Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
от истца: представитель Кунщикова Т.В. (доверенность от 31.12.2015),
от ответчиков: представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2016 по делу N А32-13142/2016
по иску акционерного общества "Группа Синара" (ОГРН 1069658112501 ИНН 6658252583)
к Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374 ИНН 2320034940)
об определении условий договора,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.
установил:
АО "Группа Синара" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) об обязании муниципального образования город-курорт Сочи в лице департамента в течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402004:60 площадью 5700 кв. м, изложив пункты 3.2 и 3.5 в редакции, предложенной истцом в протоколе разногласий от 15.02.2016, а именно: пункт 3.2 договора: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 04.04.2014 N 2/53/ОЗ-2014, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2015 и составляет 1 330 221 рубль 83 копейки"; пункт 3.5 договора: "Размер годовой арендной платы, установленной в пункте 3.2 договора может быть пересмотрен арендодателем не чаще чем 1 раз в год. Арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения действующего законодательства Российской Федерации, арендная плата подлежит изменению в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе администрация и департамент просят решение арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2016 отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявители указывают на то, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с чем, по мнению апеллянтов, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Представители ответчиков в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчиков, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В материалы дела от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением от 28.03.2013 по делу N А32-35093/2012 Арбитражный суд Краснодарского края обязал администрацию в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402004:60 площадью 5700 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, д. 233 а, подготовить и направить обществу в месячный срок с момента принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду проект договора аренды указанного земельного участка.
04.02.2014 администрацией вынесено постановление N 159 "О предоставлении обществу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, 233а во исполнение решения суда", обществу направлен проект договора аренды земельного участка в пользование на условиях аренды от 09.06.2014 N 4900009513 с указанием в нем годовой арендной платы в размере 5 382 964 рублей.
Письмом от 14.10.2014 N 02-01/133 общество просило администрацию внести в договор изменения в части размера годовой арендной платы, определив его в сумме 1 067 000 рублей на основании отчета об оценке от 22.08.2014 N 315, подготовленного ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" по заявлению общества.
Стороны указанное условие договора не согласовали, договор не подписали, в связи с чем, истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации об обязании в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402004:60 площадью 5700 кв. м с указанием годовой арендной платы в размере 1 067 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2015 по делу N А32-45359/2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.03.2016, суд обязал администрацию в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка с указанием годовой арендной платы на 2014 год в размере 1 330 221 рубля 83 копеек. В остальной части иска отказано. Суд в решении также указал, что впоследствии в соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" местное самоуправление вправе увеличивать размер арендной платы на установленный законом коэффициент инфляции.
Исполняя вышеуказанное решение суда, администрация направила истцу проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 09.06.2014 N 4900009513 и дополнительное соглашение от 18.01.2016 N 1, в котором указала размер годовой арендной платы на 2014 год в размере 1 330 221 рубля 83 копеек, а с 01.01.2015 до 04.02.2017 на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 04.04.2014 N 2/53/ОЗ-2014 в размере 5 382 964 рублей.
Письмом от 19.02.2016 N 08-01/142 общество возвратило подписанный договор аренды с протоколом разногласий, в котором предложило сформулировать пункты 3.2 и 3.5 в следующей редакции:
- "Размер арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 04.04.2014 N 2/53/ОЗ-2014, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2015 и составляет 1 330 221 рубль 83 копейки";
- "Размер годовой арендной платы, установленной в пункте 3.2 договора, может быть пересмотрен Арендодателем не чаще чем 1 раз в год. Арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения действующего законодательства Российской Федерации, арендная плата подлежит изменению в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации".
Письмом от 21.03.2016 N 6388/02-05-16, подписанным руководителем департамента, в адрес истца вновь направлены проект договора о предоставлении земельного участка в пользование и проект дополнительного соглашения к нему, согласно которым размер годовой арендной платы изменен только на 2014 год, в части установления арендной платы на последующий период с 01.01.2015 по 04.02.2017 ответчики полагают подлежащим применению размер годовой арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 04.04.2014 N 2/53/ОЗ-2014 в размере 5 382 964 рублей.
Полагая, что такой порядок определения арендной платы противоречит вступившему в силу решению суда, нарушает права и законные интересы истца, истец обратился с настоящим иском в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Как указывалось ранее, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2013 по делу N А32-35093/2012 на администрацию возложена обязанность в тридцатидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 5700 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402004:60), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, 233а, подготовить и направить обществу в месячный срок с момента принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду проект договора аренды указанного земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
Постановлением Главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (в редакции от 28.11.2014) (далее - постановление N 210), определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.
Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402004:60 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендную плату за его использование необходимо определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210), что следует из действующей в спорный период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 постановления N 210, которые предусматривали необходимость расчета арендной платы на основании "рыночной стоимости земельного участка".
Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 (далее - Правила N 1061), согласно которому размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП = Р х С х Ки).
Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, суд применил ставку арендной платы в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 N 50 для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов; земельных участков, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы.
Согласно пункту 4.1 Правил N 1061, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р х С х Ки, где: Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2 раздела Правил N 1061. При этом пункт 5.2 Правил N 1061 определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Пункт 4.1 Правил N 1061 определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), размер арендной платы устанавливается в договоре аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
С учетом изложенных принципов и норм пунктов 4.1 и 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50, пункта 4.1 Правил N 1061, суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчиков о необходимости применения для определения условий пункта 3.2 договора пункта 2 постановления N 210. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах суды правомерно применили для расчета ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (прочие земельные участки или земельные участки ограниченные в обороте).
Размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 04.04.2014 (элемент формулы расчета арендной платы) определен судом первой инстанции на основании заключения эксперта от 04.04.2014 N 2/53/ОЗ-2014 (т. 1 л.д. 106-138).
При этом для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.
Исходя из содержания приведенных нормативных правовых актов изменение арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом из логической конструкции пунктов 3.2, 3.5 и 3.6 договора следует, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение "Ки", равное "1".
Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).
Таким образом, размер арендной платы на 2014 год, подлежащий включению в пункт 3.2 проекта договора аренды, правомерно определен судом первой инстанции в сумме 1 330 221 рубль 83 копейки (88 681 455 рублей х 1,5% х 1).
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 25.05.2015 по делу N А32-28593/2014, от 25.02.2016 по делу N А32-24246/2015, от 12.03.2016 N А32-45359/2014.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, учитывая то, что в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители освобождены от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина по апелляционной жалобе не подлежит взысканию в бюджет Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2016 по делу N А32-13142/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу такого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Е.А.МАШТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.08.2016 N 15АП-10064/2016 ПО ДЕЛУ N А32-13142/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2016 г. N 15АП-10064/2016
Дело N А32-13142/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
от истца: представитель Кунщикова Т.В. (доверенность от 31.12.2015),
от ответчиков: представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2016 по делу N А32-13142/2016
по иску акционерного общества "Группа Синара" (ОГРН 1069658112501 ИНН 6658252583)
к Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374 ИНН 2320034940)
об определении условий договора,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.
установил:
АО "Группа Синара" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) об обязании муниципального образования город-курорт Сочи в лице департамента в течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402004:60 площадью 5700 кв. м, изложив пункты 3.2 и 3.5 в редакции, предложенной истцом в протоколе разногласий от 15.02.2016, а именно: пункт 3.2 договора: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 04.04.2014 N 2/53/ОЗ-2014, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2015 и составляет 1 330 221 рубль 83 копейки"; пункт 3.5 договора: "Размер годовой арендной платы, установленной в пункте 3.2 договора может быть пересмотрен арендодателем не чаще чем 1 раз в год. Арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения действующего законодательства Российской Федерации, арендная плата подлежит изменению в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе администрация и департамент просят решение арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2016 отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявители указывают на то, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с чем, по мнению апеллянтов, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Представители ответчиков в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчиков, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В материалы дела от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением от 28.03.2013 по делу N А32-35093/2012 Арбитражный суд Краснодарского края обязал администрацию в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402004:60 площадью 5700 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, д. 233 а, подготовить и направить обществу в месячный срок с момента принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду проект договора аренды указанного земельного участка.
04.02.2014 администрацией вынесено постановление N 159 "О предоставлении обществу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, 233а во исполнение решения суда", обществу направлен проект договора аренды земельного участка в пользование на условиях аренды от 09.06.2014 N 4900009513 с указанием в нем годовой арендной платы в размере 5 382 964 рублей.
Письмом от 14.10.2014 N 02-01/133 общество просило администрацию внести в договор изменения в части размера годовой арендной платы, определив его в сумме 1 067 000 рублей на основании отчета об оценке от 22.08.2014 N 315, подготовленного ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" по заявлению общества.
Стороны указанное условие договора не согласовали, договор не подписали, в связи с чем, истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации об обязании в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402004:60 площадью 5700 кв. м с указанием годовой арендной платы в размере 1 067 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2015 по делу N А32-45359/2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.03.2016, суд обязал администрацию в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка с указанием годовой арендной платы на 2014 год в размере 1 330 221 рубля 83 копеек. В остальной части иска отказано. Суд в решении также указал, что впоследствии в соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" местное самоуправление вправе увеличивать размер арендной платы на установленный законом коэффициент инфляции.
Исполняя вышеуказанное решение суда, администрация направила истцу проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 09.06.2014 N 4900009513 и дополнительное соглашение от 18.01.2016 N 1, в котором указала размер годовой арендной платы на 2014 год в размере 1 330 221 рубля 83 копеек, а с 01.01.2015 до 04.02.2017 на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 04.04.2014 N 2/53/ОЗ-2014 в размере 5 382 964 рублей.
Письмом от 19.02.2016 N 08-01/142 общество возвратило подписанный договор аренды с протоколом разногласий, в котором предложило сформулировать пункты 3.2 и 3.5 в следующей редакции:
- "Размер арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 04.04.2014 N 2/53/ОЗ-2014, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2015 и составляет 1 330 221 рубль 83 копейки";
- "Размер годовой арендной платы, установленной в пункте 3.2 договора, может быть пересмотрен Арендодателем не чаще чем 1 раз в год. Арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения действующего законодательства Российской Федерации, арендная плата подлежит изменению в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации".
Письмом от 21.03.2016 N 6388/02-05-16, подписанным руководителем департамента, в адрес истца вновь направлены проект договора о предоставлении земельного участка в пользование и проект дополнительного соглашения к нему, согласно которым размер годовой арендной платы изменен только на 2014 год, в части установления арендной платы на последующий период с 01.01.2015 по 04.02.2017 ответчики полагают подлежащим применению размер годовой арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 04.04.2014 N 2/53/ОЗ-2014 в размере 5 382 964 рублей.
Полагая, что такой порядок определения арендной платы противоречит вступившему в силу решению суда, нарушает права и законные интересы истца, истец обратился с настоящим иском в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Как указывалось ранее, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2013 по делу N А32-35093/2012 на администрацию возложена обязанность в тридцатидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 5700 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402004:60), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, 233а, подготовить и направить обществу в месячный срок с момента принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду проект договора аренды указанного земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
Постановлением Главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (в редакции от 28.11.2014) (далее - постановление N 210), определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.
Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402004:60 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендную плату за его использование необходимо определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210), что следует из действующей в спорный период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 постановления N 210, которые предусматривали необходимость расчета арендной платы на основании "рыночной стоимости земельного участка".
Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 (далее - Правила N 1061), согласно которому размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП = Р х С х Ки).
Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, суд применил ставку арендной платы в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 N 50 для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов; земельных участков, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы.
Согласно пункту 4.1 Правил N 1061, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р х С х Ки, где: Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2 раздела Правил N 1061. При этом пункт 5.2 Правил N 1061 определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Пункт 4.1 Правил N 1061 определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), размер арендной платы устанавливается в договоре аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
С учетом изложенных принципов и норм пунктов 4.1 и 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50, пункта 4.1 Правил N 1061, суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчиков о необходимости применения для определения условий пункта 3.2 договора пункта 2 постановления N 210. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах суды правомерно применили для расчета ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (прочие земельные участки или земельные участки ограниченные в обороте).
Размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 04.04.2014 (элемент формулы расчета арендной платы) определен судом первой инстанции на основании заключения эксперта от 04.04.2014 N 2/53/ОЗ-2014 (т. 1 л.д. 106-138).
При этом для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.
Исходя из содержания приведенных нормативных правовых актов изменение арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом из логической конструкции пунктов 3.2, 3.5 и 3.6 договора следует, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение "Ки", равное "1".
Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).
Таким образом, размер арендной платы на 2014 год, подлежащий включению в пункт 3.2 проекта договора аренды, правомерно определен судом первой инстанции в сумме 1 330 221 рубль 83 копейки (88 681 455 рублей х 1,5% х 1).
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 25.05.2015 по делу N А32-28593/2014, от 25.02.2016 по делу N А32-24246/2015, от 12.03.2016 N А32-45359/2014.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, учитывая то, что в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители освобождены от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина по апелляционной жалобе не подлежит взысканию в бюджет Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2016 по делу N А32-13142/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу такого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Е.А.МАШТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)