Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шадриной Е.В.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Луч" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Луч" обратилось в суд с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению (далее - ФГБУ) "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:15:0102003:57, площадью 13 687 кв. м, для размещения открытого склада, местоположение: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, категория земель: земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере 11 825 568 руб.
В обоснование требований истец сослался на то, что является собственником указанного земельного участка, который приобретен на основании договора купли-продажи от 25 октября 2007 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 ноября 2007 г. сделана соответствующая запись.
Согласно кадастровому паспорту от 17 апреля 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 31 529 510,07 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области", которым результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены в виде средних показателей по состоянию на 1 января 2007 г.
В таблице "средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, руб./кв. м" (по кадастровым кварталам) г. Сосновый Бор Ленинградской области для 9 вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов) установлен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1 813,40 руб./кв. м. Однако для земельного участка, в отношении которого возник спор, применен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 2 303,61 руб./кв. м, что существенно превышает удельный показатель кадастровой стоимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16 июня 2014 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. составляет 11 825 568 руб. с удельным показателем рыночной стоимости в размере 864 руб./кв. м.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость.
Несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав истца как плательщика земельного налога, подлежащих защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области письмом от 16 октября 2014 г. в рассмотрении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отказала.
В связи с этим, истец полагал, что нарушенное право подлежит судебной защите.
В письменных возражениях ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" указало, что в основу расчета кадастровой стоимости земельного участка истца положены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 г., утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356.
По сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок истца относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования "для размещения открытого склада". Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 31 529 510,07 руб., исходя из его площади 13 687 кв. м и удельного показателя кадастровой стоимости в размере 2 303,61 руб./кв. м. Указанный удельный показатель названным постановлением Правительства Ленинградской области утвержден для 9 группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов для квартала 47:15:0102003 в г. Сосновый Бор Ленинградской области.
Земельный участок истца состоит на кадастровом учете со статусом кадастровых сведений "ранее учтенный", в связи с чем, его кадастровая стоимость установлена по состоянию на 1 января 2007 г.
Поскольку включение в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке истца как о ранее учтенном земельном участке произошло после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области", установлена законно и обоснованно, а действия органа кадастрового учета являются правомерными.
В настоящее время основания для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не имеется, поскольку упомянутое постановление Правительства Ленинградской области является действующим и иной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области не проводилось.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", равно как и его филиал, является лишь органом учета сведений и не обладает полномочиями по самостоятельному принятию решений об изменении кадастровой стоимости земельного участка истца, может действовать только как исполнитель судебного решения.
Полагало, что основания для возложения на учреждение судебных расходов, понесенных истцом при подаче иска, отсутствуют, поскольку при установлении оспариваемой истцом кадастровой стоимости учреждение действовало в пределах имеющихся у него полномочий и в соответствии с действующим законодательством, при том, что действия учреждения истцом не оспариваются.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора) в письменных возражениях указало, что управление осуществляет свою деятельность, в том числе, на основании положения об управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня 2010 г. N П/262.
Названным положением установлено, что управление осуществляет полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости только в том случае, если этими полномочиями не наделено федеральное государственное учреждение.
Приказом Росреестра от 11 марта 2010 г. N П/93 "О наделении Федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" "Кадастровая палата" по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" с 1 декабря 2010 г. полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости на территории Ленинградской области наделен филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области.
Ввиду отсутствия каких-либо правоотношений между управлением и истцом по данному спору, управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований.
Наряду с этим обратило внимание на существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, в отношении которого возник спор, и его рыночной стоимостью, определенной в отчете оценщиков от 16 июня 2014 г.
Правительство Ленинградской области (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора) в письменных возражениях указало, что кадастровая стоимость земельного участка истца установлена филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356, обоснованно. Соответствие этого документа федеральному законодательству установлено решением Ленинградского областного суда от 10 июня 2009 г., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2009 г.
Представленный истцом отчет оценщиков об оценке рыночной стоимости земельного участка не может быть принят в качестве доказательства, которое может быть положено в основу удовлетворения заявленных требований, поскольку он не соответствует требованиям федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, содержит ряд неточностей, вызывает сомнения в достоверности и обоснованности содержащихся в нем выводов, а потому не может являться допустимым доказательством.
Так, при проведении оценки привлекалось большое количество сторонних специалистов, но в нарушение пункта 19 ФСО N 1 и подпункта "в" пункта 8 ФСО N 3 в отчете не указана их квалификация и не обоснована необходимость их привлечения.
Из информации, приведенной в отчете, усматривается, что оценщики руководствовались той информацией о привлеченных специалистах, которую те сообщали о себе сами по телефону, степень их квалификации иным способом не уточнялась.
В отчете указано, что достоверность информации, полученной из Интернета и используемой при проведении оценки, подтверждалась путем проведения телефонных переговоров с представителями риэлторских компаний. Однако такой способ проверки информации не может обеспечить ее достоверность.
В таблице 9.3-11 отчета "обобщенные данные рынка коммерческой недвижимости" отчета при определении диапазона стоимости строительства в отношении офисной, торговой и производственно-складской недвижимости в качестве источника информации использованы результаты экспертного опроса К.И. и Р.Е. Между тем, данные об их квалификации не приведены, условия, при которых указанные в отчете характеристики могут достигать тех или иных значений, не описаны.
При составлении отчета не соблюдены принципы существенности, обоснованности и достаточности (пункт 4 ФСО N 3), поскольку характеристика состояния рынка земли и производственно-складских помещений основана на данных по Санкт-Петербургу, не имеющих отношения к объекту оценки. Кроме того, оценщиками применялись нормативные правовые акты правительства Санкт-Петербурга и комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, которые неприменимы на территории Ленинградской области.
В качестве объекта-аналога использован объект N 3, в отношении которого установлена цена в условных единицах. Сведений о том, каким образом определена стоимость одной условной единицы, не имеется.
В разделе 10 отчета приведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Рассматривая правомочность использования объекта оценки, т.е. законные способы его использования, оценщики ограничились ссылками на действующие нормы права, определяющие порядок установления, состав, виды территориальных зон, без установления (вывода), в какой именно конкретной территориальной зоне расположен объект оценки согласно действующим в отношении данной территории градостроительным документам.
В таблице 10.1-1 "варианты использования земельного участка" отчета определены преимущества и недостатки вариантов застройки земельного участка. В качестве недостатка указано, что подъездные пути находятся в удовлетворительном состоянии. Однако удовлетворительное, т.е. достаточно хорошее, удовлетворяющее определенным требованиям, состояние дороги не может быть отнесено к недостаткам.
В пункте 11.1 раздела 11 отчета при обосновании отказа от использования затратного подхода к оценке указано, что данный подход не применялся исходя из особенностей объекта оценка как незастроенного земельного участка. В отчете приведены фотографии объекта оценки, сделанные, как указано, 6 июня 2014 г., на которых изображены строения. При этом на самих фотографиях не указана дата их выполнения, а в отчете нет сведений о том, когда строения возведены.
В качестве ценообразующих факторов оценщиками избраны местоположение и общая площадь. При оценке местоположения объекта оценки и объектов-аналогов указано расстояние от каждого земельного участка до развязки кольцевой автомобильной дороги (далее - КАД). Однако данный участок КАД вокруг Санкт-Петербурга был построен и открыт значительно позже даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка истца. Так, участок от Московского до Таллинского шоссе открыт 25 ноября 2007 г., а движение от Таллинского шоссе до Краснофлотского в районе железнодорожной станции Бронка открыто 24 ноября 2010 г.
В судебном заседании представители ООО "Луч" по доверенности Ш.О.В. и П.Г.Л. исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.
Ш.О.В. дополнительно к основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что к составлению отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка иные специалисты (эксперты) оценщиками не привлекались, а потому указания квалификации, должности, стажа работы специалистов, предоставивших информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки, не требуется. В данном случае на основании пункта 18 ФСО N 1 информация специалистов (экспертов) должна рассматриваться как информация, полученная оценщиками для определения стоимости объекта оценки. Учитывая близость объекта оценки к Санкт-Петербургу, оценщиками правомерно использовалась информация по земельным участкам, расположенным в Санкт-Петербурге, при том, что сравнительный подход к оценке такой возможности не исключает. Во всяком случае, стоимость земельных участков в Санкт-Петербурге выше, чем в Ленинградской области. Саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являются оценщики, проведена экспертиза отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, и дано положительное заключение о его соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которое в данном деле не оспаривается. Правительство Ленинградской области не обладает специальными познаниями эксперта и может оспаривать допустимость представленных истцом доказательств не иначе как другими доказательствами, опровергающими выводы положительного экспертного заключения.
П.Г.Л., занимающий должность заместителя генерального директора ООО "Луч", пояснил, что на земельном участке, в отношении которого возник спор, не имеется каких-либо капитальных строений. Земельный участок расположен на территории бывшего завода, огорожен бетонным забором и используется под открытый склад для использования строительных материалов, например, для хранения гравия, песка. В настоящее время он сдается в аренду также под открытый склад. На участке отсутствуют какие-либо производственные помещения, поскольку отсутствует возможность их подключения к инфраструктуре. Юридический адрес общества совпадает с адресом местоположения земельного участка, однако по адресу: г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, находится много земельных участков, в частности, административное здание общества, расположено по тому же адресу, но на ином земельном участке. Здание белого цвета, которое изображено на фотографиях оценщика, находится на соседнем земельном участке и к земельному участку, в отношении которого возник спор, не относится.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П.Е.Н. и представитель правительства Ленинградской области Ш.Т.Г., придерживаясь позиции, изложенной в письменных возражениях, просили в удовлетворении требований истца отказать.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило. На основании части 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации суд счел возможным рассмотрение дела в его отсутствие.
Вызванный в качестве специалиста оценщик С.В., составивший отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, в суд не явился, представив заявление о том, что в день судебного заседания находится за пределами Санкт-Петербурга.
Выслушав объяснения представителей ООО "Луч" Ш.О.В. и П.Г.Л., возражения представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П.Е.Н. и представителя правительства Ленинградской области Ш.Т.Г., пояснения специалиста - оценщика С.В., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ООО "Луч" является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:15:0102003:57, площадью 13 687 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение открытого склада.
Право собственности возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 25 октября 2007 г. и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 ноября 2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 ноября 2007 г. (т. 1 л.д. 13).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 17 апреля 2014 г. N 47/201/14-188212 датой внесения номера 47:15:0102003:57 в государственный кадастр недвижимости является 21 февраля 2008 г. Номер кадастрового квартала - 47:15:0102003. Кадастровая стоимость земельного участка: 31 529 510,07 руб. (т. 1 л.д. 14 - 15).
Из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка применялось постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области".
Рыночная стоимость земельного участка в представленном суду отчете оценщиков С.В. и С.Д., состоящих в трудовых отношениях с ООО "1 Капиталь", от 16 июня 2014 г. N 285/ОН-2014 определена по состоянию на 1 января 2007 г. в размере 11 825 568 руб. (т. 1 л.д. 16 - 104).
Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", членом которого являются оценщики, от 11 июля 2014 г. подтверждено соответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Заявление истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" комиссией по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области к рассмотрению не принято. В качестве мотива отказа в письме от 16 октября 2014 г. указано на то, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006 г., 2007 г., в связи с чем, действие Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356, не распространяется.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 названного Кодекса для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 этой статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району "городскому округу".
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В действующей редакции пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Следовательно, Земельный кодекс Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции, допускает возможность не только определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Право истца на установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Из преамбулы постановления Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" усматривается, что оно принято во исполнение Постановлений Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".
Федеральный закон от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" включена глава III.I "Государственная кадастровая оценка", принят и вступил в силу после даты, по состоянию на которую постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, в связи с чем, статьи 24.11 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к рассматриваемым правоотношениям неприменимы.
Из документов, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, усматривается, что 16 июля 2007 г. между Ленинградским областным комитетом Ленинградской области по управлению государственным имуществом и Федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля" заключен государственный контракт N 3 на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Ленинградской области, результатом которого является отчет о об определении государственной кадастровой оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Ленинградской области.
Из пояснительной записки к проекту постановления Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" следует, что работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Ленинградской области проведены по состоянию на 1 января 2007 г. (т. 2 л.д. 109 - 110).
Постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены также по состоянию на 1 января 2007 г., о чем указано в тексте этого документа (т. 2 л.д. 1).
Названным актом для 9 вида разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов в Сосновоборском городском округе средний уровень кадастровой стоимости утвержден в размере 1 813,40 руб./кв. м (таблица "средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городского округа) Ленинградской области, руб./кв. м"), среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 47:15:0102003 в г. Сосновый Бор Сосновоборского городского округа - в размере 2 303,61 руб./кв. м (таблица "средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, руб./кв. м", строка 4219).
В пункте 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222 во исполнение пунктов 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, предусмотрено, что в случае, когда включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходит (произошло) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.
Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка истца в размере 31 529 510,07 руб., исходя из категории земель, к которым относится земельный участок, вида разрешенного использования земельного участка, его площади и примененного к нему среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 47:15:0102003 в г. Сосновый Бор Сосновоборского городского округа, определена правомерно.
В связи с этим, утверждение истца о том, что при определении кадастровой стоимости его земельного участка должен был использоваться удельный показатель кадастровой стоимости в размере 813,40 руб./кв. м, суд находит несостоятельным.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.
Исходя из приведенной нормы и статьи 56 ГПК Российской Федерации лицо, обращающееся в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, должно представить, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности данной саморегулируемой организации оценщиков.
Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, и суд с этой позицией соглашается, что рыночная стоимость земельного участка истца определена по состоянию на 1 января 2007 г. правомерно, поскольку объектом оценки является ранее учтенный земельный участок и определенная в отношении него кадастровая стоимость не связана с изменением его качественных и (или) или количественных характеристик (статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Для целей того же Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (статья 17.1 названного Федерального закона).
Оценивая отчет оценщиков об оценке рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, а также положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в их отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Пунктом 4 ФСО N 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа о том, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при оценке, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). В отчете должна быть вся информация, существенная с точки зрения стоимости оценки (принцип существенности). Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
К одним из этапов проведения оценки относится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки (подпункт "б" пункта 16 ФСО N 1).
Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов признается существенной для определения стоимости объекта оценки (подпункт "б" пункта 18 ФСО N 1).
В отчете об оценке должен быть приведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значения или диапазонов значений ценообразующих факторов (подпункт "ж" пункта 8 ФСО N 3).
Земельный участок истца находится в г. Сосновый Бор Ленинградской области, расположенном на берегу Копорской губы Финского залива в 35 км к западу от границы Санкт-Петербурга (т. 1 л.д. 34).
В пункте 7.1 "этапы процесса оценки" отчета указано, что анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, проводился посредством сбора данных путем изучения соответствующей документации, публикаций в сети Интернет, другими оценщиками. Проведен анализ социально-экономического развития Российской Федерации и Ленинградской области, а также состояние рынка земельных участков и производственно-складской недвижимости (т. 1 л.д. 31).
Вместе с тем, содержание пункта 9.3 "краткий обзор сегмента рынка объекта оценки" отчета, начиная с таблицы 9.3-1 "распределение городских земель по составу и формам собственности" до раздела 10 "анализ наиболее эффективного использования" отчета, свидетельствует о том, что оценщиками проанализирован рынок земельных участков и производственно-складских помещений не в Ленинградской области, а в ином субъекте Российской Федерации - Санкт-Петербурге (т. 1 л.д. 43 - 59).
При этом на л.д. 45, 50 т. 1 оценщики принимают во внимание, что на состояние рынка земельных участков благоприятное влияние оказывает правотворческая деятельность Правительства Санкт-Петербурга.
Однако нормативные правовые акты Правительства Санкт-Петербурга не распространяют свое действие на территорию Ленинградской области, а потому не могут повлиять на состояние рынка земельных участков в Ленинградской области.
В таблице 11.2-12 "назначение весовых коэффициентов ценообразующим факторам" отчета использованы данные таблицы 9.3.8 "результаты экспертного опроса" (т. 1 л.д. 53), содержащей информацию о факторах стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге (т. 1 л.д. 77).
Соответственно те же данные использовались в таблице 11.2-14 "определение оценки ценообразующих факторов объектов-аналогов и объекта оценки" (т. 1 л.д. 63 - 64).
В разделе 10 "анализ наиболее эффективного использования" отчета используются приказы комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (т. 1 л.д. 64).
В судебном заседании специалист С.Д. пояснил, что данные рынка Санкт-Петербурга использованы правомерно, поскольку рынки Санкт-Петербурга и Ленинградской области сопоставимы. Акцент был сделан на рынок земель промышленного назначения.
Суд не может согласиться с приведенным суждением оценщика, поскольку Санкт-Петербург и Ленинградская область являются самостоятельными субъектами Российской Федерации, обладающими отличными друг от друга характеристиками. Объект оценки расположен на территории Ленинградской области, а потому применение в отношении него существенной информации, имеющей значение для территории Санкт-Петербурга, как влияющей на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд считает недопустимым.
Наряду с этим, суд обращает внимание на то, что в отчете анализ рынка земельных участков в Ленинградской области не приведен, а отказ от анализа рынка земли Ленинградской области не мотивирован.
Изложенное позволяет суду сделать вывод, что при составлении отчета принцип существенности не соблюден.
В пункте 20 ФСО N 1 указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Отказ от метода остатка в отчете мотивирован тем, что в настоящее время специфические условия развития недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не позволяют надежно реализовать метод остатка (т. 1 л.д. 66).
Между тем, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки (пункт 19 ФСО N 1).
В судебном заседании специалист пояснил, что в отчете, возможно, использована некорректная формулировка.
Тем не менее, суд считает установленным нарушение пункта 19 ФСО N 1, а отказ использования метода остатка признает необоснованным.
В соответствии с пунктами 14, 22 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Выбор сравнительного подхода оценщиками обоснован наличием достаточного количества сопоставимой и достоверной информации (т. 1 л.д. 67).
В рамках сравнительного метода оценщиками отобрано 4 объекта-аналога объекта оценки, использование информации о которых с применением метода сравнения продаж позволило им определить рыночную стоимость объекта оценки.
К объектам-аналогам предъявлялись следующие требования: земельные участки, расположенные на землях населенных пунктов с разрешенным использованием "под производственное использование" в юго-западном направлении от Санкт-Петербурга (в сформированной зоне промышленной застройки). Все объекты аналоги должны иметь площадь до 10 га и быть инженерно подготовленными (т. 1 л.д. 70).
Из отчета следует, что все 4 объекта-аналога относятся к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственное использование (т. 1 л.д. 71).
Площадь объектов-аналогов: 31 000 кв. м (объект-аналог N 1), 60 000 кв. м (объект-аналог N 2), 15 000 кв. м (объект-аналог N 3), 81 000 кв. м (объект-аналог N 4).
Таким образом, только один объект-аналог (N 3), наиболее приближен по площади к объекту оценки, площадь которого 13 687 кв. м. Площадь объектов-аналогов N 1, N 2 и N 3 существенно превышает площадь объекта оценки.
В судебном заседании выяснялся вопрос о том, почему отбирались объекты-аналоги площадью до 10 га, поскольку объект оценки площадью менее 2 га и в отчете указано, что участки площадью до 5 га наиболее ликвидны (т. 1 л.д. 77).
Специалист пояснил суду, что размер площади земельных участков до 10 га применялся ввиду того, что невозможно подобрать абсолютно сопоставимые земельные участки, и именно поэтому вводятся корректировки. Земельные участки площадью до 10 га были выбраны для того, чтобы поправка была наименьшей.
Между тем, площадь земельного участка также определяет его стоимость, а потому объекты-аналоги N 1, N 2 и N 3 в полной мере требованиям пункта 14 ФСО N 1 не отвечают.
Объект-аналог N 1 расположен в Красносельском районе Санкт-Петербурга, т.е. в другом регионе.
Другие три объекта-аналога расположены в Ломоносовском районе Ленинградской области.
Таким образом, ни один объект-аналог не расположен в г. Сосновый Бор или Сосновоборском городском округе Ленинградской области.
Как пояснил специалист, информации о продажах в г. Сосновый Бор не имелось, что не опровергает вывода суда о несоответствии объектов-аналогов всем требованиям пункта 14 ФСО N 1.
Цена объектов-аналогов N 1 и N 3 определена в условных единицах, а объекта-аналога N 4 - в долларах США, тогда как объект оценки оценен в рублях, являющихся законным платежным средством на территории Российской Федерации в силу статьи 140 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании специалист пояснил, что цена объектов-аналогов в отчете указана в соответствии с предложением. Условная единица это среднее значение между курсом доллара США и евро на дату оценки. Размер условной единицы определен оценщиками самостоятельно в связи с тем, что информация о цене семилетней давности и точно установить размер условной единицы затруднительно.
Суд относится критически к возможности установления размера условной единицы, использованной в отчете, поскольку фактически стоимость объектов-аналогов N 1 и N 3 определена оценщиками, а не продавцами, а потому оснований считать данную информацию достоверной не имеется.
В отчете указано, что информация по инженерным коммуникациям и валюта цен предложений уточнялись у риэлторов, непосредственно занимающимися реализацией рассматриваемых объектов в результате телефонных переговоров, проведенных в декабре 2006 г.
В судебном заседании специалист пояснил, что телефонные переговоры с риэлторами проводились в июне 2014 г., что также ставит под сомнение достоверность информации отчета.
Также специалист подтвердил, что и информация о категории земель и виде разрешенного использования объектов-аналогов, получена со слов риэлторов в ходе телефонных переговоров, так же, как и выбиралась величина корректировок.
Поскольку специалистом не оспаривалось, что иным способом информация, полученная от риэлторов, не проверялась, имеются основания считать, что при составлении отчета не соблюден принцип обоснованности и достоверности.
Один из факторов, который учитывался оценщиками при оценке объекта оценки и объектов-аналогов это их местоположение относительно КАД.
Так, в отчете указано, что местоположение до развязки КАД объекта-аналога N 1 - порядка 1 км, объекта-аналога N 1 - порядка 7 км, объекта-аналога N 3 - порядка 4 км, объекта-аналога - порядка 30 км, объекта оценки - порядка 70 км.
Таким образом, объект оценки расположен на наибольшем расстоянии от КАД, нежели объекты-аналоги, и его местоположение значительно отличается от объектов-аналогов, а потому вызывает сомнение, что данный ценообразующий фактор имеет существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки.
При этом в судебном заседании специалистом не оспаривалось, что участок КАД от Московского до Таллинского шоссе открыт 25 ноября 2007 г., а движение от Таллинского шоссе до Краснофлотского в районе железнодорожной станции Бронка открыто 24 ноября 2010 г., т.е. после 1 января 2007 г., тогда как в отчете эти участки КАД применительно к объектам-аналогам указаны и использованы в качестве ценообразующих факторов как существующие по состоянию на 1 января 2007 г. Поскольку в этой части информация не соответствует действительности, ее также нельзя признать достоверной.
Наряду с этим, суд отмечает, что информация об объектах-аналогах получена только из одного источника - издания "Коммерческая недвижимость", тогда как специалист не отрицал наличие иных источников информации.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16 июня 2014 г. N 285/ОН-2014 не может быть принят в качестве доказательства, бесспорно свидетельствующего о том, что рыночная стоимость земельного участка истца по состоянию на 1 января 2007 г. составляет 11 825 568 руб.
По тем же основаниям суд не может согласиться с выводами положительного экспертного заключения некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки" от 11 июля 2014 г. о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Таким образом, суд считает, что оснований для удовлетворения требований истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, равной его рыночной стоимости не имеется.
Поскольку в удовлетворении материальных требований истцу отказано, его требования о взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд
обществу с ограниченной ответственностью "Луч" в удовлетворении исковых требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:15:0102003:57, площадью 13 687 кв. м, для размещения открытого склада, местоположение: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, категория земель: земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере 11 825 568 руб., взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинградский областной суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.01.2015 ПО ДЕЛУ N 3-3/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 января 2015 г. по делу N 3-3/2015
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шадриной Е.В.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Луч" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Луч" обратилось в суд с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению (далее - ФГБУ) "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:15:0102003:57, площадью 13 687 кв. м, для размещения открытого склада, местоположение: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, категория земель: земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере 11 825 568 руб.
В обоснование требований истец сослался на то, что является собственником указанного земельного участка, который приобретен на основании договора купли-продажи от 25 октября 2007 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 ноября 2007 г. сделана соответствующая запись.
Согласно кадастровому паспорту от 17 апреля 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 31 529 510,07 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области", которым результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены в виде средних показателей по состоянию на 1 января 2007 г.
В таблице "средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, руб./кв. м" (по кадастровым кварталам) г. Сосновый Бор Ленинградской области для 9 вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов) установлен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1 813,40 руб./кв. м. Однако для земельного участка, в отношении которого возник спор, применен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 2 303,61 руб./кв. м, что существенно превышает удельный показатель кадастровой стоимости.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16 июня 2014 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. составляет 11 825 568 руб. с удельным показателем рыночной стоимости в размере 864 руб./кв. м.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость.
Несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав истца как плательщика земельного налога, подлежащих защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области письмом от 16 октября 2014 г. в рассмотрении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отказала.
В связи с этим, истец полагал, что нарушенное право подлежит судебной защите.
В письменных возражениях ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" указало, что в основу расчета кадастровой стоимости земельного участка истца положены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 г., утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356.
По сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок истца относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования "для размещения открытого склада". Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 31 529 510,07 руб., исходя из его площади 13 687 кв. м и удельного показателя кадастровой стоимости в размере 2 303,61 руб./кв. м. Указанный удельный показатель названным постановлением Правительства Ленинградской области утвержден для 9 группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов для квартала 47:15:0102003 в г. Сосновый Бор Ленинградской области.
Земельный участок истца состоит на кадастровом учете со статусом кадастровых сведений "ранее учтенный", в связи с чем, его кадастровая стоимость установлена по состоянию на 1 января 2007 г.
Поскольку включение в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке истца как о ранее учтенном земельном участке произошло после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области", установлена законно и обоснованно, а действия органа кадастрового учета являются правомерными.
В настоящее время основания для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не имеется, поскольку упомянутое постановление Правительства Ленинградской области является действующим и иной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области не проводилось.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", равно как и его филиал, является лишь органом учета сведений и не обладает полномочиями по самостоятельному принятию решений об изменении кадастровой стоимости земельного участка истца, может действовать только как исполнитель судебного решения.
Полагало, что основания для возложения на учреждение судебных расходов, понесенных истцом при подаче иска, отсутствуют, поскольку при установлении оспариваемой истцом кадастровой стоимости учреждение действовало в пределах имеющихся у него полномочий и в соответствии с действующим законодательством, при том, что действия учреждения истцом не оспариваются.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора) в письменных возражениях указало, что управление осуществляет свою деятельность, в том числе, на основании положения об управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня 2010 г. N П/262.
Названным положением установлено, что управление осуществляет полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости только в том случае, если этими полномочиями не наделено федеральное государственное учреждение.
Приказом Росреестра от 11 марта 2010 г. N П/93 "О наделении Федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" "Кадастровая палата" по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" с 1 декабря 2010 г. полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости на территории Ленинградской области наделен филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области.
Ввиду отсутствия каких-либо правоотношений между управлением и истцом по данному спору, управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований.
Наряду с этим обратило внимание на существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, в отношении которого возник спор, и его рыночной стоимостью, определенной в отчете оценщиков от 16 июня 2014 г.
Правительство Ленинградской области (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора) в письменных возражениях указало, что кадастровая стоимость земельного участка истца установлена филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356, обоснованно. Соответствие этого документа федеральному законодательству установлено решением Ленинградского областного суда от 10 июня 2009 г., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2009 г.
Представленный истцом отчет оценщиков об оценке рыночной стоимости земельного участка не может быть принят в качестве доказательства, которое может быть положено в основу удовлетворения заявленных требований, поскольку он не соответствует требованиям федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, содержит ряд неточностей, вызывает сомнения в достоверности и обоснованности содержащихся в нем выводов, а потому не может являться допустимым доказательством.
Так, при проведении оценки привлекалось большое количество сторонних специалистов, но в нарушение пункта 19 ФСО N 1 и подпункта "в" пункта 8 ФСО N 3 в отчете не указана их квалификация и не обоснована необходимость их привлечения.
Из информации, приведенной в отчете, усматривается, что оценщики руководствовались той информацией о привлеченных специалистах, которую те сообщали о себе сами по телефону, степень их квалификации иным способом не уточнялась.
В отчете указано, что достоверность информации, полученной из Интернета и используемой при проведении оценки, подтверждалась путем проведения телефонных переговоров с представителями риэлторских компаний. Однако такой способ проверки информации не может обеспечить ее достоверность.
В таблице 9.3-11 отчета "обобщенные данные рынка коммерческой недвижимости" отчета при определении диапазона стоимости строительства в отношении офисной, торговой и производственно-складской недвижимости в качестве источника информации использованы результаты экспертного опроса К.И. и Р.Е. Между тем, данные об их квалификации не приведены, условия, при которых указанные в отчете характеристики могут достигать тех или иных значений, не описаны.
При составлении отчета не соблюдены принципы существенности, обоснованности и достаточности (пункт 4 ФСО N 3), поскольку характеристика состояния рынка земли и производственно-складских помещений основана на данных по Санкт-Петербургу, не имеющих отношения к объекту оценки. Кроме того, оценщиками применялись нормативные правовые акты правительства Санкт-Петербурга и комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, которые неприменимы на территории Ленинградской области.
В качестве объекта-аналога использован объект N 3, в отношении которого установлена цена в условных единицах. Сведений о том, каким образом определена стоимость одной условной единицы, не имеется.
В разделе 10 отчета приведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Рассматривая правомочность использования объекта оценки, т.е. законные способы его использования, оценщики ограничились ссылками на действующие нормы права, определяющие порядок установления, состав, виды территориальных зон, без установления (вывода), в какой именно конкретной территориальной зоне расположен объект оценки согласно действующим в отношении данной территории градостроительным документам.
В таблице 10.1-1 "варианты использования земельного участка" отчета определены преимущества и недостатки вариантов застройки земельного участка. В качестве недостатка указано, что подъездные пути находятся в удовлетворительном состоянии. Однако удовлетворительное, т.е. достаточно хорошее, удовлетворяющее определенным требованиям, состояние дороги не может быть отнесено к недостаткам.
В пункте 11.1 раздела 11 отчета при обосновании отказа от использования затратного подхода к оценке указано, что данный подход не применялся исходя из особенностей объекта оценка как незастроенного земельного участка. В отчете приведены фотографии объекта оценки, сделанные, как указано, 6 июня 2014 г., на которых изображены строения. При этом на самих фотографиях не указана дата их выполнения, а в отчете нет сведений о том, когда строения возведены.
В качестве ценообразующих факторов оценщиками избраны местоположение и общая площадь. При оценке местоположения объекта оценки и объектов-аналогов указано расстояние от каждого земельного участка до развязки кольцевой автомобильной дороги (далее - КАД). Однако данный участок КАД вокруг Санкт-Петербурга был построен и открыт значительно позже даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка истца. Так, участок от Московского до Таллинского шоссе открыт 25 ноября 2007 г., а движение от Таллинского шоссе до Краснофлотского в районе железнодорожной станции Бронка открыто 24 ноября 2010 г.
В судебном заседании представители ООО "Луч" по доверенности Ш.О.В. и П.Г.Л. исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.
Ш.О.В. дополнительно к основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что к составлению отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка иные специалисты (эксперты) оценщиками не привлекались, а потому указания квалификации, должности, стажа работы специалистов, предоставивших информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки, не требуется. В данном случае на основании пункта 18 ФСО N 1 информация специалистов (экспертов) должна рассматриваться как информация, полученная оценщиками для определения стоимости объекта оценки. Учитывая близость объекта оценки к Санкт-Петербургу, оценщиками правомерно использовалась информация по земельным участкам, расположенным в Санкт-Петербурге, при том, что сравнительный подход к оценке такой возможности не исключает. Во всяком случае, стоимость земельных участков в Санкт-Петербурге выше, чем в Ленинградской области. Саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являются оценщики, проведена экспертиза отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, и дано положительное заключение о его соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которое в данном деле не оспаривается. Правительство Ленинградской области не обладает специальными познаниями эксперта и может оспаривать допустимость представленных истцом доказательств не иначе как другими доказательствами, опровергающими выводы положительного экспертного заключения.
П.Г.Л., занимающий должность заместителя генерального директора ООО "Луч", пояснил, что на земельном участке, в отношении которого возник спор, не имеется каких-либо капитальных строений. Земельный участок расположен на территории бывшего завода, огорожен бетонным забором и используется под открытый склад для использования строительных материалов, например, для хранения гравия, песка. В настоящее время он сдается в аренду также под открытый склад. На участке отсутствуют какие-либо производственные помещения, поскольку отсутствует возможность их подключения к инфраструктуре. Юридический адрес общества совпадает с адресом местоположения земельного участка, однако по адресу: г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, находится много земельных участков, в частности, административное здание общества, расположено по тому же адресу, но на ином земельном участке. Здание белого цвета, которое изображено на фотографиях оценщика, находится на соседнем земельном участке и к земельному участку, в отношении которого возник спор, не относится.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П.Е.Н. и представитель правительства Ленинградской области Ш.Т.Г., придерживаясь позиции, изложенной в письменных возражениях, просили в удовлетворении требований истца отказать.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило. На основании части 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации суд счел возможным рассмотрение дела в его отсутствие.
Вызванный в качестве специалиста оценщик С.В., составивший отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, в суд не явился, представив заявление о том, что в день судебного заседания находится за пределами Санкт-Петербурга.
Выслушав объяснения представителей ООО "Луч" Ш.О.В. и П.Г.Л., возражения представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П.Е.Н. и представителя правительства Ленинградской области Ш.Т.Г., пояснения специалиста - оценщика С.В., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ООО "Луч" является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:15:0102003:57, площадью 13 687 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение открытого склада.
Право собственности возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 25 октября 2007 г. и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 ноября 2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 ноября 2007 г. (т. 1 л.д. 13).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 17 апреля 2014 г. N 47/201/14-188212 датой внесения номера 47:15:0102003:57 в государственный кадастр недвижимости является 21 февраля 2008 г. Номер кадастрового квартала - 47:15:0102003. Кадастровая стоимость земельного участка: 31 529 510,07 руб. (т. 1 л.д. 14 - 15).
Из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка применялось постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области".
Рыночная стоимость земельного участка в представленном суду отчете оценщиков С.В. и С.Д., состоящих в трудовых отношениях с ООО "1 Капиталь", от 16 июня 2014 г. N 285/ОН-2014 определена по состоянию на 1 января 2007 г. в размере 11 825 568 руб. (т. 1 л.д. 16 - 104).
Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", членом которого являются оценщики, от 11 июля 2014 г. подтверждено соответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Заявление истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" комиссией по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области к рассмотрению не принято. В качестве мотива отказа в письме от 16 октября 2014 г. указано на то, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006 г., 2007 г., в связи с чем, действие Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356, не распространяется.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 названного Кодекса для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 этой статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району "городскому округу".
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В действующей редакции пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Следовательно, Земельный кодекс Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции, допускает возможность не только определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Право истца на установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Из преамбулы постановления Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" усматривается, что оно принято во исполнение Постановлений Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".
Федеральный закон от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" включена глава III.I "Государственная кадастровая оценка", принят и вступил в силу после даты, по состоянию на которую постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, в связи с чем, статьи 24.11 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к рассматриваемым правоотношениям неприменимы.
Из документов, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, усматривается, что 16 июля 2007 г. между Ленинградским областным комитетом Ленинградской области по управлению государственным имуществом и Федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля" заключен государственный контракт N 3 на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Ленинградской области, результатом которого является отчет о об определении государственной кадастровой оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Ленинградской области.
Из пояснительной записки к проекту постановления Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" следует, что работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Ленинградской области проведены по состоянию на 1 января 2007 г. (т. 2 л.д. 109 - 110).
Постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены также по состоянию на 1 января 2007 г., о чем указано в тексте этого документа (т. 2 л.д. 1).
Названным актом для 9 вида разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов в Сосновоборском городском округе средний уровень кадастровой стоимости утвержден в размере 1 813,40 руб./кв. м (таблица "средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городского округа) Ленинградской области, руб./кв. м"), среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 47:15:0102003 в г. Сосновый Бор Сосновоборского городского округа - в размере 2 303,61 руб./кв. м (таблица "средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, руб./кв. м", строка 4219).
В пункте 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222 во исполнение пунктов 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, предусмотрено, что в случае, когда включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходит (произошло) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.
Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка истца в размере 31 529 510,07 руб., исходя из категории земель, к которым относится земельный участок, вида разрешенного использования земельного участка, его площади и примененного к нему среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 47:15:0102003 в г. Сосновый Бор Сосновоборского городского округа, определена правомерно.
В связи с этим, утверждение истца о том, что при определении кадастровой стоимости его земельного участка должен был использоваться удельный показатель кадастровой стоимости в размере 813,40 руб./кв. м, суд находит несостоятельным.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.
Исходя из приведенной нормы и статьи 56 ГПК Российской Федерации лицо, обращающееся в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, должно представить, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности данной саморегулируемой организации оценщиков.
Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, и суд с этой позицией соглашается, что рыночная стоимость земельного участка истца определена по состоянию на 1 января 2007 г. правомерно, поскольку объектом оценки является ранее учтенный земельный участок и определенная в отношении него кадастровая стоимость не связана с изменением его качественных и (или) или количественных характеристик (статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Для целей того же Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (статья 17.1 названного Федерального закона).
Оценивая отчет оценщиков об оценке рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, а также положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в их отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Пунктом 4 ФСО N 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа о том, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при оценке, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). В отчете должна быть вся информация, существенная с точки зрения стоимости оценки (принцип существенности). Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
К одним из этапов проведения оценки относится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки (подпункт "б" пункта 16 ФСО N 1).
Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов признается существенной для определения стоимости объекта оценки (подпункт "б" пункта 18 ФСО N 1).
В отчете об оценке должен быть приведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значения или диапазонов значений ценообразующих факторов (подпункт "ж" пункта 8 ФСО N 3).
Земельный участок истца находится в г. Сосновый Бор Ленинградской области, расположенном на берегу Копорской губы Финского залива в 35 км к западу от границы Санкт-Петербурга (т. 1 л.д. 34).
В пункте 7.1 "этапы процесса оценки" отчета указано, что анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, проводился посредством сбора данных путем изучения соответствующей документации, публикаций в сети Интернет, другими оценщиками. Проведен анализ социально-экономического развития Российской Федерации и Ленинградской области, а также состояние рынка земельных участков и производственно-складской недвижимости (т. 1 л.д. 31).
Вместе с тем, содержание пункта 9.3 "краткий обзор сегмента рынка объекта оценки" отчета, начиная с таблицы 9.3-1 "распределение городских земель по составу и формам собственности" до раздела 10 "анализ наиболее эффективного использования" отчета, свидетельствует о том, что оценщиками проанализирован рынок земельных участков и производственно-складских помещений не в Ленинградской области, а в ином субъекте Российской Федерации - Санкт-Петербурге (т. 1 л.д. 43 - 59).
При этом на л.д. 45, 50 т. 1 оценщики принимают во внимание, что на состояние рынка земельных участков благоприятное влияние оказывает правотворческая деятельность Правительства Санкт-Петербурга.
Однако нормативные правовые акты Правительства Санкт-Петербурга не распространяют свое действие на территорию Ленинградской области, а потому не могут повлиять на состояние рынка земельных участков в Ленинградской области.
В таблице 11.2-12 "назначение весовых коэффициентов ценообразующим факторам" отчета использованы данные таблицы 9.3.8 "результаты экспертного опроса" (т. 1 л.д. 53), содержащей информацию о факторах стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге (т. 1 л.д. 77).
Соответственно те же данные использовались в таблице 11.2-14 "определение оценки ценообразующих факторов объектов-аналогов и объекта оценки" (т. 1 л.д. 63 - 64).
В разделе 10 "анализ наиболее эффективного использования" отчета используются приказы комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (т. 1 л.д. 64).
В судебном заседании специалист С.Д. пояснил, что данные рынка Санкт-Петербурга использованы правомерно, поскольку рынки Санкт-Петербурга и Ленинградской области сопоставимы. Акцент был сделан на рынок земель промышленного назначения.
Суд не может согласиться с приведенным суждением оценщика, поскольку Санкт-Петербург и Ленинградская область являются самостоятельными субъектами Российской Федерации, обладающими отличными друг от друга характеристиками. Объект оценки расположен на территории Ленинградской области, а потому применение в отношении него существенной информации, имеющей значение для территории Санкт-Петербурга, как влияющей на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд считает недопустимым.
Наряду с этим, суд обращает внимание на то, что в отчете анализ рынка земельных участков в Ленинградской области не приведен, а отказ от анализа рынка земли Ленинградской области не мотивирован.
Изложенное позволяет суду сделать вывод, что при составлении отчета принцип существенности не соблюден.
В пункте 20 ФСО N 1 указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Отказ от метода остатка в отчете мотивирован тем, что в настоящее время специфические условия развития недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не позволяют надежно реализовать метод остатка (т. 1 л.д. 66).
Между тем, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки (пункт 19 ФСО N 1).
В судебном заседании специалист пояснил, что в отчете, возможно, использована некорректная формулировка.
Тем не менее, суд считает установленным нарушение пункта 19 ФСО N 1, а отказ использования метода остатка признает необоснованным.
В соответствии с пунктами 14, 22 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Выбор сравнительного подхода оценщиками обоснован наличием достаточного количества сопоставимой и достоверной информации (т. 1 л.д. 67).
В рамках сравнительного метода оценщиками отобрано 4 объекта-аналога объекта оценки, использование информации о которых с применением метода сравнения продаж позволило им определить рыночную стоимость объекта оценки.
К объектам-аналогам предъявлялись следующие требования: земельные участки, расположенные на землях населенных пунктов с разрешенным использованием "под производственное использование" в юго-западном направлении от Санкт-Петербурга (в сформированной зоне промышленной застройки). Все объекты аналоги должны иметь площадь до 10 га и быть инженерно подготовленными (т. 1 л.д. 70).
Из отчета следует, что все 4 объекта-аналога относятся к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственное использование (т. 1 л.д. 71).
Площадь объектов-аналогов: 31 000 кв. м (объект-аналог N 1), 60 000 кв. м (объект-аналог N 2), 15 000 кв. м (объект-аналог N 3), 81 000 кв. м (объект-аналог N 4).
Таким образом, только один объект-аналог (N 3), наиболее приближен по площади к объекту оценки, площадь которого 13 687 кв. м. Площадь объектов-аналогов N 1, N 2 и N 3 существенно превышает площадь объекта оценки.
В судебном заседании выяснялся вопрос о том, почему отбирались объекты-аналоги площадью до 10 га, поскольку объект оценки площадью менее 2 га и в отчете указано, что участки площадью до 5 га наиболее ликвидны (т. 1 л.д. 77).
Специалист пояснил суду, что размер площади земельных участков до 10 га применялся ввиду того, что невозможно подобрать абсолютно сопоставимые земельные участки, и именно поэтому вводятся корректировки. Земельные участки площадью до 10 га были выбраны для того, чтобы поправка была наименьшей.
Между тем, площадь земельного участка также определяет его стоимость, а потому объекты-аналоги N 1, N 2 и N 3 в полной мере требованиям пункта 14 ФСО N 1 не отвечают.
Объект-аналог N 1 расположен в Красносельском районе Санкт-Петербурга, т.е. в другом регионе.
Другие три объекта-аналога расположены в Ломоносовском районе Ленинградской области.
Таким образом, ни один объект-аналог не расположен в г. Сосновый Бор или Сосновоборском городском округе Ленинградской области.
Как пояснил специалист, информации о продажах в г. Сосновый Бор не имелось, что не опровергает вывода суда о несоответствии объектов-аналогов всем требованиям пункта 14 ФСО N 1.
Цена объектов-аналогов N 1 и N 3 определена в условных единицах, а объекта-аналога N 4 - в долларах США, тогда как объект оценки оценен в рублях, являющихся законным платежным средством на территории Российской Федерации в силу статьи 140 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании специалист пояснил, что цена объектов-аналогов в отчете указана в соответствии с предложением. Условная единица это среднее значение между курсом доллара США и евро на дату оценки. Размер условной единицы определен оценщиками самостоятельно в связи с тем, что информация о цене семилетней давности и точно установить размер условной единицы затруднительно.
Суд относится критически к возможности установления размера условной единицы, использованной в отчете, поскольку фактически стоимость объектов-аналогов N 1 и N 3 определена оценщиками, а не продавцами, а потому оснований считать данную информацию достоверной не имеется.
В отчете указано, что информация по инженерным коммуникациям и валюта цен предложений уточнялись у риэлторов, непосредственно занимающимися реализацией рассматриваемых объектов в результате телефонных переговоров, проведенных в декабре 2006 г.
В судебном заседании специалист пояснил, что телефонные переговоры с риэлторами проводились в июне 2014 г., что также ставит под сомнение достоверность информации отчета.
Также специалист подтвердил, что и информация о категории земель и виде разрешенного использования объектов-аналогов, получена со слов риэлторов в ходе телефонных переговоров, так же, как и выбиралась величина корректировок.
Поскольку специалистом не оспаривалось, что иным способом информация, полученная от риэлторов, не проверялась, имеются основания считать, что при составлении отчета не соблюден принцип обоснованности и достоверности.
Один из факторов, который учитывался оценщиками при оценке объекта оценки и объектов-аналогов это их местоположение относительно КАД.
Так, в отчете указано, что местоположение до развязки КАД объекта-аналога N 1 - порядка 1 км, объекта-аналога N 1 - порядка 7 км, объекта-аналога N 3 - порядка 4 км, объекта-аналога - порядка 30 км, объекта оценки - порядка 70 км.
Таким образом, объект оценки расположен на наибольшем расстоянии от КАД, нежели объекты-аналоги, и его местоположение значительно отличается от объектов-аналогов, а потому вызывает сомнение, что данный ценообразующий фактор имеет существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки.
При этом в судебном заседании специалистом не оспаривалось, что участок КАД от Московского до Таллинского шоссе открыт 25 ноября 2007 г., а движение от Таллинского шоссе до Краснофлотского в районе железнодорожной станции Бронка открыто 24 ноября 2010 г., т.е. после 1 января 2007 г., тогда как в отчете эти участки КАД применительно к объектам-аналогам указаны и использованы в качестве ценообразующих факторов как существующие по состоянию на 1 января 2007 г. Поскольку в этой части информация не соответствует действительности, ее также нельзя признать достоверной.
Наряду с этим, суд отмечает, что информация об объектах-аналогах получена только из одного источника - издания "Коммерческая недвижимость", тогда как специалист не отрицал наличие иных источников информации.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16 июня 2014 г. N 285/ОН-2014 не может быть принят в качестве доказательства, бесспорно свидетельствующего о том, что рыночная стоимость земельного участка истца по состоянию на 1 января 2007 г. составляет 11 825 568 руб.
По тем же основаниям суд не может согласиться с выводами положительного экспертного заключения некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки" от 11 июля 2014 г. о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Таким образом, суд считает, что оснований для удовлетворения требований истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, равной его рыночной стоимости не имеется.
Поскольку в удовлетворении материальных требований истцу отказано, его требования о взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
обществу с ограниченной ответственностью "Луч" в удовлетворении исковых требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:15:0102003:57, площадью 13 687 кв. м, для размещения открытого склада, местоположение: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, категория земель: земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере 11 825 568 руб., взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинградский областной суд.
Судья
Е.В.ШАДРИНА
Е.В.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)