Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Манджиевым П.С.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз - Ейск" - Штрауб С.И. по доверенности от 15.07.2015;
- от публичного акционерного общества "Кубаньэнерго" - Соловьевой И.И. по доверенности от 16.11.2015 N 119/10-2587;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.09.2015 по делу N А32-44660/2014, принятое судьей Назыковым А.Л.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз - Ейск"
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края,
при участии третьего лица: публичного акционерного общества "Кубаньэнерго",
о признании незаконным отказа,
общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск" (далее - ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент, заинтересованное лицо) в передаче в собственность заявителя земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:06050:8 площадью 1 332 471 кв. м, 23:08:0605000:9 площадью 1 452 390 кв. м, 23:08:0605000:10 площадью 1 661 588 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Ейский район, СХП "Советское", участки N N 32, 33, 34 (далее - спорные земельные участки), а также об обязании департамента принять решение о предоставлении указанных земельных участков в собственность заявителя и в месячный срок направить заявителю проект договора купли-продажи спорных земельных участков.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25 сентября 2015 года заявленные требования удовлетворены, в пользу общества с департамента взыскано 2 000 рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины.
Судебный акт мотивирован тем, что обществом соблюдены условия приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Обстоятельства, на которые сослался департамент, препятствующие реализации обществом своего права, судом не установлены и департаментом в порядке части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не доказаны.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, сославшись на следующие обстоятельства. По мнению заинтересованного лица, суд не учел то обстоятельство, что договоры аренды с обществом в отношении спорных земельных участков заключены с существенным нарушением норм земельного законодательства. Суд не проверил, соблюдена ли процедура предоставления земельных участков на торгах, а также осуществлялась ли органом местного самоуправления обязательная публикация сообщения о предоставлении спорных земельных участков, что свидетельствует о недоказанности наличия у заявителя прав в отношении спорных земельных участков. Сделка, заключенная с нарушением закона, является ничтожной, а реализация права на приватизацию земельных участков, основанного на ничтожной сделке, невозможна. Приводя нормативное обоснование условий отнесения земельных участков к землям организаций транспорта, департамент, ссылаясь на акты обследования земельных участков, утверждает, что спорные земельные участки прилегают к автодороге и граничат с грунтовыми полевыми дорогами, в связи с чем право заявителя на приватизацию земельных участков ограничено режимом использования земель, предоставленных для нужд транспорта. Кроме того, заявитель жалобы указывает, что спорные земельные участки расположены в границах 1 и 2 пояса зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, что также свидетельствует об ограниченности его оборотоспособности. Отсутствие утвержденного проекта зон санитарной охраны не свидетельствует об отсутствии указанных ограничений. Также департамент сослался на факт нахождения на территории спорных земельных участков линий электропередач, газопровода и водопровода и исключительное право на приватизацию земельных участков собственниками указанных сооружений. Предоставление земельного участка, на котором расположены линии электропередач, для иных целей, отличных от целей эксплуатации данных сооружений, нарушает порядок формирования земельных участков, что исключает предоставление земельных участков для целей сельского хозяйства. Вместе с тем, по мнению заявителя жалобы, обществом не подтвержден надлежащим образом факт надлежащего использования спорных земельных участков в соответствии с требованиями Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В отзыве на апелляционную жалобу общество не согласилось с доводами департамента, просило решение суда оставить без изменения, указав на то, что сторона сделки, поведение которой при заключении сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность, не вправе ссылаться на недействительность такой сделки. Из поведения заинтересованного лица при заключении сделки и, впоследствии, при заключении дополнительного соглашения, явно следовало, что департаментом заключаемый договор аренды в отношении спорных земельных участков признавался законным. Обстоятельства, свидетельствующие об ограниченности оборотоспособности спорных земельных участков, не подтверждены департаментом надлежащими документами. Наличие линий электропередач не является препятствием для передачи спорных земельных участков в собственность заявителя. Довод о недоказанности факта надлежащего использования земельных участков является несостоятельным и опровергается представленными в материалы дела доказательствами.
В письменных пояснениях на апелляционную жалобу публичное акционерное общество "Кубаньэнерго" указало, что для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики установлены и внесены в государственный кадастр недвижимости охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят земельные участки.
В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз - Ейск" и публичного акционерного общества "Кубаньэнерго" с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения.
Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя заинтересованного лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск" обратилось в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:9, 23:08:060500:10, расположенных по адресу: Краснодарский край, Ейский район, СХП "Советское", участки N N 32, 33, 34. Земельные участки обозначены как принадлежащие заявителю на праве аренды на основании договора аренды от 27.10.1999 N 0800000127 и дополнительного соглашения к нему от 16.08.2006.
Департамент в письме от 24.10.2014 N 32-10446/11-32.20 отказал в предоставлении земельных участков в собственность, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0605000:8 находятся линейные объекты: ЛЭП, подземно-надземный магистральный газопровод и подземный водопровод пос. Советский. Также на земельном участке находятся многолетние насаждения. На земельном участке с кадастровым номером 23:08:0605000:9 находится линейный объект ЛЭП пос. Советский - пос. Заря. На земельном участке с кадастровым номером 23:08:0605000:10 находятся ЛЭП, подземный магистральный газопровод и подземный водопровод пос. Советский. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений. Все испрашиваемые земельные участки примыкают к придорожной полосе автомобильной дороги. Земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, ограничиваются в обороте. К спорным земельным участкам применим правовой режим земель транспорта.
Не согласившись с указанным отказом департамента, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции на дату обращения общества в департамент с заявлением о приватизации земельных участков - 25.09.2014) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.
В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (в редакции на дату обращения заявителя в департамент 25.09.2014) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих земельных участков.
В соответствии с настоящей редакцией статьи 21 Закона N 532-КЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных участков.
Как следует из материалов дела, на основании дополнительного соглашения от 16.08.2006 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 27.10.1999 N 0800000127, заключенного департаментом имущественных отношений Краснодарского края, администрацией муниципального образования Ейский район и ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск", департамент принял на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 27.10.1999 N 080000127, заключенному администрацией Ейского района и ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск". Тем же дополнительным соглашением стороны изложили договор аренды земельного участка в новой редакции, указав в качестве арендодателя департамент имущественных отношений Краснодарского края, общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск" - в качестве арендатора.
В соответствии с данным дополнительным соглашением в аренду обществу были переданы земельные участки с кадастровыми номерами 23:08:0605000:0008 площадью 1 332 471 кв. м, 23:08:0605000:0009 площадью 1 452 390 кв. м, 23:08:0605000:0010 площадью 1 661 588 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Ейский район, СХП "Советское", участки N N 32, N 33, N 34, для ведения сельскохозяйственного производства. Договор действует до 27.10.2016.
В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.06.2015 N 23/020/008/2015-2616, от 18.06.2015 N 23/020/008/2015-2617, от 18.06.2015 N 23/020/008/2015-2615 земельные участки с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:0009, 23:08:0605000:10 находятся в собственности Краснодарского края, которая зарегистрирована в 2004 году. В отношении земельных участков зарегистрирована 06.05.2009 аренда в пользу ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск" на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.08.2006, договора аренды от 27.10.1999 N 0800000127.
В соответствии с кадастровыми паспортами от 01.08.2014 N 2343/12/14671463, N 2343/12/14-671644, N 2343/12/14-671447 земельные участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, поставлены на кадастровый учет в 2004 году.
Надлежащее использование земельного участка на протяжении трех лет, предшествовавших обращению общества в департамент за выкупом земельного участка, подтверждается справками отдела государственной статистики в г. Ейске Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю от 06.07.2015 N 11-01-06/350, от 17.08.2015 N 11-01-06/387, от 17.08.2015 N 11-01-06/388, в которых приводятся сведения об урожайности сельскохозяйственных культур, выращиваемых обществом в 2011-2014 годах, а также актами обследования земельных участков.
В соответствии с актами обследования земельных участков ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 25.08.2014 N 415, N 416, N 417, земельные участки используются в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Задолженность по арендной плате отсутствует.
Департамент, являясь арендодателем спорных земельных участков, не привел доказательств нарушения обществом условий договора аренды, режима использования земель сельскохозяйственного назначения.
Вместе с тем согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Таким образом, суд правомерно и обоснованно пришел к выводу о доказанности обществом факта надлежащего использования земельных участков в течение трехлетнего периода, предшествующего обращению в департамент.
Факт наличия на спорных земельных участках линии электропередач не влечет за собой невозможность приватизации земельных участков.
В соответствии со статьей 89 Земельного кодекса Российской Федерации для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики установлены и внесены в государственный кадастр недвижимости охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят земельные участки.
Относительно довода о подземном газопроводе арбитражный суд установил, что в соответствии с письмом АО "Газпром газораспределение Краснодар" от 11.08.2015 по данному делу, на территории спорных земельных участков газопроводы, принадлежащие данному обществу либо арендуемые им, не значатся. Следовательно, данное обстоятельство в нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ департаментом не доказано.
По мнению департамента, собственники подземного газопровода и подземного водопровода могут воспользоваться правом приобретения земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса (ныне статья 39.20 Земельного кодекса), при этом департамент не учитывает подземное расположение указанных им объектов, тогда как диспозиция статьи 36 Земельного кодекса (в настоящее время статьи 39.20 Земельного кодекса) о приватизации земельных участков указывает на надземные объекты недвижимости, расположенные на поверхности земельного участка.
Также в обоснование ограничения оборотоспособности земельных участков департамент ссылается на положения пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, согласно которому ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Между тем в письме от 10.07.2015 N 06-7/3596 Кубанское бассейновое водное управление сообщило, что не располагает сведениями о наличии водных объектов на территории спорных земельных участков.
Из представленного обществом ситуационного плана земельных участков, подготовленного кадастровым инженером ООО "Индивидуальный подход" в 2015 году в составе технического заключения N 7 по определению границ и площадей контуров в границах спорных земельных участков, какие-либо водные объекты в границах земельных участков не усматриваются.
Департамент считает, что водопровод относится к водным объектам.
Однако водопровод не подпадает под понятие водного объекта, данное в статье 1 Водного кодекса Российской Федерации, в связи с чем положения земельного законодательства относительно особенностей оборота земель, на которых расположены водные объекты, не применимы к земельным участкам, по которым проходят подземные водопроводы.
Арбитражным судом также отклоняется довод департамента о нахождении земельных участков в придорожной полосе, что свидетельствовало бы об их отнесении к землям транспорта.
В актах обследования ГКУ "Кубаньземконтроль", на которые ссылается департамент в подтверждение отнесения земельных участков к землям транспорта, отражено, что участки прилегают к автодороге г. Ейск - п. Советский, а также граничат с грунтовыми полевыми дорогами. При этом указание в актах обследования на прилегание земельных участков к автодороге не означает их полного или частичного нахождения в полосе отвода или в придорожной полосе автодороги. Прилегание земельного участка к автомобильной дороге неопределенно и не может быть принято как доказательство нахождения земельных участков на территории земель транспорта. Какие-либо иные доказательства отнесения земельных участков или их частей к полосе отвода автодороги или к придорожной полосе в материалах дела отсутствуют и в нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ департаментом не представлены.
Также департаментом в апелляционной жалобе указано, что суд не учел то обстоятельство, что договоры аренды с обществом в отношении спорных земельных участков заключены с существенным нарушением норм земельного законодательства. Суд не проверил, соблюдена ли процедура предоставления земельных участков на торгах, а также осуществлялась ли органом местного самоуправления обязательная публикация сообщения о предоставлении спорных земельных участков, что свидетельствует о недоказанности наличия у заявителя прав в отношении спорных земельных участков. Сделка, заключенная с нарушением закона, является ничтожной, а реализация права на приватизацию земельных участков, основанного на ничтожной сделке, невозможна.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.
Вместе с тем сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
Аналогичная правовая позиция изложена в пунктах 70 - 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Учитывая, что договор аренды спорных земельных участков заключен 27.10.1999 и продлен заинтересованным лицом на основании дополнительного соглашения от 16.08.2006, суд апелляционной инстанции не принимает доводы департамента о недействительности указанных договоров аренды, как основание законности оспариваемого отказа в предоставлении в собственность заявителя спорных земельных участков.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 сентября 2015 года по делу N А32-44660/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.01.2016 N 15АП-19930/2015 ПО ДЕЛУ N А32-44660/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2016 г. N 15АП-19930/2015
Дело N А32-44660/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Манджиевым П.С.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз - Ейск" - Штрауб С.И. по доверенности от 15.07.2015;
- от публичного акционерного общества "Кубаньэнерго" - Соловьевой И.И. по доверенности от 16.11.2015 N 119/10-2587;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.09.2015 по делу N А32-44660/2014, принятое судьей Назыковым А.Л.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз - Ейск"
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края,
при участии третьего лица: публичного акционерного общества "Кубаньэнерго",
о признании незаконным отказа,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск" (далее - ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент, заинтересованное лицо) в передаче в собственность заявителя земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:06050:8 площадью 1 332 471 кв. м, 23:08:0605000:9 площадью 1 452 390 кв. м, 23:08:0605000:10 площадью 1 661 588 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Ейский район, СХП "Советское", участки N N 32, 33, 34 (далее - спорные земельные участки), а также об обязании департамента принять решение о предоставлении указанных земельных участков в собственность заявителя и в месячный срок направить заявителю проект договора купли-продажи спорных земельных участков.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25 сентября 2015 года заявленные требования удовлетворены, в пользу общества с департамента взыскано 2 000 рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины.
Судебный акт мотивирован тем, что обществом соблюдены условия приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Обстоятельства, на которые сослался департамент, препятствующие реализации обществом своего права, судом не установлены и департаментом в порядке части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не доказаны.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, сославшись на следующие обстоятельства. По мнению заинтересованного лица, суд не учел то обстоятельство, что договоры аренды с обществом в отношении спорных земельных участков заключены с существенным нарушением норм земельного законодательства. Суд не проверил, соблюдена ли процедура предоставления земельных участков на торгах, а также осуществлялась ли органом местного самоуправления обязательная публикация сообщения о предоставлении спорных земельных участков, что свидетельствует о недоказанности наличия у заявителя прав в отношении спорных земельных участков. Сделка, заключенная с нарушением закона, является ничтожной, а реализация права на приватизацию земельных участков, основанного на ничтожной сделке, невозможна. Приводя нормативное обоснование условий отнесения земельных участков к землям организаций транспорта, департамент, ссылаясь на акты обследования земельных участков, утверждает, что спорные земельные участки прилегают к автодороге и граничат с грунтовыми полевыми дорогами, в связи с чем право заявителя на приватизацию земельных участков ограничено режимом использования земель, предоставленных для нужд транспорта. Кроме того, заявитель жалобы указывает, что спорные земельные участки расположены в границах 1 и 2 пояса зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, что также свидетельствует об ограниченности его оборотоспособности. Отсутствие утвержденного проекта зон санитарной охраны не свидетельствует об отсутствии указанных ограничений. Также департамент сослался на факт нахождения на территории спорных земельных участков линий электропередач, газопровода и водопровода и исключительное право на приватизацию земельных участков собственниками указанных сооружений. Предоставление земельного участка, на котором расположены линии электропередач, для иных целей, отличных от целей эксплуатации данных сооружений, нарушает порядок формирования земельных участков, что исключает предоставление земельных участков для целей сельского хозяйства. Вместе с тем, по мнению заявителя жалобы, обществом не подтвержден надлежащим образом факт надлежащего использования спорных земельных участков в соответствии с требованиями Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В отзыве на апелляционную жалобу общество не согласилось с доводами департамента, просило решение суда оставить без изменения, указав на то, что сторона сделки, поведение которой при заключении сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность, не вправе ссылаться на недействительность такой сделки. Из поведения заинтересованного лица при заключении сделки и, впоследствии, при заключении дополнительного соглашения, явно следовало, что департаментом заключаемый договор аренды в отношении спорных земельных участков признавался законным. Обстоятельства, свидетельствующие об ограниченности оборотоспособности спорных земельных участков, не подтверждены департаментом надлежащими документами. Наличие линий электропередач не является препятствием для передачи спорных земельных участков в собственность заявителя. Довод о недоказанности факта надлежащего использования земельных участков является несостоятельным и опровергается представленными в материалы дела доказательствами.
В письменных пояснениях на апелляционную жалобу публичное акционерное общество "Кубаньэнерго" указало, что для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики установлены и внесены в государственный кадастр недвижимости охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят земельные участки.
В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз - Ейск" и публичного акционерного общества "Кубаньэнерго" с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения.
Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя заинтересованного лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск" обратилось в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:9, 23:08:060500:10, расположенных по адресу: Краснодарский край, Ейский район, СХП "Советское", участки N N 32, 33, 34. Земельные участки обозначены как принадлежащие заявителю на праве аренды на основании договора аренды от 27.10.1999 N 0800000127 и дополнительного соглашения к нему от 16.08.2006.
Департамент в письме от 24.10.2014 N 32-10446/11-32.20 отказал в предоставлении земельных участков в собственность, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0605000:8 находятся линейные объекты: ЛЭП, подземно-надземный магистральный газопровод и подземный водопровод пос. Советский. Также на земельном участке находятся многолетние насаждения. На земельном участке с кадастровым номером 23:08:0605000:9 находится линейный объект ЛЭП пос. Советский - пос. Заря. На земельном участке с кадастровым номером 23:08:0605000:10 находятся ЛЭП, подземный магистральный газопровод и подземный водопровод пос. Советский. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений. Все испрашиваемые земельные участки примыкают к придорожной полосе автомобильной дороги. Земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, ограничиваются в обороте. К спорным земельным участкам применим правовой режим земель транспорта.
Не согласившись с указанным отказом департамента, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции на дату обращения общества в департамент с заявлением о приватизации земельных участков - 25.09.2014) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.
В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (в редакции на дату обращения заявителя в департамент 25.09.2014) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих земельных участков.
В соответствии с настоящей редакцией статьи 21 Закона N 532-КЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных участков.
Как следует из материалов дела, на основании дополнительного соглашения от 16.08.2006 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 27.10.1999 N 0800000127, заключенного департаментом имущественных отношений Краснодарского края, администрацией муниципального образования Ейский район и ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск", департамент принял на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 27.10.1999 N 080000127, заключенному администрацией Ейского района и ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск". Тем же дополнительным соглашением стороны изложили договор аренды земельного участка в новой редакции, указав в качестве арендодателя департамент имущественных отношений Краснодарского края, общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск" - в качестве арендатора.
В соответствии с данным дополнительным соглашением в аренду обществу были переданы земельные участки с кадастровыми номерами 23:08:0605000:0008 площадью 1 332 471 кв. м, 23:08:0605000:0009 площадью 1 452 390 кв. м, 23:08:0605000:0010 площадью 1 661 588 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Ейский район, СХП "Советское", участки N N 32, N 33, N 34, для ведения сельскохозяйственного производства. Договор действует до 27.10.2016.
В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.06.2015 N 23/020/008/2015-2616, от 18.06.2015 N 23/020/008/2015-2617, от 18.06.2015 N 23/020/008/2015-2615 земельные участки с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:0009, 23:08:0605000:10 находятся в собственности Краснодарского края, которая зарегистрирована в 2004 году. В отношении земельных участков зарегистрирована 06.05.2009 аренда в пользу ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск" на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.08.2006, договора аренды от 27.10.1999 N 0800000127.
В соответствии с кадастровыми паспортами от 01.08.2014 N 2343/12/14671463, N 2343/12/14-671644, N 2343/12/14-671447 земельные участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, поставлены на кадастровый учет в 2004 году.
Надлежащее использование земельного участка на протяжении трех лет, предшествовавших обращению общества в департамент за выкупом земельного участка, подтверждается справками отдела государственной статистики в г. Ейске Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю от 06.07.2015 N 11-01-06/350, от 17.08.2015 N 11-01-06/387, от 17.08.2015 N 11-01-06/388, в которых приводятся сведения об урожайности сельскохозяйственных культур, выращиваемых обществом в 2011-2014 годах, а также актами обследования земельных участков.
В соответствии с актами обследования земельных участков ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 25.08.2014 N 415, N 416, N 417, земельные участки используются в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Задолженность по арендной плате отсутствует.
Департамент, являясь арендодателем спорных земельных участков, не привел доказательств нарушения обществом условий договора аренды, режима использования земель сельскохозяйственного назначения.
Вместе с тем согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Таким образом, суд правомерно и обоснованно пришел к выводу о доказанности обществом факта надлежащего использования земельных участков в течение трехлетнего периода, предшествующего обращению в департамент.
Факт наличия на спорных земельных участках линии электропередач не влечет за собой невозможность приватизации земельных участков.
В соответствии со статьей 89 Земельного кодекса Российской Федерации для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики установлены и внесены в государственный кадастр недвижимости охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят земельные участки.
Относительно довода о подземном газопроводе арбитражный суд установил, что в соответствии с письмом АО "Газпром газораспределение Краснодар" от 11.08.2015 по данному делу, на территории спорных земельных участков газопроводы, принадлежащие данному обществу либо арендуемые им, не значатся. Следовательно, данное обстоятельство в нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ департаментом не доказано.
По мнению департамента, собственники подземного газопровода и подземного водопровода могут воспользоваться правом приобретения земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса (ныне статья 39.20 Земельного кодекса), при этом департамент не учитывает подземное расположение указанных им объектов, тогда как диспозиция статьи 36 Земельного кодекса (в настоящее время статьи 39.20 Земельного кодекса) о приватизации земельных участков указывает на надземные объекты недвижимости, расположенные на поверхности земельного участка.
Также в обоснование ограничения оборотоспособности земельных участков департамент ссылается на положения пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, согласно которому ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Между тем в письме от 10.07.2015 N 06-7/3596 Кубанское бассейновое водное управление сообщило, что не располагает сведениями о наличии водных объектов на территории спорных земельных участков.
Из представленного обществом ситуационного плана земельных участков, подготовленного кадастровым инженером ООО "Индивидуальный подход" в 2015 году в составе технического заключения N 7 по определению границ и площадей контуров в границах спорных земельных участков, какие-либо водные объекты в границах земельных участков не усматриваются.
Департамент считает, что водопровод относится к водным объектам.
Однако водопровод не подпадает под понятие водного объекта, данное в статье 1 Водного кодекса Российской Федерации, в связи с чем положения земельного законодательства относительно особенностей оборота земель, на которых расположены водные объекты, не применимы к земельным участкам, по которым проходят подземные водопроводы.
Арбитражным судом также отклоняется довод департамента о нахождении земельных участков в придорожной полосе, что свидетельствовало бы об их отнесении к землям транспорта.
В актах обследования ГКУ "Кубаньземконтроль", на которые ссылается департамент в подтверждение отнесения земельных участков к землям транспорта, отражено, что участки прилегают к автодороге г. Ейск - п. Советский, а также граничат с грунтовыми полевыми дорогами. При этом указание в актах обследования на прилегание земельных участков к автодороге не означает их полного или частичного нахождения в полосе отвода или в придорожной полосе автодороги. Прилегание земельного участка к автомобильной дороге неопределенно и не может быть принято как доказательство нахождения земельных участков на территории земель транспорта. Какие-либо иные доказательства отнесения земельных участков или их частей к полосе отвода автодороги или к придорожной полосе в материалах дела отсутствуют и в нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ департаментом не представлены.
Также департаментом в апелляционной жалобе указано, что суд не учел то обстоятельство, что договоры аренды с обществом в отношении спорных земельных участков заключены с существенным нарушением норм земельного законодательства. Суд не проверил, соблюдена ли процедура предоставления земельных участков на торгах, а также осуществлялась ли органом местного самоуправления обязательная публикация сообщения о предоставлении спорных земельных участков, что свидетельствует о недоказанности наличия у заявителя прав в отношении спорных земельных участков. Сделка, заключенная с нарушением закона, является ничтожной, а реализация права на приватизацию земельных участков, основанного на ничтожной сделке, невозможна.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.
Вместе с тем сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
Аналогичная правовая позиция изложена в пунктах 70 - 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Учитывая, что договор аренды спорных земельных участков заключен 27.10.1999 и продлен заинтересованным лицом на основании дополнительного соглашения от 16.08.2006, суд апелляционной инстанции не принимает доводы департамента о недействительности указанных договоров аренды, как основание законности оспариваемого отказа в предоставлении в собственность заявителя спорных земельных участков.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 сентября 2015 года по делу N А32-44660/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)