Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и была произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Фоменко Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес> суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Сачкова А.Н., Храмцовой В.А., Алешко О.Б., Решетниковой И.Ф.,
при секретаре А. Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Муниципального учреждения "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" на решение Бийского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу по иску М. к Муниципальному учреждению "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
М. обратился в суд с иском к Муниципальному учреждению "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований указал на то, что по итогам проведенного ДД.ММ.ГГ аукциона, предметом которого являлась продажа земельного участка из земель населенного пункта, общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, между ним и Комитетом администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края был заключен Договор купли-продажи земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГ. Вышеуказанный участок, приобретался истцом для индивидуального жилищного строительства. Право собственности на вышеуказанный земельный участок в Росреестре на М. не зарегистрировано.
По состоянию на ДД.ММ.ГГ на территории <адрес> Алтайского края сложилась чрезвычайная ситуация в связи с затоплением жилых домов, приусадебных участков, объектов социального назначения, размывом и разрушением дорог.
Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> находился в зоне затопления в результате чрезвычайной ситуации, вызванной весенне-летним паводком 2014 года.
В настоящее время, в соответствии с приказом об определении границ зон затопления ***-пр от ДД.ММ.ГГ и в соответствии с Публичной кадастровой картой, данный земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, находится в границах зоны затопления паводком, в связи с чем, возведение объектов капитального строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления, подтопления запрещено согласно ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации.
Указанный участок приобретался для использования по целевому назначению для индивидуального жилищного строительства, хотел осуществить на участке строительство дома, а также он приобретал участок свободный от прав третьих лиц, при приобретении участка он не предполагал и не мог предположить, что приобретенный им участок использовать будет невозможно. Вместе с тем договор купли-продажи земельного участка не содержит ссылки на наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка.
Возникновение обстоятельств, при наличии которых истец лишен возможности использовать по назначению земельный участок, расценивает как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
При оформлении участка, истцом были произведены расходы в сумме 50 968,75 руб. в том числе: 2 150,00 руб. за кадастровые работы; 860,00 руб. за подачу заявления в органы кадастрового учета; 47 250,00 руб. задаток (аванс по договору купли-продажи); 708,75 руб. комиссионные за перевод денежных средств.
Кроме того, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ следует, что право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером ***. расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано за Н., Ш.Н., Ш.А. и Ш.Д.
Ссылаясь на п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГ *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (с изменениями и дополнениями), если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Его заявление-претензию от ДД.ММ.ГГ о расторжении Договора, ответчик оставил без ответа.
На основании изложенного просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГ в связи с предоставлением продавцом заведомо недостоверной информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; взыскать с ответчика причиненные убытки в виде в размере 50 968,75 рублей, расходы по оплате госпошлины.
Решением Бийского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования М. к Муниципальному учреждению "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков, удовлетворены частично.
Расторгнут договор купли-продажи земельного участка от 02.06.2014, заключенный между М. и Муниципальным учреждением "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" в отношении земельного участка, с кадастровым номером ***, расположенного по <адрес> Алтайского края.
Взысканы с Муниципального учреждения "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" в пользу М. денежные средства в сумме 47958 руб. 75 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1626 руб. 94 коп.
М. в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ответчик МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" просил отменить решение суда и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указал на то, что судом необоснованно применены положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка при наличии существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Судом неправильно применены нормы материального права в части установления факта заключенности договора купли-продажи, так как указанный договор не является заключенным на основании следующего. Комитетом администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> был объявлен аукцион по продаже земельных участков, в том числе на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> Алтайского края. По итогам аукциона истец признан победителем аукциона на право заключения договора купли-продажи указанного земельного участка. Цена продажи участка составила 264 600 руб. Согласно условиям аукциона договор подлежал заключению в срок не ранее 10 и не позднее 20 дней со дня подписания протокола об итогах аукциона. Полная оплата производится в течение 10 дней. В связи, с чем истцу был направлен проект договора купли-продажи. По истечении 20 дней с момента подписания протокола об итогах аукциона и направлении проекта договора в Комитет подписанный истцом экземпляр договора купли-продажи не поступал. Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, засчитывается в оплату приобретаемого земельного участка. Задатки, внесенные лицами, не заключившими в установленном порядке договора купли-продажи вследствие уклонения от заключения указанных договоров не возвращаются.
Также полагает, что судом необоснованно установлено как существенное изменение условий - факт наличия чрезвычайной ситуации (паводок) на территории <адрес>. Чрезвычайная ситуация на территории <адрес> была введена на основании Постановления <адрес> Алтайского края с ДД.ММ.ГГ, то есть после подведения итогов аукциона и подписания протокола о результатах торгов от ДД.ММ.ГГ.
Указывает, что зоны затопления, подтопления считаются определенными с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об их границах. ДД.ММ.ГГ зоны затопления и подтопления муниципального образования Малоугреневский сельсовет поставлены на кадастровый учет. Но в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ администрацией <адрес> выдавались разрешения на строительство индивидуальных жилых домов. В связи с чем у истца имелась возможность осуществить строительство жилого дома и существенного изменения условий не имелось.
В отзыве на апелляционную жалобу истец М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судебная коллегия считает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на верной оценке совокупности представленных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании распоряжений <адрес> Алтайского края ***-р ДД.ММ.ГГ и ***-р от ДД.ММ.ГГ МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес>" был объявлен аукцион по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Извещение о проведении аукциона было размещено на официальном сайте www.torgi.gov.ru и опубликовано в официальном печатном издании "Моя земля" *** от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" и М. заключен договор о задатке, по которому М., претендент для участия в аукционе по продаже земельного участка из земель населенного пункта, общей площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером 22:04:150001:652, расположенного по <адрес> Алтайского края для индивидуального жилищного строительства, вносит задаток в сумме 47250 руб. без учета НДС (п. 1.1) (т. 1 л.д. 129).
Согласно п. 2.1 Договора о задатке денежные средства, указанные в п. 1 договора, используются в качестве задатка, вносимого в целях обеспечения исполнения Претендентом обязательств по оплате объектов, перечисленных в разделе 1 Договора в случае признания его победителем аукциона.
Согласно п. 3.4 договора о задатке, в случае если Претендент, признанный победителем аукциона, уклоняется либо прямо отказывается от заключения договора купли-продажи муниципального имущества в течение 5 (пяти) банковских дней с момента утверждения Протокола о подведении итогов аукциона, сумма задатка ему не возвращается, что является мерой ответственности применяемой к Претенденту в соответствии с действующим законодательством.
Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Судом установлено, что в установленный в извещении о проведении аукциона срок гражданином М. ДД.ММ.ГГ были поданы следующие документы: заявка на участие в аукционе; копия паспорта; сведения о банковских реквизитах, копия ИНН. Произведена оплата задатка.
На основании протокола рассмотрения заявок и определения участников аукциона *** от ДД.ММ.ГГ истец признан участником аукциона (т. 1 л.д. 66 - 70).
Аукцион по продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> состоялся ДД.ММ.ГГ.
По итогам аукциона гражданин М. признан победителем аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, о чем составлен протокол аукциона и определения победителя *** от ДД.ММ.ГГ. Цена продажи земельного участка составила 264600 руб. (т. 1 л.д. 70 - 75).
ДД.ММ.ГГ между МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края", продавец, и М., покупатель, заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенного пункта общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> Алтайского края для индивидуального жилищного строительства, в границах указанных в кадастровом плане земельного участка (т. 1 л.д. 77 об. - 78).
Согласно условиям договора купли-продажи полная оплата цены участка 264 600 руб. производится в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора (п. 2.1).
ДД.ММ.ГГ М. обратился в МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" с просьбой прекратить исполнение обязательств по договору от ДД.ММ.ГГ о задатке в связи с затоплением данного участка и невозможностью использования по назначению в настоящее время. Просил вернуть ему задаток в размере 47 250 руб. в соответствии с п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 15).
МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" ДД.ММ.ГГ сообщило М. о том, что в соответствии с условиями данного договора обязательства сторонами исполнены полностью до подачи указанного заявления, соответственно законных оснований для их прекращения не имеется. Разъяснило о том, что в случае признания в соответствии с действующим законодательством предмета торгов (земельного участка) утратившим свои функциональные качества, вправе отказаться от заключения договора купли-продажи и требовать возврата задатка в судебном порядке (т. 1 л.д. 15 оборот).
ДД.ММ.ГГ М. обратился в МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" с предложением расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ по соглашению сторон, указав в качестве основания к расторжению - наличие запрета на индивидуальное жилищное строительство на спорном земельном участке в силу ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, согласно сведениям публичной кадастровой карты. При этом направлен проект соглашения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГ, подписанный М.
ДД.ММ.ГГ МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" сообщило М. о том, что в связи с уклонением от заключения договора купли-продажи земельного участка и его полной оплаты, задаток в размере 47 250 руб. возврату не подлежит (т. 1 л.д. 76).
Разрешая настоящий спор, суд установил, что истец приобрел у ответчика земельный участок с целью осуществления на нем строительства жилого дома, в связи, с чем пришел к выводу, что истец как собственник, лишен права пользования земельным участком по своему усмотрению, поскольку при заключении договора купли-продажи стороны исходили из того, что он предназначен для индивидуального жилищного строительства при этом стороны не могли разумно предвидеть, что будет получена информация об установлении зоны затопления, зоны с особыми условиями использования территории. Данное изменение обстоятельств суд признал существенным, поскольку истец лишен возможности свободно, беспрепятственно использовать земельный участок в целях, для которых он приобретался.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда на основании следующего.
Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Общие основания расторжения договора установлены ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, из которой следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Одним из таких случаев предусмотрен ст. 451 Гражданского кодекса РФ определившей, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из кадастрового паспорта на земельный участок по <адрес> следует, что земельный участок поставлен на кадастровый учет. Разрешенное использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.
Постановлением Администрации Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ в связи с обильными осадками, выпавшими в <адрес> и юго-восточных районах Алтайского края, значительным повышением уровня воды в верховьях рек Бия, Катунь, Чарыш и Ануй, превышением критических отметок уровня воды в реках в Бийском, Красногорском, Краснощековском, Солонешенском, Солтонском, Чарышском муниципальных районах и <адрес> с ДД.ММ.ГГ введен режим чрезвычайной ситуации.
Согласно сведениям администрации Малоугреневского сельсовета от ДД.ММ.ГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> находилось в затопляемой зоне подтопления в период весенне-летнего наводнения 2014 года.
В соответствии с ч. 2 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления, подтопления запрещаются.
Приказом Федерального агентства водных ресурсов "Верхне-Обское бассейновое водное управление" ***-р от ДД.ММ.ГГ утверждены карты (планы) границ зон затопления населенных пунктов Алтайского края, в том числе: <адрес> сельсовета <адрес>, о чем сведения внесены в Государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГ (т. 1 л.д. 117 - 121).
Таким образом, индивидуальное жилищное строительство на земельном участке по <адрес> без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод недопустимо, так как приведет к нарушению вышеуказанным норм законодательства. В связи, с чем довод жалобы ответчика о том, что истец имел возможность в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ получить разрешение на строительство и построить дом не принимается во внимание судебной коллегии.
Судебная коллегия вопреки доводам жалобы в указанной части соглашается с выводом суда о том, что указанное изменение обстоятельств является существенным, поскольку истец, лишен возможности свободно, беспрепятственно использовать земельный участок в целях, для которых он приобретался.
Исходя из существа и условий договора, с учетом того, что указанная информация не содержалась в кадастровом паспорте земельного участка и не доводилась до сведения неопределенного круга лиц публично, истец не мог предвидеть наличие указанных обстоятельств.
Доводы жалобы ответчика о том, что М. уклонился от заключения договора купли-продажи земельного участка и его полной оплаты, в связи с чем задаток в размере 47250 руб. возврату не подлежит, судебная коллегия также находит необоснованными.
Согласно п. 30 Постановления Правительства *** от ДД.ММ.ГГ "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимся в случае, если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Протокол *** аукциона и определения победителя от ДД.ММ.ГГ подписан М.
ДД.ММ.ГГ между МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" (продавец) и М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенного пункта общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 22:04:150001:652, расположенного по адресу: <адрес> Алтайского края для индивидуального жилищного строительства, в границах указанных в кадастровом плане земельного участка.
В силу ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1).
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4).
Таким образом, данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
Согласно условиям договора купли-продажи полная оплата цены участка 264 600 руб. производится в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора (п. 2.1).
Согласно п. 3.5 договора о задатке претенденту, признанному победителем аукциона и заключившему с Продавцом договор купли-продажи муниципального имущества, сумма задатка не возвращается и учитывается Продавцом как внесенный Претендентом первоначальный платеж в соответствии с договором купли-продажи муниципального имущества.
Согласно п. 6.1 договора купли-продажи настоящий договора имеет силу акта приема-передачи.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пп. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ следует, что ДД.ММ.ГГ право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 22:04:150001:652. расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано за Н., Ш.Н., Ш.А. и Ш.Д. на основании постановления <адрес> *** от 29.07.2016 "О бесплатном предоставлении в общую долевую собственность земельного участка".
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правильно пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГ между М. и МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" и о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме 47 250,00 руб., уплаченных им по данному договору.
Доводы апелляционной жалобы ответчика повторяют позицию, поддержанную его представителями в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда, а выражают несогласие с ним. По сути направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности, в силу чего они не могут являться основанием для отмены решения суда.
В остальной части и по иным основаниям решение сторонами не оспаривается. Оснований к выходу за пределы доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Бийского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Муниципального учреждения "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 18.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-7359/2017
Требование: О расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и была произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 года
Судья Фоменко Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес> суда в составе:
председательствующего Явкиной М.А.,
судей Сачкова А.Н., Храмцовой В.А., Алешко О.Б., Решетниковой И.Ф.,
при секретаре А. Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Муниципального учреждения "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" на решение Бийского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу по иску М. к Муниципальному учреждению "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков.
Заслушав доклад судьи Явкиной М.А., судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к Муниципальному учреждению "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований указал на то, что по итогам проведенного ДД.ММ.ГГ аукциона, предметом которого являлась продажа земельного участка из земель населенного пункта, общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, между ним и Комитетом администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края был заключен Договор купли-продажи земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГ. Вышеуказанный участок, приобретался истцом для индивидуального жилищного строительства. Право собственности на вышеуказанный земельный участок в Росреестре на М. не зарегистрировано.
По состоянию на ДД.ММ.ГГ на территории <адрес> Алтайского края сложилась чрезвычайная ситуация в связи с затоплением жилых домов, приусадебных участков, объектов социального назначения, размывом и разрушением дорог.
Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> находился в зоне затопления в результате чрезвычайной ситуации, вызванной весенне-летним паводком 2014 года.
В настоящее время, в соответствии с приказом об определении границ зон затопления ***-пр от ДД.ММ.ГГ и в соответствии с Публичной кадастровой картой, данный земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, находится в границах зоны затопления паводком, в связи с чем, возведение объектов капитального строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления, подтопления запрещено согласно ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации.
Указанный участок приобретался для использования по целевому назначению для индивидуального жилищного строительства, хотел осуществить на участке строительство дома, а также он приобретал участок свободный от прав третьих лиц, при приобретении участка он не предполагал и не мог предположить, что приобретенный им участок использовать будет невозможно. Вместе с тем договор купли-продажи земельного участка не содержит ссылки на наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка.
Возникновение обстоятельств, при наличии которых истец лишен возможности использовать по назначению земельный участок, расценивает как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
При оформлении участка, истцом были произведены расходы в сумме 50 968,75 руб. в том числе: 2 150,00 руб. за кадастровые работы; 860,00 руб. за подачу заявления в органы кадастрового учета; 47 250,00 руб. задаток (аванс по договору купли-продажи); 708,75 руб. комиссионные за перевод денежных средств.
Кроме того, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ следует, что право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером ***. расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано за Н., Ш.Н., Ш.А. и Ш.Д.
Ссылаясь на п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГ *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (с изменениями и дополнениями), если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Его заявление-претензию от ДД.ММ.ГГ о расторжении Договора, ответчик оставил без ответа.
На основании изложенного просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГ в связи с предоставлением продавцом заведомо недостоверной информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; взыскать с ответчика причиненные убытки в виде в размере 50 968,75 рублей, расходы по оплате госпошлины.
Решением Бийского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования М. к Муниципальному учреждению "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков, удовлетворены частично.
Расторгнут договор купли-продажи земельного участка от 02.06.2014, заключенный между М. и Муниципальным учреждением "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" в отношении земельного участка, с кадастровым номером ***, расположенного по <адрес> Алтайского края.
Взысканы с Муниципального учреждения "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" в пользу М. денежные средства в сумме 47958 руб. 75 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1626 руб. 94 коп.
М. в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ответчик МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" просил отменить решение суда и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указал на то, что судом необоснованно применены положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка при наличии существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Судом неправильно применены нормы материального права в части установления факта заключенности договора купли-продажи, так как указанный договор не является заключенным на основании следующего. Комитетом администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> был объявлен аукцион по продаже земельных участков, в том числе на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> Алтайского края. По итогам аукциона истец признан победителем аукциона на право заключения договора купли-продажи указанного земельного участка. Цена продажи участка составила 264 600 руб. Согласно условиям аукциона договор подлежал заключению в срок не ранее 10 и не позднее 20 дней со дня подписания протокола об итогах аукциона. Полная оплата производится в течение 10 дней. В связи, с чем истцу был направлен проект договора купли-продажи. По истечении 20 дней с момента подписания протокола об итогах аукциона и направлении проекта договора в Комитет подписанный истцом экземпляр договора купли-продажи не поступал. Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, засчитывается в оплату приобретаемого земельного участка. Задатки, внесенные лицами, не заключившими в установленном порядке договора купли-продажи вследствие уклонения от заключения указанных договоров не возвращаются.
Также полагает, что судом необоснованно установлено как существенное изменение условий - факт наличия чрезвычайной ситуации (паводок) на территории <адрес>. Чрезвычайная ситуация на территории <адрес> была введена на основании Постановления <адрес> Алтайского края с ДД.ММ.ГГ, то есть после подведения итогов аукциона и подписания протокола о результатах торгов от ДД.ММ.ГГ.
Указывает, что зоны затопления, подтопления считаются определенными с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об их границах. ДД.ММ.ГГ зоны затопления и подтопления муниципального образования Малоугреневский сельсовет поставлены на кадастровый учет. Но в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ администрацией <адрес> выдавались разрешения на строительство индивидуальных жилых домов. В связи с чем у истца имелась возможность осуществить строительство жилого дома и существенного изменения условий не имелось.
В отзыве на апелляционную жалобу истец М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судебная коллегия считает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на верной оценке совокупности представленных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании распоряжений <адрес> Алтайского края ***-р ДД.ММ.ГГ и ***-р от ДД.ММ.ГГ МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес>" был объявлен аукцион по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Извещение о проведении аукциона было размещено на официальном сайте www.torgi.gov.ru и опубликовано в официальном печатном издании "Моя земля" *** от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" и М. заключен договор о задатке, по которому М., претендент для участия в аукционе по продаже земельного участка из земель населенного пункта, общей площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером 22:04:150001:652, расположенного по <адрес> Алтайского края для индивидуального жилищного строительства, вносит задаток в сумме 47250 руб. без учета НДС (п. 1.1) (т. 1 л.д. 129).
Согласно п. 2.1 Договора о задатке денежные средства, указанные в п. 1 договора, используются в качестве задатка, вносимого в целях обеспечения исполнения Претендентом обязательств по оплате объектов, перечисленных в разделе 1 Договора в случае признания его победителем аукциона.
Согласно п. 3.4 договора о задатке, в случае если Претендент, признанный победителем аукциона, уклоняется либо прямо отказывается от заключения договора купли-продажи муниципального имущества в течение 5 (пяти) банковских дней с момента утверждения Протокола о подведении итогов аукциона, сумма задатка ему не возвращается, что является мерой ответственности применяемой к Претенденту в соответствии с действующим законодательством.
Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Судом установлено, что в установленный в извещении о проведении аукциона срок гражданином М. ДД.ММ.ГГ были поданы следующие документы: заявка на участие в аукционе; копия паспорта; сведения о банковских реквизитах, копия ИНН. Произведена оплата задатка.
На основании протокола рассмотрения заявок и определения участников аукциона *** от ДД.ММ.ГГ истец признан участником аукциона (т. 1 л.д. 66 - 70).
Аукцион по продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> состоялся ДД.ММ.ГГ.
По итогам аукциона гражданин М. признан победителем аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, о чем составлен протокол аукциона и определения победителя *** от ДД.ММ.ГГ. Цена продажи земельного участка составила 264600 руб. (т. 1 л.д. 70 - 75).
ДД.ММ.ГГ между МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края", продавец, и М., покупатель, заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенного пункта общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> Алтайского края для индивидуального жилищного строительства, в границах указанных в кадастровом плане земельного участка (т. 1 л.д. 77 об. - 78).
Согласно условиям договора купли-продажи полная оплата цены участка 264 600 руб. производится в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора (п. 2.1).
ДД.ММ.ГГ М. обратился в МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" с просьбой прекратить исполнение обязательств по договору от ДД.ММ.ГГ о задатке в связи с затоплением данного участка и невозможностью использования по назначению в настоящее время. Просил вернуть ему задаток в размере 47 250 руб. в соответствии с п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 15).
МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" ДД.ММ.ГГ сообщило М. о том, что в соответствии с условиями данного договора обязательства сторонами исполнены полностью до подачи указанного заявления, соответственно законных оснований для их прекращения не имеется. Разъяснило о том, что в случае признания в соответствии с действующим законодательством предмета торгов (земельного участка) утратившим свои функциональные качества, вправе отказаться от заключения договора купли-продажи и требовать возврата задатка в судебном порядке (т. 1 л.д. 15 оборот).
ДД.ММ.ГГ М. обратился в МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" с предложением расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ по соглашению сторон, указав в качестве основания к расторжению - наличие запрета на индивидуальное жилищное строительство на спорном земельном участке в силу ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, согласно сведениям публичной кадастровой карты. При этом направлен проект соглашения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГ, подписанный М.
ДД.ММ.ГГ МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" сообщило М. о том, что в связи с уклонением от заключения договора купли-продажи земельного участка и его полной оплаты, задаток в размере 47 250 руб. возврату не подлежит (т. 1 л.д. 76).
Разрешая настоящий спор, суд установил, что истец приобрел у ответчика земельный участок с целью осуществления на нем строительства жилого дома, в связи, с чем пришел к выводу, что истец как собственник, лишен права пользования земельным участком по своему усмотрению, поскольку при заключении договора купли-продажи стороны исходили из того, что он предназначен для индивидуального жилищного строительства при этом стороны не могли разумно предвидеть, что будет получена информация об установлении зоны затопления, зоны с особыми условиями использования территории. Данное изменение обстоятельств суд признал существенным, поскольку истец лишен возможности свободно, беспрепятственно использовать земельный участок в целях, для которых он приобретался.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда на основании следующего.
Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Общие основания расторжения договора установлены ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, из которой следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Одним из таких случаев предусмотрен ст. 451 Гражданского кодекса РФ определившей, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из кадастрового паспорта на земельный участок по <адрес> следует, что земельный участок поставлен на кадастровый учет. Разрешенное использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.
Постановлением Администрации Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ в связи с обильными осадками, выпавшими в <адрес> и юго-восточных районах Алтайского края, значительным повышением уровня воды в верховьях рек Бия, Катунь, Чарыш и Ануй, превышением критических отметок уровня воды в реках в Бийском, Красногорском, Краснощековском, Солонешенском, Солтонском, Чарышском муниципальных районах и <адрес> с ДД.ММ.ГГ введен режим чрезвычайной ситуации.
Согласно сведениям администрации Малоугреневского сельсовета от ДД.ММ.ГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> находилось в затопляемой зоне подтопления в период весенне-летнего наводнения 2014 года.
В соответствии с ч. 2 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления, подтопления запрещаются.
Приказом Федерального агентства водных ресурсов "Верхне-Обское бассейновое водное управление" ***-р от ДД.ММ.ГГ утверждены карты (планы) границ зон затопления населенных пунктов Алтайского края, в том числе: <адрес> сельсовета <адрес>, о чем сведения внесены в Государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГ (т. 1 л.д. 117 - 121).
Таким образом, индивидуальное жилищное строительство на земельном участке по <адрес> без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод недопустимо, так как приведет к нарушению вышеуказанным норм законодательства. В связи, с чем довод жалобы ответчика о том, что истец имел возможность в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ получить разрешение на строительство и построить дом не принимается во внимание судебной коллегии.
Судебная коллегия вопреки доводам жалобы в указанной части соглашается с выводом суда о том, что указанное изменение обстоятельств является существенным, поскольку истец, лишен возможности свободно, беспрепятственно использовать земельный участок в целях, для которых он приобретался.
Исходя из существа и условий договора, с учетом того, что указанная информация не содержалась в кадастровом паспорте земельного участка и не доводилась до сведения неопределенного круга лиц публично, истец не мог предвидеть наличие указанных обстоятельств.
Доводы жалобы ответчика о том, что М. уклонился от заключения договора купли-продажи земельного участка и его полной оплаты, в связи с чем задаток в размере 47250 руб. возврату не подлежит, судебная коллегия также находит необоснованными.
Согласно п. 30 Постановления Правительства *** от ДД.ММ.ГГ "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимся в случае, если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Протокол *** аукциона и определения победителя от ДД.ММ.ГГ подписан М.
ДД.ММ.ГГ между МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" (продавец) и М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенного пункта общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 22:04:150001:652, расположенного по адресу: <адрес> Алтайского края для индивидуального жилищного строительства, в границах указанных в кадастровом плане земельного участка.
В силу ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1).
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4).
Таким образом, данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
Согласно условиям договора купли-продажи полная оплата цены участка 264 600 руб. производится в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора (п. 2.1).
Согласно п. 3.5 договора о задатке претенденту, признанному победителем аукциона и заключившему с Продавцом договор купли-продажи муниципального имущества, сумма задатка не возвращается и учитывается Продавцом как внесенный Претендентом первоначальный платеж в соответствии с договором купли-продажи муниципального имущества.
Согласно п. 6.1 договора купли-продажи настоящий договора имеет силу акта приема-передачи.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пп. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ следует, что ДД.ММ.ГГ право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 22:04:150001:652. расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано за Н., Ш.Н., Ш.А. и Ш.Д. на основании постановления <адрес> *** от 29.07.2016 "О бесплатном предоставлении в общую долевую собственность земельного участка".
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правильно пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГ между М. и МУ "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" и о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме 47 250,00 руб., уплаченных им по данному договору.
Доводы апелляционной жалобы ответчика повторяют позицию, поддержанную его представителями в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда, а выражают несогласие с ним. По сути направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности, в силу чего они не могут являться основанием для отмены решения суда.
В остальной части и по иным основаниям решение сторонами не оспаривается. Оснований к выходу за пределы доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Бийского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Муниципального учреждения "Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям <адрес> Алтайского края" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)