Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева
судей Д.В. Пирожкова, Д.Н. Садиковой
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 марта 2016 года по делу N А40-171615/14, принятое судьей Е.В. Михайловой
по иску ООО "АВ-Сервис" (ОГРН 5147746135598,117321, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ПРОФСОЮЗНАЯ, 130, 4,) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20) об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Саяпина О.А. (по доверенности от 21.10.2015)
от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "АВ-Сервис" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по вопросу выкупной цены, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, обязав Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи в следующей редакции:
"Пункт 1.1. договора: продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие объекты недвижимости (далее объекты):
- - отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4, стр. 1, общей площадью 332,5 кв. м (далее по тексту - объект 1);
- - земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4 общ. площадью 2000 кв. м, кадастровый номер 77:06:0007003:10, вид разрешенного использования: эксплуатация помещений аварийной службы (далее по тексту - объект 2), а покупатель принять и оплатить это имущество.
- пункт 3.1. Договора: цена объектов составляет 24 102 310 руб. (двадцать четыре миллиона сто две тысячи триста десять) руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 11.07.2014 N 738 Г/649, выполненным ООО "АБН Консалт", в соответствии с положительным экспертным заключением от 03.07.2014 N 942/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД", а также в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной ФГУП "Федеральный Центр Судебных Экспертиз" Минюста.
- пункт 3.6. договора: все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
- за объект 1 в размере 16 689 318 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 463 592 руб. 16 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга;
- за объект 2 в размере 7 413 000 рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга составляющего не менее 205 916 руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением суда от 28.03.2016 г. исковые требования удовлетворены в части отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4, стр. 1, общей площадью 332,5 кв. м в части земельного участка в иске отказано, поскольку в отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка такой объект не может считаться сформированным (индивидуализированным) и не может выступать объектом гражданско-правовых сделок.
Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества, поскольку именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта; отчуждение спорного здания без земельного участка незаконно.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4, стр. 1, общ. плщ. 332, 5 кв. м и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4, стр. 1, общ. плщ. 2000 кв. м, кадастровый номер 77:06:0007003:10, вид разрешенного использования: использование под аварийную службу на основании договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы N 07-850 от 23.10.2007 г. и договора аренды земельного участка N М-06-500615 от 20.05.1996 г.
Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, 19.12.2013 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением, что сторонами не оспаривается, которое рассмотрено ответчиком и 08.09.2014 г. проект договора вручен истцу для подписания на условиях по редакции Департамента городского имущества города Москвы.
Истец акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал проект договора купли-продажи с подписанным протоколом разногласий ответчику, которым 06.10.2014 г. отказано истцу в предоставлении государственной услуги на предложенных им условиях.
Суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований в отношении здания на основании следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость здания составила 16 689 318 руб., которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.
Поэтому подлежит отклонению ссылка заявителя на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества.
Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.
Ссылка заявителя на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению.
Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.
В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.
Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Как правильно установлено судом первой инстанции, усматривается из материалов дела и не оспорено сторонами, площадь спорного земельного участка является декларированной, границы данного участка не установлены, в связи с чем участок является не сформированным и не может выступать объектом гражданско-правовых сделок.
Федеральным законом N 159-ФЗ обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого здания (магазина) не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение расположенного на нем здания не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Абзац 5 пункта 4 статьи 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
Так пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти, в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке в данном случае не является препятствием для отчуждения здания, и следовательно не может быть основанием для отказа в реализации права общества на приобретение арендуемого здания.
Кроме того, исходя из вышеназванных норм, выкуп земельного участка при приватизации в порядке Закона N 159-ФЗ является правом, а не обязанностью сторон по сделке.
Решение суда об отказе в иске не обжалуется истцом.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года по делу N А40-171615/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2016 N 09АП-22453/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-171615/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2016 г. N 09АП-22453/2016-ГК
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева
судей Д.В. Пирожкова, Д.Н. Садиковой
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 марта 2016 года по делу N А40-171615/14, принятое судьей Е.В. Михайловой
по иску ООО "АВ-Сервис" (ОГРН 5147746135598,117321, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ПРОФСОЮЗНАЯ, 130, 4,) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20) об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Саяпина О.А. (по доверенности от 21.10.2015)
от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "АВ-Сервис" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по вопросу выкупной цены, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, обязав Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи в следующей редакции:
"Пункт 1.1. договора: продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие объекты недвижимости (далее объекты):
- - отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4, стр. 1, общей площадью 332,5 кв. м (далее по тексту - объект 1);
- - земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4 общ. площадью 2000 кв. м, кадастровый номер 77:06:0007003:10, вид разрешенного использования: эксплуатация помещений аварийной службы (далее по тексту - объект 2), а покупатель принять и оплатить это имущество.
- пункт 3.1. Договора: цена объектов составляет 24 102 310 руб. (двадцать четыре миллиона сто две тысячи триста десять) руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 11.07.2014 N 738 Г/649, выполненным ООО "АБН Консалт", в соответствии с положительным экспертным заключением от 03.07.2014 N 942/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД", а также в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной ФГУП "Федеральный Центр Судебных Экспертиз" Минюста.
- пункт 3.6. договора: все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
- за объект 1 в размере 16 689 318 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 463 592 руб. 16 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга;
- за объект 2 в размере 7 413 000 рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга составляющего не менее 205 916 руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Решением суда от 28.03.2016 г. исковые требования удовлетворены в части отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4, стр. 1, общей площадью 332,5 кв. м в части земельного участка в иске отказано, поскольку в отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка такой объект не может считаться сформированным (индивидуализированным) и не может выступать объектом гражданско-правовых сделок.
Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества, поскольку именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта; отчуждение спорного здания без земельного участка незаконно.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4, стр. 1, общ. плщ. 332, 5 кв. м и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 130, корп. 4, стр. 1, общ. плщ. 2000 кв. м, кадастровый номер 77:06:0007003:10, вид разрешенного использования: использование под аварийную службу на основании договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы N 07-850 от 23.10.2007 г. и договора аренды земельного участка N М-06-500615 от 20.05.1996 г.
Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, 19.12.2013 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением, что сторонами не оспаривается, которое рассмотрено ответчиком и 08.09.2014 г. проект договора вручен истцу для подписания на условиях по редакции Департамента городского имущества города Москвы.
Истец акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал проект договора купли-продажи с подписанным протоколом разногласий ответчику, которым 06.10.2014 г. отказано истцу в предоставлении государственной услуги на предложенных им условиях.
Суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований в отношении здания на основании следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость здания составила 16 689 318 руб., которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.
Поэтому подлежит отклонению ссылка заявителя на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества.
Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.
Ссылка заявителя на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению.
Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.
В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.
Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Как правильно установлено судом первой инстанции, усматривается из материалов дела и не оспорено сторонами, площадь спорного земельного участка является декларированной, границы данного участка не установлены, в связи с чем участок является не сформированным и не может выступать объектом гражданско-правовых сделок.
Федеральным законом N 159-ФЗ обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилого здания (магазина) не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение расположенного на нем здания не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Абзац 5 пункта 4 статьи 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
Так пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти, в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке в данном случае не является препятствием для отчуждения здания, и следовательно не может быть основанием для отказа в реализации права общества на приобретение арендуемого здания.
Кроме того, исходя из вышеназванных норм, выкуп земельного участка при приватизации в порядке Закона N 159-ФЗ является правом, а не обязанностью сторон по сделке.
Решение суда об отказе в иске не обжалуется истцом.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2016 года по делу N А40-171615/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)