Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Уполномоченный орган указал на наличие действующего на момент обращения договора аренды, а также на то, что спорный участок предоставлялся заявителю для целей, не связанных со строительством спортивной базы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 03.11.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Ключниковой Н.В.
судей Лукашенковой Т.В., Стрегелевой Г.А.
при ведении протокола в судебном заседании кассационной инстанции помощником судьи Частиковой О.В.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Бежица" (ОГРН 10832540115790, ИНН 3255505275, ул. Бурова, 20, г. Брянск, 241035); Костик В.В. - представителя по доверенности от 02.10.2017;
- от управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568, пр-кт Ленина, 35, г. Брянск, 241050); Копичевой И.В. - представителя по доверенности от 09.01.2017 N 29/04-6;
- от Брянской городской администрации (ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909, пр-кт Ленина, 35, г. Брянск, 241050); Копичевой И.В. - представителя по доверенности от 27.12.2017 N 1/06-24/2и;
- рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Брянской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Бежица" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 (судьи Тимашкова Е.Н., Токарева М.В., Капустина Л.А.) по делу N А09-13848/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Бежица" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление), изложенного в письме от 28.10.2015 N 29/02-9445, в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности с кадастровым номером 32:28:0015502:49, общей площадью 13 831 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон "Московский", в долгосрочную аренду сроком на 49 лет.
Дело рассматривалось с участием Брянской городской администрации (далее - Администрация).
Решением от 07.03.2017 суд признал незаконным отказ Управления, изложенный в письме от 28.10.2015 исх. N 29/02-9445, и в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал Управление подготовить проект договора по предоставлению обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Бежица" в долгосрочную аренду (сроком на 49 лет) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности с кадастровым номером 32:28:0015502:49, общей площадью 13831 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон "Московский", обеспечить его подписание и направить заявителю.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.06.2017 решение суда от 07.03.2017 отменено, в удовлетворении заявленного Обществом требования отказано.
В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление суда от 23.06.2017 в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права, оставить в силе решение суда от 07.03.2017.
Представителем Общества заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с намерением заключить с Управлением, Администрацией мировое соглашение.
Представитель Управления, Администрации возражал против удовлетворения ходатайства, так как ему ничего не известно об обсуждении вопроса о заключении мирового соглашения.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев ходатайство в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказывает в его удовлетворении в связи с отсутствием обстоятельств, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
Как видно из материалов дела, согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Бежица" является управление недвижимым имуществом, дополнительными видами деятельности: покупка и продажа собственного недвижимого имущества, сдача его в наем; чистка и уборка производственных и жилых помещений, оборудования и транспортных средств; аренда транспортных средств и оборудования.
Земельный участок площадью 13 831 кв. м (1,383 га), расположенный по адресу: г. Брянск, мкр. "Московский", кадастровый номер 32:28:0015502:49 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет как ранее учтенный 26.07.2007 с видом разрешенного использования: для организации школьной спортивной базы с благоустройством береговой территории р. Десна. Право собственности муниципального образования город Брянск зарегистрировано 11.09.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 32-32-01/037/2007-477.
На заседании городской комиссии по предоставлению земельных участков на территории города Брянска от 23.04.2013 принято решение о согласовании возможности предоставления в аренду сроком на три года, находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015502:49, расположенного по адресу: г. Брянск, мкр "Московский" площадью 13 831 кв. м, для организации школьной спортивной базы с благоустройством береговой территории р. Десна.
В соответствии с договором аренды земельного участка от 21.05.2013 N 38443, заключенным между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и ООО "УК "Бежица" (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 13 831 кв. м, из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 32:28:0015502:49, расположенный по адресу: г. Брянск, мкр "Московский", для организации школьной спортивной базы с благоустройством береговой территории р. Десна.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен с 21.05.2013 по 20.05.2016.
Дополнительным соглашением от 28.03.2014 к договору аренды от 21.05.2013 N 38443 внесены изменения в части разрешенного вида использования участка: основной вид - проезды, тротуары, зеленые насаждения общего пользования; вспомогательный вид - объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры.
11.08.2015 ООО "УК "Бежица" обратилось в Управление с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в долгосрочную аренду (сроком на сорок девять лет), обосновывая свое заявление нахождением на нем принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества - трансформаторной подстанции.
Согласно кадастровому паспорту от 21.01.2015 трансформаторная подстанция - металлическое нежилое здание общей площадью 18,9 кв. м.
Заявитель, ссылаясь на нормы п. 17 ч. 8 ст. 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что ему, как собственнику трансформаторной подстанции (объекта площадью 18,9 кв. м), расположенной на земельном участке площадью 13 831 кв. м (1,383 га), предоставлено исключительное право на заключение договора аренды этого земельного участка, находящегося муниципальной собственности, на срок сорок девять лет.
Письмом от 28.10.2015 N 29/02-9445 Управление отказало Обществу в предоставлении указанного земельного участка в долгосрочную аренду, сославшись на действующий на момент обращения договор аренды от 21.05.2013 N 38443.
Посчитав отказ от 28.10.2015 незаконным, Общество оспорило его в арбитражном суде.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что отказ Управления не соответствует положениям статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поскольку договор аренды земельного участка и дополнение к нему заключались до 01.03.2015, то при их оценки следует руководствоваться редакцией Земельного кодекса Российской Федерации, действующей до этой даты.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Судом апелляционной инстанции правомерно установлено, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду Обществу для целей, не связанных со строительством.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.
Предметом договора аренды от 21.05.2013 года N 38443 является земельный участок с видом разрешенного использования "для организации школьной спортивной базы с благоустройством береговой территории р. Десна". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с этим видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Спорный земельный участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для организации школьной спортивной базы с благоустройством береговой территории р.Десна.
Таким образом, заключенное Управлением и Обществом 28.03.2014 дополнительное соглашение, изменившее разрешенный вид использования участка: основной вид - проезды, тротуары, зеленые насаждения общего пользования; вспомогательный вид - объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, по существу было направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, а в данном случае земельный участок с кадастровым номером 32:28:0015502:49 был сформирован и поставлен на кадастровый учет 26.07.2007, то есть задолго до предоставления его в аренду Обществу.
В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Как разъяснено в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 28.03.2014, изменившего целевое назначение спорного земельного участка с "для организации школьной спортивной зоны с благоустройством береговой территории р. Десна" на "основной вид - проезды, тротуары, земельные насаждения общего пользования; вспомогательный вид - объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры", является законным и обоснованным, а поэтому при отсутствии факта предоставления земельного участка для строительства капитального объекта - объект не может считаться созданным правомерно, независимо от наличия иных документов, полученных в период строительства.
Суд кассационной инстанции также полагает необходимым обратить внимание на следующее. Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет. Такая позиция по данному вопросу соответствует судебно-арбитражной практике (абзац первый п. 23 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22).
Регистрация права собственности имеет правоподтверждающий характер (в соответствии с положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимость и совершаемых в отношении нее сделок в ЕГРП и носит не правоустанавливающий, не распорядительный, а правоподтверждающий характер в силу чего внесение в ЕГРП записи без должного правового основания (титула) не приводит к возникновению права собственности), а положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не ставят в зависимость возникновение права собственности на самовольную постройку от факта государственной регистрации права собственности и устанавливают особый, исключительный порядок легализации самовольной постройки.
Несмотря на то, что оспариваемый отказ Управления основан на других нормах права, требование Общества не подлежало удовлетворению, так как не нарушало его юридически значимых прав и интересов.
Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения оспариваемого постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по делу N А09-13848/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 03.11.2017 N Ф10-4411/2017 ПО ДЕЛУ N А09-13848/2015
Требование: О признании незаконным отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в долгосрочную аренду для строительства.Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Уполномоченный орган указал на наличие действующего на момент обращения договора аренды, а также на то, что спорный участок предоставлялся заявителю для целей, не связанных со строительством спортивной базы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2017 г. по делу N А09-13848/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 03.11.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Ключниковой Н.В.
судей Лукашенковой Т.В., Стрегелевой Г.А.
при ведении протокола в судебном заседании кассационной инстанции помощником судьи Частиковой О.В.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Бежица" (ОГРН 10832540115790, ИНН 3255505275, ул. Бурова, 20, г. Брянск, 241035); Костик В.В. - представителя по доверенности от 02.10.2017;
- от управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568, пр-кт Ленина, 35, г. Брянск, 241050); Копичевой И.В. - представителя по доверенности от 09.01.2017 N 29/04-6;
- от Брянской городской администрации (ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909, пр-кт Ленина, 35, г. Брянск, 241050); Копичевой И.В. - представителя по доверенности от 27.12.2017 N 1/06-24/2и;
- рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Брянской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Бежица" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 (судьи Тимашкова Е.Н., Токарева М.В., Капустина Л.А.) по делу N А09-13848/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Бежица" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление), изложенного в письме от 28.10.2015 N 29/02-9445, в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности с кадастровым номером 32:28:0015502:49, общей площадью 13 831 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон "Московский", в долгосрочную аренду сроком на 49 лет.
Дело рассматривалось с участием Брянской городской администрации (далее - Администрация).
Решением от 07.03.2017 суд признал незаконным отказ Управления, изложенный в письме от 28.10.2015 исх. N 29/02-9445, и в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал Управление подготовить проект договора по предоставлению обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Бежица" в долгосрочную аренду (сроком на 49 лет) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности с кадастровым номером 32:28:0015502:49, общей площадью 13831 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон "Московский", обеспечить его подписание и направить заявителю.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.06.2017 решение суда от 07.03.2017 отменено, в удовлетворении заявленного Обществом требования отказано.
В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление суда от 23.06.2017 в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права, оставить в силе решение суда от 07.03.2017.
Представителем Общества заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с намерением заключить с Управлением, Администрацией мировое соглашение.
Представитель Управления, Администрации возражал против удовлетворения ходатайства, так как ему ничего не известно об обсуждении вопроса о заключении мирового соглашения.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев ходатайство в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказывает в его удовлетворении в связи с отсутствием обстоятельств, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
Как видно из материалов дела, согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Бежица" является управление недвижимым имуществом, дополнительными видами деятельности: покупка и продажа собственного недвижимого имущества, сдача его в наем; чистка и уборка производственных и жилых помещений, оборудования и транспортных средств; аренда транспортных средств и оборудования.
Земельный участок площадью 13 831 кв. м (1,383 га), расположенный по адресу: г. Брянск, мкр. "Московский", кадастровый номер 32:28:0015502:49 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет как ранее учтенный 26.07.2007 с видом разрешенного использования: для организации школьной спортивной базы с благоустройством береговой территории р. Десна. Право собственности муниципального образования город Брянск зарегистрировано 11.09.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 32-32-01/037/2007-477.
На заседании городской комиссии по предоставлению земельных участков на территории города Брянска от 23.04.2013 принято решение о согласовании возможности предоставления в аренду сроком на три года, находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015502:49, расположенного по адресу: г. Брянск, мкр "Московский" площадью 13 831 кв. м, для организации школьной спортивной базы с благоустройством береговой территории р. Десна.
В соответствии с договором аренды земельного участка от 21.05.2013 N 38443, заключенным между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и ООО "УК "Бежица" (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 13 831 кв. м, из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 32:28:0015502:49, расположенный по адресу: г. Брянск, мкр "Московский", для организации школьной спортивной базы с благоустройством береговой территории р. Десна.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен с 21.05.2013 по 20.05.2016.
Дополнительным соглашением от 28.03.2014 к договору аренды от 21.05.2013 N 38443 внесены изменения в части разрешенного вида использования участка: основной вид - проезды, тротуары, зеленые насаждения общего пользования; вспомогательный вид - объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры.
11.08.2015 ООО "УК "Бежица" обратилось в Управление с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в долгосрочную аренду (сроком на сорок девять лет), обосновывая свое заявление нахождением на нем принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества - трансформаторной подстанции.
Согласно кадастровому паспорту от 21.01.2015 трансформаторная подстанция - металлическое нежилое здание общей площадью 18,9 кв. м.
Заявитель, ссылаясь на нормы п. 17 ч. 8 ст. 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что ему, как собственнику трансформаторной подстанции (объекта площадью 18,9 кв. м), расположенной на земельном участке площадью 13 831 кв. м (1,383 га), предоставлено исключительное право на заключение договора аренды этого земельного участка, находящегося муниципальной собственности, на срок сорок девять лет.
Письмом от 28.10.2015 N 29/02-9445 Управление отказало Обществу в предоставлении указанного земельного участка в долгосрочную аренду, сославшись на действующий на момент обращения договор аренды от 21.05.2013 N 38443.
Посчитав отказ от 28.10.2015 незаконным, Общество оспорило его в арбитражном суде.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что отказ Управления не соответствует положениям статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поскольку договор аренды земельного участка и дополнение к нему заключались до 01.03.2015, то при их оценки следует руководствоваться редакцией Земельного кодекса Российской Федерации, действующей до этой даты.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Судом апелляционной инстанции правомерно установлено, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду Обществу для целей, не связанных со строительством.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.
Предметом договора аренды от 21.05.2013 года N 38443 является земельный участок с видом разрешенного использования "для организации школьной спортивной базы с благоустройством береговой территории р. Десна". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с этим видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Спорный земельный участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для организации школьной спортивной базы с благоустройством береговой территории р.Десна.
Таким образом, заключенное Управлением и Обществом 28.03.2014 дополнительное соглашение, изменившее разрешенный вид использования участка: основной вид - проезды, тротуары, зеленые насаждения общего пользования; вспомогательный вид - объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, по существу было направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, а в данном случае земельный участок с кадастровым номером 32:28:0015502:49 был сформирован и поставлен на кадастровый учет 26.07.2007, то есть задолго до предоставления его в аренду Обществу.
В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Как разъяснено в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 28.03.2014, изменившего целевое назначение спорного земельного участка с "для организации школьной спортивной зоны с благоустройством береговой территории р. Десна" на "основной вид - проезды, тротуары, земельные насаждения общего пользования; вспомогательный вид - объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры", является законным и обоснованным, а поэтому при отсутствии факта предоставления земельного участка для строительства капитального объекта - объект не может считаться созданным правомерно, независимо от наличия иных документов, полученных в период строительства.
Суд кассационной инстанции также полагает необходимым обратить внимание на следующее. Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет. Такая позиция по данному вопросу соответствует судебно-арбитражной практике (абзац первый п. 23 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22).
Регистрация права собственности имеет правоподтверждающий характер (в соответствии с положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимость и совершаемых в отношении нее сделок в ЕГРП и носит не правоустанавливающий, не распорядительный, а правоподтверждающий характер в силу чего внесение в ЕГРП записи без должного правового основания (титула) не приводит к возникновению права собственности), а положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не ставят в зависимость возникновение права собственности на самовольную постройку от факта государственной регистрации права собственности и устанавливают особый, исключительный порядок легализации самовольной постройки.
Несмотря на то, что оспариваемый отказ Управления основан на других нормах права, требование Общества не подлежало удовлетворению, так как не нарушало его юридически значимых прав и интересов.
Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения оспариваемого постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по делу N А09-13848/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
Т.В.ЛУКАШЕНКОВА
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
Т.В.ЛУКАШЕНКОВА
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)