Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" (410065, г. Саратов, ул. Лунная, д. 27А, ОГРН 1026403056195, ИНН 6453037352)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 марта 2016 года по делу N А57-29314/2015 (судья Конева Н.В.)
по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" (410065, г. Саратов, ул. Лунная, д. 27А, ОГРН 1026403056195, ИНН 6453037352)
о взыскании задолженности по договору аренды,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" Тугушевой О.А., действующей по доверенности от 13.01.2016,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" (далее - ООО "СПФ Сокол", ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 852 от 29.09.1997 в сумме 1 116 371,07 руб., неустойки в размере 7 493 886,12 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 марта 2016 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "СПФ Сокол" в пользу Администрации задолженность по договору аренды земельного участка N 852 от 29.09.1997 года за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 в сумме 951760,19 руб., неустойку в сумме 457273,06 руб.
В остальной части иска отказано.
С ООО "СПФ Сокол" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 27 090 руб.
ООО "СПФ Сокол" не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апеллянт считает, что судом неверно определены ко взысканию суммы долга и пени, при этом ссылается на то, что как в силу требований действующего законодательства, так и по условиям договора ответчик обязан уплачивать арендную плату только на основании письменных уведомлений истца и сам по себе факт вступления в силу соответствующего нормативного акта, изменяющего исчисление размера арендной платы, не обуславливает обязанность арендатора уплачивать арендную плату в измененном размере. Кроме того, по мнению апеллянта, размер неустойки в данном конкретном случае должен быть снижен в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до однократной ставки рефинансирования.
Администрацией в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Представитель Администрации в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 09.04.2016.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя, изучив и исследовав материалы дела, обсудив Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Саратова от 15.09.1997 N 530-82 ООО "СПФ "Сокол" предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 44307 кв. м с кадастровым номером 64:48:040823:9, для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. Лунная, д. 27А.
Во исполнение данного постановления между Администрацией (Арендодатель) с одной стороны и ООО "СПФ "Сокол" (Арендатор) с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка N 852 от 29.09.1997 (далее - Договор).
Срок аренды земельного участка установлен 25 лет (пункт 1.1 Договора).
Пунктом 2.2. Договора определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями поквартально до 10-го числа начала следующего квартала, а за 4-й квартал не позднее 25 ноября текущего года.
Арендатор обязуется вносить арендную плату в размере согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной латы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления. централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора (пункт 2.1 Договора).
Пунктом 2.5. Договора установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 116 371,07 руб. и подлежат уплате пени в сумме 7 493 886,12 руб., Администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с указанными выше исковыми требованиями.
Суд первой инстанции счел требований истца подлежащими частичному удовлетворению и взыскал с ответчика долг за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 в сумме 951760,19 руб. и пени в сумме 457273,06 руб.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению, при этом исходит из следующего.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление N 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Таким образом, пункт 16 Постановления N 73 содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.
Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.
Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием (соблюдением) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления N 73.
В рассматриваемом случае спорный Договор заключен в 1997 году, то есть до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65).
В связи с чем, при разрешении настоящего спора применимы разъяснения, содержащиеся в пункте 16 Постановления N 73.
При заключении Договора стороны договора установили, что арендатор обязуется вносить арендную плату в размере согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора (пункт 2.1 Договора).
Как следует из материалов дела, истец произвел расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.09.2015, которая составила 1 116371,07 руб. на основании Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", Постановления Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", то есть на основании нормативных актов, принятых после заключения Договора.
Таким образом, в силу вышеизложенных норм права, а также принимая во внимание пункт 2.1 Договора, истец должен был направить в адрес ответчика уведомление о необходимости уплаты арендной платы с учетом вышеуказанных нормативных актов.
Между тем, как следует из материалов дела (л.д. 89, 90) и подтверждается ответчиком, арендодателем в адрес арендатора были направлены уведомление N 02-/07 по арендной плате за земельный участок на 2011 год и уведомление N 13/05 по арендной плате за земельный участок на 2015 год.
Доказательства направления истцом в адрес ответчика уведомлений на 2013 и 2014 год в материалах дела отсутствуют, ответчик факт их получения отрицает.
Суд апелляционной инстанции считает, что в отсутствие доказательств соблюдения Арендодателем установленного законом и Договором порядка изменения арендной платы расчет задолженности арендной платы, произведенный истцом, нельзя признать правомерным.
Поскольку положения Договора, заключенного до вступления в силу федерального закона, предусматривают письменное уведомление арендодателем арендатора в случае пересмотра арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее), принятие Правительством Саратовской области постановлений само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами Договора.
По расчету истца у ответчика за период с 01.01.2008 по 30.09.2015 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 116 371,07 руб.
В суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по отношению к периоду взыскания долга.
Согласно разъяснениям пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что с исковыми требованиями о взыскании долга за период с 01.01.2008 по 30.09.2015 Администрация обратилась в арбитражный суд только 08.12.2015, пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании долга до 08.01.2008.
Исходя из площади арендуемого ответчиком спорного земельного участка равного 44307 кв. м, с учетом применения срока исковой давности, в силу вышеизложенных норм права и условий Договора, а также направленных в адрес ответчика уведомлений, размер арендной платы, подлежит начислению за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 и составит:
с 08.12.2012 по 31.12.2012-2 712,05 руб.
- За I кв. 2013 года в размере 10 612,38 руб.;
- За II кв. 2013 года в размере 10 612,38 руб.;
- За III кв. 2013 года в размере 10 612,38 руб.;
- За IV кв. 2013 года в размере 10 612,38 руб.,
Всего за 2013 год: 42449,52 руб.
- За I кв. 2014 года в размере 10 612,38 руб.;
- За II кв. 2014 года в размере 10 612,38 руб.;
- За III кв. 2014 года в размере 10 612,38 руб.;
- За V кв. 2014 года в размере 10 612,38 руб.,
Всего за 2014 год: 42449,52 руб.
- За I кв. 2015 года в размере 107 121,94 руб.;
- За II кв. 2015 года в размере 108 312,19 руб.;
- За III кв. 2015 года в размере 109 502,43 руб.
Всего за 2015 год: 324 936,56 руб.
Таким образом, всего за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 ответчик должен был уплатить 412 547,65 руб.
Установлено, что ответчиком за указанный период произведены следующие платежи: 23.01.2013 на сумму 10 612,38 руб. (платежное поручение N 56), 17.04.2013 на сумму 10 612,38 руб. (платежное поручение N 411), 19.07.2013 на сумму 10 612,38 руб. (платежное поручение N 783), 16.10.2013 на сумму 10 612,38 руб. (платежное поручение N 191), 24.04.2014 на сумму 21 224,76 руб. (платежные поручения N 518 и N 519), всего на сумму - 63 674,28 руб.
Следовательно, с учетом произведенных платежей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 348 873,37 руб.
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 2.5. Договора установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Истцом ответчику начислены пени с 10.07.2008 по 23.11.2015 в сумме 7 493 886,12 руб.
Факт несвоевременного выполнения ответчиком договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с ее чрезмерностью.
Суд первой инстанции счел возможным применить нормы статьи 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер взыскиваемой с ответчика неустойки до 0,1%, и, исходя из самостоятельно определенной суммы долга, принимая во внимание пропуск срока исковой давности, путем математического подсчета пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пени в сумме 457 273,06 руб.
По мнению апеллянта, размер неустойки в данном конкретном случае должен быть снижен в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до однократной ставки рефинансирования.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод, при этом исходит из следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В пункте 77 Постановления N 7 указано, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Доказательств, позволяющих снизить размер пени до однократной учетной ставки Банка России, апеллянтом не представлено.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции не находит правовых оснований для снижения размера взыскиваемой с ответчика неустойки ниже 0,1%, определенного судом первой инстанции.
Вместе с тем, исходя из того, что судом первой инстанции неверно определен размер основного долга, подлежащего взысканию, суд апелляционной инстанции, исходя из суммы долга (348 873,37 руб.) с учетом срока исковой давности, применяя при расчете 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки, путем арифметического подсчета пришел к выводу о том, что взысканию с ответчика подлежит неустойка в размере 45 086,46 руб.
Выводы суда первой инстанции в части суммы долга и пени основаны на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения обжалуемого судебного акта в данной части.
В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 марта 2016 года по делу N А57-29314/2015 оставить без изменения.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 марта 2016 года по делу N А57-29314/2015 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженности по договору аренды земельного участка N 852 от 29.09.1997 за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 в сумме 951760,19 руб., неустойку в сумме 457273,06 руб., а также в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 27090 руб. изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженность по договору аренды земельного участка N 852 от 29.09.1997 за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 в сумме 347 054 руб., неустойку в сумме 111,62 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 943 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 марта 2016 года по делу N А57-29314/2015 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2016 N 12АП-3686/2016 ПО ДЕЛУ N А57-29314/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2016 г. по делу N А57-29314/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" (410065, г. Саратов, ул. Лунная, д. 27А, ОГРН 1026403056195, ИНН 6453037352)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 марта 2016 года по делу N А57-29314/2015 (судья Конева Н.В.)
по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" (410065, г. Саратов, ул. Лунная, д. 27А, ОГРН 1026403056195, ИНН 6453037352)
о взыскании задолженности по договору аренды,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" Тугушевой О.А., действующей по доверенности от 13.01.2016,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" (далее - ООО "СПФ Сокол", ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 852 от 29.09.1997 в сумме 1 116 371,07 руб., неустойки в размере 7 493 886,12 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 марта 2016 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "СПФ Сокол" в пользу Администрации задолженность по договору аренды земельного участка N 852 от 29.09.1997 года за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 в сумме 951760,19 руб., неустойку в сумме 457273,06 руб.
В остальной части иска отказано.
С ООО "СПФ Сокол" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 27 090 руб.
ООО "СПФ Сокол" не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апеллянт считает, что судом неверно определены ко взысканию суммы долга и пени, при этом ссылается на то, что как в силу требований действующего законодательства, так и по условиям договора ответчик обязан уплачивать арендную плату только на основании письменных уведомлений истца и сам по себе факт вступления в силу соответствующего нормативного акта, изменяющего исчисление размера арендной платы, не обуславливает обязанность арендатора уплачивать арендную плату в измененном размере. Кроме того, по мнению апеллянта, размер неустойки в данном конкретном случае должен быть снижен в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до однократной ставки рефинансирования.
Администрацией в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Представитель Администрации в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 09.04.2016.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя, изучив и исследовав материалы дела, обсудив Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Саратова от 15.09.1997 N 530-82 ООО "СПФ "Сокол" предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 44307 кв. м с кадастровым номером 64:48:040823:9, для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. Лунная, д. 27А.
Во исполнение данного постановления между Администрацией (Арендодатель) с одной стороны и ООО "СПФ "Сокол" (Арендатор) с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка N 852 от 29.09.1997 (далее - Договор).
Срок аренды земельного участка установлен 25 лет (пункт 1.1 Договора).
Пунктом 2.2. Договора определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями поквартально до 10-го числа начала следующего квартала, а за 4-й квартал не позднее 25 ноября текущего года.
Арендатор обязуется вносить арендную плату в размере согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной латы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления. централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора (пункт 2.1 Договора).
Пунктом 2.5. Договора установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 116 371,07 руб. и подлежат уплате пени в сумме 7 493 886,12 руб., Администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с указанными выше исковыми требованиями.
Суд первой инстанции счел требований истца подлежащими частичному удовлетворению и взыскал с ответчика долг за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 в сумме 951760,19 руб. и пени в сумме 457273,06 руб.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению, при этом исходит из следующего.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление N 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Таким образом, пункт 16 Постановления N 73 содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.
Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.
Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием (соблюдением) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления N 73.
В рассматриваемом случае спорный Договор заключен в 1997 году, то есть до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65).
В связи с чем, при разрешении настоящего спора применимы разъяснения, содержащиеся в пункте 16 Постановления N 73.
При заключении Договора стороны договора установили, что арендатор обязуется вносить арендную плату в размере согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора (пункт 2.1 Договора).
Как следует из материалов дела, истец произвел расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.09.2015, которая составила 1 116371,07 руб. на основании Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", Постановления Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", то есть на основании нормативных актов, принятых после заключения Договора.
Таким образом, в силу вышеизложенных норм права, а также принимая во внимание пункт 2.1 Договора, истец должен был направить в адрес ответчика уведомление о необходимости уплаты арендной платы с учетом вышеуказанных нормативных актов.
Между тем, как следует из материалов дела (л.д. 89, 90) и подтверждается ответчиком, арендодателем в адрес арендатора были направлены уведомление N 02-/07 по арендной плате за земельный участок на 2011 год и уведомление N 13/05 по арендной плате за земельный участок на 2015 год.
Доказательства направления истцом в адрес ответчика уведомлений на 2013 и 2014 год в материалах дела отсутствуют, ответчик факт их получения отрицает.
Суд апелляционной инстанции считает, что в отсутствие доказательств соблюдения Арендодателем установленного законом и Договором порядка изменения арендной платы расчет задолженности арендной платы, произведенный истцом, нельзя признать правомерным.
Поскольку положения Договора, заключенного до вступления в силу федерального закона, предусматривают письменное уведомление арендодателем арендатора в случае пересмотра арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее), принятие Правительством Саратовской области постановлений само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами Договора.
По расчету истца у ответчика за период с 01.01.2008 по 30.09.2015 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 116 371,07 руб.
В суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по отношению к периоду взыскания долга.
Согласно разъяснениям пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что с исковыми требованиями о взыскании долга за период с 01.01.2008 по 30.09.2015 Администрация обратилась в арбитражный суд только 08.12.2015, пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании долга до 08.01.2008.
Исходя из площади арендуемого ответчиком спорного земельного участка равного 44307 кв. м, с учетом применения срока исковой давности, в силу вышеизложенных норм права и условий Договора, а также направленных в адрес ответчика уведомлений, размер арендной платы, подлежит начислению за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 и составит:
с 08.12.2012 по 31.12.2012-2 712,05 руб.
- За I кв. 2013 года в размере 10 612,38 руб.;
- За II кв. 2013 года в размере 10 612,38 руб.;
- За III кв. 2013 года в размере 10 612,38 руб.;
- За IV кв. 2013 года в размере 10 612,38 руб.,
Всего за 2013 год: 42449,52 руб.
- За I кв. 2014 года в размере 10 612,38 руб.;
- За II кв. 2014 года в размере 10 612,38 руб.;
- За III кв. 2014 года в размере 10 612,38 руб.;
- За V кв. 2014 года в размере 10 612,38 руб.,
Всего за 2014 год: 42449,52 руб.
- За I кв. 2015 года в размере 107 121,94 руб.;
- За II кв. 2015 года в размере 108 312,19 руб.;
- За III кв. 2015 года в размере 109 502,43 руб.
Всего за 2015 год: 324 936,56 руб.
Таким образом, всего за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 ответчик должен был уплатить 412 547,65 руб.
Установлено, что ответчиком за указанный период произведены следующие платежи: 23.01.2013 на сумму 10 612,38 руб. (платежное поручение N 56), 17.04.2013 на сумму 10 612,38 руб. (платежное поручение N 411), 19.07.2013 на сумму 10 612,38 руб. (платежное поручение N 783), 16.10.2013 на сумму 10 612,38 руб. (платежное поручение N 191), 24.04.2014 на сумму 21 224,76 руб. (платежные поручения N 518 и N 519), всего на сумму - 63 674,28 руб.
Следовательно, с учетом произведенных платежей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 348 873,37 руб.
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 2.5. Договора установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Истцом ответчику начислены пени с 10.07.2008 по 23.11.2015 в сумме 7 493 886,12 руб.
Факт несвоевременного выполнения ответчиком договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с ее чрезмерностью.
Суд первой инстанции счел возможным применить нормы статьи 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер взыскиваемой с ответчика неустойки до 0,1%, и, исходя из самостоятельно определенной суммы долга, принимая во внимание пропуск срока исковой давности, путем математического подсчета пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пени в сумме 457 273,06 руб.
По мнению апеллянта, размер неустойки в данном конкретном случае должен быть снижен в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до однократной ставки рефинансирования.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод, при этом исходит из следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В пункте 77 Постановления N 7 указано, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.
Доказательств, позволяющих снизить размер пени до однократной учетной ставки Банка России, апеллянтом не представлено.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции не находит правовых оснований для снижения размера взыскиваемой с ответчика неустойки ниже 0,1%, определенного судом первой инстанции.
Вместе с тем, исходя из того, что судом первой инстанции неверно определен размер основного долга, подлежащего взысканию, суд апелляционной инстанции, исходя из суммы долга (348 873,37 руб.) с учетом срока исковой давности, применяя при расчете 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки, путем арифметического подсчета пришел к выводу о том, что взысканию с ответчика подлежит неустойка в размере 45 086,46 руб.
Выводы суда первой инстанции в части суммы долга и пени основаны на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильном применении норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения обжалуемого судебного акта в данной части.
В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 марта 2016 года по делу N А57-29314/2015 оставить без изменения.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 марта 2016 года по делу N А57-29314/2015 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженности по договору аренды земельного участка N 852 от 29.09.1997 за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 в сумме 951760,19 руб., неустойку в сумме 457273,06 руб., а также в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 27090 руб. изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженность по договору аренды земельного участка N 852 от 29.09.1997 за период с 08.12.2012 по 30.09.2015 в сумме 347 054 руб., неустойку в сумме 111,62 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Санаторий - профилакторий Сокол" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 943 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 марта 2016 года по делу N А57-29314/2015 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)