Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 08.02.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛОСНЕНСКОЕ МЕСТОРОЖДЕНИЕ" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2015 по делу N А62-4860/2015 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Администрация муниципального образования "Починковский район" Смоленской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЛОСНЕНСКОЕ МЕСТОРОЖДЕНИЕ" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2015 в размере 360 222 рублей 78 копеек, пени, начисленных за период с 26.12.2014 по 30.04.2015 в размере 7 767 рублей 87 копеек, а также о расторжении договоров аренды.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение суда отменить в части и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в части расторжения договора аренды земельных участков. В обоснование своих доводов ответчик ссылался на то, что на спорных земельных участках расположены 13 принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, в связи с чем истец обязан заключить договор аренды земельного участка. Обратил внимание на полное исполнение обязательства по внесению арендной платы, что, по мнению ответчика, является устранением существенного нарушения договора аренды в разумный срок. Считает необоснованной ссылку суда области на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
В отзыве на апелляционную жалобу администрация, считая принятое решение законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец ссылался на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, что, в свою очередь, является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку ответчик согласно доводам жалобы, обжалует часть судебного акта, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта только в пределах, определяемых апелляционной жалобой.
С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции проверяется законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения только в части расторжения судом области договоров аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного в обжалуемой части в силу следующего.
Из материалов дела следует, что общество является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 67:14:0010101:0054, 67:14:0010101:0055 и 67:14:0010101:0068, перешедших к нему на основании договоров уступки прав (л. д. 50-64).
Из раздела 1 договора от 07.07.2005 N 86 следует, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 67:14:0010101:0054, находящийся по адресу: Смоленская область, Починковский район, на территории АО "Рябцево".
В соответствии с разделом 1 договора от 07.07.2005 N 87 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 67:14:0010101:0055, находящийся по адресу: Смоленская область, Починковский район, на территории АО "Рябцево".
Согласно разделу 1 договора от 07.07.2005 N 88 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 67:14:0010101:0068, находящийся по адресу: Смоленская область, Починковский район, на территории совхоза "Панский".
В разделе 3 договоров стороны согласовали размеры и условия внесения арендной платы.
В частности, пунктом 3.5 договоров установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленные сроки начисляется пеня в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
В результате неисполнения ответчиком в период с 01.10.2014 по 31.03.2015 обязанности внесения арендной платы за последним образовалась задолженность в сумме 360 222 рублей 78 копеек, что, в свою очередь, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта пользования ответчиком земельными участками и неисполнения последним обязательства по внесению арендной платы, в том числе более двух раз подряд, что является существенным нарушением условий договоров аренды и основанием для их расторжения, в связи с чем признал исковые требования о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности и пени в заявленном размере, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей более двух сроков подряд установлен судом и подтверждается материалами дела.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
В соответствии с пунктом 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров договором предусмотрен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.
Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Из материалов дела (т. 1, л.д. 65-68, 81-83) следует, что претензии о погашении задолженности с предложением о расторжении договоров по основанию, установленному пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, дважды направлялись истцом в адрес ответчика, однако были оставлены последним без ответа и удовлетворения.
Учитывая доказанность материалами дела факта неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей более двух сроков подряд, суд первой инстанции правомерно расторг договоры аренды: от 07.07.2005 N 86 земельного участка с кадастровым номером 67:14:0010101:54 площадью 289 715 кв. м по адресу: Смоленская область, Починковский район, на территории АО "Рябцево; от 07.07.2005 N 87 земельного участка с кадастровым номером 67:14:0010101:55 площадью 309 874 кв. м по адресу: Смоленская область, Починковский район, на территории АО "Рябцево; от 07.07.2005 N 88 земельного участка с кадастровым номером 67:14:0010101:68 площадью 365 210 кв. м по адресу: Смоленская область, Починковский район, с/п Лосненское, 3 км западнее д. Лосня.
Ссылка ответчика на полное погашение имеющейся задолженности по арендной плате, что, по его мнению, является устранением существенного нарушения договора аренды в разумный срок, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Несмотря на неоднократные просьбы суда первой инстанции, адресованные обществу представить мотивированный отзыв на заявленные исковые требования (т. 1, л.д. 1-2, 108-109), ответчик каких-либо доказательств, подтверждающих устранение им существенного нарушения договора аренды в разумный срок, не представил.
Довод о погашении имеющейся перед истцом задолженности по арендной плате ответчик заявил только в суде апелляционной инстанции, при этом не представил в подтверждение данного довода каких-либо документов.
Доказательств, подтверждающих тяжелое материальное положение, последним также представлено не было.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.
Аналогичный правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092.
Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены в обжалуемой части судебного акта.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей (т. 2, л.д. 9) относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2015 по делу N А62-4860/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.02.2016 N 20АП-7362/2015 ПО ДЕЛУ N А62-4860/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. по делу N А62-4860/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 08.02.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛОСНЕНСКОЕ МЕСТОРОЖДЕНИЕ" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2015 по делу N А62-4860/2015 (судья Печорина В.А.),
установил:
следующее.
Администрация муниципального образования "Починковский район" Смоленской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЛОСНЕНСКОЕ МЕСТОРОЖДЕНИЕ" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2015 в размере 360 222 рублей 78 копеек, пени, начисленных за период с 26.12.2014 по 30.04.2015 в размере 7 767 рублей 87 копеек, а также о расторжении договоров аренды.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение суда отменить в части и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в части расторжения договора аренды земельных участков. В обоснование своих доводов ответчик ссылался на то, что на спорных земельных участках расположены 13 принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, в связи с чем истец обязан заключить договор аренды земельного участка. Обратил внимание на полное исполнение обязательства по внесению арендной платы, что, по мнению ответчика, является устранением существенного нарушения договора аренды в разумный срок. Считает необоснованной ссылку суда области на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
В отзыве на апелляционную жалобу администрация, считая принятое решение законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец ссылался на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, что, в свою очередь, является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку ответчик согласно доводам жалобы, обжалует часть судебного акта, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта только в пределах, определяемых апелляционной жалобой.
С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции проверяется законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения только в части расторжения судом области договоров аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного в обжалуемой части в силу следующего.
Из материалов дела следует, что общество является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 67:14:0010101:0054, 67:14:0010101:0055 и 67:14:0010101:0068, перешедших к нему на основании договоров уступки прав (л. д. 50-64).
Из раздела 1 договора от 07.07.2005 N 86 следует, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 67:14:0010101:0054, находящийся по адресу: Смоленская область, Починковский район, на территории АО "Рябцево".
В соответствии с разделом 1 договора от 07.07.2005 N 87 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 67:14:0010101:0055, находящийся по адресу: Смоленская область, Починковский район, на территории АО "Рябцево".
Согласно разделу 1 договора от 07.07.2005 N 88 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 67:14:0010101:0068, находящийся по адресу: Смоленская область, Починковский район, на территории совхоза "Панский".
В разделе 3 договоров стороны согласовали размеры и условия внесения арендной платы.
В частности, пунктом 3.5 договоров установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленные сроки начисляется пеня в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
В результате неисполнения ответчиком в период с 01.10.2014 по 31.03.2015 обязанности внесения арендной платы за последним образовалась задолженность в сумме 360 222 рублей 78 копеек, что, в свою очередь, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта пользования ответчиком земельными участками и неисполнения последним обязательства по внесению арендной платы, в том числе более двух раз подряд, что является существенным нарушением условий договоров аренды и основанием для их расторжения, в связи с чем признал исковые требования о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности и пени в заявленном размере, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей более двух сроков подряд установлен судом и подтверждается материалами дела.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
В соответствии с пунктом 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров договором предусмотрен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.
Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Из материалов дела (т. 1, л.д. 65-68, 81-83) следует, что претензии о погашении задолженности с предложением о расторжении договоров по основанию, установленному пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, дважды направлялись истцом в адрес ответчика, однако были оставлены последним без ответа и удовлетворения.
Учитывая доказанность материалами дела факта неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей более двух сроков подряд, суд первой инстанции правомерно расторг договоры аренды: от 07.07.2005 N 86 земельного участка с кадастровым номером 67:14:0010101:54 площадью 289 715 кв. м по адресу: Смоленская область, Починковский район, на территории АО "Рябцево; от 07.07.2005 N 87 земельного участка с кадастровым номером 67:14:0010101:55 площадью 309 874 кв. м по адресу: Смоленская область, Починковский район, на территории АО "Рябцево; от 07.07.2005 N 88 земельного участка с кадастровым номером 67:14:0010101:68 площадью 365 210 кв. м по адресу: Смоленская область, Починковский район, с/п Лосненское, 3 км западнее д. Лосня.
Ссылка ответчика на полное погашение имеющейся задолженности по арендной плате, что, по его мнению, является устранением существенного нарушения договора аренды в разумный срок, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Несмотря на неоднократные просьбы суда первой инстанции, адресованные обществу представить мотивированный отзыв на заявленные исковые требования (т. 1, л.д. 1-2, 108-109), ответчик каких-либо доказательств, подтверждающих устранение им существенного нарушения договора аренды в разумный срок, не представил.
Довод о погашении имеющейся перед истцом задолженности по арендной плате ответчик заявил только в суде апелляционной инстанции, при этом не представил в подтверждение данного довода каких-либо документов.
Доказательств, подтверждающих тяжелое материальное положение, последним также представлено не было.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.
Аналогичный правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092.
Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены в обжалуемой части судебного акта.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей (т. 2, л.д. 9) относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2015 по делу N А62-4860/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)