Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Костригиным Н.И.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Химки - Суворов А.Н. по доверенности от 26 февраля 2016 года N 26,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Арман" - Пискунова Ю.В. по доверенности от 30 декабря 2015 года,
от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица Министерства строительного комплекса Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки на решение Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2016 года по делу N А41-13330/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Администрации городского округа Химки к Обществу с ограниченной ответственностью "Арман" о расторжении договора аренды, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области,
установил:
Администрация городского округа Химки (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Арман" (далее - ответчик, общество) в котором просила:
- - расторгнуть Договор аренды земельного участка N ЮА - 02 от 05 февраля 2007 года, с кадастровым номером 50:10:0010101:22, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. 8, ул. М. Рубцовой, в целях разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации административно-торгового центра", общей площадью 3000 кв. м, сроком на 49 лет;
- - обязать ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010101:22, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. 8, ул. М. Рубцовой, в целях разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации административно-торгового центра" общей площадью 3000 кв. м, свободным от прав и имущества третьих лиц.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано (91 - 93).
Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель общества возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 05 февраля 2007 года Администрация городского округа Химки (арендодатель) и ООО "Арман" (арендодатель) заключили договор аренды ЮА-02, по условиям которого истец предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010101:22, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. 8, ул. М. Рубцовой в целях разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации административно-торгового центра", общей площадью 3000 кв. м (пункт 1 договора).
Согласно пункту 1.4 договора аренды участка составляет 49 (сорок девять) лет. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу пункта 4.6 договора, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в случаях, предусмотренных настоящим пунктом.
Администрацией 03 июня 2015 года осмотр арендуемого земельного участка на предмет соблюдения условий договора, в результате которого установлено, что территория земельного участка не огорожена, на земельном участке расположены гаражи. Земельный участок не освоен в соответствии с разрешенным использованием (Акт проверки от 03 июня 2015 года б/н).
Истец 21 января 2016 года направил в адрес общества претензию о нарушении условий Договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием земельного участка в установленных договором целях и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке.
В связи с отсутствием ответа на указанную претензию, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010101:22 был передан ООО "Арман" в аренду для строительства и эксплуатации административно-торгового центра.
В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка администрацией представлен акт осмотра земельного участка.
Иных документов в обоснование заявленных требований администрацией не представлено.
Таким образом, по мнению истца, общество не надлежащим образом использует арендуемый земельный участок, поскольку последний до настоящего времени не освоен, строительство на нем не ведется.
Между тем, согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
В соответствии с актом осмотра данного участка от 03 июня 2016 года (приложена фототаблица), администрацией установлено, что участок огражден, расположены гаражи, участок не освоен в соответствии с разрешенным использованием.
Однако, апелляционным судом принимается во внимание, что для получения разрешения на строительство необходимо предоставление в уполномоченный орган определенного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечня документов.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 7 указанной нормы закона в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса).
Вместе с тем ответчиком в материалы дела представлены следующие документы.
- - Градостроительное заключение N 59 от 08 октября 2007 года по размещению административно-торгового центра;
- - Положительные заключения и ответы на указанное градостроительное заключения, подготовленные Научно-исследовательским и проектным институтом генерального плана города Москва от 27 февраля 2008 года, Межрегиональным территориальным управлением технологического и экологического надзора Ростехнадзора по ЦФО от 17 марта 2008 года; Министерством культуры Московской области от 22 августа 2008 года;
- - Задание на разработку "Корректировка проекта планировки части территории микрорайона N 8 г. Химки Московской области, вблизи ул. М. Рубцовой" от 2009 года;
- - Постановление Администрации N 935 от 27 июля 2009 года о проведении публичных слушаний по корректировке Проекта планировки части территории микрорайона N 8 г. Химки Московской области, вблизи ул. М. Рубцовой;
- - Протокол N 19 публичных слушаний по данному вопросу от 30 сентября 2009 года;
- - письма общества в адрес администрации от 08 октября 2009 года, от 22 октября 2009 года, от 23 октября 2009 года о выдаче разрешений на проведение земляных работ, благоустройству территории земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010101:22; о выдаче постановлений на проектирование административного здания, а также архитектурно-планировочного задания на проект строительства;
- - письмо общества от 08 октября 2009 года в адрес главного архитектора городского округа Химки об изготовлении и согласовании градостроительного плана земельного участка;
- - архитектурно-планировочное задание N 46 от 09 ноября 2009 года на разработку проекта административного здания;
- - градостроительный план земельного участка от 01 декабря 2009 года;
- - постановление администрации N 1654 об утверждении "Корректировки Проекта планировки части территории микрорайона N 8 г. Химки Московской области, вблизи ул. М. Рубцовой";
- - письмо общества от 24 марта 2010 года, направленного в адрес администрации о нахождении на спорном земельном участке гаражей третьих лиц и просьбой принять меры по освобождению земельного участка от них для использования земельного участка по его целевому назначению;
- - ответ администрации от 28 апреля 2010 года на вышеуказанное письмо, в котором предложено освободить земельный участок путем обращения в суд;
- - письмо общества от 01 февраля 2012 года в адрес администрации о согласовании проектной документации административного здания;
- - постановление администрации N 441 от 28 марта 2012 года "О проектировании Административно-торгового центра по адресному ориентиру г. Химки микрорайон N 8 вблизи ул. М. Рубцовой";
- - обращения общества от 16 января 2013 года и 29 апреля 2013 года в адрес администрации об утверждении ГПЗУ, которые не были удовлетворены;
- - письмо Прокуратуры Московской области от 20 сентября 2013 года в адрес общества, из которого усматривается, что по результатам проверки главе г.о. Химки вынесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства по обращения ООО "Арман";
- - Постановление администрации N 1334 от 26 ноября 2013 года "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу г. Химки микрорайон N 8 ул. М. Рубцовой";
- - положительное заключение негосударственной экспертизы от 20 ноября 2014 года и от 02 апреля 2015 года в отношении проектной документации без сметы и результатов инженерных изысканий административного здания с автостоянкой";
- - акт проверки Управления Росреестра по Московской области от 10 ноября 2015 года, из которого следует, что не установлено фактов неосвоения земельного участка со стороны ООО "Арман";
- - уведомление Министерства строительного комплекса Московской области от 12 января 2016 года об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта "Административное здание с автостоянкой".
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлено, что общество осваивает и использует по целевому назначению спорный земельный участок.
Кроме того, спорный участок продолжительное время был занят гаражами третьих лиц.
Также учтено, что ГПЗУ утвержден администрацией только по представлению Прокуратуры, кроме того, суд учитывает результаты проверки Управления Росреестра, в результате которой не установлено фактов неосвоения земельного участка со стороны ООО "Арман".
Таким образом, общество на протяжении всего срока владения спорным земельным участком предпринимало активные действия по его освоению и подготовке проектной документации для строительства и эксплуатации административно-торгового центра, однако, по независящим от общества причинам, данное строительство до настоящего времени начато быть не может.
При этом суд учитывает, что договор аренды N ЮА - 02 от 05 февраля 2007 года не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство центра на арендуемом земельном участке.
Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, а ООО "Арман" с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2016 года по делу N А41-13330/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2016 N 10АП-10525/2016 ПО ДЕЛУ N А41-13330/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2016 г. по делу N А41-13330/16
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Костригиным Н.И.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Химки - Суворов А.Н. по доверенности от 26 февраля 2016 года N 26,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Арман" - Пискунова Ю.В. по доверенности от 30 декабря 2015 года,
от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица Министерства строительного комплекса Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки на решение Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2016 года по делу N А41-13330/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Администрации городского округа Химки к Обществу с ограниченной ответственностью "Арман" о расторжении договора аренды, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области,
установил:
Администрация городского округа Химки (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Арман" (далее - ответчик, общество) в котором просила:
- - расторгнуть Договор аренды земельного участка N ЮА - 02 от 05 февраля 2007 года, с кадастровым номером 50:10:0010101:22, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. 8, ул. М. Рубцовой, в целях разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации административно-торгового центра", общей площадью 3000 кв. м, сроком на 49 лет;
- - обязать ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010101:22, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. 8, ул. М. Рубцовой, в целях разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации административно-торгового центра" общей площадью 3000 кв. м, свободным от прав и имущества третьих лиц.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано (91 - 93).
Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель общества возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 05 февраля 2007 года Администрация городского округа Химки (арендодатель) и ООО "Арман" (арендодатель) заключили договор аренды ЮА-02, по условиям которого истец предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010101:22, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. 8, ул. М. Рубцовой в целях разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации административно-торгового центра", общей площадью 3000 кв. м (пункт 1 договора).
Согласно пункту 1.4 договора аренды участка составляет 49 (сорок девять) лет. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу пункта 4.6 договора, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в случаях, предусмотренных настоящим пунктом.
Администрацией 03 июня 2015 года осмотр арендуемого земельного участка на предмет соблюдения условий договора, в результате которого установлено, что территория земельного участка не огорожена, на земельном участке расположены гаражи. Земельный участок не освоен в соответствии с разрешенным использованием (Акт проверки от 03 июня 2015 года б/н).
Истец 21 января 2016 года направил в адрес общества претензию о нарушении условий Договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием земельного участка в установленных договором целях и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке.
В связи с отсутствием ответа на указанную претензию, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010101:22 был передан ООО "Арман" в аренду для строительства и эксплуатации административно-торгового центра.
В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка администрацией представлен акт осмотра земельного участка.
Иных документов в обоснование заявленных требований администрацией не представлено.
Таким образом, по мнению истца, общество не надлежащим образом использует арендуемый земельный участок, поскольку последний до настоящего времени не освоен, строительство на нем не ведется.
Между тем, согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
В соответствии с актом осмотра данного участка от 03 июня 2016 года (приложена фототаблица), администрацией установлено, что участок огражден, расположены гаражи, участок не освоен в соответствии с разрешенным использованием.
Однако, апелляционным судом принимается во внимание, что для получения разрешения на строительство необходимо предоставление в уполномоченный орган определенного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечня документов.
Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 7 указанной нормы закона в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса).
Вместе с тем ответчиком в материалы дела представлены следующие документы.
- - Градостроительное заключение N 59 от 08 октября 2007 года по размещению административно-торгового центра;
- - Положительные заключения и ответы на указанное градостроительное заключения, подготовленные Научно-исследовательским и проектным институтом генерального плана города Москва от 27 февраля 2008 года, Межрегиональным территориальным управлением технологического и экологического надзора Ростехнадзора по ЦФО от 17 марта 2008 года; Министерством культуры Московской области от 22 августа 2008 года;
- - Задание на разработку "Корректировка проекта планировки части территории микрорайона N 8 г. Химки Московской области, вблизи ул. М. Рубцовой" от 2009 года;
- - Постановление Администрации N 935 от 27 июля 2009 года о проведении публичных слушаний по корректировке Проекта планировки части территории микрорайона N 8 г. Химки Московской области, вблизи ул. М. Рубцовой;
- - Протокол N 19 публичных слушаний по данному вопросу от 30 сентября 2009 года;
- - письма общества в адрес администрации от 08 октября 2009 года, от 22 октября 2009 года, от 23 октября 2009 года о выдаче разрешений на проведение земляных работ, благоустройству территории земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010101:22; о выдаче постановлений на проектирование административного здания, а также архитектурно-планировочного задания на проект строительства;
- - письмо общества от 08 октября 2009 года в адрес главного архитектора городского округа Химки об изготовлении и согласовании градостроительного плана земельного участка;
- - архитектурно-планировочное задание N 46 от 09 ноября 2009 года на разработку проекта административного здания;
- - градостроительный план земельного участка от 01 декабря 2009 года;
- - постановление администрации N 1654 об утверждении "Корректировки Проекта планировки части территории микрорайона N 8 г. Химки Московской области, вблизи ул. М. Рубцовой";
- - письмо общества от 24 марта 2010 года, направленного в адрес администрации о нахождении на спорном земельном участке гаражей третьих лиц и просьбой принять меры по освобождению земельного участка от них для использования земельного участка по его целевому назначению;
- - ответ администрации от 28 апреля 2010 года на вышеуказанное письмо, в котором предложено освободить земельный участок путем обращения в суд;
- - письмо общества от 01 февраля 2012 года в адрес администрации о согласовании проектной документации административного здания;
- - постановление администрации N 441 от 28 марта 2012 года "О проектировании Административно-торгового центра по адресному ориентиру г. Химки микрорайон N 8 вблизи ул. М. Рубцовой";
- - обращения общества от 16 января 2013 года и 29 апреля 2013 года в адрес администрации об утверждении ГПЗУ, которые не были удовлетворены;
- - письмо Прокуратуры Московской области от 20 сентября 2013 года в адрес общества, из которого усматривается, что по результатам проверки главе г.о. Химки вынесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства по обращения ООО "Арман";
- - Постановление администрации N 1334 от 26 ноября 2013 года "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу г. Химки микрорайон N 8 ул. М. Рубцовой";
- - положительное заключение негосударственной экспертизы от 20 ноября 2014 года и от 02 апреля 2015 года в отношении проектной документации без сметы и результатов инженерных изысканий административного здания с автостоянкой";
- - акт проверки Управления Росреестра по Московской области от 10 ноября 2015 года, из которого следует, что не установлено фактов неосвоения земельного участка со стороны ООО "Арман";
- - уведомление Министерства строительного комплекса Московской области от 12 января 2016 года об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта "Административное здание с автостоянкой".
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлено, что общество осваивает и использует по целевому назначению спорный земельный участок.
Кроме того, спорный участок продолжительное время был занят гаражами третьих лиц.
Также учтено, что ГПЗУ утвержден администрацией только по представлению Прокуратуры, кроме того, суд учитывает результаты проверки Управления Росреестра, в результате которой не установлено фактов неосвоения земельного участка со стороны ООО "Арман".
Таким образом, общество на протяжении всего срока владения спорным земельным участком предпринимало активные действия по его освоению и подготовке проектной документации для строительства и эксплуатации административно-торгового центра, однако, по независящим от общества причинам, данное строительство до настоящего времени начато быть не может.
При этом суд учитывает, что договор аренды N ЮА - 02 от 05 февраля 2007 года не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство центра на арендуемом земельном участке.
Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, а ООО "Арман" с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2016 года по делу N А41-13330/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)