Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2015 года
В полном объеме решение изготовлено 08 декабря 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Управления муниципального имущества администрации города Пензы (440000, г. Пенза, ул. Пушкина, д. 2; ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481)
к обществу с ограниченной ответственностью "СКМ Групп" (119361, г. Москва, проспект Мичуринский, д. 80; г. Пенза, ул. Зои Космодемьянской, д. 5, оф.305; ИНН 7704612740, ОГРН 5067746317623)
о взыскании 4 795 217 руб. 84 коп.
при участии:
от истца: представитель Вахтина М.А. (доверенность от 15.09.2015)
от ответчика: представитель Аверина Е.В. (доверенность от 22.07.2015)
Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СКМ Групп" о взыскании суммы 4 795 217 руб. 84 коп., в том числе: 4 103 165 руб. 40 коп. - задолженность по внесению арендных платежей за период с августа 2014 г. по март 2015 г. в соответствии с договором аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007, 692 052 руб. 44 коп. - пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору за период с 11.08.2014 по 12.03.2015. Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Уменьшил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика сумму 4 647 893 руб. 70 коп., в том числе: 4 103 165 руб. 40 коп. - задолженность по арендной плате за период с августа 2014 г. по 12 марта 2015 г., 544 728 руб. 30 коп. - пени за период с 11.08.2014 по 12.03.2015.
Учитывая, что в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе уменьшить размер исковых требований, а также исходя из того, что уменьшение размера иска не противоречит закону, и не нарушает права других лиц, арбитражный суд считает возможным уменьшение размера исковых требований принять и считать иск заявленным на сумму 4 647 893 руб. 70 коп.
Кроме того, представитель истца пояснил, что увеличение размера арендной платы с 01.01.2015 произошло в связи изменением коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора. Уведомление об увеличении размера арендной платы от 13.03.2015 и расчет были вручены представителю ответчика 17.04.2015, в связи с чем, расчет пени за просрочку внесения арендных платежей за январь, февраль и март 2015 произведен исходя из прежнего ежемесячного арендного платежа - 395 802 руб. 50 коп.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Наличие задолженности по арендной плате не оспорил. Пояснил, что не согласен с расчетом пени, поскольку расчет истец произвел без учета выходных дней. Кроме того, заявленная истцом сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, просит суд уменьшить размер пени в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ - 8,25% годовых, что составляет 125 497 руб. 04 коп.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил.
В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 5 от 27.12.2006, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (правопреемником которого в силу решения Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. N 55-6/5 и Положения является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, в настоящее время - Управление муниципального имущества администрации города Пензы, Арендодателем) и ООО "СКМ Групп" (Арендатором) 18.01.2007 в редакции протокола разногласий заключен договор аренды земельного участка N 7707, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером: 58:29:00 000 0004:0148 площадью 199720 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, мкр. N 6 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково, для поэтапного проектирования и строительства комплекса жилых домов (комплексное освоение микрорайона) (т. 1 л.д. 11-19).
Регистрация договора проведена в установленном законом порядке 21.06.2007.
Границы, переданного в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.
Во исполнение условий договора, истец передал в арендное пользование ООО "СКМ Групп" земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 18.01.2007.
Согласно п. 3.1. договор действует по 27.12.2009.
В силу п. 6.1. в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Пунктами 3.4 и 3.7 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за пользование участком устанавливается в год в сумме 6 711 067 руб. 61 коп., в месяц - 559 255 руб. 63 коп., которая уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж.
Судом также установлено, что впоследствии в связи с разделом первоначально предоставленного земельного участка, вводом домов в эксплуатацию, а также изменением размера арендной платы стороны вносили изменения в договор путем заключения дополнительных соглашений.
Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению от 24.02.2014 (т. 1 л.д. 20-45) в арендное пользование ООО "СКМ Групп" переданы следующие земельные участки: кадастровый номер 58:29:01008003:53 площадью 194,00 кв. м; кадастровый номер 58:29:01008002:30 площадью 206,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:00000000:232 площадью 209,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:62 площадью 234,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:61 площадью 421,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:59 площадью 4576,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008003:84 площадью 5420,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008003:110 площадью 260,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:68 площадью 146,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008003:109 площадью 5768,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:69 площадью 369,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:67 площадью 3534,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:65 площадью 159,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:00000000:280 площадью 5599,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:64 площадью 18738,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:306 площадью 237,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:307 площадью 338,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:308 площадью 36482,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:309 площадью 500,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:310 площадью 10749,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:311 площадью 264,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:312 площадью 257,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:313 площадью 7340,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:315 площадью 315,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:314 площадью 208,00 кв. м.
Государственная регистрация дополнительного соглашения проведена 16.05.2014.
Дополнительным соглашением от 24.02.2014 размер арендной платы по договору N 7707 от 18.01.2007 с 29.04.2013 установлен в сумме 5 957 288 руб. 29 коп. в год и 496 440 руб. 69 коп. в месяц, с 13.05.2013 в сумме 11 836 340 руб. 06 коп. в год и 986 361 руб. 67 коп. в месяц, а с 18.02.2014 в сумме 11 757 154 руб. 27 коп. в год и 979 762 руб. 86 коп. в месяц.
Кроме того, указанным дополнительным соглашением внесены изменения в п. 3.5. договора аренды N 7707 от 18.01.2007 в соответствии с которым, плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменений нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования Участка в соответствии с п. 1.2 договора). Также арендодатель имеет право в одностороннем порядке применить действующие нормативные правовые акты РФ, Пензенской области, города Пензы в целях изменения размера арендной платы в соответствии с нормами ГК РФ. Кроме того, Арендодатель имеет право изменить размер арендной платы по результатам оценки в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. При этом выбор основания для изменения размера арендной платы Арендодателем осуществляется по своему усмотрению. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре. В случае, если арендатор уведомил арендодателя о смене адреса, то момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки по новому адресу.
В соответствии с п. 3.7. договора аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007 в редакции дополнительного соглашения от 24.02.2014 арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж. Пунктом 5.1. договора, также в редакции дополнительного соглашения, установлено, что в случае нарушения Арендатором п. 3.7. договора начисляются пени в размере 0,1 процента от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
18 июня 2014 г. между Управлением муниципального имущества города Пензы (Арендодателем), ООО "СКМ Групп" (Арендатором) и ООО "Энергоаудитконсалтинг" (Новым арендатором) подписан договор уступки прав и обязанностей к договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007, по условиям которого, Арендатор уступает, а Новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности в отношении земельных участков с кадастровым номером 58:29:01008003:53 площадью 194,00 кв. м; кадастровый номер 58:29:01008002:30 площадью 206,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:65 площадью 159,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:68 площадью 146,00 кв. м, расположенных в г. Пенза, мкр. N 6 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково, для поэтапного проектирования и строительства жилых домов (комплексное освоение микрорайона). Арендная плата по договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007 за период с 01.02.2007 по 06.04.2014 уплачивается Арендатором, с 07.04.2014 уплачивается Новым арендатором (т. 1 л.д. 71).
Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей проведена 10.10.2014.
Также 18 июня 2014 года между Управлением муниципального имущества города Пензы (Арендодателем), ООО "СКМ Групп" (Арендатором) и ООО "Энергоаудитконсалтинг" (Новым арендатором) подписан договор уступки прав и обязанностей к договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007, по условиям которого, Арендатор уступает, а Новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:01008003:309 площадью 500,00 кв. м расположенного в г. Пенза, мкр. N 6 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково, для поэтапного проектирования и строительства жилых домов (комплексное освоение микрорайона). Арендная плата по договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007 за период с 01.02.2007 по 05.06.2014 уплачивается Арендатором, с 07.04.2014 уплачивается Новым арендатором (т. 1 л.д. 72).
Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей проведена 09.10.2014.
Арбитражным судом также установлено, что 27 октября 2014 года между Управлением муниципального имущества города Пензы (Арендодателем), ООО "СКМ Групп" (Арендатором) и ООО "Энергоаудитконсалтинг" (Новым арендатором) подписано дополнительное соглашение (т. 1 л.д. 46-70), согласно которому с 03.03.2014 из договора аренды N 7707 от 18.01.2007 исключен земельный участок с кадастровым номером 58:29:00000000:280 площадью 5599 кв. м.
Согласно условиям дополнительного соглашения от 27.10.2014 в арендное пользование ООО "СКМ Групп" переданы земельные участки: кадастровый номер 58:29:1008003:53 площадью 194,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:30 площадью 206,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:0000000:232 площадью 209,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:62 площадью 234,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:61 площадью 421,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:59 площадью 4576,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:84 площадью 5420,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:110 площадью 260,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:68 площадью 146,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:109 площадью 5768,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:69 площадью 369,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:67 площадью 3534,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:65 площадью 159, 00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:64 площадью 18738,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:306 площадью 237,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:307 площадью 338,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:308 площадью 36482,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:309 площадью 500,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:310 площадью 10749,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:311 площадью 264,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:312 площадью 257,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:313 площадью 7340,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:315 площадью 315,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:314 площадью 208,00 кв. м.
Сумма арендной платы за указанные земельные участки составила 4 813 860 руб. в год и 401 155 руб. в месяц., в том числе: для ООО "СКМ Групп" - 4 749 630 руб. в год и 395 802 руб. 50 коп. в месяц, а для ООО "Энергоаудитконсалтинг" 64 230 руб. в год и 5 352 руб. 50 коп. в месяц.
Как следует из материалов дела 01 марта 2015 года ООО "СКМ Групп" (Арендатор) и ООО "СКМ МЕГА" (Новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007, по условиям которого, Арендатор уступает, а Новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности на земельный участок площадью 7 430 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для поэтапного проектирования и строительства жилых домов (комплексное освоение микрорайона), кадастровый (или условный) номер: 58:29:1008003:313, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, мкр. N 6 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково, принадлежащий Арендатору по договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007 заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (Арендодателем) и Арендатором. Арендная плата по договору аренды земельного участка N 7707 от 18 января 2007 г. с 01 марта 2015 г. уплачивается Новым арендатором (т. 1 л.д. 73).
Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей проведена 10.03.2015.
Таким образом, исходя из представленных в материалы дела письменных доказательств, в арендном пользовании ООО "СКМ Групп" находятся земельные участки: кадастровый номер 58:29:0000000:232 площадью 209,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:62 площадью 234,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:61 площадью 421,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:59 площадью 4576,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:84 площадью 5420,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:110 площадью 260,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:109 площадью 5768,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:69 площадью 369,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:67 площадью 3534,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:64 площадью 18738,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:306 площадью 237,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:307 площадью 338,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:308 площадью 36482,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:310 площадью 10749,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:311 площадью 264,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:312 площадью 257,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:313 площадью 7340,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:315 площадью 315,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:314 площадью 208,00 кв. м.
Арбитражным судом также установлено, что Управление муниципального имущества администрации г. Пензы, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, решением Пензенской городской Думы от 25.11.2005 г. N 238-16/4 "О введении земельного налога на территории города Пензы", постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 N 850-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области", постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП "Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории г. Пензы, государственная собственность на которые не разграничена", вручило представителю ответчика 17.04.2015 уведомление N 9/1102 от 13.03.2015 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007, расположенного по адресу: г. Пенза, микрорайон N 6 3-й очереди жилого района Арбеково.
Согласно уведомлению N 9/1102 от 13.03.2015 арендная плата за арендуемые земельные участки с 01.01.2015 составила 5 604 563 руб. 40 коп. в год, 467 046 руб. 95 коп. в месяц.
Поскольку ООО "СКМ Групп" оплату арендных платежей за период с августа 2014 г. по 12 марта 2015 г. не произвело истец обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4 103 165 руб. 40 коп.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд считает требования истца обоснованно заявленными, исходя из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.
Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) внесено указанное разъяснение, опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013. В связи с этим правовая позиция, изложенная в данном Постановлении, является обязательной. При этом по смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.
Размер арендной платы за пользование спорными земельными участками с 01.01.2015 арендодателем определен с учетом утвержденного коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора.
Так, в соответствии с постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена" (в редакции Постановления Администрации г. Пензы от 31.12.2013 N 1603) коэффициент дифференциации для строительства многоквартирных жилых домов (п. 37 постановления) равен 5,9. Изменения, внесенные Постановлением Администрации г. Пензы от 31.12.2013 N 1603 вступили в силу с 31.12.2013.
В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу о правомерности применения при расчете размера арендной платы с 01.01.2015 коэффициента дифференциации для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденного постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375 (в редакции от 31.12.2013) в размере 5,9.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются.
Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды, положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, ответчиком условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей нарушались, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском и просит взыскать с ответчика задолженность в сумме 4 103 165 руб. 40 коп., образовавшуюся за период с августа 2014 г. по 12 марта 2015 г.
В соответствии с частью 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком не оспорен и доказательства, опровергающие доводы истца, в материалах дела отсутствуют, арбитражный суд с учетом положений п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, признает обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, установленными и признанными ответчиком.
Учитывая, что земельные участки предоставлялись ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела и ответчиком не оспорена, поэтому арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования в соответствии со ст. ст. 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению в сумме 4 103 165 руб. 40 коп.
Поскольку, ответчиком условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей нарушались, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей.
Суд считает, что данное требование истца обоснованно, поскольку в силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае - пеню, размер которой определен п. 5.1. договора аренды земельного участка N 71/09 от 19.03.2009, в редакции дополнительного соглашения от 24.02.2014, и составляет 0,1% от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Согласно представленному истцом расчету, произведенному исходя из размера пени - 0,1%, за период с 10.08.2014 по 12.03.2015 сумма пени составила 544 728 руб. 30 коп.
Однако, суд с учетом возражений ответчика, считает обоснованным взыскание с ответчика пени за указанный период в размере 543 540 руб. 90 коп., поскольку истцом начисления производились без учета выходных дней.
То есть, истцом не было учтено правило ст. 191 Гражданского кодекса РФ о том, что если последний день срока приходится на нерабочий день, то днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Поскольку срок внесения арендной платы за октябрь 2014 года, согласно договору наступил 11.10.2014, а 11.10.2014 и 12.10.2014 были нерабочими днями (суббота и воскресенье), то период начисления пени за октябрь 2014 должен быть определен с 13.10.2014. Период просрочки в этом случае составляет 151 дней, а не 153, как указал истец. Сумма пени, подлежащая начислению, должна составлять 59 766 руб. 18 коп. (истцом заявлено 60 557 руб. 78 коп.).
Также, период начисления пени за январь 2015 года должен быть определен с 12.01.2015, поскольку 11.01.2015 - воскресенье (нерабочий день) и сумма пени должна составлять 23 748 руб. 15 коп.) за 60 дней просрочки.
Кроме того, ответчиком заявлено о снижении размера пени в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства до ставки рефинансирования ЦБ РФ - 8,25% годовых, что по расчету ответчика составит сумму 125 497 руб. 04 коп.
По правилам п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 01.07.1996 N 6/8, подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В связи с чем, арбитражный суд признает ответственность явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, поскольку ответственность по гражданским правоотношениям носит компенсационный характер, размер неустойки по договору - 0,1% в день от неоплаченной суммы очень велик, и принимая во внимание, что неустойка (пени) является одним из способов обеспечения обязательств, а не средством обогащения, поэтому, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки (пени) до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ 16,5% годовых, что составит сумму 249 122 руб. 91 коп.
Ходатайство ответчика о снижении неустойки до однократной ставки рефинансирования удовлетворению не подлежит, поскольку согласно п. 2. Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами.
Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
На основании вышеизложенного, и учитывая, что доказательств обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, чем 16,5% за каждый день просрочки, сторонами не представлено, оснований для снижения размера неустойки до однократной ставки рефинансирования, суд не усматривает.
В соответствии со статьями 12, 309, 329 - 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд признает исковые требования о взыскании пени подлежащими удовлетворению в сумме 249 122 руб. 91 коп.
В остальной части требования удовлетворению не подлежат в связи с уменьшением размера ответственности.
В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Однако, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований непосредственно в доход федерального бюджета в размере 43 298 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -
Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СКМ Групп" в бюджет Муниципального образования г. Пенза сумму 4 352 299 руб. 31 коп., в том числе: 4 103 165 руб. 40 коп. - долг, 249 122 руб. 91 коп. - пени.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СКМ Групп" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 43 298 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г. Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 08.12.2015 ПО ДЕЛУ N А49-12104/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 8 декабря 2015 г. по делу N А49-12104/2015
Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2015 года
В полном объеме решение изготовлено 08 декабря 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Управления муниципального имущества администрации города Пензы (440000, г. Пенза, ул. Пушкина, д. 2; ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481)
к обществу с ограниченной ответственностью "СКМ Групп" (119361, г. Москва, проспект Мичуринский, д. 80; г. Пенза, ул. Зои Космодемьянской, д. 5, оф.305; ИНН 7704612740, ОГРН 5067746317623)
о взыскании 4 795 217 руб. 84 коп.
при участии:
от истца: представитель Вахтина М.А. (доверенность от 15.09.2015)
от ответчика: представитель Аверина Е.В. (доверенность от 22.07.2015)
установил:
Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СКМ Групп" о взыскании суммы 4 795 217 руб. 84 коп., в том числе: 4 103 165 руб. 40 коп. - задолженность по внесению арендных платежей за период с августа 2014 г. по март 2015 г. в соответствии с договором аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007, 692 052 руб. 44 коп. - пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору за период с 11.08.2014 по 12.03.2015. Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Уменьшил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика сумму 4 647 893 руб. 70 коп., в том числе: 4 103 165 руб. 40 коп. - задолженность по арендной плате за период с августа 2014 г. по 12 марта 2015 г., 544 728 руб. 30 коп. - пени за период с 11.08.2014 по 12.03.2015.
Учитывая, что в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе уменьшить размер исковых требований, а также исходя из того, что уменьшение размера иска не противоречит закону, и не нарушает права других лиц, арбитражный суд считает возможным уменьшение размера исковых требований принять и считать иск заявленным на сумму 4 647 893 руб. 70 коп.
Кроме того, представитель истца пояснил, что увеличение размера арендной платы с 01.01.2015 произошло в связи изменением коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора. Уведомление об увеличении размера арендной платы от 13.03.2015 и расчет были вручены представителю ответчика 17.04.2015, в связи с чем, расчет пени за просрочку внесения арендных платежей за январь, февраль и март 2015 произведен исходя из прежнего ежемесячного арендного платежа - 395 802 руб. 50 коп.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Наличие задолженности по арендной плате не оспорил. Пояснил, что не согласен с расчетом пени, поскольку расчет истец произвел без учета выходных дней. Кроме того, заявленная истцом сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, просит суд уменьшить размер пени в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ - 8,25% годовых, что составляет 125 497 руб. 04 коп.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил.
В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 5 от 27.12.2006, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (правопреемником которого в силу решения Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. N 55-6/5 и Положения является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, в настоящее время - Управление муниципального имущества администрации города Пензы, Арендодателем) и ООО "СКМ Групп" (Арендатором) 18.01.2007 в редакции протокола разногласий заключен договор аренды земельного участка N 7707, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером: 58:29:00 000 0004:0148 площадью 199720 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, мкр. N 6 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково, для поэтапного проектирования и строительства комплекса жилых домов (комплексное освоение микрорайона) (т. 1 л.д. 11-19).
Регистрация договора проведена в установленном законом порядке 21.06.2007.
Границы, переданного в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.
Во исполнение условий договора, истец передал в арендное пользование ООО "СКМ Групп" земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 18.01.2007.
Согласно п. 3.1. договор действует по 27.12.2009.
В силу п. 6.1. в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Пунктами 3.4 и 3.7 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за пользование участком устанавливается в год в сумме 6 711 067 руб. 61 коп., в месяц - 559 255 руб. 63 коп., которая уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж.
Судом также установлено, что впоследствии в связи с разделом первоначально предоставленного земельного участка, вводом домов в эксплуатацию, а также изменением размера арендной платы стороны вносили изменения в договор путем заключения дополнительных соглашений.
Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению от 24.02.2014 (т. 1 л.д. 20-45) в арендное пользование ООО "СКМ Групп" переданы следующие земельные участки: кадастровый номер 58:29:01008003:53 площадью 194,00 кв. м; кадастровый номер 58:29:01008002:30 площадью 206,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:00000000:232 площадью 209,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:62 площадью 234,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:61 площадью 421,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:59 площадью 4576,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008003:84 площадью 5420,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008003:110 площадью 260,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:68 площадью 146,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008003:109 площадью 5768,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:69 площадью 369,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:67 площадью 3534,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:65 площадью 159,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:00000000:280 площадью 5599,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:64 площадью 18738,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:306 площадью 237,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:307 площадью 338,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:308 площадью 36482,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:309 площадью 500,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:310 площадью 10749,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:311 площадью 264,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:312 площадью 257,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:313 площадью 7340,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:315 площадью 315,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:314 площадью 208,00 кв. м.
Государственная регистрация дополнительного соглашения проведена 16.05.2014.
Дополнительным соглашением от 24.02.2014 размер арендной платы по договору N 7707 от 18.01.2007 с 29.04.2013 установлен в сумме 5 957 288 руб. 29 коп. в год и 496 440 руб. 69 коп. в месяц, с 13.05.2013 в сумме 11 836 340 руб. 06 коп. в год и 986 361 руб. 67 коп. в месяц, а с 18.02.2014 в сумме 11 757 154 руб. 27 коп. в год и 979 762 руб. 86 коп. в месяц.
Кроме того, указанным дополнительным соглашением внесены изменения в п. 3.5. договора аренды N 7707 от 18.01.2007 в соответствии с которым, плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменений нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования Участка в соответствии с п. 1.2 договора). Также арендодатель имеет право в одностороннем порядке применить действующие нормативные правовые акты РФ, Пензенской области, города Пензы в целях изменения размера арендной платы в соответствии с нормами ГК РФ. Кроме того, Арендодатель имеет право изменить размер арендной платы по результатам оценки в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. При этом выбор основания для изменения размера арендной платы Арендодателем осуществляется по своему усмотрению. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре. В случае, если арендатор уведомил арендодателя о смене адреса, то момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки по новому адресу.
В соответствии с п. 3.7. договора аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007 в редакции дополнительного соглашения от 24.02.2014 арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж. Пунктом 5.1. договора, также в редакции дополнительного соглашения, установлено, что в случае нарушения Арендатором п. 3.7. договора начисляются пени в размере 0,1 процента от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
18 июня 2014 г. между Управлением муниципального имущества города Пензы (Арендодателем), ООО "СКМ Групп" (Арендатором) и ООО "Энергоаудитконсалтинг" (Новым арендатором) подписан договор уступки прав и обязанностей к договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007, по условиям которого, Арендатор уступает, а Новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности в отношении земельных участков с кадастровым номером 58:29:01008003:53 площадью 194,00 кв. м; кадастровый номер 58:29:01008002:30 площадью 206,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:65 площадью 159,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:01008002:68 площадью 146,00 кв. м, расположенных в г. Пенза, мкр. N 6 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково, для поэтапного проектирования и строительства жилых домов (комплексное освоение микрорайона). Арендная плата по договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007 за период с 01.02.2007 по 06.04.2014 уплачивается Арендатором, с 07.04.2014 уплачивается Новым арендатором (т. 1 л.д. 71).
Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей проведена 10.10.2014.
Также 18 июня 2014 года между Управлением муниципального имущества города Пензы (Арендодателем), ООО "СКМ Групп" (Арендатором) и ООО "Энергоаудитконсалтинг" (Новым арендатором) подписан договор уступки прав и обязанностей к договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007, по условиям которого, Арендатор уступает, а Новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:01008003:309 площадью 500,00 кв. м расположенного в г. Пенза, мкр. N 6 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково, для поэтапного проектирования и строительства жилых домов (комплексное освоение микрорайона). Арендная плата по договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007 за период с 01.02.2007 по 05.06.2014 уплачивается Арендатором, с 07.04.2014 уплачивается Новым арендатором (т. 1 л.д. 72).
Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей проведена 09.10.2014.
Арбитражным судом также установлено, что 27 октября 2014 года между Управлением муниципального имущества города Пензы (Арендодателем), ООО "СКМ Групп" (Арендатором) и ООО "Энергоаудитконсалтинг" (Новым арендатором) подписано дополнительное соглашение (т. 1 л.д. 46-70), согласно которому с 03.03.2014 из договора аренды N 7707 от 18.01.2007 исключен земельный участок с кадастровым номером 58:29:00000000:280 площадью 5599 кв. м.
Согласно условиям дополнительного соглашения от 27.10.2014 в арендное пользование ООО "СКМ Групп" переданы земельные участки: кадастровый номер 58:29:1008003:53 площадью 194,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:30 площадью 206,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:0000000:232 площадью 209,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:62 площадью 234,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:61 площадью 421,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:59 площадью 4576,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:84 площадью 5420,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:110 площадью 260,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:68 площадью 146,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:109 площадью 5768,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:69 площадью 369,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:67 площадью 3534,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:65 площадью 159, 00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:64 площадью 18738,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:306 площадью 237,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:307 площадью 338,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:308 площадью 36482,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:309 площадью 500,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:310 площадью 10749,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:311 площадью 264,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:312 площадью 257,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:313 площадью 7340,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:315 площадью 315,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:314 площадью 208,00 кв. м.
Сумма арендной платы за указанные земельные участки составила 4 813 860 руб. в год и 401 155 руб. в месяц., в том числе: для ООО "СКМ Групп" - 4 749 630 руб. в год и 395 802 руб. 50 коп. в месяц, а для ООО "Энергоаудитконсалтинг" 64 230 руб. в год и 5 352 руб. 50 коп. в месяц.
Как следует из материалов дела 01 марта 2015 года ООО "СКМ Групп" (Арендатор) и ООО "СКМ МЕГА" (Новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007, по условиям которого, Арендатор уступает, а Новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности на земельный участок площадью 7 430 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для поэтапного проектирования и строительства жилых домов (комплексное освоение микрорайона), кадастровый (или условный) номер: 58:29:1008003:313, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, мкр. N 6 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково, принадлежащий Арендатору по договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007 заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (Арендодателем) и Арендатором. Арендная плата по договору аренды земельного участка N 7707 от 18 января 2007 г. с 01 марта 2015 г. уплачивается Новым арендатором (т. 1 л.д. 73).
Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей проведена 10.03.2015.
Таким образом, исходя из представленных в материалы дела письменных доказательств, в арендном пользовании ООО "СКМ Групп" находятся земельные участки: кадастровый номер 58:29:0000000:232 площадью 209,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:62 площадью 234,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:61 площадью 421,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:59 площадью 4576,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:84 площадью 5420,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:110 площадью 260,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:109 площадью 5768,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:69 площадью 369,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:67 площадью 3534,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008002:64 площадью 18738,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:306 площадью 237,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:307 площадью 338,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:308 площадью 36482,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:310 площадью 10749,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:311 площадью 264,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:312 площадью 257,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:313 площадью 7340,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:315 площадью 315,00 кв. м, кадастровый номер 58:29:1008003:314 площадью 208,00 кв. м.
Арбитражным судом также установлено, что Управление муниципального имущества администрации г. Пензы, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, решением Пензенской городской Думы от 25.11.2005 г. N 238-16/4 "О введении земельного налога на территории города Пензы", постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 N 850-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области", постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП "Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории г. Пензы, государственная собственность на которые не разграничена", вручило представителю ответчика 17.04.2015 уведомление N 9/1102 от 13.03.2015 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007, расположенного по адресу: г. Пенза, микрорайон N 6 3-й очереди жилого района Арбеково.
Согласно уведомлению N 9/1102 от 13.03.2015 арендная плата за арендуемые земельные участки с 01.01.2015 составила 5 604 563 руб. 40 коп. в год, 467 046 руб. 95 коп. в месяц.
Поскольку ООО "СКМ Групп" оплату арендных платежей за период с августа 2014 г. по 12 марта 2015 г. не произвело истец обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4 103 165 руб. 40 коп.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд считает требования истца обоснованно заявленными, исходя из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка N 7707 от 18.01.2007 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.
Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73) внесено указанное разъяснение, опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013. В связи с этим правовая позиция, изложенная в данном Постановлении, является обязательной. При этом по смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.
Размер арендной платы за пользование спорными земельными участками с 01.01.2015 арендодателем определен с учетом утвержденного коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора.
Так, в соответствии с постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена" (в редакции Постановления Администрации г. Пензы от 31.12.2013 N 1603) коэффициент дифференциации для строительства многоквартирных жилых домов (п. 37 постановления) равен 5,9. Изменения, внесенные Постановлением Администрации г. Пензы от 31.12.2013 N 1603 вступили в силу с 31.12.2013.
В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу о правомерности применения при расчете размера арендной платы с 01.01.2015 коэффициента дифференциации для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденного постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375 (в редакции от 31.12.2013) в размере 5,9.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются.
Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды, положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, ответчиком условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей нарушались, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском и просит взыскать с ответчика задолженность в сумме 4 103 165 руб. 40 коп., образовавшуюся за период с августа 2014 г. по 12 марта 2015 г.
В соответствии с частью 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком не оспорен и доказательства, опровергающие доводы истца, в материалах дела отсутствуют, арбитражный суд с учетом положений п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, признает обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, установленными и признанными ответчиком.
Учитывая, что земельные участки предоставлялись ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела и ответчиком не оспорена, поэтому арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования в соответствии со ст. ст. 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению в сумме 4 103 165 руб. 40 коп.
Поскольку, ответчиком условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей нарушались, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей.
Суд считает, что данное требование истца обоснованно, поскольку в силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае - пеню, размер которой определен п. 5.1. договора аренды земельного участка N 71/09 от 19.03.2009, в редакции дополнительного соглашения от 24.02.2014, и составляет 0,1% от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Согласно представленному истцом расчету, произведенному исходя из размера пени - 0,1%, за период с 10.08.2014 по 12.03.2015 сумма пени составила 544 728 руб. 30 коп.
Однако, суд с учетом возражений ответчика, считает обоснованным взыскание с ответчика пени за указанный период в размере 543 540 руб. 90 коп., поскольку истцом начисления производились без учета выходных дней.
То есть, истцом не было учтено правило ст. 191 Гражданского кодекса РФ о том, что если последний день срока приходится на нерабочий день, то днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Поскольку срок внесения арендной платы за октябрь 2014 года, согласно договору наступил 11.10.2014, а 11.10.2014 и 12.10.2014 были нерабочими днями (суббота и воскресенье), то период начисления пени за октябрь 2014 должен быть определен с 13.10.2014. Период просрочки в этом случае составляет 151 дней, а не 153, как указал истец. Сумма пени, подлежащая начислению, должна составлять 59 766 руб. 18 коп. (истцом заявлено 60 557 руб. 78 коп.).
Также, период начисления пени за январь 2015 года должен быть определен с 12.01.2015, поскольку 11.01.2015 - воскресенье (нерабочий день) и сумма пени должна составлять 23 748 руб. 15 коп.) за 60 дней просрочки.
Кроме того, ответчиком заявлено о снижении размера пени в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства до ставки рефинансирования ЦБ РФ - 8,25% годовых, что по расчету ответчика составит сумму 125 497 руб. 04 коп.
По правилам п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 01.07.1996 N 6/8, подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В связи с чем, арбитражный суд признает ответственность явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, поскольку ответственность по гражданским правоотношениям носит компенсационный характер, размер неустойки по договору - 0,1% в день от неоплаченной суммы очень велик, и принимая во внимание, что неустойка (пени) является одним из способов обеспечения обязательств, а не средством обогащения, поэтому, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки (пени) до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ 16,5% годовых, что составит сумму 249 122 руб. 91 коп.
Ходатайство ответчика о снижении неустойки до однократной ставки рефинансирования удовлетворению не подлежит, поскольку согласно п. 2. Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами.
Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
На основании вышеизложенного, и учитывая, что доказательств обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, чем 16,5% за каждый день просрочки, сторонами не представлено, оснований для снижения размера неустойки до однократной ставки рефинансирования, суд не усматривает.
В соответствии со статьями 12, 309, 329 - 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд признает исковые требования о взыскании пени подлежащими удовлетворению в сумме 249 122 руб. 91 коп.
В остальной части требования удовлетворению не подлежат в связи с уменьшением размера ответственности.
В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Однако, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований непосредственно в доход федерального бюджета в размере 43 298 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -
решил:
Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СКМ Групп" в бюджет Муниципального образования г. Пенза сумму 4 352 299 руб. 31 коп., в том числе: 4 103 165 руб. 40 коп. - долг, 249 122 руб. 91 коп. - пени.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СКМ Групп" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 43 298 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г. Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.
Судья
С.А.НОВИКОВА
С.А.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)