Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на неисполнение арендатором претензии о досрочном расторжении договора по истечении двухлетнего срока аренды и возвращении участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Сидоренко Алексея Николаевича (ИНН 234001034710, ОГРНИП 316619600189230) - Месропяна Ю.Г. (доверенность от 26.09.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сайко Сергея Владимировича (ИНН 234000056750, ОГРНИП 304234030900172) - Сайко С.В. (паспорт), Спичаковой Л.П. (доверенность от 07.09.2016), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сидоренко А.Н. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по делу N А32-37162/2016 (судьи Ковалева Н.В., Нарышкина Н.В., Маштакова Е.А.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Сидоренко А.Н. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к главе КФХ Сайко С.В. (далее - глава хозяйства) о признании договора от 07.08.2014 б/н аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения: площадью 656 496 кв. м, кадастровый номер 23:17:0702022:91, расположен по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 4,3 км по направлению на северо-запад от с. Красное; площадью 297 500 кв. м, кадастровый номер 23:17:0702022:92, расположен по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, участок находится примерно в 1,7 км от ориентира по направлению на северо-запад, ориентир х. Тауруп Первый; площадью 947 756 кв. м, кадастровый номер 23:17:0702022:93, расположен по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 1 км по направлению на юг от х. Нововысочинский; площадью 119 218 кв. м, кадастровый номер 23:17:0702009:33, расположен по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 0,5 км по направлению на север от х. Нововысочинский, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.08.2014, расторгнутым с 25.08.2016 и возложении на ответчика обязанности по возврату истцу по акту приема-передачи арендованных земельных участков.
Требования заявлены со ссылкой на статьи 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также пункт 9 договора аренды от 07.08.2014 б/н и мотивированы тем, что арендодатель вправе через 2 года после заключения договора в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Решением от 30.11.2016 иск предпринимателя удовлетворен, договор аренды земельных участков от 07.08.2014 б/н признан расторгнутым. На ответчика возложена обязанность по возврату истцу по акту приема-передачи в срок до 31.08.2017 и 31.09.2017 земельных участков, явившихся объектом аренды по данному договору. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что воля сторон договора аренды в момент его подписания была направлена на возможность его расторжения в одностороннем порядке без каких-либо предупреждений по истечении двухлетнего срока аренды, с учетом цикла севооборота.
Постановлением апелляционного суда от 09.03.2017 решение от 30.11.2016 отменено, в удовлетворении требований предпринимателя отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из необходимости толкования пункта 9 договора аренды земельных участков в совокупности с пунктами 5, 7, 10 и 11, по смыслу которых досрочное расторжение договора аренды от 07.08.2014 б/н возможно только по письменному соглашению сторон, но, до начала или после окончания сельскохозяйственных работ. При этом досрочное расторжение арендодателем договора в одностороннем порядке возможно лишь в случае несвоевременного исполнения или исполнения не в полном объеме арендатором условий договора, то есть, при не выполнения одной из сторон возложенных не нее обязательств, в порядке, определенном гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Закрепленное в пункте 9 договора от 07.08.2014 б/н условие о праве арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды означает, что при наличии существенных нарушений арендатором договорных обязательств арендодатель вправе через два года после заключения договора аренды, после уборки арендатором урожая, расторгнуть договор. Поскольку договором от 07.08.2014 б/н не предусмотрено иное, - он может быть расторгнут судом при подтвержденных фактах существенного нарушения арендатором условий договора и доказательств того, что уведомление о расторжении договора произведено после уборки урожая. Ввиду отсутствия доказательств нарушения главой хозяйства условий договора, принимая во внимание, что спорные земельные участки обработаны и засеяны арендатором в счет будущего урожая 2017 года, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца считать договор аренды от 07.08.2014 б/н расторгнутым (без подтверждения существенного нарушения его условий и доказательств уборки урожая), не подлежат удовлетворению. Доказательства в подтверждение факта наличия на рассматриваемых земельных участках посевов сельскохозяйственных культур, а также сроки уборки урожая апелляционный суд исследовал и не нашел оснований для удовлетворения иска.
В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 09.03.2017 отменить, решение от 30.11.2016 оставить в силе. Податель жалобы указывает, что договор аренды от 07.08.2014 б/н считается расторгнутым (прекратившим свое действие), поскольку арендодатель обеспечил направление контрагенту соответствующего заявления, тогда как последний уклонился от получения корреспонденции. Истец как сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, сочла необходимым обратиться в суд с соответствующим требованием о признании договора аренды земельных участков прекратившим действие. Данный способ защиты признан надлежащим в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора". Толкование судом апелляционной инстанции условий заключенного сторонами договора аренды сделано без учета действительной воли сторон, которые четко и недвусмысленно определили порядок расторжения договора аренды от 07.08.2014 б/н, которым предусмотрено право арендодателя на досрочное немотивированное расторжение договора в одностороннем порядке. Текст договора и сформулированные в нем условия подготовлены ответчиком, являющимся профессионалом в сфере сельского хозяйства. Суд апелляционной инстанции проигнорировал и не дал оценки фактам несвоевременного исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, что является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу глава хозяйства просит оставить судебный акт апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 07.08.2014 Сидоренко Н.М. (правопредшественник предпринимателя - арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор б/н аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью 656 496 кв. м с кадастровым номером 23:17:0702022:91, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 4,3 км по направлению на северо-запад от с. Красное; площадью 297 500 кв. м с кадастровым номером 23:17:0702022:92, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, участок находится примерно в 1,7 км от ориентира по направлению на северо-запад, ориентир х. Тауруп Первый; площадью 947 756 кв. м с кадастровым номером 23:17:0702022:93, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 1 км по направлению на юг от х. Нововысочинский; площадью 119 218 кв. м с кадастровым номером 23:17:0702009:33, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 0,5 км по направлению на север от х. Нововысочинский.
Срок аренды установлен на 8 лет (пункт 4 договора), договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.08.2014 (л. д. 9-13).
Согласно абзацу 4 пункта 9 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды после уборки урожая в одностороннем порядке по истечении 2 лет после его заключения.
Руководствуясь данным условием, 23.08.2016 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельных участков в одностороннем порядке (л. д. 22, 23, 24).
2 сентября 2016 предприниматель направил главе хозяйства требование о досрочном расторжении договора аренды и возвращении земельных участков по акту приема передачи, а также претензию в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (л. д. 25-30), неисполнение которой и послужило основанием обращения истца в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта. Проверка осуществляется с учетом тех документов, которые имелись у судов первой и апелляционной инстанций на момент принятия судебных актов.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о том, что арендодатель предпринял надлежащие меры для получения соответствующего письменного уведомления арендатором о досрочном расторжении договора аренды земельных участков (претензионный порядок соблюден). Право арендодателя расторгнуть договор аренды после уборки урожая в одностороннем порядке по истечении 2 лет после его заключения установлено пунктом 9 договора. Данное условие дает арендатору стабильный оборот сельскохозяйственного производства в течение 2 лет с момента заключения договора, а также возможность уборки урожая при расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.
Отменяя судебное решение, отказывая предпринимателю в иске, суд апелляционной инстанции исходил из недоказанности истцом нарушения главой хозяйства как арендатором договорных обязательств, земельные участки обработаны и засеяны арендатором в счет будущего урожая 2017 года. Арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей. К периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом, либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве. В названных случаях невозможно выполнение арендодателем обязанности по передаче новому арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды (статья 611 Гражданского кодекса), поскольку передаче должен предшествовать возврат арендованного имущества прежним арендодателем в том состоянии, в котором он его получил (статья 622 Гражданского кодекса). Однако, такая обязанность возникает у прежнего арендатора сельскохозяйственных земель не ранее завершения цикла уже начатых сельскохозяйственных работ.
Исходя из статьи 431 Гражданского кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу пункта 5 рассматриваемого договора расторжение договора в одностороннем порядке допускается в случае несвоевременного исполнения, или исполнения не в полном объеме арендатором условий договора. Пунктом 7 договора закреплено право арендатора на выкуп земельных участков, а также по истечении срока договора (8 лет) в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок. На основании абзаца 4 пункта 9 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды после уборки урожая в одностороннем порядке по истечении 2 лет после его заключения. В силу пункта 10 договора арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами. В соответствии с пунктом 11 договора изменения условий договора и его расторжение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно в случае невыполнения одной из сторон возложенных на нее обязательств в порядке, определенном гражданским и земельным законодательством Российской Федерации.
Толкование приведенных условий договора аренды от 07.08.2014 б/н по правилам статьи 431 Гражданского кодекса позволило апелляционному суду заключить, что предусмотренное договором условие о праве арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора аренды после уборки урожая через 2 года после его заключения, означает, что по истечении названного срока, при наличии существенных нарушений арендатором обязанностей по договору, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке после уборки урожая арендатором. При этом, поскольку договор аренды не предусматривает иное, он может быть расторгнут в судебном порядке только при подтверждении существенного нарушения арендатором условий договора и доказательств того, что уведомление о расторжении договора произведено после уборки урожая. Доказательства нарушения арендатором условий договора материалы дела не содержат, спорные земельные участки обработаны и засеяны ответчиком в счет будущего урожая 2017 года. С учетом фактического посева сельскохозяйственных культур и сроков уборки урожая, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в расторжении договора аренды от 07.08.2014 б/н.
Довод подателя кассационной жалобы относительно нарушения арендатором обязательств, касающихся своевременного внесения арендных платежей не может быть принят во внимание, поскольку приведен впервые (в суде кассационной инстанции), в исковом заявлении данный аргумент не приведен. Суд кассационной инстанции не вправе проверять законность судебных актов с учетом доводов, впервые заявленных в кассационной жалобе, так как не обладает полномочиями по установлению новых обстоятельств по делу.
Выводы апелляционного суда соответствуют установленным им фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в материалах дела доказательствам и нормам права.
Поскольку неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 Кодекса, не установлено, - основания для отмены апелляционного постановления от 09.03.2017 и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по делу N А32-37162/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.07.2017 N Ф08-3947/2017 ПО ДЕЛУ N А32-37162/2016
Требование: О признании договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения расторгнутым и обязании к возврату участков.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на неисполнение арендатором претензии о досрочном расторжении договора по истечении двухлетнего срока аренды и возвращении участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2017 г. по делу N А32-37162/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Сидоренко Алексея Николаевича (ИНН 234001034710, ОГРНИП 316619600189230) - Месропяна Ю.Г. (доверенность от 26.09.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сайко Сергея Владимировича (ИНН 234000056750, ОГРНИП 304234030900172) - Сайко С.В. (паспорт), Спичаковой Л.П. (доверенность от 07.09.2016), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сидоренко А.Н. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по делу N А32-37162/2016 (судьи Ковалева Н.В., Нарышкина Н.В., Маштакова Е.А.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Сидоренко А.Н. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к главе КФХ Сайко С.В. (далее - глава хозяйства) о признании договора от 07.08.2014 б/н аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения: площадью 656 496 кв. м, кадастровый номер 23:17:0702022:91, расположен по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 4,3 км по направлению на северо-запад от с. Красное; площадью 297 500 кв. м, кадастровый номер 23:17:0702022:92, расположен по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, участок находится примерно в 1,7 км от ориентира по направлению на северо-запад, ориентир х. Тауруп Первый; площадью 947 756 кв. м, кадастровый номер 23:17:0702022:93, расположен по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 1 км по направлению на юг от х. Нововысочинский; площадью 119 218 кв. м, кадастровый номер 23:17:0702009:33, расположен по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 0,5 км по направлению на север от х. Нововысочинский, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.08.2014, расторгнутым с 25.08.2016 и возложении на ответчика обязанности по возврату истцу по акту приема-передачи арендованных земельных участков.
Требования заявлены со ссылкой на статьи 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также пункт 9 договора аренды от 07.08.2014 б/н и мотивированы тем, что арендодатель вправе через 2 года после заключения договора в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Решением от 30.11.2016 иск предпринимателя удовлетворен, договор аренды земельных участков от 07.08.2014 б/н признан расторгнутым. На ответчика возложена обязанность по возврату истцу по акту приема-передачи в срок до 31.08.2017 и 31.09.2017 земельных участков, явившихся объектом аренды по данному договору. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что воля сторон договора аренды в момент его подписания была направлена на возможность его расторжения в одностороннем порядке без каких-либо предупреждений по истечении двухлетнего срока аренды, с учетом цикла севооборота.
Постановлением апелляционного суда от 09.03.2017 решение от 30.11.2016 отменено, в удовлетворении требований предпринимателя отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из необходимости толкования пункта 9 договора аренды земельных участков в совокупности с пунктами 5, 7, 10 и 11, по смыслу которых досрочное расторжение договора аренды от 07.08.2014 б/н возможно только по письменному соглашению сторон, но, до начала или после окончания сельскохозяйственных работ. При этом досрочное расторжение арендодателем договора в одностороннем порядке возможно лишь в случае несвоевременного исполнения или исполнения не в полном объеме арендатором условий договора, то есть, при не выполнения одной из сторон возложенных не нее обязательств, в порядке, определенном гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Закрепленное в пункте 9 договора от 07.08.2014 б/н условие о праве арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды означает, что при наличии существенных нарушений арендатором договорных обязательств арендодатель вправе через два года после заключения договора аренды, после уборки арендатором урожая, расторгнуть договор. Поскольку договором от 07.08.2014 б/н не предусмотрено иное, - он может быть расторгнут судом при подтвержденных фактах существенного нарушения арендатором условий договора и доказательств того, что уведомление о расторжении договора произведено после уборки урожая. Ввиду отсутствия доказательств нарушения главой хозяйства условий договора, принимая во внимание, что спорные земельные участки обработаны и засеяны арендатором в счет будущего урожая 2017 года, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца считать договор аренды от 07.08.2014 б/н расторгнутым (без подтверждения существенного нарушения его условий и доказательств уборки урожая), не подлежат удовлетворению. Доказательства в подтверждение факта наличия на рассматриваемых земельных участках посевов сельскохозяйственных культур, а также сроки уборки урожая апелляционный суд исследовал и не нашел оснований для удовлетворения иска.
В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 09.03.2017 отменить, решение от 30.11.2016 оставить в силе. Податель жалобы указывает, что договор аренды от 07.08.2014 б/н считается расторгнутым (прекратившим свое действие), поскольку арендодатель обеспечил направление контрагенту соответствующего заявления, тогда как последний уклонился от получения корреспонденции. Истец как сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, сочла необходимым обратиться в суд с соответствующим требованием о признании договора аренды земельных участков прекратившим действие. Данный способ защиты признан надлежащим в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора". Толкование судом апелляционной инстанции условий заключенного сторонами договора аренды сделано без учета действительной воли сторон, которые четко и недвусмысленно определили порядок расторжения договора аренды от 07.08.2014 б/н, которым предусмотрено право арендодателя на досрочное немотивированное расторжение договора в одностороннем порядке. Текст договора и сформулированные в нем условия подготовлены ответчиком, являющимся профессионалом в сфере сельского хозяйства. Суд апелляционной инстанции проигнорировал и не дал оценки фактам несвоевременного исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, что является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.
В отзыве на кассационную жалобу глава хозяйства просит оставить судебный акт апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 07.08.2014 Сидоренко Н.М. (правопредшественник предпринимателя - арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор б/н аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью 656 496 кв. м с кадастровым номером 23:17:0702022:91, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 4,3 км по направлению на северо-запад от с. Красное; площадью 297 500 кв. м с кадастровым номером 23:17:0702022:92, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, участок находится примерно в 1,7 км от ориентира по направлению на северо-запад, ориентир х. Тауруп Первый; площадью 947 756 кв. м с кадастровым номером 23:17:0702022:93, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 1 км по направлению на юг от х. Нововысочинский; площадью 119 218 кв. м с кадастровым номером 23:17:0702009:33, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, с/п Среднечубуркское, в 0,5 км по направлению на север от х. Нововысочинский.
Срок аренды установлен на 8 лет (пункт 4 договора), договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.08.2014 (л. д. 9-13).
Согласно абзацу 4 пункта 9 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды после уборки урожая в одностороннем порядке по истечении 2 лет после его заключения.
Руководствуясь данным условием, 23.08.2016 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельных участков в одностороннем порядке (л. д. 22, 23, 24).
2 сентября 2016 предприниматель направил главе хозяйства требование о досрочном расторжении договора аренды и возвращении земельных участков по акту приема передачи, а также претензию в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (л. д. 25-30), неисполнение которой и послужило основанием обращения истца в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта. Проверка осуществляется с учетом тех документов, которые имелись у судов первой и апелляционной инстанций на момент принятия судебных актов.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о том, что арендодатель предпринял надлежащие меры для получения соответствующего письменного уведомления арендатором о досрочном расторжении договора аренды земельных участков (претензионный порядок соблюден). Право арендодателя расторгнуть договор аренды после уборки урожая в одностороннем порядке по истечении 2 лет после его заключения установлено пунктом 9 договора. Данное условие дает арендатору стабильный оборот сельскохозяйственного производства в течение 2 лет с момента заключения договора, а также возможность уборки урожая при расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.
Отменяя судебное решение, отказывая предпринимателю в иске, суд апелляционной инстанции исходил из недоказанности истцом нарушения главой хозяйства как арендатором договорных обязательств, земельные участки обработаны и засеяны арендатором в счет будущего урожая 2017 года. Арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей. К периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом, либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве. В названных случаях невозможно выполнение арендодателем обязанности по передаче новому арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды (статья 611 Гражданского кодекса), поскольку передаче должен предшествовать возврат арендованного имущества прежним арендодателем в том состоянии, в котором он его получил (статья 622 Гражданского кодекса). Однако, такая обязанность возникает у прежнего арендатора сельскохозяйственных земель не ранее завершения цикла уже начатых сельскохозяйственных работ.
Исходя из статьи 431 Гражданского кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу пункта 5 рассматриваемого договора расторжение договора в одностороннем порядке допускается в случае несвоевременного исполнения, или исполнения не в полном объеме арендатором условий договора. Пунктом 7 договора закреплено право арендатора на выкуп земельных участков, а также по истечении срока договора (8 лет) в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок. На основании абзаца 4 пункта 9 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды после уборки урожая в одностороннем порядке по истечении 2 лет после его заключения. В силу пункта 10 договора арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами. В соответствии с пунктом 11 договора изменения условий договора и его расторжение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно в случае невыполнения одной из сторон возложенных на нее обязательств в порядке, определенном гражданским и земельным законодательством Российской Федерации.
Толкование приведенных условий договора аренды от 07.08.2014 б/н по правилам статьи 431 Гражданского кодекса позволило апелляционному суду заключить, что предусмотренное договором условие о праве арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора аренды после уборки урожая через 2 года после его заключения, означает, что по истечении названного срока, при наличии существенных нарушений арендатором обязанностей по договору, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке после уборки урожая арендатором. При этом, поскольку договор аренды не предусматривает иное, он может быть расторгнут в судебном порядке только при подтверждении существенного нарушения арендатором условий договора и доказательств того, что уведомление о расторжении договора произведено после уборки урожая. Доказательства нарушения арендатором условий договора материалы дела не содержат, спорные земельные участки обработаны и засеяны ответчиком в счет будущего урожая 2017 года. С учетом фактического посева сельскохозяйственных культур и сроков уборки урожая, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в расторжении договора аренды от 07.08.2014 б/н.
Довод подателя кассационной жалобы относительно нарушения арендатором обязательств, касающихся своевременного внесения арендных платежей не может быть принят во внимание, поскольку приведен впервые (в суде кассационной инстанции), в исковом заявлении данный аргумент не приведен. Суд кассационной инстанции не вправе проверять законность судебных актов с учетом доводов, впервые заявленных в кассационной жалобе, так как не обладает полномочиями по установлению новых обстоятельств по делу.
Выводы апелляционного суда соответствуют установленным им фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в материалах дела доказательствам и нормам права.
Поскольку неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 Кодекса, не установлено, - основания для отмены апелляционного постановления от 09.03.2017 и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по делу N А32-37162/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)