Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Морозова В.А.,
судей Кузнецова С.А., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Храмовой А.С.,
с участием:
- от истца - Боженко С.В., представитель (доверенность от 04.07.2017), Лопатин С.А., представитель (доверенность от 05.12.2016);
- от ответчика - Вершков Г.Ю., представитель (доверенность N 30 от 09.03.2017);
- в отсутствие других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 августа 2017 года в зале N 2 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гуд Прайс" на решение Арбитражного суда Самарской области от 3 мая 2017 года по делу N А55-31708/2016 (судья Бибикова Н.Д.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гуд Прайс" (ОГРН 1127746507063, ИНН 7721762015), г. Москва,
к обществу с ограниченной ответственностью "СК Евроальянс" (ОГРН 1036301022592, ИНН 6322002229), Самарская область, г. Тольятти,
о взыскании 128400000 руб.,
третьи лица:
- общество с ограниченной ответственностью "Лента", г. Санкт-Петербург,
- закрытое акционерное общество "Национальные кредитные карточки", Самарская область, г. Тольятти,
Общество с ограниченной ответственностью "Гуд Прайс" (далее - ООО "Гуд Прайс", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СК Евроальянс" (далее - ООО "СК Евроальянс", ответчик) о взыскании 128400000 руб., в том числе: 60000000 руб. - задолженности по договору N 1-А от 15.01.2016, 68400000 руб. - неустойки.
Определениями суда от 26.01.2017 и от 22.02.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Лента" (далее - ООО "Лента") и закрытое акционерное общество "Национальные кредитные карточки" (далее - ЗАО "НКК").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.05.2017 в иске отказано.
Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение судом норм материального права или норм процессуального права.
В судебном заседании представители истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали и просили ее удовлетворить.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании с доводами жалобы не согласился и просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ответчика на апелляционную жалобу, заслушав выступления присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации и основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате услуг, оказанных истцом по договору от 15.01.2016 N 1-А о назначении эксклюзивного консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости.
В обоснование своих требований истцом в материалы дела представлены:
- - договор от 15.01.2016 N 1-А о назначении эксклюзивного консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости (т. 1, л.д. 19-24; т. 3, л.д. 7-17);
- - акт от 08.04.2016 N 1 сдачи-приемки оказанных услуг (т. 1, л.д. 52; т. 3, л.д. 3, 18);
- - соглашение об отступном от 01.09.2016 (т. 1, л.д. 32; т. 3, л.д. 4-5);
- - акт от 01.09.2016 приема-передачи к соглашению об отступном от 01.09.2016 (т. 1, л.д. 33; т. 2, л.д. 118; т. 3, л.д. 6);
- - договор купли-продажи будущей недвижимости от 09.03.2016 N Л-234/ТЛТ-ДКП, заключенный между ООО "СК Евроальянс" и ООО "Лента" (т. 1, л.д. 35-51; т. 3, л.д. 22-52);
- - договор от 25.03.2016 N 37-16 переуступки права аренды земельного участка, заключенный между ЗАО "НКК" и ООО "СК Евроальянс" (т. 3, л.д. 19-20);
- - акт приема-передачи земельного участка к договору переуступки права аренды земельного участка от 25.03.2016 (т. 3, л.д. 21);
- - претензия от 26.10.2016 (т. 1, л.д. 57, 70-71).
По условиям договора от 15.01.2016 N 1-А консультант (ООО "Гуд Прайс") располагает необходимым персоналом и ресурсами, позволяющими ему оказать содействие принципалу (ООО "СК Евроальянс") в продаже объекта, либо переуступке прав аренды на объект и приобретении прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на вышеуказанном земельном участке (пункт 2.1.).
В соответствии с пунктом 2.2. договора от 15.01.2016 N 1-А принципал настоящим на исключительной основе назначает консультанта в соответствии с настоящим договором с целью продажи объекта, переуступки прав аренды на объект и приобретение прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на земельном участке и поиска потенциальных покупателей, оказания консультационных услуг.
Предусмотренные настоящим договором услуги консультант оказывает принципалу только в отношении продажи объекта, либо переуступки прав аренды на объект и приобретении прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на вышеуказанном земельном участке.
Согласно пункту 1.1. договора от 15.01.2016 N 1-А объект/земельный участок - земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, площадью 30823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. метра, с разрешенным использованием "для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения", категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д. 8.
Пунктом 2.3. договора от 15.01.2016 N 1-А предусмотрено, что консультант по поручению принципала обязуется оказывать последнему за плату следующие услуги:
- - по представлению интересов принципала и проведению от своего имени, но в интересах принципала, переговоров с третьими лицами в целях продажи объекта, либо переуступки прав аренды на объект, либо приобретения прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на земельном участке, достижения возможных наилучших для принципала условий продажи в соответствии с указаниями принципала и/или с помощью принципала;
- - координация контактов между сотрудниками (службами) принципала и потенциального покупателя;
- - предоставление консультаций принципалу по вопросам: цен на аналогичные объекты недвижимости, расположенные на территории, на основе данных по заключенным сделкам купли-продажи/переуступки указанных объектов; определения стоимости объекта и объектов, которые могут быть построены в будущем на земельном участке; порядка ведения переговоров.
В разделе 6 договора от 15.01.2016 N 1-А стороны определили обязанности консультанта. Обязательства принципала предусмотрены в разделе 7 договора от 15.01.2016 N 1-А.
Согласно пункту 8.1. договора от 15.01.2016 N 1-А услуги консультанта в отношении каждого покупателя считаются оказанными по факту подписания принципалом/его аффилированным лицом в течение срока действия настоящего договора любого юридически обязывающего договора, в результате действия которого покупатель/его аффилированное лицо получает или получит в будущем право собственности/права аренды на объект или его части, включая, но не ограничиваясь, предварительным договором купли-продажи, договором купли-продажи, договором переуступки прав аренды, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая будет построена в будущем на земельном участке.
Пунктом 8.2. договора от 15.01.2016 N 1-А предусмотрено, что размер вознаграждения консультанта в случае совершения юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 8.1. настоящего договора (далее - вознаграждение), рассчитывается исключительно на основе договора купли-продажи (переуступки прав аренды), подписанного принципалом/его аффилированным лицом в отношении объекта.
При этом стороны определили, что при заключении любого юридически обязывающего договора, в результате действия которого покупатель/его аффилированное лицо получает или получит в будущем право собственности/права аренды на объект или его части, включая, но не ограничиваясь, предварительным договором купли-продажи, договором купли-продажи, договором переуступки прав аренды, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая будет построена в будущем на земельном участке, размер вознаграждения составляет 60000000 руб., в том числе НДС (18%) 9152542 руб. 37 коп.
В соответствии с пунктом 8.3. договора от 15.01.2016 N 1-А в случае нарушения принципалом обязательства об эксклюзивности (статья 2.4. настоящего договора) в отношении объекта и подписания им/его аффилированным лицом в результате договора купли-продажи (переуступки прав аренды), иных договоров, в результате которых происходит отчуждение объекта, консультант вправе получить всю сумму вознаграждения, рассчитанного в соответствие со статьей 8 настоящего договора в отношении договоров купли-продажи, подписанных без участия консультанта.
Согласно пункту 8.4. договора от 15.01.2016 N 1-А вознаграждение консультанта выплачивается при наступлении обстоятельств, предусмотренных пунктом 8.2. настоящего договора в следующем порядке: 50% от стоимости вознаграждения не позднее 5 месяцев с даты заключения договора принципала с потенциальным покупателем (арендатором), 50% от стоимости вознаграждения не позднее 6 месяцев с даты заключения договора принципала с потенциальным покупателем (арендатором).
В пункте 8.5. договора от 15.01.2016 N 1-А стороны определили, что:
- - в случае расторжения договора между принципалом и третьим лицом (потенциальным покупателем и/арендатором) стороны не позднее чем на следующей день после окончания срока оплаты (пункту 8.4.) заключают соглашение об отступном, в соответствии с которым принципал передает консультанту в счет задолженности, образовавшейся в соответствии с пунктом 8.2. настоящего договора право аренды объекта. Стороны определили, что после передачи прав аренды на объект и подписания акта приема-передачи прав аренды на объект обязательства по оплате вознаграждения в соответствии в пунктом 8.2. считается прекращенным;
- - в случае расторжения договора между принципалом и третьим лицом (потенциальным покупателем и/арендатором) принципал имеет право не оплачивать вознаграждение, предусмотренное пунктом 8.2. настоящего договора, до заключения (подписания) сторонами соглашения об отступном;
- - в случае нарушения сроков заключения соглашения об отступном в результате наступления событий и виновных действий принципала, предусмотренных пунктом 8.5., принципал обязан выплатить консультанту штраф в размере 60000000 руб. в течение 10 дней с даты получения соответствующей претензии от консультанта (пункт 8.5.1.).
В соответствии с пунктом 8.6. договора от 15.01.2016 N 1-А в размер вознаграждения консультанта не включаются расходы на маркетинг и рекламу объекта, а также расходы (в частности: проезд, проживание, такси) по командированию персонала в связи с объектом. Все указанные расходы и затраты, а также любые другие относящиеся к ним расходы, заранее утверждаются принципалом и оплачиваются им в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты выставления консультантом счета и документально подтвержденного отчета.
Пунктом 8.8. договора от 15.01.2016 N 1-А предусмотрено, что услуги консультанта по настоящему договору считаются оказанными и подлежат актированию:
- - через 30 календарных дней с даты подписания договора купли-продажи (переуступки права аренды), предусмотренное пунктом 8.2. (пункт 8.8.1.);
- - через 30 календарных дней с момента наступления события, указанного в пункте 8.3. договора (пункт 8.8.2.).
Согласно пункту 8.9. договора от 15.01.2016 N 1-А по факту наступления каждого события, указанного в пункте 8.8., консультант предоставляет принципалу 2 экземпляра акта приемки услуг.
В пункте 8.10. договора от 15.01.2016 N 1-А стороны установили, что в случае задержки выплаты принципалом суммы вознаграждения, премиального вознаграждения и любых других платежей в соответствии с настоящим договором принципал выплатит по письменному требованию консультанта на просроченную сумму соответствующего платежа пеню в размере 1% за каждый день просрочки соответствующего платежа.
В соответствии с пунктом 2.4. договора от 15.01.2016 N 1-А в течение срока действия настоящего договора принципал для целей данного договора не должен без предварительного письменного согласия консультанта пользоваться услугами любого другого консультанта или компании, специализирующейся на оказании услуг, указанных в статье 2.2. настоящего договора и являющихся предметом настоящего договора. В случае осуществления вышеуказанных действий в отношении продажи объекта либо переуступки прав аренды на объект, либо приобретения прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на земельном участке самостоятельно, принципал обязан письменно извещать о любых обратившихся к нему третьих лицах с целью купли-продажи/переуступки объекта.
Согласно пункту 2.5. договора от 15.01.2016 N 1-А консультант письменно извещает принципала о потенциальных покупателях, путем направления или вручения письменного уведомления. Третьи лица и/или аффилированные лица, указанные в уведомлении, считаются привлеченными консультантом во исполнение обязательств консультанта по данному договору.
В пункте 3.2. договора от 15.01.2016 N 1-А контрагенты установили, что если принципал нарушит любые свои заверения, гарантии и обязательства, содержащиеся в настоящем договоре, и консультант предъявит ему письменное требование о возмещении ущерба в соответствии со статьей 3.3. настоящего договора, принципал возмещает консультанту обоснованный и документально подтвержденный ущерб (без учета косвенных убытков и упущенной выгоды), понесенный им до даты предъявления требования о возмещении ущерба, который возникает вследствие такого нарушения, при условии признания принципалом данного письменного требования обоснованным.
В соответствии с пунктом 4.1. договора от 15.01.2016 N 1-А стороны согласовали, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение трех лет. При этом датой начала оказания услуг консультантом является дата подписания настоящего договора. Действие настоящего договора прекращается без дальнейшего уведомления в случае исполнения консультантом услуг, предусмотренных настоящим договором.
Из материалов дела видно, что между ООО "СК Евроальянс" (продавец) и ООО "Лента" (покупатель) был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 (далее - договор купли-продажи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016), по условиям которого продавец обязуется не позднее 21.12.2017 передать в собственность покупателя торговый комплекс и земельный участок (объекты), а покупатель обязуется принять их и уплатить за них цену на условиях и в сроки, предусмотренные договором. В указанный срок включается срок государственной регистрации перехода права собственности на объекты. Передаваемые в собственность объекты (полностью и частично) должны быть свободными от любых третьих лиц, не состоять под арестом, залогом и т.д.
В пункте 3.1. договора купли-продажи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 предусмотрено, что стороны договорились, что общая цена объектов, уплачиваемая покупателем по настоящему договору, составляет 994236529 руб., в том числе:
- - цена торгового комплекса составляет 843303196 руб. 68 коп. (пункт 3.1.1.);
- - цена земельного участка составляет 150933332 руб. 32 коп. (пункт 3.1.2.).
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, площадью 30823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. м, с разрешенным использованием "для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения", категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д. 8, являлся собственностью муниципального образования городской округ Тольятти и находился в аренде ЗАО "НКК" согласно договору от 14.02.2012 N 2555. В дальнейшем права и обязанности по данному договору аренды перешли к ООО "СК Евроальянс" на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 25.03.2016 N 37-16, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Самарской области 25.04.2016, что подтверждается письмом Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Тольятти от 10.04.2017 N 3365/5.2 и письмом ГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области от 31.03.2017 N 9113, а также отметкой органа государственной регистрации на данном договоре (т. 3, л.д. 53, 97-99).
Согласно подписанному сторонами акту от 08.04.2016 N 1 сдачи-приемки оказанных услуг истцом были оказаны, а ответчиком приняты услуги по договору от 15.01.2016 N 1-А по заключению договора купли-продажи будущей недвижимой вещи на сумму 60000000 руб.
В дальнейшем сторонами заключено соглашение об отступном от 01.09.2016, по условиям которого стороны договорились о прекращении взаимных обязательств по договору N 1-А о назначении эксклюзивного консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости от 15.01.2016 (далее - договор) в силу предоставления принципалом отступного в соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса РФ в виде прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, площадью 30823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. м (далее - земельный участок), взамен исполнения обязательств по оплате вознаграждения консультанту денежных средств, предусмотренных пунктом 8.2. договора в сумме 60000000 руб., с учетом НДС.
Согласно пункту 2 соглашения об отступном от 01.09.2016 взамен исполнения обязательств по оплате вознаграждения (пункт 8.2. договора), принципал передает, а консультант принимает по акту приема-передачи, которое является приложением к настоящему соглашению, на праве аренды отступное, представляющее собой право аренды на земельный участок, в пределах суммы задолженности принципала.
В пункте 3 соглашения об отступном от 01.09.2016 определены характеристики земельного участка, а именно:
- - кадастровый номер 63:09:0101173:515;
- - площадь 30823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. метра;
- - разрешенное использование "для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения";
- - категория земель - земли населенных пунктов,
- местоположение: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д. 8.
В соответствии с пунктом 4 соглашения об отступном от 01.09.2016 земельный участок находится на праве аренды у принципала в соответствии с договором переуступки прав аренды земельного участка от 25.03.2016.
Согласно пункту 5 соглашения об отступном от 01.09.2016 стороны определили, что стоимость прав аренды в размере 60000000 руб., с учетом НДС.
Пунктом 6 соглашения об отступном от 01.09.2016 предусмотрено, что право аренды на земельный участок передается одновременно с подписанием настоящего соглашения путем подписания акта приема, который является приложением к настоящему соглашению.
В соответствии с пунктом 7 соглашения об отступном от 01.09.2016 государственная регистрация перехода права аренды на земельный участок осуществляется силами консультанта и за его счет. Риски государственной регистрации перехода прав аренды, при надлежащем исполнении принципалом своих обязательств по настоящему соглашению, несет консультант.
Из материалов дела усматривается, что сторонами подписан акт приема-передачи к соглашению об отступном от 01.09.2016, в соответствии с которым прежний арендатор (ООО "СК Евроальянс") передал новому арендатору (ООО "Гуд Прайс"), а новый арендатор принял от прежнего арендатора в соответствии с условиями соглашения об отступном от 01.09.2016 земельный участок (право аренды на него), расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д. 8, разрешенное использование "для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения", площадь 30823 кв. м, кадастровый номер - 63:09:0101173:515, категория земель - земли населенных пунктов.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате вознаграждения, предусмотренного условиями пунктов 8.1., 8.2., 8.4. договора от 15.01.2016 N 1-А, истец направил в адрес ответчика претензию от 26.10.2016 с требованием в срок не позднее 30 (тридцати) дней осуществить погашение задолженности по договору от 15.01.2016 N 1-А в размере 60000000 руб. и выплатить неустойку (пени), предусмотренную пунктом 8.10. договора от 15.01.2016 N 1-А, в размере фактически сложившейся на момент погашения задолженности.
Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил отзыв на исковое заявление (т. 2, л.д. 91-96), в котором сослался на то, что ООО "СК Евроальянс" является арендатором предназначенного для строительства земельного участка площадью 30823 кв. м, расположенного по адресу: г. Тольятти, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, 8, на основании договора N 37-16 от 25.03.2016 переуступки права аренды земельного участка, заключенного с ЗАО "НКК". На вышеуказанном участке предполагалось осуществить строительство здания многофункционального центра.
Ответчик указал, что руководители ООО "Гуд Прайс", являясь посредниками при заключении договора переуступки права аренды земельного участка между ЗАО "НКК" и ООО "СК Евроальянс", претендовали на часть прибыли от строительства на указанном земельном участке. В качестве гарантии выплаты части прибыли после окончания строительства был заключен договор от 15.01.2016 N 1-А, при этом одновременно с договором, в качестве гарантии выплаты части прибыли, был подписан и акт N 1 сдачи-приемки оказания услуг. Хотя акт датирован 08.04.2016, фактически он был подписан одновременно с подписанием договора от 15.01.2016 N 1-А. Впоследствии, ввиду невозможности ведения строительных работ на земельном участке по причине отсутствия разрешения на строительство и необходимых согласований, истец, не желая ожидать прибыли от строительства, решил воспользоваться наличием документов, переданных ему в качестве гарантий выплаты будущей прибыли, и, несмотря на отсутствие оказания каких-либо услуг, взыскать денежные средства с ООО "СК Евроальянс".
По мнению ответчика, заключенный сторонами договор от 15.01.2016 N 1-А является мнимым, не предполагает реального оказания каких-либо услуг, заключен без намерения создать правовые последствия. Услуги, предусмотренные пунктами 2.3., 6.1.2., 6.1.3., 6.1.8., 6.4. договора от 15.01.2016 N 1-А, истцом не оказывались; документального подтверждения выполнения хотя бы одной из перечисленных обязанностей нет; в ООО "СК Евроальянс" не передано ни одного результата действий ООО "Гуд Прайс".
При этом ответчик пояснил, что ООО "Гуд Прайс" физически не могло участвовать в переговорах с ООО "Лента" от имени ООО "СК Евроальянс", так как к концу 2015 года переговоры с ООО "Лента" уже были завершены, а договор на оказание услуг между ООО "СК Евроальянс" и ООО "Гуд Прайс" датирован 15.01.2016, т.е. после завершения всех переговоров между ООО "Лента" и ООО "СК Евроальянс".
Кроме того, ответчик сослался на то, что на дату заключения договора между ООО "СК Евроальянс" и ООО "Гуд Прайс" (15.01.2016) у ООО "СК Евроальянс" не было никаких прав на земельный участок, на котором должно осуществляться строительство.
Ответчик считает, что мнимость спорного договора подтверждается совокупностью следующих обстоятельств:
- - основной вид деятельности истца согласно выписке из ЕГРЮЛ торговля розничная пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями в специализированных магазинах;
- - цена договора на оказание услуг является несоразмерной, так как:
а) составляет 50% от рыночной стоимости земельного участка (за минусом выкупной цены), тогда как подобного рода договоры составляют 2-5% от продажной стоимости;
б) превышает чистую прибыль ООО "СК Евроальянс" за 2015 год, что является признаком кабальности договора. В силу п. 9 Постановления Пленума ВАС "О свободе договора" установлено, что согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.
В отношении соглашения об отступном от 01.09.2016 ответчик пояснил следующее.
В соответствии с п. 2 Обзора практики применения арбитражными судами статьи Гражданского кодекса Российской Федерации (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005) установлено, что сторона не вправе требовать исполнения первоначального обязательства до тех пор, пока не истек срок на предоставление отступного. Соглашение об отступном было подписано сторонами 01.09.2016. Довод истца о том, что право аренды обременено правом третьего лица на данный земельный участок, и ввиду этого недействительно, не основано на нормах действующего законодательства, поскольку, во-первых, истцом сделан ошибочно вывод о передаче прав требования третьему лицу (предметом отступного является право аренды на земельный участок), следовательно, данный довод и пример из судебной практики неприменим к текущей ситуации; во-вторых, в вышеуказанном пункте Обзора отражено, что кредитор может требовать исполнения должником обязательства по договору только при неисполнении последним соглашения об отступном. Однако, как следует из искового заявления ООО "Гуд Прайс", истец не требовал устранить препятствия для регистрации соглашения об отступном (расторгнуть договор с ООО "Лента", предоставить необходимые документы и пр.). По нормам действующего законодательства предоставление в регистрирующий орган учредительных документов, и уведомления не является обязательным, так как регистрирующий орган с 2016 года наделен полномочиями самостоятельно запрашивать данные документы. Кроме этого, ВАС РФ указывает, что соглашение, которое предусматривает предоставление недвижимости в качестве отступного, может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N 2826/14 по делу N А57-2430/2011, Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 N 2504/14 по N А40-79875/13). Вместе с тем, предметом соглашения об отступном от 01.09.2016 является не право собственности (как в описываемых случаях из практики), а право аренды. Пунктом 7 соглашения об отступном от 01.09.2016 предусмотрено, что риски регистрации перехода права аренды несет ООО "Гуд Прайс". В силу п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) если в качестве отступного предоставляется недвижимое имущество, то такое соглашение не подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, указанное соглашение, по мнению ответчика, является действительным.
Третье лицо - ООО "Лента" в отзыве на иск (т. 2, л.д. 100) сообщило следующее.
1. Переговоры по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 велись ООО "СК ЕвроАльянс", начиная от коммерческого предложения, согласований графиков строительства и финансирования, до подписания самого договора.
2. Переговоры по данному земельному участку начались в октябре 2015 года, коммерческое предложение и согласование коммерческих условий, а также условий договора велись непосредственно с ООО "СК Евроальянс" без каких-либо посредников (брокеров).
3. Менеджер по развитию, ведущий данный объект - Филаткина Анастасия, переписка и согласование условий договора велись с корпоративной электронной почты - anastasiya.filatkina@lenta.com.
4. Со стороны ООО "СК ЕвроАльянс" согласований условий договора велось с Дороговой Марией, адрес электронной почты: m.dorogova@list.ru.
5. В ноябре 2015 года в офисе компании "Лента" в г. Москва производилась встреча между ООО "СК Евроальянс" (при участии Гайворонской Е.М. и Уткина В.Е., привлеченной по договору Дороговой М.) и ООО "Лента" в отношении согласования графика финансирования. Иные лица (в том числе какие-либо брокеры) на встрече не присутствовали.
6. Компания ООО "Гуд Прайс" не сотрудничала, как брокер, с ООО "Лента" по данному объекту и никакие переговоры и участие в согласование коммерческих условий и договора не принимала.
Третье лицо - ЗАО "НКК" в отзыве на иск (т. 3, л.д. 1) сообщило следующее.
В сентябре 2015 года к ЗАО "НКК" обратилось ООО "Гуд Прайс" по вопросу приобретения прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515. ЗАО "НКК" были проведены переговоры по цене и срокам передачи прав аренды. Сотрудники ООО "Гуд Прайс" пояснили, что приобретают участок не для себя, а для ООО "СК Евроальянс". Насколько известно ЗАО "НКК", участок планировался к использованию для строительства объекта недвижимости и его продажи одной из федеральных торговых сетей. 01.10.2015 был заключен предварительный договор передачи прав аренды с ООО "СК Евроальянс" при посредничестве ООО "Гуд Прайс", которое полностью сопровождало данную сделку. После продолжительных переговоров 25.03.2016 был заключен основный договор передачи прав на земельный участок между ЗАО "НКК" и ООО "СК Евроальянс", также при посредничестве ООО "Гуд Прайс". Фактически сотрудники ООО "СК Евроальянс" не принимали участия в переговорном процессе, вся сделка была осуществлена посредством ООО "Гуд Прайс", которое запрашивало документы, необходимые, по их пояснениям, для соответствия участка требованиям торговой сети.
В судебном заседании суда первой инстанции 15.03.2017 от ООО "СК Евроальянс" поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определить давность изготовления спорного договора от 15.01.2016 N 1-А (т. 3, л.д. 78).
Учитывая, что письмом от 16.03.2017 (т. 3, л.д. 96) ООО "Гуд Прайс" подтвердило то обстоятельство, что вышеуказанный договор был действительно фактически подписан 08.04.2016 одновременно с актом выполненных услуг, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 41, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о нецелесообразности назначения вышеуказанной экспертизы и отказал в удовлетворении данного ходатайства.
Возражая против доводов ответчика, истец представил в материалы дела электронную переписку между Дороговой М. и Коронцевич А. за период с октября по декабрь 2015 года и за март, апрель 2016 года. При этом истец сослался на то, что согласно отзыву ООО "Лента" последнее вело переговоры с Дороговой Марией. Однако, как указал истец, все материалы по переписке Дороговой Марии подготавливались специалистами ООО "Гуд Прайс" - Коронцевич А. и Куприной И. (т. 2, л.д. 11-12, 16-83).
В судебном заседании Коронцевич Елена Николаевна, привлеченная к участию в деле в качестве свидетеля, пояснила, что она действовала в интересах ООО "Гуд Прайс" в соответствии с договором об оказании услуг от 15.01.2016, подписанным с истцом (т. 3, л.д. 120).
Согласно представленному истцом договору об оказании услуг от 15.01.2016 исполнитель (Коронцевич Е.Н.) по заданию заказчика (ООО "Гуд Прайс") обязуется оказать консультационные и технические услуги по вопросу содействия третьему лицу (ООО "СК Евроальянс") в продаже объекта недвижимости, право на который возникнет в будущем, либо продаже (переуступке) прав на земельный участок по адресу: город Тольятти, южнее здания по ул. Юбилейная, д. 8, а заказчик обязуется принять услуги и оплатить обусловленную договором денежную сумму.
В соответствии с договором от 10.10.2015 N 45-ю клиент (ООО "СК Евроальянс") поручает исполнителю (Дороговой Марии Павловне) оказать услуги по сопровождению сделки по проведению переговоров и заключению договора с ООО "Лента" в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 8, кадастровый номер 63:09:011173:515 (т. 3, л.д. 129-130).
Дорогова Мария Павловна, привлеченная к участию в деле в качестве свидетеля, в судебном заседании суда первой инстанции 15.03.2016 пояснила, что она работала с ООО "СК Евроальянс" в рамках договора от 10.10.2015 N 45-ю, именно она вела переговоры с ООО "Лента" от имени ООО "СК Евроальянс". При этом вопрос о заключении договора уступки прав аренды на вышеуказанный земельный участок решался ООО "СК Евроальянс" непосредственно с ЗАО "НКК" и не подписывался последним до тех пор, пока не был оформлен спорный договор с ООО "Гуд Прайс", которое появилось только в марте 2016 года.
Исходя из содержания заключенного между сторонами договора от 15.01.2016 N 1-А, существа возникших между сторонами отношений, заключенный сторонами договор является агентским договором, правовое регулирование которого предусмотрено нормами глав 49, 52 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и порядке, установленных в агентском договоре (статья 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
В заключенном сторонами договоре предусмотрены следующие порядок и сроки предоставления отчетов о ходе исполнения договора.
Консультант обязуется не позднее, чем в трехдневный срок после получения запроса, информировать принципала обо всех подробностях в переговорах, запросах и предложениях, полученных от юридических и физических лиц, касающихся подписания договоров купли-продажи (переуступки прав/аренды) объекта или других подробностях, затрагивающих интересы принципала (пункт 6.1.6. договора).
В соответствии с пунктом 6.1.7. договора по запросу принципала в течение 5 (пяти) дней после получения запроса предоставлять принципалу отчет о проделанной работе за запрашиваемый период. При этом консультант вправе не предоставлять принципалу такой отчет, в случае приостановки оказания услуг по настоящему договору, а также при условии подписания соответствующего дополнительного соглашения и/или получения соответствующего уведомления одной из сторон.
Согласно пункту 6.1.8. договора в случае неучастия принципала в переговорах в отношении купли-продажи объекта или переуступки прав аренды на объект, информировать принципала обо всех подробностях проведенных переговоров.
По смыслу статьи 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность выплаты агентского вознаграждения не ставится в прямую зависимость от предоставления агентских отчетов при доказанности факта оказания услуг.
По условиям заключенного сторонами договора выплата вознаграждения также не поставлена в зависимость от предоставления агентских отчетов.
В соответствии с условиями пункта 8.1. договора услуги консультанта считаются оказанными по факту подписания ответчиком в течение срока действия договора любого юридически обязывающего договора, в результате действия которого покупатель/его аффилированное лицо получает или получит в будущем право собственности/права аренды на объект или его части, включая, но не ограничиваясь, предварительным договором купли-продажи, договором купли-продажи, договором переуступки прав аренды, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая будет построена в будущем на земельном участке.
Согласно пункту 8.4. договора вознаграждение консультанта выплачивается при наступлении обстоятельств, предусмотренных пунктом 8.2. настоящего договора.
Пунктом 8.2. договора предусмотрено, что размер вознаграждения консультанта в случае совершения юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 8.1. настоящего договора (далее - вознаграждение), рассчитывается исключительно на основе договора купли-продажи (переуступки прав аренды), подписанного принципалом/его аффилированным лицом в отношении объекта.
Таким образом, основанием для выплаты вознаграждения является подписание ответчиком в течение срока действия договора любого юридически обязывающего договора в отношении спорного объекта, в том числе договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что результатом совершения им юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 8.1. договора, является факт подписания между ООО "СК Евроальянс" (продавец) и ООО "Лента" (покупатель) договора купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016.
Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный договор был подписан истцом и ответчиком 08.04.2016, а договор купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 между ООО "СК Евроальянс" (продавец) и ООО "Лента" (покупатель) подписан 09.03.2016.
Следовательно, подписание между ООО "СК Евроальянс" и ООО "Лента" договора купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 не может являться результатом совершения истцом юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 8.1. договора.
Истец не представил надлежащих доказательств того, что именно его действия (деятельность) привели к достижению результата - подписанию между ООО "СК Евроальянс" и ООО "Лента" договора купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016.
Принимая во внимание, что факт наступления обстоятельств, являющихся основанием для выплаты ответчиком вознаграждения, предусмотренного пунктами 8.1., 8.2., 8.4. договора, истцом не доказан, суд апелляционной инстанции считает, что на основании статей 309, 310, 1005, 1006, 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика перед истцом не возникло обязательство по выплате предусмотренного договором вознаграждения.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что подписанные сторонами акт от 08.04.2016 N 1 сдачи-приемки оказанных услуг и соглашение об отступном от 01.09.2016 являются доказательствами исполнения истцом своих обязательств по договору от 15.01.2016 N 1-А, не могут быть приняты во внимание, поскольку подписание акта и соглашения об отступном само по себе не означает факт наступления обстоятельств, являющихся основанием для выплаты ответчиком вознаграждения, предусмотренного пунктами 8.1., 8.2., 8.4. договора.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что условия договора предусматривают право консультанта на вознаграждение не только в результате привлечения консультантом покупателя на недвижимое имущество в будущем, но и безусловное право на вознаграждение даже и при неоказанных услугах, в случае, если принципал привлечет покупателя самостоятельно, или при помощи третьих лиц, является несостоятельной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорный договор был подписан истцом и ответчиком 08.04.2016, тогда как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 подписан между ООО "СК Евроальянс" (продавец) и ООО "Лента" (покупатель) 09.03.2016, то есть до заключения сторонами спорного договора.
Доказательств того, что сторонами достигнуто соглашение о применении условий заключенного ими договора к их отношениям, возникшим до заключения данного договора, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах в силу пунктов 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного сторонами договора, не подлежат применению к спорным отношениям, возникшим в период, предшествовавший заключению данного договора.
Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Квалифицирующим признаком мнимой сделки является цель ее заключения, при ее совершении должен иметь место порок воли (содержания).
То есть, при совершении действий в виде мнимой сделки отсутствует главный признак сделки - ее направленность на создание, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, субъекты, совершившие ее, не желают и не имеют в виду наступление последствий, свойственных ее содержанию.
По смыслу данной нормы права требования о мнимости могут быть признаны обоснованными, если заинтересованное лицо доказало, что все стороны, участвующие в сделке, не имели намерения ее исполнять или требовать исполнения.
При рассмотрении вопроса о мнимости договора суд не должен ограничиваться проверкой соответствия копий документов установленным требованиям, так как в предмет доказывания по делу должно включаться установление фактических обстоятельств по исполнению договора, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.10.2011 N 6616/11.
Как разъяснено в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.
Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.
По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, формальное исполнение для вида условий сделки ее сторонами не может являться препятствием для квалификации судом такой сделки как мнимой. Возражения ответчика о том, что требования истца основаны на мнимой сделке, могут быть сделаны в любой форме и подлежат оценке судом независимо от предъявления встречного иска.
Из материалов дела усматривается, что спорный договор от 15.01.2016 N 1-А подписан сторонами не с целью совершения истцом юридически значимых действий по продаже объекта недвижимости, поскольку на момент его подписания (08.04.2016) договор купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 уже был подписан между ООО "СК Евроальянс" (продавец) и ООО "Лента" (покупатель).
Целью подписания сторонами спорного договора являлось получение ответчиком права аренды на земельный участок, а истцом стоимости такого права.
При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что после подписания договора от 15.01.2016 N 1-А стороны, заключив соглашение об отступном от 01.09.2016, фактически вернули их взаимоотношения в первоначальное состояние.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что заключенный сторонами договор от 15.01.2016 N 1-А является мнимой сделкой, то есть сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, предусмотренные агентским договором, в связи с чем данная сделка ничтожна.
С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводов суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 3 мая 2017 года по делу N А55-31708/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гуд Прайс" - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2017 N 11АП-7745/2017 ПО ДЕЛУ N А55-31708/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2017 г. по делу N А55-31708/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Морозова В.А.,
судей Кузнецова С.А., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Храмовой А.С.,
с участием:
- от истца - Боженко С.В., представитель (доверенность от 04.07.2017), Лопатин С.А., представитель (доверенность от 05.12.2016);
- от ответчика - Вершков Г.Ю., представитель (доверенность N 30 от 09.03.2017);
- в отсутствие других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 августа 2017 года в зале N 2 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гуд Прайс" на решение Арбитражного суда Самарской области от 3 мая 2017 года по делу N А55-31708/2016 (судья Бибикова Н.Д.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гуд Прайс" (ОГРН 1127746507063, ИНН 7721762015), г. Москва,
к обществу с ограниченной ответственностью "СК Евроальянс" (ОГРН 1036301022592, ИНН 6322002229), Самарская область, г. Тольятти,
о взыскании 128400000 руб.,
третьи лица:
- общество с ограниченной ответственностью "Лента", г. Санкт-Петербург,
- закрытое акционерное общество "Национальные кредитные карточки", Самарская область, г. Тольятти,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гуд Прайс" (далее - ООО "Гуд Прайс", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СК Евроальянс" (далее - ООО "СК Евроальянс", ответчик) о взыскании 128400000 руб., в том числе: 60000000 руб. - задолженности по договору N 1-А от 15.01.2016, 68400000 руб. - неустойки.
Определениями суда от 26.01.2017 и от 22.02.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Лента" (далее - ООО "Лента") и закрытое акционерное общество "Национальные кредитные карточки" (далее - ЗАО "НКК").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.05.2017 в иске отказано.
Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение судом норм материального права или норм процессуального права.
В судебном заседании представители истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали и просили ее удовлетворить.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании с доводами жалобы не согласился и просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ответчика на апелляционную жалобу, заслушав выступления присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации и основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате услуг, оказанных истцом по договору от 15.01.2016 N 1-А о назначении эксклюзивного консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости.
В обоснование своих требований истцом в материалы дела представлены:
- - договор от 15.01.2016 N 1-А о назначении эксклюзивного консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости (т. 1, л.д. 19-24; т. 3, л.д. 7-17);
- - акт от 08.04.2016 N 1 сдачи-приемки оказанных услуг (т. 1, л.д. 52; т. 3, л.д. 3, 18);
- - соглашение об отступном от 01.09.2016 (т. 1, л.д. 32; т. 3, л.д. 4-5);
- - акт от 01.09.2016 приема-передачи к соглашению об отступном от 01.09.2016 (т. 1, л.д. 33; т. 2, л.д. 118; т. 3, л.д. 6);
- - договор купли-продажи будущей недвижимости от 09.03.2016 N Л-234/ТЛТ-ДКП, заключенный между ООО "СК Евроальянс" и ООО "Лента" (т. 1, л.д. 35-51; т. 3, л.д. 22-52);
- - договор от 25.03.2016 N 37-16 переуступки права аренды земельного участка, заключенный между ЗАО "НКК" и ООО "СК Евроальянс" (т. 3, л.д. 19-20);
- - акт приема-передачи земельного участка к договору переуступки права аренды земельного участка от 25.03.2016 (т. 3, л.д. 21);
- - претензия от 26.10.2016 (т. 1, л.д. 57, 70-71).
По условиям договора от 15.01.2016 N 1-А консультант (ООО "Гуд Прайс") располагает необходимым персоналом и ресурсами, позволяющими ему оказать содействие принципалу (ООО "СК Евроальянс") в продаже объекта, либо переуступке прав аренды на объект и приобретении прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на вышеуказанном земельном участке (пункт 2.1.).
В соответствии с пунктом 2.2. договора от 15.01.2016 N 1-А принципал настоящим на исключительной основе назначает консультанта в соответствии с настоящим договором с целью продажи объекта, переуступки прав аренды на объект и приобретение прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на земельном участке и поиска потенциальных покупателей, оказания консультационных услуг.
Предусмотренные настоящим договором услуги консультант оказывает принципалу только в отношении продажи объекта, либо переуступки прав аренды на объект и приобретении прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на вышеуказанном земельном участке.
Согласно пункту 1.1. договора от 15.01.2016 N 1-А объект/земельный участок - земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, площадью 30823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. метра, с разрешенным использованием "для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения", категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д. 8.
Пунктом 2.3. договора от 15.01.2016 N 1-А предусмотрено, что консультант по поручению принципала обязуется оказывать последнему за плату следующие услуги:
- - по представлению интересов принципала и проведению от своего имени, но в интересах принципала, переговоров с третьими лицами в целях продажи объекта, либо переуступки прав аренды на объект, либо приобретения прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на земельном участке, достижения возможных наилучших для принципала условий продажи в соответствии с указаниями принципала и/или с помощью принципала;
- - координация контактов между сотрудниками (службами) принципала и потенциального покупателя;
- - предоставление консультаций принципалу по вопросам: цен на аналогичные объекты недвижимости, расположенные на территории, на основе данных по заключенным сделкам купли-продажи/переуступки указанных объектов; определения стоимости объекта и объектов, которые могут быть построены в будущем на земельном участке; порядка ведения переговоров.
В разделе 6 договора от 15.01.2016 N 1-А стороны определили обязанности консультанта. Обязательства принципала предусмотрены в разделе 7 договора от 15.01.2016 N 1-А.
Согласно пункту 8.1. договора от 15.01.2016 N 1-А услуги консультанта в отношении каждого покупателя считаются оказанными по факту подписания принципалом/его аффилированным лицом в течение срока действия настоящего договора любого юридически обязывающего договора, в результате действия которого покупатель/его аффилированное лицо получает или получит в будущем право собственности/права аренды на объект или его части, включая, но не ограничиваясь, предварительным договором купли-продажи, договором купли-продажи, договором переуступки прав аренды, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая будет построена в будущем на земельном участке.
Пунктом 8.2. договора от 15.01.2016 N 1-А предусмотрено, что размер вознаграждения консультанта в случае совершения юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 8.1. настоящего договора (далее - вознаграждение), рассчитывается исключительно на основе договора купли-продажи (переуступки прав аренды), подписанного принципалом/его аффилированным лицом в отношении объекта.
При этом стороны определили, что при заключении любого юридически обязывающего договора, в результате действия которого покупатель/его аффилированное лицо получает или получит в будущем право собственности/права аренды на объект или его части, включая, но не ограничиваясь, предварительным договором купли-продажи, договором купли-продажи, договором переуступки прав аренды, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая будет построена в будущем на земельном участке, размер вознаграждения составляет 60000000 руб., в том числе НДС (18%) 9152542 руб. 37 коп.
В соответствии с пунктом 8.3. договора от 15.01.2016 N 1-А в случае нарушения принципалом обязательства об эксклюзивности (статья 2.4. настоящего договора) в отношении объекта и подписания им/его аффилированным лицом в результате договора купли-продажи (переуступки прав аренды), иных договоров, в результате которых происходит отчуждение объекта, консультант вправе получить всю сумму вознаграждения, рассчитанного в соответствие со статьей 8 настоящего договора в отношении договоров купли-продажи, подписанных без участия консультанта.
Согласно пункту 8.4. договора от 15.01.2016 N 1-А вознаграждение консультанта выплачивается при наступлении обстоятельств, предусмотренных пунктом 8.2. настоящего договора в следующем порядке: 50% от стоимости вознаграждения не позднее 5 месяцев с даты заключения договора принципала с потенциальным покупателем (арендатором), 50% от стоимости вознаграждения не позднее 6 месяцев с даты заключения договора принципала с потенциальным покупателем (арендатором).
В пункте 8.5. договора от 15.01.2016 N 1-А стороны определили, что:
- - в случае расторжения договора между принципалом и третьим лицом (потенциальным покупателем и/арендатором) стороны не позднее чем на следующей день после окончания срока оплаты (пункту 8.4.) заключают соглашение об отступном, в соответствии с которым принципал передает консультанту в счет задолженности, образовавшейся в соответствии с пунктом 8.2. настоящего договора право аренды объекта. Стороны определили, что после передачи прав аренды на объект и подписания акта приема-передачи прав аренды на объект обязательства по оплате вознаграждения в соответствии в пунктом 8.2. считается прекращенным;
- - в случае расторжения договора между принципалом и третьим лицом (потенциальным покупателем и/арендатором) принципал имеет право не оплачивать вознаграждение, предусмотренное пунктом 8.2. настоящего договора, до заключения (подписания) сторонами соглашения об отступном;
- - в случае нарушения сроков заключения соглашения об отступном в результате наступления событий и виновных действий принципала, предусмотренных пунктом 8.5., принципал обязан выплатить консультанту штраф в размере 60000000 руб. в течение 10 дней с даты получения соответствующей претензии от консультанта (пункт 8.5.1.).
В соответствии с пунктом 8.6. договора от 15.01.2016 N 1-А в размер вознаграждения консультанта не включаются расходы на маркетинг и рекламу объекта, а также расходы (в частности: проезд, проживание, такси) по командированию персонала в связи с объектом. Все указанные расходы и затраты, а также любые другие относящиеся к ним расходы, заранее утверждаются принципалом и оплачиваются им в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты выставления консультантом счета и документально подтвержденного отчета.
Пунктом 8.8. договора от 15.01.2016 N 1-А предусмотрено, что услуги консультанта по настоящему договору считаются оказанными и подлежат актированию:
- - через 30 календарных дней с даты подписания договора купли-продажи (переуступки права аренды), предусмотренное пунктом 8.2. (пункт 8.8.1.);
- - через 30 календарных дней с момента наступления события, указанного в пункте 8.3. договора (пункт 8.8.2.).
Согласно пункту 8.9. договора от 15.01.2016 N 1-А по факту наступления каждого события, указанного в пункте 8.8., консультант предоставляет принципалу 2 экземпляра акта приемки услуг.
В пункте 8.10. договора от 15.01.2016 N 1-А стороны установили, что в случае задержки выплаты принципалом суммы вознаграждения, премиального вознаграждения и любых других платежей в соответствии с настоящим договором принципал выплатит по письменному требованию консультанта на просроченную сумму соответствующего платежа пеню в размере 1% за каждый день просрочки соответствующего платежа.
В соответствии с пунктом 2.4. договора от 15.01.2016 N 1-А в течение срока действия настоящего договора принципал для целей данного договора не должен без предварительного письменного согласия консультанта пользоваться услугами любого другого консультанта или компании, специализирующейся на оказании услуг, указанных в статье 2.2. настоящего договора и являющихся предметом настоящего договора. В случае осуществления вышеуказанных действий в отношении продажи объекта либо переуступки прав аренды на объект, либо приобретения прав третьими лицами в будущем на здание или иной недвижимый объект, который может быть построен в будущем на земельном участке самостоятельно, принципал обязан письменно извещать о любых обратившихся к нему третьих лицах с целью купли-продажи/переуступки объекта.
Согласно пункту 2.5. договора от 15.01.2016 N 1-А консультант письменно извещает принципала о потенциальных покупателях, путем направления или вручения письменного уведомления. Третьи лица и/или аффилированные лица, указанные в уведомлении, считаются привлеченными консультантом во исполнение обязательств консультанта по данному договору.
В пункте 3.2. договора от 15.01.2016 N 1-А контрагенты установили, что если принципал нарушит любые свои заверения, гарантии и обязательства, содержащиеся в настоящем договоре, и консультант предъявит ему письменное требование о возмещении ущерба в соответствии со статьей 3.3. настоящего договора, принципал возмещает консультанту обоснованный и документально подтвержденный ущерб (без учета косвенных убытков и упущенной выгоды), понесенный им до даты предъявления требования о возмещении ущерба, который возникает вследствие такого нарушения, при условии признания принципалом данного письменного требования обоснованным.
В соответствии с пунктом 4.1. договора от 15.01.2016 N 1-А стороны согласовали, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение трех лет. При этом датой начала оказания услуг консультантом является дата подписания настоящего договора. Действие настоящего договора прекращается без дальнейшего уведомления в случае исполнения консультантом услуг, предусмотренных настоящим договором.
Из материалов дела видно, что между ООО "СК Евроальянс" (продавец) и ООО "Лента" (покупатель) был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 (далее - договор купли-продажи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016), по условиям которого продавец обязуется не позднее 21.12.2017 передать в собственность покупателя торговый комплекс и земельный участок (объекты), а покупатель обязуется принять их и уплатить за них цену на условиях и в сроки, предусмотренные договором. В указанный срок включается срок государственной регистрации перехода права собственности на объекты. Передаваемые в собственность объекты (полностью и частично) должны быть свободными от любых третьих лиц, не состоять под арестом, залогом и т.д.
В пункте 3.1. договора купли-продажи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 предусмотрено, что стороны договорились, что общая цена объектов, уплачиваемая покупателем по настоящему договору, составляет 994236529 руб., в том числе:
- - цена торгового комплекса составляет 843303196 руб. 68 коп. (пункт 3.1.1.);
- - цена земельного участка составляет 150933332 руб. 32 коп. (пункт 3.1.2.).
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, площадью 30823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. м, с разрешенным использованием "для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения", категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д. 8, являлся собственностью муниципального образования городской округ Тольятти и находился в аренде ЗАО "НКК" согласно договору от 14.02.2012 N 2555. В дальнейшем права и обязанности по данному договору аренды перешли к ООО "СК Евроальянс" на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 25.03.2016 N 37-16, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Самарской области 25.04.2016, что подтверждается письмом Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Тольятти от 10.04.2017 N 3365/5.2 и письмом ГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области от 31.03.2017 N 9113, а также отметкой органа государственной регистрации на данном договоре (т. 3, л.д. 53, 97-99).
Согласно подписанному сторонами акту от 08.04.2016 N 1 сдачи-приемки оказанных услуг истцом были оказаны, а ответчиком приняты услуги по договору от 15.01.2016 N 1-А по заключению договора купли-продажи будущей недвижимой вещи на сумму 60000000 руб.
В дальнейшем сторонами заключено соглашение об отступном от 01.09.2016, по условиям которого стороны договорились о прекращении взаимных обязательств по договору N 1-А о назначении эксклюзивного консультанта для оказания услуг по продаже объекта недвижимости от 15.01.2016 (далее - договор) в силу предоставления принципалом отступного в соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса РФ в виде прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, площадью 30823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. м (далее - земельный участок), взамен исполнения обязательств по оплате вознаграждения консультанту денежных средств, предусмотренных пунктом 8.2. договора в сумме 60000000 руб., с учетом НДС.
Согласно пункту 2 соглашения об отступном от 01.09.2016 взамен исполнения обязательств по оплате вознаграждения (пункт 8.2. договора), принципал передает, а консультант принимает по акту приема-передачи, которое является приложением к настоящему соглашению, на праве аренды отступное, представляющее собой право аренды на земельный участок, в пределах суммы задолженности принципала.
В пункте 3 соглашения об отступном от 01.09.2016 определены характеристики земельного участка, а именно:
- - кадастровый номер 63:09:0101173:515;
- - площадь 30823 (тридцать тысяч восемьсот двадцать три тысячи) кв. метра;
- - разрешенное использование "для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения";
- - категория земель - земли населенных пунктов,
- местоположение: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д. 8.
В соответствии с пунктом 4 соглашения об отступном от 01.09.2016 земельный участок находится на праве аренды у принципала в соответствии с договором переуступки прав аренды земельного участка от 25.03.2016.
Согласно пункту 5 соглашения об отступном от 01.09.2016 стороны определили, что стоимость прав аренды в размере 60000000 руб., с учетом НДС.
Пунктом 6 соглашения об отступном от 01.09.2016 предусмотрено, что право аренды на земельный участок передается одновременно с подписанием настоящего соглашения путем подписания акта приема, который является приложением к настоящему соглашению.
В соответствии с пунктом 7 соглашения об отступном от 01.09.2016 государственная регистрация перехода права аренды на земельный участок осуществляется силами консультанта и за его счет. Риски государственной регистрации перехода прав аренды, при надлежащем исполнении принципалом своих обязательств по настоящему соглашению, несет консультант.
Из материалов дела усматривается, что сторонами подписан акт приема-передачи к соглашению об отступном от 01.09.2016, в соответствии с которым прежний арендатор (ООО "СК Евроальянс") передал новому арендатору (ООО "Гуд Прайс"), а новый арендатор принял от прежнего арендатора в соответствии с условиями соглашения об отступном от 01.09.2016 земельный участок (право аренды на него), расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д. 8, разрешенное использование "для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения", площадь 30823 кв. м, кадастровый номер - 63:09:0101173:515, категория земель - земли населенных пунктов.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате вознаграждения, предусмотренного условиями пунктов 8.1., 8.2., 8.4. договора от 15.01.2016 N 1-А, истец направил в адрес ответчика претензию от 26.10.2016 с требованием в срок не позднее 30 (тридцати) дней осуществить погашение задолженности по договору от 15.01.2016 N 1-А в размере 60000000 руб. и выплатить неустойку (пени), предусмотренную пунктом 8.10. договора от 15.01.2016 N 1-А, в размере фактически сложившейся на момент погашения задолженности.
Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил отзыв на исковое заявление (т. 2, л.д. 91-96), в котором сослался на то, что ООО "СК Евроальянс" является арендатором предназначенного для строительства земельного участка площадью 30823 кв. м, расположенного по адресу: г. Тольятти, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, 8, на основании договора N 37-16 от 25.03.2016 переуступки права аренды земельного участка, заключенного с ЗАО "НКК". На вышеуказанном участке предполагалось осуществить строительство здания многофункционального центра.
Ответчик указал, что руководители ООО "Гуд Прайс", являясь посредниками при заключении договора переуступки права аренды земельного участка между ЗАО "НКК" и ООО "СК Евроальянс", претендовали на часть прибыли от строительства на указанном земельном участке. В качестве гарантии выплаты части прибыли после окончания строительства был заключен договор от 15.01.2016 N 1-А, при этом одновременно с договором, в качестве гарантии выплаты части прибыли, был подписан и акт N 1 сдачи-приемки оказания услуг. Хотя акт датирован 08.04.2016, фактически он был подписан одновременно с подписанием договора от 15.01.2016 N 1-А. Впоследствии, ввиду невозможности ведения строительных работ на земельном участке по причине отсутствия разрешения на строительство и необходимых согласований, истец, не желая ожидать прибыли от строительства, решил воспользоваться наличием документов, переданных ему в качестве гарантий выплаты будущей прибыли, и, несмотря на отсутствие оказания каких-либо услуг, взыскать денежные средства с ООО "СК Евроальянс".
По мнению ответчика, заключенный сторонами договор от 15.01.2016 N 1-А является мнимым, не предполагает реального оказания каких-либо услуг, заключен без намерения создать правовые последствия. Услуги, предусмотренные пунктами 2.3., 6.1.2., 6.1.3., 6.1.8., 6.4. договора от 15.01.2016 N 1-А, истцом не оказывались; документального подтверждения выполнения хотя бы одной из перечисленных обязанностей нет; в ООО "СК Евроальянс" не передано ни одного результата действий ООО "Гуд Прайс".
При этом ответчик пояснил, что ООО "Гуд Прайс" физически не могло участвовать в переговорах с ООО "Лента" от имени ООО "СК Евроальянс", так как к концу 2015 года переговоры с ООО "Лента" уже были завершены, а договор на оказание услуг между ООО "СК Евроальянс" и ООО "Гуд Прайс" датирован 15.01.2016, т.е. после завершения всех переговоров между ООО "Лента" и ООО "СК Евроальянс".
Кроме того, ответчик сослался на то, что на дату заключения договора между ООО "СК Евроальянс" и ООО "Гуд Прайс" (15.01.2016) у ООО "СК Евроальянс" не было никаких прав на земельный участок, на котором должно осуществляться строительство.
Ответчик считает, что мнимость спорного договора подтверждается совокупностью следующих обстоятельств:
- - основной вид деятельности истца согласно выписке из ЕГРЮЛ торговля розничная пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями в специализированных магазинах;
- - цена договора на оказание услуг является несоразмерной, так как:
а) составляет 50% от рыночной стоимости земельного участка (за минусом выкупной цены), тогда как подобного рода договоры составляют 2-5% от продажной стоимости;
б) превышает чистую прибыль ООО "СК Евроальянс" за 2015 год, что является признаком кабальности договора. В силу п. 9 Постановления Пленума ВАС "О свободе договора" установлено, что согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.
В отношении соглашения об отступном от 01.09.2016 ответчик пояснил следующее.
В соответствии с п. 2 Обзора практики применения арбитражными судами статьи Гражданского кодекса Российской Федерации (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005) установлено, что сторона не вправе требовать исполнения первоначального обязательства до тех пор, пока не истек срок на предоставление отступного. Соглашение об отступном было подписано сторонами 01.09.2016. Довод истца о том, что право аренды обременено правом третьего лица на данный земельный участок, и ввиду этого недействительно, не основано на нормах действующего законодательства, поскольку, во-первых, истцом сделан ошибочно вывод о передаче прав требования третьему лицу (предметом отступного является право аренды на земельный участок), следовательно, данный довод и пример из судебной практики неприменим к текущей ситуации; во-вторых, в вышеуказанном пункте Обзора отражено, что кредитор может требовать исполнения должником обязательства по договору только при неисполнении последним соглашения об отступном. Однако, как следует из искового заявления ООО "Гуд Прайс", истец не требовал устранить препятствия для регистрации соглашения об отступном (расторгнуть договор с ООО "Лента", предоставить необходимые документы и пр.). По нормам действующего законодательства предоставление в регистрирующий орган учредительных документов, и уведомления не является обязательным, так как регистрирующий орган с 2016 года наделен полномочиями самостоятельно запрашивать данные документы. Кроме этого, ВАС РФ указывает, что соглашение, которое предусматривает предоставление недвижимости в качестве отступного, может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N 2826/14 по делу N А57-2430/2011, Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 N 2504/14 по N А40-79875/13). Вместе с тем, предметом соглашения об отступном от 01.09.2016 является не право собственности (как в описываемых случаях из практики), а право аренды. Пунктом 7 соглашения об отступном от 01.09.2016 предусмотрено, что риски регистрации перехода права аренды несет ООО "Гуд Прайс". В силу п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) если в качестве отступного предоставляется недвижимое имущество, то такое соглашение не подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, указанное соглашение, по мнению ответчика, является действительным.
Третье лицо - ООО "Лента" в отзыве на иск (т. 2, л.д. 100) сообщило следующее.
1. Переговоры по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 велись ООО "СК ЕвроАльянс", начиная от коммерческого предложения, согласований графиков строительства и финансирования, до подписания самого договора.
2. Переговоры по данному земельному участку начались в октябре 2015 года, коммерческое предложение и согласование коммерческих условий, а также условий договора велись непосредственно с ООО "СК Евроальянс" без каких-либо посредников (брокеров).
3. Менеджер по развитию, ведущий данный объект - Филаткина Анастасия, переписка и согласование условий договора велись с корпоративной электронной почты - anastasiya.filatkina@lenta.com.
4. Со стороны ООО "СК ЕвроАльянс" согласований условий договора велось с Дороговой Марией, адрес электронной почты: m.dorogova@list.ru.
5. В ноябре 2015 года в офисе компании "Лента" в г. Москва производилась встреча между ООО "СК Евроальянс" (при участии Гайворонской Е.М. и Уткина В.Е., привлеченной по договору Дороговой М.) и ООО "Лента" в отношении согласования графика финансирования. Иные лица (в том числе какие-либо брокеры) на встрече не присутствовали.
6. Компания ООО "Гуд Прайс" не сотрудничала, как брокер, с ООО "Лента" по данному объекту и никакие переговоры и участие в согласование коммерческих условий и договора не принимала.
Третье лицо - ЗАО "НКК" в отзыве на иск (т. 3, л.д. 1) сообщило следующее.
В сентябре 2015 года к ЗАО "НКК" обратилось ООО "Гуд Прайс" по вопросу приобретения прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515. ЗАО "НКК" были проведены переговоры по цене и срокам передачи прав аренды. Сотрудники ООО "Гуд Прайс" пояснили, что приобретают участок не для себя, а для ООО "СК Евроальянс". Насколько известно ЗАО "НКК", участок планировался к использованию для строительства объекта недвижимости и его продажи одной из федеральных торговых сетей. 01.10.2015 был заключен предварительный договор передачи прав аренды с ООО "СК Евроальянс" при посредничестве ООО "Гуд Прайс", которое полностью сопровождало данную сделку. После продолжительных переговоров 25.03.2016 был заключен основный договор передачи прав на земельный участок между ЗАО "НКК" и ООО "СК Евроальянс", также при посредничестве ООО "Гуд Прайс". Фактически сотрудники ООО "СК Евроальянс" не принимали участия в переговорном процессе, вся сделка была осуществлена посредством ООО "Гуд Прайс", которое запрашивало документы, необходимые, по их пояснениям, для соответствия участка требованиям торговой сети.
В судебном заседании суда первой инстанции 15.03.2017 от ООО "СК Евроальянс" поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определить давность изготовления спорного договора от 15.01.2016 N 1-А (т. 3, л.д. 78).
Учитывая, что письмом от 16.03.2017 (т. 3, л.д. 96) ООО "Гуд Прайс" подтвердило то обстоятельство, что вышеуказанный договор был действительно фактически подписан 08.04.2016 одновременно с актом выполненных услуг, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 41, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о нецелесообразности назначения вышеуказанной экспертизы и отказал в удовлетворении данного ходатайства.
Возражая против доводов ответчика, истец представил в материалы дела электронную переписку между Дороговой М. и Коронцевич А. за период с октября по декабрь 2015 года и за март, апрель 2016 года. При этом истец сослался на то, что согласно отзыву ООО "Лента" последнее вело переговоры с Дороговой Марией. Однако, как указал истец, все материалы по переписке Дороговой Марии подготавливались специалистами ООО "Гуд Прайс" - Коронцевич А. и Куприной И. (т. 2, л.д. 11-12, 16-83).
В судебном заседании Коронцевич Елена Николаевна, привлеченная к участию в деле в качестве свидетеля, пояснила, что она действовала в интересах ООО "Гуд Прайс" в соответствии с договором об оказании услуг от 15.01.2016, подписанным с истцом (т. 3, л.д. 120).
Согласно представленному истцом договору об оказании услуг от 15.01.2016 исполнитель (Коронцевич Е.Н.) по заданию заказчика (ООО "Гуд Прайс") обязуется оказать консультационные и технические услуги по вопросу содействия третьему лицу (ООО "СК Евроальянс") в продаже объекта недвижимости, право на который возникнет в будущем, либо продаже (переуступке) прав на земельный участок по адресу: город Тольятти, южнее здания по ул. Юбилейная, д. 8, а заказчик обязуется принять услуги и оплатить обусловленную договором денежную сумму.
В соответствии с договором от 10.10.2015 N 45-ю клиент (ООО "СК Евроальянс") поручает исполнителю (Дороговой Марии Павловне) оказать услуги по сопровождению сделки по проведению переговоров и заключению договора с ООО "Лента" в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Юбилейная, д. 8, кадастровый номер 63:09:011173:515 (т. 3, л.д. 129-130).
Дорогова Мария Павловна, привлеченная к участию в деле в качестве свидетеля, в судебном заседании суда первой инстанции 15.03.2016 пояснила, что она работала с ООО "СК Евроальянс" в рамках договора от 10.10.2015 N 45-ю, именно она вела переговоры с ООО "Лента" от имени ООО "СК Евроальянс". При этом вопрос о заключении договора уступки прав аренды на вышеуказанный земельный участок решался ООО "СК Евроальянс" непосредственно с ЗАО "НКК" и не подписывался последним до тех пор, пока не был оформлен спорный договор с ООО "Гуд Прайс", которое появилось только в марте 2016 года.
Исходя из содержания заключенного между сторонами договора от 15.01.2016 N 1-А, существа возникших между сторонами отношений, заключенный сторонами договор является агентским договором, правовое регулирование которого предусмотрено нормами глав 49, 52 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и порядке, установленных в агентском договоре (статья 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
В заключенном сторонами договоре предусмотрены следующие порядок и сроки предоставления отчетов о ходе исполнения договора.
Консультант обязуется не позднее, чем в трехдневный срок после получения запроса, информировать принципала обо всех подробностях в переговорах, запросах и предложениях, полученных от юридических и физических лиц, касающихся подписания договоров купли-продажи (переуступки прав/аренды) объекта или других подробностях, затрагивающих интересы принципала (пункт 6.1.6. договора).
В соответствии с пунктом 6.1.7. договора по запросу принципала в течение 5 (пяти) дней после получения запроса предоставлять принципалу отчет о проделанной работе за запрашиваемый период. При этом консультант вправе не предоставлять принципалу такой отчет, в случае приостановки оказания услуг по настоящему договору, а также при условии подписания соответствующего дополнительного соглашения и/или получения соответствующего уведомления одной из сторон.
Согласно пункту 6.1.8. договора в случае неучастия принципала в переговорах в отношении купли-продажи объекта или переуступки прав аренды на объект, информировать принципала обо всех подробностях проведенных переговоров.
По смыслу статьи 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность выплаты агентского вознаграждения не ставится в прямую зависимость от предоставления агентских отчетов при доказанности факта оказания услуг.
По условиям заключенного сторонами договора выплата вознаграждения также не поставлена в зависимость от предоставления агентских отчетов.
В соответствии с условиями пункта 8.1. договора услуги консультанта считаются оказанными по факту подписания ответчиком в течение срока действия договора любого юридически обязывающего договора, в результате действия которого покупатель/его аффилированное лицо получает или получит в будущем право собственности/права аренды на объект или его части, включая, но не ограничиваясь, предварительным договором купли-продажи, договором купли-продажи, договором переуступки прав аренды, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая будет построена в будущем на земельном участке.
Согласно пункту 8.4. договора вознаграждение консультанта выплачивается при наступлении обстоятельств, предусмотренных пунктом 8.2. настоящего договора.
Пунктом 8.2. договора предусмотрено, что размер вознаграждения консультанта в случае совершения юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 8.1. настоящего договора (далее - вознаграждение), рассчитывается исключительно на основе договора купли-продажи (переуступки прав аренды), подписанного принципалом/его аффилированным лицом в отношении объекта.
Таким образом, основанием для выплаты вознаграждения является подписание ответчиком в течение срока действия договора любого юридически обязывающего договора в отношении спорного объекта, в том числе договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что результатом совершения им юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 8.1. договора, является факт подписания между ООО "СК Евроальянс" (продавец) и ООО "Лента" (покупатель) договора купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016.
Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный договор был подписан истцом и ответчиком 08.04.2016, а договор купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 между ООО "СК Евроальянс" (продавец) и ООО "Лента" (покупатель) подписан 09.03.2016.
Следовательно, подписание между ООО "СК Евроальянс" и ООО "Лента" договора купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 не может являться результатом совершения истцом юридически значимых действий, предусмотренных пунктом 8.1. договора.
Истец не представил надлежащих доказательств того, что именно его действия (деятельность) привели к достижению результата - подписанию между ООО "СК Евроальянс" и ООО "Лента" договора купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016.
Принимая во внимание, что факт наступления обстоятельств, являющихся основанием для выплаты ответчиком вознаграждения, предусмотренного пунктами 8.1., 8.2., 8.4. договора, истцом не доказан, суд апелляционной инстанции считает, что на основании статей 309, 310, 1005, 1006, 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика перед истцом не возникло обязательство по выплате предусмотренного договором вознаграждения.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что подписанные сторонами акт от 08.04.2016 N 1 сдачи-приемки оказанных услуг и соглашение об отступном от 01.09.2016 являются доказательствами исполнения истцом своих обязательств по договору от 15.01.2016 N 1-А, не могут быть приняты во внимание, поскольку подписание акта и соглашения об отступном само по себе не означает факт наступления обстоятельств, являющихся основанием для выплаты ответчиком вознаграждения, предусмотренного пунктами 8.1., 8.2., 8.4. договора.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что условия договора предусматривают право консультанта на вознаграждение не только в результате привлечения консультантом покупателя на недвижимое имущество в будущем, но и безусловное право на вознаграждение даже и при неоказанных услугах, в случае, если принципал привлечет покупателя самостоятельно, или при помощи третьих лиц, является несостоятельной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорный договор был подписан истцом и ответчиком 08.04.2016, тогда как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 подписан между ООО "СК Евроальянс" (продавец) и ООО "Лента" (покупатель) 09.03.2016, то есть до заключения сторонами спорного договора.
Доказательств того, что сторонами достигнуто соглашение о применении условий заключенного ими договора к их отношениям, возникшим до заключения данного договора, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах в силу пунктов 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного сторонами договора, не подлежат применению к спорным отношениям, возникшим в период, предшествовавший заключению данного договора.
Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Квалифицирующим признаком мнимой сделки является цель ее заключения, при ее совершении должен иметь место порок воли (содержания).
То есть, при совершении действий в виде мнимой сделки отсутствует главный признак сделки - ее направленность на создание, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, субъекты, совершившие ее, не желают и не имеют в виду наступление последствий, свойственных ее содержанию.
По смыслу данной нормы права требования о мнимости могут быть признаны обоснованными, если заинтересованное лицо доказало, что все стороны, участвующие в сделке, не имели намерения ее исполнять или требовать исполнения.
При рассмотрении вопроса о мнимости договора суд не должен ограничиваться проверкой соответствия копий документов установленным требованиям, так как в предмет доказывания по делу должно включаться установление фактических обстоятельств по исполнению договора, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.10.2011 N 6616/11.
Как разъяснено в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.
Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.
По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, формальное исполнение для вида условий сделки ее сторонами не может являться препятствием для квалификации судом такой сделки как мнимой. Возражения ответчика о том, что требования истца основаны на мнимой сделке, могут быть сделаны в любой форме и подлежат оценке судом независимо от предъявления встречного иска.
Из материалов дела усматривается, что спорный договор от 15.01.2016 N 1-А подписан сторонами не с целью совершения истцом юридически значимых действий по продаже объекта недвижимости, поскольку на момент его подписания (08.04.2016) договор купли-продажи будущей недвижимой вещи N Л-234/ТЛТ-ДКП от 09.03.2016 уже был подписан между ООО "СК Евроальянс" (продавец) и ООО "Лента" (покупатель).
Целью подписания сторонами спорного договора являлось получение ответчиком права аренды на земельный участок, а истцом стоимости такого права.
При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что после подписания договора от 15.01.2016 N 1-А стороны, заключив соглашение об отступном от 01.09.2016, фактически вернули их взаимоотношения в первоначальное состояние.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что заключенный сторонами договор от 15.01.2016 N 1-А является мнимой сделкой, то есть сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, предусмотренные агентским договором, в связи с чем данная сделка ничтожна.
С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводов суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 3 мая 2017 года по делу N А55-31708/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гуд Прайс" - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий судья
В.А.МОРОЗОВ
В.А.МОРОЗОВ
Судьи
С.А.КУЗНЕЦОВ
О.Е.ШАДРИНА
С.А.КУЗНЕЦОВ
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)