Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.
судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
при участии:
от истца - Павленко Александр Александрович по доверенности от 27.05.2014,
от ответчика - Радькова Елена Виннадевна по доверенности от 15.04.2016, Медведева Екатерина Валерьевна по доверенности от 31.12.2015,
от третьего лица ПАО "МДМ Банк" - Павленко Александр Александрович по доверенности от 25.02.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гостиница - А"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2016 по делу N А53-20078/2015, принятое в составе судьи Тер-Акопян О.С.,
по иску Компании Khepri Finance Limited (Компания Хепри Файненс Лимитед)
к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница - А" (ИНН 6143084137),
при участии третьих лиц: публичного акционерного общества "МДМ БАНК", закрытого акционерного общества "Энергомаш (Белгород) - БЗЭМ"
об обращении взыскания на предмет залога
Компания "Хепри Файненс Лимитед" обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница - А" об обращении взыскания на следующее имущество:
1. Заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010:
- - здание общежития (литер А, А1, А2, п/А), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16, кадастровый номер 61:48:00409213:2470 общей площадью 2484,2 кв. м; установить начальную продажную стоимость 8 900 000 руб.;
- - земельный участок площадью 9247 кв., кадастровый номер 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м; установить начальную продажную стоимость в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости ООО "ЛЛ-Консалт";
- 2. Заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011:
- - часть здания гостиницы площадью 2708, инвентарный номер 1246 литер А, п/А, н/А этажность - 9, по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2; кадастровый номер 61:48:00402 06:3208; установить начальную продажную стоимость 27 921 000 руб.;
- - часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м литер Б, п/Б, н/Б, этажность 9 по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кад. номер 61:48:0040206:3209; установить начальную продажную стоимость 27 458 000 руб.
- - часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040 206:3327; установить начальную продажную стоимость 4 142 000 руб.;
- - часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:3406; установить начальную продажную стоимость 379 000 руб.
- долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м; установить начальную продажную стоимость в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости ООО "ЛЛ-Консалт".
Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части установления начальной продажной стоимости в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке N 2415-02/2016 и N 2415-01/2016 от 22.06.2016, выполненных ООО "ЛЛ-Консалт".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2016 исковые требования удовлетворены. В счет погашения обязательств заемщика - ЗАО "Энергомаш (Белгород) БЗЭМ" по обязательствам перед Компанией "Хепри Файненс Лимитед" по кредитному договору N 09.18/10.512 от 10.08.2010 на сумму 1 391 638 406,27 руб. обращено взыскание на следующее имущество ООО "Гостиница-А":
- Заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010:
здание общежития (литер А, А1, А2, п/А), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16, кадастровый номер 61:48:00409213:2470 общей площадью 2484,2 кв. м; установлена начальная продажная цена в размере 20 709 143,34 руб.
- земельный участок площадью 9247 кв., кадастровый номер 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м; установлена начальная продажная цена в размере 45404000 руб.;
- - Заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011:
- - часть здания гостиницы площадью 2708, инвентарный номер 1246 литер А, п/А, н/А этажность - 9, по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2; кадастровый номер 61:48:00402 06:3208; установить начальную продажную цену в размере 21 353 371,73 руб.;
- - часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м литер Б, п/Б, н/Б, этажность 9 по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кад. номер 61:48:0040206:3209; установлена начальная продажная цена в размере 11 418 858,35;
- - часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040 206:3327; установлена начальная продажная цена 3 167 521,94 руб.;
- - часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:3406; установлена начальная продажная цена 290 178,76 руб.
- долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м; установлена начальная продажная цена в размере 34 840 000 руб.
ООО "Гостиница - А" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда в части обращения взыскания на долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м; земельный участок площадью 9247 кв., кадастровый номер 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м. Жалоба мотивирована тем, что в залог по договорам о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011 и N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010 были переданы здания и право аренды земельного участка под ними, сами земельные участки в залог не предоставлялись. В ЕГРП отсутствует запись о залоге земельных участков, на которые суд обратил взыскание, либо запись о внесении изменений в договор залога. Основанием приобретения ООО "Гостиница-А" права собственности на земельные участки являются договоры купли-продажи N 77 от 19.03.2015 и N 29 от 30.01.2013. Договоры аренды земельных участков в связи с заключением указанных договоров купли-продажи считаются прекратившимися по закону в связи с совпадением в одном лице кредитора и должника (ст. 413 ГК РФ). Следовательно, права возникшие из договоров аренды, в т.ч. предмет залога - право аренды, прекращены с момента их расторжения (ст. 453 ГК РФ). Данная позиция истца подтверждается судебной практикой.
В отзыве на апелляционную жалобу истец апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
В судебном заседании представитель ООО "Гостиница - А" апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Представитель истца апелляционную жалобу не признал, просил изменить решение суда первой инстанции, установить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 80% от рыночной стоимости, определенной отчетами оценки N 2415-02/0616 от 22.06.2016 и N 2415-01/0616 от 22.06.2016.
От истца и ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ" поступили заявления о замене истца на его правопреемника на основании договоров уступки прав требования N 1 от 10.10.2016 между компанией Хепри Файненс Лмимитед и компанией Авелко Холдингс Инк, договора N 1 от 11.10.2016 между компанией Авелко Холдингс Инк и ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
10.08.2010 между ОАО "МДМ Банк" (банк, третье лицо) и ЗАО "Энергомаш (Белгород) - МЗЭМ" (заемщик, третье лица) заключен кредитный договор N 09.18/10.52 (в редакции изменения и дополнения N 1 от 07.09.2010), согласно которому банк предоставляет заемщику кредит в сумме 1 391 638 406,27 рублей на срок до 29.12.2017, а заемщик обязуется своевременно возвратить сумму кредита и уплатить банку установленные настоящим договором проценты. Срок возврата кредита 29.12.2017.
Погашение кредита осуществляется заемщиком по частям (в рассрочку) в соответствии с графиком, предусмотренным договором (п. 1.1).
Согласно п. 2.1 кредитного договора, кредит предоставляется для целевого использования: на предоставление займов ООО "Финанс" на пополнение оборотных средств.
За пользование кредитом заемщик уплачивает банку 8% (восемь процентов) годовых от суммы кредита; при расчете процентов количество дней в месяце и в году принимается равным календарному. Начисление процентов осуществляется на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на соответствующем лицевом счете, на начала операционного дня (п. 2.2).
В силу 2.5 кредитного договора, заемщик считается выполнившим свои обязательства надлежащим образом, если денежные средства в погашение кредита будут зачислены на корреспондентский счет банка, указанный в п. 6 настоящего договора, в сроки, указанные в п. 1.1 настоящего договора, сумма процентов - в сроки, указанные в п. 2.3 настоящего договора, сумма комиссии за открытие ссудного счета - в сроки, указанные в п. 2.8 настоящего договора.
В соответствии с п. 4.1 договора, банк обязуется произвести выдачу кредита в течение 5 (пяти) рабочих дней после заключения настоящего договора и выполнения следующих условий:
- предоставления заемщиком в банк заявления на выдачу кредита;
- заключения договора поручительства между банком и ООО "Финанс";
- заключения договора поручительства между банком и Степановым А.Ю.;
- заключения договора поручительства между банком и Плещевым А.Г.
- заключения договора залога товарно-материальных ценностей (движимое имущество, ТМЦ) между банком и ОАО "ЭМК-Атоммаш";
- предоставления ЗАО "Гостиница "АТОММАШ" в банк:
- - зарегистрированного регистрирующим органом договора о залоге недвижимости (ипотеке), заключенного между банком и ЗАО "Гостиница "АТОММАШ";
- предоставления ООО "Гостиница "АТОММАШ" в банк:
- зарегистрированного регистрирующим органом договора о залоге недвижимости (ипотеке), заключенного между банком и ООО "Гостиница "АТОММАШ".
- заключения договора поручительства между банком и ЗАО "Волгоэнергоремонт", предусматривающего солидарную ответственность поручителя;
- заключения договора поручительства между банком и ЗАО "Гостиница "Атоммаш", предусматривающего солидарную ответственность поручителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств заемщика по настоящему договору, ограниченную суммой в размере 14920000,00 (четырнадцать миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей.
В обеспечение указанного выше договора, между ОАО "МДМ Банк" (залогодержатель) и ООО "Гостиница "Атоммаш" (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки) N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010, согласно которому в обеспечение исполнения обязательства, указанного в Приложении 1 к настоящему договору, залогодатель передает в залог залогодержателю предмет ипотеки, указанный в п. 1.1 настоящего договора.
Согласно п. 1.1 договора об ипотеки, предметом ипотеки по настоящему договору являются объекты недвижимости и право аренды земельного участка.
Наименование и описание переданных в ипотеку объектов недвижимости и право аренды земельного участка, их местонахождение и кадастровые (условные) номера, категория земель, а также площадь:
- здание общежития (литер: А, А1, А2, п/А), расположенное по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, ул. Дружбы, д. 16; кадастровый номер 61:48:04 02 13:0006:2534/А:0/39150, общей площадью 2484,2 кв. м (далее - объект недвижимости);
- право аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящегося по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, ул. Дружбы, д. 16; кадастровый номер 61:48:04 02 13:0006, площадью 9247 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов (далее - земельный участок).
Предмет ипотеки остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1.2). Объект недвижимости, указанный в п. 1.1 договора, принадлежит залогодателю на праве собственности, на основании:
- - договора купли-продажи недвижимого имущества N 061601040127 от 08.12.2014, заключенный между ОАО "ЭМК-Атоммаш" и ООО "Гостиница "Атоммаш";
- - акта приема-передачи имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2004 N N 061601040127 N 1 от 09.12.2014 (п. 2.1).
Согласно п. 2.3 договора, оценка объекта недвижимости по соглашению сторон составляет 2 546 000 (два миллиона пятьсот сорок шесть тысяч) рублей.
Земельный участок, указанный в разделе 1 настоящего договора, принадлежит залогодателю на праве аренды:
- договор N 183 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.12.2005, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области от 03.10.2006, запись регистрации N 61-61-10/046-2006-307, дополнительное соглашение N 1277 от 21.04.2010 к договору аренды N 183 от 01.12.2005, заключенные в г. Волгодонске между Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска и ООО "Гостиница "Атоммаш".
Срок аренды земельного участка в соответствии с договором аренды составляет по 01.12.2015 (п. 2.5).
Согласно п. 2.7 договора, оценка права аренды земельного участка по соглашению сторон составляет 134 000 (сто тридцать четыре тысячи) рублей.
В обеспечение кредитного договора N 09.18/10.52 от 10.08.2010, между ОАО "МДМ Банк" (залогодержатель) и ЗАО "Гостиница "Атоммаш" (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011, согласно которому в обеспечение исполнения обязательства, указанного в Приложении 1 к настоящему договору, залогодатель передает в залог залогодержателю предмет ипотеки, указанный в п. 1.1 настоящего договора.
Согласно п. 1.1 договора об ипотеки, предметом ипотеки по настоящему договору являются объекты недвижимости и право аренды земельного участка, на котором он расположен:
- часть здания гостиницы площадью 2708, инвентарный номер 1246 литар А, п/А, н/А этажность - 9, по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2; кадастровый номер 61:48:00402 06:3208;
- часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м литер Б, п/Б, н/Б, этажность 9 по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кад. номер 61:48:0040206:3209;
- часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040 206:3327;
- часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:3406;
- долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м.
Предмет ипотеки остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1.2).
Согласно п. 1.3 договора, общая оценка предмета ипотеки по соглашению сторон составляет 14 920 000 (четырнадцать миллионов девятьсот двадцать тысяч, 00/100) рублей.
В соответствии с п. 2.1 настоящего договора, объект недвижимости, указанный в п. 1.1 настоящего договора, принадлежит залогодателю на праве собственности, на основании:
- протокола внеочередного общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Атоммаш" N 1/10 от 1 8.02.2010;
- акта приема-передачи имущества, вносимого в оплату акций при учреждении Закрытого акционерного общества "Гостиница "Атоммаш" от 05.04.2001.
Во исполнение условий договора кредитор свои обязательства по кредитному договору исполнил надлежащим образом: выдал кредит в сумме 1391638406,27 руб., что подтверждается выпиской по лицевому счету ЗАО "Энергомаш (Белгород) - БЗЭМ" за период с 10.08.2010 по 27.08.2014 и не оспаривается ответчиком.
27.08.2014 между ОАО "МДМ Банк" (цедент) и компанией "Хепри Файненс Лимитед" (цессионарий) заключен договор уступки прав (требований) N 74.Д08/14.845, согласно которому цедент уступает цессионарию, а цессионарий принимает все и любые права (требования), принадлежащие цеденту на основании кредитного договора N 09.18/10.52 от 10.08.2010, заключенного между цедентом и ЗАО "Энергомаш (Белгород) - БЗЭМ" (должник), со всеми изменениями и дополнениями (п. 1).
Согласно п. 2 настоящего договора, уступаемые права включают: права цедента по уступаемому договору, состоящие из прав цедента на получение от должника: денежных средств в погашение основной суммы долга по уступаемому договору; неуплаченных процентов; неуплаченных неустойки, пени, подлежащих уплате на основании решения суда или признанных должником; неустойки, пени, подлежащих начислению и уплате после даты заключения настоящего договора; иной дебиторской задолженности, подлежащей уплате должником по уступаемому договору согласно Приложению 3 к настоящему договору.
Права, обеспечивающие исполнение обязательств должника по уступаемому договору, включая права требования цедента к залогодателям, принадлежащее цеденту на основании договоров залога, переходят к цессионарию в силу закона (п. 3).
Денежные средства за уступку уступаемых прав в размере 1 324 650 000,00 рубля подлежат оплате цессионарием цеденту в срок не позднее 27.08.2015 посредством безналичного перечисления на указанный в договоре банковский счет цедента (п. 4).
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 26.09.2014 по делу N А08-5902/2014 в отношении ЗАО "Энергомаш (Белгород) - БЗЭМ" введена процедура наблюдения. Определением от 19.03.2015 по делу N А08-5902/2014 требования компании "Хепри Файненс Лимитед" к заемщику признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника в сумме 1409630778,91 рублей.
Ввиду того, что задолженность по кредитному договору N N 09.18/10.52 от 10.08.2010 не погашена, истец обратился в суд к залогодателю - ООО "Гостиница - А" с исковым заявлением на основании договоров о залоге недвижимости (ипотеки) N 17.18/10ю52/3 от 10.08.2010, N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011.
Закрытое акционерное общество "Гостиница "Атоммаш" (ИНН 6143073939) реорганизовано в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью "Гостиница-А" (ИНН 6143084137).
В соответствии с пунктом 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаем реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации. Согласно ст. 58 ГК РФ, при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы, права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются (п. 5 ст. 58 ГК РФ).
Между ответчиком (покупатель) и администрацией г. Волгодонска (продавец) был заключен договор N 77 от 9 марта 2015 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором располагается объект недвижимости, приобретенный в собственность ООО "Гостиница-А". В соответствии с пунктом 1.1 договора, определяющим его предмет, продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных договором, земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040213:6 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 9247 кв. м по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16 под общежитием, предоставленный ранее в аренду.
Кроме того, между ООО "Гостиница-А (покупатель) и администрацией г. Волгодонска (продавец) был заключен договор N 29 от 30 января 2013 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором располагается объект недвижимости. В соответствии с пунктом 1.1 договора, определяющим его предмет, продавец обязался передать в общую долевую собственность, а покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных договором, земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040206:2 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 9247 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бульвар Великой Победы, 2 - участок под гостиницей, баром, рестораном, офисными и торговыми помещениями, спортивно-оздоровительным комплексом в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 8593 кв. м.
Сделки исполнены сторонами, за ООО "Гостиница-А" зарегистрировано право собственности на приобретенные по вышеуказанным договорам земельные участки, о чем в материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что с прекращением права аренды прекращен залог в отношении него, ввиду следующего.
Статья 352 ГК РРФ содержит перечень оснований прекращения ипотеки. При этом ни статья 352 ГК РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности с права аренды на право собственности. Изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РПФ влечет прекращение залога, и не является основанием для снятия ограничения (обременения).
На данных земельных участках расположены принадлежащие ответчику здание общежития и здания гостиницы, которые также находятся в залоге у истца и только сохранение залога на земельный участок обеспечит единство судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.
В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
По своей правовой природе кредитный договор является реальным договором и в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента передачи займодавцем заемщику суммы займа.
В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, в силу ст. 310 ГК РФ.
Доказательства своевременного возврата основного долга по кредитному договору N 09.18/10.52 от 10.08.2010 отсутствуют.
27.08.2014 между истцом и ОАО "МДМ Банк" заключен договор уступки прав (требования) N 74.Д08/14.845 по кредитному договору, согласно п. 1 которого банк уступает цессионарию в полном объеме все и любые права (требования, принадлежащие цеденту, вытекающие из кредитного договора N 09.18/10.52 от 10.08.2010.
Судом установлено, что право требования по кредитному договору N 09.18/10.52 от 10.08.2010 подтверждено определением Арбитражного суда Белгородской области от 19.03.2015 по делу N А08-5902/2014.
Договор уступки прав требований оформлен в соответствии со статьями 382, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержат условий, противоречащих положениям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правильным.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (ст. 335 ГК РФ).
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам, за которые он отвечает.
На основании п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 343 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.
В силу статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с частью 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
В качестве предмета залога по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010 выступают:
здание общежития (литер А, А1, А2, п/А), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16, кадастровый номер 61:48:00409213:2470 общей площадью 2484,2 кв. м; установить начальную продажную цену в размере 20 709 143,34 руб.
- земельный участок площадью 9247 кв., кадастровый номер 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м; установить начальную продажную цену в размере 45 404 000 руб.;
- Согласно п. 1.2 договора о залоге, общая оценка предмета ипотеки по соглашению сторон составляет 2 680 000 руб. (объект недвижимости - 2 546 000 руб.; право аренды - 134 000 руб.).
В качестве предмета залога по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011 выступают:
- часть здания гостиницы площадью 2708, инвентарный номер 1246 литер А, п/А, н/А этажность - 9, по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2; кадастровый номер 61:48:00402 06:3208; установить начальную продажную цену в размере 21 353 371,73 руб.;
- часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м литер Б, п/Б, н/Б, этажность 9 по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кад. номер 61:48:0040206:3209; установить начальную продажную цену в размере 11 418 858,35;
- часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040 206:3327; установить начальную продажную цену 3 167 521,94 руб.;
- часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:3406; установить начальную продажную цену 290 178,76 руб.
доля в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м установить начальную продажную цену в размере 34 840 000 руб.
Согласно п. 1.3 договора, общая оценка предмета ипотеки по соглашению сторон составляет 14 920 000 рублей.
Поскольку судом не установлено наличие условий, предусмотренных частью 2 статьи 348 ГК РФ, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество, заложенное по договорам залога.
В договорах залога отсутствуют какие-либо положения, ограничивающие залогодержателя в реализации своего права получить удовлетворение требований за счет заложенного имущества.
В силу статей 349 - 350 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, которым определяется начальная, продажная цена заложенного имущества путем реализации с публичных торгов.
В силу пункта 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Как следует из пункта 1 статьи 50 Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона N 102-ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, положения указанной нормы предусматривают, что начальная продажная цена имущества, определенная сторонами в ходе рассмотрения дела в суде, определяется судом в решении об обращении взыскания на имущество.
Начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества при наличии спора между залогодателем и залогодержателем (пункт 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге").
В пунктах 5, 6 Информационного письма от 15.01.1998 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нарушение требований пункта 3 статьи 350 Кодекса может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Проведенной по делу судебной экспертизой (заключение эксперта N 0007/Э от 25.04.2016) установлено, что рыночная стоимость залогового имущества, по состоянию на момент проведения исследования, составляет:
1. По договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010:
здание общежития (литер А, А1, А2, п/А), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16, кадастровый номер 61:48:00409213:2470 общей площадью 2484,2 кв. м - 25 886 429,18 руб.
земельный участок площадью 9247 кв., кадастровый номер 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м - 56 755 000,00 руб.
2. По договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011:
часть здания гостиницы площадью 2708, инвентарный номер 1246 литер А, п/А, н/А этажность - 9, по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2; кадастровый номер 61:48:00402 06:3208-26 691 714,67 руб.
часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м литер Б, п/Б, н/Б, этажность 9 по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кад. номер 61:48:0040206:3209-14 273 572,94 руб.
часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040 206:3327 - 3 959 402,43 руб.
часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:3406 - 362 723,45 руб.
долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м - 43 550 000 руб.
Доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной в указанном отчете, сторонами в материалы дела не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно определил начальную продажную цену имущества в размере 80% от определенного в отчете эксперта N 0007/Э от 25.04.2016, выполненном Научно-образовательным центром "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского".
Оснований для удовлетворения заявлений истца и третьего лица о производстве правопреемства и замены истца в порядке статьи 48 АПК РФ не имеется.
Как указано заявителями, ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ" приобрело право требования из кредитного договора путем заключения последовательных договоров уступки прав требования N 1 от 10.10.2016 между компанией Хепри Файненс Лмимитед и компанией Авелко Холдингс Инк, и далее договора N 1 от 11.10.2016 между компанией Авелко Холдингс Инк и ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ".
Подлинники указанных договоров цессии суду не представлены, процессуальная замена истца на Авелко Холдингс Инк в соответствии со ст. 48 АПК РФ не производилась, с соответствующим заявлением заинтересованные лица не обращались, а прямой договор уступки прав (требования) между компанией Хепри Файненс Лмимитед и ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ" не заключался. Т.о. оснований для удовлетворения заявления о процессуальной замене истца на ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ" не имеется.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве отказать.
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2016 по делу N А53-20078/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2016 N 15АП-13295/2016 ПО ДЕЛУ N А53-20078/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2016 г. N 15АП-13295/2016
Дело N А53-20078/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.
судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
при участии:
от истца - Павленко Александр Александрович по доверенности от 27.05.2014,
от ответчика - Радькова Елена Виннадевна по доверенности от 15.04.2016, Медведева Екатерина Валерьевна по доверенности от 31.12.2015,
от третьего лица ПАО "МДМ Банк" - Павленко Александр Александрович по доверенности от 25.02.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гостиница - А"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2016 по делу N А53-20078/2015, принятое в составе судьи Тер-Акопян О.С.,
по иску Компании Khepri Finance Limited (Компания Хепри Файненс Лимитед)
к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница - А" (ИНН 6143084137),
при участии третьих лиц: публичного акционерного общества "МДМ БАНК", закрытого акционерного общества "Энергомаш (Белгород) - БЗЭМ"
об обращении взыскания на предмет залога
установил:
Компания "Хепри Файненс Лимитед" обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гостиница - А" об обращении взыскания на следующее имущество:
1. Заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010:
- - здание общежития (литер А, А1, А2, п/А), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16, кадастровый номер 61:48:00409213:2470 общей площадью 2484,2 кв. м; установить начальную продажную стоимость 8 900 000 руб.;
- - земельный участок площадью 9247 кв., кадастровый номер 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м; установить начальную продажную стоимость в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости ООО "ЛЛ-Консалт";
- 2. Заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011:
- - часть здания гостиницы площадью 2708, инвентарный номер 1246 литер А, п/А, н/А этажность - 9, по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2; кадастровый номер 61:48:00402 06:3208; установить начальную продажную стоимость 27 921 000 руб.;
- - часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м литер Б, п/Б, н/Б, этажность 9 по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кад. номер 61:48:0040206:3209; установить начальную продажную стоимость 27 458 000 руб.
- - часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040 206:3327; установить начальную продажную стоимость 4 142 000 руб.;
- - часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:3406; установить начальную продажную стоимость 379 000 руб.
- долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м; установить начальную продажную стоимость в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости ООО "ЛЛ-Консалт".
Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части установления начальной продажной стоимости в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке N 2415-02/2016 и N 2415-01/2016 от 22.06.2016, выполненных ООО "ЛЛ-Консалт".
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2016 исковые требования удовлетворены. В счет погашения обязательств заемщика - ЗАО "Энергомаш (Белгород) БЗЭМ" по обязательствам перед Компанией "Хепри Файненс Лимитед" по кредитному договору N 09.18/10.512 от 10.08.2010 на сумму 1 391 638 406,27 руб. обращено взыскание на следующее имущество ООО "Гостиница-А":
- Заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010:
здание общежития (литер А, А1, А2, п/А), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16, кадастровый номер 61:48:00409213:2470 общей площадью 2484,2 кв. м; установлена начальная продажная цена в размере 20 709 143,34 руб.
- земельный участок площадью 9247 кв., кадастровый номер 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м; установлена начальная продажная цена в размере 45404000 руб.;
- - Заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011:
- - часть здания гостиницы площадью 2708, инвентарный номер 1246 литер А, п/А, н/А этажность - 9, по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2; кадастровый номер 61:48:00402 06:3208; установить начальную продажную цену в размере 21 353 371,73 руб.;
- - часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м литер Б, п/Б, н/Б, этажность 9 по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кад. номер 61:48:0040206:3209; установлена начальная продажная цена в размере 11 418 858,35;
- - часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040 206:3327; установлена начальная продажная цена 3 167 521,94 руб.;
- - часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:3406; установлена начальная продажная цена 290 178,76 руб.
- долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м; установлена начальная продажная цена в размере 34 840 000 руб.
ООО "Гостиница - А" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда в части обращения взыскания на долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м; земельный участок площадью 9247 кв., кадастровый номер 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м. Жалоба мотивирована тем, что в залог по договорам о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011 и N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010 были переданы здания и право аренды земельного участка под ними, сами земельные участки в залог не предоставлялись. В ЕГРП отсутствует запись о залоге земельных участков, на которые суд обратил взыскание, либо запись о внесении изменений в договор залога. Основанием приобретения ООО "Гостиница-А" права собственности на земельные участки являются договоры купли-продажи N 77 от 19.03.2015 и N 29 от 30.01.2013. Договоры аренды земельных участков в связи с заключением указанных договоров купли-продажи считаются прекратившимися по закону в связи с совпадением в одном лице кредитора и должника (ст. 413 ГК РФ). Следовательно, права возникшие из договоров аренды, в т.ч. предмет залога - право аренды, прекращены с момента их расторжения (ст. 453 ГК РФ). Данная позиция истца подтверждается судебной практикой.
В отзыве на апелляционную жалобу истец апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
В судебном заседании представитель ООО "Гостиница - А" апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Представитель истца апелляционную жалобу не признал, просил изменить решение суда первой инстанции, установить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 80% от рыночной стоимости, определенной отчетами оценки N 2415-02/0616 от 22.06.2016 и N 2415-01/0616 от 22.06.2016.
От истца и ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ" поступили заявления о замене истца на его правопреемника на основании договоров уступки прав требования N 1 от 10.10.2016 между компанией Хепри Файненс Лмимитед и компанией Авелко Холдингс Инк, договора N 1 от 11.10.2016 между компанией Авелко Холдингс Инк и ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
10.08.2010 между ОАО "МДМ Банк" (банк, третье лицо) и ЗАО "Энергомаш (Белгород) - МЗЭМ" (заемщик, третье лица) заключен кредитный договор N 09.18/10.52 (в редакции изменения и дополнения N 1 от 07.09.2010), согласно которому банк предоставляет заемщику кредит в сумме 1 391 638 406,27 рублей на срок до 29.12.2017, а заемщик обязуется своевременно возвратить сумму кредита и уплатить банку установленные настоящим договором проценты. Срок возврата кредита 29.12.2017.
Погашение кредита осуществляется заемщиком по частям (в рассрочку) в соответствии с графиком, предусмотренным договором (п. 1.1).
Согласно п. 2.1 кредитного договора, кредит предоставляется для целевого использования: на предоставление займов ООО "Финанс" на пополнение оборотных средств.
За пользование кредитом заемщик уплачивает банку 8% (восемь процентов) годовых от суммы кредита; при расчете процентов количество дней в месяце и в году принимается равным календарному. Начисление процентов осуществляется на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на соответствующем лицевом счете, на начала операционного дня (п. 2.2).
В силу 2.5 кредитного договора, заемщик считается выполнившим свои обязательства надлежащим образом, если денежные средства в погашение кредита будут зачислены на корреспондентский счет банка, указанный в п. 6 настоящего договора, в сроки, указанные в п. 1.1 настоящего договора, сумма процентов - в сроки, указанные в п. 2.3 настоящего договора, сумма комиссии за открытие ссудного счета - в сроки, указанные в п. 2.8 настоящего договора.
В соответствии с п. 4.1 договора, банк обязуется произвести выдачу кредита в течение 5 (пяти) рабочих дней после заключения настоящего договора и выполнения следующих условий:
- предоставления заемщиком в банк заявления на выдачу кредита;
- заключения договора поручительства между банком и ООО "Финанс";
- заключения договора поручительства между банком и Степановым А.Ю.;
- заключения договора поручительства между банком и Плещевым А.Г.
- заключения договора залога товарно-материальных ценностей (движимое имущество, ТМЦ) между банком и ОАО "ЭМК-Атоммаш";
- предоставления ЗАО "Гостиница "АТОММАШ" в банк:
- - зарегистрированного регистрирующим органом договора о залоге недвижимости (ипотеке), заключенного между банком и ЗАО "Гостиница "АТОММАШ";
- предоставления ООО "Гостиница "АТОММАШ" в банк:
- зарегистрированного регистрирующим органом договора о залоге недвижимости (ипотеке), заключенного между банком и ООО "Гостиница "АТОММАШ".
- заключения договора поручительства между банком и ЗАО "Волгоэнергоремонт", предусматривающего солидарную ответственность поручителя;
- заключения договора поручительства между банком и ЗАО "Гостиница "Атоммаш", предусматривающего солидарную ответственность поручителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств заемщика по настоящему договору, ограниченную суммой в размере 14920000,00 (четырнадцать миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей.
В обеспечение указанного выше договора, между ОАО "МДМ Банк" (залогодержатель) и ООО "Гостиница "Атоммаш" (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки) N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010, согласно которому в обеспечение исполнения обязательства, указанного в Приложении 1 к настоящему договору, залогодатель передает в залог залогодержателю предмет ипотеки, указанный в п. 1.1 настоящего договора.
Согласно п. 1.1 договора об ипотеки, предметом ипотеки по настоящему договору являются объекты недвижимости и право аренды земельного участка.
Наименование и описание переданных в ипотеку объектов недвижимости и право аренды земельного участка, их местонахождение и кадастровые (условные) номера, категория земель, а также площадь:
- здание общежития (литер: А, А1, А2, п/А), расположенное по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, ул. Дружбы, д. 16; кадастровый номер 61:48:04 02 13:0006:2534/А:0/39150, общей площадью 2484,2 кв. м (далее - объект недвижимости);
- право аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящегося по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, ул. Дружбы, д. 16; кадастровый номер 61:48:04 02 13:0006, площадью 9247 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов (далее - земельный участок).
Предмет ипотеки остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1.2). Объект недвижимости, указанный в п. 1.1 договора, принадлежит залогодателю на праве собственности, на основании:
- - договора купли-продажи недвижимого имущества N 061601040127 от 08.12.2014, заключенный между ОАО "ЭМК-Атоммаш" и ООО "Гостиница "Атоммаш";
- - акта приема-передачи имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2004 N N 061601040127 N 1 от 09.12.2014 (п. 2.1).
Согласно п. 2.3 договора, оценка объекта недвижимости по соглашению сторон составляет 2 546 000 (два миллиона пятьсот сорок шесть тысяч) рублей.
Земельный участок, указанный в разделе 1 настоящего договора, принадлежит залогодателю на праве аренды:
- договор N 183 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.12.2005, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области от 03.10.2006, запись регистрации N 61-61-10/046-2006-307, дополнительное соглашение N 1277 от 21.04.2010 к договору аренды N 183 от 01.12.2005, заключенные в г. Волгодонске между Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска и ООО "Гостиница "Атоммаш".
Срок аренды земельного участка в соответствии с договором аренды составляет по 01.12.2015 (п. 2.5).
Согласно п. 2.7 договора, оценка права аренды земельного участка по соглашению сторон составляет 134 000 (сто тридцать четыре тысячи) рублей.
В обеспечение кредитного договора N 09.18/10.52 от 10.08.2010, между ОАО "МДМ Банк" (залогодержатель) и ЗАО "Гостиница "Атоммаш" (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011, согласно которому в обеспечение исполнения обязательства, указанного в Приложении 1 к настоящему договору, залогодатель передает в залог залогодержателю предмет ипотеки, указанный в п. 1.1 настоящего договора.
Согласно п. 1.1 договора об ипотеки, предметом ипотеки по настоящему договору являются объекты недвижимости и право аренды земельного участка, на котором он расположен:
- часть здания гостиницы площадью 2708, инвентарный номер 1246 литар А, п/А, н/А этажность - 9, по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2; кадастровый номер 61:48:00402 06:3208;
- часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м литер Б, п/Б, н/Б, этажность 9 по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кад. номер 61:48:0040206:3209;
- часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040 206:3327;
- часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:3406;
- долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м.
Предмет ипотеки остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1.2).
Согласно п. 1.3 договора, общая оценка предмета ипотеки по соглашению сторон составляет 14 920 000 (четырнадцать миллионов девятьсот двадцать тысяч, 00/100) рублей.
В соответствии с п. 2.1 настоящего договора, объект недвижимости, указанный в п. 1.1 настоящего договора, принадлежит залогодателю на праве собственности, на основании:
- протокола внеочередного общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью "Гостиница "Атоммаш" N 1/10 от 1 8.02.2010;
- акта приема-передачи имущества, вносимого в оплату акций при учреждении Закрытого акционерного общества "Гостиница "Атоммаш" от 05.04.2001.
Во исполнение условий договора кредитор свои обязательства по кредитному договору исполнил надлежащим образом: выдал кредит в сумме 1391638406,27 руб., что подтверждается выпиской по лицевому счету ЗАО "Энергомаш (Белгород) - БЗЭМ" за период с 10.08.2010 по 27.08.2014 и не оспаривается ответчиком.
27.08.2014 между ОАО "МДМ Банк" (цедент) и компанией "Хепри Файненс Лимитед" (цессионарий) заключен договор уступки прав (требований) N 74.Д08/14.845, согласно которому цедент уступает цессионарию, а цессионарий принимает все и любые права (требования), принадлежащие цеденту на основании кредитного договора N 09.18/10.52 от 10.08.2010, заключенного между цедентом и ЗАО "Энергомаш (Белгород) - БЗЭМ" (должник), со всеми изменениями и дополнениями (п. 1).
Согласно п. 2 настоящего договора, уступаемые права включают: права цедента по уступаемому договору, состоящие из прав цедента на получение от должника: денежных средств в погашение основной суммы долга по уступаемому договору; неуплаченных процентов; неуплаченных неустойки, пени, подлежащих уплате на основании решения суда или признанных должником; неустойки, пени, подлежащих начислению и уплате после даты заключения настоящего договора; иной дебиторской задолженности, подлежащей уплате должником по уступаемому договору согласно Приложению 3 к настоящему договору.
Права, обеспечивающие исполнение обязательств должника по уступаемому договору, включая права требования цедента к залогодателям, принадлежащее цеденту на основании договоров залога, переходят к цессионарию в силу закона (п. 3).
Денежные средства за уступку уступаемых прав в размере 1 324 650 000,00 рубля подлежат оплате цессионарием цеденту в срок не позднее 27.08.2015 посредством безналичного перечисления на указанный в договоре банковский счет цедента (п. 4).
Определением Арбитражного суда Белгородской области от 26.09.2014 по делу N А08-5902/2014 в отношении ЗАО "Энергомаш (Белгород) - БЗЭМ" введена процедура наблюдения. Определением от 19.03.2015 по делу N А08-5902/2014 требования компании "Хепри Файненс Лимитед" к заемщику признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника в сумме 1409630778,91 рублей.
Ввиду того, что задолженность по кредитному договору N N 09.18/10.52 от 10.08.2010 не погашена, истец обратился в суд к залогодателю - ООО "Гостиница - А" с исковым заявлением на основании договоров о залоге недвижимости (ипотеки) N 17.18/10ю52/3 от 10.08.2010, N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011.
Закрытое акционерное общество "Гостиница "Атоммаш" (ИНН 6143073939) реорганизовано в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью "Гостиница-А" (ИНН 6143084137).
В соответствии с пунктом 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаем реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации. Согласно ст. 58 ГК РФ, при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы, права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются (п. 5 ст. 58 ГК РФ).
Между ответчиком (покупатель) и администрацией г. Волгодонска (продавец) был заключен договор N 77 от 9 марта 2015 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором располагается объект недвижимости, приобретенный в собственность ООО "Гостиница-А". В соответствии с пунктом 1.1 договора, определяющим его предмет, продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных договором, земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040213:6 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 9247 кв. м по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16 под общежитием, предоставленный ранее в аренду.
Кроме того, между ООО "Гостиница-А (покупатель) и администрацией г. Волгодонска (продавец) был заключен договор N 29 от 30 января 2013 купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором располагается объект недвижимости. В соответствии с пунктом 1.1 договора, определяющим его предмет, продавец обязался передать в общую долевую собственность, а покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных договором, земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040206:2 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 9247 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бульвар Великой Победы, 2 - участок под гостиницей, баром, рестораном, офисными и торговыми помещениями, спортивно-оздоровительным комплексом в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 8593 кв. м.
Сделки исполнены сторонами, за ООО "Гостиница-А" зарегистрировано право собственности на приобретенные по вышеуказанным договорам земельные участки, о чем в материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что с прекращением права аренды прекращен залог в отношении него, ввиду следующего.
Статья 352 ГК РРФ содержит перечень оснований прекращения ипотеки. При этом ни статья 352 ГК РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности с права аренды на право собственности. Изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РПФ влечет прекращение залога, и не является основанием для снятия ограничения (обременения).
На данных земельных участках расположены принадлежащие ответчику здание общежития и здания гостиницы, которые также находятся в залоге у истца и только сохранение залога на земельный участок обеспечит единство судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.
В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
По своей правовой природе кредитный договор является реальным договором и в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента передачи займодавцем заемщику суммы займа.
В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, в силу ст. 310 ГК РФ.
Доказательства своевременного возврата основного долга по кредитному договору N 09.18/10.52 от 10.08.2010 отсутствуют.
27.08.2014 между истцом и ОАО "МДМ Банк" заключен договор уступки прав (требования) N 74.Д08/14.845 по кредитному договору, согласно п. 1 которого банк уступает цессионарию в полном объеме все и любые права (требования, принадлежащие цеденту, вытекающие из кредитного договора N 09.18/10.52 от 10.08.2010.
Судом установлено, что право требования по кредитному договору N 09.18/10.52 от 10.08.2010 подтверждено определением Арбитражного суда Белгородской области от 19.03.2015 по делу N А08-5902/2014.
Договор уступки прав требований оформлен в соответствии со статьями 382, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержат условий, противоречащих положениям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правильным.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (ст. 335 ГК РФ).
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам, за которые он отвечает.
На основании п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 343 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.
В силу статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с частью 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
В качестве предмета залога по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010 выступают:
здание общежития (литер А, А1, А2, п/А), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16, кадастровый номер 61:48:00409213:2470 общей площадью 2484,2 кв. м; установить начальную продажную цену в размере 20 709 143,34 руб.
- земельный участок площадью 9247 кв., кадастровый номер 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м; установить начальную продажную цену в размере 45 404 000 руб.;
- Согласно п. 1.2 договора о залоге, общая оценка предмета ипотеки по соглашению сторон составляет 2 680 000 руб. (объект недвижимости - 2 546 000 руб.; право аренды - 134 000 руб.).
В качестве предмета залога по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011 выступают:
- часть здания гостиницы площадью 2708, инвентарный номер 1246 литер А, п/А, н/А этажность - 9, по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2; кадастровый номер 61:48:00402 06:3208; установить начальную продажную цену в размере 21 353 371,73 руб.;
- часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м литер Б, п/Б, н/Б, этажность 9 по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кад. номер 61:48:0040206:3209; установить начальную продажную цену в размере 11 418 858,35;
- часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040 206:3327; установить начальную продажную цену 3 167 521,94 руб.;
- часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:3406; установить начальную продажную цену 290 178,76 руб.
доля в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м установить начальную продажную цену в размере 34 840 000 руб.
Согласно п. 1.3 договора, общая оценка предмета ипотеки по соглашению сторон составляет 14 920 000 рублей.
Поскольку судом не установлено наличие условий, предусмотренных частью 2 статьи 348 ГК РФ, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество, заложенное по договорам залога.
В договорах залога отсутствуют какие-либо положения, ограничивающие залогодержателя в реализации своего права получить удовлетворение требований за счет заложенного имущества.
В силу статей 349 - 350 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, которым определяется начальная, продажная цена заложенного имущества путем реализации с публичных торгов.
В силу пункта 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Как следует из пункта 1 статьи 50 Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона N 102-ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, положения указанной нормы предусматривают, что начальная продажная цена имущества, определенная сторонами в ходе рассмотрения дела в суде, определяется судом в решении об обращении взыскания на имущество.
Начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества при наличии спора между залогодателем и залогодержателем (пункт 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге").
В пунктах 5, 6 Информационного письма от 15.01.1998 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нарушение требований пункта 3 статьи 350 Кодекса может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Проведенной по делу судебной экспертизой (заключение эксперта N 0007/Э от 25.04.2016) установлено, что рыночная стоимость залогового имущества, по состоянию на момент проведения исследования, составляет:
1. По договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/3 от 10.08.2010:
здание общежития (литер А, А1, А2, п/А), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Дружбы, 16, кадастровый номер 61:48:00409213:2470 общей площадью 2484,2 кв. м - 25 886 429,18 руб.
земельный участок площадью 9247 кв., кадастровый номер 61:48:0040213:6 общей площадью 9247 кв. м - 56 755 000,00 руб.
2. По договору о залоге недвижимости (ипотека) N 17.18/10.52/4 от 28.10.2011:
часть здания гостиницы площадью 2708, инвентарный номер 1246 литер А, п/А, н/А этажность - 9, по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2; кадастровый номер 61:48:00402 06:3208-26 691 714,67 руб.
часть здания гостиница площадью 2663,1 кв. м литер Б, п/Б, н/Б, этажность 9 по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кад. номер 61:48:0040206:3209-14 273 572,94 руб.
часть нежилого помещения площадью 401,7 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040 206:3327 - 3 959 402,43 руб.
часть нежилого помещения площадью 36,8 кв. м по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:3406 - 362 723,45 руб.
долю в размере 7285 кв. м в праве общей собственности на земельный участок по адресу: г. Волгодонск, бул. Великой Победы, 2, кадастровый номер 61:48:0040206:2 общей площадью 8593 кв. м - 43 550 000 руб.
Доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной в указанном отчете, сторонами в материалы дела не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно определил начальную продажную цену имущества в размере 80% от определенного в отчете эксперта N 0007/Э от 25.04.2016, выполненном Научно-образовательным центром "Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского".
Оснований для удовлетворения заявлений истца и третьего лица о производстве правопреемства и замены истца в порядке статьи 48 АПК РФ не имеется.
Как указано заявителями, ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ" приобрело право требования из кредитного договора путем заключения последовательных договоров уступки прав требования N 1 от 10.10.2016 между компанией Хепри Файненс Лмимитед и компанией Авелко Холдингс Инк, и далее договора N 1 от 11.10.2016 между компанией Авелко Холдингс Инк и ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ".
Подлинники указанных договоров цессии суду не представлены, процессуальная замена истца на Авелко Холдингс Инк в соответствии со ст. 48 АПК РФ не производилась, с соответствующим заявлением заинтересованные лица не обращались, а прямой договор уступки прав (требования) между компанией Хепри Файненс Лмимитед и ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ" не заключался. Т.о. оснований для удовлетворения заявления о процессуальной замене истца на ООО "Белэнергомаш-БЗЭМ" не имеется.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве отказать.
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2016 по делу N А53-20078/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Н.Н.МИСНИК
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)