Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ершовой С.Д.,
судей Бабкиной С.А., Калиной И.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Иншаковой М.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Савицкой Виктории Владимировны на определение Арбитражного суда Челябинской области от 26.05.2017 по делу N А76-10623/2016 (судьи Позднякова Е.А., Бушуев В.В., Хаванцев А.А.).
В заседании приняли участие:
- Савицкая Виктория Владимировна (определение Арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2017);
- представитель Карипова Равиля Ноэльевича - Карипов Р.Н. (доверенность от 10.07.2017);
- Федоров Михаил Васильевич (определение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2017);
- Гамм Наталия Николаевна (определение Арбитражного суда Челябинской области от 10.01.2017), ее представитель - Гамм С.В. (устное ходатайство Гамм Н.Н.);
- Селявко Евгения Федоровна (определение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Трест "Магнитострой" возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт", ИНН 7453235959, ОГРН 1117453010410 (далее - ООО "Гринфлайт", должник).
Определением суда от 08.11.2016 (резолютивная часть от 31.10.2016) в отношении ООО "Гринфлайт" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кузьмин Андрей Вениаминович, к банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 12.11.2016.
Определением суда от 03.02.2017 в реестр требований кредиторов ООО "Гринфлайт" о передаче жилых помещений включено требование Савицкой Виктории Владимировны (далее - Савицкая В.В., кредитор) о передаче жилого помещения - квартиры N 93 проектной (общей) площадью 46,02 кв. м без учета площади лоджии (52,5 с учетом площади лоджии), расположенного в многоквартирном жилом доме N 49 по адресу: микрорайон III, в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, стоимостью 2 070 900 руб.
13.03.2017 Савицкая В.В. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о принятии мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в виде запрета Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства расторгать договор от 02.04.2012 N ДЗ-22 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенный с ООО "Гринфлайт", а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами: 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:208, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224 иным лицам помимо ООО "Гринфлайт" (л.д. 3-5 т. 1).
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее - АО "АИЖК", арендодатель) с 01.09.2016 является универсальным правопреемником Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Определением суда от 26.05.2017 в принятии обеспечительных мер отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, Савицкая В.В. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит определение суда от 26.05.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер.
В обоснование доводов жалобы Савицкая В.В. указывает, что ею во исполнение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены исчерпывающие доказательства и правовое обоснование необходимости сохранения за застройщиком права аренды спорных земельных участков. Данные обеспечительные меры, по мнению кредитора, направлены на поддержание интересов собственника земельного участка и кредиторов - участников строительства. Судом не было принято во внимание, что со стороны арендодателя не заявлено возражений относительно принятия мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника. Также, по мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о недоказанности наличия задолженности ООО "Гринфлайт" по внесению арендных платежей не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку наличие такой задолженности подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2017 по делу N А40-169763/2016, измененным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017.
В судебном заседании Савицкая В.В. и иные кредиторы ООО "Гринфлайт" поддержали доводы апелляционной жалобы заявителя, ссылаются на отчуждение должником в наблюдении одного из принадлежащих ему земельных участков, просят отменить определение суда от 26.05.2017, принять обеспечительные меры в целях защиты их имущественных прав.
ООО "Трест "Магнитострой", ООО "Гринфлайт", временный управляющий должника Кузьмин А.В., АО "АИЖК", а также иные лица, участвующие в деле о банкротстве должника, уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, должник на основании договора от 02.04.2012 N ДЗ-22 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного с АО "АИЖК" (арендодатель), является арендатором земельного участка общей площадью 500 452 кв. м, кадастровый номер 74:36:0616001:45, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для комплексного освоения территории, расположенной по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных, 129 (л.д. 77-93 т. 1).
Из вышеуказанного земельного участка сформированы и выделены земельные участки с кадастровыми номерами: 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:208, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224.
Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости названные земельные участки являются собственностью Российской Федерации, обременены правами аренды ООО "Гринфлайт", а также ипотекой права аренды в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (л.д. 17-24 т. 1).
Савицкая В.В., заявляя о принятии обеспечительной меры в виде запрета АО "АИЖК" расторгать договор от 02.04.2012 N ДЗ-22 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенный с ООО "Гринфлайт", а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами: 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:208, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224 иным лицам помимо ООО "Гринфлайт", привела доводы о том, что на спорных земельных участках имеются объекты незавершенного строительства, в связи с чем передача права аренды на данные земельные участки исключит возможность надлежащего исполнения застройщиком обязанности по строительству многоквартирных домов, что в результате может привести к причинению значительного ущерба должнику, участникам долевого строительства и иным кредиторам. Заявитель усматривает возможность расторжения договора в связи с тем, что решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2017 по делу N А40-169763/2016, измененным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017, с должника в пользу АО "АИЖК" взыскана задолженность по арендной плате по договору в размере 6 622 888 руб. 87 коп., неустойка за просрочку внесения арендной платы в размере 819 661 руб. 85 коп., неустойка за нарушение сроков предоставления банковской гарантии в сумме 6 622 888 руб. 87 коп. (л.д. 72-76 т. 1).
АО "АИЖК" в отзыве просило отказать в удовлетворении ходатайства, указав, что в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" АО "АИЖК" предоставлены полномочия по совершению необходимых действий, в том числе по расторжению договора аренды в одностороннем порядке; положения статьи 201.3 Закона о банкротстве не предусматривают в качестве обеспечительной меры запрет арендодателю расторгать договор аренды земельного участка, совершать сделки по отчуждению права собственности на участок. Также, по мнению арендодателя, обеспечительная мера в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224, с учетом того, что жилой дом N 49 в отношении которого требования Савицкой В.В. включены в реестр, находится на участке N 74:36:0616001:208, не связана с предметом спора (л.д. 1-3 т. 2).
Временный управляющий ООО "Гринфлайт" Кузьмин А.В. в письменном мнении просил в удовлетворении ходатайства об обеспечении отказать; считает, что с учетом наличия права залога отсутствуют основания утверждать, что непринятие мер может причинить ущерб заявителю. В то же время принятие обеспечительных мер может существенным образом затруднить текущее взаимодействие сторон договора аренды, нарушить права третьих лиц, чьи объекты находятся на соответствующих земельных участках (л.д. 5 т. 2).
ООО "Гринфлайт" в письменном мнении также просило отказать в удовлетворении ходатайства об обеспечении, ссылаясь на недоказанность заявителем наличия реальной угрозы утраты должником права аренды земельных участков, на которых возводятся жилые дома; необходимость текущего взаимодействия сторон договора аренды для оформления прав сетевых компаний на объекты электросетевого хозяйства, оформления прав на части земельного участка после ввода объектов в эксплуатацию (л.д. 7).
Отказывая Савицкой В.В. в удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер, суд первой инстанции исходил из отсутствия законных оснований для применения обеспечительных мер по делу в соответствии с требованиями статей 90 и 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку достоверных и убедительных доказательств совершения со стороны АО "АИЖК" действий, направленных на расторжение договора от 02.04.2012 N ДЗ-22 и заключение договора с иными лицами, заявителем не представлено, возможность утраты земельного участка не доказана.
Также суд посчитал, что наличие установленных в законе обременений права аренды земельного участка и объектов незавершенного строительства в пользу участников строительства на данной стадии производства по делу является достаточной мерой, направленной на сохранение за должником права аренды земельных участков и прав на объекты незавершенного строительства. При этом принятие обеспечительной меры может нарушить интересы третьих лиц, чьи объекты в настоящее время находятся на соответствующих частях земельного участка, а также интересы должника.
Заслушав пояснения Савицкой В.В. и иных кредиторов должника, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и принятии запрашиваемых кредитором обеспечительных мер в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Согласно частям 1 и 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55), арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При оценке доводов заявителя в соответствии с данной нормой права арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов и интересов третьих лиц.
Кроме того, рассматривая заявление о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, обеспечительные меры должны соответствовать заявленным требованиям, то есть быть непосредственно связанными с предметом спора, соразмерными заявленным требованиям, необходимыми и достаточными для обеспечения исполнения судебного акта или предотвращения ущерба.
В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами (пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55).
Согласно пункту 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству заявителя арбитражный суд может запретить ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Указанные обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (пункт 3 статьи 201.3 Закона о банкротстве).
Согласно представленным должником сведениям о наличии разрешений на строительство и стадии строительства в отношении заявленных кредитором земельных участков (л.д. 13-14 т. 2), заключению кадастрового инженера от 17.05.2017 N 2/к (приложение к делу) на земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:208, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224 имеются объекты строительства различной степени готовности, в том числе завершенные.
Таким образом, условия принятия обеспечительной меры, предусмотренные пунктом 3 статьи 201.3 Закона о банкротстве, соблюдены.
Отсутствие доказательств того, что арендодатель земельного участка принимает конкретные меры к расторжению договора, по мнению судебной коллегии, не является достаточным для отказа в принятии обеспечения в рассматриваемом деле, поскольку существует реальная возможность совершения таких действий, что также следует из отзыва АО "АИЖК".
Кредиторы должника - участники строительства обоснованно ссылаются на затруднительность с их стороны отслеживания действий сторон договора и своевременного реагирования, до наступления соответствующих последствий.
Поскольку удовлетворение требований кредиторов осуществляется за счет конкурсной массы, размер включенной в реестр требований кредиторов должника задолженности является значительным, в процедуре наблюдения должник продолжает вести хозяйственную деятельность, что увеличивает размер текущей задолженности, запрет на изменение имущественных прав должника в отношении права аренды земельного участка, предназначенного для осуществления жилищного строительства, непосредственно связан с предметом спора и направлен на сохранение существующего состояния отношений (status quo) сторон, конкурсной массы для расчетов с кредиторами, возможности реализации инвестиционных проектов в целях завершения строительства.
При этом принятие обеспечительной меры не нарушает баланс заинтересованных лиц, поскольку арендодатель и должник не лишены права в случае необходимости обратиться в арбитражный суд с ходатайством об отмене судебного запрета в той его части, которая препятствует оформлению выделения земельных участков или иных прав. В то же время указанные действия будут производиться под контролем арбитражного суда, что обеспечит защиту интересов участников строительства, предотвратит возможность уменьшения конкурсной массы за счет передачи арендодателем прав застройщика на отдельные части арендуемого земельного участка.
Наличие в силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в пользу участников строительства права залога само по себе основанием для отказа в принятии дополнительной обеспечительной меры в случае ее необходимости и обоснованности не является.
Довод отзыва АО "АИЖК" о том, что запрет на расторжение договора касается прав Савицкой В.В. только в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:208, в остальной части испрашиваемая мера не связана с предметом спора, апелляционным судом не принимается, поскольку удовлетворение требования заявителя возможно только за счет общего объема имущества и имущественных прав должника.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае, учитывая значительный размер предъявленных должнику требований, цели процедуры банкротства, необходимость соблюдения баланса имущественных интересов сторон, принятие испрашиваемой заявителем меры соответствует требованиям законодательства, является целесообразным.
Определение арбитражного суда от 26.05.2017 подлежит отмене, заявление Савицкой В.В. о принятии обеспечительных мер - удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
определение Арбитражного суда Челябинской области от 26.05.2017 по делу N А76-10623/2016 отменить, апелляционную жалобу Савицкой Виктории Владимировны удовлетворить.
Запретить акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" расторгать договор от 02.04.2012 N ДЗ-22 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Гринфлайт", а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами: 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:208, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224 иным лицам помимо общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2017 N 18АП-7265/2017 ПО ДЕЛУ N А76-10623/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2017 г. N 18АП-7265/2017
Дело N А76-10623/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ершовой С.Д.,
судей Бабкиной С.А., Калиной И.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Иншаковой М.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Савицкой Виктории Владимировны на определение Арбитражного суда Челябинской области от 26.05.2017 по делу N А76-10623/2016 (судьи Позднякова Е.А., Бушуев В.В., Хаванцев А.А.).
В заседании приняли участие:
- Савицкая Виктория Владимировна (определение Арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2017);
- представитель Карипова Равиля Ноэльевича - Карипов Р.Н. (доверенность от 10.07.2017);
- Федоров Михаил Васильевич (определение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2017);
- Гамм Наталия Николаевна (определение Арбитражного суда Челябинской области от 10.01.2017), ее представитель - Гамм С.В. (устное ходатайство Гамм Н.Н.);
- Селявко Евгения Федоровна (определение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Трест "Магнитострой" возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт", ИНН 7453235959, ОГРН 1117453010410 (далее - ООО "Гринфлайт", должник).
Определением суда от 08.11.2016 (резолютивная часть от 31.10.2016) в отношении ООО "Гринфлайт" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кузьмин Андрей Вениаминович, к банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 12.11.2016.
Определением суда от 03.02.2017 в реестр требований кредиторов ООО "Гринфлайт" о передаче жилых помещений включено требование Савицкой Виктории Владимировны (далее - Савицкая В.В., кредитор) о передаче жилого помещения - квартиры N 93 проектной (общей) площадью 46,02 кв. м без учета площади лоджии (52,5 с учетом площади лоджии), расположенного в многоквартирном жилом доме N 49 по адресу: микрорайон III, в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, стоимостью 2 070 900 руб.
13.03.2017 Савицкая В.В. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о принятии мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в виде запрета Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства расторгать договор от 02.04.2012 N ДЗ-22 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенный с ООО "Гринфлайт", а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами: 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:208, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224 иным лицам помимо ООО "Гринфлайт" (л.д. 3-5 т. 1).
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее - АО "АИЖК", арендодатель) с 01.09.2016 является универсальным правопреемником Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Определением суда от 26.05.2017 в принятии обеспечительных мер отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, Савицкая В.В. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит определение суда от 26.05.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер.
В обоснование доводов жалобы Савицкая В.В. указывает, что ею во исполнение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены исчерпывающие доказательства и правовое обоснование необходимости сохранения за застройщиком права аренды спорных земельных участков. Данные обеспечительные меры, по мнению кредитора, направлены на поддержание интересов собственника земельного участка и кредиторов - участников строительства. Судом не было принято во внимание, что со стороны арендодателя не заявлено возражений относительно принятия мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника. Также, по мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о недоказанности наличия задолженности ООО "Гринфлайт" по внесению арендных платежей не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку наличие такой задолженности подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2017 по делу N А40-169763/2016, измененным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017.
В судебном заседании Савицкая В.В. и иные кредиторы ООО "Гринфлайт" поддержали доводы апелляционной жалобы заявителя, ссылаются на отчуждение должником в наблюдении одного из принадлежащих ему земельных участков, просят отменить определение суда от 26.05.2017, принять обеспечительные меры в целях защиты их имущественных прав.
ООО "Трест "Магнитострой", ООО "Гринфлайт", временный управляющий должника Кузьмин А.В., АО "АИЖК", а также иные лица, участвующие в деле о банкротстве должника, уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, должник на основании договора от 02.04.2012 N ДЗ-22 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного с АО "АИЖК" (арендодатель), является арендатором земельного участка общей площадью 500 452 кв. м, кадастровый номер 74:36:0616001:45, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для комплексного освоения территории, расположенной по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных, 129 (л.д. 77-93 т. 1).
Из вышеуказанного земельного участка сформированы и выделены земельные участки с кадастровыми номерами: 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:208, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224.
Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости названные земельные участки являются собственностью Российской Федерации, обременены правами аренды ООО "Гринфлайт", а также ипотекой права аренды в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (л.д. 17-24 т. 1).
Савицкая В.В., заявляя о принятии обеспечительной меры в виде запрета АО "АИЖК" расторгать договор от 02.04.2012 N ДЗ-22 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенный с ООО "Гринфлайт", а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами: 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:208, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224 иным лицам помимо ООО "Гринфлайт", привела доводы о том, что на спорных земельных участках имеются объекты незавершенного строительства, в связи с чем передача права аренды на данные земельные участки исключит возможность надлежащего исполнения застройщиком обязанности по строительству многоквартирных домов, что в результате может привести к причинению значительного ущерба должнику, участникам долевого строительства и иным кредиторам. Заявитель усматривает возможность расторжения договора в связи с тем, что решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2017 по делу N А40-169763/2016, измененным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017, с должника в пользу АО "АИЖК" взыскана задолженность по арендной плате по договору в размере 6 622 888 руб. 87 коп., неустойка за просрочку внесения арендной платы в размере 819 661 руб. 85 коп., неустойка за нарушение сроков предоставления банковской гарантии в сумме 6 622 888 руб. 87 коп. (л.д. 72-76 т. 1).
АО "АИЖК" в отзыве просило отказать в удовлетворении ходатайства, указав, что в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" АО "АИЖК" предоставлены полномочия по совершению необходимых действий, в том числе по расторжению договора аренды в одностороннем порядке; положения статьи 201.3 Закона о банкротстве не предусматривают в качестве обеспечительной меры запрет арендодателю расторгать договор аренды земельного участка, совершать сделки по отчуждению права собственности на участок. Также, по мнению арендодателя, обеспечительная мера в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224, с учетом того, что жилой дом N 49 в отношении которого требования Савицкой В.В. включены в реестр, находится на участке N 74:36:0616001:208, не связана с предметом спора (л.д. 1-3 т. 2).
Временный управляющий ООО "Гринфлайт" Кузьмин А.В. в письменном мнении просил в удовлетворении ходатайства об обеспечении отказать; считает, что с учетом наличия права залога отсутствуют основания утверждать, что непринятие мер может причинить ущерб заявителю. В то же время принятие обеспечительных мер может существенным образом затруднить текущее взаимодействие сторон договора аренды, нарушить права третьих лиц, чьи объекты находятся на соответствующих земельных участках (л.д. 5 т. 2).
ООО "Гринфлайт" в письменном мнении также просило отказать в удовлетворении ходатайства об обеспечении, ссылаясь на недоказанность заявителем наличия реальной угрозы утраты должником права аренды земельных участков, на которых возводятся жилые дома; необходимость текущего взаимодействия сторон договора аренды для оформления прав сетевых компаний на объекты электросетевого хозяйства, оформления прав на части земельного участка после ввода объектов в эксплуатацию (л.д. 7).
Отказывая Савицкой В.В. в удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер, суд первой инстанции исходил из отсутствия законных оснований для применения обеспечительных мер по делу в соответствии с требованиями статей 90 и 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку достоверных и убедительных доказательств совершения со стороны АО "АИЖК" действий, направленных на расторжение договора от 02.04.2012 N ДЗ-22 и заключение договора с иными лицами, заявителем не представлено, возможность утраты земельного участка не доказана.
Также суд посчитал, что наличие установленных в законе обременений права аренды земельного участка и объектов незавершенного строительства в пользу участников строительства на данной стадии производства по делу является достаточной мерой, направленной на сохранение за должником права аренды земельных участков и прав на объекты незавершенного строительства. При этом принятие обеспечительной меры может нарушить интересы третьих лиц, чьи объекты в настоящее время находятся на соответствующих частях земельного участка, а также интересы должника.
Заслушав пояснения Савицкой В.В. и иных кредиторов должника, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и принятии запрашиваемых кредитором обеспечительных мер в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Согласно частям 1 и 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55), арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При оценке доводов заявителя в соответствии с данной нормой права арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов и интересов третьих лиц.
Кроме того, рассматривая заявление о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, обеспечительные меры должны соответствовать заявленным требованиям, то есть быть непосредственно связанными с предметом спора, соразмерными заявленным требованиям, необходимыми и достаточными для обеспечения исполнения судебного акта или предотвращения ущерба.
В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами (пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55).
Согласно пункту 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству заявителя арбитражный суд может запретить ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Указанные обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (пункт 3 статьи 201.3 Закона о банкротстве).
Согласно представленным должником сведениям о наличии разрешений на строительство и стадии строительства в отношении заявленных кредитором земельных участков (л.д. 13-14 т. 2), заключению кадастрового инженера от 17.05.2017 N 2/к (приложение к делу) на земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:208, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224 имеются объекты строительства различной степени готовности, в том числе завершенные.
Таким образом, условия принятия обеспечительной меры, предусмотренные пунктом 3 статьи 201.3 Закона о банкротстве, соблюдены.
Отсутствие доказательств того, что арендодатель земельного участка принимает конкретные меры к расторжению договора, по мнению судебной коллегии, не является достаточным для отказа в принятии обеспечения в рассматриваемом деле, поскольку существует реальная возможность совершения таких действий, что также следует из отзыва АО "АИЖК".
Кредиторы должника - участники строительства обоснованно ссылаются на затруднительность с их стороны отслеживания действий сторон договора и своевременного реагирования, до наступления соответствующих последствий.
Поскольку удовлетворение требований кредиторов осуществляется за счет конкурсной массы, размер включенной в реестр требований кредиторов должника задолженности является значительным, в процедуре наблюдения должник продолжает вести хозяйственную деятельность, что увеличивает размер текущей задолженности, запрет на изменение имущественных прав должника в отношении права аренды земельного участка, предназначенного для осуществления жилищного строительства, непосредственно связан с предметом спора и направлен на сохранение существующего состояния отношений (status quo) сторон, конкурсной массы для расчетов с кредиторами, возможности реализации инвестиционных проектов в целях завершения строительства.
При этом принятие обеспечительной меры не нарушает баланс заинтересованных лиц, поскольку арендодатель и должник не лишены права в случае необходимости обратиться в арбитражный суд с ходатайством об отмене судебного запрета в той его части, которая препятствует оформлению выделения земельных участков или иных прав. В то же время указанные действия будут производиться под контролем арбитражного суда, что обеспечит защиту интересов участников строительства, предотвратит возможность уменьшения конкурсной массы за счет передачи арендодателем прав застройщика на отдельные части арендуемого земельного участка.
Наличие в силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в пользу участников строительства права залога само по себе основанием для отказа в принятии дополнительной обеспечительной меры в случае ее необходимости и обоснованности не является.
Довод отзыва АО "АИЖК" о том, что запрет на расторжение договора касается прав Савицкой В.В. только в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:208, в остальной части испрашиваемая мера не связана с предметом спора, апелляционным судом не принимается, поскольку удовлетворение требования заявителя возможно только за счет общего объема имущества и имущественных прав должника.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае, учитывая значительный размер предъявленных должнику требований, цели процедуры банкротства, необходимость соблюдения баланса имущественных интересов сторон, принятие испрашиваемой заявителем меры соответствует требованиям законодательства, является целесообразным.
Определение арбитражного суда от 26.05.2017 подлежит отмене, заявление Савицкой В.В. о принятии обеспечительных мер - удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 26.05.2017 по делу N А76-10623/2016 отменить, апелляционную жалобу Савицкой Виктории Владимировны удовлетворить.
Запретить акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" расторгать договор от 02.04.2012 N ДЗ-22 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Гринфлайт", а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами: 74:36:0616001:176, 74:36:0616001:201, 74:36:0616001:208, 74:36:0616001:222, 74:36:0616001:224 иным лицам помимо общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
С.Д.ЕРШОВА
С.Д.ЕРШОВА
Судьи
С.А.БАБКИНА
И.В.КАЛИНА
С.А.БАБКИНА
И.В.КАЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)