Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Ткаченко Э.В., Желтоухов Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 58 Хозяйственные товары" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 июля 2016 года по делу N А10-247/2016 по иску индивидуального предпринимателя Володарского Станислава Евгеньевича (ОГРН 304032635800251, ИНН 032610111931, место нахождения: г. Улан-Удэ) к Обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 58 Хозяйственные товары" (ОГРН 1020300970414, ИНН 0323001650, место нахождения: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, 45) о признании права общей долевой собственности на земельный участок, при участии третьего лица - ИП Полынцевой Людмилы Владимировны (ОГРНИП 307032610100018, ИНН 032604720893, место нахождения г. Улан-Удэ),
(суд первой инстанции - Е.М. Аюшеева),
при участии в судебном заседании:
- от истца: Дорошкевич С.А. (доверенность от 12.01.2016);
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьего лица: не явился, извещен;
Индивидуальный предприниматель Володарский Станислав Евгеньевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 58 Хозяйственные товары" (далее - ответчик, общество) о признании с 18.11.2011 права общей долевой собственности на земельный участок площадью 900 кв. м с кадастровым номером 03:24:022221:1, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, 45 и определении доли в размере 200/773.
Определением от 29.01.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП Полынцеву Людмилу Владимировну (далее - третье лицо, ИП Полынцева Л.В.).
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия исковые требования индивидуального предпринимателя Володарского Станислава Евгеньевича (ОГРН 304032635800251, ИНН 032610111931) по делу N А10-247/2016 удовлетворены в полном объеме. Признано за Володарским Станиславом Евгеньевичем право общей долевой собственности на земельный участок площадью 900 кв. м с кадастровым номером 03:24:022221:1, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, 45 и определена доля в размере 200/773. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 58 Хозяйственные товары" (ОГРН 1020300970414, ИНН 0323001650) в пользу индивидуального предпринимателя Володарского Станислава Евгеньевича (ОГРН 304032635800251, ИНН 032610111931) 6 000 руб. - государственной пошлины.
В обосновании суд первой инстанции указал, что при продаже доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание к Володарскому С.Е. в силу закона, перешла и доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположено это здание. Поскольку в данном случае Володарский С.Е. приобрел не часть здания (не помещение в здании), а долю в праве собственности на здание в целом и, следовательно, стал сособственником здания в целом с размером доли 200/773, не имеется оснований для применения исключения из общего правила об отчуждении здания вместе с земельным участком, установленного п. 1 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. В данном случае не действует исключение из общего правила, установленное пунктом 1 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение АС РБ от 04 июля 2016 г. по делу А10-247/2016.
Полагает, что воля сторон по сделкам от 15.09.2010 года и от 27 октября 2011 г. направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка. Кроме того, земельный участок является делимым.
Указывает, что, поскольку на момент совершения сделки от 27 октября 2011 г., продавец Алферова Надежда Ивановна, не являлась собственником земельного участка, доводы суда, в которых он ссылается на пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", не могут быть признаны обоснованными.
Фактически указанный иск является иском по оспариванию зарегистрированного права ответчика на недвижимое имущество, решения по которому является основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако судом в качестве третьих лиц не привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РБ. По существующим правилам регистрация права "задним числом" невозможна.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. Согласно Правил, содержащихся в п. 57 Постановления Пленума N 10/22, полагает, что истцом пропущен срок исковой давности.
На апелляционную жалобу ответчика поступил отзыв истца, в котором он соглашается с выводами суда первой инстанции, полагает, что оснований для применения правил об истечении срока исковой давности не имеется, в том числе, в связи с тем, что такого заявления в суде первой инстанции ответчик не делал, и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 13.08.2016.
Представитель предпринимателя дал пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Апелляционному суду пояснил, что ответчик в суде первой инстанции не делал заявления об истечении срока исковой давности нив письменной, ни в устной форме. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Общество просило о рассмотрении дела в его отсутствие.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, изначально нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, 45 принадлежали на праве собственности Обществу "Магазин N 58 Хозтовары".
После этого, на основании мирового соглашения от 14 июля 2010 года Алферова Н.И. приобрела у Общества "Магазин N 58 Хозтовары" и зарегистрировала за собой долю в праве собственности на здание в размере 200/773, которую в дальнейшем продала Володарскому С.Е.
27 октября 2011 года между Алферовой Н.И. и Володарским С.Е. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения в здании).
В соответствии с условиями этого договора купли-продажи Покупатель приобрел долю в праве общей долевой собственности в размере 200/773 на следующее недвижимое имущество:
- - нежилое здание, наименование - магазин, назначение - нежилое, общей площадью 392.9 кв. м. этажность - 1. адрес местоположения - г. Улан-Удэ. ул. Октябрьская. д. 45;
- - склад, назначение - нежилое, общей площадью 169,9 кв. м, этажность - 1, адрес местоположения - г. Улан-Удэ. ул. Октябрьская, д. 45.
В пункте 1 указанного договора предусмотрено, что в результате приобретения Помещения в соответствии с условиями настоящего договора к покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности 200/773 Объекта (помещения), в котором находится продаваемое помещение.
В соответствии с п. 2.1. цена договора составляет 3 000 000 рублей, которые оплачены в момент подписания договора.
27 октября 2011 года между сторонами был подписан акт приема-передачи.
18 ноября 2011 года Управлением Росреестра по Республике Бурятия была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на нежилое здание магазина и склад (номер регистрации 03-03-01/370/2011-297 и 03-03-01/370/2011-298 соответственно), что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.
Нежилое здание магазина расположено на земельном участке площадью 900 кв. м с кадастровым номером 03:24:022221:1, назначение: земли населенных пунктов - участок, занимаемый зданием магазина.
Однако, согласно Выписке из ЕГРП от 13 января 2016 года (стр. 16-17) указанный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности следующим двум лицам:
- - ООО "Магазин N 58 "Хозяйственные товары" - доля в праве 551/773;
- - Полынцева Людмила Владимировна - доля в праве 222/773.
Истец, полагая, что на основании ст. 135, 552 ГК РФ, ст. 1, 35 Земельного кодекса РФ у него в силу закона возникли права на земельный участок - доля в праве собственности в размере 200/773 с момента государственной регистрации доли в праве собственности на здание, обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя истца в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.
В рамках настоящего дела истцом заявлены исковые требования к ответчику в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 35 того же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Аналогичная норма закреплена в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.
В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.
Согласно ч. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Как правильно указывает суд первой инстанции, поскольку Общество "Магазин N 58 Хозтовары" являлось единственным собственником здания и земельного участка, то в силу ч. 1 - 2 ст. 552 ГК РФ и ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ в момент регистрации доли в праве собственности на здание в силу закона к Алферовой Н.И. перешла и доля в праве собственности на земельный участок в размере 200/773. Следовательно, здание и земельный участок стали принадлежать в долевой собственности Обществу "Магазин N 58 Хозтовары" (доля в праве 573/773) и Алферовой Н.И. (доля в праве 200/773).
Алферова Н.И., продавая Володарскому С.Е. долю в праве собственности на здание по договору купли-продажи от 27 октября 2011 года, одновременно с этим передала ему и долю в праве собственности на земельный участок (последний абзац части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ в редакции от 21.07.2011).
Спорный земельный участок площадью 900 кв. м, стоящий на государственном кадастровом учете, имеет определенное функциональное назначение и предназначен для размещения нежилого здания магазина, доля в праве общей долевой собственности в котором принадлежит Володарскому С.Е.
Апелляционный суд согласен с судом первой инстанции в том, что из текста договора купли-продажи от 27 октября 2011 года между Алферовой Н.И. и Володарским С.Е. не следует, что воля его сторон была направлена на заключение договора купли-продажи доли в праве собственности на здание без передачи соответствующих прав на земельный участок, на котором располагается это здание. Напротив, стороны подразумевали, что к Володарскому С.Е. перейдет в силу закона и право на земельный участок.
Доля в праве собственности Володарского С.Е. на здание зарегистрировано в установленном законом порядке, в ЕГРП внесена соответствующая запись, и право не оспорено вступившим в законную силу решение суда или арбитражного суда.
Поскольку в договоре купли-продажи от 27 октября 2011 года не установлено иное, установленная в договоре цена на недвижимое имущество (долю в праве собственности на здание), включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права на земельный участок.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что при продаже доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание к Володарскому С.Е. в силу закона, перешла и доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположено это здание.
Кроме того, судом первой инстанции правильно учтено следующее.
Отношения, связанные с использованием земельного участка под зданием, принадлежащим нескольким собственникам, прямо урегулированы нормами земельного и гражданского законодательства.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным. водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одном) лицу или нескольким лицам, регулируются статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Из пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ следует, что, по общему правилу, в случае, когда здание и земельный участок под ним принадлежат одному лицу, то отчуждение здания или его части проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Как правильно указывает суд первой инстанции, поскольку в данном случае Володарский С.Е. приобрел не часть здания (не помещение в здании), а долю в праве собственности на здание в целом и, следовательно, стал сособственником здания в целом с размером доли 200/773, не имеется оснований для применения исключения из общего правила об отчуждении здания вместе с земельным участком, установленного п. 1 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.
Суд первой инстанции также посчитал, что об отсутствии оснований для применения исключения из общего правила свидетельствует также следующее.
Как следует из части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, исключение из общего правила действует тогда, когда невозможно выделить в натуре часть здания вместе с частью земельного участка.
Как указывает суд первой инстанции, возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представил доказательств невозможности произвести раздел здания в натуре между тремя собственниками пропорционально их долям в праве собственности вместе с частью земельного участка.
Более того, здание, расположенное по адресу г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, д. 45, принадлежащее на праве собственности трем лицам, включая истца и ответчика по настоящему делу, в настоящее время фактически уже разделено собственниками на три самостоятельные, изолированные части с отдельными входами/выходами, которые могут быть использованы и в настоящее время фактически используются по целевому назначению (для размещения трех самостоятельных магазинов).
Ранее, 14 июля 2010 года между ООО "Магазин N 58 Хозяйственные товары" и Алферовой Надеждой Ивановной было заключено мировое соглашение, по условиям которого истец Алферова Н.И. отказывается от своих исковых требований, а ответчик ООО "Магазин N 58 Хозяйственные товары" выделяет 25,87% доли здания, расположенной по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, д. 45, в натуре Алферовой Надежде Ивановне, которая состоит из части площади торгового зала, части площади складов, части подсобного помещения. Таким образом, нежилое здание, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, д. 45, ранее было уже фактически разделено на три самостоятельные, изолированные части с отдельными входами/выходами, между всеми собственниками де-факто определен и фактически сложился порядок владения и пользования каждой из образованных частей здания.
Также между тремя собственниками здания сложился определенный порядок владения и пользования земельным участком, на котором расположено здание. Следовательно, в данном случае не действует исключение из общего правила, установленное пунктом 1 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как разъяснил Конституционный Суд РФ в определении от 19 ноября 2015 года N 2672-о положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают единство судьбы доли в праве собственности на здание и на земельный участок и по своему содержанию направлены на защиту имущественных прав всех участников долевой собственности на здание или сооружение. Подобное законодательное требование обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2014 года N 1365-0).
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно руководствуется данной позицией Конституционного Суда РФ, так как сам установил, что земельный участок делимый, и выводы суда первой инстанции оцениваются апелляционным судом следующим образом.
По мнению апелляционного суда, по материалам дела вывод о делимости или неделимости земельного участка сделать невозможно, поскольку оценка возможности раздела или изменения земельного участка является правовой, а не физической категорией и должна решаться с учетом требований статьи 11.9. ЗК РФ, в частности, о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5), образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).
Установленные судом первой инстанции обстоятельства того, как сособственники используют спорный земельный участок и расположенные на нем объекты, свидетельствует только о том, что данные лица определили порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно ст. 247 ГК РФ.
Указанное разъяснение Конституционного Суда РФ распространяется на рассматриваемую ситуацию.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что с момента государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание в силу закона у Володарского С.Е. возникло право общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 03:24:022221:1, на котором расположено это здание.
Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку не был заявлен в суде первой инстанции, а в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Кроме того, рассматриваемое требование является требованием о защите права собственности, не связанным с лишением владения, следовательно, согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность на это требование не распространяется.
Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются по тем же мотивам, что и судом первой инстанции.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 июля 2016 года по делу N А10-247/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2016 N 04АП-4496/2016 ПО ДЕЛУ N А10-247/2016
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2016 г. по делу N А10-247/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Ткаченко Э.В., Желтоухов Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 58 Хозяйственные товары" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 июля 2016 года по делу N А10-247/2016 по иску индивидуального предпринимателя Володарского Станислава Евгеньевича (ОГРН 304032635800251, ИНН 032610111931, место нахождения: г. Улан-Удэ) к Обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 58 Хозяйственные товары" (ОГРН 1020300970414, ИНН 0323001650, место нахождения: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, 45) о признании права общей долевой собственности на земельный участок, при участии третьего лица - ИП Полынцевой Людмилы Владимировны (ОГРНИП 307032610100018, ИНН 032604720893, место нахождения г. Улан-Удэ),
(суд первой инстанции - Е.М. Аюшеева),
при участии в судебном заседании:
- от истца: Дорошкевич С.А. (доверенность от 12.01.2016);
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Володарский Станислав Евгеньевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 58 Хозяйственные товары" (далее - ответчик, общество) о признании с 18.11.2011 права общей долевой собственности на земельный участок площадью 900 кв. м с кадастровым номером 03:24:022221:1, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, 45 и определении доли в размере 200/773.
Определением от 29.01.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП Полынцеву Людмилу Владимировну (далее - третье лицо, ИП Полынцева Л.В.).
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия исковые требования индивидуального предпринимателя Володарского Станислава Евгеньевича (ОГРН 304032635800251, ИНН 032610111931) по делу N А10-247/2016 удовлетворены в полном объеме. Признано за Володарским Станиславом Евгеньевичем право общей долевой собственности на земельный участок площадью 900 кв. м с кадастровым номером 03:24:022221:1, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, 45 и определена доля в размере 200/773. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 58 Хозяйственные товары" (ОГРН 1020300970414, ИНН 0323001650) в пользу индивидуального предпринимателя Володарского Станислава Евгеньевича (ОГРН 304032635800251, ИНН 032610111931) 6 000 руб. - государственной пошлины.
В обосновании суд первой инстанции указал, что при продаже доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание к Володарскому С.Е. в силу закона, перешла и доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположено это здание. Поскольку в данном случае Володарский С.Е. приобрел не часть здания (не помещение в здании), а долю в праве собственности на здание в целом и, следовательно, стал сособственником здания в целом с размером доли 200/773, не имеется оснований для применения исключения из общего правила об отчуждении здания вместе с земельным участком, установленного п. 1 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. В данном случае не действует исключение из общего правила, установленное пунктом 1 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение АС РБ от 04 июля 2016 г. по делу А10-247/2016.
Полагает, что воля сторон по сделкам от 15.09.2010 года и от 27 октября 2011 г. направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка. Кроме того, земельный участок является делимым.
Указывает, что, поскольку на момент совершения сделки от 27 октября 2011 г., продавец Алферова Надежда Ивановна, не являлась собственником земельного участка, доводы суда, в которых он ссылается на пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", не могут быть признаны обоснованными.
Фактически указанный иск является иском по оспариванию зарегистрированного права ответчика на недвижимое имущество, решения по которому является основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако судом в качестве третьих лиц не привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РБ. По существующим правилам регистрация права "задним числом" невозможна.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. Согласно Правил, содержащихся в п. 57 Постановления Пленума N 10/22, полагает, что истцом пропущен срок исковой давности.
На апелляционную жалобу ответчика поступил отзыв истца, в котором он соглашается с выводами суда первой инстанции, полагает, что оснований для применения правил об истечении срока исковой давности не имеется, в том числе, в связи с тем, что такого заявления в суде первой инстанции ответчик не делал, и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 13.08.2016.
Представитель предпринимателя дал пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Апелляционному суду пояснил, что ответчик в суде первой инстанции не делал заявления об истечении срока исковой давности нив письменной, ни в устной форме. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Общество просило о рассмотрении дела в его отсутствие.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, изначально нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, 45 принадлежали на праве собственности Обществу "Магазин N 58 Хозтовары".
После этого, на основании мирового соглашения от 14 июля 2010 года Алферова Н.И. приобрела у Общества "Магазин N 58 Хозтовары" и зарегистрировала за собой долю в праве собственности на здание в размере 200/773, которую в дальнейшем продала Володарскому С.Е.
27 октября 2011 года между Алферовой Н.И. и Володарским С.Е. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения в здании).
В соответствии с условиями этого договора купли-продажи Покупатель приобрел долю в праве общей долевой собственности в размере 200/773 на следующее недвижимое имущество:
- - нежилое здание, наименование - магазин, назначение - нежилое, общей площадью 392.9 кв. м. этажность - 1. адрес местоположения - г. Улан-Удэ. ул. Октябрьская. д. 45;
- - склад, назначение - нежилое, общей площадью 169,9 кв. м, этажность - 1, адрес местоположения - г. Улан-Удэ. ул. Октябрьская, д. 45.
В пункте 1 указанного договора предусмотрено, что в результате приобретения Помещения в соответствии с условиями настоящего договора к покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности 200/773 Объекта (помещения), в котором находится продаваемое помещение.
В соответствии с п. 2.1. цена договора составляет 3 000 000 рублей, которые оплачены в момент подписания договора.
27 октября 2011 года между сторонами был подписан акт приема-передачи.
18 ноября 2011 года Управлением Росреестра по Республике Бурятия была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на нежилое здание магазина и склад (номер регистрации 03-03-01/370/2011-297 и 03-03-01/370/2011-298 соответственно), что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.
Нежилое здание магазина расположено на земельном участке площадью 900 кв. м с кадастровым номером 03:24:022221:1, назначение: земли населенных пунктов - участок, занимаемый зданием магазина.
Однако, согласно Выписке из ЕГРП от 13 января 2016 года (стр. 16-17) указанный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности следующим двум лицам:
- - ООО "Магазин N 58 "Хозяйственные товары" - доля в праве 551/773;
- - Полынцева Людмила Владимировна - доля в праве 222/773.
Истец, полагая, что на основании ст. 135, 552 ГК РФ, ст. 1, 35 Земельного кодекса РФ у него в силу закона возникли права на земельный участок - доля в праве собственности в размере 200/773 с момента государственной регистрации доли в праве собственности на здание, обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя истца в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.
В рамках настоящего дела истцом заявлены исковые требования к ответчику в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 35 того же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Аналогичная норма закреплена в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.
В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.
Согласно ч. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Как правильно указывает суд первой инстанции, поскольку Общество "Магазин N 58 Хозтовары" являлось единственным собственником здания и земельного участка, то в силу ч. 1 - 2 ст. 552 ГК РФ и ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ в момент регистрации доли в праве собственности на здание в силу закона к Алферовой Н.И. перешла и доля в праве собственности на земельный участок в размере 200/773. Следовательно, здание и земельный участок стали принадлежать в долевой собственности Обществу "Магазин N 58 Хозтовары" (доля в праве 573/773) и Алферовой Н.И. (доля в праве 200/773).
Алферова Н.И., продавая Володарскому С.Е. долю в праве собственности на здание по договору купли-продажи от 27 октября 2011 года, одновременно с этим передала ему и долю в праве собственности на земельный участок (последний абзац части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ в редакции от 21.07.2011).
Спорный земельный участок площадью 900 кв. м, стоящий на государственном кадастровом учете, имеет определенное функциональное назначение и предназначен для размещения нежилого здания магазина, доля в праве общей долевой собственности в котором принадлежит Володарскому С.Е.
Апелляционный суд согласен с судом первой инстанции в том, что из текста договора купли-продажи от 27 октября 2011 года между Алферовой Н.И. и Володарским С.Е. не следует, что воля его сторон была направлена на заключение договора купли-продажи доли в праве собственности на здание без передачи соответствующих прав на земельный участок, на котором располагается это здание. Напротив, стороны подразумевали, что к Володарскому С.Е. перейдет в силу закона и право на земельный участок.
Доля в праве собственности Володарского С.Е. на здание зарегистрировано в установленном законом порядке, в ЕГРП внесена соответствующая запись, и право не оспорено вступившим в законную силу решение суда или арбитражного суда.
Поскольку в договоре купли-продажи от 27 октября 2011 года не установлено иное, установленная в договоре цена на недвижимое имущество (долю в праве собственности на здание), включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права на земельный участок.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что при продаже доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание к Володарскому С.Е. в силу закона, перешла и доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположено это здание.
Кроме того, судом первой инстанции правильно учтено следующее.
Отношения, связанные с использованием земельного участка под зданием, принадлежащим нескольким собственникам, прямо урегулированы нормами земельного и гражданского законодательства.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным. водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одном) лицу или нескольким лицам, регулируются статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Из пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ следует, что, по общему правилу, в случае, когда здание и земельный участок под ним принадлежат одному лицу, то отчуждение здания или его части проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Как правильно указывает суд первой инстанции, поскольку в данном случае Володарский С.Е. приобрел не часть здания (не помещение в здании), а долю в праве собственности на здание в целом и, следовательно, стал сособственником здания в целом с размером доли 200/773, не имеется оснований для применения исключения из общего правила об отчуждении здания вместе с земельным участком, установленного п. 1 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.
Суд первой инстанции также посчитал, что об отсутствии оснований для применения исключения из общего правила свидетельствует также следующее.
Как следует из части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, исключение из общего правила действует тогда, когда невозможно выделить в натуре часть здания вместе с частью земельного участка.
Как указывает суд первой инстанции, возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представил доказательств невозможности произвести раздел здания в натуре между тремя собственниками пропорционально их долям в праве собственности вместе с частью земельного участка.
Более того, здание, расположенное по адресу г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, д. 45, принадлежащее на праве собственности трем лицам, включая истца и ответчика по настоящему делу, в настоящее время фактически уже разделено собственниками на три самостоятельные, изолированные части с отдельными входами/выходами, которые могут быть использованы и в настоящее время фактически используются по целевому назначению (для размещения трех самостоятельных магазинов).
Ранее, 14 июля 2010 года между ООО "Магазин N 58 Хозяйственные товары" и Алферовой Надеждой Ивановной было заключено мировое соглашение, по условиям которого истец Алферова Н.И. отказывается от своих исковых требований, а ответчик ООО "Магазин N 58 Хозяйственные товары" выделяет 25,87% доли здания, расположенной по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, д. 45, в натуре Алферовой Надежде Ивановне, которая состоит из части площади торгового зала, части площади складов, части подсобного помещения. Таким образом, нежилое здание, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, д. 45, ранее было уже фактически разделено на три самостоятельные, изолированные части с отдельными входами/выходами, между всеми собственниками де-факто определен и фактически сложился порядок владения и пользования каждой из образованных частей здания.
Также между тремя собственниками здания сложился определенный порядок владения и пользования земельным участком, на котором расположено здание. Следовательно, в данном случае не действует исключение из общего правила, установленное пунктом 1 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как разъяснил Конституционный Суд РФ в определении от 19 ноября 2015 года N 2672-о положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают единство судьбы доли в праве собственности на здание и на земельный участок и по своему содержанию направлены на защиту имущественных прав всех участников долевой собственности на здание или сооружение. Подобное законодательное требование обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2014 года N 1365-0).
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно руководствуется данной позицией Конституционного Суда РФ, так как сам установил, что земельный участок делимый, и выводы суда первой инстанции оцениваются апелляционным судом следующим образом.
По мнению апелляционного суда, по материалам дела вывод о делимости или неделимости земельного участка сделать невозможно, поскольку оценка возможности раздела или изменения земельного участка является правовой, а не физической категорией и должна решаться с учетом требований статьи 11.9. ЗК РФ, в частности, о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5), образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).
Установленные судом первой инстанции обстоятельства того, как сособственники используют спорный земельный участок и расположенные на нем объекты, свидетельствует только о том, что данные лица определили порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно ст. 247 ГК РФ.
Указанное разъяснение Конституционного Суда РФ распространяется на рассматриваемую ситуацию.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что с момента государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание в силу закона у Володарского С.Е. возникло право общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 03:24:022221:1, на котором расположено это здание.
Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку не был заявлен в суде первой инстанции, а в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Кроме того, рассматриваемое требование является требованием о защите права собственности, не связанным с лишением владения, следовательно, согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность на это требование не распространяется.
Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются по тем же мотивам, что и судом первой инстанции.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 04 июля 2016 года по делу N А10-247/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Э.В.ТКАЧЕНКО
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)