Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Журавлева А.В. и Зайцевой А.Я.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Союз" Мечетного Б.С. по доверенности от 28.05.2016, от администрации города Твери Воробьевой Ю.А. по доверенности от 23.09.2015, от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Дьякончук Н.А. по доверенности от 30.10.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 января 2016 года по делу N А66-9429/2015 (судья Истомина О.Л.),
общество с ограниченной ответственностью "Союз" (место нахождения: 170100, г. Тверь, пер. Студенческий, д. 23; ОГРН 1126952016399, ИНН 6950151707; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к администрации города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; далее - Администрация) о признании недействительным приложения к договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 - расчет арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Твери за 2015 год, а также о возложении обязанности на Администрацию установить размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22 по договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 за период с 01.01.2015 по 06.12.2015 в сумме 8 822 руб. 19 коп. и направить Обществу новый расчет арендной платы по указанному договору за 2015 год (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда Тверской области от 14.01.2016 исковые требования удовлетворены частично, признано недействительным приложение к договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 - расчет арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Тверь, подписанный Администрацией города Твери. В остальной части в удовлетворении иска отказано. С Администрации в пользу Общества взыскано 6000 руб. расходов по уплате госпошлины.
Администрация с решением не согласилась в части удовлетворения исковых требований, обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к следующему:
- - изменение вида разрешенного использования земельного участка в одностороннем порядке Администрацией не производилось;
- - приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25.12.2014 N 13-нп спорный земельный участок отнесен к другой группе видов разрешенного использования. Данный нормативно-правовой акт не обжалован истцом в судебном порядке;
- - изменение размера арендной платы путем внесения изменений в формулу расчета размера арендной платы за земельный участок является правомерным.
Представители Администрации и Министерства в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.
Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании против ее удовлетворения возражали.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом истец не заявил соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, автономная некоммерческая организация "Психологические консультации" и Комитет по управлению имуществом Тверской области 06.12.2010 заключили договор аренды земельного участка N 266-з/10, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22, общей площадью 28 800,9 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 328 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, п. Керамический завод, д. 5.
Разрешенное использование указанного земельного участка - под благоустройство земель общего пользования (парк).
В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставляется арендатору под благоустройство земель общего пользования (парк) без права возведения объектов недвижимого имущества.
Срок действия договора аренды установлен с 06.12.2010 по 06.12.2013 (пункт 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 14.08.2012.
Государственная собственность на указанный земельный участок не разграничена.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором, исходя из расчета арендной платы в месяц, являющегося неотъемлемой частью договора, следующими частями в сроки:
- - не позднее 15.04 - 1/4 годовой суммы;
- - не позднее 15.07 - 1/4 годовой суммы;
- - не позднее 15.10 - 1/2 годовой суммы.
По акту приема-передачи от 06.12.2010 арендодатель передал арендатору указанный земельный участок (т. 1, л. 20).
Дополнительным соглашением от 25.05.2011 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка до 06.12.2015.
Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.06.2015.
По договору от 20.03.2012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 автономная некоммерческая организация "Психологические консультации" уступило Митиной Ольге Александровне все не прекращенные исполнением и неисполненные обязательства, вытекающие из договора аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 (т. 1, л. 22).
Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке 03.04.2012.
По договору от 07.06.2012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 Митина Ольга Александровна передала Обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 (т. 1, л. 23).
Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке 03.07.2012.
Согласно представленным расчетам арендной платы, являющимся неотъемлемой частью к договору аренды земельного участка, за 2011 - 2014 годы размер арендной платы составлял 26 000 руб. в год.
На основании постановления правительства Тверской области от 13.09.2011 N 35-па Комитет по управлению имуществом Тверской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.
Согласно статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.03.2015 относится к полномочиям органа городского местного самоуправления, то есть Администрации.
До 01.03.2015 указанные полномочия были возложены на Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.
На 2014 год арендодатель направил арендатору расчет арендной платы за пользование земельными участками, согласно которому арендная плата составляет 26 000 руб. 00 коп. в год.
Расчет составлен в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов (далее - Порядок расчета арендной платы), утвержденным постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па.
Основой для расчета размера арендной платы являются кадастровая стоимость 1 кв. м земли (удельный показатель кадастровой стоимости) или кадастровая стоимость земельного участка (для участков из земель общего пользования) и ставка арендной платы в процентах. Также применяется коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категории арендаторов, целевое использование земельного участка согласно договору аренды земельного участка и социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке.
Расчет арендной платы за пользование земельными участками на 2014 год производился на основании результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных постановлением администрации Тверской области от 30.12.2008 N 503-па.
Согласно утвержденным материалам актуализации государственной кадастровой оценки земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22 Керамический завод, д. 5 отнесен к земельным участкам, включающим в себя земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Кадастровая стоимость таких земельных участков составляет 1,00 руб.; в кадастровом паспорте земельного участка от 29.10.2010 также указана кадастровая стоимость в размере 1 руб.
В соответствии с Порядком расчета арендной платы (в редакции до 01.07.2015) применялся коэффициент социально-экономических особенностей в размере 1 300 000, предусмотренный для земельных участков, относящиеся к землям общего пользования, с учетом предназначения земельного участка.
Таким образом, арендная плата за 2014 год была определена в размере 26 000 руб. 00 коп.
На 2015 год арендодатель направил арендатору расчет арендной платы за пользование земельными участками, согласно которому арендная плата составила 762 072 руб. 00 коп. в год (в редакции от 27.11.2012).
Согласно оспоренному истцом приложению к договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 - расчет арендной платы за пользование земельными участками на 2015 год при расчете арендной платы использован удельный показатель кадастровой стоимости - 0,27 в руб. за 1 кв. м, коэффициент социально-экономических особенностей - 4 900,0 (для земель под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами).
Расчет арендной платы за пользование земельными участками на 2015 год произведен арендодателем на основании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25.12.2014 N 13-нп.
Согласно утвержденным материалам кадастровой оценки земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22 (п. Керамический завод, д. 5) отнесен к земельным участкам, занятым особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, и оценен по 0,27 руб./кв. м; кадастровая стоимость всего земельного участка составляет 7 776 руб. 24 коп.
В соответствии с Порядком расчета арендной платы применен коэффициент социально-экономических особенностей в размере 4 900, предусмотренный для земель под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами) с учетом предназначения земельного участка.
На запрос Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 04.06.2015 N 8286-08 общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" (далее - ООО "АБН-Консалт"), осуществлявшее выполнение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, письмом от 19.06.2015 N 25ГК/Р-16 сообщило, что в соответствие с пунктом 6 государственного контракта от 21.11.2013 N 25, заключенного Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области и ООО "АБН-Консалт" рассмотрены замечания, направленные Обществом о несоответствии вида разрешенного пользования земельных участков с кадастровым номером 69:40:0200063:22, общей площадью 28 800,9 кв. м. Исполнителем проведен анализ на соответствие вида разрешенного пользования земельного участка, определенного в рамках работ по Государственной кадастровой оценке земельных участков на территории Тверской области и исходного Перечня объектов оценки, переданного Заказчиком.
Разрешенное использование земельного участка, представленное в Перечне - под благоустройство земель общего пользования (парка), на основании пункта 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, а также в соответствии с разрешенным использованием земельного участка Исполнителем присвоен 14 вид разрешенного использования: "Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами".
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что расчетом арендной платы на 2015 год, в котором неверно применены показатель кадастровой стоимости и коэффициент социальной экономической обоснованности, нарушены его права.
Суд первой инстанции признал требования законными и обоснованными частично.
Апелляционная инстанция, проверив судебный акт по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены или изменения данного судебного акта в обжалуемой части.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (статья 166 ГК РФ).
Исходя из части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Так, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При этом, согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определяет, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указано в пункте 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Размер арендных платежей при заключении договора аренды от 06.12.2010 N 266-з/10 определен в соответствии с постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области".
Расчет арендной платы за пользование земельными участками на 2014 год производился на основании результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных постановлением администрации Тверской области от 30.12.2008 N 503-па.
Согласно утвержденным материалам актуализации государственной кадастровой оценки земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22 Керамический завод, д. 5 отнесен к земельным участкам, включающим в себя земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Кадастровая стоимость таких земельных участков составляет 1,00 руб.; в кадастровом паспорте земельного участка от 29.10.2010 также указана кадастровая стоимость в размере 1 руб.
При оформлении расчета арендной платы на 2015 год арендодатель фактически изменил вид разрешенного пользования на "Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами".
Согласно кадастровому паспорту, на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22, являвшимся неотъемлемой частью договора аренды N 266-з/10, данный земельный участок не отнесен к землям особо охраняемых территорий и объектов (т. 1, л. 18).
По условиям договора аренды арендодатель в бесспорном порядке ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год и направляет арендаторам почтой в срок до 15 марта, при неполучении расчета в указанный срок арендаторы обязаны получить его у арендодателя в срок до 30 марта текущего года (пункт 3.3 договора).
В пункте 3.3 договора предусмотрено, что арендодатель в одностороннем и бесспорном порядке вправе изменить размер арендной платы в случае изменения методики определения арендной платы либо изменения коэффициента инфляции арендной платы за земельный участок в соответствии с действующей методикой.
Пунктом 6.1 договора аренды земельного участка N 266-з/10 предусмотрено, что все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме.
Таким образом, изменение вида разрешенного пользования подлежит согласованию с арендатором и не может быть изменено по усмотрению одной из сторон.
Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства согласования сторонами приложения к договору аренды N 266-з/10 с учетом измененного вида разрешенного использования.
Кроме того, как правомерно отмечено судом первой инстанции, вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В таком случае отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.
Как следует из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22 разрешенное использование земельного участка из земель населенного пункта: под благоустройство земель общего пользования (парка). При этом кадастровым паспортом и другими материалами дела подтверждается, что данный земельный участок не был отнесен к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Происхождение отметки в кадастровом паспорте и договоре в разделе - разрешенное использование: "Парк" ни ответчик, ни третье лицо пояснить не смогли, а также не представили надлежащих доказательств того, что указанный земельный участок когда-либо представлял собой парк. При таких обстоятельствах, определение вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться с учетом фактического использования такого участка, а также в соответствии с нормами действующего законодательства.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что приложение к договору аренды земельного участка от 06.10.2010 N 266-з/10, расчет арендной платы за 2015 год не соответствует закону, является недействительным (ничтожным).
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда в обжалуемой части не имеется.
Поскольку Администрация, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от уплаты государственной пошлины, то за рассмотрение апелляционной жалобы государственная пошлина взысканию не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 14 января 2016 года по делу N А66-9429/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.03.2016 ПО ДЕЛУ N А66-9429/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу N А66-9429/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 29 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Журавлева А.В. и Зайцевой А.Я.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Союз" Мечетного Б.С. по доверенности от 28.05.2016, от администрации города Твери Воробьевой Ю.А. по доверенности от 23.09.2015, от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Дьякончук Н.А. по доверенности от 30.10.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 января 2016 года по делу N А66-9429/2015 (судья Истомина О.Л.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Союз" (место нахождения: 170100, г. Тверь, пер. Студенческий, д. 23; ОГРН 1126952016399, ИНН 6950151707; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к администрации города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; далее - Администрация) о признании недействительным приложения к договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 - расчет арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Твери за 2015 год, а также о возложении обязанности на Администрацию установить размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22 по договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 за период с 01.01.2015 по 06.12.2015 в сумме 8 822 руб. 19 коп. и направить Обществу новый расчет арендной платы по указанному договору за 2015 год (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда Тверской области от 14.01.2016 исковые требования удовлетворены частично, признано недействительным приложение к договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 - расчет арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Тверь, подписанный Администрацией города Твери. В остальной части в удовлетворении иска отказано. С Администрации в пользу Общества взыскано 6000 руб. расходов по уплате госпошлины.
Администрация с решением не согласилась в части удовлетворения исковых требований, обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к следующему:
- - изменение вида разрешенного использования земельного участка в одностороннем порядке Администрацией не производилось;
- - приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25.12.2014 N 13-нп спорный земельный участок отнесен к другой группе видов разрешенного использования. Данный нормативно-правовой акт не обжалован истцом в судебном порядке;
- - изменение размера арендной платы путем внесения изменений в формулу расчета размера арендной платы за земельный участок является правомерным.
Представители Администрации и Министерства в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.
Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании против ее удовлетворения возражали.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом истец не заявил соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, автономная некоммерческая организация "Психологические консультации" и Комитет по управлению имуществом Тверской области 06.12.2010 заключили договор аренды земельного участка N 266-з/10, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22, общей площадью 28 800,9 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 328 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, г. Тверь, п. Керамический завод, д. 5.
Разрешенное использование указанного земельного участка - под благоустройство земель общего пользования (парк).
В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставляется арендатору под благоустройство земель общего пользования (парк) без права возведения объектов недвижимого имущества.
Срок действия договора аренды установлен с 06.12.2010 по 06.12.2013 (пункт 2.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 14.08.2012.
Государственная собственность на указанный земельный участок не разграничена.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором, исходя из расчета арендной платы в месяц, являющегося неотъемлемой частью договора, следующими частями в сроки:
- - не позднее 15.04 - 1/4 годовой суммы;
- - не позднее 15.07 - 1/4 годовой суммы;
- - не позднее 15.10 - 1/2 годовой суммы.
По акту приема-передачи от 06.12.2010 арендодатель передал арендатору указанный земельный участок (т. 1, л. 20).
Дополнительным соглашением от 25.05.2011 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка до 06.12.2015.
Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.06.2015.
По договору от 20.03.2012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 автономная некоммерческая организация "Психологические консультации" уступило Митиной Ольге Александровне все не прекращенные исполнением и неисполненные обязательства, вытекающие из договора аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 (т. 1, л. 22).
Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке 03.04.2012.
По договору от 07.06.2012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 Митина Ольга Александровна передала Обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 (т. 1, л. 23).
Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке 03.07.2012.
Согласно представленным расчетам арендной платы, являющимся неотъемлемой частью к договору аренды земельного участка, за 2011 - 2014 годы размер арендной платы составлял 26 000 руб. в год.
На основании постановления правительства Тверской области от 13.09.2011 N 35-па Комитет по управлению имуществом Тверской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.
Согласно статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.03.2015 относится к полномочиям органа городского местного самоуправления, то есть Администрации.
До 01.03.2015 указанные полномочия были возложены на Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.
На 2014 год арендодатель направил арендатору расчет арендной платы за пользование земельными участками, согласно которому арендная плата составляет 26 000 руб. 00 коп. в год.
Расчет составлен в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов (далее - Порядок расчета арендной платы), утвержденным постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па.
Основой для расчета размера арендной платы являются кадастровая стоимость 1 кв. м земли (удельный показатель кадастровой стоимости) или кадастровая стоимость земельного участка (для участков из земель общего пользования) и ставка арендной платы в процентах. Также применяется коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категории арендаторов, целевое использование земельного участка согласно договору аренды земельного участка и социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке.
Расчет арендной платы за пользование земельными участками на 2014 год производился на основании результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных постановлением администрации Тверской области от 30.12.2008 N 503-па.
Согласно утвержденным материалам актуализации государственной кадастровой оценки земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22 Керамический завод, д. 5 отнесен к земельным участкам, включающим в себя земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Кадастровая стоимость таких земельных участков составляет 1,00 руб.; в кадастровом паспорте земельного участка от 29.10.2010 также указана кадастровая стоимость в размере 1 руб.
В соответствии с Порядком расчета арендной платы (в редакции до 01.07.2015) применялся коэффициент социально-экономических особенностей в размере 1 300 000, предусмотренный для земельных участков, относящиеся к землям общего пользования, с учетом предназначения земельного участка.
Таким образом, арендная плата за 2014 год была определена в размере 26 000 руб. 00 коп.
На 2015 год арендодатель направил арендатору расчет арендной платы за пользование земельными участками, согласно которому арендная плата составила 762 072 руб. 00 коп. в год (в редакции от 27.11.2012).
Согласно оспоренному истцом приложению к договору аренды земельного участка от 06.12.2010 N 266-з/10 - расчет арендной платы за пользование земельными участками на 2015 год при расчете арендной платы использован удельный показатель кадастровой стоимости - 0,27 в руб. за 1 кв. м, коэффициент социально-экономических особенностей - 4 900,0 (для земель под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами).
Расчет арендной платы за пользование земельными участками на 2015 год произведен арендодателем на основании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25.12.2014 N 13-нп.
Согласно утвержденным материалам кадастровой оценки земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22 (п. Керамический завод, д. 5) отнесен к земельным участкам, занятым особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, и оценен по 0,27 руб./кв. м; кадастровая стоимость всего земельного участка составляет 7 776 руб. 24 коп.
В соответствии с Порядком расчета арендной платы применен коэффициент социально-экономических особенностей в размере 4 900, предусмотренный для земель под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами) с учетом предназначения земельного участка.
На запрос Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 04.06.2015 N 8286-08 общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" (далее - ООО "АБН-Консалт"), осуществлявшее выполнение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, письмом от 19.06.2015 N 25ГК/Р-16 сообщило, что в соответствие с пунктом 6 государственного контракта от 21.11.2013 N 25, заключенного Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области и ООО "АБН-Консалт" рассмотрены замечания, направленные Обществом о несоответствии вида разрешенного пользования земельных участков с кадастровым номером 69:40:0200063:22, общей площадью 28 800,9 кв. м. Исполнителем проведен анализ на соответствие вида разрешенного пользования земельного участка, определенного в рамках работ по Государственной кадастровой оценке земельных участков на территории Тверской области и исходного Перечня объектов оценки, переданного Заказчиком.
Разрешенное использование земельного участка, представленное в Перечне - под благоустройство земель общего пользования (парка), на основании пункта 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, а также в соответствии с разрешенным использованием земельного участка Исполнителем присвоен 14 вид разрешенного использования: "Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами".
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что расчетом арендной платы на 2015 год, в котором неверно применены показатель кадастровой стоимости и коэффициент социальной экономической обоснованности, нарушены его права.
Суд первой инстанции признал требования законными и обоснованными частично.
Апелляционная инстанция, проверив судебный акт по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены или изменения данного судебного акта в обжалуемой части.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (статья 166 ГК РФ).
Исходя из части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Так, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При этом, согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определяет, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указано в пункте 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Размер арендных платежей при заключении договора аренды от 06.12.2010 N 266-з/10 определен в соответствии с постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области".
Расчет арендной платы за пользование земельными участками на 2014 год производился на основании результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных постановлением администрации Тверской области от 30.12.2008 N 503-па.
Согласно утвержденным материалам актуализации государственной кадастровой оценки земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22 Керамический завод, д. 5 отнесен к земельным участкам, включающим в себя земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Кадастровая стоимость таких земельных участков составляет 1,00 руб.; в кадастровом паспорте земельного участка от 29.10.2010 также указана кадастровая стоимость в размере 1 руб.
При оформлении расчета арендной платы на 2015 год арендодатель фактически изменил вид разрешенного пользования на "Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами".
Согласно кадастровому паспорту, на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22, являвшимся неотъемлемой частью договора аренды N 266-з/10, данный земельный участок не отнесен к землям особо охраняемых территорий и объектов (т. 1, л. 18).
По условиям договора аренды арендодатель в бесспорном порядке ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год и направляет арендаторам почтой в срок до 15 марта, при неполучении расчета в указанный срок арендаторы обязаны получить его у арендодателя в срок до 30 марта текущего года (пункт 3.3 договора).
В пункте 3.3 договора предусмотрено, что арендодатель в одностороннем и бесспорном порядке вправе изменить размер арендной платы в случае изменения методики определения арендной платы либо изменения коэффициента инфляции арендной платы за земельный участок в соответствии с действующей методикой.
Пунктом 6.1 договора аренды земельного участка N 266-з/10 предусмотрено, что все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме.
Таким образом, изменение вида разрешенного пользования подлежит согласованию с арендатором и не может быть изменено по усмотрению одной из сторон.
Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства согласования сторонами приложения к договору аренды N 266-з/10 с учетом измененного вида разрешенного использования.
Кроме того, как правомерно отмечено судом первой инстанции, вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В таком случае отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.
Как следует из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:22 разрешенное использование земельного участка из земель населенного пункта: под благоустройство земель общего пользования (парка). При этом кадастровым паспортом и другими материалами дела подтверждается, что данный земельный участок не был отнесен к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Происхождение отметки в кадастровом паспорте и договоре в разделе - разрешенное использование: "Парк" ни ответчик, ни третье лицо пояснить не смогли, а также не представили надлежащих доказательств того, что указанный земельный участок когда-либо представлял собой парк. При таких обстоятельствах, определение вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться с учетом фактического использования такого участка, а также в соответствии с нормами действующего законодательства.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что приложение к договору аренды земельного участка от 06.10.2010 N 266-з/10, расчет арендной платы за 2015 год не соответствует закону, является недействительным (ничтожным).
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда в обжалуемой части не имеется.
Поскольку Администрация, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от уплаты государственной пошлины, то за рассмотрение апелляционной жалобы государственная пошлина взысканию не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 14 января 2016 года по делу N А66-9429/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.В.ЖУРАВЛЕВ
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.ЖУРАВЛЕВ
А.Я.ЗАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)