Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Луговой Ю.Б., Марченко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.2016 по делу N А63-14952/2015 (судья Смоляков А.Ю.)
по иску Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (ИНН 2627011630, ОГРН 1022603427494)
к обществу с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" (ИНН 2635037840, ОГРН 1022601931461)
о взыскании 531 879,53 руб. арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.09.2015; 56 948,03 руб. пени за период с 16.03.2014 по 31.09.2015; расторжении договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 08.07.2005 N 67,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца - Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска - Твердохлеб В.В. (доверенность от 11.01.2016 N 1);
- от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" - не явились, извещены;
- установил:
Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" (далее - ООО "Ставропольторг", общество, ответчик) о взыскании 531 879, 53 руб. арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.09.2015; 56 948, 03 руб. пени за период с 16.03.2014 по 31.09.2015; расторжении договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 08.07.2005 N 67.
Исковые требования мотивированы наличием задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.07.2005 N 67, а также нецелевым использованием земельного участка, предоставленного в аренду.
Решением суда от 07.04.2016 в удовлетворении иска отказано.
Решение мотивировано тем, что ответчиком в ходе судебного разбирательства произведена оплата задолженности и пени по договору аренды от 08.07.2005 N 67 в размере 588 827, 56 руб., что подтверждается платежными поручениями от 16.12.2015 N 13753 на сумму 222 378,03 руб., от 16.03.2016 N 8103 на сумму 309 501,5 руб., от 21.03.2016 N 8166 на сумму 56 948,03 руб., в связи с чем в иске в части взыскания задолженности отказано.
В части расторжения договора аренды в иске отказано, со ссылкой на то, что истцом не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условия договора аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для расторжения договора аренды.
Кроме того, согласно пунктам 1.1 и 2.1 договора аренды, земельный участок предоставлен для строительства торгово-складского комплекса на срок 48 лет. Указанным договором аренды не определены конкретные сроки, в течение которых должно быть начато строительство и выполнены работы по благоустройству земельного участка, в то время как установленный статей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) срок строительства объекта (49 лет) не истек, следовательно, указанные управлением нарушения условий договора аренды не могут быть квалифицированы в качестве оснований для расторжения договора.
Управлением решение суда обжаловано в апелляционном порядке в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, в этой части истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым иск в данной части удовлетворить. В жалобе указывается, что в соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Более 10 лет ответчик, имея в аренде земельный участок, не приступил к строительству торгово-складского комплекса. При этом объективные причины, исключающие возможность своевременно приступить к освоению земельного участка, отсутствовали. Ответчик не представил доказательств того, что он был лишен возможности освоить являющийся объектом аренды земельный участок в установленный законом срок по основаниям, за которые в силу закона или договора он не отвечает. Прошедший с момента заключения договора аренды до передачи спора на разрешение суда срок (более 10 лет) превышает все возможные разумные сроки, необходимые не только для освоения (использования) земельного участка по его прямому назначению и начала строительства торгово-складского комплекса, но и для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Вплоть до настоящего момента, строительство на земельном участке или работы по его освоению не начаты, трехлетний срок, предусмотренный положениями ЗК РФ, истек.
Таким образом, вывод суда о том, что "указанные комитетом нарушения условий договора аренды - не могут быть квалифицированы в качестве оснований для расторжения договора" не основан на законе, поскольку из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 ЗК РФ следует обязанность арендатора осуществить в течение трех лет строительство на земельном участке, для этого предназначенном (данная правовая позиция выражена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2015 по делу N А32-35809/2013).
Отсутствие в деле доказательств подтверждающих освоение (использование) земельного участка в соответствии с его целевым назначением, свидетельствует о существенном нарушении договора аренды со стороны арендатора.
Досудебный претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден. Следовательно, оснований для отказа в исковых требований управления в части расторжения договора в связи с ненадлежащим использованием земельного участка, а именно неиспользованием земельного участка предназначенного для строительства в указанных целях в течение трех лет, у суда не имелось.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, иск в этой части удовлетворить по основаниям, изложенным в жалобе.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие на основании статьи 156 АПК РФ.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска в этой части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 08.07.2005 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Железноводска (арендодатель) (впоследствии полномочия переданы Управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска) и ООО "Ставропольторг" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 67, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:31:020347:0008, площадью 15 004 кв. м, с видом разрешенного использования - для строительства торгово-складского комплекса, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, в районе автомобильной развязки между поселком Иноземцево и восточным въездом в город.
Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует запись в ЕГРП от 13.07.2005 N 26-26-31/004/2005-89.
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 07.06.2005 по 06.06.2054.
Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка 08.07.2005 N 67 в связи с невнесением арендной платы более чем за 6 месяцев, то есть более двух раз подряд, а также в связи с нецелевым использованием предоставленного в аренду земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Из материалов дела следует, что задолженность по арендной плате, начисленные истцом пени, ответчиком погашены после подачи управлением иска и до принятия судом решения по делу по существу. Истцом не представлены доказательства, что ответчиком систематически и на протяжении длительного периода времени нарушалось обязательство по внесению арендной платы.
Вместе с тем арбитражный суд апелляционной инстанции не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что указанное истцом другое нарушение условий договора аренды - неиспользование земельного участка по целевому назначению не может быть квалифицировано в качестве основания для расторжения договора аренды.
Обосновывая данный вывод, суд первой инстанции, указал в решении, что договором аренды не определены конкретные сроки, в течение которых должно быть начато строительство и выполнены работы по благоустройству земельного участка, в то время как установленный статей 46 ЗК РФ срок строительства объекта (49 лет) не истек.
Однако вывод суда не соответствует материалам дела.
Согласно статье 42 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с п. 5.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора за неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое пользование.
Таким образом, из смысла пункта п. 5.1.1 договора аренды следует, что арендатор принял на себя обязательство начать строительство объекта на арендуемом земельном участке в течение трех лет.
Из материалов дела, в частности, акта осмотра земельного участка от 16.06.2016 с фототаблицей следует, что на указанном земельном участке строительство не ведется, объекты капитального строительства отсутствуют.
Из письма Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска следует, что органом местного самоуправления в период с 2006 г. ООО "Ставропольторг" разрешение на строительство на указанном земельном участке не выдавалось.
Таким образом, арендатор в течение более 10 лет не приступил к использованию по целевому назначению земельного участка, не получил разрешение не строительство объекта недвижимости, предусмотренное договором, доказательства наличия обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению, не представил.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств по настоящему делу привело к принятию незаконного решения по делу в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены определения арбитражного суда первой инстанции являются неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
На основании изложенного, апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды и принять по делу в данной части новый судебный акт об удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 08.05.2005 N 67.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску о расторжении договора в сумме 6 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета, поскольку пошлина уплачена не была, в связи с тем, что истец в силу закона освобожден от ее уплаты, на этом же основании с ответчика не подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.2016 по делу N А63-14952/2015 в обжалуемой части отменить и принять по делу в данной части новый судебный акт.
Расторгнуть договор от 08.07.2005 N 67, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Железноводска и обществом с ограниченной ответственностью "Ставропольторг", о предоставлении на условиях аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 26:31:020347:0008, площадью 15 004 кв. м, с видом разрешенного использования - для строительства торгово-складского комплекса, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, в районе автомобильной развязки между поселком Иноземцево и восточным въездом в город.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску о расторжении договора.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 16АП-1897/2016 ПО ДЕЛУ N А63-14952/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу N А63-14952/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Луговой Ю.Б., Марченко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чуденцовой О.Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.2016 по делу N А63-14952/2015 (судья Смоляков А.Ю.)
по иску Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (ИНН 2627011630, ОГРН 1022603427494)
к обществу с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" (ИНН 2635037840, ОГРН 1022601931461)
о взыскании 531 879,53 руб. арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.09.2015; 56 948,03 руб. пени за период с 16.03.2014 по 31.09.2015; расторжении договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 08.07.2005 N 67,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца - Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска - Твердохлеб В.В. (доверенность от 11.01.2016 N 1);
- от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" - не явились, извещены;
- установил:
Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" (далее - ООО "Ставропольторг", общество, ответчик) о взыскании 531 879, 53 руб. арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.09.2015; 56 948, 03 руб. пени за период с 16.03.2014 по 31.09.2015; расторжении договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 08.07.2005 N 67.
Исковые требования мотивированы наличием задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.07.2005 N 67, а также нецелевым использованием земельного участка, предоставленного в аренду.
Решением суда от 07.04.2016 в удовлетворении иска отказано.
Решение мотивировано тем, что ответчиком в ходе судебного разбирательства произведена оплата задолженности и пени по договору аренды от 08.07.2005 N 67 в размере 588 827, 56 руб., что подтверждается платежными поручениями от 16.12.2015 N 13753 на сумму 222 378,03 руб., от 16.03.2016 N 8103 на сумму 309 501,5 руб., от 21.03.2016 N 8166 на сумму 56 948,03 руб., в связи с чем в иске в части взыскания задолженности отказано.
В части расторжения договора аренды в иске отказано, со ссылкой на то, что истцом не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условия договора аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для расторжения договора аренды.
Кроме того, согласно пунктам 1.1 и 2.1 договора аренды, земельный участок предоставлен для строительства торгово-складского комплекса на срок 48 лет. Указанным договором аренды не определены конкретные сроки, в течение которых должно быть начато строительство и выполнены работы по благоустройству земельного участка, в то время как установленный статей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) срок строительства объекта (49 лет) не истек, следовательно, указанные управлением нарушения условий договора аренды не могут быть квалифицированы в качестве оснований для расторжения договора.
Управлением решение суда обжаловано в апелляционном порядке в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, в этой части истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым иск в данной части удовлетворить. В жалобе указывается, что в соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Более 10 лет ответчик, имея в аренде земельный участок, не приступил к строительству торгово-складского комплекса. При этом объективные причины, исключающие возможность своевременно приступить к освоению земельного участка, отсутствовали. Ответчик не представил доказательств того, что он был лишен возможности освоить являющийся объектом аренды земельный участок в установленный законом срок по основаниям, за которые в силу закона или договора он не отвечает. Прошедший с момента заключения договора аренды до передачи спора на разрешение суда срок (более 10 лет) превышает все возможные разумные сроки, необходимые не только для освоения (использования) земельного участка по его прямому назначению и начала строительства торгово-складского комплекса, но и для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Вплоть до настоящего момента, строительство на земельном участке или работы по его освоению не начаты, трехлетний срок, предусмотренный положениями ЗК РФ, истек.
Таким образом, вывод суда о том, что "указанные комитетом нарушения условий договора аренды - не могут быть квалифицированы в качестве оснований для расторжения договора" не основан на законе, поскольку из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 ЗК РФ следует обязанность арендатора осуществить в течение трех лет строительство на земельном участке, для этого предназначенном (данная правовая позиция выражена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2015 по делу N А32-35809/2013).
Отсутствие в деле доказательств подтверждающих освоение (использование) земельного участка в соответствии с его целевым назначением, свидетельствует о существенном нарушении договора аренды со стороны арендатора.
Досудебный претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден. Следовательно, оснований для отказа в исковых требований управления в части расторжения договора в связи с ненадлежащим использованием земельного участка, а именно неиспользованием земельного участка предназначенного для строительства в указанных целях в течение трех лет, у суда не имелось.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, иск в этой части удовлетворить по основаниям, изложенным в жалобе.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие на основании статьи 156 АПК РФ.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска в этой части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 08.07.2005 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Железноводска (арендодатель) (впоследствии полномочия переданы Управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска) и ООО "Ставропольторг" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 67, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 26:31:020347:0008, площадью 15 004 кв. м, с видом разрешенного использования - для строительства торгово-складского комплекса, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, в районе автомобильной развязки между поселком Иноземцево и восточным въездом в город.
Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует запись в ЕГРП от 13.07.2005 N 26-26-31/004/2005-89.
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 07.06.2005 по 06.06.2054.
Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка 08.07.2005 N 67 в связи с невнесением арендной платы более чем за 6 месяцев, то есть более двух раз подряд, а также в связи с нецелевым использованием предоставленного в аренду земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Из материалов дела следует, что задолженность по арендной плате, начисленные истцом пени, ответчиком погашены после подачи управлением иска и до принятия судом решения по делу по существу. Истцом не представлены доказательства, что ответчиком систематически и на протяжении длительного периода времени нарушалось обязательство по внесению арендной платы.
Вместе с тем арбитражный суд апелляционной инстанции не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что указанное истцом другое нарушение условий договора аренды - неиспользование земельного участка по целевому назначению не может быть квалифицировано в качестве основания для расторжения договора аренды.
Обосновывая данный вывод, суд первой инстанции, указал в решении, что договором аренды не определены конкретные сроки, в течение которых должно быть начато строительство и выполнены работы по благоустройству земельного участка, в то время как установленный статей 46 ЗК РФ срок строительства объекта (49 лет) не истек.
Однако вывод суда не соответствует материалам дела.
Согласно статье 42 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с п. 5.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора за неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое пользование.
Таким образом, из смысла пункта п. 5.1.1 договора аренды следует, что арендатор принял на себя обязательство начать строительство объекта на арендуемом земельном участке в течение трех лет.
Из материалов дела, в частности, акта осмотра земельного участка от 16.06.2016 с фототаблицей следует, что на указанном земельном участке строительство не ведется, объекты капитального строительства отсутствуют.
Из письма Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска следует, что органом местного самоуправления в период с 2006 г. ООО "Ставропольторг" разрешение на строительство на указанном земельном участке не выдавалось.
Таким образом, арендатор в течение более 10 лет не приступил к использованию по целевому назначению земельного участка, не получил разрешение не строительство объекта недвижимости, предусмотренное договором, доказательства наличия обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению, не представил.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств по настоящему делу привело к принятию незаконного решения по делу в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены определения арбитражного суда первой инстанции являются неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
На основании изложенного, апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды и принять по делу в данной части новый судебный акт об удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 08.05.2005 N 67.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску о расторжении договора в сумме 6 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета, поскольку пошлина уплачена не была, в связи с тем, что истец в силу закона освобожден от ее уплаты, на этом же основании с ответчика не подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.2016 по делу N А63-14952/2015 в обжалуемой части отменить и принять по делу в данной части новый судебный акт.
Расторгнуть договор от 08.07.2005 N 67, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Железноводска и обществом с ограниченной ответственностью "Ставропольторг", о предоставлении на условиях аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 26:31:020347:0008, площадью 15 004 кв. м, с видом разрешенного использования - для строительства торгово-складского комплекса, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, в районе автомобильной развязки между поселком Иноземцево и восточным въездом в город.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ставропольторг" в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску о расторжении договора.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
О.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)