Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.05.2016 по делу N А76-6003/2016
(судья Наконечная О.Г.).
В судебном заседании приняла участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области Чепикова А.В. (доверенность от 31.05.2016).
Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Макос" (далее - общество ТД "МАКОС", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), в котором потребовало:
- признать незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 10.09.2015 N 013716-К-2015, выраженный в сообщении от 05.02.2016 N 74/001/390/2015-1883,
- обязать Управление Росреестра зарегистрировать договор аренды от 10.09.2015 N 013716-К-2015, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, 23 (заявление - т. 1, л.д. 3-6).
К участию в рассмотрении дела суд первой инстанции привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Челябинска (далее - Администрация), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) и Главное управление архитектуры и градостроительства города Челябинска (определение от 23.03.2016 - т. 1, л.д. 1-2).
Решением от 24.05.2016 (резолютивная часть объявлена 17.05.2016) суд первой инстанции требования общества ТД "МАКОС" удовлетворил, признав недействительным оспариваемое сообщение Управления Росреестра от 05.02.2016 N 74/001/390/2015-1883 и возложив на регистрирующий орган обязанность зарегистрировать договор от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 краткосрочной аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Молдавская, 23 (т. 1, л.д. 130-136).
С таким решением Управление Росреестра (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (т. 2, л.д. 3-5).
В обоснование апелляционной жалобы регистрирующий орган приводит следующие доводы.
Заключение договора аренды в отношении земельного участка, предоставленного для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта по истечении 3-х лет после утверждения акта выбора земельного участка с учетом положений пункта 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 171-ФЗ) является недопустимым. В силу положений названной нормы закона заявитель не вправе претендовать на получение спорного земельного участка в аренду без проведения торгов. При таких обстоятельствах осуществление государственной регистрации договора от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 невозможно, иное свидетельствовало бы о признании государством возможности приобретения земельного участка с нарушением требований действующего законодательства.
Устанавливая обстоятельства заключения договора от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015, суд первой инстанции не учел, что Управление Росреестра является органом формальной юрисдикции, в его полномочия не входит установление наличия/отсутствия препятствий для предоставления земельного участка в аренду и, в связи с этим, причин пропуска заявителем срока, установленного пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и анализ добросовестности сторон договора, о государственной регистрации которого заявлено.
В приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от Комитета (вх. N 27594 от 15.07.2016), судом апелляционной инстанции отказано, поскольку данным лицом не выполнены требования части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении отзыва всем лицам, участвующим в деле.
От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не поступили.
Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только податель жалобы - Управление Росреестра.
Заявитель и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей названных лиц.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивала на отмене решения суда от 24.05.2016.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Распоряжением Администрации от 29.02.2012 N 1034 (т. 1, л.д. 19) предварительно согласовано место размещения магазина по ул. Молдавской, 23 в Курчатовском районе г. Челябинска и утвержден акт выбора земельного участка N 007587-07-2011 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Валинс", впоследствии переименованного в общество ТД "МАКОС" (т. 1, л.д. 11-18, 36).
Земельный участок площадью 530 +/- 8 кв. м по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Молдавская, 23, сформированный с разрешенным использованием - для размещения магазина, поставлен на государственный кадастровый учет 11.10.2013 с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 (т. 1, л.д. 20-21).
19 февраля 2015 г. общество ТД "МАКОС" обратилось в Администрацию с заявлением N 10-1928/15-00 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 в аренду с заключением соответствующего договора аренды, приложив к заявлению все предусмотренные Земельным кодексом документы (т. 1, л.д. 78).
Распоряжением Администрации от 23.06.2015 N 6678 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 представлен обществу ТД "МАКОС" в аренду для строительства магазина по ул. Молдавской 23 в Курчатовском районе г. Челябинска (т. 1, л.д. 32).
10 сентября 2015 г. между Комитетом (арендодатель) и обществом ТД "МАКОС" (арендатор) заключен договор аренды УЗ N 013716-К-2015 (т. 1, л.д. 23-25), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество - земельный участок, общей площадью 530 кв. м, расположенный по ул. Молдавской, 23 в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая территория зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства магазина (пункты 1.1, 1.1.1 договора)
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что права и обязанности у сторон по настоящему договору возникают с 23.06.2015 до 23.06.2018 (пункт 1.4 договора).
17 сентября 2015 г. Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 (т. 1, л.д. 87-88).
К обозначенному заявлению были приложены, в том числе, следующие документы: распоряжение Администрации от 23.06.2015 N 6678, договор от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 17.09.2015 (т. 1, л.д. 86)
При проведении правовой экспертизы документов Управлением Росреестра выявлены замечания, в связи с чем государственная регистрация приостановлена по инициативе государственного регистратора на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на срок до 24.10.2015 (т. 1, л.д. 110-112).
На запрос Управления Росреестра от 15.12.2015 Комитет сообщил о том, что аукцион по продаже права заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 не проводился (т. 1, л.д. 113, 114).
Сообщением от 05.02.2016 N 74/001/390/2015-1883 в государственной регистрации договора аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 было отказано со ссылкой на то обстоятельство, что распоряжение Администрации от 23.06.2015 N 6678 о предоставлении обществу ТД "МАКОС" земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 в аренду для строительства вынесено после истечения трехлетнего срока с момента издания распоряжения Администрации от 29.02.2012 N 1034 об утверждении акта выбора земельного участка (т. 1, л.д. 33-35, 115-118).
В качестве основания для отказа в государственной регистрации Управление Росреестра указало положения абзацев 4, 13 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации:
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства:
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
04 марта 2016 г. Комитет направил в адрес общества ТД "МАКОС" письмо за исх. N 5545, которым сообщил об отказе Управления Росреестра от 05.02.2016 N 74/001/390/2015-1883 в государственной регистрации договора аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 (т. 1, л.д. 22).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества ТД "МАКОС" в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что действующим земельным законодательством предусмотрена возможность завершить ранее начатую процедуру представления земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. Установив, что заявитель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в пределах установленного законом 3-годичного срока (19.02.2015), суд первой инстанции указал, что в настоящем случае предоставление земельного участка заявителю на основании утвержденного акта выбора земельного участка не может быть поставлено в зависимость от несвоевременного исполнения органом власти своей публично-правовой обязанности.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Принимая во внимание положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ("Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц"), судебная коллегия отмечает, что для признания незаконными действий Управления Росреестра по отказу в осуществлении государственной регистрации права (сделки) необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанных действий действующему законодательству и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.
В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.
В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).
Основания для отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о регистрации.
Как указано в пункте 1 статьи 20 данного Закона, в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (абзац 13).
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
С учетом положений статей 9, 13, 17 Закона о регистрации в компетенцию регистрирующего органа входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок на предмет соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от признания ее таковой судом.
В настоящем случае предметом правовой экспертизы регистрирующего органа являлся договор аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015, заключенный с обществом ТД "МАКОС" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711008:5644, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.
Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта был установлен пунктом 5 названной статьи. Данный порядок включал в себя: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами статьи 32 Земельного кодекса.
С 01.03.2015 нормы статей, в том числе статей 30 - 31 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих процедуру выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утратили силу на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Названным Законом внесены изменения в Земельный кодекс, в соответствии с которыми полностью изменен порядок предоставления земельных участков. Действующие с 01.03.2015 нормы Земельного кодекса предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, соответствующее предоставление (на торгах, без торгов) осуществляется только в отношении образованного в установленном порядке земельного участка.
В статье 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ закреплены переходные положения, в частности, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2018 предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (пункт 1 названной статьи).
Таким образом, законодателем предусмотрен юридический факт, наличие которого является основанием для продолжения процедуры предоставления земельного участка для строительства, начатой до 01.03.2015. Таким фактом является принятое до 01.03.2015 решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт выбора земельного участка.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто подателем жалобы, что акт выбора земельного участка в пользу заявителя утвержден Администрацией 29.02.2012, испрашиваемый земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 11.10.2013, заявление о предоставлении земельного участка в аренду направлено заявителем в Администрацию 19.02.2015, то есть, в пределах временных ограничений для реализации заинтересованным лицом (застройщиком) права на обращение с заявлением о предоставлении сформированного земельного участка, установленных в пункте 8 статьи 31 Земельного кодекса.
Каких-либо замечаний в отношении обращения общества ТД "МАКОС" о предоставлении спорного земельного участка у Администрации не было.
При таких обстоятельствах принятие 23.06.2015 Администрацией распоряжения N 6678 о предоставлении заявителю в аренду земельный участка и подписание 10.09.2015 Комитетом договора аренды УЗ N 013716-К-2015, как правильно указал суд первой инстанции, обусловлено не действиями заявителя, а несвоевременным исполнением органом местного самоуправления возложенной на него обязанности по подготовке соответствующего распоряжения и проекта договора аренды земельного участка.
С учетом изложенного, предоставление земельного участка заявителю на основании утвержденного акта выбора земельного участка не может быть поставлено в зависимость от исполнения органом власти своей публично-правовой обязанности.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание следующее.
В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Нормами Земельного кодекса не предусмотрены последствия истечения срока действия акта выбора земельного участка, так как данный срок не является пресекательным. Истечение названного срока само по себе не лишает заявителя права при наличии к тому оснований требовать совершения уполномоченным органом действий, необходимых для предоставления земельного участка.
Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали достаточные основания для вывода о недействительности (ничтожности) аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 как совершенного с нарушением требований действующего земельного законодательства и, в связи с этим, основания для отказа в осуществлении государственной регистрации данного договора, из чего обоснованно исходил суд первой инстанции, разрешая настоящий спор.
Решение Управления Росреестра от 05.02.2016 N 74/001/390/2015-1883 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 не может быть признано соответствующим требованиям закона, такое решение безусловно нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что Управление Росреестра является органом формальной юрисдикции и в его полномочия не входит установление наличия/отсутствия препятствий для предоставления земельного участка в аренду и, в связи с этим, причин пропуска заявителем срока, установленного пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса, не влияют на законность и обоснованность принятого по делу решения.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции
не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.05.2016 по делу N А76-6003/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.08.2016 N 18АП-8315/2016 ПО ДЕЛУ N А76-6003/2016
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. N 18АП-8315/2016
Дело N А76-6003/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.05.2016 по делу N А76-6003/2016
(судья Наконечная О.Г.).
В судебном заседании приняла участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области Чепикова А.В. (доверенность от 31.05.2016).
Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Макос" (далее - общество ТД "МАКОС", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), в котором потребовало:
- признать незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 10.09.2015 N 013716-К-2015, выраженный в сообщении от 05.02.2016 N 74/001/390/2015-1883,
- обязать Управление Росреестра зарегистрировать договор аренды от 10.09.2015 N 013716-К-2015, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, 23 (заявление - т. 1, л.д. 3-6).
К участию в рассмотрении дела суд первой инстанции привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Челябинска (далее - Администрация), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) и Главное управление архитектуры и градостроительства города Челябинска (определение от 23.03.2016 - т. 1, л.д. 1-2).
Решением от 24.05.2016 (резолютивная часть объявлена 17.05.2016) суд первой инстанции требования общества ТД "МАКОС" удовлетворил, признав недействительным оспариваемое сообщение Управления Росреестра от 05.02.2016 N 74/001/390/2015-1883 и возложив на регистрирующий орган обязанность зарегистрировать договор от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 краткосрочной аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Молдавская, 23 (т. 1, л.д. 130-136).
С таким решением Управление Росреестра (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (т. 2, л.д. 3-5).
В обоснование апелляционной жалобы регистрирующий орган приводит следующие доводы.
Заключение договора аренды в отношении земельного участка, предоставленного для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта по истечении 3-х лет после утверждения акта выбора земельного участка с учетом положений пункта 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 171-ФЗ) является недопустимым. В силу положений названной нормы закона заявитель не вправе претендовать на получение спорного земельного участка в аренду без проведения торгов. При таких обстоятельствах осуществление государственной регистрации договора от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 невозможно, иное свидетельствовало бы о признании государством возможности приобретения земельного участка с нарушением требований действующего законодательства.
Устанавливая обстоятельства заключения договора от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015, суд первой инстанции не учел, что Управление Росреестра является органом формальной юрисдикции, в его полномочия не входит установление наличия/отсутствия препятствий для предоставления земельного участка в аренду и, в связи с этим, причин пропуска заявителем срока, установленного пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и анализ добросовестности сторон договора, о государственной регистрации которого заявлено.
В приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от Комитета (вх. N 27594 от 15.07.2016), судом апелляционной инстанции отказано, поскольку данным лицом не выполнены требования части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о направлении отзыва всем лицам, участвующим в деле.
От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не поступили.
Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только податель жалобы - Управление Росреестра.
Заявитель и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей названных лиц.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивала на отмене решения суда от 24.05.2016.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Распоряжением Администрации от 29.02.2012 N 1034 (т. 1, л.д. 19) предварительно согласовано место размещения магазина по ул. Молдавской, 23 в Курчатовском районе г. Челябинска и утвержден акт выбора земельного участка N 007587-07-2011 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Валинс", впоследствии переименованного в общество ТД "МАКОС" (т. 1, л.д. 11-18, 36).
Земельный участок площадью 530 +/- 8 кв. м по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Молдавская, 23, сформированный с разрешенным использованием - для размещения магазина, поставлен на государственный кадастровый учет 11.10.2013 с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 (т. 1, л.д. 20-21).
19 февраля 2015 г. общество ТД "МАКОС" обратилось в Администрацию с заявлением N 10-1928/15-00 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 в аренду с заключением соответствующего договора аренды, приложив к заявлению все предусмотренные Земельным кодексом документы (т. 1, л.д. 78).
Распоряжением Администрации от 23.06.2015 N 6678 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 представлен обществу ТД "МАКОС" в аренду для строительства магазина по ул. Молдавской 23 в Курчатовском районе г. Челябинска (т. 1, л.д. 32).
10 сентября 2015 г. между Комитетом (арендодатель) и обществом ТД "МАКОС" (арендатор) заключен договор аренды УЗ N 013716-К-2015 (т. 1, л.д. 23-25), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество - земельный участок, общей площадью 530 кв. м, расположенный по ул. Молдавской, 23 в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая территория зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства магазина (пункты 1.1, 1.1.1 договора)
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что права и обязанности у сторон по настоящему договору возникают с 23.06.2015 до 23.06.2018 (пункт 1.4 договора).
17 сентября 2015 г. Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 (т. 1, л.д. 87-88).
К обозначенному заявлению были приложены, в том числе, следующие документы: распоряжение Администрации от 23.06.2015 N 6678, договор от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 17.09.2015 (т. 1, л.д. 86)
При проведении правовой экспертизы документов Управлением Росреестра выявлены замечания, в связи с чем государственная регистрация приостановлена по инициативе государственного регистратора на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на срок до 24.10.2015 (т. 1, л.д. 110-112).
На запрос Управления Росреестра от 15.12.2015 Комитет сообщил о том, что аукцион по продаже права заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 не проводился (т. 1, л.д. 113, 114).
Сообщением от 05.02.2016 N 74/001/390/2015-1883 в государственной регистрации договора аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 было отказано со ссылкой на то обстоятельство, что распоряжение Администрации от 23.06.2015 N 6678 о предоставлении обществу ТД "МАКОС" земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711008:5644 в аренду для строительства вынесено после истечения трехлетнего срока с момента издания распоряжения Администрации от 29.02.2012 N 1034 об утверждении акта выбора земельного участка (т. 1, л.д. 33-35, 115-118).
В качестве основания для отказа в государственной регистрации Управление Росреестра указало положения абзацев 4, 13 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации:
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства:
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
04 марта 2016 г. Комитет направил в адрес общества ТД "МАКОС" письмо за исх. N 5545, которым сообщил об отказе Управления Росреестра от 05.02.2016 N 74/001/390/2015-1883 в государственной регистрации договора аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 (т. 1, л.д. 22).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества ТД "МАКОС" в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что действующим земельным законодательством предусмотрена возможность завершить ранее начатую процедуру представления земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта. Установив, что заявитель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в пределах установленного законом 3-годичного срока (19.02.2015), суд первой инстанции указал, что в настоящем случае предоставление земельного участка заявителю на основании утвержденного акта выбора земельного участка не может быть поставлено в зависимость от несвоевременного исполнения органом власти своей публично-правовой обязанности.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Принимая во внимание положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ("Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц"), судебная коллегия отмечает, что для признания незаконными действий Управления Росреестра по отказу в осуществлении государственной регистрации права (сделки) необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанных действий действующему законодательству и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.
В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.
В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).
Основания для отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о регистрации.
Как указано в пункте 1 статьи 20 данного Закона, в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (абзац 13).
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
С учетом положений статей 9, 13, 17 Закона о регистрации в компетенцию регистрирующего органа входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок на предмет соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от признания ее таковой судом.
В настоящем случае предметом правовой экспертизы регистрирующего органа являлся договор аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015, заключенный с обществом ТД "МАКОС" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711008:5644, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.
Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта был установлен пунктом 5 названной статьи. Данный порядок включал в себя: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами статьи 32 Земельного кодекса.
С 01.03.2015 нормы статей, в том числе статей 30 - 31 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих процедуру выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утратили силу на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Названным Законом внесены изменения в Земельный кодекс, в соответствии с которыми полностью изменен порядок предоставления земельных участков. Действующие с 01.03.2015 нормы Земельного кодекса предусматривают предоставление в аренду земельных участков для строительства на торгах и без проведения торгов. При этом случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, соответствующее предоставление (на торгах, без торгов) осуществляется только в отношении образованного в установленном порядке земельного участка.
В статье 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ закреплены переходные положения, в частности, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2018 предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (пункт 1 названной статьи).
Таким образом, законодателем предусмотрен юридический факт, наличие которого является основанием для продолжения процедуры предоставления земельного участка для строительства, начатой до 01.03.2015. Таким фактом является принятое до 01.03.2015 решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт выбора земельного участка.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто подателем жалобы, что акт выбора земельного участка в пользу заявителя утвержден Администрацией 29.02.2012, испрашиваемый земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 11.10.2013, заявление о предоставлении земельного участка в аренду направлено заявителем в Администрацию 19.02.2015, то есть, в пределах временных ограничений для реализации заинтересованным лицом (застройщиком) права на обращение с заявлением о предоставлении сформированного земельного участка, установленных в пункте 8 статьи 31 Земельного кодекса.
Каких-либо замечаний в отношении обращения общества ТД "МАКОС" о предоставлении спорного земельного участка у Администрации не было.
При таких обстоятельствах принятие 23.06.2015 Администрацией распоряжения N 6678 о предоставлении заявителю в аренду земельный участка и подписание 10.09.2015 Комитетом договора аренды УЗ N 013716-К-2015, как правильно указал суд первой инстанции, обусловлено не действиями заявителя, а несвоевременным исполнением органом местного самоуправления возложенной на него обязанности по подготовке соответствующего распоряжения и проекта договора аренды земельного участка.
С учетом изложенного, предоставление земельного участка заявителю на основании утвержденного акта выбора земельного участка не может быть поставлено в зависимость от исполнения органом власти своей публично-правовой обязанности.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание следующее.
В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Нормами Земельного кодекса не предусмотрены последствия истечения срока действия акта выбора земельного участка, так как данный срок не является пресекательным. Истечение названного срока само по себе не лишает заявителя права при наличии к тому оснований требовать совершения уполномоченным органом действий, необходимых для предоставления земельного участка.
Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали достаточные основания для вывода о недействительности (ничтожности) аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 как совершенного с нарушением требований действующего земельного законодательства и, в связи с этим, основания для отказа в осуществлении государственной регистрации данного договора, из чего обоснованно исходил суд первой инстанции, разрешая настоящий спор.
Решение Управления Росреестра от 05.02.2016 N 74/001/390/2015-1883 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 10.09.2015 УЗ N 013716-К-2015 не может быть признано соответствующим требованиям закона, такое решение безусловно нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что Управление Росреестра является органом формальной юрисдикции и в его полномочия не входит установление наличия/отсутствия препятствий для предоставления земельного участка в аренду и, в связи с этим, причин пропуска заявителем срока, установленного пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса, не влияют на законность и обоснованность принятого по делу решения.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции
не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.05.2016 по делу N А76-6003/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)