Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 07 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой,
судей Н.Н. Анисимовой, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,
апелляционное производство N 05АП-3186/2017
на решение от 22.03.2017
судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-20073/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6" (ИНН 2700001660, ОГРН 1022700931220)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931)
третьи лица: Хуршудян Самвел Араратович, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае
об оспаривании решения
при участии в заседании: от Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6": Родина Л.Н. (по доверенности от 17.07.2017, сроком действия до 31.12.2017, паспорт).
Хуршудян Самвел Араратович, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю не явились, извещены
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное управление специальное строительства по территории Дальневосточного федерального округа" при Федеральном агентстве специального строительства" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю, Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом (договора N 23/79-2019 от 16.05.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N Дз-10 от 25.11.2009 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011, N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014), об обязании устранить допущенные нарушения и осуществить государственную регистрацию указанной сделки (договора N 23/79-2016 от 16.05.2016) в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.
Определениями суда от 06.09.2016, 06.10.2016, 24.11.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Хуршудян Самвел Араратович, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС"), акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АО "АИЖК"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее - ТУ ФАУГИ в Приморском крае).
Решением суда от 22.03.2017 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В доводах апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно, неправильно истолкованы положения ст. ст. 4, 422 ГК РФ, ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", ст. ст. 2, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Управление настаивает, что поскольку новый договор N 23/79-2016 был заключен ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России с третьим лицом 16.05.2016, договорные отношения между сторонами указанного договора возникли с 16.05.2016, следовательно, к данному договору применяются положения ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", введенные в действие 08.03.2015.
Кроме того, согласно п. 1.1 Договора N 23/79-2016 ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" при Спецстрое России передало третьему лицу четыре земельных участка, между тем, предмет аренды по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 N ДЗ-10 был изменен и фактически составил на 21.07.2014 (после заключения дополнительного соглашения N 5) сто двадцать девять участков. Следовательно, в данном случае, как указывает Управление, не соблюдено правило ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", о передаче прав по договору в отношении всех образованных земельных участков.
В судебном заседании представитель заявителя по делу на доводы апелляционной жалобы возразила, решение суда считает законным и обоснованным.
Представитель заявителя по делу в ходе судебного заседания представил суду заверенную копию приказов N 411 от 26.05.2017, N 944 от 31.03.2017 о переименовании Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специальное строительства по территории Дальневосточного федерального округа" при Федеральном агентстве специального строительства" в Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6", которые приобщены в материалы дела.
В порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наименование Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специальное строительства по территории Дальневосточного федерального округа" при Федеральном агентстве специального строительства" изменено на Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6" (далее - ФГУП "Главное военно-строительное управление N 6", предприятие, заявитель).
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела установлено, что 25.11.2009 в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже единым лотом права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 18.11.2009 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6" (арендатор) заключен договор N Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - Договор N Дз-10) (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011, N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014).
Согласно пункту 1.2. Договора N Дз-10 участки предоставляются арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - комплексное освоение участков).
По условиям пункта 2.1. Договора N Дз-10 срок аренды участков по договору устанавливается 9 лет.
В соответствии с пунктом 6.4.1. Договора N Дз-10 арендатор вправе передавать права и обязанности по договору, договору аренды образованного участка третьему лицу.
Изначально по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 N ДЗ-10 заявителю во временное владение передано три земельных участка с кадастровыми номерами 25:28:030014:168; 25:28:030018:356, 25:28:000000:302.
Согласно дополнительному соглашению N 1 к договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 N ДЗ-10, в результате разделения двух земельных участков N 25:28:030018:356, 25:28:000000:302 изменился предмет договора аренды. Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:168 не преобразовывался. После разделения во временное владение и пользование заявителю были предоставлены 16 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:298.
Далее, после неоднократного преобразования, согласно дополнительному соглашению N 5 к Договору N Дз-10 предмет аренды фактически составлял 129 земельных участков.
16.05.2016 ФГУП Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6" (арендатор) заключило с Хуршудяном С.А. (новый арендатор) договор N 23/79-2016 передачи прав и обязанностей арендатора по Договору N Дз-10 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011, N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014 (далее - Договор N 23/79-2016).
В соответствии с пунктом 1.1. Договора N 23/79-2016 арендатор передал Хуршудяну С.А. имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды земельных участком, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N Дз-10 от 25.11.2009 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011, N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014, заключенному с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель), только в отношении четырех земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298 в результате его неоднократного разделения:
1.2.1. земельный участок с кадастровым номером: 25:28:030014:1392 общей площадью 2427 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 66 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Басаргина, д. 3, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.
1.2.2. земельный участок с кадастровым номером: 25:28:030014:1391 общей площадью 1385 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Басаргина, д. 3, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.
1.2.3. земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:1407, общей площадью 731 кв. м местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 55 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Басаргина, д. 3, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.
1.2.4. земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:1393, общей площадью 256 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 55 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Басаргина, д. 3, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.
Сообщением от 04.07.2016 N 25/011/201/2016-7129 Управление Росреестра по Приморскому краю отказало в государственной регистрации соглашения об изменении условий договора, не связанного с отчуждением имущества.
Государственный регистратор мотивировал отказ частью 14 статьи 16.1. Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ): лицо, которому земельный участок Фонда передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка Фонда или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком Фонда другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории.
Не согласившись с отказом Управления Росреестра по Приморскому краю от 04.07.2016 N 25/011/201/2016-7129, посчитав, что оно не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Возражая против заявления, ответчик указал, что все действия Управления соответствовали действующему законодательству РФ, сообщение об отказе в государственной регистрации законно и обосновано, поскольку заявителем (Хуршудяном С.А.) не были предоставлены в Управление документы, подтверждающие соблюдение норм части 14 статьи 16.1 Закона N 161-ФЗ.
Суд первой инстанции не согласился с позицией Управления, и руководствуясь статьей 12 Закона N 48-ФЗ, статьей 422 ГК РФ пришел к выводу о том, что поскольку лежащий в основе спорного договора N 23/79-2016, Договор N Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011, N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014) заключен 25.11.2009, отсутствуют правовые препятствия для передачи прав и обязанностей по Договору N Дз-10 другим лицам в отношении спорных земельных участков, являющиеся предметом Договора N 23/79-2016.
Между тем, коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
На основании части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания соглашения) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу разъяснений, данных в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение о перенайме по договору аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом, законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации являются документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).
Статьей 20 указанного Закона установлены основания для отказа в государственной регистрации прав.
Оспариваемый отказ обоснован ссылками на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).
Как следует из материалов дела, основанием для отказа в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка явилось несоблюдение требований ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" в части соблюдения правила об одновременной передаче прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории и об одновременной передаче прав в отношении всех образованных земельных участках.
В соответствии с частью 14 статьи 16.1. Закона N 161-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ) лицо, которому земельный участок Фонда передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка Фонда или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком Фонда другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории. При этом передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка Фонда, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков.
Согласно статье 12 Закона N 48-ФЗ действие положений части 14 статьи 16.1. Закона N 161-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.
Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 этого Кодекса (пункт 2 статьи 4 Кодекса).
В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенное после 01.03.2015, должно соответствовать обязательным правилам, установленным гражданским законодательством и Законом N 161-ФЗ, действующим в момент его заключения.
Таким образом, поскольку договор N 23/79-2016 передачи прав и обязанностей по договору N Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен Федеральным государственным унитарным предприятием "Главное военно - строительное управление N 6" с Хуршудяном С.А. 16.04.2016, коллегия соглашается с Управлением о том, что к данному договору N 23/79-2016 применяются положения ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона N 161 "О содействии развитию жилищного строительства", введенные в действие 08.03.2015.
Как указывалось, в соответствии с ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161 "О содействии развитию жилищного строительства", передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка Фонда, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков.
Согласно дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011 N 2 от 10.10.2011, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014 в результате неоднократных разделений предмет аренды фактически составил 129 земельных участков.
Между тем, согласно п. 1.1 договора N 23/79-2016 Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6" передало Хуршудяну С.А. права и обязанности по договору аренды N ДЗ-10 от 25.11.32009 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011 N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014 только в отношении четырех земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298 в результате его неоднократного разделения.
При этом, у коллегии нет оснований полагать, что до введения в действие положений ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона N 161 "О содействии развитию жилищного строительства" законодателем допускалась возможность передачи отдельных участков, образованных из земельного участка, переданного для комплексного освоения отдельным лицам.
Таким образом, установленные по делу обстоятельства подтверждают вывод государственного регистратора о том, что заявителем на регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение требований закона.
Далее, при заключении договора аренды N ДЗ-10 заключен договор комплексного освоения территории (п. 1.2 договора), права по которому, как указывает заявитель, также переданы по договору от 16.05.2016 Хуршудяну С.А.
В соответствии со статье 46.4 ГрК РФ договор о комплексном освоении территории - это договор, в силу которого одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, осуществить на предоставленном земельном участке мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, а также обеспечить освоение такой территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.
Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Предметом договора является деятельность по комплексному освоению территории, которая включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, ввод в эксплуатацию возведенных объектов капитального строительства, благоустройство земельного участка, в том числе его озеленение.
Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.
Анализ приведенных нормативных положений позволяет заключить, что комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению.
Особенности заключения, изменения и реализации договора аренды земельных участков в целях их комплексного освоения связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат - застройку территории.
В настоящем деле, целью договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства явилась аренда четырех земельных участков для размещения объектов розничной торговли, которое нельзя отнести к комплексному освоению территории.
В соответствии с п. 5 ст. 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном ГрК РФ.
Для того чтобы приступить к строительству арендатор обязан выполнить ряд действий: разработать документацию по планировке и межеванию территории, осуществить мероприятия, направленные на образование земельных участков в границах территории в соответствии с утвержденным проектом межевания, а также осуществить строительство, в том числе объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
По смыслу вышеприведенных правовых норм раздел земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения лицом, с которым заключен договор аренды такого земельного участка, конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения.
При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным.
В качестве гарантии выполнения данных условий законом предусмотрен переход обязанности, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, к новому приобретателю земельного участка.
Следовательно, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Таким образом, передача права аренды на отдельные земельные участки, ранее входящие в состав земельного участка для комплексного освоения, к различным лицам и без сохранения за ними обязанности комплексного освоения в целях жилищного строительства, невозможен.
Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении не всех образованных земельных участков, противоречит цели комплексного освоения территории, которой является эффективное использование земельных участков, создания условий для массовой застройки в целях жилищного строительства, препятствует выполнению мероприятий, предусмотренных договором, и как следствие, свидетельствует о незаконном распоряжениями земельным участком, предоставленным в аренду для комплексного освоения.
Кроме того, как указывалось, предметом договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства явились четыре земельных участка с целевым назначением: объекты розничной торговли, образованных из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298 в результате его преобразования.
Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:298 с целевым назначением для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения был образован из земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:302, переданного Фондом заявителю по договору N ДЗ-10 от 25.11.32009, с тем же целевым назначением.
Между тем, правила о распространении вида разрешенного использования исходного земельного участка при разделе земельного участка на вновь образуемый земельный участок предусмотрены пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Дальнейшее использование таких образуемых участков не может противоречить целевому назначению исходного участка и разрешенному использованию расположенных на них объектов недвижимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 15.12.2011 N 12561/11, от 29.05.2012 N 13016/11, изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования.
Следовательно, изменение целевого назначения образованных земельных участков возможно только после достижения цели комплексного освоения территории, строительства и ввода в эксплуатацию запланированных проектом планировки территории объектов, то есть, после изменения их фактического назначения.
Соответственно, образование четырех земельных участков с целевым назначением - объекты розничной торговли из земельного участка с целевым назначением для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, и передача таких участков из 129 находящихся в аренде у заявителя одному лицу для размещения объектов розничной торговли до их строительства и ввода в эксплуатацию, противоречит нормам земельного законодательства об образовании земельных участков, Федеральному закону от 24.07.2008 N 161 "О содействии развитию жилищного строительства" и в целом комплексному освоению территории в целях жилищного строительства.
Кроме того, ч. 7 ст. 46.4 Гр К РФ закрепляет обязательство сторон договора о комплексном освоении установить график осуществления мероприятий по освоению соответствующей территории с указанием сроков начала и окончания соответствующих мероприятий.
Данный график заключается в качестве дополнительного соглашения к договору о комплексном освоении территории в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.
Сведений о заключении дополнительного соглашения в порядке ч. 7 ст. 46.4 ГрК РФ, в том числе гарантирующего достижение цели комплексного освоения не представлено.
При изложенных обстоятельствах, у регистрирующего органа имелись основания, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации для отказа в государственной регистрации.
Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отказать заявителю в признании незаконным отказа управления Росреестра по Приморскому краю N 23/79-2016 от 16.05.2016.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Принимая во внимание, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права и сделаны выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, отсрочка уплаты которой предоставлена заявителю по делу, подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.03.2017 по делу N А51-20073/2016 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6" в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по заявлению.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2017 N 05АП-3186/2017 ПО ДЕЛУ N А51-20073/2016
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2017 г. по делу N А51-20073/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 07 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Гончаровой,
судей Н.Н. Анисимовой, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,
апелляционное производство N 05АП-3186/2017
на решение от 22.03.2017
судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-20073/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6" (ИНН 2700001660, ОГРН 1022700931220)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931)
третьи лица: Хуршудян Самвел Араратович, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае
об оспаривании решения
при участии в заседании: от Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6": Родина Л.Н. (по доверенности от 17.07.2017, сроком действия до 31.12.2017, паспорт).
Хуршудян Самвел Араратович, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю не явились, извещены
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное управление специальное строительства по территории Дальневосточного федерального округа" при Федеральном агентстве специального строительства" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю, Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом (договора N 23/79-2019 от 16.05.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N Дз-10 от 25.11.2009 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011, N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014), об обязании устранить допущенные нарушения и осуществить государственную регистрацию указанной сделки (договора N 23/79-2016 от 16.05.2016) в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.
Определениями суда от 06.09.2016, 06.10.2016, 24.11.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Хуршудян Самвел Араратович, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС"), акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АО "АИЖК"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее - ТУ ФАУГИ в Приморском крае).
Решением суда от 22.03.2017 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В доводах апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно, неправильно истолкованы положения ст. ст. 4, 422 ГК РФ, ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", ст. ст. 2, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Управление настаивает, что поскольку новый договор N 23/79-2016 был заключен ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России с третьим лицом 16.05.2016, договорные отношения между сторонами указанного договора возникли с 16.05.2016, следовательно, к данному договору применяются положения ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", введенные в действие 08.03.2015.
Кроме того, согласно п. 1.1 Договора N 23/79-2016 ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" при Спецстрое России передало третьему лицу четыре земельных участка, между тем, предмет аренды по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 N ДЗ-10 был изменен и фактически составил на 21.07.2014 (после заключения дополнительного соглашения N 5) сто двадцать девять участков. Следовательно, в данном случае, как указывает Управление, не соблюдено правило ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", о передаче прав по договору в отношении всех образованных земельных участков.
В судебном заседании представитель заявителя по делу на доводы апелляционной жалобы возразила, решение суда считает законным и обоснованным.
Представитель заявителя по делу в ходе судебного заседания представил суду заверенную копию приказов N 411 от 26.05.2017, N 944 от 31.03.2017 о переименовании Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специальное строительства по территории Дальневосточного федерального округа" при Федеральном агентстве специального строительства" в Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6", которые приобщены в материалы дела.
В порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наименование Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специальное строительства по территории Дальневосточного федерального округа" при Федеральном агентстве специального строительства" изменено на Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6" (далее - ФГУП "Главное военно-строительное управление N 6", предприятие, заявитель).
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела установлено, что 25.11.2009 в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже единым лотом права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 18.11.2009 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6" (арендатор) заключен договор N Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - Договор N Дз-10) (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011, N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014).
Согласно пункту 1.2. Договора N Дз-10 участки предоставляются арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - комплексное освоение участков).
По условиям пункта 2.1. Договора N Дз-10 срок аренды участков по договору устанавливается 9 лет.
В соответствии с пунктом 6.4.1. Договора N Дз-10 арендатор вправе передавать права и обязанности по договору, договору аренды образованного участка третьему лицу.
Изначально по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 N ДЗ-10 заявителю во временное владение передано три земельных участка с кадастровыми номерами 25:28:030014:168; 25:28:030018:356, 25:28:000000:302.
Согласно дополнительному соглашению N 1 к договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 N ДЗ-10, в результате разделения двух земельных участков N 25:28:030018:356, 25:28:000000:302 изменился предмет договора аренды. Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:168 не преобразовывался. После разделения во временное владение и пользование заявителю были предоставлены 16 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:298.
Далее, после неоднократного преобразования, согласно дополнительному соглашению N 5 к Договору N Дз-10 предмет аренды фактически составлял 129 земельных участков.
16.05.2016 ФГУП Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6" (арендатор) заключило с Хуршудяном С.А. (новый арендатор) договор N 23/79-2016 передачи прав и обязанностей арендатора по Договору N Дз-10 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011, N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014 (далее - Договор N 23/79-2016).
В соответствии с пунктом 1.1. Договора N 23/79-2016 арендатор передал Хуршудяну С.А. имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды земельных участком, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства N Дз-10 от 25.11.2009 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011, N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014, заключенному с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель), только в отношении четырех земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298 в результате его неоднократного разделения:
1.2.1. земельный участок с кадастровым номером: 25:28:030014:1392 общей площадью 2427 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 66 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Басаргина, д. 3, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.
1.2.2. земельный участок с кадастровым номером: 25:28:030014:1391 общей площадью 1385 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Басаргина, д. 3, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.
1.2.3. земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:1407, общей площадью 731 кв. м местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 55 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Басаргина, д. 3, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.
1.2.4. земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:1393, общей площадью 256 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 55 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Басаргина, д. 3, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.
Сообщением от 04.07.2016 N 25/011/201/2016-7129 Управление Росреестра по Приморскому краю отказало в государственной регистрации соглашения об изменении условий договора, не связанного с отчуждением имущества.
Государственный регистратор мотивировал отказ частью 14 статьи 16.1. Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ): лицо, которому земельный участок Фонда передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка Фонда или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком Фонда другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории.
Не согласившись с отказом Управления Росреестра по Приморскому краю от 04.07.2016 N 25/011/201/2016-7129, посчитав, что оно не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Возражая против заявления, ответчик указал, что все действия Управления соответствовали действующему законодательству РФ, сообщение об отказе в государственной регистрации законно и обосновано, поскольку заявителем (Хуршудяном С.А.) не были предоставлены в Управление документы, подтверждающие соблюдение норм части 14 статьи 16.1 Закона N 161-ФЗ.
Суд первой инстанции не согласился с позицией Управления, и руководствуясь статьей 12 Закона N 48-ФЗ, статьей 422 ГК РФ пришел к выводу о том, что поскольку лежащий в основе спорного договора N 23/79-2016, Договор N Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011, N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014) заключен 25.11.2009, отсутствуют правовые препятствия для передачи прав и обязанностей по Договору N Дз-10 другим лицам в отношении спорных земельных участков, являющиеся предметом Договора N 23/79-2016.
Между тем, коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
На основании части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания соглашения) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу разъяснений, данных в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение о перенайме по договору аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом, законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации являются документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).
Статьей 20 указанного Закона установлены основания для отказа в государственной регистрации прав.
Оспариваемый отказ обоснован ссылками на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).
Как следует из материалов дела, основанием для отказа в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка явилось несоблюдение требований ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" в части соблюдения правила об одновременной передаче прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории и об одновременной передаче прав в отношении всех образованных земельных участках.
В соответствии с частью 14 статьи 16.1. Закона N 161-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ) лицо, которому земельный участок Фонда передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка Фонда или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком Фонда другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории. При этом передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка Фонда, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков.
Согласно статье 12 Закона N 48-ФЗ действие положений части 14 статьи 16.1. Закона N 161-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.
Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 этого Кодекса (пункт 2 статьи 4 Кодекса).
В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенное после 01.03.2015, должно соответствовать обязательным правилам, установленным гражданским законодательством и Законом N 161-ФЗ, действующим в момент его заключения.
Таким образом, поскольку договор N 23/79-2016 передачи прав и обязанностей по договору N Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен Федеральным государственным унитарным предприятием "Главное военно - строительное управление N 6" с Хуршудяном С.А. 16.04.2016, коллегия соглашается с Управлением о том, что к данному договору N 23/79-2016 применяются положения ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона N 161 "О содействии развитию жилищного строительства", введенные в действие 08.03.2015.
Как указывалось, в соответствии с ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161 "О содействии развитию жилищного строительства", передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка Фонда, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков.
Согласно дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011 N 2 от 10.10.2011, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014 в результате неоднократных разделений предмет аренды фактически составил 129 земельных участков.
Между тем, согласно п. 1.1 договора N 23/79-2016 Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление N 6" передало Хуршудяну С.А. права и обязанности по договору аренды N ДЗ-10 от 25.11.32009 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.2011 N 2 от 10.10.2011, N 3 от 27.01.2014, N 4 от 02.06.2014, N 5 от 21.07.2014 только в отношении четырех земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298 в результате его неоднократного разделения.
При этом, у коллегии нет оснований полагать, что до введения в действие положений ч. 14 ст. 16.1 Федерального закона N 161 "О содействии развитию жилищного строительства" законодателем допускалась возможность передачи отдельных участков, образованных из земельного участка, переданного для комплексного освоения отдельным лицам.
Таким образом, установленные по делу обстоятельства подтверждают вывод государственного регистратора о том, что заявителем на регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение требований закона.
Далее, при заключении договора аренды N ДЗ-10 заключен договор комплексного освоения территории (п. 1.2 договора), права по которому, как указывает заявитель, также переданы по договору от 16.05.2016 Хуршудяну С.А.
В соответствии со статье 46.4 ГрК РФ договор о комплексном освоении территории - это договор, в силу которого одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, осуществить на предоставленном земельном участке мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, а также обеспечить освоение такой территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.
Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Предметом договора является деятельность по комплексному освоению территории, которая включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, ввод в эксплуатацию возведенных объектов капитального строительства, благоустройство земельного участка, в том числе его озеленение.
Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.
Анализ приведенных нормативных положений позволяет заключить, что комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению.
Особенности заключения, изменения и реализации договора аренды земельных участков в целях их комплексного освоения связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат - застройку территории.
В настоящем деле, целью договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства явилась аренда четырех земельных участков для размещения объектов розничной торговли, которое нельзя отнести к комплексному освоению территории.
В соответствии с п. 5 ст. 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном ГрК РФ.
Для того чтобы приступить к строительству арендатор обязан выполнить ряд действий: разработать документацию по планировке и межеванию территории, осуществить мероприятия, направленные на образование земельных участков в границах территории в соответствии с утвержденным проектом межевания, а также осуществить строительство, в том числе объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
По смыслу вышеприведенных правовых норм раздел земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения лицом, с которым заключен договор аренды такого земельного участка, конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения.
При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным.
В качестве гарантии выполнения данных условий законом предусмотрен переход обязанности, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, к новому приобретателю земельного участка.
Следовательно, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Таким образом, передача права аренды на отдельные земельные участки, ранее входящие в состав земельного участка для комплексного освоения, к различным лицам и без сохранения за ними обязанности комплексного освоения в целях жилищного строительства, невозможен.
Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении не всех образованных земельных участков, противоречит цели комплексного освоения территории, которой является эффективное использование земельных участков, создания условий для массовой застройки в целях жилищного строительства, препятствует выполнению мероприятий, предусмотренных договором, и как следствие, свидетельствует о незаконном распоряжениями земельным участком, предоставленным в аренду для комплексного освоения.
Кроме того, как указывалось, предметом договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства явились четыре земельных участка с целевым назначением: объекты розничной торговли, образованных из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298 в результате его преобразования.
Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:298 с целевым назначением для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения был образован из земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:302, переданного Фондом заявителю по договору N ДЗ-10 от 25.11.32009, с тем же целевым назначением.
Между тем, правила о распространении вида разрешенного использования исходного земельного участка при разделе земельного участка на вновь образуемый земельный участок предусмотрены пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Дальнейшее использование таких образуемых участков не может противоречить целевому назначению исходного участка и разрешенному использованию расположенных на них объектов недвижимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 15.12.2011 N 12561/11, от 29.05.2012 N 13016/11, изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования.
Следовательно, изменение целевого назначения образованных земельных участков возможно только после достижения цели комплексного освоения территории, строительства и ввода в эксплуатацию запланированных проектом планировки территории объектов, то есть, после изменения их фактического назначения.
Соответственно, образование четырех земельных участков с целевым назначением - объекты розничной торговли из земельного участка с целевым назначением для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, и передача таких участков из 129 находящихся в аренде у заявителя одному лицу для размещения объектов розничной торговли до их строительства и ввода в эксплуатацию, противоречит нормам земельного законодательства об образовании земельных участков, Федеральному закону от 24.07.2008 N 161 "О содействии развитию жилищного строительства" и в целом комплексному освоению территории в целях жилищного строительства.
Кроме того, ч. 7 ст. 46.4 Гр К РФ закрепляет обязательство сторон договора о комплексном освоении установить график осуществления мероприятий по освоению соответствующей территории с указанием сроков начала и окончания соответствующих мероприятий.
Данный график заключается в качестве дополнительного соглашения к договору о комплексном освоении территории в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.
Сведений о заключении дополнительного соглашения в порядке ч. 7 ст. 46.4 ГрК РФ, в том числе гарантирующего достижение цели комплексного освоения не представлено.
При изложенных обстоятельствах, у регистрирующего органа имелись основания, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации для отказа в государственной регистрации.
Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отказать заявителю в признании незаконным отказа управления Росреестра по Приморскому краю N 23/79-2016 от 16.05.2016.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Принимая во внимание, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права и сделаны выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, отсрочка уплаты которой предоставлена заявителю по делу, подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.03.2017 по делу N А51-20073/2016 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление N 6" в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по заявлению.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ГОНЧАРОВА
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
А.В.ГОНЧАРОВА
Судьи
Н.Н.АНИСИМОВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)