л.д. 57-68).
На общем собрании пайщиков согласно протоколу от 25 мая 2015 года было принято решение о выделе долей земельного участка участникам в натуре согласно существующим долям.
26.08.2015 в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о 26 земельных участках образованных в результате выдела в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 02:26:080102:29 (т. 2 л.д. 80-154).
На основании представленных участниками долевой собственности документов произведена государственная регистрация прав указанных лиц на образованные земельные участки.
Впоследствии земельные участки с кадастровым номером 02:26:080102:1367, 02:26:080102:1373, 02:26:080102:1375, 02:26:080102:1376, 02:26:080102:1377, 02:26:080102:1378, 02:26:080102:1379, 02:26:080102:1380, 02:26:080102:1381, 02:26:080102:1382, 02:26:080102:1383, 02:26:080102:1384, 02:26:080102:1385, 02:26:080102:1386, 02:26:080102:1387,02:26:080102:1388, 02:26:080102:1389, 02:26:080102:1390, 02:26:080102:1374 были разделены каждый на два участка, на один из которых зарегистрировано право собственности ООО "Башкирская сетевая компания".
11.11.2016 ООО "Рустал-Недвижимость" обратилось в Управление Росреестра с письмом, содержащим, в том числе, просьбу зарегистрировать в отношении спорных земельных участков обременение правом аренды общества.
06.12.2016 Управления Росреестра письмом N ОЮЛ-27059/212 сообщило заявителю о невозможности внести в ЕГРП сведения об обременении на указанные в письме земельные участки (т. 1 л.д. 18-20).
Ссылаясь на норму п. 5 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и полагая, что бездействием Управления Росреестра нарушены права ООО "Рустал-Недвижимость" как арендатора, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные дольщикам земельные участки, и поскольку Управление Росреестра не осуществило такую регистрацию, суд признал действия Управления по регистрации права собственности на образованные участки без внесения в ЕГРН сведений об обременении таких участков правами аренды ООО "Русал-Недвижимость" не соответствующими требованиям ст. 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав" N 122-ФЗ от 21.07.1997 и нарушающими права заявителя.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об наличии оснований для отмены судебного акта.
Согласно материалам дела, ООО "Русал-Недвижимость" подано заявление, в котором общество просит признать незаконным бездействие Управления Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельных участков правами аренды общества и обязать Управление Росреестра внести в ЕГРП запись об обременении этих земельных участков правами аренды.
Таким образом, исходя из содержания и направленности требований, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обществом заявлены требования в порядке гл. 24 АПК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Вместе с тем, дела, хотя и вытекающие из административно-правовых отношений, но рассмотрение которых по существу требует решения спора праве, должны разрешаться в порядке искового, а не административного производства.
Указанный вывод согласуется с правовой позицией Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в п. п. 56, 58 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Из материалов дела следует, что заявитель предъявляет требования к регистрирующему органу - Управлению Росреестра.
При этом в обоснование своих требований заявитель указывает, что образование новых земельных участков не может нарушать право арендатора на использование выделенных участков на прежних условиях, а Земельный кодекс РФ не предусматривает такого основания для расторжения договора как образование земельного участка путем выдела доли в праве общей долевой собственности (т. 1 л.д. 12), т.е. ссылается на отсутствие оснований прекращения арендных отношений в отношении спорных земельных участков.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что материально-правовой интерес заявителя направлен не на само по себе внесение соответствующих записей об обременении спорного земельного участка, которые по природе своей носят правоподтверждающий, а не правопорождающий характер, а на сохранение обязательственных правоотношений, возникших на основании договора аренды от 18.08.2008 N 130-08-26-зем, что предопределяет существование спора о праве относительно спорных земельных участков.
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии в данном случае спора о праве, подлежащего рассмотрению в рамках искового, а не административного производства, в связи с чем избранный заявителем в рамках настоящего дела способ защиты нарушенного права нельзя признать надлежащим, поскольку он не соответствует существу спорных правоотношений.
Более того, из материалов дела следует, что вопрос о заключении с собственниками образованных земельных участков договоров аренды уже был предметом рассмотрения в суде общей юрисдикции. Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N 33-11460/2016 в удовлетворении требований ООО "Рустал-Недвижимость" к Артемьевой Е.П., Багаутдинову Д.К., Бердиной С.П., Гарфутдиновой Г.Х., Зубайдуллиной Т.Р., Климчук К.Н., Маринко Н.Г., Максимову С.И., Медведевой Т.В., Прокофьеву В.Н., Прокофьевой Л.А., Смирновой Н.Н., Тазеевой Л.Ш., Тужилову В.П., Хайруллину Ф.Ф., Хайруллиной З.С., Юнусова З.Н., Фролову М.П., Якимовой О.Н., Якимову В.П., Петинцеву Ю.А. о понуждении к заключению договоров аренды отказано (т. 4 л.д. 1-3).
Помимо этого судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции сослался на положения ст. ст. 11.8, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указав, что нормы названных статей не предполагают прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли, а пункт 5 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) обуславливает необходимость регистрации обременений в отношении выделенных земельных участков одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
При этом суд первой инстанции не учел следующего.
Оборот земельных участков, в том числе, путем передачи их в аренду, регламентируется нормами Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.
Вместе с тем, особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы нормами главы 3 Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон от 24.07.2001 N 101-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).
Доказательств того, что участниками долевой собственности на общем собрании принималось решение о передаче земельного участка в аренду обществу "Русал-Недвижимость" либо иному лицу в материалы дела не представлено.
Арендодателем по договору аренды от 18.08.2008 N 130-08-26-зем выступал уполномоченный на распоряжение землями орган местного самоуправления, который с момента перехода земельного участка в общую долевую собственность граждан утратил право на распоряжение таким участком.
В суде апелляционной инстанции представителем истца и третьими лицами подтверждено, что согласование условий передачи земельного участка кадастровым номером 02:26:080102:29 с обществом "Рустал-Недвижимость" на общем собрании участников долевой собственности достигнуто не было, т. к. на предложенные собранием условия аренды общество "Рустал-Недвижимость" не согласилось.
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Поскольку участниками общей долевой собственности решение о передаче земельного участка в аренду обществу не принималось, выделение земельных участков в счет принадлежащих им долей свидетельствует о наличии у них права распорядиться выделенными земельными участками по своему усмотрению, и, соответственно, об отсутствии у образованных в такой ситуации земельных участков статуса обремененных правами аренды общества "Русал-Недвижимость" в силу прекращения договора аренды на основании п. 5 ст. 14 Закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ.
При названных обстоятельствах у Управления Росреестра отсутствовали основания для регистрации обременения одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 3 (несоответствие выводов изложенных в решении обстоятельствам дела) п. 4 (неправильное применение норм права) ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2017 по делу N А07-995/2017 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Рустал-Недвижимость" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рустал-Недвижимость" в пользу Максимова Сергея Ивановича 150 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.09.2017 N 18АП-9697/2017, 18АП-9980/2017 ПО ДЕЛУ N А07-995/2017
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2017 г. N 18АП-9697/2017, 18АП-9980/2017
Дело N А07-995/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Максимова Сергея Ивановича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2017 по делу N А07-995/2017 (судья Харисов А.Ф).
В заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "РУСТАЛ-Недвижимость" - Хакимов С.Р. (доверенность от 11.09.2017, паспорт);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - Билалова А.Х. (доверенность от 27.09.2016 N 196, удостоверение);
- общества с ограниченной ответственностью "Башкирская сетевая компания" - Мухина Е.С. (доверенность от 01.01.2017 N 119/11-22, паспорт);
- Максимова Сергея Ивановича - Максимов С.И. (лично, паспорт);
- Тазеевой Ляли Шарифовны - Тазеева Л.Ш. (лично, паспорт);
- Зубайдуллиной Таслимы Рифкатовны - Зубайдуллина Т.Р. (лично, паспорт);
- Общество с ограниченной ответственностью "Рустал-Недвижимость" (далее - ООО "Рустал-Недвижимость", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным бездействия Управления Росреестра по невнесению в ЕГРП записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами: 02:26:080102:1366, 02:26:080102:1368, 02:26:080102:1369, 02:26:080102:1370, 02:26:080102:1371, 02:26:080102:1372, 02:26:080102:1391, 02:26:080102:1474, 02:26:080102:1476, 02:26:080102:1464, 02:26:080102:1443, 02:26:080102:1458, 02:26:080102:1470, 02:26:080102:1456, 02:26:080102:1454, 02:26:080102:1450, 02:26:080102:1460, 02:26:080102:1452, 02:26:080102:1479, 02:26:080102:1483, 02:26:080102:1466, 02:26:080102:1481, 02:26:080102:1462, 02:26:080102:1468, 02:26:080102:1472, 02:26:080102:1486 правом аренды по договору аренды земельного участка N 130-08-26-зем от 18.08.2008, договору передачи прав и обязанностей N б/н от 25.01.2010 на срок по 18.08.2057,
- обязании Управления Росреестра внести в ЕГРП запись об обременении земельных участков с кадастровыми номерами:
02:26:080102:1366, 02:26:080102:1368, 02:26:080102:1369, 02:26:080102:1370, 02:26:080102:1371, 02:26:080102:1372, 02:26:080102:1391, 02:26:080102:1474, 02:26:080102:1476, 02:26:080102:1464, 02:26:080102:1443, 02:26:080102:1458, 02:26:080102:1470, 02:26:080102:1456, 02:26:080102:1454, 02:26:080102:1450, 02:26:080102:1460, 02:26:080102:1452, 02:26:080102:1479, 02:26:080102:1483, 02:26:080102:1466, 02:26:080102:1481, 02:26:080102:1462, 02:26:080102:1468, 02:26:080102:1472, 02:26:080102:1486 правом аренды по договору аренды земельного участка N 130-08-26-зем от 18.08.2008, договору передачи прав и обязанностей N б/н от 25.01.2010 на срок по 18.08.2057 (требования изложены с учетом принятого судом уточнения исковых требований - т. 4 л.д. 10-11).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан", Администрация муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью "Башкирская сетевая компания", Артемьев Е.П., Климчук К.Н., Медведева Т.В., Фролов М.П., Якимова О.Н., Яркова В.А., Петинцев Ю.А., Якимов В.П., Смирнова Н.Н., Максимов С.И., Юнусова З.Н., Тазеева Л.Ш., Хайруллина Е.С., Багаутдинов Д.К., Хайруллин Ф.Ф., Хайруллина З.С., Маринко Н.Г., Зубайдуллина Т.Р., Бердина С.П., Гарфутдинова Г.Х., Тужилова В.П., Прокофьев В.Н., Прокофьева Л.А.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2017 (резолютивная часть от 20.06.2017) требования ООО "Рустал-Недвижимость" удовлетворены.
С указанным решением не согласились Максимов С.И. и Управление Росреестра (далее также - податели жалоб, апеллянты).
Максимов С.И. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении требования заявителя.
Апеллянт не согласен с выводами суда о том, что одновременно с государственной регистрацией права собственности на образуемые земельные участки Управлением Росреестра должна быть произведена государственная регистрация ограничений (обременений) на эти участки. Ссылаясь на то, что образовывались земельные участки при их выделе в счет земельных долей из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:26:080102:29, апеллянт указывает, что согласие арендатора исходного земельного участка на такое образование не требуется, а в силу п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ обременения (ограничения) прав, возникшие на основании договоров, не сохраняются в отношении образуемых земельных участков. Кроме того, апеллянт полагает, что заявителем пропущен срок на обращение с соответствующим заявлением в суд, т. к. данные о вновь образованных земельных участках были известны заявителю в марте 2015 г, поскольку заявитель в это время обращался в Иглинский районный суд Республики Башкортостан с требованием к пайщикам о понуждении их к заключению договоров аренды.
Управление Росреестра в апелляционной жалобе ссылается на нарушение судом первой инстанции требований процессуального законодательства. Апеллянт указывает на то, что заявителем не уточнялись требования в том виде, как они изложены судом в решении, поскольку ООО "Рустал-Недвижимость" не обращалось с заявлением о признании незаконными действий Управления, выразившихся в письме N ОЮЛ-27059/212 от 06.12.2016 об отказе во внесении в ЕГРН записи об обременении земельных участков. Суд вышел за пределы заявленных требований, т. к. предметом спора являлись иные требования заявителя, изложенные в заявлении об уточнении иска, поступившем в суд 15.06.2017.
Суд не учел, что поступившее в Управление Росреестра заявление ООО "Русал-Недвижимость" от 11.11.2016 не соответствовало требованиям, предъявляемым к форме и содержанию заявления на государственную регистрацию прав, не подлежало рассмотрению по правилам Закона о регистрации и было рассмотрено в соответствии с требованиями Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" в силу чего ответ Управления N ОЮЛ-27059/212 от 06.12.2016 не является отказом в государственной регистрации, а носит лишь информативный характер.
Суд не учел, что кадастровые номера земельных участков, указанных в заявлении Общества, поданном в Управление, отличаются от кадастровых номеров, указанных в обжалуемом решении.
Помимо этого апеллянт настаивает на том, что по существу в настоящем деле имеется спор о праве, который не подлежит рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из административных правоотношений.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
С учетом мнения присутствующих представителей лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия иных не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан от 18.08.2008 между муниципальным управлением земельных и имущественных отношений администрации Иглинского района (арендодатель) и ООО "Система" (арендатор) заключен договор аренды N 130-08-26-зем земельного участка с кадастровым номером 02:26:080102:29 для ведения сельскохозяйственного производства сроком до 18 августа 2057 года (т. 1 л.д. 15-16). Государственная регистрация договора аренды произведена 17.09.2008 (т. 1 л.д. 16 оборот).
По договору передачи прав и обязанностей от 05.01.2010 ООО "Система" передала прав и обязанности арендатора, вытекающие из вышеназванного договора обществу "Русал-Недвижимость" (т. 1 л.д. 17).
Постановлением администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан от 29.06.2011 N 06-694 земельный участок с кадастровым номером 02:26:080102:29 предоставлен в общую собственность граждан, имеющих право на получение земельной доли (пая) из земель сельскохозяйственного назначения согласно прилагаемого списка (т. 2 л.д. 78).
08.08.2011 на основании указанного постановления произведена регистрация права общей долевой собственности работников совхоза "Алаторский" (27 человек) на земельный участок кадастровым номером 02:26:080102:29 (т. 3 л.д. 57-68).
На общем собрании пайщиков согласно протоколу от 25 мая 2015 года было принято решение о выделе долей земельного участка участникам в натуре согласно существующим долям.
26.08.2015 в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о 26 земельных участках образованных в результате выдела в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 02:26:080102:29 (т. 2 л.д. 80-154).
На основании представленных участниками долевой собственности документов произведена государственная регистрация прав указанных лиц на образованные земельные участки.
Впоследствии земельные участки с кадастровым номером 02:26:080102:1367, 02:26:080102:1373, 02:26:080102:1375, 02:26:080102:1376, 02:26:080102:1377, 02:26:080102:1378, 02:26:080102:1379, 02:26:080102:1380, 02:26:080102:1381, 02:26:080102:1382, 02:26:080102:1383, 02:26:080102:1384, 02:26:080102:1385, 02:26:080102:1386, 02:26:080102:1387,02:26:080102:1388, 02:26:080102:1389, 02:26:080102:1390, 02:26:080102:1374 были разделены каждый на два участка, на один из которых зарегистрировано право собственности ООО "Башкирская сетевая компания".
11.11.2016 ООО "Рустал-Недвижимость" обратилось в Управление Росреестра с письмом, содержащим, в том числе, просьбу зарегистрировать в отношении спорных земельных участков обременение правом аренды общества.
06.12.2016 Управления Росреестра письмом N ОЮЛ-27059/212 сообщило заявителю о невозможности внести в ЕГРП сведения об обременении на указанные в письме земельные участки (т. 1 л.д. 18-20).
Ссылаясь на норму п. 5 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и полагая, что бездействием Управления Росреестра нарушены права ООО "Рустал-Недвижимость" как арендатора, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные дольщикам земельные участки, и поскольку Управление Росреестра не осуществило такую регистрацию, суд признал действия Управления по регистрации права собственности на образованные участки без внесения в ЕГРН сведений об обременении таких участков правами аренды ООО "Русал-Недвижимость" не соответствующими требованиям ст. 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав" N 122-ФЗ от 21.07.1997 и нарушающими права заявителя.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об наличии оснований для отмены судебного акта.
Согласно материалам дела, ООО "Русал-Недвижимость" подано заявление, в котором общество просит признать незаконным бездействие Управления Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельных участков правами аренды общества и обязать Управление Росреестра внести в ЕГРП запись об обременении этих земельных участков правами аренды.
Таким образом, исходя из содержания и направленности требований, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обществом заявлены требования в порядке гл. 24 АПК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Вместе с тем, дела, хотя и вытекающие из административно-правовых отношений, но рассмотрение которых по существу требует решения спора праве, должны разрешаться в порядке искового, а не административного производства.
Указанный вывод согласуется с правовой позицией Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в п. п. 56, 58 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Из материалов дела следует, что заявитель предъявляет требования к регистрирующему органу - Управлению Росреестра.
При этом в обоснование своих требований заявитель указывает, что образование новых земельных участков не может нарушать право арендатора на использование выделенных участков на прежних условиях, а Земельный кодекс РФ не предусматривает такого основания для расторжения договора как образование земельного участка путем выдела доли в праве общей долевой собственности (т. 1 л.д. 12), т.е. ссылается на отсутствие оснований прекращения арендных отношений в отношении спорных земельных участков.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что материально-правовой интерес заявителя направлен не на само по себе внесение соответствующих записей об обременении спорного земельного участка, которые по природе своей носят правоподтверждающий, а не правопорождающий характер, а на сохранение обязательственных правоотношений, возникших на основании договора аренды от 18.08.2008 N 130-08-26-зем, что предопределяет существование спора о праве относительно спорных земельных участков.
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии в данном случае спора о праве, подлежащего рассмотрению в рамках искового, а не административного производства, в связи с чем избранный заявителем в рамках настоящего дела способ защиты нарушенного права нельзя признать надлежащим, поскольку он не соответствует существу спорных правоотношений.
Более того, из материалов дела следует, что вопрос о заключении с собственниками образованных земельных участков договоров аренды уже был предметом рассмотрения в суде общей юрисдикции. Апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 16.06.2016 по делу N 33-11460/2016 в удовлетворении требований ООО "Рустал-Недвижимость" к Артемьевой Е.П., Багаутдинову Д.К., Бердиной С.П., Гарфутдиновой Г.Х., Зубайдуллиной Т.Р., Климчук К.Н., Маринко Н.Г., Максимову С.И., Медведевой Т.В., Прокофьеву В.Н., Прокофьевой Л.А., Смирновой Н.Н., Тазеевой Л.Ш., Тужилову В.П., Хайруллину Ф.Ф., Хайруллиной З.С., Юнусова З.Н., Фролову М.П., Якимовой О.Н., Якимову В.П., Петинцеву Ю.А. о понуждении к заключению договоров аренды отказано (т. 4 л.д. 1-3).
Помимо этого судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции сослался на положения ст. ст. 11.8, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указав, что нормы названных статей не предполагают прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли, а пункт 5 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) обуславливает необходимость регистрации обременений в отношении выделенных земельных участков одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
При этом суд первой инстанции не учел следующего.
Оборот земельных участков, в том числе, путем передачи их в аренду, регламентируется нормами Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.
Вместе с тем, особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы нормами главы 3 Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон от 24.07.2001 N 101-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).
Доказательств того, что участниками долевой собственности на общем собрании принималось решение о передаче земельного участка в аренду обществу "Русал-Недвижимость" либо иному лицу в материалы дела не представлено.
Арендодателем по договору аренды от 18.08.2008 N 130-08-26-зем выступал уполномоченный на распоряжение землями орган местного самоуправления, который с момента перехода земельного участка в общую долевую собственность граждан утратил право на распоряжение таким участком.
В суде апелляционной инстанции представителем истца и третьими лицами подтверждено, что согласование условий передачи земельного участка кадастровым номером 02:26:080102:29 с обществом "Рустал-Недвижимость" на общем собрании участников долевой собственности достигнуто не было, т. к. на предложенные собранием условия аренды общество "Рустал-Недвижимость" не согласилось.
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Поскольку участниками общей долевой собственности решение о передаче земельного участка в аренду обществу не принималось, выделение земельных участков в счет принадлежащих им долей свидетельствует о наличии у них права распорядиться выделенными земельными участками по своему усмотрению, и, соответственно, об отсутствии у образованных в такой ситуации земельных участков статуса обремененных правами аренды общества "Русал-Недвижимость" в силу прекращения договора аренды на основании п. 5 ст. 14 Закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ.
При названных обстоятельствах у Управления Росреестра отсутствовали основания для регистрации обременения одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 3 (несоответствие выводов изложенных в решении обстоятельствам дела) п. 4 (неправильное применение норм права) ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2017 по делу N А07-995/2017 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Рустал-Недвижимость" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рустал-Недвижимость" в пользу Максимова Сергея Ивановича 150 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)